Рішення

від 28.11.2017 по справі 395/180/17

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД КІРОВОГРАДСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Апеляційний суд Кіровоградської області

№ провадження 22-ц/781/2147/17 Головуючий у суді І-ї інстанції ОСОБА_1

Доповідач Чельник О. І.

РІШЕННЯ

іменем України

28.11.2017 колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області у складі:

головуючого: Чельник О.І.

суддів: Авраменко Т.М., Кіселика С.А.

за участі секретаря: Двоєнко А.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Кропивницькому цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю Агроконтракт-Н на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 28 вересня 2017 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Агроконтракт-Н до ОСОБА_2, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю Агролан про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем ,-

ВСТАНОВИЛА:

У лютому 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю Агроконтракт-Н (далі по тексту ТОВ Агроконтракт-Н ) звернулось у суд з позовом до ОСОБА_2 , Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю Агролан (далі по тексту СТОВ Агролан ) про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

В обґрунтування позову вказало, що ОСОБА_2 належить на праві власності земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,16 га, кадастровий номер 3523881300:02:000:0906 , яка розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області . 09 жовтня 2008 року між ТОВ Агроконтракт-Н та ОСОБА_2було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на п'ять років. Договором передбачено, що орендар має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий термін.

Посилався на те, що позивач добросовісно, належним чином виконував свої обов'язки за договором та більше як за місяць до спливу строку його дії, двічі, а саме 03 квітня 2013 року та 28 квітня 2014 року направив ОСОБА_2листи-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на оренду земельної ділянки з проектом додаткової угоди. Однак, у визначений законом строк - у місячний термін, ОСОБА_2так і не направила відповіді на листи-повідомлення ТОВ Агроконтракт-Н та жодним іншим чином не повідомила позивача про прийняте рішення щодо поновлення договору оренди землі.

Вказував, що на момент закінчення строку дії договору оренди землі та після його спливу товариство користувалось спірною земельною ділянкою, яку обробляло, за що сплатило орендну плату.

Зазначив, що в 2015 році йому стало відомо, що ОСОБА_2 уклала договір оренди спірної земельної ділянки із СТОВ Агролан , що на думку ТОВ Агроконтракт-Н є порушенням його переважного права на поновлення договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року, оскільки товариством повністю були дотримані вимоги, зазначені у статті 33 Закону України Про оренду землі .

Після збільшення позовних вимог позивач, посилаючись на зазначені обставини, просив суд визнати недійсним договір оренди землі від 01 грудня 2014 року №73, укладений між ОСОБА_2 та СТОВ Агролан щодо оренди земельної ділянки, та визнати поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 09 жовтня 2008 року між ТОВ Агроконтракт-Н та ОСОБА_2

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 28 вересня 2017 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду ТОВ Агроконтракт-Н подало апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, та ухвалити нове, яким позовні вимоги ТОВ Агроконтракт-Н задовольнити у повному обсязі.

Заслухавши доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши письмові докази по справі, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Як убачається з письмових доказів по справі та встановлено судом першої інстанції 09 жовтня 2008 року між ТОВ Агроконтракт-Н , як орендарем, та ОСОБА_2 , як орендодавцем, було укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на п'ять років, пунктом 14.1 якого передбачено набрання ним чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (т.1 а.с.5-6).

Укладений договір зареєстровано 16 жовтня 2009 року у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП ЦДЗК , про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис №04.09.377.00406 (т.1 а.с.6).

Пунктом 4.1 договору оренди передбачено, що орендна плата орендарем вноситься щорічно у грошовому розмірі, що складає 3,0 % річних від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду.

Згідно з п.9.3.4. вказаного договору орендар має переважне право після закінчення строку договору на його поновлення на новий строк.

Відповідно до п.3.2 договору оренди сторони погодились, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний у пункті 3.1. цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною.

Позивач вказав, що до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, укладеного з ОСОБА_2 9 жовтня 2008 року, з метою скористатися своїм переважним правом щодо поновлення договору оренди землі він двічі направляв відповідачці листи - повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди, а саме 03 квітня 2013 року за № ПП-03/4 та 28 квітня 2014 року за №191/6 (а.с.8-9). При цьому доказів направлення вказаних листів відповідачеві матеріали справи не містять.

На спростування позовних вимог відповідачем ОСОБА_2 надано копії листів-повідомлень від 12 квітня та 26 квітня 2014 року щодо відмови у продовженні договору оренди землі з копіями квитанції про їх поштове відправлення. Позивачем отримано вказаний лист, що підтверджується книгою реєстрації вхідної кореспонденції ТОВ Агроконтракт-Н за вх. №153 від 29.04.2014 року (т.2 а.с.36).

