Рішення

від 12.03.2019 по справі 913/581/18

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ 61022 м. Харків, пр. Науки, буд.5, тел./факс 702-10-79 inbox@lg.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

13 березня 2019 року Справа № 913/581/18

Провадження № 18/913/581/18

За позовом приватного підприємства «ОРІГО», м. Сєвєродонецьк Луганської області

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Державний навчальний заклад «Сєвєродонецьке вище професійне училище», м. Сєвєродонецьк Луганської області

до відповідача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Луганській області, м. Сєвєродонецьк Луганської області

про зобов`язання укласти додаткову угоду до договору оренди державного майна

Суддя Корнієнко В.В.

Секретар судового засідання Гулевич В.В.

У засіданні брали участь:

від позивача: Смолій Ю.В. адвокат, ордер № 057201 від 04.01.2019;

від відповідача: представник не прибув,

від 3-ої особи: представник не прибув.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши представника позивача, суд

В С Т А Н О В И В:

Позивачем (ПП «Оріго») заявлено вимогу про зобов`язання відповідача (Регіональне відділення Фонду державного майна України по Луганській області) укласти додаткову угоду (договір про внесення змін) до договору оренди державного нерухомого майна від 03.07.2015 № 004321/09, предметом якого є державне окреме індивідуально визначене майно нежитлові вбудовані приміщення загальною площею 199,66 м2 на першому поверсі триповерхової будівлі навчального корпусу № 3 (інв. № 10320002), що розміщене за адресою: Луганська область, м. Сєверодонецьк, вул. Гоголя, 20, у редакції викладеній позивачем у позові.

Позивач у позовній заяві обґрунтовує свої вимоги наступним:

- 01.05.2000 Сєвєродонецьким професійно-технічним училищем № 24 (у подальшому Сєвєродонецьким ВПУ) (Орендодавець) та приватним підприємством «Оріго» (Орендар) був укладений договір оренди державного майна № 13/100095/09, відповідно до п. 1.1 якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування нежитлове приміщення в будівлі гуртожитку № 2 інв. № 01020001 загальною площею 108 м2, яке знаходиться на балансі ПТУ-24 та розташоване за адресою: Луганська область, м. Сєвєродонецьк, Гоголя 20;

- договір укладено на строк до 01.05.2010 (п. 11.1. договору);

- в подальшому додатковими угодами до вказаного договору вносились зміни щодо площі орендованого приміщення, розміру орендної плати, найменування Орендаря (ПТУ № 24 було реорганізовано у Сєвєродонецьке ВПУ), строку дії договору тощо;

- 03.07.2015 вказаний договір оренди викладено в новій редакції (договором № 8 про внесення змін до договору оренди), названо його: «Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності» та присвоєно новий номер № 004321/09;

- згідно Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності (в редакції від 03.07.2015 (далі договір оренди), Регіональне відділення Фонду державного майна України по Луганській області (Орендодавець) (далі Регіональне відділення) передав Приватному підприємству «Оріго» (Орендар) в оренду нежитлові вбудовані приміщення загальною площею 199,66 м2 на першому поверсі триповерхової будівлі навчального корпусу № 3 (інв. № 10320002), що розміщене за адресою: Луганська область, м. Сєвєродонецьк, вул. Гоголя, 20 та перебуває на балансі Державного навчального закладу «Сєвєродонецьке вище професійне училище» (Балансоутримувач);

- строк дії договору оренди до 01.07.2018 (п. 10.1. договору);

- 03.07.2018 укладено додаткову угоду № 10 до договору оренди, якою продовжено строк дії договору до 01.10.2018, а також сторони домовились, що Орендар (позивач) зобов`язується:

забезпечити проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна, що є державною власністю, на нову дату 31.05.2018, відповідно до вимог національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінета Міністрів України від 10.09.2003р. №1440;

укласти Договір про внесення змін до договору оренди зі зміною вартості об`єкту оренди, визначеною згідно з новим звітом, та як наслідок зміною орендної плати за базовий (перший) місяць оренди;

сплатити різницю в орендній платі, якщо така виникне внаслідок переоцінки орендованого державного нерухомого майна, з 02.07.2018;

- на виконання вказаних зобов`язань ПП «Оріго» оплатило вартість незалежної оцінки орендованого майна, що підтверджується платіжним дорученням № 160 від 03.07.2018;

