Рішення

від 14.03.2018 по справі 910/18831/17

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

14.03.2018Справа № 910/18831/17 За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Дитячий центр "Плекальня"

до 1) Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації;

2) Управління освіти Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації;

про визнання договору продовженим та додаткову угоду укладеною,

за зустрічним позовом Управлінням освіти Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дитячий центр "Плекальня"

про виселення та зобов'язання повернути нежитлове приміщення.

Суддя Сташків Р.Б.

Секретар судового засідання Гукун Н.В.

Представники сторін:

від позивача - Сич М.В. (представник за довіреністю);

від відповідача-1 - Слободюк О.І. (представник за довіреністю);

від відповідача-2 - Федорчук О.В. (представник за довіреністю).

ВСТАНОВИВ:

На розгляд Господарського суду міста Києва передано указаний позов про визнання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №55-13 від 02.09.2018 продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені ним та про визнання укладеною додаткової угоди №3 від 20.07.2017 до вказаного договору. Вимоги позову мотивовані відсутністю заперечень з боку орендодавця проти продовження строку дії договору оренди у встановлений строк, тому Позивач просить визнати договір продовженим на підставі закону на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені ним, шляхом визнання укладеною додаткової угоди №3 від 20.07.2017, оскільки саме шляхом укладення додаткових угод сторони у договорі погодили процедуру його пролонгації.

Відповідач-1 проти позову заперечував з посиланням, що постійною комісією Київради з питань власності було прийнято рішення про не продовження орендних правовідносин з Позивачем, тому враховуючи таке волевиявлення власника, який представляє територіальну громаду міста Києва, підстави продовжувати договір №55-13 від 02.09.2018 за законом відсутні. При цьому, Відповідач-1 звертає увагу, що про продовження договору Позивач звертався після вказаного рішення постійної комісії Київради з питань власності про відмову у продовженні оренди, та що в цілому з листування та правовідносин сторін вбачалося їх волевиявлення, у тому числі самого Позивача, на не визнання договору продовженим на тих самих умовах, а натомість волевиявлення - або укласти договір на нових умовах, або продовжити дію договору шляхом внесенням у нього змін шляхом укладення додаткової угоди, тобто у будь-якому разі - волевиявлення щодо продовження договору на змінених умовах.

Відповідач-2 у поданому відзиві заперечував проти позову з тих же підстав, що і Відповідач-1, додавши, що враховуючи звернення Позивача, останнім за згодою Відповідача-1 було розпочато процедуру підготовки документації (оцінка приміщення, тощо) для укладення нового договору оренди цього ж приміщення на нових умовах (новий розмір орендної плати згідно нової оцінки тощо), чим Позивач фактично погодився з припиненням дії попереднього договору оренди, але продовжував займати приміщення до укладення нового. Проте, оскільки постійною комісією Київради з питань власності було прийнято рішення про не продовження орендних правовідносин з Позивачем у зв'язку з необхідністю повернення майна територіальній громаді міста Києва та використання власником у власних цілях - для відкриття там державного (комунального) садочку, у зв'язку з цим відповідним листом Позивачу і було відмовлено продовженні договірних відносин та виставлено вимогу про виселення з приміщення.

Крім того, Відповідачем-2 було заявлено зустрічний позов, який суд прийняв до сумісного розгляду із первісним позовом, про виселення Позивача з займаного раніше на підставі договору №55-13 від 02.09.2018 приміщення та зобов'язання повернути це приміщення Відповідачу-2. Зустрічних позов мотивований тими ж обставинами, що викладені у відзиву, зокрема, що постійною комісією Київради з питань власності було прийнято рішення про не продовження орендних правовідносин з Позивачем у зв'язку з необхідністю повернення майна територіальній громаді міста Києва та використання власником у власних цілях - для відкриття там державного (комунального) садочку, тому підстави продовжувати договір №55-13 від 02.09.2018, у тому числі і на нових умовах, за законом відсутні. Крім того, про продовження договору Позивач звертався після вказаного рішення постійної комісії Київради з питань власності про відмову у продовженні оренди.

У судових засіданнях по суті Позивач позов підтримував, проти зустрічного позову заперечував; Відповідачі натомість заперечували проти первісного позову та підтримували зустрічний.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, які приймали участь у засіданнях, дослідивши надані докази та оцінивши їх в сукупності, суд

ВСТАНОВИВ:

На підставі договору №55-13 від 02.09.2013 (далі - Договір) за актом Відповідачу в оренду було надано комунальне майно територіальної громади міста Києва - нежилі приміщення, загальною площею 252 кв.м., за адресою: м. Київ, вул. Горького, 150-А, для розміщення організації, яка здійснює діяльність у галузі освіти.

За умовами Договору, сторони уклали його на строк з 02.09.2013 до 01.09.2016, та погодили, що Договір припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено, та що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця Договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором, і зазначені дії оформляються додатковою угодою, яка є невід'ємною частиною Договору.

Позивач у поданому позові вказує, що враховуючи відсутність заперечень з боку орендодавця проти продовження строку дії Договору у встановлений строк даний договір є продовженим, проте оскільки відповідачі (орендодавець та балансоутримувач, які є підписантами Договору) цієї обставини не визнають, Позивач просить визнати Договір продовженим на підставі закону на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені ним та про визнання укладеною додаткової угоди №3 від 20.07.2017 про продовження Договору, оскільки саме шляхом укладення додаткових угод сторони у Договорі погодили процедуру його пролонгації.

Умови продовження договірних відносин за договорами оренди державного та комунального майна унормовані ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна (далі - Закон), і частини 2 та 3 указаної норми передбачають два окремі випадки продовження.

Так, відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Натомість, відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону, після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Фактичне використання Позивачем нежилих приміщень, загальною площею 252 кв.м, за адресою: м. Київ, вул. Горького, 150-А, після закінчення обумовленого Договором строку його дії, тобто після 01.09.2016, визнається усіма сторонами спору та підтверджується залученими до справи доказами - копіями платіжних доручень про сплату орендної плати по Договору та відшкодуванням вартості комунальних послуг, спожитих у приміщенні.

Також у матеріалах справи наявні докази, що Позивач протягом місячного строку до закінчення терміну дії Договору звертався до орендодавця (Відповідача-1) з листом-звернення від 01.08.2016 №42 (отримано згідно вхідного штампу Відповідачем-1 16.08.2016) про продовження строку дії Договору (постійно).

Відповідач-1 на вказану пропозицію Позивача відповів листом №100-14048 від 12.09.2016, у якому обгрунтвоано вказав, що відповідно до Закону термін, на який укладається договір оренди, є істотною умовою договору, тому відповідно до п. 12.4 Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280, для розгляду питання про внесення змін до істотних умов договору оренди орендар, подає орендодавцю заяву, звіт про оцінку об'єкта оренди (для здійснення розрахунку орендної плати) та виписку з Єдиного державного реєстру, і для отримання необхідних документів для проведення експертної оцінки зазначеного майна необхідно звернутись до балансоутримувача - Управління освіти Голосіївського району м. Києва. І при умові надання повного пакету документів, Голосіївська районна в місті Києві державна адміністрація, в установленому порядку, надає Постійній комісії Київської міської ради з питань власності узагальнені пропозиції щодо зміни до істотних умов договору оренди.

Таку оцінку Відповідачем-1 пропозиції Позивача, як оферти про зміну умов договору при його продовженні (зміну строку дії договору), суд визнає обгрунтвоаною, оскільки у даному ж випадку мало місце, що Позивач у листі-зверненні від 01.08.2016 №42 висловив волевиявлення не про автоматичне продовження дії договору на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а просив про продовження терміну дії Договору для проведення занять (постійно) , тоді як умовами Договору чітко було передбачено, що він діяв не постійно, а з 02.09.2013 до 01.09.2016, тобто 2 роки та 365 днів (2016 - високосний рік).

У відповідь на вказане звернення Відповідачем-2 було надано Позивачу доручення терміном до 14.10.2016 на укладення договору оцінки орендованого приміщення, з датою оцінки 31.08.2016, відповідно до п. 5.5 Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням КМР від 21.04.2015 №415/1280.

Позивачем з листом № 44 від 11.10.2016 було надано Відповідачу-1 (вх. 100/7796 від 11.10.2016) для прийняття та рецензування Звіт про оцінку майна нежитлового приміщення загальною площею 252 кв.м, за адресою: м. Київ, вул. Горького (Антоновича), 150-А, від 05.10.2016 для продовження строку дії Договору.

Вищевказане листування з питання продовження договірних відносин з оренди нежитлового приміщення загальною площею 252 кв.м, за адресою: м. Київ, вул. Горького (Антоновича), 150-А, визнається усіма сторонами спору.

