Рішення

від 16.08.2006 по справі 20-5/098

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД М. СЕВАСТОПОЛЯ

20-5/098

ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

Іменем України

РІШЕННЯ

"16" серпня 2006 р. справа № 20-5/098

За позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю ”Альта” (49000, м. Дніпропетровськ, вул. Володарського, б. 1, к. 4;  99014 м. Севастополь, вул. Правди, 10, к. 404; 99011, м. Севастополь, вул. Новоросійська, б. 51, кв. 5)

До: Товариства з обмеженою відповідальністю “Фортуна Плюс” (99011 м. Севастополь, вул. Маяковського, 7)

Про розірвання договорів оренди  

По зустрічному позову: Товариства з обмеженою відповідальністю “Фортуна Плюс” (99011 м. Севастополь, вул. Маяковського, 7)

До: Товариства з обмеженою відповідальністю ”Альта” (49000, м. Дніпропетровськ, вул. Володарського, б. 1, к. 4;  99014 м. Севастополь, вул. Правди, 10, к. 404; 99011, м. Севастополь, вул. Новоросійська, б. 51, кв. 5)

Відкритого акціонерного товариства “Ремпобудтехника” (99003 м. Севастополь, вул. Комуністична, 10-А)

Про визнання договору недійсним

Суддя Євдокимов І.В.

Представники сторін:

Позивач: Гурін Д.А., довіреність № 20-01/06 від 25.01.2006;

Відповідач: Тарануха А.А., довіреність б/н від 03.04.2006;

                  Махіня В.П., довіреність б/н від 03.04.2006;

                 Шохін А.В., директор, наказ № 2-к від  01.07.2003.

Суть спору:

Позивач, ТОВ ”Альта”, звернувся до господарського суду м. Севастополя з позовом до відповідача, ТОВ “Фортуна Плюс”, про розірвання договорів оренди № 14 від 25.07.1997 укладеного між ВАТ “Ремпобуттехніка” і ТОВ “Фортуна Плюс” в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001, та № 15 від 04.01.1998, укладеного між ВАТ “Ремпобуттехніка” і ТОВ “Фортуна Плюс” в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001.

Справі був наданий № 20-5/085.

В судовому засіданні, яке відбулося 18.04.2006 представник відповідача звернувся до суду з клопотанням про об'єднання справи № 20-5/085 і справи № 20-5/098 на підставі того, що у провадженні господарського суду м. Севастополя знаходиться також справа № 20-5/098 за позовом ТОВ ”Альта” до ТОВ “Фортуна Плюс” про розірвання договорів найму № 14 від 25.07.1997 укладеного між ВАТ “Ремпобуттехніка” і ТОВ “Фортуна Плюс” в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001, та № 15 від 04.01.1998, укладеного між ВАТ “Ремпобуттехніка” і ТОВ “Фортуна Плюс” в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001.

Ухвалою суду від 18.04.2006 справи № 20-5/085 та № 20-5/098 в порядку ст. 58 Господарського процесуального кодексу України об'єднанні в одну справу № 20-5/085.

В ході розгляду справи  відповідач заявив зустрічний позов про визнання договору купівлі-продажу комплексу торгових і виробничо-складських будівель загальної площею 2092,4 кв.м., розташованого за адресою м. Севастополь, вул. Маяковського, 7, вул. Торгова, 2, вул. Торгова, 6  № 60 від 29.12.2003 в частині ім'я покупця недійсним, та скасування державної реєстрації права власності за ТОВ ”Альта” на продане майно за даним договором.

В процесі розгляду справи позивач по первісному позовну змінив підстави позову в частині умов спірних договорів, які стосуються орендної плати.

Позовні вимоги позивача по первісному позову обґрунтовані тим, що при проведенні перевірки стосовно виконання  відповідачем умов договорів майнового найму № 14, № 15 було встановлено порушення умов договорів та вимог діючого законодавства України, яке стосується договорів найму.

Відповідач позовні вимоги не визнав мотивуючі свої заперечення тим, що вимоги позивача не ґрунтуються на діючому законодавстві України.

Позовні вимоги по зустрічному позову мотивовані тим, при укладенні договору купівлі-продажу № 60  від 29.12.2003 укладеного між ВАТ “Ремпобуттехніка” та ТОВ “Альта” були порушені переважні права ТОВ “Фортуна Плюс”, як наймача.

