Рішення

від 23.11.2017 по справі 922/3784/17

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 715-77-21, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" листопада 2017 р.Справа № 922/3784/17

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Жигалкіна І.П.

при секретарі судового засідання Кісельовій С.М.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків до ТОВ "PlatiNum", м. Харків про розірвання договору за участю представників:

позивача - ОСОБА_1 (дов. №08-11/2819/2-17 від 13.09.2017 р.)

відповідача - не з'явився

ВСТАНОВИВ:

Позивач, Харківська міська рада, звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю « PlatiNum» (надалі - відповідач), зареєстрованого 26.11.2003 у Харківському регіональному центрі державного земельного кадастру в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) за № 66102/03 та інформація про який внесена до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записом про інше речове право від 15.03.2016 № 13730740 та про зобов'язання повернути земельну ділянку площею 0,6186 га по вул. Сумській (р-н іподрому) у м. Харкові з кадастровим № 6310136600:04:004:0025 територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан. Позивач також просить стягнути з відповідача судовий збір.

Представник позивача у судовому засіданні просить позов задовольнити. Подав у засідання пояснення, які долучено до матеріалів справи.

Представник Відповідача у судове засідання не з'явився, вимоги ухвали суду не виконав. Про причини своєї неявки суд не повідомив. Про день та час розгляду справи був повідомлений належним чином.

Судом виконано процесуальний обов'язок щодо повідомлення учасників процесу про дату, час та місце розгляду справи відповідно до вимог пункту 2.6. Інструкції з діловодства в господарських судах України, погодженої листом Вищого господарського суду України від 19 лютого 2013 року та затвердженої наказом Державної удової адміністрації України від 20 лютого 2013 року №28, а тому суд вважає можливим розглядати справу за наявними в ній матеріалами, як це передбачено статтею 75 Господарського процесуального кодексу України.

Особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце її розгляду судом, якщо ухвалу про порушення провадження у справі надіслано за поштовою адресою, зазначеною в позовній заяві (роз'яснення Президії Вищого Арбітражного суду України від 18.09.97 № 02 - 5/289 із змінами "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України").

У пункті 11 інформаційного листа Вищого господарського суду України від 15.03.2007р. N 01-8/123 "Про деякі питання практики застосування норм Господарського процесуального кодексу України, порушені у доповідних записках про роботу господарських судів у 2006 році" зазначено, що до повноважень господарських судів не віднесено установлення фактичного місцезнаходження юридичних осіб або місця проживання фізичних осіб - учасників судового процесу на час вчинення тих чи інших процесуальних дій. Тому відповідні процесуальні документи надсилаються господарським судом згідно з поштовими реквізитами учасників судового процесу, наявними в матеріалах справи.

Водночас законодавство України, в тому числі Господарський процесуальний кодекс України (надалі - ГПК України), не зобов'язує й сторону у справі, зокрема позивача, з'ясовувати фактичне місцезнаходження іншої сторони (сторін) у справі (якщо воно не співпадає з її місцезнаходженням, визначеним згідно із статтею 93 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України) та зазначати таке фактичне місцезнаходження в позовній заяві чи інших процесуальних документах.

В разі коли фактичне місцезнаходження юридичної особи - учасника судового процесу з якихось причин не відповідає її місцезнаходженню, визначеному згідно з законом, і дана особа своєчасно не довела про це до відома господарського суду, інших учасників процесу, то всі процесуальні наслідки такої невідповідності покладаються на цю юридичну особу.

Беручи до уваги, що відповідно до статті 33 ГПК України обов'язок доказування і подання доказів покладено на сторони, суд згідно за статтею 75 ГПК України розглядає справу за наявними матеріалами.

З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, заслухавши представника позивача, всебічно і повно дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.

Між сторонами Харківською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю « PlatiNum» (орендар) 18.11.2003 р. укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 26.11.2003 у Харківському регіональному центрі державного земельного кадастру в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) за № 66102/03.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 09.06.2015 р. у справі № 922/2530/15 внесено зміни до договору оренди земельної ділянки від 26.11.2003 № 66102/03 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди земельної ділянки.

За умовами п. 1.1. вказаного договору орендодавець на підставі рішення XVI сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 24.09.2003 р. №178/03 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів» надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку за адресою: м. Харків, вул. Сумська (р-н іподрому), загальною площею 0,6186 га, в тому числі: ріллі_га, багаторічних насаджень_га, сіножатей_га, пасовищ_га, лісів_га, під забудовою_га, інших угідь 0,6186 га, згідно з планом земельної ділянки, що додається.

Згідно з п. 1.2. договору оренди земельна ділянка надається в оренду строком до 01.09.2028 р. для будівництва та для подальшої експлуатації готелю « PlatiNum» . Будівництво виконати до 31.12.2005 р.

