Рішення

від 13.02.2018 по справі 313/466/17

ВЕСЕЛІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

13.02.2018

Справа № 313/466/17

Провадження № 2/313/29/2018

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 лютого 2018 року смт.Веселе

Веселівський районний суд Запорізької області в складі: головуючого судді Кравцова С.О. при секретарі судового засідання Василенко Л.В.., за участю представника позивача ОСОБА_1, відповідача ОСОБА_2, представника відповідача - ОСОБА_3. представника відповідача ф\г Руслан ОСОБА_4, розглянувши у відкритому судовому засіданні Веселівського районного суду Запорізької області цивільну справу за позовною заявою ТОВ "Ентузіаст" до ОСОБА_2, селянське (фермерське) господарство "Руслан" про визнання договору оренди землі, укладеного між відповідачами недійсним, та поновлення договора аренди землі від 20.01.2006 року укладеного між ТОВ Ентузіаст та ОСОБА_2 суд -

В С Т А Н О В И В :

04.04.2017 року позивач звернувся з вказаним вище позовом до суду де зазначив, що 20 січня 2006 року між ТОВ Ентузіаст та ОСОБА_2, був укладений договір оренди землі, відповідно до якого, в оренду була передана земельна ділянка належна орендодавцеві на праві власності, кадастровий номер 2321284000:03:002:0001, площею 6,5579 гектарів (п.2), строком на 10 років (п.8).

Відповідно до п.43 Договору передбачено, що він набув чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір зареєстрований у Веселівському РВ ЗРФ ДП Центр державного земельного кадастру , про що у Державному реєстрі земель вчинено запис реєстраційний номер 040626800215 від 19 вересня 2006 року.Термін дії договору мав закінчитись 19 вересня 2016 року.

Позивач зазначає, що ТОВ Ентузіаст як орендар, належним чином виконувало умови Договору оренди землі від 20.01.2006р. впродовж всього терміну його дії, про що свідчить відсутність будь яких спорів щодо виконання його умов між сторонами.

Згідно п.8 Договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

З метою реалізації вище зазначених умов Договору та Закону, ТОВ Ентузіаст 15 грудня 2015 року звернулося до ОСОБА_2 з листом - повідомленням про поновлення вище зазначеного договору оренди землі, до якого був доданий проект додаткової угоди, в якій запропоновано поновити договір на той самий строк на тих самих умовах. Пропозиція була задоволена орендодавцем. 14 січня 2016 року сторони підписали додаткову угоду про поновлення Договору оренди землі від 20.01.2006 року стром на 10 років на тих самих умовах. Угода набула чинності з моменту її підписання (п.1.2.).

Відповідно до ч.6 ст. 33 Закону України Про оренду землі , у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

З 20 вересня 2016 року відповідно до умов Договору оренди землі від 20 січня 2006 року та нового укладеного договору, ТОВ Ентузіаст продовжує відкрито обробляти дану земельну ділянку до даного часу. Впродовж часу з 20 вересня по 20 жовтня 2016 року, від орендодавця не надходив лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору, крім того орендодавець з вказаного часу, достовірно знаючи як власник земельної ділянки у чиєму користуванні вона знаходиться, взагалі не вчиняв ніяких дій направлених на заперечення у поновленні договору та витребування земельної ділянки, самостійно не приступав до її обробітку, тим самим своєю поведінкою визнаючи правомірність дій орендаря.

В той же час, відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №84117409 від 03.04.2017р., земельна ділянка кадастровий номер 2321284000:03:002:0001, площею 6,5579 гектарів належна на праві приватної власності ОСОБА_2 передана в оренду на підставі Договору оренди землі від 30.05.2016р. СФГ Руслан , код ЄДРПОУ 13638572, строком на 10 років. Згідно відомостей Державного реєстру зазначається, що згідно Договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки, в грошовій або натуральній формі.

Позивач вважає, що укладенням Договору оренди землі від 30.05.2016 року ОСОБА_2 та СФГ Руслан порушили першочергове право ТОВ Ентузіаст на поновлення Договору оренди.

Враховуючи факт належного виконання ТОВ Ентузіаст умов Договору оренди землі від 20.01.2006р., дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, не надіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови в поновленні договору на новий строк та укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендарем, та на підставі статті 33 Закону України Про оренду землі позивач вважає доведеним наявність у ТОВ Ентузіаст переважного права на поновлення договору оренди землі від 20.01.2006 року на новий строк та порушення цього права у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди від 30 травня 2016 року з іншим орендарем - СФГ Руслан . Зазначає, що станом на 30 травня 2016 року, ще не закінчив дію Договір від 20.01.2006р., термін дії якого спливав 19.09.2016р.

У разі невиконання орендодавцем права орендаря, передбаченого ст. 33 Закону України "Про оренду землі", на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України (правова позиція Верховного Суду України, викладена у постанові від 15 квітня 2015 року у справі № 6-55цс15). В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги та просить суд їх задовольнити та ухвалити у даній справі судове рішення відповідно до якого визнати недійсним Договір оренди землі від 30.05.2016 року укладений між ОСОБА_2 та селянським (фермерським) господарством Руслан .

Визнати поновленим Договір оренди землі від 20 січня 2006 року укладений між ТОВ Ентузіаст та ОСОБА_2 земельної ділянки кадастровий номер 2321284000:03:002:0001, площею 6,5579 гектарів, на тих же самих умовах строком на 10 (десять) років в редакції додаткової угоди.

В судовому засіданні відповідач ОСОБА_2 В І та її представник ОСОБА_3 даний позов не визнали в повному обсязі та зазначили: 20.01.2006 року між відповідачем ОСОБА_2 В І та ТОВ Ентузіаст було укладено договір оренди землі відповідно до якого ОСОБА_2 передала в оренду належну їй на праві приватної власності земельну ділянку кадастровий номер 2321284000:03:002:0001, площею 6,5579 га. строком на 10 років. Оренда на плата за договором оренди землі становить 1% від грошової оцінки земельної ділянки, що становить 695 грн. 00 коп. або в натуральній формі 3 тони зерна.

Після закінчення строку дії вище зазначеного договору, а саме 30.05.2016 року між відповідачкою ОСОБА_2 та відповідачем Селянське (фермерське) господарство Руслан було укладено договір оренди землі відповідно до якого ОСОБА_2 передала відповідачу Селянське (фермерське) господарство Руслан в оренду належну їй на праві приватної власності земельну ділянку кадастровий номер 2321284000:03:002:0001, площею 6,5579 га. строком на 10 років. Орендна плата за договором оренди землі становить: 3 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки або в натуральній формі 4000 кг. фуражного зерна кожного року, прибутковий податок сплачує орендар, 1000 грн. (одна тисяча гривень) 00 коп. кожного року на оздоровлення, одноразова допомога на поховання в сумі 5000 грн. у разі смерті орендодавця, зорати 25 соток при умові подання письмової заяви, 1 тонна соломи в тюках при наявності великої рогатої худоби.

14 січня 2016 року Відповідач ОСОБА_2І та ТОВ Ентузіаст підписали додаткову угоду про поновлення Договору оренди землі від 20.01.2006 року стром на 10 років на тих самих умовах. (п.1.2.). Як зазначила відповідач зазначений договір вона підписала під психологічним тиском, для того щоб отримати довідку на субсидію. Посилаючись на те , що оренда плата за договором який укладено між відповідачем ОСОБА_2 та ФГ Руслан значно більше ніж та яка була в договорі оренди землі який укладено між відповідачем ОСОБА_2 та позивачем ТОВ Ентузіаст , вважає з цієї підстави також не можливий захист переважного права позивача. Вважає що відповідач ОСОБА_2 уклала договір оренди землі на значно більш вигідних умовах ніж передбачено договором оренди землі ТОВ Ентузіаст посилаючись на правову позицію викладену в постанові Верховного суду України від 09 вересня 2015 року по справі № 6-531цс15., та на правову позицію викладену в постанові Верховного суду України від 25 лютого 2015 року у справі 6-10 цс 15/

Зазначає в вищенаведеній правовій позиції Верховного суду України захист переважного права орендаря можливий при укладанні з новим орендарем договору оренди землі на тих же умовах, які пропонував попередній орендар.

Розмір орендної плати за договором оренди землі та чи є вони більш сприятливі є суттєвим при розгляді справ цієї категорії про що зазначене викладено в правовій позиції в постанові Верховного суду України від 09 вересня 2015 року по справі № 6-531цс15.

Щодо посилання позивача на підписання додаткової угоди до договору, зазначили що,відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень .

Згідно із частиною п'ятою статті 6 Закону України Про оренду землі право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Захист переважного права позивача на оренду оспорюваної земельної ділянки у зв'язку з підписанням між ним та відповідачкою ОСОБА_2 додаткової угоди, не підлягають захисту з наступних підстав оскільки позивач з моменту її підписання на протязі 5 місяців не здійснив жодних дій на проведення державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі, отже зазначена додаткова угода не набрала чинності, унаслідок чого позивач ТОВ Ентузіаст не набув прав орендаря, а тому відсутні підстави вважати що права позивача порушено у зв'язку з укладенням відповідачами спірного договору оренди землі, який зареєстрований у встановленому законодавством порядку й набув чинності. Зазначене свідчить про добровільну відмову ТОВ Ентузіаст від свого переважного права на поновлення договору оренди землі.

Ст..33 ЗУ Про оренду землі не передбачає захисту переважного права орендаря з підстав підписання між ним та орендодавцем додаткової угоди та не реєстрації її в установленому порядку та добровільної відмови від обробітку земельної ділянки.

Вважають що позивачем було обрано не вірний спосіб захисту оскільки чинним законодавством не передбачено захист переважного права у разі підписання між сторонами додаткової угоди та не реєстрації її та добровільної відмови від її обробітку.

На підставі викладеного просять відмовити у позові в повному обсязі.

Суд вислухавши сторони, пояснення відповідача ОСОБА_2. В.І., дослідивши та вивчивши матеріали справи, прийшов до наступного:

Судом було встановлено і не заперечується сторонами про те що, 20 січня 2006 року між ТОВ Ентузіаст та ОСОБА_2 був укладений договір оренди землі, відповідно до якого, в оренду була передана земельна ділянка належна орендодавцеві на праві власності, кадастровий номер 2321284000:03:002:0001, площею 6,5579 гектарів (п.2), строком на 10 років (п.8).

Відповідно до п.43 Договору передбачено, що він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір зареєстрований у Веселівському РВ ЗРФ ДП Центр державного земельного кадастру , про що у Державному реєстрі земель вчинено запис реєстраційний номер 040626800215 від 19 вересня 2006 року. Таким чином, термін дії договору мав закінчитись 19 вересня 2016 року.

ТОВ Ентузіаст як орендар, належним чином виконувало умови Договору оренди землі від 20.01.2006р. впродовж всього терміну його дії, про що свідчить відсутність будь яких спорів щодо виконання його умов між сторонами.

Згідно п.8 Договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

З метою реалізації вище зазначених умов Договору та Закону, ТОВ Ентузіаст 15 грудня 2015 року звернулося до ОСОБА_2 з листом - повідомленням про поновлення вище зазначеного договору оренди землі, до якого був доданий проект додаткової угоди, в якій запропоновано поновити договір на той самий строк на тих самих умовах. Пропозиція була задоволена орендодавцем, 14 січня 2016 року сторони підписали додаткову угоду про поновлення Договору оренди землі від 20.01.2006 року стром на 10 років на тих самих умовах. Угода набула чинності з моменту її підписання (п.1.2.).

Впродовж часу з 20 вересня по 20 жовтня 2016 року, від орендодавця не надходив лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору, крім того орендодавець з вказаного часу, достовірно знаючи як власник земельної ділянки у чиєму користуванні вона знаходиться, взагалі не вчиняв ніяких дій направлених на заперечення у поновленні договору та витребування земельної ділянки, самостійно не приступав до її обробітку, тим самим своєю поведінкою визнаючи правомірність дій орендаря.

Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №84117409 від 03.04.2017р., земельна ділянка кадастровий номер 2321284000:03:002:0001, площею 6,5579 гектарів належна на праві приватної власності ОСОБА_2 передана в оренду на підставі Договору оренди землі від 30.05.2016р. СФГ Руслан , код ЄДРПОУ 13638572, строком на 10 років. Згідно відомостей Державного реєстру зазначається, що згідно Договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки, в грошовій або натуральній формі

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частини першої статті 777 ЦК України де законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Відповідно до ст. 764 ЦК України, ч.6 ст. 33 Закону України Про оренду землі , позивач передбачачив таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України Про оренду землі яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди та порядок застосування положень ст. 33 Закону України Про оренду землі , суд,посилається на правові позиції зазначені у Висновках Верховного Суду України, викладених в постановах, ухвалених за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з підстав, передбачених пунктами 1, 2 ч. 1 ст. 355 ЦПК України, за І півріччя 2015 р., від 05.09.2015р., (п.2 Розділу Спори, що виникають із земельних правовідносин )

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; немає письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Зазначивши про факт належного виконання орендарем умов договору оренди; дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; ненадіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні договору на новий строк; укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на таких самих умовах, які запропоновані попереднім орендарем; продовження використання ним земельної ділянки після закінчення строку дії договору, суд дійшов висновку про наявність у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк та порушення цього права у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем, посилаючись на постанови Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України: від 25 лютого 2015 р. у справах № 6-219цс14, 6-10цс15; від 18 березня 2015 р. у справах № 6-3цс15, 6-4цс15.

Суд вважає доведеним наявність у ТОВ Ентузіаст переважного права на поновлення договору оренди землі від 20.01.2006 року на новий строк та порушення цього права у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди від 28 09. 2016 року з іншим орендарем -СФГ Руслан .

Крім того, у разі невиконання орендодавцем права орендаря, передбаченого ст. 33 Закону України "Про оренду землі", на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України (правова позиція Верховного Суду України, викладена у постанові від 15 квітня 2015 року у справі № 6-55цс15).

Крім того, слід зазначити, що станом на 30 травня 2016 року ще не закінчив дію Договір від 20.01.2006р., термін дії якого спливав 19.09.2016р.

На підставі викладеного керуючись ст. ст. 7,10, 244-245,259,,263-265,268 ЦПК України, ст. ст. 16, 764, 777 ЦК України, ст. 33 Закону України Про оренду землі , суд:

В И Р І Ш И В:

1.Позовну заяву ТОВ "Ентузіаст" до ОСОБА_2, селянське (фермерське) господарство "Руслан" про визнання договору оренди землі, укладеного між відповідачами недійсним, та поновлення договору оренди землі від 20.01.2006 року укладеного між ТОВ Ентузіаст та ОСОБА_2І - задовольнити в повному обсязі.

2.Визнати недійсним Договір оренди землі від 30.05.2016 року укладений між ОСОБА_2 та селянським (фермерським) господарством Руслан , земельної ділянки кадастровий номер 2321284000:03:002:0001, площею 6,5579 гектарів, строком на 10 років, зареєстрований комунальним підприємством Мелітопольське міжміське бюро технічної інвентаризації , індексний номер: 32915484 від 14.12.2016р.

3.Визнати поновленим Договір оренди землі від 20 січня 2006 року укладений між ТОВ Ентузіаст та ОСОБА_2 земельної ділянки кадастровий номер 2321284000:03:002:0001, площею 6,5579 гектарів, на тих же самих умовах строком на 10 (десять) років в наступній редакції додаткової угоди:

Додаткова угода про поновлення договору оренди землі

Орендодавець: Власник земельної ділянки: ОСОБА_2

Державний акт на право приватної власності на землю серії ЗП № 170103, виданий Районний відділ земельних ресурсів Дата реєстрації 06 січня 2005 року № 010526800248

Орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю Ентузіаст в особі директора ОСОБА_5 діючого на підставі статуту, відповідно до Закону України Про оренду землі , уклали дану угоду про наступне:

1. Предмет угоди

1.1. Поновити дію Договору оренди землі від 20.01.2006 року зареєстрованого за № 040626800215 від 19.09.2006р. на той самий строк і на тих самих умовах.

1.2. Дана угода являється невід'ємною частиною Договору оренди землі від 20.01.2006 року.

1.3. В іншій частині умови Договору залишаються незмінними .

4.Судові витрати покласти на відповідача ОСОБА_2 стягнувши з останньої на користь позивача ТОВ Ентузіаст сплату судового збору в сумі 1600 гривень

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга до апеляційного суду Запорізької області на протязі 30 днів з моменту його проголошення

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя

Веселівського районного суду

Запорізької області ОСОБА_6.