Постанова

від 14.08.2019 по справі 396/229/19

КРОПИВНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

14 серпня 2019 року м. Кропивницький

справа № 396/229/19

провадження № 22-ц/4809/1166/19

Кропивницький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

Голованя А.М. (головуючий, суддя-доповідач), Єгорової С.М., Кіселика С.А.,

за участю секретаря судового засідання Деменко О.І.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю Горизонт ,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача - Державний реєстратор прав на нерухоме майно Новоукраїнської районної державної адміністрації Кіровоградської області,

розглянув у відкритому судовому засіданні за правилами спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Горизонт на рішення Новоукраїнського районного суду Кіровоградської області від 03 травня 2019 року у складі судді Гарбуз О.А.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У лютому 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ Горизонт , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача: Державний реєстратор прав на нерухоме майно Новоукраїнської районної державної адміністрації Кіровоградської області про розірвання договору оренди та скасування його державної реєстрації.

В обґрунтування позову зазначав, що 09.02.2018 він на підставі договору купівлі-продажу набув права власності на земельну ділянку площею 5,1701 га в межах згідно з планом, розташованої на території Новоєгорівської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області. Дана земельна ділянка належала на підставі державного акту ОСОБА_2 та була успадкована ОСОБА_3 після його смерті та продана йому.

При внесенні відомостей про право власності на земельну ділянку, кадастровий номер НОМЕР_1 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач отримав витяг № 113512586 від 09.02.2018 і дізнався, що в 2011 році між ОСОБА_2 та ТОВ Горизонт було укладено договір оренди земельної ділянки на строк до 15 листопада 2021 року.

Він неодноразово надсилав на юридичну адресу ТОВ Горизонт листи-повідомлення з пропозицією внести зміни до договору оренди землі в зв`язку зі зміною власника земельної ділянки, переглянути умови договору та вирішити питання про виплату недоплачених коштів за оренду земельної ділянки, однак відповіді не отримав. Відповідно до умов договору орендна плата повинна бути внесена орендарем до 31 грудня щорічно. Станом на день звернення до суду відповідачем не була сплачена орендна плата за 2015-2017 роки, а також за 2018 рік. Крім того вказана земельна ділянка в 2017 році використовувалась ФГ Новоєгорівка - Агро .

На підставі зазначеного позивач просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки та скасувати його державну реєстрацію.

Короткий зміст рішення суду

Рішенням Новоукраїнського районного суду Кіровоградської області від 03 травня 2019 року позов задоволено. Розірвано договір оренди земельної ділянки, укладений 09.06.2011 та зареєстрований 09.06.2011 в управлінні Держкомзему у Новоукраїнському районі Кіровоградської області за № 352408404001788 земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва № 417 , площею 5,17 га, на час винесення рішення кадастровий номер НОМЕР_1 , загальною площею 5,1701 га, що розташована на території Новоєгорівської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області.

Скасувано державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки, укладеного 09.06.2011 року та зареєстрованого 09.06.2011 року в управлінні Держкомзему у Новоукраїнському районі Кіровогадської області за № 352408404001788 земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва № 417 , площею 5,17 га, на час винесення рішення кадастровий номер НОМЕР_1 , загальною площею 5,1701 га, що розташована на території Новоєгорівської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідач не виконав обов`язки визначені ст. 24 Закону України Про оренду землі , не надав суду доказів на підтвердження виконання умов договору та оплати позивачу орендної плати за користування орендованою земельною ділянкою, що свідчить про систематичне невиконання умов договору, зазначена умова договору є істотною, за місцем реєстрації юридичної особи відповідача не здійснюється діяльність, що підтверджено також і поверненням викликів до суду з відміткою адресат відсутній , тому суд дійшов висновку, що позовні вимоги позивача підлягають захисту в судовому порядку, а договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню та скасуванню його державної реєстрації.

Короткий зміст вимог і доводів апеляційної скарги

В апеляційній скарзі відповідач просить залучити під час апеляційного розгляду як третіх осіб на стороні відповідача, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , що мешкають за адресою: АДРЕСА_1 , а рішення районного суду скасувати та відмовити в позові за необґрунтованістю.

