Рішення

від 25.02.2019 по справі 569/24693/18

РІВНЕНСЬКИЙ МІСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 569/24693/18

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25.02.2019 м. Рівне

Рiвненський мiський суд Рівненської області в особi суддi ОСОБА_1,

з участю: секретаря судового засідання Ющук О.С.,

представника позивача адвоката ОСОБА_2,

представника відповідача адвоката ОСОБА_3,

pозглянувши у відкритому судовому засiданнi в мiстi Рiвному

спpаву № 569/24693/18 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Компанія Укрбудтехнології до ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу недійсним , -

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача адвокат ОСОБА_2 в судовому засіданні позов ТОВ Компанія Укрбудтехнології підтримав та просить суд визнати Договір купівлі-продажу квартири, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1, № б/н від 05 липня 2018 року укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Компанія Укрбудтехнології та ОСОБА_4 недійсним; стягнути з ОСОБА_4 на користь ТОВ Компанія Укрбудтехнології 4000 грн. витрат на правничу допомогу та 1762 грн. судового збору.

В обґрунтування заявлених позовних вимог посилається на те, що укладений 05 липня 2018 року між представником ОСОБА_4 - ОСОБА_5, та представником ТзОВ Компанія Укрбудтехнології ОСОБА_6, що діяла на підставі довіреності, Договір купівлі - продажу квартири № б/н від 05 липня 2018 року за яким було відчужено у власність ОСОБА_4 квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. є недійсним з підстав недодержання сторонами правочину при його укладенні загальних вимог, необхідних для чинності правочину, зокрема щодо відповідності його вимогам законодавства, інтересам держави і суспільства, вільному волевиявленню його учасників, а також з підстави вчинення правочину на вкрай невигідних умовах.

Відповідно до умов Договору, квартиру АДРЕСА_2 було відчужено за 60000,00 грн. на підставі експертного висновку від 17 червня 2018 року.

Однак зроблений експертом висновок не є об'єктивним і в ньому зазначені спотворені економічні дані, що у результаті призвело до штучного заниження оцінки та не відповідає реальній ринковій ціні на квартиру, оскільки за звітом з незалежної оцінки цієї квартири, виготовленого ТзОВ Юриспруденція та консалтинг 14 квітня 2018 року, експертна вартість відчуженої квартири становить 281750,00 грн, що в понад чотири рази вище ціни квартири за експертним висновком від 17 червня 2018 року.

Таким чином, спірна квартира була відчужена за значно заниженою порівняно з ринковою ціною. Позивач не мав наміру продавати дану квартиру за штучно заниженою оцінкою, але представник продавця уклав Договір без відома позивача.

Обґрунтовуючи позов представник позивача також зазначив, що позивач 03 вересня 2018 року звернувся до відповідача з листом-вимогою № 257/01 про доплату 221750,00 грн. - різниці між ринковою вартістю відчуженої квартири та фактично сплаченої відповідачем сумою. Зазначений лист-вимогу відповідач отримав 10 вересня 2018 року, що підтверджується доданою ксерокопією накладної служби кур'єрської експрес-доставки Меркурій № 2121421 від 03.09.2018р., однак станом на сьогоднішній день жодної відповіді на лист-вимогу не надав та коштів не сплатив.

Представник відповідача адвокат ОСОБА_3 в судовому засіданні позов не визнав та просив суд у задоволенні позову відмовити. В обґрунтування заперечень зазначив, що підстав визнавати спірний договір недійсним немає, оскільки при його укладенні сторони діяли відповідно до вимог чинного законодавства та в межах наданих їм повноважень

Заслухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, дослідивши надані сторонами письмові докази по справі, суд прийшов до висновку, що позов ТОВ Компанія Укрбудтехнології про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним підлягає до задоволення, виходячи з такого.

Судом встановлено, що 05 червня 2018 року було укладено договір комісії на продаж нерухомого майна №01/05-06/18 (далі за текстом - Договір комісії ), між позивачем ТОВ Компанія Укрбудтехнології (за договором комісії - Комітент ) та представником ОСОБА_6 (за договором комісії - Комісіонер ), яким було визначено інтереси позивача, зокрема п. 1.1. цього Договору комісії, Комісіонер зобов'язується за дорученням, за рахунок та в інтересах Комітента шляхом укладення договору купівлі-продажу від свого імені, продати нерухоме майно, а саме квартири № 45, № 54 та № 62, що знаходяться за адресою: м. Рівне, вул. Буковинська, буд. 14.

