Рішення

від 04.12.2017 по справі 313/464/17

ВЕСЕЛІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

04.12.2017

Справа № 313/464/17

Провадження № 2/313/211/2017

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

04.12.2017 року смт. Веселе

Веселівський районний суд Запорізької області в складі: головуючого судді Кравцова С.О. при секретарі судового засідання Василенко Л.В.., за участю представника позивача ОСОБА_1, представника відповідача ФГ Династія-2 ОСОБА_2. розглянувши у відкритому судовому засіданні Веселівського районного суду Запорізької області цивільну справу за позовною заявою ТОВ "Ентузіаст" до ОСОБА_3, (фермерське) господарство Династія 2 про визнання договору оренди землі, укладеного між відповідачами недійсним , та поновлення договору аренди землі від 20.01.2006 року укладеного між ТОВ Ентузіаст та ОСОБА_4, суд -

В С Т А Н О В И В :

04.04.2017 року позивач звернувся з вказаним вище позовом до суду де зазначив, що 20 січня 2006 року між ТОВ Ентузіаст та ОСОБА_4 правонаступником якого є ОСОБА_3 згідно свідоцтва про право на спадщину за законом номер 929, виданого 07.09.2010р. Веселівською державною нотаріальною конторою, був укладений договір оренди землі, відповідно до якого, в оренду була передана земельна ділянка належна орендодавцеві на праві власності, кадастровий номер 2321284000:04:004:0011, площею 6,5494 гектарів (п.2), строком на 10 років (п.8).

Відповідно до п.43 Договору передбачено, що він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір зареєстрований у Веселівському РВ ЗРФ ДП Центр державного земельного кадастру , про що у Державному реєстрі земель вчинено запис реєстраційний номер 040626800094 від 28 квітня 2006 року. Таким чином, термін дії договору мав закінчитись 28 квітня 2016 року.

ТОВ Ентузіаст як орендар, належним чином виконувало умови Договору оренди землі від 20.01.2006р. впродовж всього терміну його дії, про що свідчить відсутність будь яких спорів щодо виконання його умов між сторонам, про що зазначає позивач..

Згідно п.8 Договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Посилаючись на ст. 33 Закону України Про оренду землі (у редакції що набула чинності з 12.03.2011 року та була чинною станом на час виникнення спірних правовідносин) зазначає що, з метою реалізації вище зазначених умов Договору та Закону, ТОВ Ентузіаст 16 грудня 2015 року звернулося до орендодавця з листом - повідомленням про поновлення вище зазначеного договору оренди землі, до якого був доданий проект додаткової угоди, в якій запропоновано поновити договір на той самий строк на тих самих умовах. Пропозиція була залишена поза увагою відповідачем.

25 березня 2016 року ТОВ Ентузіаст повторно звернулося до орендодавця з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі та проектом додаткової угоди.

З 29 квітня 2016 року відповідно до умов Договору оренди землі від 20 січня 2006 року ТОВ Ентузіаст продовжує відкрито обробляти дану земельну ділянку до даного часу. Впродовж часу з 29 квітня по 29 травня 2016 року, від орендодавця не надходив лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору, крім того орендодавець з вказаного часу, достовірно знаючи як власник земельної ділянки у чиєму користуванні вона знаходиться, взагалі не вчиняв ніяких дій направлених на заперечення у поновленні договору та витребування земельної ділянки, самостійно не приступав до її обробітку, тим самим своєю поведінкою визнаючи правомірність дій орендаря.

Відповідно до ч.6 ст. 33 Закону України Про оренду землі , у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Позивач зазначає що, відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №83882743 від 30.03.2017р., земельна ділянка кадастровий номер 2321284000:04:004:0011, площею 6,5494 гектарів належна на праві приватної власності ОСОБА_3 передана в оренду на підставі Договору оренди землі від 29.04.2016р. ФГ Династія-2 , код ЄДРПОУ 31370324, строком на 10 років з правом пролонгації. Згідно відомостей Державного реєстру зазначається, що згідно Договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки.