Від часу отримання Відповідачем-1 вказаного листа (11.10.2016) відсутні докази укладення між сторонами будь-яких додаткових угод до Договору, у зв'язку з чим Позивачем з листом №9 від 20.07.2017 було надано Відповідачу-1 (копії - Відповідачу-2, постійній комісії КМР з питань власності та Департаменту комунальної власності м. Києва) підписану з боку Позивача додаткову угоду №3 від 20.07.2017 до Договору на таких умовах:

Цим Сторони домовились, що на підставі пункту 9.7 Договору №55-13 від 02.09.2013, Договір № 55-13 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 02 вересня 2013 року вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах на три роки із строком дії до 02 вересня 2019 року.

Всі інші умови Договору №55-13 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 02 вересня 2013 року залишаються незмінними.

Додаткова Угода набирає чинності з моменту її підписання Сторонами.

Додаткова Угода укладена у трьох примірниках українською мовою, по одному примірнику для Орендодавця, Орендаря та Установи, які мають однакову юридичну силу і с невід'ємною частиною Договору № 55-13 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 02 вересня 2013 року .

І за відсутності прийняття Відповідачами 1 та 2 оферти Позивача щодо укладення додаткової угоди №3 від 20.07.2017 на вказаних вище умовах, Позивачем було передано даний спір до суду.

Однак, до доводів позову суд ставиться критично, оскільки з наведеного вище листування вбачається, що у сторін було відсутнє взаємне волевиявлення (у т.ч. мовчазне) на продовження дії Договору на підставі закону автоматично, тобто відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону, оскільки дана частина статті передбачає, що договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором у разі відсутності протягом встановленого строку заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору.

У даному ж випадку мало місце, що Позивач у листі-зверненні від 01.08.2016 №42, поданим Відповідачу-1 у встановлений Законом строк, висловив волевиявлення не про автоматичне продовження дії Договору на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а просив про продовження терміну дії Договору для проведення занять (постійно) , тоді як умовами Договору чітко було передбачено, що він діяв не постійно, а з 02.09.2013 до 01.09.2016, тобто 2 роки та 365 днів (2016 - високосний рік). Відповідач-1 також у встановлений Законом строк на вказану пропозицію Позивача відповів, що для розгляду питання про внесення змін до істотних умов договору, до яких віднесено і строк його дії, орендар подає, зокрема, звіт про оцінку об'єкта оренди (для здійснення розрахунку орендної плати), та Позивач у свою чергу звіт замовив та Відповідачу-1 пізніше надав.

Тобто, у даному випадку між сторонами виникли правовідносини, передбачені ч. 3 ст. 17 Закону, де вказано, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін .

Наведене підтверджується також і тим, що ч. 2 ст. 17 Закону передбачає можливість автоматичного продовження дії договору на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором у разі відсутності, зокрема, заяви однієї із сторін про зміну умов договору , а в даному випадку вбачається досягнення сторонами згоди про зміну умов Договору при його укладенні на новий строк, що обгрунтвоано вище, а саме зміну строку його дії та вчинення дій для визначення нового розміру орендної плати.

Тобто, Відповідачем-1 було прийнято пропозицію Позивача продовжити дію Договору на нових умовах, у тому числі істотних (строк та розмір орендної плати), та в свою чергу через Відповідача-2, як балансоутримувача, запропоновано Позивачу зміну умов майбутнього договору шляхом надання доручення на укладення договору оцінки орендованого приміщення, і дану пропозицію продовжити відносини на нових умовах прийняв Позивач, замовивши та надавши Відповідачу-2 відповідний звіт.

Окрім того, не свідчить про волевиявлення сторін на автоматичне продовження Договору та не свідчить про саму обставину автоматичного продовження Договору сплата Позивачем, як у межах Договору, орендної плати, оскільки за умовами Договору (п. 3.5) Позивач зобов'язаний сплачувати орендну плату до повернення об'єкту оренди (приміщення) орендодавцеві. Так само відшкодуванням вартості комунальних послуг, спожитих у приміщенні, є обов'язком, а не правом, Позивача.

Отже, враховуючи описані вище встановлені судом обставини правовідносин сторін за Договором судом встановлено, що не відбулося автоматичного продовження його дії на підставі ч. 2 ст. 17 Закону , тому у суду відсутні підстави для задоволення вимог позову про визнання Договору продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені ним та про визнання укладеною додаткової угоди №3 від 20.07.2017 до Договору про його продовження на той самий термін і на тих самих умовах.

Окремо, суд зазначає, що станом на даний час не є порушеним право Позивача на укладення Договору на нових умовах та на новий строк відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону, оскільки дана норма вказує, що переважне право у Позивача, як у орендаря, виникає за інших рівних умов та крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.