Пунктом 1.3. Договору комісії визначено, що мінімальна ціна, за яку Комісіонер зобов'язується продати кожну з квартир повинна бути не нижчою від ринкової, визначеної у відповідному звіті незалежної оцінки майна сертифікованого суб'єкта оціночної діяльності, але у будь-якому випадку ціна відповідної квартири не може бути меншою ніж добуток 2500,00 грн. за один метр квадратний перемножених на фактичну площу відчужуваної квартири.

З преамбули договору купівлі-продажу слідує, що ТОВ Компанія Укрбудтехнології обмежило повноваження представника ОСОБА_6 у визначенні ціни за яку могла б бути продана спірна квартира № 45, а саме : 281750,00 грн. (добуток 2500,00 грн. за один метр квадратний перемножених на фактичну площу квартири АДРЕСА_3 - 112,7 кв. м.).

03 липня 2018 року ТОВ Компанія Укрбудтехнології уповноважила ОСОБА_6 представляти інтереси товариства в усіх установах, перед усіма фізичними та юридичними особами з питань розпорядження квартирами, що знаходяться в місті Рівне по вулиці Буковинська,14, оформивши на її ім'я нотаріально посвідчену довіреність.

Отже, представник продавця при укладанні договору відповідно до довіреності не мав права відчужувати спірну квартиру за заниженою ціною.

Разом з тим, 05 липня 2018 року між представником відповідача ОСОБА_4 - ОСОБА_5, та представником позивача, що діяла на підставі довіреності було укладено спірний Договір купівлі - продажу квартири № б/н від 05 липня 2018 року за яким було відчужено у власність ОСОБА_4 квартиру, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1.

Відповідно до умов оспорюваного Договору, квартиру було відчужено за 60000 грн на підставі експертного висновку від 17 червня 2018 року.

Як слідує з витягу з Державного реєстру речовин прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 157382654 від 24 лютого 2019 року, 05 липня 2018 року була проведена державна реєстрація права власності ОСОБА_4 на спірну квартиру.

Однак, як встановлено судом на підставі звіту з незалежної оцінки спірної квартири, виготовленого 14 квітня 2018 року ТзОВ Юриспруденція та консалтинг , експертна вартість відчуженої квартири становить 281750,00 грн, що в понад чотири рази вище ціни проданої квартири за експертним висновком від 17 червня 2018 року (а.с.9-16).

12 лютого 2019 року рецензентом ОСОБА_7 було зроблено рецензію на звіт про незалежну оцінку № 190212-1(а.с.48-49), згідно якої встановлено, що експертний висновок від 17 червня 2018 року не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і є неякісним та непрофесійним і не може бути використаним.

Отже, зроблений експертом висновок від 17 червня 2018 року не є об'єктивним і в ньому зазначені спотворені економічні дані, що у результаті призвело до штучного заниження оцінки та не відповідає реальній ринковій ціні на квартиру.

Таким чином, як встановлено судом, спірна квартира була відчужена за значно заниженою, порівняно з ринковою ціною.

Відповідно до вимог статті 203 ЦК України, якою встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам ; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності ; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі ; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом ; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним ;

Частиною першою статті 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Правочин, який вчинено внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, визнається судом недійсним (ст.ст. 203 ч.1, 215 ч.1, 232 ч.1 ЦК України).

Підстава для визнання правочину недійсним, що передбачена ст. 232 ч.1 ЦК України, стосується тих правочинів, які вчиняються особою не самостійно, а через представника (ст. 237 ЦК України). Так, представник, вчиняючи правочин не виражає власну волю, оскільки його завдання полягає у тому, щоб донести до контрагента волю особи, яку він представляє, але в силу зловмисної домовленості представника й контрагента воля довірителя не знаходить свого вираження, а підмінюється волею представника, який фактично вступає у змову з контрагентом з метою одержати власну вигоду або створити негативну ситуацію для довірителя, що і є підставою для визнання такого правочину недійсним.