Вважає, що укладенням Договору оренди землі від 29.04.2016 року ОСОБА_3 та ФГ Династія-2 порушили першочергове право ТОВ Ентузіаст на поновлення Договору оренди землі від 20.01.2006р, посилаючись на частину першу статті 777 ЦК України де законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Посилаючись на норму статті 764 ЦК України позивач передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Трактуючи статтю 33 Закону України Про оренду землі яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору орендиє та порядок застосування положень ст. 33 Закону України Про оренду землі , посилається на правові позиції зазначені у Висновках Верховного Суду України, викладених в постановах, ухвалених за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з підстав, передбачених пунктами 1, 2 ч. 1 ст. 355 ЦПК України, за І півріччя 2015 р., від 05.09.2015р., (п.2 Розділу Спори що виникають із земельних правовідносин )

Вважає доведеним наявність у ТОВ Ентузіаст переважного права на поновлення договору оренди землі від 20.01.2006 року на новий строк та порушення цього права у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди від від 29 квітня 2016 року з іншим орендарем - ФГ Династія-2 . Крім того позивач зазначає що у разі невиконання орендодавцем права орендаря, передбаченого ст. 33 Закону України "Про оренду землі", на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України (правова позиція Верховного Суду України, викладена у постанові від 15 квітня 2015 року у справі № 6-55цс15). А тому, позивач просить суд ухвалити у даній справі судове рішення відповідно до якого визнати недійсним Договір оренди землі від 29.04.2016 року укладений між ОСОБА_3 та фермерським господарством Династія-2 , земельної ділянки кадастровий номер 2321284000:04:004:0011, площею 6,5494 гектарів, строком на 10 років, зареєстрований державним реєстратором Веселівської районної державної адміністрації ОСОБА_5, індексний номер: 31903933 від 18.10.2016р.

Визнати поновленим Договір оренди землі від 20 січня 2006 року укладений між ТОВ Ентузіаст та ОСОБА_4 правонаступником якого є спадкоємець ОСОБА_3, земельної ділянки кадастровий номер 2321284000:04:004:0011, площею 6,5494 гектарів, на тих же самих умовах строком на 10 (десять) років в наступній редакції додаткової угоди:

Орендодавець: Власник земельної ділянки: ОСОБА_3.

Свідоцтво про право на спадщину за законом від 07.09.2010р. видане Веселівською ДНК.

Орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю Ентузіаст в особі директора ОСОБА_6 діючого на підставі статуту, відповідно до ст. 33 Закону України Про оренду землі , уклали дану угоду про наступне:

1. Предмет угоди

1.1. Поновити дію Договору оренди землі від 20.01.2006 року зареєстрованого за № 040626800094 від 28.04.2006р. на той самий строк і на тих самих умовах.

1.2. Дана угода являється невід'ємною частиною Договору оренди землі від 20.01.2006 року.

1.3. В іншій частині умови Договору залишаються незмінними .

В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги позивача та просить суд їх задовольнити.

Відповідач -1 ОСОБА_3, відповідач - 2 Ф\Г Династія -2 його представник ОСОБА_2, зазначений позов не визнали в повному обсязі та разом з відповідачем -2 Ф\Г Династія-2 підтримали надані письмові заперечення відповідно до яких зазначили що:

на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 07.09.2009 року № 925 земельна ділянка кадастровий № 2321284000:04:004:0011 загальною площею 6,5794 га., яка розташована на території Менчикурівської сільської ради Веселівського району Запорізької області належить на праві приватної власності ОСОБА_3

20 січня 2006 року між ОСОБА_4 та ТОВ Ентузіаст було укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки (надалі - Договір). 28.04.2006 року даний Договір було зареєстровано у встановленому на той час порядку, реєстраційний номер 040626800094.

Відповідно до п. 8 Договору він був укладений на 10 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За час дії Договору внесення будь-яких змін у встановленому порядку сторонами не проводилося.

18.12.2015 року від ТОВ Ентузіаст на адресу ОСОБА_3 надійшов лист - повідомлення про поновлення договору оренди б/д, б/н, додатком до якого був проект додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі від 20.01.2006 року № б/н. Згідно до п. 1.1. названого вище проекту угоди орендарем запропоновано поновити Договір оренди землі від 20.01.2006 року № б/н на той самий строк на тих самих умовах.

Відповідно до п. п. 5, 9 Договору оренди землі від 20.01.2006 року № б/н нормативно грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення складала 69 485,00 грн., орендна плата на рік становить 1% від грошової оцінки земельної ділянки (695 грн.).

У зв'язку із тим, що позивачем були запропоновані вкрай невигідні умови, ОСОБА_3 прийняв рішення не поновлювати Договір оренди землі від 20.01.2006 року № б/н. Листом - повідомленням від 22.12.2015 року відповідач 1 повідомив про заперечення у поновленні договору оренди землі з ТОВ Ентузіаст , а також про втрату орендарем переважного права на поновлення Договору оренди землі від 20.01.2006 року № б/н, вимагав повернення землі після закінчення дії договору (факт надіслання підтверджується фіскальним чеком про надання послуг поштового зв'язку).

Будь-які інші пропозиції (ні усні, ні письмові) щодо умов Договору оренди землі від позивача до відповідача 1 до моменту закінчення дії Договору не надходили. У зв'язку із цим, 29.04.2016 року між ОСОБА_3 та ФГ Династія-2 було укладено договір оренди землі на більш вигідних умовах. 11.10.2016 року договір було зареєстровано у встановленому порядку, реєстраційний номер 16940404.

Відповідно до п. п. 5, 8, 9 Договору він був укладений на 10 років. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення складала 223 022,98 грн., орендна плата на рік становить 3% від грошової оцінки земельної ділянки - 6 690,69 грн. в грошовій формі. За окремою угодою орендна плата може сплачуватися рослинницькою продукцією: зерно (фуражне) 3500 кг., 20 літрів соняшникової олії, 50 кг. муки вищого ґатунку, 1500 кг. соломи. У разі необхідності обрядові послуги

Відповідач зазначив, що направивши позивачу лист-повідомлення про не бажання поновлювати договір оренди землі, при цьому повідомивши позивача, що дія договору припиниться 28.04.2016 року, у зв'язку з чим необхідно виконати обов'язок щодо повернення об'єкта оренди, відповідач -1 скористався своїм правом вільно розпоряджатися своєю власністю, а посилання позивача на продовження певний період користуватися орендованою земельною ділянкою (з чим відповідачі не погоджуються і даний факт спростовується наявними у справі доказами) та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди за наявності заперечень орендодавця не є підставою для поновлення договору оренди землі.

Відповідач 1 повідомив позивача про заперечення у поновленні договору оренди землі (лист-повідомлення від 22.12.2015 року № б/н), відтак підстави для застосування до спірних правовідносин положень ч. ч 1-6 ст. 33 Закону України Про оренду землі відсутні. В своїх запереченнях відповідачі зазначають що позивач втратив своє переважне право, на оренду вищезазначеної земельної ділянки, у відповідності до вимог п. 8 укладеного між ним та відповідачем договору оренди землі та ст. 33 ЗУ Про оренду землі ,

Відповідачі №1 та № 2 просять суд відмовити позивачеві у задоволені позову в повному обсязі. .

Суд вислухавши сторони; пояснення відповідача-1 ОСОБА_3, відповідача-2 Династія -2 ОСОБА_7 представників, допитавши свідка ОСОБА_8, дослідивши та вивчивши матеріали справи прийшов до наступного:

Судом було встановлено і не заперечується сторонами про те що,на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 07.09.2009 року № 925 земельна ділянка кадастровий № 2321284000:04:004:0011 загальною площею 6,5794 га., яка розташована на території Менчикурівської сільської ради Веселівського району Запорізької області належить на праві приватної власності ОСОБА_3.

20 січня 2006 року між ОСОБА_4 та ТОВ Ентузіаст було укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки (надалі - Договір). 28.04.2006 року даний Договір було зареєстровано у встановленому на той час порядку, реєстраційний номер 040626800094.

Відповідно до п. 8 Договору він був укладений на 10 років. За час дії Договору внесення будь-яких змін у встановленому порядку сторонами не проводилося.

18.12.2015 року від ТОВ Ентузіаст на адресу ОСОБА_3 надійшов лист - повідомлення про поновлення договору оренди б/д, б/н, додатком до якого був проект додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі від 20.01.2006 року № б/н. Згідно до п. 1.1. названого вище проекту угоди орендарем запропоновано поновити Договір оренди землі від 20.01.2006 року № б/н на той самий строк на тих самих умовах.

Відповідно до п. п. 5, 9 Договору оренди землі від 20.01.2006 року № б/н нормативно грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення складала 69 485,00 грн., орендна плата на рік становить 1% від грошової оцінки земельної ділянки (695 грн.).

У зв'язку із тим, що позивачем були запропоновані вкрай невигідні умови, ОСОБА_3 прийняв рішення не поновлювати Договір оренди землі від 20.01.2006 року № б/н. Листом - повідомленням від 22.12.2015 року відповідач 1 повідомив про заперечення у поновленні договору оренди землі з ТОВ Ентузіаст , а також про втрату орендарем переважного права на поновлення Договору оренди землі від 20.01.2006 року № б/н, вимагав повернення землі після закінчення дії договору (факт надіслання підтверджується фіскальним чеком про надання послуг поштового зв'язку).

25 березня 2016 року ТОВ Ентузіаст повторно звернулося до орендодавця з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі та проектом додаткової угоди.

Як з'ясувалось під час слухання справи лист - повідомлення відповідач сам не отримував, а зазначений лист листоношею був вручений його матері за іншою адресою.

Не маючи намір продовжувати договір аренди з ТОВ Ентузіаст відповідач - 1 надав згоду на укладення договору аренди з іншим орендарем.