Фактом передачі земельної ділянки в оренду відповідачу підтверджується Актом прийому-передачі земельної ділянки від 27.11.2003.

Відповідно до п. 4.4. договору на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання стороною обов'язків, передбачених цим договором та законодавством України.

Предметом спору є розірвання вказаного договору оренди землі та зобов'язання відповідача повернути позивачу земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач не розпочав та не закінчив будівництво готелю в строки, встановлені п. 1.2. договору, а саме до 01.09.2005 р., що, на думку позивача, є порушенням відповідачем істотних умов п. 1.2. договору та є підставою для розірвання договору відповідно до положень ст. 32 Закону України «Про оренду землі» та п. 4.4. договору.

Позивач також наполягає на тому, що Відповідач систематично не сплачує плату за землю, що в свою чергу порушує п. 2.1. Договору, а також що на даний час орендована земельна ділянка знаходиться в занедбаному стані та вільна від забудов.

Надаючи правову кваліфікацію фактичним обставинам справи та спірним правовідносинам, суд виходить з наступного.

Згідно зі ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

За приписами ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 даного Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Визначення договору оренди земельної ділянки містить і ст. 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Статтею 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Як визначено в статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються цим Законом, Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі, є об'єкт оренди, строк дії договору та оренда плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Стаття 32 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

Таким чином, підстави для розірвання договору оренди землі мають бути визначені або безпосередньо договором оренди або приписами законодавства.

Як роз'яснено в пунктах 2.20, 2.22. постанови Пленуму Вищого господарського суду України №6 від 17.05.2011 р. Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають з земельних відносин" у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі» .

Якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України «Про основи містобудування» та «Про регулювання містобудівної діяльності» (набрав чинності з 12.03.2011) і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому судами також повинні досліджуватися якісні характеристики об'єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно повинен бути предметом вивчення судом.

Відповідно до ч. 2 ст. 4-3 та ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно з ч. 1 ст. 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному та об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Так, п. 1.2. договору передбачено, що земельна ділянка надається в оренду строком до 01.09.2028 р. для будівництва та для подальшої експлуатації готелю « PlatiNum» . Будівництво виконати до 31.12.2005 р., тобто даним пунктом передбачено кінцевий термін будівництва готелю « PlatiNum» - до 31.12.2005 р.

Рішення сесії Харківської міської ради щодо продовження строків будівництва вказаних об'єктів не приймалися.

Згідно зі ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі ст. 526 ЦК України та ч. 1 ст. 193 ГК України зобов'язання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (ч. 1 ст. 530 ЦК України).

Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (ст. 610 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Як визначено в п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема розірвання договору.

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.

Так, з матеріалів справи вбачається, що 25.10.2017 р. головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради ОСОБА_2 здійснено обстеження земельної ділянки, за результатами якого складено Акт обстеження земельної ділянки від 25.10.2017 р., яким зафіксовано, що земельна ділянка площею 0,6168 га по вул. Сумській (р-н іподрому) у м. Харкові не огороджена, умови встановлені рішенням Харківської міської ради від від 24.09.2003 № 178/03 щодо будівництва ТОВ « PlatiNum» готелю строком до 31.12.2005 р. не виконані, земельна ділянка Відповідачем використовується з порушенням вимог земельного законодавства, чим порушено істотні умови договору оренди землі від 26.11.2003 № 66102/03.

До вказаного Акту позивачем додано фотографії земельної ділянки, які знаходяться в матеріалах справи.

На підтвердження позовних вимог позивачем також надано лист Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 26.10.2017 № 3381/0/250-17, в якому зазначено, в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів Держаної архітектурно-будівельної інспекції України, розміщеному на офіційному сайті Держархбудінспекції України, відсутня інформація за адресою по вул. Сумській (р-н іподрому) у м. Харкові.

Відповідно до наявної у справі Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру право власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 26.10.2017 № 101615935 будь-які права на будь-які об'єкти нерухомого майна (будівлі, будинки або споруди) по земельній ділянці із кадастровим № 6310136600:04:004:0025 не зареєстровані.

Інформація про наявність у відповідача чинних дозвільних документів на право виконання будівельних робіт з будівництва готелю та вводу його в експлуатацію у встановленому законодавством порядку відсутня.

Проаналізувавши вищевикладені докази в їх сукупності, суд погоджується з доводами позивача і вважає, що відповідачем на орендованій земельній ділянці по вул. Сумській (р-н іподрому) у м. Харкові будівництво готелю не тільки не закінчено, в строки, встановлені п. 1.2. договору - до 31.12.2005 р., але на даний час не розпочато, що є порушенням істотних умов договору, зокрема п. 1.2. договору.

Факт невиконання відповідачем істотних умов п. 1.2. договору підтверджується матеріалами справи, зокрема Актом обстеження земельної ділянки б/н від 25.10.2017.

