Рішення
від 31.10.2018 по справі 706/620/18
ХРИСТИНІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 706/620/18

2/706/321/18

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

31 жовтня 2018 року м.Христинівка

Христинівський районний суд Черкаської області

В складі головуючого - судді Орендарчука М.П.

при секретарі Пізняк Т.В.,

за участі позивача: ОСОБА_1

представника відповідача: ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Христинівці Черкаської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області про визнання додаткової угоди щодо поновлення договору оренди землі укладеною.

Встановив:

Позивач звернувся до суду із позовом до відповідача про визнання додаткової угоди щодо поновлення договору оренди землі укладеною , посилаючись на те, щоміж Христинівською районною державною адміністрацією, на підставі розпорядження від 08.11.2011 № 211 та ОСОБА_1 (надалі за текстом позивач) 23.03.2012 укладено договір оренди землі сільськогосподарського призначення, яка розташована за межами населеного пункту в адміністративних межах Осітнянської сільської ради Христинівського району, кадастровий номер ділянки - 7124684700:02:002:0035 .

Згідно з пунктом 8 договору оренди, строк його дії складає 6 років.

Наведений договір був зареєстрований у відділі Держкомзему у Христинівському районі Черкаської області 09.04.2012 під № 712468474001214.

Відповідно договір набув чинності в момент його реєстрації та діяв 6 років по 09.04.2018

У свою чергу, відповідно до вимог статті 33 Закону України Про оренду землі та пункту 8 договору оренди його сторони дійшли згоди, що по закінченню строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен непізніше, ніж за 60 днів до закінчення договору письмово повідомити орендодавця про намір його поновити.

На виконання вимог закону та договору оренди позивач звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області (вхідний номер № І-223/0/94-18 від 15.01.2018), в якому просив поновити договір оренди землі та долучив до нього два примірника додаткової угоди.

У відповідь на вказаний лист Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області (надалі за текстом відповідач) листом від 06.02.2018 № 439/0/95-18 повідомило, що не погоджується з умовами поновлення договору та запропонувало свої умови, зокрема змінити істотну умову збільшивши орендну плату до 12 відсотків від нормативної грошової оцінки землі.

Позивач безумовно погодився із запропонованими змінами, про що повідомив відповідача своїм листом від 28.02.2018, до якого долучив додаткову угоду із вищевказаним змінами.

Окрім того, додаткова угода також змінювала строк дії договору оренди на 7 років, як того вимагає імперативна вимога частини 3 статті 19 Закону України Про оренду землі .

Однак відповідач відповідь на вказану пропозицію не надав, натомість всупереч вимогам договору та статті 33 Закону України Про оренду землі своїм листом від 18.04.2018 № 31-23-0.32-2617/2-18 повідомив позивача про необхідність повернути орендовану земельну ділянку.

Із змісту наведеної переписки вбачається, що підставою відмови у поновленні стало недотримання орендарем вимог статей 15, 33 Закону України Про оренду землі та статті 18 Закону України Про оцінку земель .

Однак така поведінка відповідача є недобросовісною, порушує вимоги закону, договору та права орендаря на поновлення договору.

Так, стаття 15 Закону України Про оренду землі визначає істотні умови договору оренди землі (об'єкт оренди, строк та орендна плата).

У свою чергу частиною 4 статті 33 вказаного закону встановлено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

З наведеного слідує, що відповідач, посилаючись на невиконання орендарем вимог статті 15 та 33 Закону України Про оренду землі , мав на увазі недосягнення згоди щодо істотних умов договору.

Однак така позиція не відповідає дійсним обставинам справи.

У частині об'єкту оренди, то земельна ділянка як мала кадастровий номер 7124684700:03:001:0035, так і має його.

Наразі її площа складає 2.6699 га, що на 0,0001 га менше, ніж було зазначено в договорі.

Однак така зміна площа не відбулася у зв'язку з відмовою орендаря від оренди 0,0001 га та або поділу чи вилучення цих земель. Вказана зміна обумовлена виключно технічними обставинами, зокрема перенесенням відомостей в кадастровій базі та використання інших методів обчислення.

Тобто фактично ні межі, ні реальна площа змінена не була, а наявна неточність обумовлена технічним та математичним способами обрахунку.

У частині строку оренди слід звернути увагу на вимоги частини 3 статті 19 Закону України Про оренду землі в редакції від 12.02.2015, яка встановлює мінімальний строк оренди, який не може бути меншим ніж 7 років. Тобто, збільшення строку оренди на один рік обумовлено імперативною вимогою закону.

У частині орендної плати, слід нагадати, що така згода досягнута була, оскільки орендодавець запропонував своїм листом від 06.02.2018 орендну плату в розмірі 12 відсотків, а орендар своїм листом від 28.02.2018 безумовно погодився з такою зміною.

