Постанова

від 16.08.2018 по справі 904/819/17

ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.08.2018 року Справа № 904/819/17

м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 65, зал засідань 511

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді Широбокової Л.П. - доповідач,

суддів : Кузнецової І.Л., Дарміна М.О.

секретар судового засідання Абадей М.О.

Учасники справи

Позивач ОСОБА_1 співвласників багатоквартирного будинку "Полет 2015", м. Дніпро

представник - ОСОБА_2, довіреність №21954270 від 23.05.2016, голова правління;

Відповідач-1: Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради, м. Дніпро

представник - ОСОБА_3, довіреність №10/3-34 від 03.07.2018;

Відповідач-2: Товариство з обмеженою відповідальністю "Автошкола", м. Дніпро

представник - ОСОБА_4, витяг з ЄДР №1002037872 від 23.01.2017, керівник;

Відповідач - 3: Дніпровська міська рада, м. Дніпро

представник - ОСОБА_5, довіреність №7/10-105 від 17.01.2018;

Відповідач - 4: Державний реєстратор Департамента адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради ОСОБА_6, м. Дніпро

представник - не з'явився

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача-1: Комунальне підприємство "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради, м. Дніпро

представник - не з'явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 співвласників багатоквартирного будинку "Полет 2015", м. Дніпро на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 23.04.2018 у справі №904/819/17 (суддя Суховаров А.В., повне рішення складено 03.05.2018)

про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста від 23.04.2013 №100-ДКП/13; визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста від 25.08.2016 №119-ДРА/16; скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обмежень (з відкриттям розділу), індексний номер: 34808911 від 18.04.2017, Державного реєстратора ОСОБА_6, Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, Дніпропетровська область; зобов'язання Державного реєстратора ОСОБА_6 Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради внести відповідний запис до державного реєстру щодо скасування права власності на нежитлове приміщення у підвалі житлового будинку літ. А-9 нежитлове приміщення №XII в будинку 26а по проспекту Богдана Хмельницького м. Дніпро, Дніпропетровська область загальною площею (кв.м): 109.1, як комунальною за Територіальною громадою міста Дніпро в особі Дніпровської міської ради

ВСТАНОВИВ

Короткий зміст позовних вимог та рішення суду.

Справа розглядалась судами неодноразово.

У січні 2017 року ОСОБА_1 співвласників багатоквартирного будинку "Полет 2015" звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області із позовом до Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради, ТОВ АВТОШКОЛА , Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні Відповідача-1 - Дніпровська міська рада. З урахуванням уточнень позовних вимог, поданих 26.08.2018, просило:

- визнати недійсним договір оренди від 23.04.2013 №100-ДКП/13, укладений між Департаментом по роботі з активами Дніпропетровської міської ради та ТОВ Автошкола , на комунальне нерухоме майно площа 124,7 кв.м цокольного поверху 9-ти поверхового житлового будинку;

- визнати недійсним договір оренди від 25.08.2016 №119-ДРП/16, укладений між Департаментом по роботі з активами Дніпропетровської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю Автошкола на нерухоме майно - приміщення площею 124,7 кв.м 9-ти поверхового житлового будинку по вул. Б.Хмельницького, 26а;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 34808911 від 18.04.2017, Державного реєстратора ОСОБА_6 Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, Дніпропетровська обл.;

- стягнути з Департаменту по роботі з активами Дніпропетровської міської ради на користь ОСОБА_1 співвласників багатоквартирного будинку

Полет 2015 судовий збір (до позовної заяви) у сумі 1600,00 грн, судовий збір (до апеляційної скарги) у сумі 1760, 00 грн, судовий збір (касаційна скарга) у сумі 1920,00 грн, судовий збір (доповнення позовних вимог) у сумі 1782,00 грн;

