Рішення

від 06.03.2018 по справі 908/2367/17

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

номер провадження справи 9/110/17

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.03.2018 Справа № 908/2367/17

м.Запоріжжя

За позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Багіра» (21007, АДРЕСА_1; адреса для листування; 69001, м. Запоріжжя, вул.Перемоги, буд. 2)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Евіта» (69006, АДРЕСА_2)

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Запорізьке колективне будівельне управління «Машбуд» (69001, м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 2)

про розірвання договору оренди нежитлового приміщення

Суддя Боєва О.С.

При секретарі судового засідання Бичківській О.О.

За участю представників сторін:

від позивача - ОСОБА_1, довіреність № 13 від 15.01.2018;

від відповідача - ОСОБА_2, довіреність № 02/09-ю від 02.09.2017;

від третьої особи - не з'явився;

СУТЬ СПОРУ:

27.11.2017 до господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Багіра» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Евіта» про розірвання договору оренди від 01.03.2002 № 0301-01 нежитлових приміщень загальною площею 409,1 кв.м., які розташовані за адресою: м.Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 2, укладеного між ТОВ «Евіта» та Запорізьким колективним управлінням будівництва «Машбуд» .

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 30.11.2017 порушено провадження у справі № 908/2367/17, присвоєний номер провадження 9/110/17, справа призначена до розгляду на 21.12.2017.

Згідно із Законом України № 2147-VIII від 03.10.2017 «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» який набрав чинності 15.12.2017, внесено зміни до Господарського процесуального кодексу України та викладено його в новій редакції. За приписами п. 9 ч. 1 розділу ХІ «Перехідних положень» Господарського процесуального кодексу України (у редакції Закону України №2147-VIII від 03.10.2017) справи у судах першої та апеляційної інстанцій, провадження у яких порушено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, розглядаються за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

У зв'язку з чим, у судовому засіданні 21.12.2017 суд перейшов до розгляду справи за правилами, що діють після набрання чинності новою редакцією Господарського процесуального кодексу України, в рамках загального позовного провадження зі стадії підготовчого провадження, що відображено в ухвалі від 21.12.2017.

Підготовче засідання 21.12.2017 відкладалося до 22.01.2018, потім - до 06.02.2018.

Ухвалою суду від 06.02.2018 закрито підготовче провадження у справі №908/2367/17 та призначено справу до судового розгляду по суті в судовому засіданні 06.03.2018.

06.03.2018 справу розглянуто, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Позивач підтримав позовні вимоги, викладені у позовній заяві, які мотивовано наступним. ТОВ Багіра є власником адміністративної будівлі, розташованої за адресою: м.Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 2. Між попереднім власником вказаного нерухомого майна та відповідачем - ТОВ Евіта , 01.03.2001 був укладений договір оренди нежитлового приміщення площею 409,1 кв.м, яке знаходиться у зазначеній адмінбудівлі. За імперативним приписом ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, відбувається автоматична заміна сторони (наймодавця) у договорі найму. Згідно з умовами договору оренди, відповідач зобов'язаний щомісячно сплачувати орендну плату. З моменту повідомлення у 2013 році про зміну орендодавця, ТОВ Евіта жодного орендного платежу на користь нового власника не здійснило. Пунктом 7.6 договору оренди від 01.03.2002 № 0301-01 встановлено, що у випадку несплати орендарем орендної плати та комунальних платежів більше, ніж за 6 місяців, договір може бути розірвано на вимогу іншої сторони за рішенням суду. За даними бухгалтерського обліку позивача, за період з березня 2014 року по березень 2017 року заборгованість відповідача по орендній платі становить 330773,84 грн., тому наявні підстави для розірвання вищезазначеного договору оренди. На підставі ст.ст. 525, 526, 611, 626, 629, 759, 770, 782 ЦК України позивач просить позов задовольнити.

