Постанова

від 13.06.2018 по справі 313/431/17

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

Дата документу Справа №

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

Єдиний унікальний №313/431/17 Головуючий у 1 інстанції: Нагорний А.О.

Провадження № 22-ц/778/1334/18 Суддя-доповідач: ОСОБА_1

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 червня 2018 року м. Запоріжжя

Апеляційний суд Запорізької області у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого: Дашковської А.В.,

суддів: Кримської О.М.,

ОСОБА_2,

секретар: Путій Д.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу з апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю Ентузіаст на рішення Веселівського районного суду Запорізької області від 14 грудня 2017 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Ентузіаст до ОСОБА_3, Фермерського господарства Династія-2 про визнання договору оренди землі, укладеного між відповідачами, недійсним та визнання поновленим договору оренди землі на тих же самих умовах в наступній редакції додаткової угоди,

ВСТАНОВИВ:

В березні 2017 року ТОВ Ентузіаст звернулось до суду з позовом, вимоги за яким протягом розгляду справи збільшило, до ОСОБА_3, Ф.Г. Династія-2 про визнання договору оренди землі, укладеного між відповідачами, недійсним та визнання поновленим договору оренди землі на тих же самих умовах в наступній редакції додаткової угоди.

В обґрунтування позовних вимог зазначило, що 20 січня 2006 року між ТОВ Ентузіаст та ОСОБА_4, спадкоємцем якого є ОСОБА_3, був укладений договір оренди землі, відповідно до якого в оренду була передана земельна ділянка, належна орендодавцеві на праві власності, кадастровий номер 2321284000:03:012:0006, площею 6,7060 гектарів, строком на 10 років .

Пунктом 43 договору передбачено, що він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір зареєстрований у Веселівському РВ ЗРФ ДП Центр державного земельного кадастру , про що у Державному реєстрі земель вчинено запис реєстраційний номер 040626800066 від 28 квітня 2006 року . Термін дії договору мав закінчитись 28.04 2016 р.

ТОВ Ентузіаст належним чином виконувало умови договору оренди землі від 20 січня 2006 року впродовж всього терміну його дії.

В грудні 2015 року ТОВ Ентузіаст звернулося до ОСОБА_3 з листом-повідомленням про поновлення вище зазначеного договору оренди землі, до якого був доданий проект додаткової угоди, в якій запропоновано поновити договір на той самий строк на тих самих умовах.

В березні 2016 року ТОВ Ентузіаст повторно звернулося до ОСОБА_3 з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі та проектом додаткової угоди.

З 29 квітня 2016 року відповідно до умов договору оренди землі від 20 січня 2006 року ТОВ Ентузіаст продовжує відкрито обробляти дану земельну ділянку. Впродовж часу з 29 квітня по 29 травня 2016 року, від орендодавця не надходив лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору, орендодавець не вчиняв ніяких дій, направлених на заперечення у поновленні договору та витребування земельної ділянки, самостійно не приступав до її обробітку.

20 січня 2017 року ТОВ Ентузіаст звернулося до ОСОБА_3 з листом-повідомленням про поновлення договору оренди, до якого був доданий проект додаткової угоди.

В той же час, відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна зазначена земельна ділянка передана в оренду на підставі договору оренди землі від 28 квітня 2016 року ФГ Династія-2 строком на 10 років з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою.

Вважає, що укладенням договору оренди землі від 28 квітня 2016 року ОСОБА_3 та ФГ Династія-2 порушили першочергове право ТОВ Ентузіаст на поновлення Договору оренди землі від 20 січня 2006 року.

На підставі зазначеного просило визнати недійсним договір від 28 квітня 2016 року оренди земельної ділянки, кадастровий номер 2321284000:03:012:0006, площею 6,7060 гектарів, строком на 10 років, зареєстрований КП Мелітопольське міжміське бюро технічної інвентаризації , індексний номер: 31715602 від 05 жовтня 2016 року, укладений між ОСОБА_3 та ФГ Династія-2 , визнати поновленим договір оренди землі від 20 січня 2006 року, укладений між ТОВ Ентузіаст та ОСОБА_3, на тих же самих умовах строком на 10 років в редакції додаткової угоди.

Рішенням Веселівського районного суду Запорізької області від 14 грудня 2017 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду, ТОВ Ентузіаст подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

В обґрунтування апеляційної скарги посилалось на неналежну оцінку судом першої інстанції фактів неодноразового звернення товариства до орендодавця для поновлення договору оренди, неотримання орендодавцем листів-повідомлень, що свідчить про недобросовісну поведінку орендодавця, перебування земельної ділянки в користуванні ТОВ Ентузіаст .

Заслухавши у засіданні апеляційного суду суддю-доповідача, пояснення учасників апеляційного розгляду, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

За змістом п.1 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судом першої інстанції встановлено, що 20 січня 2006 року між ТОВ Ентузіаст та ОСОБА_4, спадкоємцем якого є ОСОБА_3, був укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого, в оренду була передана земельна ділянка належна орендодавцеві на праві власності, кадастровий номер 2321284000:03:012:0006, площею 6,7060 гектарів, строком на 10 років ( т.1, а.с.7-10).