- стягнути з державного реєстратора ОСОБА_6 на користь ОСОБА_1 співвласників багатоквартирного будинку Полет 2015 судовий збір (доповнення позовних вимог) у сумі 1 782, 00 грн.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 07.02.2018 постановлено виключити третю особу-1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача-1 - Дніпровську міську раду зі складу третіх осіб та залучити її в якості Відповідача-3, також залучено до участі у справі у якості відповідача - 4 Державного реєстратора Департамента по роботі з активами Дніпропетровської міської ради ОСОБА_7 Комунальне підприємство "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради було залучено до участі у розгляді справи як третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача-1 ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 14.02.2017.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що орендоване Відповідачем-2 нежитлове приміщення площею 124,7 кв. м є підвальним допоміжним приміщенням, призначеним для забезпечення експлуатації 9-ти поверхового житлового будинку по вул. Б. Хмельницького, 26а, та згідно акту прийняття-передачі об'єкту в управління (з балансу) від 01.06.2016 увійшло до переліку допоміжних приміщень, що передані з управління Комунального підприємства Жилсервіс-1 Дніпропетровської міської ради в управління ОСББ Полет 2015 . У зв'язку із чим, із посиланням на норми ч. ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України, Позивач просить суд визнати спірні договори оренди недійсними в силу приписів ч. 1 ст. 203 ЦК України. Також Позивач, посилаючись на порушення приписів пункту 45 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 25.12.2015 №1127, зазначає, що дії Державного реєстратора ОСОБА_7 щодо прийняття рішення про державну реєстрацію та внесення запису в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації права власності на нежитлові приміщення, у підвалі житлового будинку літ. А-9 нежитлове приміщення №XII в будинку 26а по проспекту Богдана Хмельницького м. Дніпро за територіальної громадою в особі Дніпровської міської ради є незаконними.

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 23.04.2018 (суддя Суховаров А.В.) у позові відмовлено повністю.

Рішення суду мотивовано тим, що матеріалами справи не підтверджено факту перебування спірного приміщення у власності Позивача, спірне приміщення увійшло до комунальної власності територіальної громади міста з моменту складання акту передачі від 10.09.2003, має статус нежитлового з моменту введення в експлуатацію, порушення державним реєстратором ОСОБА_6 приписів п. 45 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень не вбачається.

Доводи та вимоги апеляційної скарги та відзивів на неї.

Не погодившись із зазначеним рішенням суду, до Дніпропетровського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернувся Позивач, в якій, посилаючись на недоведеність обставин справи та неповне їх з'ясування, просив рішення суду скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі. Апеляційна скарга обґрунтована наступним:

- суд застосував неналежні нормативні акти;

- суд зробив помилковий висновок про набуття територіальною громадою м. Дніпра права власності на спірне спільне приміщення;

- судом не застосовані норми Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» , згідно якого власники квартир є співвласниками допоміжних приміщень у будинку, що також закріплено у ст. 382 Цивільного кодексу України;

- суд не дав оцінки техпаспорту 1974 року щодо входження до складу будинку підвального поверху;

- на території приміщень, що займає автошкола, розташовані загальнобудинкові системи опалення, водопостачання, електроенергії, інші комунікації, що підтверджує те, що вказані приміщення є допоміжними та призначені для забезпечення експлуатації будинку;

- статус приміщення визначено неповноважними особами;

- дозвіл на переобладнання (перепланування) приміщень не надавався, техпаспорт на спірні приміщення з 1974 року не корегувався;

- суд не надав оцінки розбіжностям щодо спірного об'єкта в правоустановлюючих документах;

- рішення Дніпровської міської ради від 14.07.2004 №19/18 не дає право внесення в даний реєстр об'єктів, які не належать на праві власності територіальній громаді м. Дніпра, тому визнавати дане рішення недійсним недоцільно, а міська рада незаконно виділила зі спільної власності співвласників багатоквартирного будинку частину допоміжних приміщень в окремий об'єкт, яким розпоряджається на свій розсуд та порушує права співвласників багатоквартирного будинку.

Ухвалою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 11.06.2018 (колегія суддів у складі головуючого судді Широбокової Л.П., суддів Дарміна М.О., Подобєда І.М.) було відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 співвласників багатоквартирного будинку «Полет 2015» на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 23.04.2018 у справі №904/819/17, судове засідання з викликом сторін призначено на 09.07.2018, сторонам наданий строк для подачі заяв, клопотань, заперечень відповідно до ст. ст. 38, 74, 80, 161, 263 Господарського процесуального кодексу України до 01.07.2018.

