Рішення

від 04.06.2018 по справі 709/749/18

ЧОРНОБАЇВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

709/749/18

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

04 червня 2018 року Чорнобаївський районний суд Черкаської області в складі:

головуючого судді - Кваші І.М.,

при секретарі судового засідання - Дем"яненко Н.М.,

за участі представника позивача - ОСОБА_1,

відповідача - ОСОБА_2,

представника відповідача ТОВ "ЛЄТОЛ" - ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Чорнобай цивільну справу за позовом ОСОБА_4 з обмеженою відповідальністю "Силікат-1" до ОСОБА_2, ОСОБА_4 з обмеженою відповідальністю "Лєтол" про визнання недійсним договору оренди землі,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_4 з обмеженою відповідальністю Силікат-1 (далі - ТОВ Силікат-1 ) звернулося до суду з даним позовом посилаючись на те, що 11.03.2004 між товариством та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,45 га, кадастровий номер 7125155100:04:000:0316 строком на 10 років, до 31.12.2013, який зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії Центру ДЗК. Користуючись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, передбаченим ст. 33 Закону України Про оренду землі , 20.11.2012 року уклали з ОСОБА_2 угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі. Однак, 03.06.2013 року ОСОБА_2 уклав з ОСОБА_4 з обмеженою відповідальністю Зелена Нива 2013 (далі - ТОВ Зелена Нива 2013 ) договір оренди належної йому земельної ділянки, яка перебувала в оренді ТОВ Силікат-1 , який рішенням Чорнобаївського районного суду від 22.06.2017 року визнаний недійсним. Як стало відомо позивачу пізніше, 19.05.2017 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди даної земельної ділянки за ОСОБА_4 з обмеженою відповідальністю "Лєтол" (далі- ТОВ "Лєтол") на підставі договору оренди від 18.03.2017 року, укладеного між відповідачами ТОВ "Лєтол" та ОСОБА_2 Вважають, що спірний договір оренди землі є недійсним, оскільки дії відповідачів порушують переважне право позивача на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк. Просили визнати недійсним договір оренди від 18.03.2017.

В судовому засіданні представник позивача позов підтримала з викладених у ньому підстав. Зазначила, що позивач по закінченню строку дії договору від 11.03.2004 року мав намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк і 20.11.2012 року уклали з ОСОБА_2 угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі. Також звертала увагу на те, що після закінчення терміну дії договору позивач продовжував користуватися спірною земельною ділянкою, оскільки земельна ділянка оброблялась, вносилися мінеральні добрива. Протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди землі ОСОБА_2 не звернувся до позивача з листом щодо заперечень в поновленні договору та подальшому користуванні спірною земельною ділянкою.

Відповідач ОСОБА_2 в судовому засіданні пояснив, що коли закінчувався договір оренди землі з ТОВ "Силікат-1", він підійшов до директора і повідомив, що не бажає продовжувати дію даного договору. На це отримав відповідь про наявність у нього такого права. Письмово про відсутність намірів продовжувати договірні відносини не повідомляв. В 2012 році підписав в конторі ТОВ "Силікат" угоду, оскільки без цього не виплачували орендну плату. Але бланк був іншого формату, ніж наявний в матеріалах справи. Підписав договір з ТОВ "Зелена нива 2013" , оскільки умови пропонували вигідніші, в подальшому розірвали договір. Підписав з ТОВ "Лєтол".

Представник відповідача ТОВ Лєтол в судовому засіданні проти позову заперечував, просив відмовити в його задоволенні. При цьому посилався на відсутність правових підстав для задоволення вказаних вимог, оскільки переважне право позивача на продовження дії договору оренди порушено не було. Звертав увагу на те, що при подачі позову про визнання договору оренди землі недійсним, укладеного 03.06.2013 року між ОСОБА_2 та ТОВ "Зелена Нива 2013" позивачем інших вимог про поновлення договору оренди землі чи про визнання недійсним договору оренди цієї ж земельної ділянки із новим орендарем, тобто ТОВ "Лєтол" не ставилося. Як наслідок, на час реєстрації права оренди спірної земельної ділянки за ТОВ "Лєтол" були відсутні будь- які перешкоди.

Суд, вислухавши учасників процесу, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в сукупності, приходить до наступних висновків.

Судом встановлено, що відповідачу ОСОБА_2 згідно державного акта на право приватної власності на землю належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,45 га, розташована в адміністративних межах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області, кадастровий номер 7125155100:04:000:0316 (а.с.9).

11.03.2004 року між ТОВ Силікат-1 та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, за яким орендодавець передав в оренду позивачу належну йому земельну ділянку строком на 10 років, з 11.03.2004 року по 31.12.2013 року (копія договору, а.с. 7).

Згідно акту прийому-передачі земельної ділянки від 11.03.2004 року ОСОБА_2 передав ТОВ "Силікат-1" земельну ділянку за договором оренди землі (а.с. 8).

Вищевказаний договір пройшов державну реєстрацію у встановленому законодавством порядку та зареєстрований у книзі реєстрації договорів оренди земельних ділянок районного відділу Черкаської регіональної філії Центру ДЗК 01.04.2004 року за № 320.

20 листопада 2012 року ТОВ Силікат-1 та ОСОБА_2 уклали угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі ( а.с. 10-12).

Також судом встановлено, що в період дії основного договору оренди землі з ТОВ Силікат-1 , а саме 03.06.2013, ОСОБА_2 уклав договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншою юридичною особою - ТОВ Зелена Нива 2013 , який був зареєстрований 17.02.2014 державним реєстратором реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області, що підтверджується інформаційною довідкою з державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Рішенням Чорнобаївського районного суду від 22.06.2017 року, яке набрало законної сили вищевказаний договір оренди визнано недійсним ( а.с. 27-29).