Судом встановлено, що у процесі підготовки Позивачем документів для продовження договірних відносин з оренди нежитлового приміщення загальною площею 252 кв.м, за адресою: м. Київ, вул. Горького (Антоновича), 150-А (укладення договору на новий строк), які передбачені Положенням про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням КМР від 21.04.2015 №415/1280, відбулося засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності, якою було прийнято рішення, викладене у протоколі №56 від 04.07.2017, не продовжувати Позивачу строк дії договору оренди нежитлового приміщення у дошкільному навчальному закладі №341 на вул. Антоновича, 150-А, приватною організацією, яка надає послуги у галузі освіти (Позивачем), у зв'язку з необхідністю, враховуючи численні звернення мешканців, відкриття (поновлення) дії у даних приміщеннях діяльності комунального закладу обов'язкової дошкільної освіти (комунального дитячого садочку).

У свою чергу, на виконання вищезазначеного протоколу, 30.08.2017 Відповідач-1 листом №100-15215 повідомив Позивача про не продовження строку дії договору оренди та необхідність (вимогу) звільнення нежитлового приміщення.

При цьому, необхідною умовою продовження на визначених (погоджених) сторонами умовах договору оренди приміщення, що перебуває у комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання цього приміщення в оренду, та лише за наявності такого рішення та при рівності інших запропонованих умов оренди приміщення, порівняно з тими, які запропоновані рештою бажаючих взяти це майно в оренду, у добросовісного користувача виникає переважне право на продовження договору оренди на новий термін. У даному ж випадку позитивного рішення власника майна про продовження терміну дії договору оренди не існує. Вказані правові позиції також викладалася у постанові Київського апеляційного господарського суду від 17.10.2016 №910/10805/16 та у постанові Вищого господарського суду України від 22.08.2013 №9/76/5022-1070/2012.

Відповідно до ст. 27 Закону, у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

За умовами п. 7.6 Договору, у разі закінчення строку дії Договору або при його розірванні Позивач, як орендар, зобов'язаний за актом приймання-передачі повернути об'єкт оренди Відповідачу-2 у стані, в якому перебував об'єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням усіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди з урахуванням зносу за період строку договору оренди.

Отже, як було встановлено та описано вище судом, строк дії Договору закінчився, Договір автоматично пролонгований не був та сторони не досягли згоди про продовження договірних відносин з оренди нежитлового приміщення загальною площею 252 кв.м, за адресою: м. Київ, вул. Горького (Антоновича), 150-А (укладення договору) на новий строк.

Відтак, Відповідач після закінчення строку дії Договору на виконання його умов та в силу положень Закону України Про оренду державного та комунального майна був зобов'язаний звільнити приміщення та повернути його Відповідачу-2, чого Позивачем зроблено не було, тому вимоги зустрічного позову про виселення Позивача з займаного раніше на підставі договору №55-13 від 02.09.2018 приміщення та зобов'язання повернути це приміщення Відповідачу-1 визнаються судом обґрунтованими та задовольняються.

Судові витрати, у які Позивачем включено витрати по оплаті судового збору, відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на Позивача та йому не відшкодовуються.

Судові витрати, у які Відповідачем-2, як позивачем по зустрічному позову, включено витрати по оплаті судового збору, відповідно до ст. 129 ГПК України відшкодовуються Відповідачу-2 за рахунок Позивача.

Керуючись статтями ст.ст. 74, 76-79, 86, 129, 232, 233, 237, 238, 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю Дитячий центр Плекальня відмовити.

Зустрічний позов Управління освіти Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації задовольнити.

Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю Дитячий центр Плекальня (м. Київ, вул. Горького (Антоновича), 150-А; ідентифікаційний код 32041734) з нежитлових приміщень, загальною площею 252 кв.м., які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Горького, 150-А (дошкільний навчальний заклад №341).

Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю Дитячий центр Плекальня (м. Київ, вул. Горького (Антоновича), 150-А; ідентифікаційний код 32041734) передати нежитлові приміщення загальною площею 252 кв.м., які знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Горького, 150-А (дошкільний навчальний заклад №341) Управлінню освіти Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації (м. Київ, проспект Голосіївський, 118-б; ідентифікаційний код 37479398) шляхом підписання акта прийому-передачі приміщення.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Дитячий центр Плекальня (м. Київ, вул. Горького (Антоновича), 150-А; ідентифікаційний код 32041734) на користь Управління освіти Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації (м. Київ, проспект Голосіївський, 118-б; ідентифікаційний код 37479398) 3200 (три тисячі двісті) грн. судового збору.

Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено у порядку і строк, встановлені розділом IV ГПК України.

Повне рішення складено 15.03.2018

Суддя Сташків Р.Б.