22.06.2018 від Департаменту по роботі з активами до Дніпропетровського апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому Відповідач-1 просив рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. В обґрунтування відзиву на апеляційну скаргу посилався на наступне:

- посилання позивача на ст. 215 Цивільного кодексу України та ч.1 ст. 203 цього Кодексу, як на підстави недійсності правочину є безпідставні, оскільки до суду не надано доказів про порушення даних норм законодавства;

- КП «Жилсервіс-1» ніколи не було балансоутримувачем спірного приміщення, тому ніколи не передавало в управління дане приміщення, на час укладення спірного договору оренди балансоутримувачем було КП «Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю» Дніпропетровської міської ради;

- розташування спірного приміщення не свідчить про його допоміжне призначення;

- спірне приміщення є комунальною власністю територіальної громади м. Дніпра, що виключає можливість укладення ОСОБА_1 співвласників багатоквартирного будинку «Полет 2015» договору оренди спірного приміщення.

03.07.2018 від ТОВ Автошкола до Дніпропетровського апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому Відповідач-2 проти апеляційної скарги заперечив, просив рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Зазначив, що Позивачем не надано доказів порушення норм ст. ст. 215, ч.1 ст. 203 Цивільного кодексу України, тому підстави для визнання правочинів недійсними відсутні. На час передачі спірного об'єкту на баланс КП БЮРО ДМР воно вже мало перепланування та здавалося в оренду як самостійний об'єкт цивільно-правових відносин. Наданий Позивачем договір №9 підтверджує, що ОСББ є тимчасовим управителем житлового будинку за адресою вул. Г. Сталінграда, 26а загальною площею 10770,42 кв.м, а спірне приміщення загальною площею 120,0 кв.м ніколи не передавалось ані КП Жилсервіс-1 , ані в тимчасове управління Позивача. Вважає спірні договори законними, а себе - добросовісним користувачем орендованого приміщення.

09.07.2018 від Дніпровської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому Відповідач-3 проти апеляційної скарги заперечив, просив рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення з огляду на те, що в матеріалах справи відсутні належні докази того, що спірний об'єкт вважається допоміжним приміщенням, останнє ніколи не перебувало на балансі КП «Жилсервіс-1» та не передавалось в управління Позивачу, спірний об'єкт віднесений до комунальної власності, власником якого є територіальна громада міста в особі Дніпровської міської ради.

У судовому засіданні 09.07.2018 для продовження дослідження обставин справи та перевірки їх доказами, а також у зв'язку з неявкою учасників справи (Відповідачів -4 та Третьої особи) оголошено перерву до 06.08.2018.

06.08.2018 у зв'язку з перебуванням у відпустці судді Подобєда І.М. по справі здійснений повторний автоматизований розподіл судової справи, за результатами якого відповідно до протоколу про повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями від 06.08.2018 справу №904/819/17 передано на розгляд колегії суддів у складі головуючого судді Широбокової Л.П., суддів Дарміна М.О., Кузнецової І.Л. та прийнято зазначеною колегією суддів до свого провадження ухвалою суду від 06.08.2018.

У судовому засіданні 06.08.2018 для продовження дослідження обставин справи та перевірки її доказами, а також у зв'язку з неявкою у судове засідання учасників справи (Відповідача -2,4 та Третьої особи), судом було оголошено перерву до 16.08.2018, про що постановлено ухвалу від 06.08.2018.

15.08.2018 Дніпропетровським апеляційним господарським судом було постановлено ухвалу про виправлення описки у вступних частинах ухвал суду від 11.06.2018, 09.07.2018, 06.08.2018 в назві Відповідача-4 з Державного реєстратора Департамента по роботі з активами Дніпропетровської міської ради ОСОБА_6 на Державного реєстратора Департамента адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради ОСОБА_6.

У судовому засіданні 16.08.2018 повноважний представник Позивача апеляційну скаргу підтримав, просив рішення суду скасувати, прийняти нове рішення про повне задоволення позову.

Повноважні представники Відповідачів -1,2,3 проти апеляційної скарги заперечили, просили рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Відповідач -4 та Третя особа явку повноважних представників в судове засідання не забезпечили, причин неявки не повідомили, не зважаючи на те, що належним чином були повідомлені про час та місце розгляду справи.

Відповідно до ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи. Тому, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду справи в наявному складі присутніх у судовому засіданні представників учасників спору.

Обставини справи, встановлені апеляційним судом.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників Позивача, Відповідачів-1,2,3, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд встановив наступне.

