Рішення

від 04.03.2019 по справі 925/1273/18

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 31-21-49, inbox@ck.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 березня 2019 року м. Черкаси справа № 925/1273/18

Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді Спаських Н.М., із секретарем судового засідання Буднік А.М., за участі представників сторін:

від прокуратури: ОСОБА_1;

від позивача: ОСОБА_2 - адвокат;

від відповідача: ОСОБА_3 - за довіреністю;

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Іскра" (Черкаська область, Черкаський район, с. Байбузи) до головного управління Держгеокадастру у Черкаській області (м. Черкаси) про визнання договору оренди землі поновленим, а додаткової угоди укладеною

ВСТАНОВИВ:

Заявлено позов з вимогами про:

- визнання поновленим договору оренди землі, укладеного 1 серпня 2013 року між Черкаською районною державною адміністрацією та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Іскра", предметом якого є земельна ділянка загальною площею 35,9772 га кадастровий номер 7124980500:02:005:0224 із земель державної власності, яка знаходиться на території Байбузівської сільської ради Черкаського району, Черкаської області за межами населеного пункту (реєстраційною службою Черкаського районного управління юстиції Черкаської області 8 серпня 2013 року здійснено державну реєстрацію права оренди (номер запису про інше речове право 2288695);

- визнання укладеною угоди про поновлення договору оренди землі від 1 серпня 2013 року (реєстраційною службою Черкаського районного управління юстиції Черкаської області 8 серпня 2013 року здійснено державну реєстрацію права оренди (номер запису про інше речове право 2288695) в редакції позивача.

Справа розглядається за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою від 03.01.2019 допущено прокуратуру Черкаської області до участі у справі для захисту прокурором інтересів держави в особі Головного управління Держгеокадастру в Черкаській області.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав повністю та просив суд їх задовольнити.

Представник відповідача проти задоволення позовних вимог заперечив повністю та просить суд відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог, про що надав суду відзив на позов (а.с. 131-138).

Представник прокурати підтримав позицію відповідача.

В судовому засіданні 04.03.2019 відповідно до ст. 240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

У відповідності до ст. 13,74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх позовних вимог.

Заслухавши доводи та пояснення представників сторін, які надавалися в ході розгляду справи, оцінивши наявні у справі докази та положення ЗУ "Про оренду землі", суд вважає, що в задоволенні позову слід відмовити повністю, виходячи з такого:

Відповідно до статті 13 Конституції України земля є об'єктом права власності українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування.

Згідно з частиною першою статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної чи комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

За частиною першою статті 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

З матеріалів справи вбачається, що 01.08.2013 між Черкаською районною державною адміністрацією (далі - Орендодавець) та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Іскра" (далі - Орендар , позивач по справі) було укладено договір оренди землі (а.с. 15-20) у відповідності до якого Орендодавець на підставі розпорядження Черкаської районної державної адміністрації від 14 липня 2011 року № 183 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення в адміністративних межах Байбузівської сільської ради за межами населеного пункту с. Байбузи Черкаського району Черкаської області (п. 1. договору).

В оренду передається земельна ділянка площею 35,9772 га, кадастровий номер 7124980500:02:005:0224 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у відповідності з "Технічною документацією із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельними ділянками СТОВ "Іскра" для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за рахунок земель державної власності в адмінмежах Байбузівської сільської ради Черкаського району Черкаської області" (на схемі розміщення ділянок порядковий номер № 12) (п. 2 договору).

Цільове призначення земельної ділянки - земля сільськогосподарського призначення (п. 3 договору).

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок згідно з "Технічною документацією з нормативної грошової оцінки земельних ділянок СТОВ "Іскра" для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за рахунок земель державної власності в адмінмежах Байбузівської сільської ради Черкаського району Черкаської області" розробленої ДП "Черкаський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою", затвердженої Головним управлінням Держкомзему у Черкаській області (висновок державної експертизи землевпорядної документації від 18 листопада 2011 р. № 2124), та витягами з технічної документації про нормативну грошову оцінку, наданим міськрайонним управлінням Держкомзему у м. Черкаси та Черкаському районі Черкаської області від 28.02.2012 № 01-07/504 з урахуванням коефіцієнту індексації 3,20 та 1,756 на час укладення договору складає 774015,00 грн. (сімсот сімдесят чотири тисячі п'ятнадцять гривень 00 коп.) (п. 5 договору).

Договір укладено на 5 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 договору).

Договір зареєстрований у реєстраційній службі Черкаського районного управління юстиції, про що у Державному реєстрі вчинено запис від 29.08.2013 за № 2288695.

Згідно п. 39 договору оренди від 01.08.2013 цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Речове право на орендовану земельну ділянку відповідачем зареєстровано 08.08.2013 року, що вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с. 26).