Згідно з п. 43 вказаного договору передбачено, що він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Отже, з дня реєстрації 28.04.2006р. вказаного договору його строк спливав 28.04.2016 р.

За час дії договору внесення будь-яких змін до нього у встановленому порядку сторонами не проводилось.

Як вбачається з матеріалів справи, 18.12.2015р. на адресу ОСОБА_3 надійшов лист-повідомлення ТОВ Ентузіаст про поновлення договору оренди землі від 20.01.2006р. на той самий строк і на тих самих умовах (т.1, а.с. 13,14).

Судом також встановлено, що 22.12.2015р. ОСОБА_3 надіслав директору ТОВ Ентузіаст повідомлення про відмову у поновленні договору оренди землі, в якому вказував, що його не задовольняють умови договору, у якому орендна плата встановлена у розмірі 1 %, що становить 695 грн., від грошової оцінки земельної ділянки в сумі 69 485 грн., яка має значно більший розмір на теперішній час, а середній розмір орендної плати за землю у Веселівському районі становить 3-4 % від грошової оцінки землі, яка має коригуватись. Але орендна плата жодного разу не переглядалась орендарем за 10 років. Тому вважав, що між ними не досягнуто домовленості щодо розміру орендної плати та вказував, що за положеннями ст. 33 Закону України Про оренду землі переважне право орендаря припинилось (т.1, а.с. 93).

20.01.2017р. ТОВ Ентузіаст повторно надіслало ОСОБА_3 лист-повідомлення і проект додаткової угоди, у якій запропонував визначити орендну плату - у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, або 4 тонни зерна і 1 причіп соломи, 50 кг борошна, 30 л олії соняшникової, 1 причіп соломи, послуги з оранки і культивації присадибної ділянки, ритуальні послуги( т.1, а.с. 15,16).

Відповіді на вказаний лист-повідомлення від ОСОБА_3 не надходило.

Доказів про отримання ОСОБА_3 повторного листа-повідомлення матеріали справи не містять та позивачем не надано ані в суді першої, ані в суді апеляційної інстанції.

Отже, запропоновані позивачем нові умови договору не були узгоджені сторонами.

Відмовляючи в задоволенні позову ТОВ Ентузіаст до ОСОБА_3, ФГ Династія-2 , суд першої інстанції правильно визначив, що стаття 33 Закону України Про оренду , якою врегульовані правовідносини між орендарем та орендодавцем за договором оренди, строк дії якого закінчується, передбачає дві самостійні підстави для збереження орендних відносин між ними.

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на ставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним оспорюваний правочин.

За положеннями ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України Про оренду землі передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі та укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ці положення кореспондуються із загальною нормою - ч. 1 ст. 777 ЦК України.

Друга самостійна підстава для поновлення орендних відносин передбачена ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі , яка кореспондується з загальною нормою - ст. 764 ЦК України.

Стаття 764 ЦК України передбачає можливість поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той же строк без укладення нового договору за умови, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму та немає заперечень наймодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору.

Згідно з ч. ч. 6, 8 ст. 33 Закону України Про оренду землі в разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця із запереченням у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Отже, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України Про оренду землі , можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. А поновлення договору передбачає іншу ситуацію між сторонами договору, коли проти фактичного подальшого користування орендованою земельною ділянкою орендарем після закінчення строку дії договору не заперечує орендодавець.

Між тим, способом поновлення договору оренди, передбаченим ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі , орендар може скористатися, якщо з певних причин він не надіслав листа-повідомлення про намір використати переважне право оренди.

Відмовляючи в задоволенні цих позовних вимог, суд першої інстанції визначив, що при укладенні договору оренди земельної ділянки від 29.04.2016р. відповідачі не порушили переважне право ТОВ Ентузіаст як орендаря за договором від 20.01.2006р. на укладення договору найму на новий строк, оскільки відповідач ОСОБА_3 повідомив позивача про заперечення у поновленні договору оренди землі (лист-повідомлення від 22.12.2015 р. № б/н). А також суд встановив, що орендна плата за землю, яка запропонована фермерським господарством Династія-2 , є набагато кращою, ніж та, що була запропонована ОСОБА_3 позивачем. При цьому, суд вважав, що ТОВ Ентузіаст витратив своє переважне право на укладення договору оренди з ОСОБА_3, який повідомила про своє небажання продовжувати договір на старих умовах, а отримання орендодавцем нового проекту додаткової угоди, в якій йому було запропоновано орендну плату на рік у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відповідач не довів. Крім того, з моменту укладення договору оренди з ТОВ Династія-2 земельна ділянка ОСОБА_3 перебувала в користуванні нового орендаря, а не у ТОВ Ентузіаст .

Колегія погоджується з такими висновками суду з огляду на наступне.

Суд першої інстанції правильно вказав, що переважне право позивач втратив після першої пропозиції, яку відхилив орендодавець.