На виконання рішення Дніпропетровської міської ради від 02.03.2011 №16/9 "Про проведення реорганізації комунальних підприємств житлово-експлуатаційних підприємств, підпорядкованих департаменту житлово-комунального господарства та капітального будівництва Дніпропетровської міської ради" на баланс Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради передано нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, пр. Героїв Сталінграду, 26А (нині пр. ОСОБА_8), про що 30.12.2011 між КП "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" та КЖЕП "Південне" підписано акт приймання передачі (внутрішнього переміщення основних засобів, у тому числі 4,7 кв. м ганок ), розміщені за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграду, 26а у цокольному поверсі 9-ти поверхового будинку вартість яких згідно з незалежною оцінкою становить 330910,00 грн без ПДВ, що перебувають на балансі КП "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради, під використання для здійснення професійно-освітньої діяльності, курсів з навчання водіїв автомобілів (п. 1.1 договору).

23.04.2013 між Департаментом корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради (назву змінено на Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради) (відповідач-1, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Автошкола" (відповідач-2, орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста №100-ДКП/1 (далі - Договір), відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення міської ради від 21.03.2007 №41/11 (зі змінами та доповненнями) передав, а орендар прийняв в строкове платне користування комунальне нерухоме майно - вбудовані нежитлові приміщення (об'єкт оренди) загальною площею 124,7 кв. м (у тому числі 4,7 кв. м ганок ), розміщені за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграду, 26а у цокольному поверсі 9-ти поверхового будинку, вартість яких згідно з незалежною оцінкою становить 330910,00 грн без ПДВ, що перебувають на балансі КП "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради, під використання для здійснення професійно-освітньої діяльності, курсів з навчання водіїв автомобілів (п. 1.1 Договору ).

У зв'язку із закінченням строку, на який укладався вказаний договір між Департаментом корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради (орендодавець ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Автошкола" (орендар) укладено новий договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста від 25.08.2016 № 119-ДРА/16 строком дії до 10.09.2019.

Відповідно до запису №12241020000076801 від 17.05.2016 з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, співвласниками житлового будинку за адресою пр. Богдана Хмельницького, 26А створено ОСОБА_1 співвласників багатоквартирного будинку "Полет 2015" (надалі - Позивач).

Протоколом №2 від 12.06.2016р зафіксовано рішення загальних зборів співвласників будинку про здачу приміщення площею 124,7 кв.м, яке займає ТОВ «Автошкола» , в оренду з метою використання грошових коштів, отриманих від оренди, на ремонт будинку.

Листом від 15.07.2016р. №2/2 Позивач повідомив ТОВ «Автошкола» про створення об'єднання та просив переукласти договір оренди на тих самих умовах з ОСББ (т. 1, а.с.22).

Листом від 25.10.2016р. №7/10 ОСББ «Полет 2015» звернулось до Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради з вимогою щодо розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста від 23.04.2013р. №100-ДКП/13, укладений із ТОВ "Автошкола" (т. 1, а.с. 23-24).

Листом від 25.11.2016р. №7/4-762 Департамент повідомив Позивача, що об'єкт оренди - нежитлове приміщення у житловому будинку №26А по пр. Б. Хмельницького використовується як самостійний об'єкт цивільно-правових відносин, є ізольованим приміщенням, яке знаходиться на балансі КП "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради та не ввійшло до складу майна, яке було передано в управління ОСББ (т.1, а.с. 25-26).

Позивач, не погоджуючись з вказаним статусом спірного приміщення, зазначаючи, що приміщення незаконно переобладнане під нежитлове, що порушує права мешканців будинку, на підставі ч. ч. 1 ст. 203, ч.1, 3 ст. 215 ЦК України просить суд визнати зазначені договори оренди недійсними, а також скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 34808911 від 18.04.2017 Державного реєстратора Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради ОСОБА_6; що і стало підставою для звернення із даним позовом.

Застосоване законодавство та висновки апеляційного суду.

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Статтею 16 цього Кодексу передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (аналогічна норма права закріплена ст. 20 Господарського кодексу України).

За змістом положень указаних норм права суд шляхом вчинення провадження у справах здійснює захист осіб, права й охоронювані законом інтереси яких порушені або оспорюються. Розпорядження своїм правом на захист є приписом цивільного законодавства і полягає в наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

Установивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, про захист яких подано позов, суд з'ясовує наявність чи відсутність факту їх порушення або оспорення і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу в захисті, встановивши безпідставність та (або) необґрунтованість заявлених вимог.