Відповідно до п. 2.23. постанови Пленуму Вищого господарського суду України №6 від 17.05.2011 р. «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають з земельних відносин» , розглядаючи справи зі спорів про розірвання договору оренди з підстав заборгованості з орендної плати, потрібно мати на увазі, що згідно зі ст.ст. 1, 13 Закону основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Разом з тим доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватися належними доказами, наприклад, довідкою, виданою державною податковою інспекцією про наявність (або відсутність) заборгованості за земельним податком та орендною платою.

Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно пп. б) п. 3.2.2 Договору орендар зобов'язаний, своєчасно вносити плату за землю.

Пунктом 2.1. Договору встановлено, що плата за землю вноситься Орендарем щомісячно.

Відповідно до пп. б) п. 4.4 Договір може бути розірвано за несвоєчасну сплату орендної плати при прострочені її та пені більш ніж за 3 місяці.

Факт невиконання відповідачем істотних умов п. 2.1. договору підтверджується матеріалами справи, зокрема листом Київської ОДПІ м. Харкова ГУ ДФС у Харківській області від 17.05.2017 № 868/9/20-3/12-04-18 заборгованість по орендній платі ТОВ « PlatiNum» станом на 17.05.2017 складала 306 458,93 грн.

Відповідно до пункту а) ч. 1 ст. 12 ЗК України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить розпорядження землями територіальних громад.

Згідно статті 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування на землі комунальної власності.

Статтею 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що виключною компетенцією сільських, селищних, міських рад є вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Відповідно до положень статей 13, 14 Конституції України, статті 11 ЦК України, статей 123, 124, 127, 128 Земельного кодексу України, рішення органу місцевого самоврядування або державної адміністрації про надання земельної ділянки господарюючому суб'єкту і власність або у користування втілює волевиявлення власника землі і реалізується у цивільних правовідносинах з урахуванням вимог Земельного кодексу України, спрямованих на раціональне використання землі як об'єкта нерухомості.

З огляду на наведене, в даному випадку, Харківська міська рада (орендодавець), як розпорядник земель відповідної територіальної громади, позбавлена можливості отримати результат (досягнути мети) щодо реалізації прийнятого ним на сесії рішення про надання спірної земельної ділянки відповідачу для будівництва готелю.

Враховуючи встановлений судом факт порушення відповідачем істотних умов договору, зокрема п. 1.2. договору і те, що п. 4.4. договору передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди у разі невиконання стороною обов'язків, передбачених цим договором та законодавством України, суд вважає позовні вимоги позивача про розірвання договору оренди земельної ділянки зареєстрованого 26.11.2003 у Харківському регіональному центрі державного земельного кадастру в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) за № 66102/03, укладеного між позивачем та відповідачем, правомірними, обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.

Стосовно позовних вимог позивача про зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку, загальною площею 0,6186 га по вул. Сумській (р-н іподрому) у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан, суд дійшов наступних висновків.

Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Стаття 785 ЦК України зазначає, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

З огляду на викладене та враховуючи те, що договір оренди землі підлягає розірванню з наведених вище підстав, суд вважає позовні вимоги позивача про зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку, загальною площею 0,6186 га по вул. Сумській (р-н іподрому) у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан, правомірними, обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.

Вказана правова позиція узгоджується з висновками Вищого господарського суду України викладеними у постанові від 07.11.2017 у справі № 922/1117/17.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судовий збір в повному обсязі (в розмірі 3 200,00 грн.) покладається на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ст. 13 Конституції України, ст. ст. 6, 11, 525, 526, 610-612, 614, 629, 651, 792 Цивільного кодексу України, ст. 12 Земельного кодексу України, ст. ст. 1, 13, 15, 25, 31, 32, 34 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 1, 4-3, 12, 22, 32-34, 36, 41, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди земельної ділянки, зареєстрованого 26.11.2003 у Харківському регіональному центрі державного земельного кадастру в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) за № 66102/03, укладений між Харківською міською радою (61003, м. Харків, пл. Конституції, 7, код ЄДРПОУ 04059243) та Товариством з обмеженою відповідальністю PlatiNum (61057, м. Харків, вул. Чернишевська, 4, ідентифікаційний код: 31557538).

Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю PlatiNum (61057, м. Харків, вул. Чернишевська, 4, ідентифікаційний код: 31557538) повернути земельну ділянку, загальною площею 0,6186 га по вул. Сумській (р-н іподрому) у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради (61003, м. Харків, пл. Конституції, 7, код ЄДРПОУ 04059243) з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю PlatiNum (61057, м. Харків, вул. Чернишевська, 4, ідентифікаційний код: 31557538) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, ідентифікаційний код 04059243, р/р 31419611700002, Банк: ГУДКСУ у Харківській області, МФО 851011, код ЄДРПОУ 37999649, код платежу 24062200) судовий збір в розмірі 3 200,00 грн.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 27.11.2017 р.

Суддя ОСОБА_3