Відповідач проти позову заперечив з підстав, викладених у відзиві, зазначивши, зокрема, про наступне. Враховуючи положення ст. ст. 512, 770 ЦК України у ТОВ Багіра виникли підстави для заміни кредитора у зобов'язанні. Зважаючи на приписи ст.ст. 516, 517 ЦК України, для реалізації свого права щодо отримання орендних платежів, ТОВ Багіра повинно було письмово повідомити ТОВ Евіта про перехід до нього права власності на приміщення, що орендується останнім, та надати докази переходу. До отримання такого повідомлення та відповідних доказів, боржник має право не виконувати зобов'язання на адресу нового кредитора, і тому несплата орендних платежів, в такому разі, не є неналежним виконанням зобов'язання з боку боржника. Недотримання передбаченого законодавством механізму реалізації існуючого права, унеможливлює досягнення результату. Позивач письмово не повідомляв відповідача про заміну кредитора у зобов'язанні та не надавав доказів переходу до нього права власності на момент такого повідомлення. У травні 2016 року було отримано претензію від 27.05.2016 без будь-яких доказів та доказів на підтвердження переходу права власності на орендоване відповідачем майно. Тільки разом із претензією від 06.06.2016, позивачем було надано копію витягу № 3558643 від 12.05.2004 про реєстрацію права власності на нерухоме майно. Однак, згідно інформаційної довідки № 76289737 від 19.12.2016 року право власності на будівлю літ. А-3 за адресою вул. Перемоги, 2, було зареєстровано (а не поновлено) за ТОВ Багіра 26.11.2012. Таким чином, оскільки після видачі витягу № 3558643 від 12.05.2004 державна реєстрація права власності позивача на вказану будівлю припинялася, то наданий ним разом із претензією документ (витяг) не може бути належним підтвердженням реєстрації прав власності на нерухоме майно за ТОВ Багіра у червні 2016 року. При цьому, вказані претензії не можуть розцінюватися як письмове повідомлення про заміну кредитора. Дані претензії є передчасними, оскільки у відповідача не виникло обов'язку зі сплати орендних платежів на користь позивача, також не містять розрахунку сум, на які вони висувалися, та банківських реквізитів ТОВ Багіра для оплати. Оскільки жодних дій по заміні первісного кредитора (ЗКБУ Машбуд до нового кредитора (ТОВ Багіра ) до моменту направлення претензії позивачем не здійснювалося, у боржника не виникло обов'язку у зобов'язанні по сплаті орендних платежів перед новим кредитором. Заборгованість з орендної плати, яка вказана позивачем у позовній заяві, є необґрунтованою, оскільки не підтверджена первинними документами, які є підставою для ведення бухгалтерського обліку та відображення такої заборгованості у фінансовій звітності ТОВ Багіра . Розмір заборгованості, про який стверджує позивач, не ґрунтується на умовах договору і не відповідає фактичним обставинам, тому є недоведеним. Необґрунтованість з боку ТОВ Евіта дати заміни кредитора у зобов'язанні по сплаті орендних платежів, робить неможливим чітке визначення суми орендної плати на користь позивача та періодів, за які ця плата повинна бути внесена. В пункті 7.6 договору оренди встановлено, що необхідною умовою для дострокового розірвання договору є наявність заборгованості, більше ніж за 6 місяців, з орендної плати та комунальних платежів одночасно. Позивач з приводу наявності заборгованості по сплаті комунальних платежів не звертався, відповідних рахунків не надавав, докази того, що за період з 26.11.2016 ним були понесені фактичні витрати з комунальних послуг по будівлі, не надано. Таким чином, відсутні підстави вважати наявною у ТОВ Евіта заборгованості по сплаті комунальних платежів на користь ТОВ Багіра та, як наслідок, підстав для дострокового розірвання договору. Відповідно до п.3.4 договору оренди, при його достроковому розірванні, орендодавець зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про звільнення приміщення, однак позивач не повідомив ТОВ Евіта про свій намір звернутися до суду з позовом, що позбавило останнє можливості надати свою обґрунтовану позицію в порядку досудового вирішення спору. В разі чіткого дотримання ТОВ Багіра приписів ст.ст. 516,517 ЦК України, п. 3.4, п. 8.1 договору оренди заборгованість по сплаті орендних платежів могла би бути погашена в порядку, передбаченому п.6.3 договору - за рахунок вартості здійсненого ремонту в приміщенні, що орендується. З огляду на викладене, відповідач просить у позові відмовити.