- однак, розробка звіту затягнулася та оскільки замовником такої оцінки, згідно вимог діючого законодавства України виступало Регіональне відділення, ПП «Оріго» отримало відповідний звіт про оцінку орендованого ним нерухомого майна тільки 09.10.2018;

- після того, як було нами з`ясовано вартість орендованого майна станом на 31.05.2018, (а це трапилось тільки 09.10.2018) ПП «Оріго» сплатило різницю в орендній платі, яка виникла внаслідок переоцінки орендованого державного нерухомого майна;

- листами від 09.10.2018 № 24 та від 22.10.2018 № 26 ПП «Оріго» звернулося до Регіонального відділення з підписаним проектом Договору про внесення змін № 11 до договору оренди з метою подальшого продовження дії вказаного договору;

- листом від 24.10.2018 № 06-06-02921 Регіональне відділення відмовило у продовженні дії договору оренди та підписанні Договору про внесення змін № 11 посилаючись на те, що станом на 01.10.2018 Міносвіти не надало дозвіл на продовження дії договору оренди на новий термін;

- посилання відповідача на відсутність дозволу з боку Міносвіти станом на 01.10.2018 для продовження терміну дії договору не відповідає дійсності, оскільки нами при надісланні листа на адресу відповідача було надано копію листа Міністерства освіти і науки України від 10.10.2018 № 1/13-884, у якому зазначено про надання дозволу на продовження терміну дії договору оренди до 3-х років;

- отже у зв`язку з наявним дозволом від Міністерства освіти і науки не зрозуміло, з яких підстав відповідач ввів в оману ПП «Оріго» та не продовжив термін дії договору оренди;

- згідно ч. 3 ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

- на теперішній час ПП «Оріго» як орендар майна належно виконуючий свої обов`язки за договором оренди має переважне право за інших рівних умовах на укладання вказаного договору оренди на новий термін;

- власник (балансоутримувач) державний навчальний заклад «Сєвєродонецьке вище професійне училище» своїм листом надав погодження на продовження дії вказаного договору; Міністерство науки та освіти України протоколом № 15 від 18.09.2018 надало дозвіл на продовження дії договору оренди до 3 років;

- таким чином, Регіональне відділення безпідставно відмовило ПП «Оріго» у продовженні строку договору оренди.

На підставі вказаних доводів позивачем заявлено вимогу про зобов`язання відповідача укласти додаткову угоду (договір про внесення змін) до договору оренди державного нерухомого майна від 03.07.2015 № 004321/09, у редакції викладеній позивачем у позові.

Відповідач відзивом на позовну заяву від 12.12.2018 № 05-05-03456 проти позову заперечує посилаючись на його необґрунтованість.

Відповідач зокрема вказав наступне:

- відповідно до абз. 8 спільного листа Фонду державного майна України та Міністерства освіти і науки України від 07.06.2018 № 10-16-11280/1/9-380, Міносвіти, як уповноважений орган управління, протягом одного місяця до закінчення терміну дії договору оренди зобов`язується розглянути питання продовження строку дії договору оренди та надати Регіональному відділенню висновки щодо можливості користування орендарем нерухомим майном з метою забезпечення та реалізації освітнього процесу, облаштування навчальної, виробничої, культурної, спортивної, побутової, оздоровчої інфраструктури закладу освіти або його структурного підрозділу;

- враховуючи необхідність отримання дозволу органу, уповноваженого управляти об`єктом оренди, Регіональне відділення листом від 20.07.2018 № 04-06-01918 звернулося до Міністерства освіти і науки України з питанням щодо продовження дії договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 03.07.2015 № 004321/09;

- відповіді на лист від 20.07.2018 Регіональне відділення від Міносвіти не одержало і тому, повторно листом від 06.09.2018 № 04-06-02407 звернулося до Міносвіти із зазначеного питання;

- на дату спливу дії Договору оренди, а саме на 01.10.2018 Міносвіти не надало дозвіл на продовження строку дії Договору оренди;

- лист Міносвіти від 05.10.2018, яким надано дозвіл на продовження терміну дії договору оренди, надійшов до Регіонального відділення 12.10.2018, тобто після спливу строку договору оренди;

- листом від 04.10.2018 № 06-06-02742 відповідач повідомив позивача про припинення Договору у зв`язку з закінченням строку його дії;

- крім того, ч. 4 ст. 80 Закону України «Про освіту» від 05.09.2017 встановлено, що об`єкти та майно державних і комунальних закладів освіти не підлягають приватизації чи використанню не за освітнім призначенням;

- згідно із п. 1.2. договору оренди Майно передається в оренду з метою розміщення суб`єкта господарювання, що діє на основі приватної власності і проводить господарську діяльність з медичної практики;

- таким чином, мета використання об`єкта оренди ніяким чином не узгоджується з нормами Закону України «Про освіту»;

- таким чином, відповідач правомірно відмовив в продовженні терміну дії договору оренди.

Третя особа Державний навчальний заклад «Сєвєродонецьке вище професійне училище» поясненнями від 03.01.2019 № 2 (а.с. 167-169) позов підтримала та вказала наступне:

- починаючи з 2001 р. та на момент розгляду справи орендоване позивачем приміщення в учбовому та виховному процесі ДНЗ «Сєвєродонецьке ВПУ» не застосовується та не планується його використання на новий навчальний рік, адже кількість студентів на яку розраховані потужності ДНЗ «Сєвєродонецьке ВПУ», становить 1840 осіб, тоді як кількість студентів денної та заочної форми навчання, задіяних у навчальному процесі в ДНЗ «Сєвєродонецьке ВПУ» в 2018-2019 навчальних роках, становить 368 осіб, а наявні приміщення які використовуються в навчальному процесі розраховані на 2000 учнів, тому наявних приміщень цілком вистачає для забезпечення якісного навчального процесу;

- до того ж споруда де розташоване спірне майно знаходиться окремо від навчальних корпусів за адресою м. Сєвєродонецьк, вул. Гоголя, 20 і надання цього приміщення в оренду ніяким чином не погіршує соціально-побутових умов осіб, які навчаються або працюють у навчальному закладі; вказаний майновий комплекс за цільовим призначенням розділений на дві частини, і складається із приміщень гуртожитку та навчально-виробничого корпусу № 3; на теперішній час приміщення гуртожитку використовується для проживання працівників МЧС в Луганській області та військовослужбовців які були розміщенні там у 2014 р. у зв`язку із переміщенням їх із непідконтрольних Уряду України територій Луганської області; приміщення навчально-виробничого корпусу № 3, де наразі перебуває позивач, передано в оренду;

- зважаючи на ситуацію що склалась, у разі відмови у пролонгації спірного договору оренди, ДНЗ «Сєвєродонецьке ВПУ» буде вимушено здійснити консервацію спірного об`єкту майна, адже коштів на його утримання та охорону, а особливо в зимовий період, у ДНЗ відсутні взагалі; в свою чергу це може призвести до руйнації та занепаду вказаного майна, адже його використання не планується навчальним закладом;

- в свою чергу, орендар ПП «Оріго» сплачує відповідні орендні платежі на корить ДНЗ «Сєвєродонецьке ВПУ» та на користь відповідача у співвідношенні 30/70 % кожному відповідно, так на користь ВПУ впродовж 2018 р. ПП «Оріго» було сплачено орендних платежів у розмірі 28369,90 грн; комунальні платежі ПП «Оріго» сплачує самостійно;

- слід зазначити що ті небагато чисельні орендарі які перебувають у приміщення ДНЗ «Сєвєродонецьке ВПУ» і не є бюджетними установами, є практично єдиним джерелом надходження не бюджетних коштів для ВПУ, що в свою чергу дає можливість ВПУ, хоча і в невеликих розмірах, але все таки купувати зайвий раз канцелярські товари, проводити невідкладні ремонти, тощо;

- так впродовж опалювального періоду сталось декілька поривів каналізаційних труб та систем опалення, на протязі весняного періоду постійно потребує ремонту покрівля яка протікає, обслуговування потребує і прибудинкова територія, ремонту потребує система водопостачання та система електропостачання яка останнім часом просто не витримує навантаження через загрузку пов`язану із великою кількістю споживачів, адже в 2014 р. після звільнення м. Сєвєродонецьк, в ДНЗ «Сєвєродонецьке ВПУ», за сприянням Луганської обласної Державної Адміністрації, було організовано розміщення та забезпечено функціонування багатьох державних та громадських організацій обласного значення, які були переміщені із непідконтрольних територій та м. Луганськ, а саме:

-Головне Управління національної поліції в Луганській області та батальйон «Луганськ - 1»;

-Особовий склад Обласного військового комісаріату та особливий склад співробітників обласних МВС та МНС;

-Державна установа «Центр обслуговування підрозділів національної поліції України»;

-Луганській державний університет внутрішніх справі ім. Дідоренко;

-ДНЗ «Центр професійно - технічної освіти Луганської області»;

-Луганська обласна організація Товариство Червоного Хреста України,

які знаходяться в приміщеннях ДНЗ по теперішній час та не сплачують орендних платежів (бюджетні організації сплачують 1 грн. на рік);

- на теперішній час ДНЗ «Сєвєродонецьке ВПУ» стало заручником тих обставин що на його площах розміщені орендарі які не сплачують орендних платежів (бюджетні організації сплачують 1 грн. на рік), а враховуючи велику кількість працюючого персоналу та відвідувачів цих орендарів, матеріально - технічна база орендованих приміщень що перебувають на балансі ДНЗ «Сєвєродонецьке ВПУ» швидко зношується та потребує постійного ремонту та поточної підтримки у стані належному до експлуатації;

- таким чином за доцільне було б задовольнити позовні вимоги ПП «Оріго», так як перебування позивача в спірних приміщеннях ніяким чином не погіршує навчально-виховного процесу в ДНЗ «Сєвєродонецьке ВПУ», а навпаки сприяє надходженню коштів до ВПУ що дає можливість проводити освітню діяльність на належному рівні.

В судовому засіданні 20.02.2019 було оголошено перерву до 13.03.2019 (11.00).

Представники відповідача та третьої особи в судове засідання не прибули, причин не повідомили, клопотань про відкладення розгляду справи не заявляли; відповідач та третя особа належним чином були повідомлені судом про дату, час та місце розгляду справи.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши представника позивача, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню за таких підстав:

Фактичні обставини, встановлені судом:

- 01.05.2000 Сєвєродонецьким професійно-технічним училищем № 24 (у подальшому Сєвєродонецьким ВПУ) (Орендодавець) та Приватним підприємством «Оріго» (Орендар) був укладений договір оренди державного майна № 13/100095/09, відповідно до п. 1.1 якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування нежитлове приміщення в будівлі гуртожитку № 2 інв. № 01020001 загальною площею 108 м2, яке знаходиться на балансі ПТУ-24 та розташоване за адресою: Луганська область, м. Сєвєродонецьк, Гоголя 20;

- договір укладено на строк до 01.05.2010 (п. 11.1. договору);

- в подальшому додатковими угодами до вказаного договору вносились зміни щодо площі орендованого приміщення, розміру орендної плати, найменування Орендаря (ПТУ № 24 було реорганізовано у Сєвєродонецьке ВПУ), строку дії договору тощо;

- 03.07.2015 вказаний договір оренди викладено в новій редакції (договором № 8 про внесення змін до договору оренди), названо його: «Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності» та присвоєно новий номер № 004321/09;

- згідно Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності (в редакції від 03.07.2015 (далі договір оренди), Регіональне відділення Фонду державного майна України по Луганській області (Орендодавець) (далі Регіональне відділення) передав Приватному підприємству «Оріго» (Орендар) в оренду нежитлові вбудовані приміщення загальною площею 199,66 м2 на першому поверсі триповерхової будівлі навчального корпусу № 3 (інв. № 10320002), що розміщене за адресою: Луганська область, м. Сєвєродонецьк, вул. Гоголя, 20 та перебуває на балансі Державного навчального закладу «Сєвєродонецьке вище професійне училище» (Балансоутримувач);

- строк дії договору оренди до 01.07.2018 (п. 10.1. договору);

- сторонами за договором складено та підписано акт приймання-передачі нерухомого майна від 03.07.2015;

- 19.10.2016 укладено додаткову угоду № 9 до договору оренди, якою змінено порядок та умови оплати за орендоване майно;

- 03.07.2018 укладено додаткову угоду № 10 (договір № 10 про внесення змін) до договору оренди, якою продовжено строк дії договору до 01.10.2018, а також сторони домовились, що Орендар (позивач) зобов`язується:

забезпечити проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна, що є державною власністю, на нову дату 31.05.2018, відповідно до вимог національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003р. №1440;

укласти Договір про внесення змін до договору оренди зі зміною вартості об`єкту оренди, визначеною згідно з новим звітом, та як наслідок зміною орендної плати за базовий (перший) місяць оренди;

сплатити різницю в орендній платі, якщо така виникне внаслідок переоцінки орендованого державного нерухомого майна, з 02.07.2018.

- на виконання вказаних зобов`язань 03.07.2018 ПП «Оріго» оплатило вартість незалежної оцінки орендованого майна (платіжне дорученням від 03.07.2018 № 160);

- на замовлення Регіонального відділення приватним підприємством «Кварта» виконано Звіт про оцінку нежитлових вбудованих приміщень (які орендуються позивачем) станом на 31.05.2018, складання якого завершено 06.07.2018;

- за актом прийому-передачі наданих послуг від 13.07.2018 приватним підприємством «Кварта» Звіт передано Регіональному відділенню;

- листом від 04.10.2018 № 06-06-02742 Регіональне відділення повідомило позивача про припинення договору оренди в зв`язку з закінченням строку його дії та просило повернути орендоване майно за актом приймання-передачі;

- 09.10.2018 Регіональне відділення передало Звіт позивачу;

- 22.10.2018 позивач сплатив різницю в орендній платі, яка виникла внаслідок переоцінки орендованого державного нерухомого майна, з 02.07.2018;

- листами від 09.10.2018 № 24 та від 22.10.2018 № 26 ПП «Оріго» звернулося до Регіонального відділення з проектом Договору про внесення змін № 11 до договору оренди з метою подальшого продовження дії вказаного договору;

- листом від 24.10.2018 № 06-06-02921 Регіональне відділення відмовило у продовженні дії договору оренди та підписанні Договору про внесення змін № 11 посилаючись на те, що станом на 01.10.2018 Міносвіти не надало дозвіл на продовження дії договору оренди на новий термін;

- листами від 20.07.2018 № 04-06-01918 та від 06.09.2018 № 04-06-02407 Регіональне відділення зверталося до Міносвіти з питанням щодо продовження дії договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 03.07.2015 № 004321/09;

- листом від 05.10.2018 Міносвіти надано дозвіл на продовження терміну дії договору оренди до 3-х років; вказаний лист Міносвіти одержано Регіональним відділенням 12.10.2018.

Вказані факти підтверджуються письмовими доказами (завіреними копіями документів), поданими сторонами суду: договором оренди державного майна від 01.05.2000 № 13/100095/09 з договорами про внесення змін до договору оренди (а.с. 55-69); актом приймання-передачі нерухомого майна від 03.07.2015 (а.с. 67); платіжним дорученням позивача від 03.07.2018 № 160 на суму 2000 грн про оплату за Звіт про оцінку майна (а.с. 49); Звітом про оцінку (а.с. 79-105); актом прийому-передачі наданих послуг від 13.07.2018 (а.с. 106); листом відповідача від 04.10.2018 № 06-06-02742 позивачу про припинення договору оренди (а.с. 130); платіжним дорученням позивача від 22.10.2018 № 239 на суму 1989,67 грн про доплату різниці згідно оцінки (а.с. 54); листами позивача відповідачу від 09.10.2018 № 24 та від 22.10.2018 № 26 про продовження договору оренди (а.с. 74-75); листом відповідача позивачу від 24.10.2018 № 06-06-02921 про відмову продовжити договір (а.с. 74); листами відповідача до Міносвіти від 20.07.2018 № 04-06-01918 та від 06.09.2018 № 04-06-02407 щодо надання дозволу (а.с. 128-129); листом Міносвіти відповідачу від 05.10.2018 № 1/11-10623 про надання дозволу (а.с. 213).

Позивач у позовній заяві вказав, що він отримав Звіт про оцінку орендованого ним нерухомого майна від Регіонального відділення 09.10.2018.

Відповідач вказаний факт не оспорив, тому суд вважає цей факт встановленим.

Частиною 1 статті 777 Цивільного кодексу України визначено:

« 1. Наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.».

Відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду землі», після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

У даному випадку орендар позивач, який мав намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, шляхом укладення додаткової угоди від 03.07.2018 № 10 (договору № 10 про внесення змін) до договору оренди, зобов`язався:

забезпечити проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна, що є державною власністю, на нову дату 31.05.2018, відповідно до вимог національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003р. №1440;

укласти Договір про внесення змін до договору оренди зі зміною вартості об`єкту оренди, визначеною згідно з новим звітом, та як наслідок зміною орендної плати за базовий (перший) місяць оренди;

сплатити різницю в орендній платі, якщо така виникне внаслідок переоцінки орендованого державного нерухомого майна, з 02.07.2018.

При цьому, згідно п. 3 Договору про внесення змін до договору оренди від 03.07.2018 № 10, у разі порушення орендарем вищевказаних умов, договір оренди припиняється.

На виконання своїх зобов`язань позивач забезпечив проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна оплатив її вартість, що підтверджується матеріалами справи.

Однак, до закінчення строку дії договору 01.10.2018 позивач був позбавлений можливості виконати решту своїх зобов`язань:

сплатити різницю в орендній платі, яка виникла внаслідок переоцінки орендованого майна та

укласти Договір про внесення змін до договору оренди зі зміною вартості об`єкту оренди, визначеною згідно з новим Звітом,

так як вказаний Звіт був переданий відповідачем позивачу лише 09.10.2018.

Після одержання від відповідача Звіту про оцінку нежитлових вбудованих приміщень позивач виконав останні два свої зобов`язання:

09.10.2018, а потім повторно 22.10.2018 надіслав відповідачу проект Договору № 11 про внесення змін до договору оренди зі зміною вартості об`єкту оренди, визначеною згідно з новим Звітом, із зміною розміру орендної пати та із зазначенням про продовження дії вказаного договору до 28.09.2021 (на два роки та 363 дні);

22.10.2018 сплатив різницю в орендній платі, яка виникла внаслідок переоцінки орендованого державного нерухомого майна, з 02.07.2018.

Позивач належно виконував свої зобов`язання за договором оренди щодо внесення орендної плати, що підтверджується платіжними дорученнями про внесення орендної плати за період: липень 2015 р. жовтень 2018 р. (а.с. 13-54).

Належне виконання позивачем своїх зобов`язань за договором оренди не заперечується відповідачем та підтверджується третьою особою балансоутримувачем орендованих позивачем нежитлових приміщень (пояснення 3-ї особи, а.с. 167-169).

Таким чином, позивач має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк.

Неможливість надсилання позивачем відповідачу до закінчення строку договору оренди (до 01.10.2018) проекту додаткової угоди (договору про внесення змін) до договору оренди про продовження строку дії договору та встановлення нового розміру орендної плати на підставі нової оцінки майна, обумовлена діями самого відповідача, який передав позивачу Звіт про оцінку лише 09.10.2018.

У світлі усталеної практики Європейського суду з прав людини із застосування Конвенції, яка є джерелом права для національних судів за ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», оцінка правомірності втручання держави в гарантоване ст. 1 Першого протоколу права мирного володіння, здійснюються, серед іншого, і в контексті принципу «належного урядування», який передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального характеру, зокрема, якщо справа впливає на майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб (п. 70 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Рисовський проти України» від 20.01.2012).

Як зауважує ЄСПЛ в п. 71 означеного рішення, «державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

Листом від 05.10.2018 Міністерство освіти і науки України як орган уповноважений управляти державним майном (яке орендується позивачем), надало дозвіл Регіональному відділенню на продовження терміну дії договору оренди до 3-х років; вказаний лист Міносвіти надійшов до Регіонального відділення 12.10.2018.

Суд вважає, що несвоєчасне після закінчення строку дії договору (01.10.2018) надання Міністерством освіти дозволу на продовження дії договору, не позбавляє позивача переважного права на укладення договору оренди на новий строк.

Тому, посилання відповідача на вказані обставини як на правомірну підставу відмови у продовженні дії договору оренди, не приймаються судом до уваги в зв`язку з їх необґрунтованістю.

Доводи відповідача, про те, що мета використання об`єкта оренди (господарська діяльність з медичної практики) ніяким чином не узгоджується з нормами Закону України «Про освіту» (освітнє призначення) не приймаються судом до уваги за таких підстав:

Вказане питання вже було предметом дослідження при розгляді господарським судом Луганської області справи № 913/725/16 за позовом заступника прокурора Луганської області в інтересах держави в особі Регіонального відділення ФДМ України по Луганській області до ПП «Оріго», третя особа ДНЗ «Сєвєродонецьке вище професійне училище» про визнання недійсним договору оренди та повернення приміщення.

Підставою позову у справі № 913/725/16 було те, що договір укладено у супереч вимогам законодавства про освіту, а саме, що приміщення передано в оренду не для надання освітніх послуг, а для ведення господарської діяльності з медичної практики.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 20.09.2016 у справі № 913/725/16, яка залишена без змін постановою Вищого господарського суду України від 06.12.2016, вказані доводи прокурора (що договір укладено у супереч вимогам законодавства про освіту) визнані необґрунтованими, в позові відмовлено.

Згідно ч. 4 ст. 80 Закону України «Про освіту» від 05.09.2017, об`єкти та майно державних і комунальних закладів освіти не підлягають приватизації чи використанню не за освітнім призначенням, крім надання в оренду з метою надання послуг, які не можуть бути забезпечені безпосередньо закладами освіти, пов`язаних із забезпеченням освітнього процесу або обслуговуванням учасників освітнього процесу, з урахуванням визначення органом управління можливості користування державним нерухомим майном відповідно до законодавства.

Як було вказано вище, Міністерство освіти і науки України як орган, уповноважений управляти державним майном (яке орендується позивачем), листом від 05.10.2018 надало дозвіл Регіональному відділенню на продовження терміну дії договору оренди до 3-х років.

Крім того, балансоутримувач вказаного нерухомого майна Державний навчальний заклад «Сєвєродонецьке вище професійне училище» (третя особа у справі) поясненнями від 03.01.2019 № 2 (а.с. 167-169) повідомила суд, що спірне приміщення з 2001 р. до теперішнього часу в учбовому та виховному процесі не застосовується та не планується його використання на новий навчальний рік; споруда де розташоване спірне майно знаходиться окремо від навчальних корпусів і надання цього приміщення в оренду ніяким чином не погіршує соціально-побутових умов осіб, які навчаються або працюють у навчальному закладі.

Зважаючи на ситуацію що склалась, у разі відмови у пролонгації спірного договору оренди, ДНЗ «Сєвєродонецьке ВПУ» буде вимушено здійснити консервацію спірного об`єкту майна, адже коштів на його утримання та охорону, а особливо в зимовий період, у ДНЗ відсутні взагалі. В свою чергу це може призвести до руйнації та занепаду вказаного майна, адже його використання не планується навчальним закладом.

За таких обставин, доводи відповідача про те, що мета використання об`єкта оренди ніяким чином не узгоджується з нормами Закону України «Про освіту» не приймаються судом до уваги в зв`язку з їх необґрунтованістю.

Таким чином, враховуючи, що:

- позивач має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк;

- орган, уповноважений управляти державним майном (яке орендується позивачем) надав дозвіл на продовження терміну дії договору оренди до 3-х років;

- проект Договору № 11 про внесення змін до договору оренди (текст якого наведено у позовній заяві) відповідає вимогам чинного законодавства,

позовні вимоги про зобов`язання відповідача укласти додаткову угоду (договір про внесення змін) до договору оренди державного нерухомого майна від 03.07.2015 № 004321/09, підлягають задоволенню в зв`язку з їх законністю та обґрунтованістю.

Згідно підпункту 9.9. пункту 9 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 23.03.2012 № 6 «Про судове рішення», у резолютивній частині рішення господарські суди повинні зазначати, зокрема, у рішенні про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов`язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект цього договору, наприклад: «Вважати договір (найменування договору) укладеним на умовах поданого (найменування позивача) проекту цього договору», а в разі необхідності - з викладенням у рішенні умов (пунктів) договору повністю або в певній частині.

Відповідно до ст. ст. 123, 129 ГПК України витрати позивача на судовий збір в сумі 1762 грн. підлягають відшкодуванню з відповідача.

Керуючись ст. ст. 2, 13, 73, 74, 86, 232, 233, 237, 238, 240-242 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1.Позов задовольнити повністю.

2.Вважати укладеним договір між Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Луганській області (93404, м. Сєвєродонецьк Луганської області, бульвар Дружби Народів, 32-А, ідентифікаційний код 13398493) та приватним підприємством «ОРІГО» (93412, м. Сєвєродонецьк Луганської області, вул. Гагаріна, буд. 109-А, кв. 36, ідентифікаційний код 21814971) про внесення змін до договору оренди нерухомого майна № 004321/09 від 03.07.2015, на умовах поданого приватним підприємством «ОРІГО» проекту цього договору з наступним змістом:

«Договір № 11

про внесення змін до договору оренди нерухомого майна

№ 004321/09 від 03.07.2015р.

м. Сєверодонецьк « 1» жовтня 2018р.

Ми, що нижче підписалися, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Луганській області (далі - регіональне відділення), ідентифікаційний код за ЄДРПОУ 13398493, місцезнаходження якого: 93404, Луганська обл., м. Сєверодонецьк, бульвар Дружби Народів, 32А (далі - Орендодавець) в особі начальника відділення Волкова Олександра Кузьмича, що діє на підставі Положення про регіональне відділення, з одного боку, та Приватне підприємство «Оріго», ідентифікаційний код ЄДРПОУ 21814971, місцезнаходження якого: 93412, Луганська обл., м. Сєверодонецьк, вул. Гагаріна, буд. 109А, кв. 36, в особі директора Воробйової Ірини Валентинівни (далі - Орендар), що діє на підставі Статуту, з іншого боку, уклали цей Договір про наведене нижче:

1. Договір оренди від 03.07.2015 № 004321/09 продовжено до 28.09.2021року.

2. Пункт 1.1, розділу 1. «Предмет договору» Договору оренди від 03.07.2015 № 004321/09 викласти в наступній редакції:

«Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно - нежитлові вбудовані приміщення загальною площею 199,66 кв.м. на першому поверсі триповерхової будівлі навчального корпусу №3 (інв. №10320002) (далі - Майно), що розміщена за адресою: Луганська область, м. Сєверодонецьк, вул. Гоголя,20 та перебуває на балансі Державного навчального закладу «Сєвєродонецьке вище професійне училище» (далі - Балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку на « 31» травня 2018 року і становить за незалежною оцінкою 516500,00 грн».

3. Пункт 3.1. розділу 3. «Орендна плата» Договору оренди від 03.07.2015 № 004321/09 викласти в наступній редакції:

«Орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року N 786, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку червень 2018року складає 8608,33 грн».

4. Пункт 3.10. розділу 3. «Орендна плата» Договору оренди від 03.07.2015 № 004321/09 викласти в наступній редакції: «Зобов`язання Орендаря щодо сплати орендної плати забезпечуються у вигляді завдатку у розмірі 8608,33 грн який вноситься в рахунок орендної плати за останній місяць (останні місяці) оренди. Якщо договір оренди укладено на строк, менший ніж один місяць, вноситься завдаток у розмірі орендної плати за цей строк.».

5. Всі інші умови Договору оренди від 03.07.2015 № 004321/09 залишаються незмінними.

6. Цей Договір є невід`ємною частиною Договору оренди від 03.07.2015 № 004321/09, складений у 3-х примірниках, що мають однакову юридичну силу (1 екз. - Орендареві, 1 екз. - Орендодавцю, 1 екз. - Балансоутримувачу).

ОРЕНДОДАВЕЦЬ:ОРЕНДАР:

Регіональне відділення Фонду державного майнаПриватне підприємство «Оріго»

України по Луганській області

Начальник відділення О.К. ВолковДиректор І.В. Воробйова».

3.Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Луганській області, 93404, м. Сєвєродонецьк Луганської області, бульвар Дружби Народів, 32-А, ідентифікаційний код 13398493, на користь приватного підприємства «ОРІГО», 93412, м. Сєвєродонецьк Луганської області, вул. Гагаріна, буд. 109-А, кв. 36, ідентифікаційний код 21814971, витрати на судовий збір в сумі 1762 грн; наказ видати.

13 березня 2019 р. було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення. Повне рішення складено 21 березня 2019 р. і може бути оскаржене протягом 20 днів з цієї дати шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Суддя В.В. Корнієнко