Постанова

від 27.07.2006 по справі 46/495-05

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

46/495-05

ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ  

 ПОСТАНОВА          

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ          

27 липня 2006 р.                                                                                   № 46/495-05  

              Вищий  господарський  суду  України  в складі колегії

суддів:Грейц К.В. - головуючогоГлос О.І.Бакуліної С.В.

розглянувши касаційну скаргуУправління комунального майна та приватизації Харківської міської Ради

на  постановувід 25.04.2006

Харківського апеляційного господарського суду

у справі господарського Харківської області № 46/495-05

за позовом

Заступника прокурора м. Харкова в інтересах Держави в особі Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради

доТОВ “Салон краси”

простягнення 11493,25 грн. та виселення

та зустрічним позовом ТОВ “Салон краси”

доУправління комунального майна та приватизації Харківської міської ради

провизнання дійсним договору оренди та додаткової угоди до нього, спонукання укласти додаткову угоду про оренду

за участю представників:-          позивача        -     відповідача Осипової Н.В.не з'явились

ВСТАНОВИВ:

Заступник прокурора м. Харкова звернувся до господарського суду Харківської області в інтересах держави в особі Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради з позовом про розірвання договору оренди, стягнення з ТОВ „Салон краси” заборгованості з орендної плати у розмірі 11279,94 грн. та пені у розмірі 213,61 грн., виселення ТОВ „Салон краси” з займаного приміщення загальною площею 494,9 кв. м, розташованого за адресою м. Харків, вул. Отакара Яроша, 35, літ. "А-2".

ТОВ “Салон краси” подало до господарського суду Харківської області зустрічну позовну заяву про визнання дійсними договору оренди № 3273 від 26.12.2003 і додаткової угоди до нього № 1А від 10.12.2004,  просить визнати договір оренди № 3273 від 26.12.2003 діючим з 26.11.2005 по 26.11.2006 і спонукати Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради укласти з ТОВ “Салон краси” додаткову угоду про це на оренду приміщення, розташованого за адресою м. Харків, вул. Отакара Яроша, 35, літ. “А-2”.

Заявою 23.01.2006 Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради уточнило позовні вимоги, просить виселити ТОВ „Салон краси” з нежитлового приміщення по вул. Отакара Яроша, 35, літ. "А-2". загальною площею 494,9 кв. м та передати це приміщення позивачеві, а щодо решти позовних вимог, то на підставі ст. 80 ГПК України просить припинити провадження у справі в частині стягнення заборгованості з орендної плати у розмірі 11279,64грн. і пені у розмірі 213,61 грн. у зв'язку із сплатою боргу та в частині розірвання договору оренди № 3273 від 26.12.2003 у зв'язку із закінченням терміну його дії та відсутністю згоди на подальшу пролонгацію.

Рішенням господарського суду Харківської області від 25.01.2006 (суддя Ільїн О.В.) в задоволенні позовних вимог по первісному позову в частині розірвання договору оренди № 3273 від 26.12.2003 та виселення ТОВ “Салон краси” з займаного приміщення загальною площею 494,9 кв. м, розташованого за адресою м. Харків, вул. Отакара Яроша, 35, літ. "А-2", відмовлено, в частині стягнення з ТОВ ”Салон краси” 11493,25 грн. провадження у справі припинено на підставі п. 11 ст. 80 ГПК України. Зустрічний позов задоволено частково, вирішено спонукати Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради укласти з ТОВ “Салон краси” додаткову угоду про продовження дії договору оренди № 3273 від 26.12.2003 на тих самих умовах до 26.11.2006, в задоволенні решти зустрічних позовних вимог відмовлено.

Рішення мотивовано тим, що відповідач, в порушення умов договору оренди та вимог п.3 ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” своєчасно та в повному обсязі не вносив орендну плату, заборгованість по орендній платі станом на 01.10.2005 складала 11279,64 грн., у зв'язку з чим позивачем за первісним позовом нарахована пеня у розмірі 213,61 грн., проте, відповідач до закінчення строку дії договору, платіжним дорученням від 21.11.2005 та платіжними квитанціями від 22 - 23.11.2005 сплатив заборгованість по орендній платі та пеню, внаслідок чого Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради своєю заявою про уточнення позовних вимог просило на підставі ст. 80 ГПК України припинити провадження у справі в цій частині.