Згідно з ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є, зокрема, приміщення загального користування (у тому числі допоміжні).

Згідно ч. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладові, сараї та ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (в редакції чинній на момент створення ОСОБА_1), допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

На час виникнення спору віднесення приміщень до допоміжних регулювалося Законом України Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку , згідно зі ст. 1 якого допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна.

Вказані норми є спеціальними відносно норм Закону України Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності щодо визначення правового статусу нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку і визначальним для правильного вирішення спору є встановлення того, чи відноситься спірне приміщення до допоміжних чи є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку.

Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення, тощо) залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (висновок Верховного Суду, викладений у постанові №916/2069/17 від 18.07.2018).

Як вбачається з наявного в матеріалах справи витягу з технічного паспорту (план підвалу літ.А-9, відомість внутрішніх обмірів та підрахунків площ будови літ. А-9, Оціночного акту №1 - а.с.30, 31, 109 т.1), виданого 06.11.1975 року ДМБТІ Дніпропетровського міського відділу комунального господарства, оригінал якого було досліджено апеляційним судом в судовому засіданні, на момент вводу житлового будинку по вул. Дніпропетровській, 26а (в подальшому перейменована на вул. ОСОБА_9 та пр. ОСОБА_8) в експлуатацію на основі будівельної документації даний житловий будинок складається з підвального поверху, дев'яти житлових поверхів та горища.

Наявність підвалу площею 1254.4 кв.м підтверджується також оціночним актом від 05.11.1975 (а.с. 109, т.1). Жодних даних щодо наявності в будинку приміщення, що с самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення, тощо), матеріали справи не містять.

Також, відповідно до технічного паспорту на нежитлове приміщення №XІI у підвалі житлового будинку літ А-9 за адресою пр. Богдана Хмельницького, 26А, виготовленого станом на 20 лютого 2017 року, вбачається, що нежитлове приміщення, яке займає ТОВ «Автошкола» , площею 109,1 кв.м, знаходиться у підвалі житлового будинку літера А-9 (а.с.29-32 т.2).

Наведені докази, як вірно зазначено судом першої інстанції, підтверджують факт перебування спірного приміщення у складі житлового будинку, що знаходиться за адресою м. Дніпро, пр. Богдана Хмельницького, 26А, на місці розміщення підвалу.

Разом з тим, Відповідачами до матеріалів справи не надано доказів перебудови підвалу у нежитлове приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування та проектної документації, тому дане приміщення є допоміжним та належать на праві сумісної власності власникам квартир будинку, представником яких виступає ОСББ Полет 2015 .

Як вбачається з матеріалів справи, станом на 01.08.2003 року до переліку будинків житлового фонду ОЖКП «Південне» , що передаються до комунальної власності територіальної громади міста Дніпропетровська, включено житловий будинок площею 10890, 42 кв.м, який знаходиться за адресою проспект ОСОБА_8 (вул. ОСОБА_9) 26 А (а.с.144-146, т.3).

Розпорядженням голови обласної ради «Про передачу зі спільної власності територіальних громад області у власність територіальної громади міста Дніпропетровська цілісного майнового комплексу ОЖКП «Південне» №171-р від 10.09.2003 було вирішено передати до комунальної власності м. Дніпропетровська усе майно ОЖКП «Південне» .

Вказане розпорядження затверджено рішенням Дніпропетровської обласної ради №232-10/ХХІV від 23.10.2003 «Про виконання рішення обласної ради від 18.07.2003 року №202-9/ХХІV «Про підвищення ефективності управління майном цільної власності територіальних громад області» в частині передачі обласних комунальних підприємств до власності територіальної громади м. Дніпропетровська» .

19.11.2003 Дніпропетровською міською радою прийнято рішення №11/13 «Про прийняття у комунальну власність територіальної громади міста ОЖКП Південне» , «Центральний» , «Лівобережжя»» , згідно якого вирішено прийняти зазначені підприємства з майном, будівлями та спорудами, що перебувають на їх балансі відповідно до актів приймання-передачі. Відповідно до п.1. даного рішення міська рада вирішила прийняти у комунальну власність територіальної громади міста обласні житлово-комунальні підприємства «Південне» , «Центральний» , «Лівобережжя» з майном, будівлями і спорудами, що перебуває на їх балансі.

