Постанова

від 13.11.2017 по справі 806/2588/17

ЖИТОМИРСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

ЖИТОМИРСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 листопада 2017 року м. Житомир справа № 806/2588/17

категорія 6.3

Житомирський окружний адміністративний суд у складі:

головуючого - судді Семенюка М.М.,

розглянувши в порядку письмового провадження адміністративну справу за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Хлібороб" до Приватного нотаріуса ОСОБА_1 Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області, третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю "Житомир-Агро-Інвест", про визнання протиправними та скасування рішень,-

в с т а н о в и в:

Позивач звернувся до суду з позовом, в якому просить визнати протиправними та скасувати рішення державного реєстратора, приватного нотаріуса ОСОБА_1 Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: № 30244853 від 30.06.2016 ; № 31002983 від 18.08.2016 ; № 31028193 від 19.08.2016.

В обґрунтування позову зазначає, що державним реєстратором прав при проведенні державної реєстрації речового права за договорами оренди землі, укладеними ТОВ "Хлібороб" та їх власниками, не перевірено належним чином, чи право оренди на земельні ділянки зареєстровано чи ні, внаслідок чого й здійснено реєстрацію договорів оренди однієї і тієї ж земельної ділянки, що є неприпустимим та суперечить законодавству.

Представник позивача просив справу розглянути в порядку письмового провадження, позовні вимоги підтримує в повному обсязі.

Відповідач та представник третьої особи в судове засідання не прибули, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином.

Враховуючи, що прибули не всі особи, які беруть участь у справі, хоча були повідомлені про дату, час та місце судового розгляду належним чином, потреба заслуховувати свідків чи експертів відсутня, справа розглядається у відповідності до ч.6 ст.128 КАС України в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами.

Суд не вважає, що позивач пропустив строки звернення до адміністративного суду з позовом, оскільки, як вбачається з матеріалів справи, дізнався про спірні рішення в вересні 2017 року (а.с.8-10), а іншого відповідачем чи третьою особою не доведено.

Проаналізувавши досліджені по справі докази, суд дійшов до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, СГТОВ "Хлібороб", в особі директора ОСОБА_2 (орендар) уклало договори оренди земельної ділянки, а саме:

- 24.10.2011 року з ОСОБА_3 (орендодавець), згідно якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,9419 га, кадастровий номер 1820388600:04:000:0419, строком на 10 років (а.с. 11-12, 39);

- 15.06.2007 з ОСОБА_4 (орендодавець), згідно якого в оренду передається земельні ділянки загальною площею 2,9485 га, кадастровий номер 1820388600:04:000:0323 та 1820388600:04:000:0324, строком на 10 років (а.с. 13-14, 41);

- 15.06.2007 року з ОСОБА_5 (орендодавець), згідно якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,9419 га, кадастровий номер 1820388600:03:000:0043, строком на 10 років (а.с. 11-12, 40).

Вказані договори з ОСОБА_5 та ОСОБА_4 17.10.2007 були зареєстровані у Андрушівському районному відділі Житомирської регіональної філії "Центр державного земельного кадастру" про що у Державному реєстрі земель Степківської сільської ради вчинено відповідні записи, а договір з ОСОБА_3 31.08.2012 був зареєстрований Відділом Держкомзему в Андрушівському районі Житомирської області про що у Державному реєстрі земель Степківської сільської ради вчинено відповідний запис.

Відповідно до п. 43 вказаних договорів вони набирають чинності після підписання сторонами та їх державної реєстрації.

Приватним нотаріусом ОСОБА_1 Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області прийняті рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (оренда ТОВ "Житомир-Агро-Інвест" земельних ділянок кадастрові номери: 1820388600:04:000:0419, 1820388600:04:000:0323, 1820388600:03:000:0043), а саме: № 31028193 від 19.08.2016; № 30244853 від 30.06.2016; № 31002983 від 18.08.2016.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Статтею 9 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що у випадку, передбаченому цим Законом, державним реєстратором є нотаріус як спеціальний суб'єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно; нотаріус як спеціальний суб'єкт здійснює функції державного реєстратора, крім передбачених пунктами 4 і 6 частини другої статті 9 цього Закону.