Зазначає, що позивач зловживаючи своїми правами, не повідомив суд, що земельна ділянка кадастровий номер НОМЕР_1 площею 5,1701 га, та правовідносини її набуття у спадщину ОСОБА_3 є предметом судових спорів, тому рішення у справі може вплинути на права та обов`язки таких осіб як ОСОБА_4 та ОСОБА_5 .

Про це позивачу було достеменно відомо, бо він приймав участь у справі № 396/289/18, коли вперше звернувся з позовом до ТОВ Горизонт про розірвання договору оренди тієї ж земельної ділянки. В цій справі розглядався зустрічний позов вказаних осіб про визнання їх права власності в порядку спадкування кожного на Ѕ частину земельної ділянки. В цій же справі була інформація щодо скасування права власності ОСОБА_3 на цю земельну ділянку, яку ОСОБА_3 набула не в порядку нотаріального оформлення, а за рішенням Новоукраїнського районного суду №396/1902/17 від 50.11.2017 року. Останнє рішення в подальшому було скасоване постановою Апеляційного суду Кіровоградської області від 10.07.2018 (22-ц/781 /1137/18). На сьогодні справа №396/1902/17 вже тривалий час розглядається Верховним Судом за касацією представника ОСОБА_3 .

Крім того, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 отримували належні їм кошти орендної плати за земельну ділянку НОМЕР_1 як спадкоємці ОСОБА_6 (що успадкувала земельну ділянку від ОСОБА_2 ).

На думку відповідача, відомості про отримані доходи ОСОБА_3 за період до 2018 року не мають ніякого значення для висновку про систематичну несплату орендної плати власнику, так як вона незаконно набула права власності на земельну ділянку 30.11.2017, і нічого про це не повідомила орендарю (ст. 148-1 ЗК України). А вже 09.02.2018 продала земельну ділянку ОСОБА_1 . Позивач не надав доказів несплати орендної плати ОСОБА_2 чи його спадкоємцям ( ОСОБА_6 та іншим).

В рішенні суду відсутній аналіз листів-повідомлень Новоєгорівської сільської ради про інформацію використання земельною ділянкою, бо сільська рада не має повноважень і засобів для обліку статистичних показників посіву конкретних земельних ділянок та того, хто їх використовує. Тому, висновок суду щодо суборенди не є дійсним, бо не підтверджений належними доказами.

Вважає, що суд безпідставно задовольнив позовну вимоги про скасування державної реєстрації договору оренди, так як позивачем не доведено, що йому було відмовлено у такому скасуванні. Задоволення першої позовної вимоги дає підстави позивачу звернутись до державного реєстратора на підставі Закону України Про державну реєстрацію речових прав та нерухоме майно та їх обтяжень за внесенням запису про припинення договору оренди на підставі рішення суду. Тому судового скасування припинення оренди не потребує.

Узагальнені доводи і заперечення інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу позивач ОСОБА_1 зазначив, що твердження відповідача є необгрунтованими, оскільки він звернувся до суду за захис том свого права власності на землю, яке набуте ним правомірно шляхом укладення відповід ного договору купівлі-продажу земельної ділянки. Даний договір є чинним і в судовому поряд ку незаконним не визнавався.

Крім того, він не був стороною або навіть учасником жодних судових спорів щодо суперечок між ОСОБА_3 та іншими можливим спадкоємцями ОСОБА_6 , а тому не повинен слідкувати за ни ми.

Зазначає, що доводи відповідача про порушення рішенням у даній справі інтересів інших осіб не заслуговують на увагу, оскільки відповідач не надає повноважень на представництво інтересів цих осіб, а у разі порушення рішенням прав певних осіб, самі ці особи мають право його оскаржити.

Також, скаржником не надано на підтвердження своїх доводів жодних доказів про здійснення ним орендної плати за земельну ділянку певним іншим особам, яких, як він стверджує, він вважає законними спадкоємцями земельної ділянки, що свідчить про ухилення ним від свого обов`язку.

Вважає, що судом першої інстанції, оцінка доказів зроблена вірно та ґрунтується на їх аналізі як окремо так і в сукупності, а тому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін.

Представник ТОВ Горизонт в судове засідання апеляційного суду не з`явився, хоча господарство було належним чином повідомлене про час і місце розгляду справи.