Представники всіх учасників судового процесу погоджуються, що 5річний термін користування земельною ділянкою за договором від 01.08.2013 для відповідача встановлюється з 08.08.2013 по 08.08.2018 включно.

Земельну ділянку загальною площею 35,9772 га, яка знаходиться в адміністративних межах Байбузівської сільської ради за межами населеного пункту с. Байбузи, Черкаського району Черкаської області передано у користування позивачу за ОСОБА_1 приймання-передачі земельної ділянки від 01.08.2013 (а.с. 21).

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним Кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Законом України «Про оренду землі» від 06.10.1998 визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, які повинні враховуватися обома сторонами в договірних зобов'язаннях.

Згідно із статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

У ч. 1 статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Згідно положень Закону України „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» №5245-VI від 06.09.2012, з 01.01.2013р. повноваження по розпорядженню земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності відносяться до компетенції центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальних органів.

Центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів є Державне агентство земельних ресурсів України. Відповідно адміністративно-територіального поділу, на місцях діють відповідні територіальні органи (у Черкаській області - Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області).

Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 10.05.2012 N258, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 30.05.2012 за N852/21164, затверджено Положення про Головне управління Держземагенства в області, яке є територіальним органом Державного агентства земельних ресурсів України та йому підпорядковане, і яке, серед іншого, розпоряджається земельними ділянками сільськогосподарського призначення державної власності.

З цих підстав відповідач у справі обраний правильно.

З позовної заяви вбачається, що СТОВ "Іскра" просить задовольнити позовні вимоги на підставі ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі".

Однак попередньо відповідач вчиняв дії з метою реалізації своїх переважних прав на поновлення договору оренди землі від 01.08.2013 у відповідності до ч. 1-5 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі".

Пунктом 8 договору оренди від 01.08.2013 визначено, що для поновлення договору на новий строк орендар повинен не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Так, за доводами позивача, ним завчасно та із дотриманням вказаного строку, 28.12.2017 на адресу відповідача було направлено лист - повідомлення № 156 (а.с. 27-28) в якому він пропонує відповідачу укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 1 серпня 2013 року.

До листа - повідомлення позивачем прикладена додаткова угода про поновлення договору оренди землі (а.с. 29) в якій:

п. 5 договору викладено викладено в наступній редакції:

"Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахування коефіцієнта індексації станом на 01.01.2017 становить 1 160 492,92 ( один мільйон сто шістдесят тисяч чотириста дев'яносто дві гривні дев'яносто дві копійки.).

п. 8 договору викладено в наступній редакції:

"Договір оренди укладено на 15 років з дати його державної реєстрації".

п. 9 договору викладено в наступній редакції:

"Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється в розмірі 4,5 % від її нормативної грошової оцінки, обумовленої в п. 5 договору).

Тобто, маючи намір поновити умови договору оренди землі від 01.08.2013, позивач одночасно пропонував змінити його умови, зокрема, в частині зміни нормативної грошової оцінки, збільшення строку дії договору до 15 років.

Позивач доводить, що відповіді на цей лист-повідомлення від 28.12.2017 № 156 він від відповідача не отримав.

Зі свого боку відповідач надав суду копію відповіді на цей лист, датований 23.01.2018 № 373/0/95-18 із зустрічною пропозицією про зміну умов договору, а саме - термін дії договору встановити 7 років, річна орендна плата становить 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 140).

Згідно ч. 4 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Якщо навіть вважати, що відповідач фактично не направив позивачу лист-відповідь на повідомлення № 156 (а.с. 27-28) з пропозицією поновлення договору із одночасним внесенням до нього змін, то все одно слід вважати, що стосовно пропозиції позивача змінити умови договору згідно його проекту додаткової угоди (а.с. 29) сторони спору згоди не дійшли. Доказів про протилежне у справі нема.

Як вже встановлено судом, строк дії договору оренди землі від 01.08.2013 закінчився 08 серпня 2018 року включно.

Лише 24.09.2018 позивачем повторно направлено відповідачу лист - повідомлення № 119 (а.с. 31-32) про поновлення договору оренди землі з прикладеним проектом додаткової угоди (а.с. 33), в якому позивач пропонує поновити договір від 01.08.2013 на тих же умовах і на той же строк.

12.10.2018 відповідачем направлено позивачу лист № 3941/0/95-18 (а.с. 34-36) в якому відповідач заперечив проти поновлення договору оренди землі від 01.08.2013, вказавши, зокрема, що сторони попередньо не дійшли згоди про зміну умов договору, термін дії договору оренди землі вже закінчився і документів які підтверджують його пролонгацію у позивача не має.

У відповідності до ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

З матеріалів справи вбачається, що попередньо відповідач направив позивачу лист-повідомлення від 31.08.2018 № 27-23-0.32-5524/2-18 (а.с. 30) про заперечення у поновленні договору оренди землі, оскільки відповідачем не дотримано вимог статей 15,33 Закону України "Про оренду землі " та ст. 18 Закону України "Про оцінку земель". Даний лист відповідач отримав 06.09.2018, що вбачається із штампа СТОВ "Іскра" на цьому листі.