Судом першої інстанції встановлено, що в період дії строку договору оренди земельної ділянки від 09 жовтня 2008 року та після закінчення строку його дії, тобто після 16 жовтня 2014 року, ТОВ Агроконтракт-Н належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачеві орендну плату, що підтверджується даними відомостей про виплату орендної плати ТОВ Агроконтакт-Н за 2009 - 2014 роки, в яких міститься підпис відповідача (т.1, а.с.24-29).

01 вересня 2014 року між ОСОБА_2 та СТОВ Агролан був укладений договір оренди землі №73, відповідно до якого ОСОБА_2 надає, а СТОВ Агролан приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку № 906 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Дібрівської сільської ради, площею 4,16 га, кадастровий номер 3523881300:02:000:0906, строком на 5 років (т.1 а.с.30-33).

Державна реєстрація договору була здійснена 17 березня 2015 року у Реєстраційній службі Новомиргородського районного управління юстиції Кіровоградської області (т.1 а.с.39).

У подальшому спірний договір було розірвано за взаємною згодою сторін.

05 липня 2017 року між ОСОБА_2 та СТОВ Агролан було укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), державна реєстрація якого вчинена 08 липня 2017 року (т.2, а.с.60-61, 62).

Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції обґрунтував своє рішення тим, що договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року, укладений між ОСОБА_2 і ТОВ Агроконтракт-Н , не пройшов державної реєстрації всупереч діючому на той час Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року №2073, а тому не набув чинності і не може вважатись правовстановлюючим документом, який би закріплював за позивачем законний титул щодо спірної земельної ділянки. За відсутності у позивача права, за захистом якого він звернувся до суду, позов задоволенню не підлягає.

Суд також послався у рішенні ще на одну підставу відмови у позові - наявності ніким не оспореного договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), укладеного між ОСОБА_2 та СТОВ Агролан 05 липня 2017 року, державна реєстрація за СТОВ Агролан права землекористування здійснена 08 липня 2017 року.

Проте, такі висновки суду є помилковими та такими, що не відповідають обставинам справи.

Відповідно до вимог ст.ст. 316-327 ЦК України власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону, у тому числі укладати договори.

Згідно з ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування (ч.1 ст.792 ЦК України).

Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Такими законами є ЗК України та Закон України Про оренду землі (далі по тексту Закон).

Згідно зі ст.1 Закону оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

За змістом ст.6 Закону права оренди земельної ділянки набувають орендарі на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦУ України, законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ст.13 Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.20 Закону (у редакції, що діла станом на час укладення договору оренди земельної ділянки) укладений між ОСОБА_2 і ТОВ Агроконтракт-Н договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрації договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року №2073, (далі по тексту Порядок) встановлено, що державна реєстрація договорів оренди землі проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.

Разом з тим, Указом Президента України від 17 лютого 2003 року №134 Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру функції з державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру покладалися на Державний комітет України по земельних ресурсах.

На виконання цього Указу Президента України Держкомземом видано наказ від 2 липня 2003 року №174 Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель .

Згідно з п.4 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації.

Функції з реєстрації, зокрема, договорів оренди землі, покладені на реєстраторів Державного реєстру земель - структурні підрозділи державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах - Центр ДЗК , у межах повноважень якого є земельна ділянка.

Вказані структурні підрозділи Центру Державного земельного кадастру здійснювали видачу державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, реєстрацію договорів оренди (суборенди), а також вели Книгу реєстрації договорів оренди землі.

Вказаним Тимчасовим порядком була врегульована процедура реєстрації договорів оренди землі.

Крім того, постановою Кабінету Міністрів України від 17 липня 2003 року №1088 повноваження щодо ведення державного реєстру земель також були покладені на Центр ДЗК. Вказана постанова була прийнята пізніше, ніж Порядок, на який посилався суд першої інстанції, і регулювала правовідносини щодо реєстрації договорів оренди землі на час укладення договору оренди від 9 жовтня 2008 року.

Таким чином, суд першої інстанції при ухваленні рішення мав би керуватись нормативно-правовим актом, який прийнятий пізніше та спеціальними нормами, які передбачають спеціальний орган щодо ведення державного реєстру земель у складі Держкомзему України.

За таких обставин висновок суду про те, що договір оренди землі від 09 жовтня 2008 року не пройшов державної реєстрації, є безпідставним та таким, що спростовується матеріалами справи.

Суд помилково послався на правову позицію Верховного Суду України у справі № 6-55цс12, в якій державна реєстрація договору оренди була вчинена органом місцевого самоврядування, оскільки така реєстрація дійсно мала місце відповідно до Порядку, і не виключала реєстрацію договору оренди землі структурним підрозділом Центру ДЗК, крім того питання реєстрації договору оренди землі повноважним чи не повноважним органом, у даній справі не вирішувалось.