Згідно ч. 2 ст. 372 ЦПК України, неявка учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Суд першої інстанції встановив такі обставини

Згідно Державного акта на право приватної власності на землю серії НОМЕР_3 від 10.09.2001 року ОСОБА_2 був власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 5,17 га, яка розташована на території Новоєгорівської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області (а.с.14).

В 2011 році між ОСОБА_2 та товариством з обмеженою відповідальність Горизонт був укладений договір оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_2 на праві приватної власності, площею 5,17 га, яка знаходяться на території Новоєгорівської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області. Згідно п. 8 договору, договір оренди укладається на строк починаючи із терміну його державної реєстрації і закінчується 15 листопада 2021 року. Відповідно п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі. Розмір орендної плати становить 3 відсотки від нормативної грошової оцінки земель, що складає 1910 гривень. Пунктом 11 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня щорічно. Пунктом 31 договору передбачено право орендаря самостійно господарювати на землі. В прикінцевих положеннях договору зазначено, що цей договір набуває чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації у управління Держкомзему у Новоукраїнському районі Кіровоградської області.

Договір зареєстровано в управління Держкомзему у Новоукраїнському раоні Кіровоградської області 09.06.2011 року (а.с.20).

Згідно акту приймання-передачі земельної ділянки згідно державного акта серія НОМЕР_3 , на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного між Орендодавцем ОСОБА_2 та Орендарем ТОВ Горизонт , Орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду земельну ділянку в розмірі 5,17 га ріллі (а.с. 21).

Відповідно до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 09.02.2018 року укладеного між ОСОБА_8 , що діє по довіреності від імені ОСОБА_3 (далі іменований - продавець) та ОСОБА_1 (далі іменований - покупець) уклали цей договір про таке: за цим договором продавець, передає у власність (продає), а покупець набуває у власність (купує) земельну ділянку, площею 5,1701 га в межах згідно з планом розташованої на території Новоєгорівської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, документом, що посвідчує право власності продавця на відчужувану земельну ділянку є рішення Новоукраїнського районного суду Кіровоградської області № 396/1902/17 від 30 листопада 2017 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 1469118935240, номер запису про право власності - 24524647, зазначені документи пред`явлені нотаріусу при укладанні цього договору і залишаються в його справах на зберіганні.

Цей договір посвідчено Шевченко Н.Г. державним нотаріусом Новоукраїнської районної державної нотаріальної контори Кіровоградської області (а.с. 10-12).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, об`єкт нерухомого майна: земельна ділянка, Кадастровий номер: НОМЕР_1 , підстава виникнення права власності: договір купівлі-продажу, серія та номер 119, виданий 09.02.2018, власники: ОСОБА_1 (а.с. 12-13).

Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, кадастровий номер земельної ділянки: НОМЕР_1 , місце розташування: АДРЕСА_1, площа земельної ділянки, гектарів: 5,1701, право власності: ОСОБА_1 (а.с. 15-19).

Згідно листа - повідомлення від 09.02.2018 року, який був направлений директору ТОВ Горизонт , ОСОБА_1 письмово повідомив, що згідно договору купівлі-продажу, між ним та ОСОБА_3 він набув право власності на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського призначення, площею 5,1701 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , що розташована на території Новоєгорівської сільської ради Новоукраїнського району Кіровоградської області. Дана земельна ділянка належала на підставі державного акту громадянину ОСОБА_2 та ОСОБА_3 була успадкована після смерті її відчима ОСОБА_2 .

У зв`язку з вищевикладеним просить внести зміни до договору оренди землі, а саме стосовно особи орендодавця у зв`язку з набуття позивачем права власності на земельну ділянку.

Крім того повідомив відповідача, що в подальшому бажає переглянути умови договору та вирішити питання про сплату заборгованості ТОВ Горизонт за оренду земельних ділянок а саме за 2015, 2016, 2017 роки так як ОСОБА_3 було повідомлено, що на протязі даних років відповідачем орендну плату не сплачено (а.с. 31-32).

21.02.2018 року ОСОБА_1 направив керівнику ТОВ Горизонт повторно лист - претензію про зміну власника та внесення змін до договору оренди земельних ділянок, а також зазначив, що йому стало відомо про те, що земельна ділянка використовується не ТОВ Горизонт , а ФГ Новоєгорівка - Агро (а.с. 33-34).

Згідно відповіді від 23.02.2018 року наданої Новоєгорівською сільською радою ОСОБА_1 про надання відомостей про використання земельної ділянки Новоєгорівська сільська рада повідомляє, що на території сільської ради товариство з обмеженою відповідальністю Горизонт юридично здійснює свою підприємницьку діяльність, але фактично на території офісне приміщення відсутнє та місце перебування його невідоме (а.с. 36).

Згідно відповіді від 23.02.2018 року наданої Новоєгорівською сільською радою ОСОБА_1 про надання відомостей про використання земельної ділянки Новоєгорівська сільська рада повідомляє, що на земельній ділянці № 417 площею 5,17 га в 2017 році вирощувалась кукурудза.

Дана земельна ділянка в 2017 році використовувалась ФГ Новоєгорівка-Агро (а.с. 37).

Відповідно до відомості з Державного реєстру осіб-платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків ОСОБА_1 за період з 1 кварталу 2018 року по 4 квартал 2018 року отримав доходи за 1 квартал 2018 року з таких джерел: ГУНП в Кіровоградській області. Інші доходи відсутні (а.с. 61).

Відповідно до відомості з Державного реєстру осіб-платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків ОСОБА_3 за період з 1 кварталу 2012 року по 3 квартал 2018 року отримала доходи з таких джерел: 1 квартал 2018 року Новоукраїнська районна державна нотаріальна контора 240857,00 - 104 продаж (обмін) нерухомості (а.с. 62).

Мотиви ухваленого апеляційним судом рішення

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача, який заперечив проти доводів апеляційної скарги, перевіривши наведені в скарзі доводи та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню із наступних підстав.

За приписами ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Задовольняючи позов суд першої інстанції виходив з того, що в діях відповідача вбачається систематична несплата орендної плати та, окрім того, за місцем реєстрації відповідача (юридичної особи) нею не здійснюється діяльність.

Такий висновок суду не ґрунтується на законі та не відповідає обставинам справи.

Статтею 12 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до частини 1 статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно частини 2 статті 78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з ст.13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом ст.21 Закону України Про оренду землі орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Таким чином обов`язок з виплати орендної плати покладається на орендаря.

Відповідно до ч. 1 ст.24 Закону України Про оренду землі орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до ч.1 ст.32 Закону України Про оренду землі на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Підставою для припинення права користування земельною ділянкою, в тому числі, є систематична несплата орендної плати (п. д ч. 1 ст.141 ЗК України).

Аналіз указаних норм дає підстави для висновку, що положення закону, які регулюють спірні правовідносини вимагають систематичної, тобто двох і більше разів, несплати орендної плати як підстави для розірвання договору оренди.

Позивач просив розірвати договір оренди земельної ділянки з підстав невиплати відповідачем орендної плати за 2017 рік колишньому власнику земельної ділянки ОСОБА_3 та йому за 2018 рік. Іншою підставою для розірвання договору є передання земельної ділянки в суборенду без згоди орендодавця (власника).

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 зазначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У пункті д частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться .

Разом з тим, несплата ТОВ Горизонт орендної плати за один рік не свідчить про систематичність порушення права орендодавця на вчасне отримання орендної плати, а тому відсутні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Також, позивачем не доведено належними та допустимими доказами факт передачі орендарем земельної ділянки в суборенду іншій особі без згоди на те власника.

Крім того, не можна вважати такою, що ґрунтується на законі та доказах й зазначену у рішенні суду підставу для розірвання договору оренди, як не здійснення відповідачем діяльності за місцем реєстрації.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Загальний висновок суду за результатами розгляду апеляційної скарги

У зв`язку з неправильним застосуванням судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права рішення суду на підставі ст. 376 ЦПК України підлягає скасуванню із ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі.

В порядку розподілу судових витрат, відповідно до положень ст. 141 ЦПК України, з ОСОБА_1 на користь ТОВ Горизонт підлягає стягненню сплачений судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 1152,60 грн.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Горизонт задовольнити.

Рішення Новоукраїнського районного суду Кіровоградської області від 03 травня 2019 року скасувати. Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю Горизонт про розірвання договору оренди земельної ділянки відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Горизонт 1152,60 грн компенсації судового збору.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України, протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 15 серпня 2019 року.

Головуючий суддя А.М. Головань

Судді С.М. Єгорова

С.А. Кіселик