У відповіді на відзив позивач зазначив, що про зміну власника будівлі відповідач був обізнаний ще у 2013 році, про що йому було повідомлено представниками позивача. У зв'язку з неналежним виконанням зобов'язань за договором, відповідачу було заборонено користувавсь приміщенням. На підставі ухвали Орджонікідзевського районного суду м.Запоріжжя від 08.04.2013 у справі № 335/3432/13-ц приміщення знову було передано відповідачу державними виконавцями. Про перехід до позивача права власності на будівлю відповідач був обізнаний з претензії позивача про сплату боргу, датованою травнем 2016 року. Право власності ТОВ Багіра на будівлю було зареєстровано 12.05.2004, і з цього часу будівля не переходила у власність інших осіб. Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 11.09.2012 у справі №13/5009/5697/11-30/5009/5697/11 запис про державну реєстрацію було поновлено, а не визнано наново. Підставою для набуття права власності є договір купівлі-продажу № 07.02/1 від 07.02.2003, на підставі якого і було видано відповідний витяг № 3558643 від 12.05.2004 про реєстрацію права власності на нерухоме майно, копія якого була надана відповідачу. Через тривалі судові спори у 2012 році відбулось поновлення державної реєстрації права власності позивача за рішенням суду. Строк, порядок оплати орендних платежів та їх розмір, передбачений умовами договору, який і є підставою для їх здійснення, тому будь-які додаткові документи для перерахування орендної плати не вимагаються. Наявність чи відсутність відображення заборгованості відповідача з орендної плати у бухгалтерському обліку позивача не впливає договірні відносини, обов'язок відповідача по їх сплаті та на вирішення спору у справі. Щодо розміру заборгованості, порядку її обрахування, позивач зазначив, що стягнення заборгованості не є предметом спору у даній справі. Натомість, відповідач визнає, що жодних платежів на користь позивача не здійснював, чим підтверджується факт несплати орендної плати протягом більше шести місяців. На думку позивача, зауваження відповідача щодо комунальних платежів є недоречними, оскільки жодних комунальних послуг позивач відповідачу не надає (електропостачання відключено, послуги з прибирання та водопостачання не надаються) і не виставляє йому рахунків. Саме наявність заборгованості з орендної плати порушує права позивача як власника будівлі.

Відповідач надав заперечення, згідно з яким, крім вже наведених у відзиві обставин, вказав, що відсутність заборгованості з комунальних платежів, яка підтверджена позивачем у відповіді на відзив, виключає можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду, оскільки згідно з п. 7.6 договору це можливо лише за умови одночасного настання двох подій: заборгованості з орендної плати та заборгованості за комунальні платежі більше ніж за 6 місяців. Позивач не зміг чітко пояснити, ані того з якої конкретно дати у ТОВ Евіта виник обов'язок сплачувати орендну плату на користь ТОВ Багіра (коли позивачем надано відповідачу докази переходу права власності на нерухоме майно), ані її щомісячного розміру, що підлягала оплаті, що в свою чергу надало б ТОВ Евіта змогу скористатися своїм правом погасити можливу заборгованість за рахунок вартості проведеного ремонту орендованого приміщення.

Представник третьої особи у судові засідання не з'являвся, про причини неявки суду не повідомив, пояснення у справі не надав. Про місце та час розгляду справи був повідомлений належним чином. Матеріали справи містять рекомендовані поштові повідомлення про вручення третій особі ухвал суду.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

01.03.2002 між Запорізьким колективним будівельним управлінням «Машбуд» (Орендодавець, третя особа) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Евіта» (Орендар, відповідач у справі) укладено договір оренди нежитлового приміщення № 0301-01, відповідно до умов якого орендодавець передає орендарю нежитлове приміщення в адміністративній будівлі за юридичною адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 2 загальною площею 409,1 кв.м, з прилеглими територіями (коридори, холи, санвузли) для використання в службових цілях, визначених статутом або іншим реєстраційним документом орендаря (п.1.1).

Факт передачі приміщень в оренду, згідно з п.п. 2.1, 3.1 договору, підтверджується актом прийому-передачі нежитлового приміщення від 01.03.2002, який підписано і скріплено печатками сторін вказаного договору оренди.

Згідно з п.п. 4.4, 5.1 договору оренди визначено, що орендар сплачує орендну плату в розмірі 5 грн., у т.ч. ПДВ за 1 кв.м. площі, яка є фіксованою на весь строк дії договору. Сплата орендних платежів здійснюється щомісячно не пізніше 10 числа поточного місяця. Сума орендної плати підлягає корегуванню під час внесення чергових орендних платежів тільки відповідно до індексу інфляції, визначеного Міністерством статистики України без наростаючого коефіцієнту. Зверх орендної плати орендар відшкодовує також послуги (електроенергія, опалення, холодна та гаряча вода, каналізація, вивезення сміття) за фактичне споживання, яке підтверджується розрахунками.

Орендна плата та інші платежі перераховуються Орендодавцю до 10 числа поточного місяця (п.4.6).

В пункті 8.3 договору оренди визначено, що строк його дії встановлюється з 01.03.2002 до 01.03.2027.

Як зазначив позивач, 07.02.2003 міжТовариством з обмеженою відповідальністю «Нестор-М» (Продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Багіра» (Покупець, позивач у справі) було укладено договір купівлі-продажу № 07.02/1. На підставі вказаного договору Орендним підприємством «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» за ТОВ «Багіра» було зареєстровано право власності.

Судом встановлено, що протягом тривалого часу право ТОВ Багіра у здійсненні прав володіння, користування та розпорядження нежитловою адміністративною будівлею літ. «А-3» за адресою: м. Запоріжжя, вул.Перемоги, буд. 2, оспорювалось в судовому порядку.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 30.08.2010 у справі №15/400д-10/68/07-10/232/10, провадження у якій було порушено ще у жовтні 2003 року за позовом ЗКБУ Машбуд та ТОВ Блюз , відмовлено у задоволенні позову до відповідачів - сторін договору про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна № 07.02/1 від 07.02.2003, укладеного між ТОВ «Нестор-М» і ТОВ «Багіра» . Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 24.11.2010р., яка в свою чергу постановою Вищого господарського суду України від 06.04.2011 залишена без змін, рішення у справі №15/400д-10/68/07-10/232/10 залишено в силі.

Господарським судом Запорізької області розглянуто, з прийняттям рішення від 18.08.2011, справу № 20/30 за позовом ТОВ Багіра до ТОВ Евіта про усунення перешкод у користуванні майном, розташованим за адресою м.Запоріжжя, вул. Перемоги, 2, та вселення.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 11.09.2012 у справі №13/5009/5697/11-30/5009/5697/11, яка залишена без змін постановою Вищого господарського суду України від 21.11.2012, нежитлову будівлю літ. А-3, розташовану по вул. Перемоги, 2 у м. Запоріжжі витребувано з незаконного володіння відповідача - ЗКБУ «Машбуд» , на користь позивача - ТОВ «Багіра» .

Слід зазначити, що вищенаведені судові рішення внесені до автоматизованої системи збирання, зберігання, захисту, обліку, пошуку та надання електронних копій судових рішень - Єдиного держаного реєстру судових рішень, оприлюднені і є відкритими для доступу на офіційному веб-порталі судової влади України.

Матеріали справи свідчать, що позивач звертався до відповідача з претензією від 27.05.2016, відповідно до змісту якої повідомляв, що ТОВ Багіра є власником адміністративної будівлі літ. А-3, розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 2, право власності на яку зареєстровано за ним 12.05.2004. Позивачем вказано, що відповідно до положень чинного законодавства договір оренди є обов'язковим для нового власника будівлі, а тому орендну плату за користування нежитловим приміщенням, яке використовується ТОВ Евіта згідно з договором оренди від 01.03.2002, укладеним з ЗКБУ Машбуд , необхідно сплачувати новому власникові - ТОВ Багіра , та просив погасити суму заборгованості з орендних платежів у розмірі 73800,00 грн.

У відповідь на вказану претензію, відповідач направив лист № 01/06-70 від 01.06.2016 року Щодо розгляду претензії від 27.05.2016 , в якому просив повідомити про стан розгляду справи № 5/186-07 про банкрутство ТОВ «Багіра» та надати належним чином завірені копії судового рішення про припинення ліквідаційної процедури та відновлення платоспроможності ТОВ «Багіра» та документ про припинення повноважень ліквідатора ТОВ «Багіра» та призначення ОСОБА_3 директором підприємства.