10.09.2003 погоджено ОСОБА_5 приймання-передачі зі спільної власності територіальних громад області у комунальну власність територіальної громади міста Дніпропетровська цілісного майнового комплексу обласного житлово-комунального підприємства «Південне» загальною площею 10890, 42 кв.м (а.с. 145, т.3).

З моменту складання такого акту майно перейшло до комунальної власності територіальної громади міста та суб'єктом його управління стала Дніпропетровська міська рада як представницький орган територіальної громади міста (ст.10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» ).

Таким чином, з 10.09.2003 територіальна громада міста Дніпропетровська в особі міської ради, як вважає Відповідач-2, набула право власності на цілісний майновий комплекс комунального підприємства «Південне» , до якого, зокрема, входило і спірне приміщення.

Рішенням Дніпропетровської міської ради від 14.07.2004 №19/18, яке, станом на час розгляду справи, є чинним, встановлено, що з моменту прийняття цього рішення, єдиним документом, який посвідчує належність об'єкта до комунальної власності територіальної громади міста Дніпропетровська, є Витяг з Реєстру об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Дніпропетровська.

Водночас, наявність відповідного рішення міської ради (№11/13 від 19.11.2003), яке посвідчує право власності на спірне приміщення (у справі - за територіальною громадою міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради), не змінює його правового статусу за умови встановлення у справі визначеного законом юридичного факту належності спірного приміщення до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку (висновок Верховного Суду у справі №916/2069/17 від 18.07.2018).

Рішення Дніпропетровської міської ради від 02.03.2011 за №16/9 "Про проведення реорганізації комунальних підприємств житлово-експлуатаційних підприємств, підпорядкованих департаменту житлово-комунального господарства та капітального будівництва Дніпропетровської міської ради" було визначено, що при цьому не підлягають передачі на баланс Комунальному підприємству "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та таке інше) в жилих будинках (а.с.67 т.1).

Всупереч вказаному рішенню, спірне приміщення, що є частиною підвалу житлового будинку, було передано на баланс Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради.

На необхідність дослідження первісних технічних паспортів будинку щодо наявності вбудованого нежитлового приміщення та встановлення, на чиєму балансі знаходилося майно на час укладання спірного договору, було звернено увагу в Постанові Вищого господарського суду України від 09.10.2017, якою скасовані попередні судові акти у даній справі та справу направлено до суду на новий розгляд.

Втім, суд першої інстанції не дослідив належним чином дані обставини та прийшов до помилкового висновку щодо наявності підстав вважати власником цього майна Дніпровську міську раду.

З огляду на те, що, спірне приміщення, як було встановлено судом, відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку (підвал), норми Законів України Про приватизацію державного житлового фонду , Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку , які є спеціальними відносно норм Закону України Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності , підстави вважати власником приміщення за адресою м. Дніпро, пр. Б. Хмельницького (раніше вул. ОСОБА_9), 26а у підвалі 9-ти поверхового будинку загальною площею 109,1 кв.м територіальну громаду міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради відсутні.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 18.04.2017 (індексний номер витягу 85181708) власником нежитлового приміщення №XII у підвалі житлового будинку літ. А-9 за адресою: м. Дніпро, проспект Богдана Хмельницького, будинок 26-А є Територіальні громада міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради, форма власності: комунальна. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) внесено державним реєстратором Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради ОСОБА_6 (індексний номер 34808911) 18.04.2017.

Порядок реєстрації речових прав на нерухоме майно регулюється Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень , Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 за №1127 (далі - Порядок).

Пункт 45 даного Порядку передбачає які документи подаються для державної реєстрації права власності у зв'язку зі зміною суб'єкта такого права в результаті реконструкції об'єкту нерухомого майна, у тому числі в результаті переведення об'єкта нерухомого майна із житлового у нежитловий або навпаки.

Як зазначалось, жодного документа, передбаченого даним пунктом, сторонами не надано, рішення міської ради №11/13 від 19.11.2003 не змінює правового статусу спірного приміщення та не може підтверджувати право власності Територіальної громади міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради за ним.

Тому, позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 34808911 від 18.04.2017, Державного реєстратора ОСОБА_6 Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради Дніпропетровської області є правомірними та підлягають задоволенню.

Набуте громадянами право на квартири державного житлового фонду та належні до них допоміжні приміщення є непорушними (с. 41 Конституції України), забезпечується державою і захищається судом (ст. 55 Конституції).