Отже місячний термін після закінчення строку дії договору оренди (з 08 серпня 2018 по 08 вересня 2018 включно) для направлення заперечення у поновленні договору оренди по ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" відповідачем дотримано належним чином.

Ця обставина унеможливлює поновлення договору оренди землі між сторонами на підставі ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі".

При цьому ч. 1 та 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" в аспекті поновлення договору оренди говорять лише про можливість його поновлення на тих же умовах і на той же строк. Позивач же при первісному зверненні до відповідача в порядку ч. 2-5 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" намагався змінити умови свого договору оренди, зокрема в частині збільшення терміну дії договору та збільшення нормативної грошової оцінки землі, з приводу чого сторони не дійшли згоди і переважне право позивача на поновлення договору оренди припинилося.

Згідно правової позиції Верховного Суду України, викладеній у Постановах ВСУ від 25.02.2015 у справах №№6-219цс14, 6-10цс15, від 18.03.2015 у справах №№6-3цс15, 6-4цс15, від 15.04.2015 у справі №6-55цс15, якими визначено, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди земельної ділянки, а саме:

- для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідні такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатись переважним правом укладення договору на новий строк, до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення;

- для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди.

Крім того судом встановлено, що станом на час розгляду справи спірна земельна ділянка загальною площею 35,9772 га кадастровий номер 71249805000:02:005:0224 із земель державної власності, яка знаходиться та території Байбузівської сільської ради Черкаського району, Черкаської області за межами населеного пункту вже не існує в натурі (її поділено на частини) , що підтверджується відомостями з Публічної кадастрової карти, наказом ГУ Держгеокадастру в Черкаській області від 11.01.2019 № 23-91/14.19.00 про затвердження документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки (а.с. 139) і визнається всіма учасниками справи.

Зміна земельної ділянки як об'єкта оренди (припинення її існування за кадастровим номером та первинною площею, так само і при зміні площі та меж ділянки) об'єктивно унеможливлює поновлення договору оренди на тих же умовах і на той же строк, як передбачається ст. 33 ЗУ "Про оренду землі".

При прийнятті даного рішення суд також враховує і правові позиції Верховного Суду, викладені у п. 2.2., 2.5 Огляду вирішених господарськими судами України справ у спорах, що виникають із земельних відносин, судові рішення в яких переглянуто у касаційному порядку Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду.

Так, Верховним Судом зроблено висновок, що зміна об'єкта оренди виключає можливість пролонгації договору на тих самих умовах і потребує укладання нового правочину щодо нового (зміненого) предмета договору.

(постанова КГС ВС від 13.03.2018 у справі № 917/540/16, ttp://reyestr.court.gov.ua/Review/72863886 ).

Також вчинення орендарем дій, спрямованих на поновлення договору оренди землі у межах процедури, передбаченої частиною п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", виключає у подальшому можливість поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої зазначеної статті. Звернення орендаря у межах строку дії договору оренди землі свідчить про ініціювання ним процедури поновлення договору оренди на інших умовах із застосуванням порядку, передбаченого частиною п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі". Наведене виключає можливість застосування до спірних правовідносин положень частини шостої цієї статті, оскільки зазначеною частиною визначено інший порядок поновлення договору оренди за принципом мовчазної згоди обох сторін договору. Тобто поновлення договору оренди земельної ділянки на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" можливе за відсутності звернення орендаря та за відсутності заперечень орендодавця щодо продовження землекористування відповідною земельною ділянкою. Право на укладення додаткової угоди згідно з частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" виникає автоматично зі спливом місячного строку оренди за умови, що орендар не ініціював зміни, а орендодавець не направив заперечень упродовж одного місяця після закінчення строку дії договору. (постанова КГС ВС від 22.02.2018 у справі № 912/686/17, http://reyestr.court.gov.ua/Review/72403291 )

Таким чином правомірність підстав своїх позовних вимог та дотримання умов ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" позивач не довів, відповідач вчасно заперечив проти поновлення договору оренди землі в місячний термін після закінчення його дії; попереднє звернення позивача за поновленням договору на підставі п.2-5 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" виключає можливість застосування ч. 6 ст. 33 цього ж Закону (як просить позивач); спірної земельної ділянки (як предмету договору оренди землі від 01.08.2013) вже не існує в натурі, отже з цих підстав договір оренди землі між сторонами від 01.08.2013 не є поновленим, а тому у позові слід відмовити повністю.

При відмові в позові судові витрати покладаються на позивача і відшкодуванню за рахунок відповідача не підлягають.

Керуючись ст. 238,240 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

У позові відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду протягом 20 днів.

Повне судове рішення складено 13 березня 2019

Суддя Н.М. Спаських