В процесі розгляду справи позивач по зустрічному позову уточнив позовні вимоги  та просить визнати недійним договір купівлі-продажу № 60 від 29.12.2003 укладений між ВАТ “Ремпобуттехніка” та ТОВ “Альта” на підставі того, що продані за даним договором приміщення були продані з результатом ремонтно - будівельних робіт, власником яких на день продажу являлось ТОВ “Фортуна Плюс” з посиланням на ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України. Також позивач просить відмінити державну реєстрацію права власності за ТОВ “Альта” за даним договором.

Відповідачі по зустрічному позову –ТОВ “Альта” та ВАТ “Ремпобуттехніка”  зустрічні позовні вимоги не визнали, мотивуючі свої заперечення тим, що спірний договір був укладений з  дотриманням діючого законодавства України.

 Представникам сторін роз'яснені їх процесуальні права і обов'язки, передбачені ст. ст. 20, 22 Господарського процесуального кодексу України.

Строк розгляду справи продовжувався в порядку ст. 69 Господарського процесуального кодексу України за згодою представників сторін.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані докази, вислухавши представників сторін, суд, -

в с т а н о в и в:

25.07.1997 між ВАТ “Ремпобуттехніка” і ТОВ “Фортуна Плюс” був укладений договір майнового найму № 14 виробничих приміщень загальною площею 1033,4 кв.м., розташований за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського, 7, строком з 01.08.1997  до 01.08.2022.

27.06.2001 між ВАТ “Ремпобуттехніка” і ТОВ “Фортуна Плюс” була укладена додаткова угода № 1 до договору № 14 від 25.07.1997, яка набрала законну силу з 01.07.2001.

04.01.1998 між ВАТ “Ремпобуттехніка” і ТОВ “Фортуна Плюс” був укладений договір майнового найму № 15 виробничих приміщень загальної площею 192,2 кв.м., розташованих за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського, 7 строком дії до 04.01.2044.

27.06.2001 між ВАТ “Ремпобуттехніка” і ТОВ “Фортуна Плюс” була укладена додаткова угода № 1 до договору № 15 від 04.01.1998, яка набрала законну силу 01.07.2001.

Суд вважає позовні вимоги ТОВ “Альта” такими, що підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до п. 5.1 зазначених договорів № 14 та № 15 з урахуванням додаткових угод орендар зобов'язався використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та на умовах даних договорів.

Згідно з п. 5.3 договорів № 14, № 15 з урахуванням додаткових угод орендар зобов'язався підтримувати майно в справному стані, забезпечуючи його збереження, запобігаючи псуванню або пошкодженню.

Відповідно до п. 7.1 договорів  № 14, та № 15 з урахуванням додаткових угод поліпшення орендованого майна здійснюється орендарем тільки з дозволу орендодавця.

Згідно з п.7.2  договорів  № 14 та № 15 з урахуванням додаткових угод орендар здійснює капітальний ремонт майна тільки за згодою орендодавця та за власний рахунок. При проведенні ремонту чи переобладнання приміщень для своїх потреб орендар несе матеріальну та іншу передбачену діючим законодавством України відповідальність за якість робіт та усі пошкодження, які виникли у зв'язку із ремонтом або переобладнанням, а також відшкодує орендодавцю збитки, здійснені в результаті неякісного ремонту чи пошкоджень в повному об'ємі.

Відповідно до розділу 6 договорів  № 14, № 15 з урахуванням додаткових угод орендар не має права передавати свої права/обов'язки за договором третім особам, а також здавати приміщення у суборенду повністю або частково без попередньої згоди орендодавця.

Згідно з п. 7.7 договорів  № 14, № 15 з урахуванням додаткових угод за ініціативою однієї із сторін даний договір може бути розірваний або розірваний за рішенням суду у випадках, передбачений діючим законодавством України  чи/або даним договором.

Відповідно до п.7.6  договорів  № 14, № 15 з урахуванням додаткових угод зміни, доповнення чи розірвання договору допускається  за взаємною згодою сторін. Зміни та доповнення, яки пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх надання до розгляду іншої сторони.

Згідно з п. 7.5 договорів  № 14, № 15 з урахуванням додаткових угод невиконання чи неналежне виконання орендарем умов договорів є підставою для дострокового розірвання договору за вимогою орендодавця.