З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованої 17.04.2018 року (а.с. 22) вбачається, що 18.03.2017 року між ТОВ ЛЄТОЛ та ОСОБА_2 було укладено договір оренди належної останньому на праві власності земельної ділянки.

Позивач просить визнати недійсним договір між ОСОБА_2 та ТОВ ЛЄТОЛ , посилаючись на порушення переважного права на укладення договору оренди на новий строк.

Надаючи правову оцінку обставинам справи слід зазначити наступне.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються нормами Земельного кодексу України (далі - ЗК України), Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Закону України Про оренду землі та Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень .

За положеннями ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Згідно ст.152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю, а власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Одним із способів захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки є визнання правочину (угоди) недійсним (ч.2 ст.16 ЦК України та ч.3 ст.152 ЗК України).

Частиною 1 ст.27 Закону України Про оренду землі передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Відповідно до ст.35 Закону України Про оренду землі спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

Звертаючись до суду із даним позовом, позивач вказував на те, що він скористався переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк шляхом укладення із орендодавцем ОСОБА_2 угоди про внесення змін до діючого договору оренди землі. Також позивач стверджував, що продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, обробляв її, вносив мінеральні добрива. З цих підстав просив визнати недійсним оспорюваний договір.

Статтею 13 Закону України Про оренду землі визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст.93 ЗК України).

Відповідно до положень ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом та має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною 1 ст. 638 ЦК УКраїни передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однією із сторін має бути досягнуто згоди.

У відповідності до ч. 4 ст. 124, ст.125 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Нормами ст. 33 Закону України Про оренду землі , що узгоджуються із загальними нормами ч.1 ст.777 ЦК України, законодавець закріпив переважне право наймача, що належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Так, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України Про оренду землі та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України Про оренду землі реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Як зазначалося вище, в позові ТОВ "Силікат-1" посилається на наявність обох підстав для визнання за попереднім орендарем переважного права укладення договору на новий строк.

В першому випадку - це угода про внесення змін до діючого договору оренди землі від 20.11.2012 року (а.с. 10-11).

З аналізу змісту договору оренди землі від 11.03.2004 та угоди про внесення змін до діючого договору оренди землі від 20.11.2012 вбачається, що сторони внесли зміни в діючий договір оренди землі в частині уточнення об'єкта оренди, змінено грошову оцінку земельної ділянки та розмір орендної плати; строк внесення орендної плати: з 01 січня по 31 грудня на з 01 вересня по 31 грудня поточного року; уточнені умови передачі земельної ділянки та її повернення; визначені умови передачі земельної ділянки у заставу.

При цьому строк дії договору оренди по п. 2.3 договору та п. 8 угоди про внесення змін до договору залишився незмінним - 10 років.

А відтак, суд приходить до висновку, що укладенням угоди про внесення змін до діючого договору оренди землі ТОВ Силікат-1 не реалізував своє переважне право на поновлення договору оренди землі, а лише більше ніж за рік до закінчення строку його дії, не відступаючи від вимог актів цивільного законодавства, використав право внесення змін до діючого договору.

Будь-яких інших доказів про виявлення намірів скористатись переважним правом з часу закінчення строку дії договору - 31 грудня 2013 року і до моменту подачі позову до суду з вимогами до ТОВ "Зелена нива 2013" про визнання недійсним у 2017 році позивачем не надано.

Щодо другої підстави наявності переважного права попереднього орендаря на продовження строку дії договору оренди на новий строк слід зазначити наступне.

В правових позиціях, висловлених Верховним Судом України в постановах від 25.02.2015 року №6-10цс15, від 09.09.2015 року у справі №6-531цс1, від 23.03.2016 року №6-146цс16, від 13.04.2016 року №6-2027цс15, зазначено, що для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі , необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Крім того, в правовій позиції Верховного Суду України висловленій в постанові від 23.11.2016 року №6-2540цс16 вказано, що права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. Судам слід встановити наявність вчинення орендарем конклюдентних дій, а саме - продовження користування носієм переважного права спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди з новим орендарем недійсним, а договір оренди землі з носієм переважного права поновленим.

Разом з тим, належних доказів на підтвердження факту продовження користування позивачем спірною земельною ділянкою, та здійснення виплати орендної плати позивачем суду не надано.

В ч.1 ст. 11 ЦПК України встановлено, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Згідно з ч. 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 14 від 18.12.2009 року встановлено, що відповідно до положень ст. 10-11 ЦПК України суд розглядає справи в межах заявлених позивачем вимог та зазначених і доведених ним обставин.

Відповідно до положень ч.3 ст.12 та ст. 81 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Крім цього, після визнання за рішенням суду недійсним договору оренди між ОСОБА_2 та ТОВ "Зелена Нива 2013", позивачем не вчинялось жодних дій, спрямованих на укладення договору з власником земельної ділянки на новий строк.

Враховуючи зазначене, в задоволенні позову слід відмовити.

На підставі викладено вище, керуючись ст.ст. 4, 259, 263-265 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_4 з обмеженою відповідальністю "Силікат-1" до ОСОБА_2, ОСОБА_4 з обмеженою відповідальністю "Лєтол" про визнання недійсним договору оренди землі - відмовити.

Рішення може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Апеляційного суду Черкаської області через Чорнобаївський районний суд шляхом подачі апеляційної скарги.

Учасник справи, якому повне рішення не були вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення виготовлено 13.06.2018 року.

Суддя І.М. Кваша