У зв'язку із цим, 29.04.2016 року між ОСОБА_3 та ФГ Династія-2 було укладено договір оренди землі на більш вигідних умовах. 11.10.2016 року договір було зареєстровано у встановленому порядку, реєстраційний номер 16940404.

Відповідно до п. п. 5, 8, 9 Договору він був укладений на 10 років. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення складала 223 022,98 грн., орендна плата на рік становить 3% від грошової оцінки земельної ділянки - 6 690,69 грн. в грошовій формі. За окремою угодою орендна плата може сплачуватися рослинницькою продукцією: зерно (фуражне) 3500 кг., 20 літрів соняшникової олії, 50 кг. муки вищого ґатунку, 1500 кг. соломи. У разі необхідності обрядові послуги.

Аналізуючи вище наведене суд вбачає, що оренда плата за договором який укладено між відповідачем ОСОБА_3. ФГ Династія -2 вища ніж та яка була в договорі оренди землі який укладено між померлим ОСОБА_4. та позивачем ТОВ Ентузіаст , з цієї підстави також не можливий захист переважного права позивача. Отже відповідач -1 уклав договір оренди землі на значно більш вигідних умовах ніж передбачено договором оренди землі ТОВ Ентузіаст .

Розмір орендної плати за договором оренди землі є більш сприятливим і це є суттєвим, при розгляді справ цієї категорії, що зазначене і викладено в правовій позиції в постанові Верховного суду України від 09 вересня 2015 року по справі № 6-531цс15.

Між позивачем і ОСОБА_4. існували договірні відносини, які припинили своє існування у зв'язку с закінченням 10-ти річного строку дії договору від 20.01.2006р. (зареєстрований 28.04..2006р). та у зв'язку зі смертю останнього.

Факт продовження обробітку зазначеної ділянки спростували відповідачі ОСОБА_3В та ОСОБА_7 та свідок ОСОБА_8, в судовому засіданні, зазначивши що відповідно до усної домовленості між керівниками підприємств ТОВ Ентузіаст ОСОБА_6 та керівником Ф\Г Династія -2 ОСОБА_7 що і підтвердив свідок головний агроном ТОВ Ентузіаст ОСОБА_8, з метою більш раціонального використання земельних ділянок пайщиків в одному масиві був проведений обмін земельних ділянок і фактично земельна ділянка ОСОБА_3 перебуває в цілісному масиві ТОВ Ентузіаст а земельні ділянки ТОВ Ентузіаст перебувають в цілісному масив Ф\Г Династія 2 . хоча кожний з них окремо сплачують податок за своїх пайщиків, що підтверджується наданими сторонами документами ,податковими розрахунками сум доходу, довідками підприємств, довідкою Менчикурівської с\ради Веселіського району Запорізької області.

З огляду на викладене можна зробити висновок.

Згідно із вимогами ст. 41 Конституції України, ст. ст. 316, 319, 373 ЦК України власник самостійно визначає спосіб та порядок користування та розпорядження належною йому власністю, зокрема на свій розсуд обирає контрагента за договором та визначає умови договору з ним.

Відповідно до Закону України Про оренду землі укладання договору оренди не може бути примусом і передбачає право, а не обов'язок на переукладання договору оренди, ураховуючи при цьому положення ст. ст. 6, 627 ЦК України щодо свободи договору, укладання його при наявності вільного волевиявлення особи, непорушність права власності та здійснення при цьому права власником відповідно до закону на власний розсуд, за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, необхідності згоди обох сторін при укладенні чи зміні договору

Згідно із статтею 13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 31 Закону України Про оренду землі визначено, зокрема, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно зі ст. 30 Закону України Про оренду землі , зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється

Таким чином, відповідно до ст. ст. 319, 626 ЦК України реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України Про оренду землі , можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Крім того, ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди: орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України Про оренду землі передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене при дотриманні процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Таким чином, у ТОВ Ентузіаст відсутнє переважне право перед іншими особами на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк. Земельна ділянка добровільно повернута позивачем власнику і перебуває в користуванні відповідача 2.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст.254,256,257,258,259 ЦПК України, ст. 319 626 ЦК України, ч. ч. 1-5, 6, 8 ст. 33 Закону України Про оренду землі ,

В И Р І Ш И В :

У позові Товариства з обмеженою відповідальністю "Ентузіаст" до ОСОБА_3 , до фермерського господарства " Династія-2" про визнання договору оренди землі, укладеного між відповідачами недійсним та поновленням договору оренди землі від 20.01.2006 укладеного між ТОВ Ентузіаст та ОСОБА_4 правонаступником якого є ОСОБА_3 - відмовити у повному обсязі.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга протягом десяти днів з дня його проголошення.

Судові витрати залишити за позивачем.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя

Веселівського районного суду

Запорізької області ОСОБА_9