Позивач, у відповідь на вказаний лист щодо розгляду претензії, листом від 06.06.2016 повідомив про припинення провадження у справі № 5/186-07 про банкрутство ТОВ Багіра згідно з ухвалою господарського суду Вінницької області від 27.12.2012, надав виписку з Єдиного державного реєстру з відомостями про керівника, а також копію витягу від 12.05.2004 №3558643 щодо права власності на будівлю та повторно просив розглянути претензію щодо сплати орендних платежів.

Листом № 3006/1 від 30.06.2016 року відповідач зазначив, що після видачі витягу від 12 травня 2004 року державна реєстрація права власності ТОВ Багіра на нежитлову будівлю за адресою: м.Завпоріжжя, вул. Перемоги, 2, припинялася (що встановлено судовим рішенням), тому наданий витяг не може бути підтвердженням права власності ТОВ Багіра на вказане нерухоме майно. Також зазначив, що не може визнати ТОВ «Багіра» належною стороною договору оренди нежитлового приміщення № 0301-01 від 01.03.2002 з посиланням на те, що із тексту ухвали господарського суду Вінницької області від 27.12.2012 року у справі № 5/186-07 вбачається, що ТОВ «Багіра» відмовилося на користь ТОВ «Знам'янський меблевий комбінат» від будь-яких прав на нежитлову будівлю, літ. А-3, розташовану за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 2. Відповідач зазначив, що вимоги про сплату орендних платежів за користування майном (від права на яке підприємство відмовилось 3,5 роки тому) при повторному зверненні будуть розцінені ТОВ «Евіта» як спроба шахрайства.

В листопаді 2017 ТОВ Багіра звернулося до суду із позовом, за яким порушено провадження у даній справі та просить суд розірвати договір оренди від 01.03.2002 №0301-01 нежитлових приміщень загальною площею 409,1 кв.м., які розташовані за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 2, укладений між ТОВ «Евіта» та Запорізьким колективним управлінням будівництва «Машбуд» . В обґрунтування своїх вимог посилається, зокрема, на ст. 770 ЦК України, умови пункту 7.6 договору оренди.

Проаналізувавши норми законодавства, оцінивши докази, суд вважає позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню на наступних підставах.

Статтею 759 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до ч. 1 ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Згідно із ч. 2 ст. 770 ЦК України сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Оскільки договір оренди нежитлових приміщень №0301-01 від 01.03.2002 відповідної умови не містить, до нового власника речі - ТОВ Багіра , в силу зазначених приписів законодавства, перейшли права та обов'язки наймодавця за вказаним договором, в тому числі право отримувати орендну плату.

Відповідно до положень 512 Цивільного кодексу України кредитор у зобов'язанні може бути замінений іншою особою.

За містом ст. 514 ЦК України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 516 ЦК України заміна кредитора у зобов'язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо боржник не був письмово повідомлений про заміну кредитора у зобов'язанні, новий кредитор несе ризик настання несприятливих для нього наслідків. У цьому разі виконання боржником свого обов'язку первісному кредиторові є належним виконанням.

Боржник має право не виконувати свого обов'язку новому кредиторові до надання боржникові доказів переходу до нового кредитора прав у зобов'язанні (ч.2 ст. 517 ЦК України).

Отже, за умови заміни кредитора без згоди боржника, останній має бути повідомлений про такі зміни в суб`єктному складі зобов`язання.

Як встановлено судом, позивач в претензії від 27.05.2016 повідомив відповідача про те, що він є власником будівлі, разом із листом від 06.06.2016 відповідачу було надано доказ в підтвердження цих прав, а саме: копія витягу щодо права власності на нерухоме майно від 12.05.2004.

Твердження відповідача про те, що не було додержано порядок повідомлення про заміну кредитора у зобов'язанні, є безпідставним. Його посилання на те, що претензія не може вважатися належним повідомленням про заміну кредитора, оскільки таке повідомлення повинно передувати претензії, не спростовує факту письмового повідомлення, передбаченого ст. 516 ЦК України. Законом не встановлено заборони одночасного повідомлення про заміну кредитора та пред'явлення вимоги про виконання зобов'язання, в якому відбулась така заміна, шляхом їх оформлення та викладення в одному письмовому документі - претензії.

Крім того, про обізнаність відповідача, що власником вказаного майна є саме позивач на підставі договору купівлі-продажу № 07.02/1 від 07.02.2003, свідчить наявність численних судових справ за участю ТОВ «Евіта» . Зокрема, справа № 20/30 за позовом ТОВ Багіра до ТОВ Евіта про усунення перешкод у користуванні майном та вселення, порушеної 30.12.2005 та розглянутої з прийняттям рішення від 18.08.2011. 23.04.2012 господарським судом Запорізької області також розглядалася справа №13/5009/5697/11-30/5009/5697/11 за негаторним позовом ТОВ Багіра до ЗКБУ Машбуд про витребування з незаконного володіння останнього нежитлової адміністративної будівлі за адресою: вул. Перемоги, 2 у м.Запоріжжі 1, в якій ТОВ Евіта було залучено як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - ЗКБУ Машбуд .

Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Частиною 4 статті 334 ЦК України визначено, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Згідно з ч. 2 ст. 144 ГК України право на майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з дня реєстрації цього майна або відповідних прав на нього, якщо інше не встановлено законом.

Частиною 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Як зазначалося вище, протягом тривалого часу право ТОВ Багіра у здійсненні права володіння, користування та розпорядження нежитловою адміністративною будівлею літ. «А-3» за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 2, оспорювалось в судовому порядку.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 11.09.2012 у справі № 13/5009/5697/11-30/5009/5697/11, яка залишена без змін судом касаційної інстанції, нежитлову будівлю літ. А-3, розташовану по вул. Перемоги, 2 у м. Запоріжжі витребувано з незаконного володіння ЗКБУ «Машбуд» на користь ТОВ «Багіра» .

В постанові Донецького апеляційного господарського суду від 11.09.2012 у справі №13/5009/5697/11-30/5009/5697/11, зокрема, встановлено наступне: ТОВ «Нестор-М» (Продавець) та ТОВ «Багіра» (Покупець), підписали договір купівлі-продажу №07.02/1. від 07.02.2003р., відповідно до п.1.1. якого Продавець зобов'язався передати у власність Покупця, а Покупець - прийняти у власність та оплатити нерухоме майно - нежитлову адміністративну будівлю в цілому, яка розташована за адресою: м.Запоріжжя, вул.Перемоги,буд.2. Того ж дня сторони підписали між собою акт приймання-передачі, яким підтвердили передачу зазначеного нерухомого майна. Тобто предметом вказаного договору було вищезазначене майно, яке у 1992 році було у власності ЗКБУ «Машбуд» . 12.05.2004 ОП Запорізьким МБТІ зареєстровано право власності на нерухоме майно (нежитлову адміністративну будівлю в цілому, яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 2) за ТОВ «Багіра» . 06.05.2006 постановою Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя зобов'язано ОП Запорізьке МБТІ скасувати державну реєстрацію права власності на спірне нерухоме майно та поновити державну реєстрацію за ЗКБУ «Машбуд» . 14.10.2004 Орендним підприємством «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» було поновлено державну реєстрацію права власності за ЗКБУ «Машбуд» . Ухвалою апеляційного суду Запорізької області від 18.12.2006 постанову Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя скасовано, справу направлено на новий розгляд. Ухвалою Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 05.09.2007 провадження у справі закрито. 06.05.2008 Орджонікідзевським районним судом м. Запоріжжя винесено ухвалу про поворот виконання судового рішення. Вказаною ухвалою зобов'язано Орендне підприємство Запорізьке міжрайонне бюро технічної інвентаризації м.Запоріжжя скасувати державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за ЗКБУ "Машбуд" та поновити державну реєстрацію права власності за ТОВ "Багіра" на підставі договору купівлі-продажу № 07.02/1 від 07.02.2003.

Згідно з ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Отже, встановленим є факт, що 12.05.2004 Орендним підприємством «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» видано витяг № 3558643 про реєстрацію права власності на вказане нерухоме майно - нежитлову адміністративну будівлю в цілому, яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 2, за ТОВ Багіра на підставі договору купівлі-продажу № 07.02/1 від 07.02.2003.

