Постанова

від 24.09.2019 по справі 644/651/19

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 вересня 2019 року

м. Харків

Справа № 644/651/19

Провадження № 22-ц/818/4347/19

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого - судді Бровченка І.О.,

суддів: Колтунової А. І., Бурлака І.В.,

за участю секретаря - Прокопчук І.В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Харківська міська рада,

третя особа - товариство з обмеженою відповідальністю Екоресурс ЛТД

розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - Петракова Володимира Анатолійовича на рішення Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від12 червня 2019 року в складі судді Бугера О.В.,

встановив:

У січні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою, в якій просив розірвати договір оренди земля від 30 грудня 2004 року, зареєстрований за № 8268/04 в ХРФ ДП (Центр ДЗК при ДК України по земельних ресурсах , укладений між Харківською міською радою Харківської області та ОСОБА_1 , стягнути з Харківської міської ради на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір в розмірі 768 гривень.

Позовна заява мотивована тим, що 30 грудня 2004 року між ним та відповідачем було укладено договір оренди землі, відповідно до укладеного договору предметом є земельна ділянка несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться у АДРЕСА_1 . Відповідно до п.2 умов договору оренди землі земельна ділянка, яка передається в оренду має загальну площу 0,0897 га, в тому числі під забудовою 0,0624 га, інших угідь 0,0273 га. На земельній ділянці розташована будівля, що до 16 листопада 2018 року належала йому на прав власності. Строк дії договору оренди відповідно до п. 8 Договору, укладено на період реконструкції до 01 січня 2029 року. Відповідно до вимог п. 15 Договору земельна ділянка повинна бути передана в оренду для обслуговування нежитловим приміщень (гараж), але актів прийому-передачі ділянки він дотепер не отримував та не підписував. В період перебування будівлі, що розташована по АДРЕСА_1 у його власності він використовував вказану ділянку виключно під забудовою (гаражем) площею 0,0624 га саме за її призначенням, як гараж для зберігання особистого транспорту. Іншу частину ділянки угідь 0,0273 га позивач не використовував. Не зважаючи на зазначені обставини він добросовісно виконував умови договору та сплачував орендну плату за всю земельну ділянку. На час укладання угоди він мав можливість сплачувати вартість оренди, що була погоджена в договорі. В листопаді 2018 року у зв`язку із наміром використовувати дану земельну ділянку у господарській діяльності він прийняв рішення про відчуження будівлі та передачі її в статутний фонд юридичної особи, для використання в господарській діяльності товариства. Вказаний правочин по відчуженню був зареєстрований нотаріально, проведена державна реєстрація, право власності будівлі - нежитлових приміщень першого поверху №2-№6, №12 в літ. АВ-3 , загальною площею 568,2 кв.м., зареєстровано за ТОВ Екоресурс ЛТД .

Пунктом 36 Договору визначено, що зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін, у разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв`язується в судовому порядку. Пунктом 38 Договору визначено підстави для його розірвання, зокрема за взаємною згодою сторін, та за рішенням суду на вимогу однієї з сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків передбачених договором. Пунктом 40 Договору визначено, що перехід права власності на будівлю та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другою особи, є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди із новим власником будинків та споруд.

25 січня 2019 року він звертався до Харківської міської ради із заявою про припинення договору оренди землі із ним, у зв`язку із переходом права власності, але заява дотепер не розглянута, договір не розірвано, відповіді на заяву він не отримав. Вважав, що спір має бути вирішений судом, а договір оренди землі від 30 грудня 2004 року за № 8268/04, має бути розірваний в судовому порядку.

Посилався на вимоги ст. ст. 80, 91, 115, 321, 328, 317, 202-206 ЦК України щодо правомірності набуття ним права власності, на вимоги ст.120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, ст. 30 Закону України Про оренду , щодо його права відчужувати своє майно, вчинення заходів щодо спонукання відповідача щодо припинення договору оренди землі від 2004 року у зв`язку із здійснення продажу майна. Також зазначав, що в силу ст.32 Закону України Про оренду на вимогу однієї з сторін договір оренди може бути розірваним за рішенням суду у разі невиконання сторонами, обов`язків передбачених ст. ст. 24,25 даного Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах визначених Земельним кодексом України.

Рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 12 червня 2019 року у задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 до Харківської міської ради, третя особа - ТОВ Екоресурс ЛТД , про розірвання договору оренди відмовлено.

26 липня 2019 року засобами поштового зв`язку до Харківського апеляційного суду представником ОСОБА_1 - адвокатом Петраковим В.А. на зазначене судове рішення подано апеляційну скаргу.

В апеляційній скарзі представник відповідача просить рішення суду першої інстанції скасувати та задовольнити позов, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права.

Зазначає, що відповідно до укладеного договору, предметом договору є земельна ділянка несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться в АДРЕСА_1 . На земельній ділянці розташована будівля, що до 16 листопада 2018 року належала позивачу на праві власності. строк дії договору оренди відповідно до п. 8 договору укладено на період реконструкції до 01 січня 2029 року. Проте суд першої інстанції не дослідив, що реконструкції не проводилось та вже не буде проведено, оскільки власник будівлі змінився, його продовження є порушенням умов п. 8 договору, залишаючись стороною договору позивач несе витрати по оплату за землю у вигляді щомісячних платежів, фактично нею не користуючись, що призводить до дисбалансу відносин. Документами підтверджено, що в листопаді 2018 року позивачем було прийнято рішення по відчуженню будівлі, що розташована на земельній ділянці, та її передачі у статутний фонд юридичної особи, для використання її у господарській діяльності товариства. Вказаний правочин був зареєстрований нотаріально та проведена державна реєстрація. Позивач з 15 листопада 2018 року не є власником вказаної будівлі і не використовує земельну ділянку, яка знаходиться під будівлею.

Апелянт посилається на пункти 36, 38, 40 договору, ст. ст. 115, 202, 203, 204, 651, 377 ЦК України, ст. 141 Земельного кодексу України, ст. ст. 31, 32 Закону України Про оренду землі , пункт 10 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17 травня 2011 року № 6 Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин , правову позицію, викладену в постанові Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 922/2159/17, від 20 серпня 2013 року у справі № 15/5005/12936/2011, від 19 червня 2012 року у справі № 36/368-9/63, від 06 червня 2011 року у справі № 11/227 та в постановах Вищого господарського суду України від 05 квітня 2017 року у справі № 904/5476/16 та від 01 березня 2017 року у справі № 910/14070/15.

Вважає, що позивач здійснив відчуження свого майна відповідно до вимог чинного законодавства іншій юридичній особі, право власності було зареєстровано за новим власником, позивач здійснив заходи щодо припинення договору оренди від 2004 року, про те відповідач належним чином відповідь на вказану вимогу не надав, у зв`язку із чим, з метою припинення спірного договору, спір має бути вирішений судом.

Ухвалою Харківського апеляційного суду від 12 серпня 2019 року клопотання представника ОСОБА_1 - адвоката Петракова В.А. про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 12 червня 2019 року задоволено. Поновлено строк на апеляційне оскарження та відкрито провадження у справі.

Ухвалою Харківського апеляційного суду від 03 вересня 2019 року закінчено підготовку апеляційного розгляду цивільної справи та призначено справу до розгляду судом апеляційної інстанції в судовому засіданні в приміщенні Харківського апеляційного суду на 10 год. 50 хв. 24 вересня 2019 року.

Відзиву на апеляційну скаргу до суду не подано.

Згідно з частиною 1 статті 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, відповідно до вимог ч. 1 ст. 367 ЦПК України - в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, судова колегія вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції посилався на правовий висновок, викладений в постанові Верховного Суду від 10 квітня 2018 по справі № 915/672/17, та дійшов висновку, що позов не підлягає задоволенню, оскільки на момент звернення до суду із вимогою про розірвання договору оренди позивач в силу закону по-перше не є його стороною, та по-друге, з моменту набуття права власності на об`єкт нерухомості, що розташований на земельній ділянці виділеній в оренду в 2004 році позивачу, а саме з 16 листопада 2018 року, автоматично відбулась заміна сторони у зобов`язані та у 3-ї особи виникли права та обов`язки за даним договором оренди.

Такі висновки суду першої інстанції відповідають вимогам закону та фактичним обставинам справи.

Судом встановлено та підтверджено наявними в матеріалах справи доказами, що ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 25 червня 2003 року набув право власності на нежитлові приміщення першого поверху № 2-№6, №12, загальною площею 568,2 кв.м. у будівлі літ.АВ-3, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.9).

13 грудня 2004 року між ОСОБА_1 та Харківською міською радою було укладено договір оренди землі. В оренду було передано земельну ділянку загальною площею 0,0897 га, в тому числі під забудовою 0,0624 га та інші угіддя 0,0273 га. На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - виробнича будівля. Визначено нормативну грошову оцінку землі. Строк дії договору до 01 січня 2019 року. (а.с. 10).

Пунктом 36 Договору визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку. Пунктом 37 визначено випадки припинення договору, а також в тому числі у разі інших випадків передбачених законом. Пунктом 40 Договору передбачено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другою особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд. (а.с.10-22).

25 січня 2019 року позивач звернувся до Харківської міської ради із заявою відносно розірвання договору оренди у зв`язку із тим, що з 16 листопада 2018 року він не використовує вказану земельну ділянку, оскільки не є власником розташованої на ній нерухомості, реконструкцію будівлі не проводить. До своєї заяви додав копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (а.с.23).

Із змісту копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, актуального на 21 листопада 2018 року вбачається, що право власності на нежитлові приміщення першого поверху № 2-№6, № 12, загальною площею 568,2 кв.м. у будівлі літ. АВ-3, що знаходяться за адресою АДРЕСА_1 , зареєстровано за 3-ю особою ТОВ Екоресурс ЛТД 16 листопада 2018 року на підставі акту передачі-приймання до Статутного капіталу ТОВ Екоресурс ЛТД (а.с.24).

Відповідно до вимог ст.11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. ст. 317, 321 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до вимог ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Відповідно до вимог ч. ч. 1,2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно вимог п.2 ч.1 ст.611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема зміна умов зобов`язання.

Відповідно до вимог ч.2 ст.120 ЗК України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України Про оренду землі до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов`язанні.

Вищевикладене узгоджується з правовими висновками, викладеними в постановах Верховного Суду від 03 березня 2018 року по справі № 904/6296/17, від 19 червня 2018 року у справі № 922/3655/17, від 05 вересня 2018 року по справі № 904/9027/17, від 07 листопада 2018 року у справі № 910/20774/17, від 29 листопада 2018 року по справі № 915/1416/17, від 06 грудня 2018 року по справі № 902/1592/15, від 27 лютого 2019 року у справі № 913/661/17, від 06 березня 2019 року по справі №914/2687/17, від 04 квітня 2019 року у справі № 910/7197/18.

Частиною 1 статті 31 Закону України Про оренду землі передбачено припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Частина 1 статті 32 Закону України Про оренду землі встановлено припинення договору оренди землі шляхом розірвання у наступних випадках: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору; у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Тобто, статтею 32 Закону України Про оренду землі не передбачено припинення договору оренди землі шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Таким чином, відчуження об`єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, зокрема із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Що узгоджується з правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 915/672/17.

Як свідчать матеріали справи та встановлено вище, відповідно до копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 21 листопада 2018 року право власності на нежитлові приміщення першого поверху № 2-№ 6, № 12, загальною площею 568,2 кв.м. у будівлі літ. АВ-3 , що знаходяться за адресою АДРЕСА_1 , зареєстровано за ТОВ Екоресурс ЛТД , код ЄДРПОУ 38053132.

16 листопада 2018 року на підставі акту передачі-приймання до Статутного капіталу ТОВ Екоресурс ЛТД .

Оскільки право власності на будівлі перейшло до ТОВ Екоресурс ЛТД , то до нього також перейшло право оренди на спірну земельну ділянку, а договір оренди землі від 30 грудня 2004 припинився в частині оренди земельної ділянки попереднім орендарем ОСОБА_1

Особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, а отже договір не підлягає розірванню.

Враховуючи викладене, відчуження об`єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, зокрема, зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

За таких обставин, на момент звернення до суду із позовом про розірвання договору оренди ОСОБА_1 в силу зазначених вимог закону не є його стороною, крім того, з моменту набуття права власності на об`єкт нерухомості, що розташований на земельній ділянці виділеній в оренду в 2004 році позивачу, а саме з 16 листопада 2018 року, автоматично відбулась заміна сторони у зобов`язані та у 3-ї особи - товариства з обмеженою відповідальністю Екоресурс ЛТД виникли права та обов`язки за даним договором оренди, висновок суду першої інстанції про те, що позовні вимоги не підлягають задоволенню є правильним та обґрунтованим.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно вимог ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу та визначено способи захисту цивільних прав та інтересів.

Згідно з ч. ч. 1, 2, 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, суд доходить висновку, що підстави для його зміни чи скасування відсутні.

Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення ( Серявін та інші проти України (Seryavin and Others v. Ukraine) від 10 лютого 2010 року, заява № 4909/04).

Відповідно до статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Апеляційна скарга не містить доводів, які б спростовували висновки суду першої інстанції.

З огляду на викладене, доводи скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування норм матеріального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

За таких обставин суд апеляційної інстанції доходить висновку, що рішення суду відповідає вимогам ст. 263 ЦПК України і доводами скарги не спростовується, судове рішення ухвалене судом першої інстанції з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому відповідно до ст. 375 ЦПК України залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - Петракова Володимира Анатолійовича залишити без задоволення.

Рішення Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 12 червня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 30 вересня 2019 року.

Головуючий - І.О. Бровченко

Судді : А.І. Колтунова

І.В. Бурлака