Щодо решти вимог первісного позову, то оскільки Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради своєчасно, протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, не повідомило ТОВ “Салон краси” про відмову від пролонгації договору оренди, відповідно до п.8.8 договору та ч.2 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” договір оренди № 3273 від 26.12.2003 вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, клопотання про уточнення позову і припинення провадження у справі в частині розірвання договору не прийнято до уваги суду, у зв'язку з чим в задоволенні вимог про розірвання договору оренди і виселення слід відмовити та спонукати Управління комунального майна та приватизації укласти з ТОВ “Салон краси” додаткову угоду про продовження дії договору оренди до 26.11.2006.

Колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду (у складі головуючого судді Шепітько І.І., суддів Лакізи В.В., Фоміної В.О.), здійснюючи апеляційну перевірку в зв'язку із касаційним поданням першого заступника прокурора міста Харкова, постановою від 25.04.2006 рішення у справі скасувала в частині відмови в задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди № 3273 від 26.12.2003, в іншій частині рішення залишила без змін.

Постанова мотивована тим, що у заяві про уточнення позовних вимог № 722 від 20.01.2006 позивач просив припинити провадження у справі щодо розірвання договору оренди № 3273 від 26.12.2003 на підставі п.11 ст. 80 ГПК України у зв'язку з відсутністю предмету спору, проте, ні позивач, ні прокурор не заявляли такої позовної вимоги, тому у господарського суду Харківської області не було підстав для прийняття рішення про відмову у розірванні договору оренди № 3273 від 26.12.2003.

Управління комунального майна та приватизації Харківської міської Ради з рішенням та постановою у справі не згодне, в зв'язку з чим звернулось з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову про виселення ТОВ “Салон краси” та відмову у задоволенні  його зустрічних позовних вимог.

Свої вимоги скаржник обґрунтовує тим, що, за його переконанням, судові акти у справі прийняті з порушенням норм процесуального права та в результаті невірного застосування норм матеріального права. При цьому скаржник зазначає, що підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених статтею 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” або договором оренди, судом першої інстанції встановлено порушення відповідачем умов договору оренди щодо внесення орендної плати, що згідно ст. 782 Цивільного кодексу України та п. 5.3 договору оренди є підставою для відмови від договору, вимоги про його розірвання та повернення майна, однак, ця обставина не врахована при винесенні рішення. Судом порушено вимоги ст. 764 Цивільного кодексу України та ч.2 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, оскільки ще 23.09.2005 Управління комунального майна та приватизації заявило відповідачеві про розірвання договору і звільнення приміщення, тому договір після закінчення його строку не може вважатись продовженим ще на один рік і, відповідно, відсутні підстави для задоволення зустрічного позову. Крім того, висновок суду апеляційної інстанції про відсутність у первісному позові вимоги про розірвання договору не відповідає фактичним обставинам і спростовується матеріалами справи.

Представник відповідача своїм процесуальним правом на участь в судовому засіданні касаційної інстанції не скористався, надавши 27.07.2006 о 10 годині заяву про відкладення розгляду скарги з посиланням на хворобу уповноваженого представника, однак зазначене клопотання колегією суддів відхилено як документально не підтверджене і в зв'язку з тим, що ухвалою від 07.07.2006 про призначення касаційної скарги до розгляду сторони попереджались, що неявка їх уповноважених представників не перешкоджає розглядові касаційної скарги.

Перевіривши у відкритому судовому засіданні повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного та рішенні місцевого господарських судів, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як встановлено господарськими судами першої та апеляційної інстанцій, 26.12.2003 Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради (орендодавець) та ТОВ “Салон краси” (орендар) уклали договір оренди  № 3273, за умовами якого і додаткових угод №№ 1, 1А до нього предметом оренди є нежитлове приміщення загальною площею 494,9 кв. м, розташоване за адресою: м. Харків, вул. Отакара Яроша, 35, літ. "А-2" (п.1.2 договору),  орендна плата складає 1618,75 грн. на місяць без урахування ПДВ (п.3.2 договору) і сплачується орендарем щомісяця протягом 15 календарних днів наступного місяця (п. 3.3 договору), договір діє з 26 грудня 2003 року по 26 листопада 2005 року (п.8.1 договору).  

