Рішення

від 12.02.2019 по справі 915/875/18

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

======================================================================

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 лютого 2019 року Справа № 915/875/18

м.Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області у складi головуючого суддi Мавродієвої М.В.,

за участю:

секретаря судового засідання Берко О.В.,

представника позивача: не з'явився;

представника відповідача: Кравченка О.А. - дов.№1672/020201-22/0206/14/18 від 26.07.2018;

представника ІІІ особи: не з'явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Фізичної особи-підприємця Хайкина Михайла Львовича

(АДРЕСА_1; ідент.номер НОМЕР_1),

до відповідача: Миколаївської міської ради

(54001, м.Миколаїв, вул.Адміральська, буд.20; ідент.код 26565573),

ІІІ особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Джастис"

(49005, м.Дніпро, вул.Героїв Крут, буд.17; ідент.код 41827018),

про: розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов'язання вчинити дії,-

в с т а н о в и в:

Фізична особа-підприємець Хайкин Михайло Львович звернувся до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Миколаївської міської ради, в якій просить суд: 1) розірвати договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_2, площею 10570 кв.м., з визначенням ідеальної частки ФОП Хайкина М.Л. 53/10000 від земельної ділянки 10570 кв.м., що складає 56 (п'ятдесят шість) кв.м. (землі комерційного використання), для обслуговування приміщень офісу по АДРЕСА_2; 2) зобов'язати Миколаївську міську раду (54001, м.Миколаїв, вул.Адміральська, 22) у місячний термін після набрання судовим рішенням законної сили прийняти орендовану земельну ділянку кадастровий номер НОМЕР_2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2.

В обґрунтування своїх вимог позивач посилаючись на положення ч.1 ст.377, ст.ст.598, 651-653 ЦК України, ст.ст.120, 141, 142 ЗК України, ст.ст.31, 32 Закону України Про оренду землі зазначає, що з моменту переходу права власності на об'єкт нерухомості, що розташований на спірній земельній ділянці, фактичне користування вказаною земельною ділянкою та розташованою на ній нерухомістю здійснюють її нові власники, а позивач не користується останньою, в зв'язку з чим укладений між сторонами по цій справі договір оренди земельної ділянки підлягає достроковому розірванню.

Станом на час звернення із даним позовом до суду Миколаївською міською радою не надані повідомлення про розгляд звернень позивача, не прийнято відповідне рішення щодо припинення права користування земельною ділянкою та не повідомлено про це органи державної реєстрації, тобто не прийнято добровільної відмови позивача, як орендаря, від права користування земельною ділянкою, що свідчить про незаконну бездіяльність відповідача, порушує право позивач на дострокове розірвання спірного договору оренди та зумовлює необхідність судового захисту порушених прав позивача, що і є причиною звернення позивача до господарського суду.

Відповідач, у відзиві на позов (а.с.56-58) просить суд відмовити позивачу в задоволенні позову, посилаючись на положення ч.1 ст.120 ЗК України, ч.3 ст.7, ч.1 ст.31, ч.1 ст.32 Закону України "Про оренду землі", зазначає, що відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки зокрема із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

До того ж, відповідач зазначає, що оскаржуваний позивачем договір оренди землі діяв до 16.10.2018, а за імперативними приписами ч.1 ст.31 Закону України Про оренду землі договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено. Між сторонами або з новим власником нерухомого майна на теперішній час не укладено додаткової угоди до договору оренди землі щодо його поновлення на новий строк.

Ухвалою суду від 20.08.2018 даний позов залишено без руху та встановлено позивачу строк для усунення недоліків позовної заяви.

Ухвалою суду від 20.09.2018 у даній справі відкрито провадження. Справу ухвалено розглядати за правилами загального позовного провадження.

У підготовчих засіданнях 22.10.2018, 13.11.2018 та 29.11.2018 у відповідності до ст.ст.183, 202 ГПК України (в редакції Закону №2147-VIII від 03.10.2017) судом оголошувались перерви.

Ухвалою від 13.11.2018 суд продовжив строк підготовчого провадження на 30 днів.

Ухвалою суду від 14.12.2018 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Джастис", закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

У судовому засіданні 15.01.2019 та 04.02.2019 у відповідності до ст.202 ГПК України (в редакції Закону №2147-VIII від 03.10.2017) судом оголошувалась перерва.

Позивач явку уповноваженого представника в судове засідання не забезпечив, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, в заяві вхід.№14412/18 від 06.11.2018 просив розглядати справу без участі його представника, всі первісні вимоги повністю підтримував.

Третя особа - ТОВ Джастис явку уповноваженого представника в судове засідання не забезпечило, про час та місце розгляду справи повідомлене належним чином, про причини неявки суду не повідомило, письмових пояснень щодо позову суду не надало.

Згідно ч.3 ст.202 ГПК України, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі, зокрема, неявки у судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення про причини неявки.

За вказаних обставин, суд вважає за можливе розглядати справу за відсутності представників позивача та третьої особи.

Представник відповідача, під час розгляду справи, підтримував доводи, викладенні у відзиві на позовну заяву.

У судовому засіданні 12.02.2019 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши представника відповідача, оцінивши подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів у їх сукупності, а також приймаючи до уваги, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, суд встановив наступні обставини.

12.02.2004 між Миколаївською міською радою (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Хайкиним Михайлом Львовичем (орендар), укладено договір оренди землі (а.с.32-34) (далі - Договір), за умовами якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 16.10.2003 за №15/10 надає, а ФОП Хайкин М.Л. приймає в оренду із співвласниками будівель земельну ділянку площею 10570 кв.м, з визначенням ідеальної частки ФОП Хайкина М.Л. 53/10000 від земельної ділянки 10570 кв.м, що складає 56 кв.м (землі комерційного використання), для обслуговування приміщень офісу по АДРЕСА_2 згідно з планом земельної ділянки, акту встановлення меж земельної ділянки, акту приймання-передачі об'єкта оренди, кадастрового плану земельної ділянки, що є невід'ємними частинами цього договору (п.1.1 договору).

З плану земельної ділянки вбачається, що їй присвоєно кадастровий номер НОМЕР_2.

Земельна ділянка передається в оренду, без права передачі її в суборенду, строком на 15 років, з дати прийняття рішення (п.2.1 договору).

Договір набуває чинності з дати його державної реєстрації (п.2.2 договору).

Договір 12.02.2004 посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Савіною Л.П. та зареєстровано у книзі записів договорів оренди землі 18.02.2004 за №2280 Миколаївської міської ради.

Як вбачається з матеріалів справи, 10.10.2017 Хайкин Михайло Львович за договором купівлі-продажу нерухомого майна (а.с.16), який посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондар І.М. та зареєстровано в реєстрі №9747, передав у власність ТОВ Бласт Дніпро (51215, м.Дніпро, вул.Сімферопольська, буд.17; ідент.код 23935874) нежитлові приміщення офісу загальною площею 135,9 кв.м на 1 поверсі в житловому будинку літ.А-9, розташованих за адресою: АДРЕСА_2; про що в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно 10.10.2017 внесено запис про право власності №22747345 на вказаний об'єкт за ТОВ Бласт Дніпро (а.с.17).

Як зазначає відповідач та не заперечується позивачем, що з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.11.2018 вбачається, що новим власником нежитлових приміщень офісу загальною площею 135,9 кв.м на 1 поверсі в житловому будинку літ.А-9, розташованих за адресою: АДРЕСА_2, є ТОВ Джастис (49005, м.Дніпро, вул.Героїв Крут, буд.17; ідент.код 41827018).

Відповідач, у відповідь на лист позивача вх.№67/02.02.01-19/14/18 від 04.01.2018 щодо зміни власника нежитлових приміщень та розірвання спірного договору оренди, листом №67/02.02.01-19/14/18 від 21.02.2018 (а.с.38) повідомив останньому про те, що в даному випадку договір оренди землі не розривається, він припиняється в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні, а тому підстав для розірвання договору оренди землі немає.

Позивач 10.04.2018 за супровідним листом (а.с.36) направив на адресу відповідача додаткову угоду про розірвання спірного договору оренди землі та акт прийому-передачі та просив один екземпляр наданих документів повернути на його адресу.

Позивач зазначає, що станом на час звернення із даним позовом до суду Миколаївською міською радою не надані повідомлення про розгляд звернень позивача, не прийнято відповідне рішення щодо припинення права користування земельною ділянкою та не повідомлено про це органи державної реєстрації, тобто не прийнято добровільної відмови позивача, як орендаря, від права користування земельною ділянкою, що свідчить про незаконну бездіяльність відповідача, порушує право позивач на дострокове розірвання спірного договору оренди та зумовлює необхідність судового захисту порушених прав позивача, що і є причиною звернення позивача до господарського суду.

На підставі повно і всебічно з'ясованих обставин справи, на які сторони посилались як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам сторін, суд дійшов висновку, що в задоволенні позову слід відмовити, виходячи з наступного.

Згідно частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ст.15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди.

Відповідно до положень ч.1 ст.31 Закону України Про оренду землі договір оренди землі припиняється зокрема в разі закінчення строку, на який його було укладено .

Судом встановлено, що на момент судового розгляду даної справи спірний договір оренди землі №2280 від 12.02.2004 припинив свою дію 16.10.2018 , оскільки земельна ділянка за ним передавалась в оренду позивачу строком на 15 років, з дати прийняття рішення, а саме рішення Миколаївської міської ради №15/10 від 16.10.2003.

Відповідач стверджує, що між сторонами або з новим власником нерухомого майна на теперішній час не укладено додаткової угоди до договору оренди землі щодо його поновлення на новий строк.

До того ж, судом встановлено, що за договором купівлі-продажу від 10.10.2017 позивач продав ТОВ Бласт Дніпро нежитлові приміщень, розташовані на орендованій у відповідача земельній ділянці, що підтверджується позивачем та не заперечується відповідачем, які в подальшому новим власником були відчужені ТОВ Джастис , про що зазначається відповідачем.

Відповідно до ч.3 ст.334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Частиною 1 ст.377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно ч.1 ст.120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

За положенням ч.3 ст.7 Закону України Про оренду землі до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Аналіз положень наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. Отже з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв'язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з ч.2 ст.120 ЗК України.

Тобто особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір не підлягає розірванню.

Наведене також узгоджується з правовою позицією постанови Верховного Суду України від 08.06.2013 у справі №21-804а16, згідно з якою у частинах першій та другій статті 120 Земельного кодексу України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. За статтями 125 і 126 цього Кодексу право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, яка оформляється відповідно до Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Аналогічним чином перехід права власності на земельну ділянку до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, унормовують положення статті 377 Цивільного кодексу України. За частиною третьою статті 7 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Аналіз зазначених норм права дає можливість визначити, хто саме є платником земельного податку, що є об'єктом оподаткування, з якого моменту виникає (набувається, переходить) обов'язок сплати цього податку, подію (явище), з якою припиняється його сплата, умови та підстави сплати цього платежу у разі вчинення правочинів із земельною ділянкою чи будівлею (її частиною), які на ній розташовані. Частиною 1 ст.120 Земельного кодексу України визначено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 287.7 статті 287 ПК платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов'язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права. Аналогічна правова позиція викладена також у постанові Верховного Суду України від 12.09.2017 №2а-10596/12/2670.

Частиною 1 ст.31 Закону України Про оренду землі визначені випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Частина 1 ст.32 Закону України Про оренду землі передбачає припинення договору оренди землі шляхом розірвання у наступних випадках: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору; у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

З огляду на викладене суд приходить до висновку про те, що стаття 32 Закону України Про оренду землі не передбачає припинення договору оренди землі шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, чи їх частину, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці .

Тобто, відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником , оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки, зокрема із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Враховуючи вищевикладене суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог.

Відповідно до приписів ст.129 ГПК України, у разі відмови у позові, судовий збір підлягає покладенню на позивача.

Керуючись ст.ст.73, 74, 76-79, 91, 210, 220, 232, 233, 238, 240, 241 ГПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

1. В задоволенні позову відмовити.

2. Судові витрати покласти на позивача.

Рішення суду, у відповідності до ст.241 Господарського процесуального кодексу України, набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно ч.1 ст.254 Господарського процесуального кодексу України, учасники справи, особи, які не брали участь у справі, якщо господарський суд вирішив питання про їх права та обов'язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції.

Згідно ч.ч.1, 2 ст.256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Згідно ст.257 ГПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Відповідно до пп.17.5) п.17) ч.1 Розділу XI "Перехідні положення" ГПК України, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Повне судове рішення складено 21 лютого 2019 року.

Суддя М.В. Мавродієва