Отже, договір оренди землі, укладений між ТОВ Агроконтракт-Н та ОСОБА_2 09 жовтня 2008 року, пройшов державну реєстрацію в установленому законом порядку відповідно до діючого на той час законодавства та набув чинності з моменту його державної реєстрації, тобто з 16 жовтня 2009 року.

Судом встановлено, що ТОВ Агроконтракт-Н відповідно до вимог статті 33 Закону України Про оренду землі з метою скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди двічі направляло відповідачеві листи -повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до яких було додано проект додаткової угоди, що підтверджується листом повідомленням від 03 квітня 2013 року за вих. № ПП-03/4 та від 28 квітня 2014 року за вих. №191/6 (т.1 а.с.8-9).

Проте, ні доказів направлення поштою вказаної кореспонденції ОСОБА_2, ні доказів про вручення її відповідачеві іншим чином позивачем суду не надано.

Крім того, у судовому засіданні апеляційного суду встановлено, що листи-повідомлення на ім'я ОСОБА_2 направлялися товариством на адресу: м. Новомиргород Новомиргородського району Кіровоградської області. Натомість відповідач з грудня 1992 року та по теперішній час проживає та зареєстрована ІНФОРМАЦІЯ_1 (т.2 а.с.15), тобто за адресою, яка була зазначена у державному акті на право власності на земельну ділянку (т.1 а.с.7) та у проекті додаткової угоди №1 (т.2. а.с.16, т.1.а.с.9). Із зазначеного убачається, що позивачеві достовірна адреса місця реєстрації відповідача була відома.

Відповідно до ст.33 Закону України Про оренду землі не встановлено порядок надіслання такого листа-повідомлення на адресу орендодавця, але захищено права орендодавця як власника земельної ділянки, а тому не вказано, що це має бути лише формальною процедурою.

Відповідно до ч.4 ст.33 Закону України Про оренду землі при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін, а у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, думка орендодавця з приводу поновлення договору оренди землі є обов'язковою і суттєвою для подальших взаємовідносин між сторонами договору, а питання щодо підтвердження факту отримання орендодавцем такого листа-повідомлення є суттєвим для вирішення спору про переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку про неналежне повідомлення відповідача ОСОБА_2 позивачем про намір продовжити строк дії договору між ними, оскільки доказів направлення листів-повідомлень на юридичну адресу відповідача ОСОБА_2 повідомлення її в інший спосіб щодо поновлення договору оренди від 09 жовтня 2008 року позивачем не надано.

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову щодо визнання договору оренди землі від 09 жовтня 2008 року поновленим суд першої інстанції виходив з інших підстав, а саме з того, що, оскільки договір оренди земельної ділянки, укладений між позивачем та ОСОБА_2, не пройшов державної реєстрації, тому не набув чинності в установленому законом порядку.

Колегія суддів вважає, що договір оренди землі було зареєстровано в установленому законодавством порядку та розпочав діяти з моменту державної реєстрації - з 16 жовтня 2009 року, проте, позивач, маючи намір на продовження орендних відносин між сторонами правочину, не повідомив належним чином відповідача ОСОБА_2 про такий намір.

Укладений у подальшому між відповідачами договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) 03 липня 2017 року для вирішення даного спору правового значення не має.

В частині позовних вимог щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки за №906, укладеного між відповідачами, слід відмовити, оскільки 04.07.2017, тобто до ухвалення судом рішення, між ОСОБА_2 та СТОВ Агролан було укладено угоду про дострокове розірвання вказаного договору, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 29 вересня 2017 року за №98702517 (т.2 а.с.78-84).

Стаття 309 ЦПК України передбачає, що підставами для скасування рішення суду першої інстанції з ухваленням нового рішення або зміни рішення є: неповне з'ясування судом обставини, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Враховуючи наведене колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення не відповідає вимогам ст.213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, висновки суду не відповідають обставинам справи, що призвело до неправильного застосування судом норм матеріального права, а відтак і помилкового визначення юридичних наслідків цих обставин. Оскільки колегія суддів вважає, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити з інших підстав рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 309, 313, 316 ЦПК України, колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Кіровоградської області

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Агроконтракт-Н задовольнити частково.

Рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 28 вересня 2017 року скасувати і ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю Агроконтракт-Н до ОСОБА_2, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю Агролан про визнання договору оренди недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем - відмовити.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено у касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий суддя: О.І. Чельник

Судді: Т.М. Авраменко

ОСОБА_3