Відповідно до п. 5.3 договору орендодавець має право виступати з ініціативою щодо розірвання договору оренди у разі невнесення орендарем двох орендних платежів підряд, погіршення стану орендованого нежитлового приміщення, а також невиконання або неналежне виконання інших умов цього Договору.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач в порушення умов договору оренди, вимог ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” та ст. 762 Цивільного кодексу України своєчасно та в повному обсязі не вносив орендну плату, у зв'язку з чим за травень-вересень 2005 року заборгував 11279,64 грн., що потягло за собою нарахування позивачем пені в сумі 213,61 грн. і стало підставою для пред'явлення заступником прокурора м. Харкова позову в інтересах Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради до ТОВ “Салон краси” про розірвання договору оренди, стягнення заборгованості і пені та виселення.

В подальшому в зв'язку зі сплатою відповідачем заборгованості по орендній платі та пені позивач провадження у справі в цій частині просив припинити на підставі ст. 80 ГПК України за відсутності предмету спору, що і було зроблено судом, а прийняті у справі судові акти в цій частині не оскаржуються в касаційному порядку.

Щодо розірвання договору оренди і виселення відповідача суди попередніх інстанцій дійшли висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог в цій частині, при цьому, суд першої інстанції виходив з того, що позивач своєчасно, протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, не повідомив відповідача про відмову від подальшої пролонгації договору оренди, тому відповідно до п.8.8 договору та ч.2 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” договір оренди № 3273 від 26.12.2003 вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, а суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що вимога про розірвання договору і виселення не заявлялась.

Колегія суддів вважає висновки судів попередніх інстанцій такими, що не відповідають матеріалам і обставинам справи та суперечать вимогам чинного законодавства.

           Відповідно до ч. 3 ст. 18  Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992 № 2269-ХП орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.

Згідно ч. 3 ст. 26  цього Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Нормою ст. 782 Цивільного кодексу України наймодавець має право відмовитись від договору найму та вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю на протязі трьох місяців підряд.

Згідно п. 5.3 договору оренди №3273 від 26.12.2003 орендодавець має право виступати з ініціативою щодо розірвання договору оренди у разі невнесення орендарем двох орендних платежів підряд, погіршення стану орендованого не житлового приміщення, а також невиконання або неналежне виконання інших умов цього договору.

Судами попередніх інстанцій встановлено факт невнесення орендарем плати за оренду приміщення протягом травня-серпня 2005 року, тобто протягом чотирьох місяців підряд, що відповідно до вищезазначених приписів законодавства та умов договору оренди є підставою для розірвання договору і в зв'язку з чим позивач пред'явив претензію від 23.09.2005 №14094, якою попередив відповідача про необхідність виконати свої зобов'язання з внесення орендних платежів в 10-денний термін та звільнення займаного приміщення внаслідок того, що договір оренди вважає розірваним.

Оскільки відповідач не виконав своїх зобов'язань, заступник прокурора м. Харкова подав до суду позов від 25.11.2005 “Про розірвання договору оренди, стягнення заборгованості з орендної плати 11279,64 грн., пені 213,61 грн. та виселення”, а позивач у відзиві на зустрічний позов, долучений до матеріалів справи 19.12.2005, підтримав позовні вимоги щодо розірвання договору оренди та виселення і такі вимоги були предметом розгляду в суді першої інстанції, хоча надалі позивач заявою від 20.01.2006 уточнив позовні вимоги і просив провадження у справі в частині розірвання договору припинити за відсутності предмету спору, оскільки договір оренди припинив свою дію 26.11.2005.

Отже, висновок суду апеляційної інстанції щодо непред'явлення ні позивачем, ні прокурором позовної вимоги про розірвання договору оренди є помилковим і спростовується матеріалами справи, однак, не є суттєвим для вирішення даного спору.

Так, норма ч.3 ст. 651 Цивільного кодексу України передбачає можливість сторони за договором відмовитись від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором  чи законом. Зокрема, згідно ст. 782 Цивільного кодексу України наймодавець має право відмовитись від договору найму та вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю на протязі трьох місяців підряд. При цьому, договір вважається розірваним з моменту отримання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.

Таким чином, приписами зазначених норм встановлені правила, що дають стороні право на свій розсуд розірвати договір шляхом відмови від договору на захист порушеного права і така відмова є одностороннім правочином, який, зокрема, припиняє права і обов'язки обох сторін договору, та не потребує звернення до суду.

Фактично про відмову від договору в зв'язку з несплатою відповідачем орендних платежів позивач вперше заявив у претензії від 23.09.2005 №14094, попередивши відповідача про необхідність виконати свої зобов'язання в 10-денний термін та звільнення займаного приміщення, надсилання цієї претензії 24.09.2005 підтверджене матеріалами справи, її отримання відповідачем визнається, зокрема, у відзиві на апеляційне подання прокурора, отже, відповідно до ч.2 ст. 782 Цивільного кодексу України, яка моментом розірвання договору найму у разі відмови від нього наймодавця називає момент одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору, договір оренди №3273 від 26.12.2003 на момент звернення прокурора з позовом вважався припиненим.

Суд апеляційної інстанції, встановивши обставини, пов'язані з пред'явленням претензії від 23.09.2005, надав їй неналежної правової оцінки, вважаючи неможливою відмову від договору у такий спосіб.

Відповідно до приписів ст.27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст.785 Цивільного кодексу України та п.4.16 договору у разі припинення договору орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві орендоване нежитлове приміщення у належному стані

           Таким чином, суди попередніх інстанцій при прийнятті оскаржуваних рішення та постанови не врахували, що істотним для вирішення спору про виселення є встановлення наявності чи відсутності підстав і фактів припинення договору оренди внаслідок його розірвання шляхом відмови від договору через допущені орендарем порушення, натомість суди вдалися до встановлення дотримання орендодавцем строку надання заперечень проти автоматичного продовження договору, дійшовши хибного висновку про відсутність таких заперечень як до, так і після закінчення строку договору, незважаючи на всі вищезазначені обставини виникнення і існування між сторонами договору спору, в т.ч. щодо звільнення приміщення через небажання орендодавця продовжувати правовідносини після закінчення договору, та в порушення вимог ч.3 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, згідно якої після закінчення терміну договору оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки,  має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін, визнали за відповідачем, який порушив свої зобов'язання, таке право, спонукавши позивача укласти з ним додаткову угоду про продовження дії договору оренди на тих самих умовах ще на один рік, тим самим безпідставно задовольнивши зустрічний позов

При таких обставинах колегія суддів дійшла висновку, що Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради розірвало договір оренди нежитлового приміщення з підстав невиконання ТОВ “Салон краси” своїх договірних зобов'язань.

Наведене свідчить про те, що після повідомлення про розірвання договору оренди ТОВ “Салон краси” своїх зобов'язань щодо повернення орендованого нежитлового приміщення не виконало, продовжує користуватись цим приміщенням без законних підстав, отже, позовні вимоги щодо виселення підлягають задоволенню, судові акти у справі підлягають скасуванню, а касаційна скарга Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради підлягає задоволенню.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119 –11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 25.04.2006 у справі № 46/495-05 господарського суду Харківської області та рішення господарського суду Харківської області від 25.01.2006 у  цій справі скасувати.

Позов задовольнити.

Виселити ТОВ “Салон краси” (61003 м. Харків, вул. Отакара Яроша, № 35,  код ЗКПО 22693357, рахунок №26009301499 в ТОВ “Реал-банк”, МФО 351588) з нежитлового приміщення загальною площею 494,9 кв.м по вул. Отакара Яроша, 35, літ.”А-2” з передачею його Управлінню комунального майна та приватизації Харківської міської ради (61003 м. Харків, майдан Конституції, 16, код ЗКПО 14095412, рахунок 35418002002208 в банку УДК у Харківській області, МФО 851011).

Стягнути з ТОВ “Салон краси” (61003 м. Харків, вул. Отакара Яроша, № 35,  код ЗКПО 22693357, рахунок №26009301499 в ТОВ “Реал-банк”, МФО 351588): в доход Державного бюджету України державне мито у сумі 85,00 грн. (вісімдесят п'ять гривень 00 коп.), на користь ДП “Судовий інформаційний центр” витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 118,00 грн. (сто вісімнадцять гривень 00 коп.) та на користь Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради (61003 м. Харків, майдан Конституції, 16, код ЗКПО 14095412, рахунок 35418002002208 в банку УДК у Харківській області, МФО 851011) 42,50 грн. (сорок дві гривні 50 коп.) витрат по сплаті держмита за подачу касаційної скарги.

Видачу наказів доручити господарському суду Харківської області.

В задоволенні зустрічного позову ТОВ “Салон краси” відмовити.

Касаційну скаргу Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради скаргу задовольнити.

Головуючий                                                                К.В.Грейц

Судді                                                                            О.І.Глос

                                                                                     С.В.Бакуліна