У свою чергу, вимогами статей 640 - 642, 646 ЦК України передбачено укладення договору шляхом обміну листам, відтак, оскільки орендодавець запропоновував, а орендар безумовно погодився із такою орендною платою, то і згода досягнута була.

При цьому, встановлення 12 відсоткової орендної ставки відповідає усталеній адміністративній практиці у таких правовідносинах, що підтверджується листом відповідача від 06.02.2018, в якому останній зазначив, що згідно з дорученням Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 05.07.2017 № 22-28-0.13-10489/2-17 орендна плата встановлюється в розмірі 12 відсотків.

Таким чином, згода щодо розміру орендної плати досягнута була та встановлений розмір відповідає усталеній практиці.

Окрім наведеного, відповідач також зауважив на порушення орендарем вимог статті 18 Закону України Про оцінку земель .

Так, вказана норма визначає порядок проведення нормативної грошової оцінки та не встановлює жодних обов'язків чи вимог до орендаря земель.

Натомість частиною 1 статті 15 Закону України Про оцінку земель встановлено, що підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

З наведеного слідує, що орендар не міг допустити порушення вимог статті 18 вказаного закону, оскільки остання не встановлює для нього жодних обов'язків, більше того такий обов'язок лежить саме на відповідачеві, який вправі замовити проведення такої оцінки.

Такі ж висновки щодо визначення нормативно грошової оцінки та встановлення розміру орендної плати зробив і Верховний Суд у справі №908/995/17, постанова від 16.02.2018, зокрема, зазначивши, що у разі невідповідності розміру орендної плати в укладеному договорі оренди земельної ділянки, нормативно встановленому мінімальному розміру, або непогодження сторонами договору оренди умови щодо розміру орендної плати відповідно до норм законодавства законодавець у таких випадках захистив право власника (орендодавця) земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності, на отримання орендної плати у законодавчо встановленому мінімальному розміру, зокрема через застосування повноважень відповідних контролюючих органів.

Вищенаведена невідповідність висновків відповідача дійсним обставинам є не лише формальним порушенням, воно суперечить вимогам статті 33 Закону України Про оренду землі , пункту 8 договору оренди, статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, які гарантують орендарю право на поновлення договору та захищають його речове право на цю ділянку.

Зокрема, у справі № 909//359/17 Верховний Суд у своїй постанові від 20.03.2018 зауважив, що практика Європейського суду з прав людини у справі зводиться до того, що орендар земельної ділянки, має переважне право на поновлення договору оренди, належним чином виконуючи його умови. Відповідно протиправна відмова у поновленні договору оренди землі порушує право орендаря на поновлення договору встановлене та гарантоване законом. Згідно з усталеною судовою практикою у даних правовідносинах також варто зазначити щодо способу захисту порушених прав.

Так, у постанові від 21.02.2018, справа № 917/773/17, Верховний Суд зазначив, що належним способом захисту у таких правовідносинах є обов'язковість укладання додаткової угоди з відповідачем на погоджених ними умовах відповідно до вимог частини 5статті 33 Закону України Про оренду землі (п. 26 постанови Верховного Суду).

Так само, у справі №908/995/17, постанова від 16.02.2018, Верховний Суд вказав, що відповідно до частини 11 статті 33 Закону України Про оренду землі відмова в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі (про поновлення його дії) може бути оскаржена в суді, а тому з урахуванням положень статей 3, 16 ЦК України, звернення позивача із вимогами укладення додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди землі не суперечить законодавчо встановленому способу захисту порушеного права.

Тобто належною, такою, що відповідатиме обставинам справи та вимогам закону, є позовна вимога про визнання додаткової угоди укладеною в редакції, що фактично була погоджена сторонами.

З наведених обставин справи та доводів вбачається, що орендар діяв послідовно, відповідно до вимог закону та договору оренди землі при його поновленні.

При цьому відсутність заборгованості чи інших порушень з боку орендаря підтверджується довідкою сільської ради та органів фіскальної служби.

Отже, орендар добросовісно виконав свої обов'язки та вправі очікувати на реалізацію свого права на поновлення договору оренди землі.

У свою чергу, відповідачем при поновленні договору оренди землі порушено вимоги закону, його дії не є послідовним та порушують права орендаря на поновлення договору оренду.

Отже, відповідач не може вважатися добросовісним орендодавцем, що також є додатковою підставою для задоволення позову.

Зокрема, у справі №924/503/17 Верховний Суд у постанові від 01.02.2018 виклав висновки, що добросовісна і розумна поведінка орендаря, та недобросовісна поведінка орендодавця у спірних правовідносинах вказує на те, що право на оренду земельної ділянки орендарем втрачено не було, а тому вимога про поновлення договору оренди на новий строк, а відтак і на укладення додаткової угоди до договору є правомірною та такою, що підлягає до задоволення.

Позивач в судовому засідані, позовні вимоги підтримує, просить їх задовольнити.

Представник відповідача - Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області, щодо задоволення позову заперечувала покликаючись на письмовий відзив.

Дослідивши матеріали справи в сукупності суд приходить до висновку, що цивільний позов обґрунтований і підлягає задоволенню виходячи з наступного.

ч.1 ст. 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу , в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

ч.1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод вказує на те, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обовязків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення. Судове рішення проголошується публічно, але преса і публіка можуть бути не допущені в зал засідань протягом усього судового розгляду або його частини в інтересах моралі, громадського порядку чи національної безпеки в демократичному суспільстві, якщо того вимагають інтереси неповнолітніх або захист приватного життя сторін, або - тією мірою, що визнана судом суворо необхідною, - коли за особливих обставин публічність розгляду може зашкодити інтересам правосуддя.

23.03.2012 року між позивачем та Христинівською районною державною адміністрацією, було укладено договір оренди землі сільськогосподарського призначення, яка розташована за межами населеного пункту в адміністративних межах Осітнянської сільської ради Христинівського району, кадастровий номер ділянки - 7124684700:02:002:0035

Пунктом 8 даного договору визначено строк його дії складає 6 років , а також те, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до ч.1 ст.777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором,- в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України Про оренду землі фактично обєднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій - пятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319 , 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України Про оренду землі , можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно із частинами першою - пятою статті 33 Закону України Про оренду землі у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону , переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України Про оренду землі та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

На виконання умов договору оренди, перед закінченням строку його дії, позивачзвернувся до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області (вхідний номер № І-223/0/94-18 від 15.01.2018), в якому просив поновити договір оренди землі та долучив до нього два примірника додаткової угоди.

У відповідь на вказаний лист Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області (надалі за текстом відповідач) листом від 06.02.2018 № 439/0/95-18 повідомило, що не погоджується з умовами поновлення договору та запропонувало свої умови, зокрема змінити істотну умову збільшивши орендну плату до 12 відсотків від нормативної грошової оцінки землі.

Позивач безумовно погодився із запропонованими змінами, про що повідомив відповідача своїм листом від 28.02.2018, до якого долучив додаткову угоду із вищевказаним змінами.

Також, запропонована позивачем додаткова угода також змінювала строк дії договору оренди на 7 років, як того вимагає імперативна вимога частини 3 статті 19 Закону України Про оренду землі .

Однак відповідач відповідь на вказану пропозицію не надав, натомість всупереч вимогам договору та статті 33 Закону України Про оренду землі своїм листом від 18.04.2018 № 31-23-0.32-2617/2-18 повідомив позивача про необхідність повернути орендовану земельну ділянку.

Із змісту наведеної переписки вбачається, що підставою відмови у поновленні стало недотримання орендарем вимог статей 15, 33 Закону України Про оренду землі та статті 18 Закону України Про оцінку земель .

Однак така поведінка відповідача є недобросовісною, порушує вимоги закону, договору та права орендаря на поновлення договору.

Так, стаття 15 Закону України Про оренду землі визначає істотні умови договору оренди землі (об'єкт оренди, строк та орендна плата).

У свою чергу частиною 4 статті 33 вказаного закону встановлено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

З наведеного слідує, що відповідач, посилаючись на невиконання орендарем вимог статті 15 та 33 Закону України Про оренду землі , мав на увазі недосягнення згоди щодо істотних умов договору.

Однак така позиція не відповідає дійсним обставинам справи.

У частині об'єкту оренди, то земельна ділянка як мала кадастровий номер 7124684700:03:001:0035, так і має його. Наразі її площа складає 2,6699 га, що на 0,0002 га менше, ніж було зазначено в договорі. Однак така зміна площа не відбулася у зв'язку з відмовою орендаря від оренди 0,0001 га та або поділу чи вилучення цих земель. Вказана зміна обумовлена виключно технічними обставинами, зокрема перенесенням відомостей в кадастровій базі та використання інших методів обчислення.

Тобто фактично ні межі, ні реальна площа змінена не була, а наявна неточність обумовлена технічним та математичним способами обрахунку.

У частині строку оренди слід звернути увагу на вимоги частини 3 статті 19 Закону України Про оренду землі в редакції від 12.02.2015, яка встановлює мінімальний строк оренди, який не може бути меншим ніж 7 років.

Тобто, збільшення строку оренди на один рік обумовлено імперативною вимогою закону.