Апеляційний суд вважає такі висновки суду правильними, оскільки вони ґрунтуються на матеріалах справи, відповідають положенням норм матеріального права, які правильно застосовані судом першої інстанції до спірних правовідносин, та зроблені з урахуванням правових позицій Верховного Суду з цих питань.

В постанові від 23.03.2016р. по справі № 6-146цс16 Верховний Суд України дійшов висновку, що для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ТОВ Ентузіаст посилався на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України Про оренду землі , унаслідок чого було укладено договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншим орендарем.

Частинами 1-5 ст. 33 Закону України Про оренду землі передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України Про оренду землі , можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, позивачем не доведено належними та допустимими доказами, тієї обставини, що при укладенні договору оренди земельної ділянки від 29.04.2016р. відповідачами було порушено його переважне право.

З цього приводу Верховним Судом України була сформована така усталена правова позиція, за якою стаття 33 Закону України Про оренду землі у ч. 1 регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а в ч. 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

Верховний Суд дещо уточнив її, зазначивши, якщо орендар, маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ініціював перед орендодавцем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом ч.ч.1-5 статті 33 Закону України Про оренду землі , то ч. 6 вказаної статті не може бути застосована до таких правовідносин, оскільки не передбачає звернення орендаря до орендодавця; переговори сторін щодо зміни (за необхідності) істотних умов не проводяться. Тобто, якщо орендар надіслав лист-повідомлення про поновлення договору на нових умовах, то сам лише факт спливу місячного строку за відсутністю листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди, не може свідчити про автоматичне поновлення договору оренди землі (Постанови Верховного Суду від 21.02.2018 у справі № 917/770/17, від 07.03.2018 у справі № 917/769/17).

За встановленими обставинами справи та з урахуванням правової позиції можна дійти висновку, що, скориставшись у грудні 2015р. своїм переважним правом та отримавши незгоду ОСОБА_3. на продовження договору з позивачем на тих же умовах, які і на думку апеляційного суду є дуже невигідними та очевидно несправедливими порівняно з існуючими на цей час у інших орендарів, ТОВ Ентузіаст втратив своє переважне право. Надіслання повторного листа-повідомлення з іншими умовами в такому разі не поновлює цього втраченого права та не свідчить про автоматичне поновлення договору оренди з ним.

Таким чином, скориставшись цим правовим механізмом, ТОВ Ентузіаст вже не може ставити питання про продовження його орендних відносин за старими умовами у відповідності до положень ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі , оскільки перемовини між сторонами відбулись, та орендодавець відмовився від продовження з ним орендних відносин на цих умовах, і тому не можна вважати, що за спливом місяці після закінчення договору оренди орендар правомірно утримує земельну ділянку, навіть, якщо орендодавець ніяких активних дій з її повернення не вчиняє.

Між тим, про відсутність волевиявлення на продовження з ТОВ Ентузіаст орендних відносин після спливу договору оренди свідчать дії орендодавця ОСОБА_3, який наступного дня після закінчення строку дії договору оренди з позивачем уклав новий договір оренди з ФГ Династія-2 на нових більш вигідних умовах, які існують у всіх орендних відносинах цієї місцевості.

За вказаних обставин, не має підстав вважати поновленим договір оренди між ОСОБА_3 та ТОВ Ентузіаст на раніше існуючих умовах, які ставлять орендодавця у гірше порівняно з іншими орендодавцями становище.

Крім того, суд встановив, що з моменту укладення спірного договору оренди від 29.04.2016р. земельна ділянка ОСОБА_3. перебувала в користуванні нового орендаря в особі ФГ Династія-2 , що підтверджується матеріалами справи.

Зазначених висновків суду позивач належними і допустимими доказами у справі не спростував.

Під час розгляду справи апеляційним судом встановлено, що суд першої інстанції дотримався вимог ст. 212 ЦПК України в редакції на час ухвалення рішення суду і оцінив всі надані сторонами докази на ґрунті всебічного, повного, об'єктивного та безпосереднього їх дослідження, а також оцінив належність допустимість, достовірність кожного доказу окремо, достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, відобразив в рішенні результати оцінки доказів.

Доводи апеляційної скарги не дають підстав для встановлення неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, не спростовують висновків суду, обґрунтовано викладених в мотивувальній частині оскаржуваного рішення.

За таких обставин колегія суддів вважає, що ухвалене в справі судове рішення відповідає вимогам закону й підстави для його скасування відсутні.

У разі відмови ТОВ Ентузіаст у задоволенні його апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції у повному обсязі в силу вимог ст. 141 ЦПК України останній не має права на компенсацію за рахунок відповідачів у цій справі будь-яких судових витрат, пов'язаних із розглядом цієї справи апеляційним судом, у тому числі у вигляді судового збору у розмірі 4800 (т. 1 а.с. 230), сплаченого ним при подачі вищезазначеної апеляційної скарги до апеляційного суду.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 381-384, 390 ЦПК України, Апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Ентузіаст залишити без задоволення.

Рішення Веселівського районного суду Запорізької області від 14 грудня 2017 року у цій справі залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 18 червня 2018 року.

Головуючий

Судді: