Рішення

від 09.03.2010 по справі 12/220-10

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬН ИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, Майда н Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71 -81-98

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"09" березня 2010 р. Справа № 12/220-10

За позовом: Приватн ого підприємця ОСОБА_1 м. Х мельницький

до Управління комуна льного майна Хмельницького м іськвиконкому м. Хмельницьки й

про зобов' язання ук ласти договір купівлі-продаж у на пільгових умовах орендо ваного приміщення загальною площею 7кв.м. у будинку АДРЕС А_1

Суддя Шп ак В.О.

Представники сторін:

позивач ОСОБА_1 - при ватний підприємець

відповідач Богачова Л.М . - за довіреністю №16 від 11.01.201 0р.

Рішення приймається 09.03.2010 року, оскільки в засіданні ог олошувалась перерва.

Суть спору:

Приватний підприємець ОСОБА_1 м. Хмельницький зве рнувся з позовом до Упра вління комунального майна Хм ельницького міськвиконкому м. Хмельницький про зобов' я зання укласти договір купівл і-продажу на пільгових умова х орендованого приміщення за гальною площею 7кв.м. у будинку АДРЕСА_1.

В обґрунтування позовних в имог посилається на те, що 11 ве ресня 2006 року укладено Догові р оренди нежитлового приміще ння загальною площею 7 м.кв., що знаходиться у будинку АДРЕ СА_1 і є власністю Управлінн я комунального майна Хмельни цького міськвиконкому Хмель ницької міської ради. Вартіс ть майна, що орендується, згід но експертної оцінки, станов ила 7544 грн. В даний час, з урахув анням проведеного капітальн ого ремонту, вартість майна с тановить 8750 грн. Пунктом 6.3 Дого вору передбачено право на пр оведення капітального ремон ту, реконструкцію та технічн е переобладнання орендовано го майна, за згодою орендодав ця. В березні 2007 року позивачем , за усним погодженням з УЖКГ Х мельницького міськвиконком у було проведено капітальний ремонт орендованого приміще ння. Однак, в подальшому оренд одавець відмовився визнати п роведений капітальний ремон т та надати згоду на укладенн я договору купівлі-продажу о рендованого приміщення на пі льгових умовах Орендодавцем прийнято поліпшення майна, щ о підтверджено актом огляду та оцінки майна, відповідно д о якого, вартість майна зросл а на суму виконаного капітал ьного ремонту. Вартість ремо нту згідно кошторису та акті в виконаних робіт становить 3542грн.00 коп., що становить більш е ніж 25% вартості орендованого майна. Пунктом 51 Розділу IX Держ авної програми приватизації на 2000-2002 роки, (затверджена Зако ном України від 18.05.2000 року №1723-111) п ередбачено право приоритетн ого.(пільгового) викупу оренд арем орендованого державног о майна (будівлі, споруди, прим іщення) за умови здійснення н им за рахунок власних коштів за згодою орендодавця невід окремленого поліпшення (капі тального ремонту) вартістю н е менше 25% залишкової вартості будівлі (споруди, приміщення ). Відповідач визнає факт пров едення капітального ремонту на суму 3542 грн., але відмовляєт ься надати згоду на укладенн я договору купівлі-продажу о рендованого приміщення на пі льгових умовах.

Відповідач у відзиві на поз овну заяву зазначив, що проти позову заперечує з наступни х підстав. На виконання ріш ень виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 27.04.2006 року №298 (із змінами, вне сеними рішеннями від 14.06.2007 року №676, від 25.10.2007року №1136) 27 липня 2007 рок у між управлінням комунальн ого майна Хмельницької міськ ої ради (Орендодавцем), фізичн ою особою-підприємцем ОСОБ А_1 (Орендарем), управлінням житлово-комунального господ арства Хмельницької міської ради (Отримувачем коштів) б уло укладено договір оренди нежитлового приміщення площ ею 7кв.м. по АДРЕСА_1. Даний д оговір укладено з 27.07.2007 року по 27.06.2010 року під склад. Законом Ук раїни „Про приватизацію держ авного майна” передбачено, щ о відчуження майна, яке є у ком унальній власності, регулюєт ься положеннями цього Закону та інших законів з питань при ватизації.

Відповідно до Державної п рограми приватизації у разі прийняття рішення про приват изацію орендованого майна (б удівлі, споруди, приміщення) о рендар одержує право на вику п цього майна, якщо ним за згод ою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліп шення орендованого майна, як е неможливо відокремити від відповідного об'єкта без зав дання йому шкоди, вартістю не менш як 25% залишкової (відновн ої за вирахуванням зносу) вар тості майна (будівлі, споруди , приміщення). Згідно із пункто м 3 статті 773 Цивільного кодекс у України, наймач (орендар) має право змінювати стан речі, пе реданої у найм (оренду), лише з а згодою наймодавця (орендод авця). Статтею 778 Цивільного ко дексу України передбачено, щ о наймач може поліпшити річ, я ка є предметом договору найм у, лише за згодою орендодавця . Відповідно до пункту 6.3. Догов ору оренди приміщення по АД РЕСА_1 орендар має право вно сити зміни до складу орендов аного майна, проводити його р еконструкцію, технічне перео бладнання та капітальний рем онт за погодженням Орендодав ця та Отримувача коштів. Врах овуючи, що орендодавцем згід но з договором оренди виступ ало управління комунального майна, отримувачем коштів - уп равління житлово-комунально го господарства, фізична осо ба-підприємець ОСОБА_1 пов инен був перед тим, як розпочи нати ремонтні роботи, отрима ти на це дозволи управління к омунального майна та управлі ння ЖКГ, після чого погодити п роектно-кошторисну документ ацію і лише тоді розпочинати ремонтні роботи (відповідь У ЖКГ від 15.01.2007 року). Як зазначає п озивач в позовній заяві в бер езні 2007 року за усним погоджен ням з УЖКГ Хмельницького міс ьквиконкому було проведено к апітальний ремонт орендован ого приміщення. Орендодавцем приміщення - управлінням ком унального майна - жодних дозв олів на проведення капітальн ого ремонту не надавалось. Ві дповідно до наказу Фонду дер жавного майна України від 27.02.20 04 року №377 до документів, які пі дтверджують здійснення неві ддільних поліпшень, відносят ься, зокрема, письмова згода о рендодавця на здійснення оре ндарем за рахунок власних ко штів поліпшень орендованого приміщення; відповідна прое ктно-кошторисна документаці я на проведення поліпшень, по годжена орендодавцем; довідк а орендодавця про те, що витра ти орендаря на проведення по ліпшень орендованого приміщ ення не були зараховані як пл ата за оренду. Оскільки ремон тні роботи орендованого прим іщення по АДРЕСА_1 були зд ійснені позивачем без згоди орендодавця - управління ком унального майна, проектно-ко шторисна документація оренд одавцем не погоджувалась, по зивач не може набути права на приватизацію шляхом викупу орендованого приміщення. Пр осить суд позовні вимоги зал ишити без задоволення.

Розглядом матеріалів спр ави встановлено:

27.07.2007р. між Управлінням ком унального майна Хмельницько ї міської ради (орендодавець ), ПП ОСОБА_1 (орендар), Управ лінням житлово-комунального господарства Хмельницької м іської Ради (отримувач кошті в) укладено договір оренди ін дивідуально визначеного (нер ухомого або іншого) майна, що н алежить до комунальної власн ості.

Відповідно до умов даного д оговору (п.1.1, п.6.3) орендодавець п ередає, а орендар приймає в ст рокове платне користування о креме індивідуально визначе не майно не житлове приміщен ня площею 7,0 кв.м., розміщене за адресою АДРЕСА_1, що знахо диться на балансі ЖЕК-8, вартіс ть якого встановлена за резу льтатами проведення незалеж ної оцінки (експертним шляхо м) і становить відповідно до З віту про оцінку майна 8750грн. ст аном на 30.06.2007р. Майно передаєтьс я в оренду під склад на строк з 27.07.2007р. по 26.07.2008р. Орендар має пр аво за погодженням орендодав ця та отримувача коштів в носити зміни до складу оренд ованого майна, проводити йог о реконструкцію, технічне пе реобладнання та капітальний ремонт.

Додатковою угодою від 29.10.2007р. сторони внесли зміни до дого вору від 27.07.2007р., а саме, в п.1.1 дого вору оренди від 27.07.2007р., укладен ого на підставі рішення №676 ві д 14.06.2007р. внесли зміни, замінивш и цифри „з 27.07.2007р. по 26.07.2008р.” на циф ри „з 27.07.2007р. по 27.06.2010р.”.

Позивачем було проведено к апітальний ремонт орендован ого приміщення на загальну с уму 3542грн., що підтверджується довідкою про вартість викон аних підрядних робіт за бере зень 2007р., актом №1 приймання ви конаних підрядних робіт за б ерезень 2007р., зведеним коштори сним розрахунком вартості ка пітального ремонту по вул. Пр ибузький, 30.

В зв' язку із здійсненням п оліпшення більш ніж на 25% від в артості орендованого майна, позивач звернувся до відпові дача з пропозицією укласти д оговір купівлі-продажу оренд ованого майна.

Листами від 12.08.2008р., 14.01.2010р. відпо відач повідомив позивача, що Законом України „Про приват изацію державною майна” пере дбачено, що відчуження майна , яке є у комунальній власност і, регулюється положеннями ц ього Закону та інших законів з питань приватизації. Відпо відно до Державної програми приватизації у разі прийнятт я рішення про приватизацію о рендованого майна (будівлі, с поруди, приміщення) орендар о держує право на викуп цього м айна, якщо ним за згодою оренд одавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення ор ендованого майна, яке неможл иво відокремити від відповід ного об'єкта без завдання йом у шкоди, вартістю не менш як 25 в ідсотків залишкової (відновн ої за вирахуванням зносу) вар тості майна (будівлі, споруди , приміщення). Цивільним кодек сом України передбачено, що н аймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, л ише за згодою наймодавця. Пун ктом 6.3 договору оренди передб ачено, що орендар має право вн осити зміни до складу орендо ваного майна, проводити його реконструкцію, технічне пер еобладнання та капітальний р емонт за погодженням орендод авця та отримувача коштів. Ос кільки ремонтні роботи оренд ованого приміщення були здій снені без згоди орендодавця - управління комунального ма йна, проектно-кошторисна док ументація орендодавцем не по годжувалась, позивач не може набути права на приватизаці ю шляхом викупу орендованого приміщення.

Дослідивши матеріали сп рави та заслухавши доводи пр едставників сторін, суд дійш ов до наступних висновків .

Відповідно до ст.3 Закону Ук раїни „Про приватизація держ авного майна” відчуження ма йна, що є у комунальній власно сті, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійс нюється органами місцевого с амоврядування.

Відповідно до п.51 Закону Укр аїни „Про державну програму приватизації” у разі прийня ття рішення про приватизаці ю орендованого державного ма йна (будівлі, споруди, приміще ння) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо оренд арем за згодою орендодавця з дійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендован ого майна, яке неможливо відо кремити від відповідного об' єкта без завдання йому шкоди , вартістю не менш як 25 відсотк ів залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, примі щення). Оцінка вартості об'єкт а приватизації у цьому разі з дійснюється із застосування м експертної оцінки.

Статтями 773, 778 Цивільного код ексу України передбачено, що наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у н айм, лише за згодою наймодавц я. Наймач може поліпшити річ, я ка є предметом договору найм у, лише за згодою наймодавця.

Підпунктом 2.2 наказу Фонду д ержавного майна України від 27.02.2004р. №377 „Щодо затвердження По рядку оцінки орендованого не рухомого майна, що містить не від'ємні поліпшення, здійсне ні за час його оренди, під час приватизації” передбачено, щ о підтверджувальні документ и про здійснені орендарем по ліпшення, що подаються ним до відповідного органу привати зації, включають: договір оре нди, укладений з дотриманням вимог законодавства; письмо ву згоду орендодавця на здій снення орендарем поліпшень о рендованого нерухомого майн а за його кошти; погоджену орендодавцем проектно-кошто рисну документацію на провед ення поліпшень, підписані за мовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт , копії документів, що підтвер джують проведені орендарем р озрахунки за виконані поліпш ення орендованого нерухомог о майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо ; аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендо ваного нерухомого майна за р ахунок коштів орендаря. Ауди торський висновок має містит и розшифровку періодів освоє ння, напрямів та джерел фінан сування поліпшень, у тому чис лі за рахунок коштів орендар я, з посиланням на підтверджу вальні документи; довідку, ви дану орендарем та завірену а удитором, про суму витрат, пон есених орендарем у зв'язку із здійсненням поліпшень, яка в іднесена орендарем на збільш ення вартості його необоротн их активів, у розмірі, який пер евищує встановлену законода вством з питань оподаткуванн я частку витрат для включенн я їх до валових витрат. При виз наченні суми зазначених витр ат ураховується невідшкодов ана орендодавцю вартість при датних для подальшого викори стання будівельних матеріал ів, виробів, конструкцій, уста ткування, отриманих орендаре м під час здійснення поліпше нь; інші документи, необхід ні для виконання положень ць ого Порядку.

Таким чином, з матеріалів сп рави вбачається, що позиваче м здійснено поліпшення оренд ованого майна без дозволу Ор ендодавця.

З огляду на викладене, у по зові Приватного підприємця ОСОБА_1 м. Хмельницький до Управління комунально го майна Хмельницького міськ виконкому м. Хмельницький пр о зобов' язання укласт и договір купівлі-продажу на пільгових умовах орендовано го приміщення загальною площ ею 7кв.м. у будинку АДРЕСА_1 належить відмовити.

Державне мито та витрати на інформаційно-технічне забез печення судового процесу ві дповідно до ст.49 ГПК України п окласти на позивача.

Зважаючи на викладене, кер уючись ст.ст. 44, 49, 82, 84 Господарськ ого процесуального кодексу У країни, суд -

в и р і ш и в:

В позові Приватного під приємця ОСОБА_1 м. Хмельни цький до Управління ком унального майна Хмельницько го міськвиконкому м. Хмельни цький про зобов' язанн я укласти договір купівлі-пр одажу на пільгових умовах ор ендованого приміщення загал ьною площею 7кв.м. у будинку А ДРЕСА_1 відмовити.

Суддя

Віддруковано 3 примір ника:

1 - позивачу;

2 - відповідачу;

3 - до матеріалів справи.