Відповідно до п. п. 1.1, 1.2 рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004р. № 4 -рп/2004 допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладові, горища, колясочні і т.ін.) передаються у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій.

Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Відповідно до ст. 19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.

Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку.

Власники приміщень володіють, користуються і у встановлених цим Законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном.

При відчуженні приміщення в жилому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі.

Об'єкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користування фізичній або юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не пов'язано з порушенням прав і інтересів інших співвласників неподільного та загального майна, які охороняються законом.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з положеннями ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Стаття 215 ЦК України визначає, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1, 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Згідно п. 1.1 рішення Дніпропетровської міської ради від 02.03.2011 №16/9 «Про проведення реорганізації комунальних підприємств житлово-експлуатаційних підприємств, підпорядкованих департаменту житлово-комунального господарства та капітального будівництва Дніпропетровської міської ради» на баланс комунальним житлово-експлуатаційним підприємствам, підпорядкованим департаменту житлово-комунального господарства та капітального будівництва Дніпропетровської міської ради, передаються жилі будинки, за винятком нежилих приміщень в жилих будинках, призначених для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, які не входять до житлового фонду та передаються на баланс Комунальному підприємству «Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю» Дніпропетровської міської ради. При цьому, не підлягають передачі на баланс Комунальному підприємству «Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю» Дніпропетровської міської ради допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладочки, горища, колясочні та таке інше ) в жилих будинках.

Відповідно до висновку комісії, зазначеного в акті приймання передачі (внутрішнього переміщення основних засобів) від 30.12.2011, на підставі проведеного огляду нежитлового приміщення загальною площею 120,0 кв. м, яке знаходиться на цокольному поверсі 9-ти поверхового житлового будинку №26А по вул. Героїв Сталінграду, що приймається (передається) в експлуатацію від КЖЕП «Південне» , вказане приміщення передається на баланс КП «Бюро» .

Відповідно до рішення Дніпропетровської міської ради від 30.11.2011 №53/17 внесено зміни до рішення міської ради від 02.03.2011 №16/9 «Про проведення реорганізації комунальних підприємств житлово-експлуатаційних підприємств, підпорядкованих департаменту житлово-комунального господарства та капітального будівництва Дніпропетровської міської ради» та балансоутримувачем будинку за адресою вул. Героїв Сталінграду, 26А визначено КП Жилсервіс-1 (а.с. 156, т.3).

Відповідно до пункту 2 статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» державну політику у сфері оренди щодо майна, яке перебуває у комунальній власності, здійснюють органи місцевого самоврядування.

Відповідно до пункту 1.8 рішення №12/5 від 15.12.2010, яким затверджено положення про Департамент корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської раді, визначено, що департамент корпоративних прав та правового забезпечення є органом приватизації Дніпропетровської міської ради та орендодавцем нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Дніпропетровська (згідно рішення Дніпропетровської міської ради №7/3 від 16.03.2016 перетворено в Департамент по роботі з активами Дніпропетровської міської ради).

Враховуючи, що на момент укладення договору оренди від 23.04.2013 балансоутримувачем спірного об'єкту було КП Жилсервіс-1 , договір укладений з боку орендодавця Департаментом корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської раді, підстави для визнання недійсним цього договору відсутні.

Разом з тим, як зазначалось, відповідно до запису №12241020000076801 від 17.05.2016 з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, співвласниками житлового будинку за адресою пр. Богдана Хмельницького, 26А створено ОСОБА_1 співвласників багатоквартирного будинку "Полет 2015".

Відповідно до акту приймання-передачі об'єкта з управління в управління від 01.06.2016 від КП Жилсервіс Позивачу було передано в управління будинок за адресою пр. Богдана Хмельницького, 26А, загальною площею 10770,42 кв.м, у тому числі підвали - 955,6 кв.м.

Враховуючи, що ОСББ представляє інтереси власників будинку з часу створення, договір оренди приміщення від 25.08.2016 №119-ДРА/16 підлягає визнанню недійсним, оскільки укладений з боку орендодавця неуповноваженою особою.

Тому, позовні вимоги щодо визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності Територіальної громади міста від 25.08.2016 №119-ДРА/16, укладеного між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради та ТОВ Автошкола , підлягають задоволенню.