Згідно з інформаційною довідкою № 116315635 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, яка сформована 06.03.2018 на запит Господарського суду Запорізької області, 26.11.2012 внесено запис про реєстрацію прав власності ТОВ «Багіра» на нежитлову будівлю літ.А-3 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 2; підставою виникнення права власності є договір купівлі-продажу № 07.02/1 від 07.02.2003. Тобто, підставою виникнення та реєстрації прав власності на даний час є той самий договір купівлі-продажу, на підставі якого первісно було проведено державну реєстрацію прав власності позивача , а саме: 12.05.2004. Внесення запису про реєстрацію прав власності за позивачем 26.11.2012, відбулось у зв'язку із вищевикладеними встановленими обставинами, що пов'язані із наявністю судових справ та їх виконанням.

З приводу мирової угоди, затвердженої ухвалою Господарського суду Вінницької області від 27.12.2012 у справі № 5/186-07 у справі про визнання ТОВ Багіра банкрутом, згідно з умовами якої ТОВ «Багіра» зобов'язалося передати нежитлову будівлю літ. А-3, розташовану за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 2, на користь ТОВ «Знам'янський меблевий комбінат» в обмін на списання останнім кредиторської заборгованості та погашення ним кредиторських вимог інших осіб, представник ТОВ Багіра в судовому засіданні усно пояснив, що дана мирова угода фактично не виконана.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 347 ЦК України особа може відмовитись від права власності на майно, заявивши про це або вчинивши інші дії, які свідчать про їх відмову від права владності. У разі відмови від права власності на майно, права на яке підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту внесення за заявою власника відповідного запису до державного реєстру.

Втім, в матеріалах справи відсутні будь-які докази в підтвердження державної реєстрації права власності на вказане нерухоме майно за ТОВ «Знам'янський меблевий комбінат» .

Згідно з відомостями, актуальним на час розгляду справи, власником нежитлової будівлі літ. А-3, розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 2, є позивач- ТОВ Багіра .

Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Приписами ст. 525, 629 ЦК України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами. Одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається, крім випадків, передбачених законом.

Виконання зобов'язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов'язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов'язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін (ч.2 ст. 526 ЦК України).

Боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту (ч.2 ст. 527 цього Кодексу) .

Відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦК України, ст. 285 ГК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Орендар зобов'язаний, зокрема, своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором (ч. 5 ст. 762 ЦК України).

Відповідно до ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події. Якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Згідно зі ст.ст. 13, 14, ч. 1 ст. 526 ЦК України цивільні права і обов'язки здійснюються та виконуються у межах, наданих договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, не допускається зловживання правами. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Оскільки наявне в матеріалах справи листування, що здійснювалося у травні-червні 2016 року між сторонами по справі, свідчить про належність повідомлення ТОВ «Багіра» орендаря (відповідача у цій справі) про зміну кредитора у зобов'язанні - орендодавця за договором оренди нежитлового приміщення від 01.03.2002 № 0301-01, у відповідача виникло зобов'язання здійснювати на користь повивача орендні платежі за користування орендованим приміщенням.

Відсутність у отриманих відповідачем від позивача претензіях банківських реквізитів для перерахування орендної плати, не звільняє відповідача від належного виконання зобов'язання за договором, останній не був позбавлений можливості звернутись до позивача із відповідним запитом щодо надання інформації про такі реквізити. Так, позивач у претензії від 27.05.2016 та повторній претензії від 06.06.2012 висловлював прохання звертатись у письмовому вигляді за вказаною адресою, у разі наявності будь-яких питань, пов'язаних з орендною платою.

Відповідно до пунктів 7.3., 7.5 договору оренди встановлено, що одностороння відмова від договору не допускається. Договір оренди може бути достроково розірвано тільки за згодою сторін.

Статтею 651 ЦК України визначено загальні підстави для зміни або розірвання договору. Так, частинами 1, 2 цієї статті визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачено актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (ч. 1, ч. 2, ч. 3 ст. 6 ЦК України).

Згідно з п. 7.6. договору оренди № 0301-01 від 01.03.2002, на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням господарського суду в наступних випадках: при використанні орендарем приміщення не за призначенням; у випадку порушення строків внесення орендної плати та комунальних платежів більше ніж за 6 місяців; у випадку повного чи часткового руйнування приміщення, вилучення приміщення; по іншим підставам, передбаченим законодавством України.

Відсутність належного виконання відповідачем договірних зобов'язань щодо перерахування орендної плати за об'єкт оренди підтверджено матеріалами справи та відповідачем не спростовано. Докази сплати відповідачем орендної плати за вказаним договором на користь позивача протягом всього часу: з моменту його повідомлення про заміну кредитора, яке відбулось наприкінці травня 2016 року, та до моменту звернення ТОВ Багіра з даним позовом, тобто більше ніж за шість місяців, в матеріалах справи відсутні.

Посилання відповідача на необґрунтований розмір заборгованості з орендної плати, який вказано у позовній заяві, а також на можливість погашення заборгованості в порядку п. 6.3 договору шляхом зарахування вартості здійсненого відповідачем ремонту в орендованих приміщеннях, не впливають на висновки суду та результати розгляду даної справи по суті, оскільки фактичний розмір заборгованості в даному випадку не є предметом розгляду у даній справі. Відповідач не був позбавлений можливості висунути ці заперечення позивачу, після отримання від нього повідомлення про заміну кредитора, відповідно до ст. 518 ЦК України, однак не скористався цією можливістю, а взагалі відмовився від виконання зобов'язання.

Враховуючи в сукупності встановлені судом обставини, відмова відповідача визнавати ТОВ Багіра належною стороною договору оренди та у зв'язку із цим сплачувати йому орендну плату, із викладених у листуванні мотивів, в тому числі щодо неналежності доказів в підтвердження переходу (державної реєстрації) прав власності на нерухоме майно, є необґрунтованою. При цьому, відповідач не надав доказів, що ним у спірний період здійснювалися платежі з орендної плати на користь первісного орендодавця за договором.

Із змісту положень ст.ст. 15,16 ЦК України, ст.20 ГК України слідує, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання у спосіб та в порядку, що встановлені договором або законом.

За змістом ст. 5 ГПК України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси юридичних осіб у спосіб, визначений законом або договором.

Суд не повинен формально підходити до вирішення спору, при прийнятті рішення мають бути встановлені дійсні обставини справи, а рішення має не лише по формі а й по суті, бути законним.

З огляду зазначене, судом відхиляються посилання відповідача на те, що необхідною умовою для дострокового розірвання договору оренди на підставах, які заявлено позивачем (п.7.6 цього договору), є обов'язкова наявність одночасно двох обставин: порушення, більше ніж за 6 місяців, строків внесення орендної плати та комунальних платежів. В пункті 7.6, крім цього, також передбачена можливість дострокового розірвання договору в судовому порядку по іншим підставам, передбаченим законодавством України.

Згідно з приписами ст.ст. 74, 76 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставі для своїх вимог та заперечень. Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

На підставі оцінених доказів, суд вважає, що матеріалами справи доведено факт неналежного виконання зобов'язання, в даному випадку - повну відсутність виконання зобов'язання щодо внесення орендної плати більше 6-ти місяців, що є істотним порушенням умов договору оренди з боку орендаря та у зв'язку з цим безумовною підставою для його дострокового розірвання.

Враховуючи викладене, позовні вимоги про розірвання договору оренди основані на договорі, відповідають вимогам чинного законодавства України та підлягають задоволенню.

Згідно зі ст. 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ :

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди від 01.03.2002 № 0301-01 нежитлових приміщень, загальною площею 409,1 кв.м., які розташовані за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 2, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Евіта та Запорізьким колективним управлінням будівництва Машбуд .

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Евіта (69006, АДРЕСА_3, код ЄДРПОУ 31540037) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Багіра (юридична адреса: 21007, АДРЕСА_4, код ЄДРПОУ 32297581) суму 1600 (одна тисяча шістсот) грн. витрат зі сплати судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Суддя О.С. Боєва

Повне рішення складено та підписано 16.03.2018.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги та може бути оскаржено впродовж двадцяти днів з дня складання повного судового рішення, у порядку встановленому ст. 257 Господарського процесуального кодексу України, з урахуванням п. 17.5 ч. 1 розділу ХІ «Перехідні положення» ГПК України.