В силу вимог п. 1 ч. 2 ст. 9 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" нотаріус, як спеціальний суб'єкт, здійснює функції державного реєстратора, в тому числі, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновків, що чинне законодавство наділяє нотаріуса окремими повноваженнями державного реєстратора щодо прав на нерухоме майно, які виникають лише у результаті вчинення нотаріальних дій з таким майном, а також повинні реалізовуватися одночасно з їх вчиненням та за наслідками перевірки правильності оформлення документів в офіційному порядку, що дозволяє забезпечити належний рівень захисту гарантованих Конституцією України речових прав осіб на нерухоме майно.

Згідно з ч. 3 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкової реєстрації.

Відповідно до ч. 1 ст. 210 Цивільного кодексу України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно з вимогами ст. 18 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент укладення позивачем договору оренди) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Частиною 2 статті 125 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на момент укладення позивачем договору оренди) визначено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом (ст. 20 Закону України "Про оренду землі", у редакції, чинній на момент укладення договору оренди).

Щодо договорів оренди від 15.06.2007 року стосовно земельних ділянок кадастровий номер 1820388600:04:000:0323 та 1820388600:03:000:0043, суд зазначає, що єдині умови реєстрації договорів оренди та договорів суборенди земельних ділянок на час укладення зазначених договорів оренди були визначені Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року № 2073.

Відповідно до пункту 2 вказаного Порядку, (у редакції, чинній на час укладення позивачем договору), державна реєстрація договору оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

Пунктом 4.2 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 № 174, (чинного на момент укладення позивачем договору), визначено, що державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації.

За змістом пункту 3.2 Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженої наказом Державного комітету України по земельних ресурсах № 43 від 04.05.1999 року, державна реєстрація договорів оренди землі здійснюється структурними підрозділами Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України.

Як вбачається з матеріалів справи, Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії "Центру державного земельного кадастру" було зареєстровано вищевказані договори оренди земляних ділянок площею 2,9485 га та 2,9419 га строком на 10 років, про що 17.10.2007 року у Державному реєстрі земель вчинено записи за № 040720200194 (к.н. 1820388600:04:000:0323) та № 040720200216 (к.н. 1820388600:03:000:0043), що підтверджується відміткою на останній сторінці договору (а.с. 14, 16) та Книгою записів реєстрації державних актів на право власності на землю на право постійного користування землею договорів оренди землі (а.с. 43-45).

Щодо договору оренди земельної ділянки від 24.11.2011 року стосовно земельної ділянки кадастровий номер 1820388600:04:000:0419, то суд зазначає наступне.

Розділом II Прикінцеві та перехідні положення Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" встановлено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно в порядку, визначеному Законом України "Про державну і реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", здійснюється з 1 січня 2013 року. До 1 січня 2012 і року, (9 грудня 2011 року дію вказаної норми продовжено до 1 січня 2013 року), державна реєстрація, зокрема і договорів оренди земельних ділянок проводиться територіальними органами земельних ресурсів.

Аналогічна думка висловлена Верховним Судом України у Постанові від 6 березня 2013 року у справі №6-5цс13.

Таким чином, державна реєстрація договорів оренди землі, відповідно до законодавства, яке діяло на момент укладання позивачем договору оренди спірної земельної ділянки, здійснювалося територіальними органами земельних ресурсів шляхом ведення Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі.

Як вбачається з матеріалів справи, Відділом Держкомзему у Андрушівському районі Житомирської області було зареєстровано вищевказаний договір оренди земляної ділянки строком на 10 років, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 31.08.2012 року № 182030004002578 (а.с. 12 зворот), що підтверджується відміткою на останній сторінці договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній на момент винесення спірного рішення) державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) прийняття документів, що подаються разом із заявою про державну реєстрацію прав, виготовлення їх електронних копій шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та розміщення їх у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв про державну реєстрацію прав, що надійшли на розгляд; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав, зупинення державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації; 6) відкриття (закриття) розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до Державного реєстру прав відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав; 7) формування інформації з Державного реєстру прав для подальшого використання заявником; 8) видача документів за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

Згідно з частиною 4 вищевказаної статті, державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