Рішення суду першої інстанції як прийняте при невідповідності висновків обставинам справи, що стало наслідком неправильного застосування норм матеріального права та призвело до ухвалення неправомірного рішення, підлягає частковому скасуванню в частині відмови у визнанні недійсним договору оренди майна від 25.08.2016 №119-ДРА/16 та скасуванні рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 34808911 від 18.04.2017. В цій частині суд апеляційної інстанції приймає нове рішення про задоволення позову. Задовольняючи вимогу про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 34808911 від 18.04.2017 апеляційний суд вважає за необхідне зазначити в резолютивній частині постанови ідентифікаційні ознаки об'єкта нерухомості, що не є виходом за межі позовних вимог, а лише конкретизує їх з метою розуміння рішення суду особами, яких воно стосується.

Доводи апеляційної скарги є обгрунтованими частково, доводи відповідачів в частині правомірності набуття права власності на спірне приміщення територіальною громадою в особі Дніпровської міської ради та правомірності розпорядження ним шляхом надання в оренду в 2016 році судом відхиляються з огляду на встановлені вище обставини справи та положення чинного законодавства.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати у справі покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 275, 277, 282 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 співвласників багатоквартирного будинку "Полет 2015", м. Дніпро на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 23.04.2018 у справі №904/819/17 задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 23.04.2018 у справі №904/819/17 скасувати частково в частині відмови у визнанні недійсним договору оренди майна від 25.08.2016 №119-ДРА/16 та скасуванні рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 34808911 від 18.04.2017.

В цій частині прийняти нове рішення.

Визнати недійсним договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності Територіальної громади міста від 25.08.2016 №119-ДРА/16, укладений між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради та ТОВ Автошкола .

Скасувати рішення Державного реєстратора Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради ОСОБА_6 про державну реєстрацію прав та їх обмежень (з відкриттям розділу), індексний номер 34808911 від 18.04.2017 щодо реєстрації права власності Територіальної громади м. Дніпра в особі Дніпровської міської ради на об'єкт нежитлового приміщення №ХІІ у підвалі житлового будинку літ. А-9 площею 109,1 кв.м за адресою м. Дніпро, пр. Богдана Хмельницького, 26а.

В решті рішення суду від 23.04.2018 залишити без змін.

Стягнути з Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради (м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 75а, код ЄДРПОУ 37454258) на користь ОСОБА_1 співвласників багатоквартирного будинку Полет 2015 (м. Дніпро, пр. Богдана Хмельницького, 26а, код ЄДРПОУ 40485401) витрати по сплаті судового збору за розгляд позовної заяви - 881,00 грн (вісімсот вісімдесят одну грн 00 коп), витрати по сплаті судового збору за розгляд апеляційної скарги - 1281,00 грн (одну тисячу двісті вісімдесят одну грн 00 коп), про що видати наказ.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Автошкола (м. Дніпро, вул. Василя Чапленка, 1, код ЄДРПОУ 30797416) на користь ОСОБА_1 співвласників багатоквартирного будинку Полет 2015 (м. Дніпро, пр. Богдана Хмельницького, 26а, код ЄДРПОУ 40485401) витрати по сплаті судового збору за розгляд позовної заяви - 881,00 грн (вісімсот вісімдесят одну грн 00 коп), витрати по сплаті судового збору за розгляд апеляційної скарги - 1281,00 грн (одну тисячу двісті вісімдесят одну грн 00 коп), про що видати наказ.

Стягнути з Дніпровської міської ради (м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 75, код 26510514) на користь ОСОБА_1 співвласників багатоквартирного будинку Полет 2015 (м. Дніпро, пр. Богдана Хмельницького, 26а, код ЄДРПОУ 40485401) витрати по сплаті судового збору за розгляд позовної заяви - 1762,00 грн (одну тисячу сімсот шістдесят дві грн 00 коп), витрати по сплаті судового збору за розгляд апеляційної скарги - 2562,00 грн (дві тисячі п'ятсот шістдесят дві грн 00 коп), про що видати наказ.

Відповідно до ст. 327 Господарського процесуального кодексу України видачу наказів на виконання цієї постанови доручити Господарському суду Дніпропетровської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 20 днів з дня складання повної постанови.

Повна постанова складена 21.08.2018.

Головуючий суддя Л.П. Широбокова

Суддя І.Л. Кузнецова

Суддя М.О. Дармін