Для визнання правочину недійсним з підстав ст. 232 ч.1 ЦК України необхідно встановити умисел у діях представника: усвідомлення представником того, що він вчиняє правочин усупереч інтересам довірителя та бажає (або свідомо допускає) їх настання, а також наявність домовленості представника однієї сторони з другою стороною і виникнення через це несприятливих наслідків для довірителя.

Відповідно до ч.1 ст. 241 ЦК України Правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою.

З досліджених судом доказів, слідує, що позивач не схвалював правочин щодо відчуження спірної квартири за заниженою ціною, оскільки він вчинений проти його інтересів представником з перевищенням повноважень, а тому він не створює, не змінює та не припиняє права власника квартири - ТОВ Компанія Укрбудтехнології .

Відповідно до ч.3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Волевиявлення учасника правочину позивача, як власника квартири, не відповідало його внутрішній волі продати квартиру за заниженою ціною, адже ціна квартири в рази менша ніж ринкова.

Відповідно до ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Таким чином істотними умовами договору купівлі - продажу квартири № б/н від 05 липня 2018 року є: предмет - квартира, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та ціна - 60000 грн., що в чотири рази менше ринкової вартості.

Враховуючи фактичні обставини даної справи, позивач втратив велику кількість грошей за умовам цього Договору.

Відповідно до частини першої статті 233 ЦК України правочин, який вчинено особою на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.

Відповідно до роз'яснень, наведених у пункті 23 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними , для визнання правочину недійсним на підставі статті 232 ЦК необхідним є встановлення умислу в діях представника: представник усвідомлює, що вчиняє правочин всупереч інтересам довірителя та бажає (або свідомо допускає) їх настання, а також наявність домовленості представника однієї сторони з іншою стороною і виникнення через це несприятливих наслідків для довірителя. При цьому не має значення, чи одержав учасник такої домовленості яку-небудь вигоду від здійснення правочину, чи правочин був вчинений з метою завдання шкоди довірителю.

Відповідно до ч.1 ст. 232 ЦК України, правочин, який вчинено внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, визнається судом недійсним.

Відповідно до ч.3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч.1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Як встановлено частиною першою статті 82 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Підсумовуючи наведене , суд прийшов до висновку, що Договір купівлі-продажу квартири, що находиться за адресою: АДРЕСА_1, № б/н від 05 липня 2018 року укладений між представником продавця та відповідачем є таким, що порушує майнові права позивача, більш того, судом встановлено, що представник продавця, як представник його інтересів та один із учасників правочину, при укладенні договору купівлі-продажу квартири усвідомлював, що вчиняє правочин всупереч інтересам довірителя та свідомо допускав їх настання, а також вбачається наявність домовленості представника однієї сторони з іншою стороною і виникнення через це несприятливих наслідків для позивача як довірителя, а тому є підстави визнати вищезазначений договір - купівлі продажу квартири не дійсним.

Згідно ч.2 ст. 141 ЦПК України судові витрати, пов'язані з розглядом справи покладаються , у разі задоволення позову - на відповідача.

Позивач просить стягнути на його користь 4000 грн. витрат на правничу допомогу та 1762 грн. судового збору , які підлягають відшкодуванню за рахунок відповідача.

Керуючись ст.ст.258,259,264,265,273,352,354 ЦПК України, суд, -

В И Р I Ш И В :

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю Компанія Укрбудтехнології до ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу недійсним задовольнити повністю.

Визнати Договір купівлі-продажу квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, № б/н від 05 липня 2018 року укладений між Товариства з обмеженою відповідальністю Компанія Укрбудтехнології та ОСОБА_4 не дійсним.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Компанія Укрбудтехнології 4000 грн. (чотири тисячі) - витрат на правничу допомогу та 1762 грн. (одну тисячу сімсот шістдесят дві) судового збору.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцятиднів з дня його проголошення до Рівненського апеляцiйного суду через Рiвненський мiський суд, або безпосередньо до Рівненського апеляцiйного суду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Позивач - ТзОВ КОМПАНІЯ УКРБУДТЕХНОЛОГІЇ , місце знаходження: 01004, місто Київ, вулиця Крутий Узвіз, буд.6/2 літ. А , код ЄДРПОУ 40090477.

Відповідач - ОСОБА_4, місце проживання: 87528, АДРЕСА_4, РНОКПП НОМЕР_1.

Повне рішення складено 26 лютого 2019 року

Суддя: Н.Г.Кучина