За змістом ч. 3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній на момент винесення спірного рішення) державний реєстратор: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; 2) перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; 3) під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов'язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі; 4) під час проведення державної реєстрації прав на земельні ділянки використовує відомості Державного земельного кадастру шляхом безпосереднього доступу до нього у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України; 5) відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до нього записи про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів таких прав; 6) присвоює за допомогою Державного реєстру прав реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна під час проведення державної реєстрації прав; 7) виготовляє електронні копії документів та розміщує їх у реєстраційній справі в електронній формі у відповідному розділі Державного реєстру прав (у разі якщо такі копії не були виготовлені під час прийняття документів за заявами у сфері державної реєстрації прав); 8) формує документи за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав; 9) формує та веде реєстраційні справи у паперовій формі; 10) здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Взаємодія органу державної реєстрації прав та органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру передбачена статтею 33 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Необхідності запитувати інформацію про зареєстровані права оренди на земельні ділянки відповідно до законодавства, яке діяло до 01.01.2013 року, висловила і Державна реєстраційна служба України у листі від 06.08.2013 року № 2951/05-15-13 «Щодо запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку за різними право набувачами» . У цьому листі, зокрема, вказано, що з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, сформовану у результаті виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв), державному реєстратору слід запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013 року, зокрема виконавчих комітетів сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю).

При цьому суд враховує, що на сьогоднішній день в Україні не існує єдиної бази, за допомогою якої можна встановити реєстрацію прав, які виникли та зареєстровані до 1 січня 2013 року.

Однак, відсутність в Україні єдиної системи реєстрації прав, які виникли та зареєстровані до 01.01.2013 року, не може позбавляти особу цього права.

За таких обставин саме державний реєстратор як суб'єкт владних повноважень, з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку та уникнення подвійної реєстрації повинен запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013 року.

Аналогічна правова позиція викладена в ухвалі Вищого адміністративного суду України від 06.07.2016 року по справі № 806/4251/15.

Між тим, відповідачем всупереч описаним вимогам чинного законодавства належним чином не перевірено факт вже зареєстрованого права оренди на спірну земельну ділянку, та за відсутності угоди про розірвання договору оренди землі з попереднім орендарем та чинного попереднього зареєстровано нові договори, укладені з ТОВ "Житомир Агро-Інвест".

Отже, враховуючи той факт, що договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 1820388600:04:000:0419) укладеного між СТОВ "Хлібороб" та ОСОБА_3 (зареєстрованого за № 182030004002578) є чинним, строк дії договору оренди не закінчився, достроково договір не розірвано, записи про розірвання або припинення даного договору відсутні, а договори оренди земельних ділянок (кадастрові номери 1820388600:04:000:0323, 1820388600:03:000:0043) укладених між СТОВ "Хлібороб" та ОСОБА_4 (зареєстрованого за № 040720200194) та договору оренди укладеного між СТОВ "Хлібороб" та ОСОБА_5 (зареєстрованого за № 040720200216) на момент прийняття відповідачем спірних рішень був чинним, строк його дії не закінчився, достроково договір не було розірвано, записи про розірвання або припинення даного договору були відсутні, то суд приходить до висновку, що відповідачем прийнято спірні рішення та здійснена державна реєстрація договорів оренди на вказані вище земельні ділянки за ТОВ "Житомир Агро-Інвест" при наявності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяження, а тому Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 30244853 від 30.06.2016 р.; № 31002983 від 18.08.2016 р.; № 31028193 від 19.08.2016 року підлягають скасуванню, а позовні вимоги задоволенню.

Враховуючи задоволення позову та приписи ст. 94 Кодексу адміністративного судочинства України позивачу належить присудити понесені ним судові витрати в сумі 4800 грн. за рахунок Державного бюджету.

На підставі викладеного, керуючись статтями 158-163 Кодексу адміністративного судочинства України, суд

п о с т а н о в и в:

Позов задовольнити.

Визнати протиправним та скасувати рішення Приватного нотаріуса ОСОБА_1 Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в частині реєстрації права оренди земельної ділянки за Товариством з обмеженою відповідальністю "Житомир-Агро-Інвест":

- індексний номер 30244853 від 30.06.2016;

- індексний номер 31002983 від 18.08.2016 ;

- індексний номер 31028193 від 19.08.2016.

Присудити Сільськогосподарському товариству з обмеженою відповідальністю "Хлібороб" понесені ним судові витрати в розмірі 4800 грн. за рахунок Державного бюджету.

Постанова суду набирає законної сили після закінчення строків апеляційного оскарження, якщо апеляційної скарги не було подано.

Апеляційна скарга на постанову суду подається протягом десяти днів з дня отримання копії постанови до Житомирського апеляційного адміністративного суду через Житомирський окружний адміністративний суд. Копія апеляційної скарги одночасно надсилається особою, яка її подає, до суду апеляційної інстанції.

Суддя М.М. Семенюк