29.12.2003 між ВАТ “Ремпобуттехніка” та ТОВ “Альта” був укладений договір купівлі-продажу комплексу торгових і виробничо-складських будівель загальної площею 2092,4 кв.м., розташованого за адресою м. Севастополь, вул. Маяковського, 7, вул. Торгова, 2, вул. Торгова, 6. Склад майна придбаного ТОВ “Альта” у власність за даним договором, відповідно до даних ДКП БТИ та ДРОНМ м. Севастополя вказаний у додатковій угоді № 1 від 30.12.2003 до договору № 60.

Право власності на зазначений оберт нерухомості виникло у ТОВ “Альта” 29.12.2003. Реєстрація права власності  на зазначений об'єкт здійснена  ДКП БТИ та ДРОНМ м. Севастополя 10.03.2004 за реєстровим № 314.

Відповідно до ст. 770 Цивільного кодексу  України у разі зміни власника речі, переданої у найом, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

По результатам звіту про оцінку майна комплексу торгових і виробничо-складських будівель загальної площею 2092,4 кв.м., розташованого за адресою м. Севастополь, вул. Маяковського, 7, вул. Торгова, 2, вул. Торгова, 6, встановлено, що оренда плата, яка сплачується відповідачем за користування орендованими приміщеннями у 14-35 менше реальних ринкових цін на оренду таких об'єктів оренди.

Відповідно до п. 7.6  договорів  № 14, № 15 з урахуванням додаткових угод позивач 21.02.2006 звернувся до відповідача з пропозицією відносно внесення змін до умов договорів оренди в частині орендної плати.

По твердженню позивача істотною зміною зобов'язань в даному випадку для пропозиції відносно змін умов оплати за користування орендованим майном є збільшення орендної плати на об'єкти нерухомості в м. Севастополі.

Згідно з ч. 1  ст. 652 Цивільного кодексу України  у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Відповідно до цих вимог законодавства позивач 21.02.2006 направив на адресу відповідача листи з пропозицією внести зміни до умов договорів оренди № 14, № 15.

22.02.2006 зазначені листи були отримані повноважним представником відповідача, але до наступного часу відповідь позивачем отримана не була.

Згідно з ч. 2 ст.  652 Цивільного кодексу України  якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.  Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.  Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.  У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Таким чином позивачем дотримані усі вимоги діючого законодавства України, які стосуються внесення істотних змін до умов договорів.

Згідно з ч. 3 ст. 285 Господарського кодексу України орендар зобов'язаний зберегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 773 Цивільного кодексу України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найом, лише за згодою наймодавця.

Згідно з ч. 1 ст. 774 Цивільного кодексу України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайом) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

При проведенні позивачем виконання відповідачем умов спірних договорів було встановлено порушення відповідачем порушення зобов'язань, передбачених ч.ч. 1, 3 ст. 773, ч. 1 ст. 774, ч. 1 ст. 778 Цивільного кодексу України п.п. 5.1, 5.3, 7.1, 7.2 та розділу 6 спірних договорів, а саме:

27.02.2006 за вих. № 30 відповідачем відмовлено орендодавцю в наданні позивачеві переліку осіб, які використовують передані відповідачеві приміщення, а також в наданні документів, які свідчать про правові підстави розташування даних осіб у орендованих приміщеннях.

Відповідно до інвентаризаційної справи комплексу торгових та виробничо-складських будівель, розташованих за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського, 7, вул. Торгова,2, вул. Торгова,6, відповідачем без згоди орендодавця та органу архітектурно-будівельного контролю здійснена самовільна реконструкція орендованого приміщення, утворююча у тому числі і загрозу його пошкодження в результаті порушення несучих елементів конструкцій.

Згідно  зі ст. 783  Цивильного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі.

Відповідно до ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

24.03.2006 відповідно до вимог діючого законодавства України, п. 7.5 договорів оренди № 14, № 15 позивач направив на адресу лист з повідомленням про розірвання спірних договорів, яке було отримано відповідачем 27.03.2006, проте до наступного часу відповіді на цей лист позивач не отримав.

Враховуючі викладене, позовні вимоги позивача по первісному позову підлягають задоволенню повністю.

Зустрічні позовні вимоги ТОВ “Фортуна Плюс” про визнання недійсним договору купівлі-продажу № 60 від 29.12.2003 укладеного між ВАТ “Ремпобуттехніка” та ТОВ “Альта”, а також про відміну державної реєстрації права власності за ТОВ “Альта” за даним договором, суд вважає безпідставними і такими, що не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

29.12.2003 між ВАТ “Ремпобуттехніка” та ТОВ “Альта” був укладений договір купівлі-продажу комплексу торгових та виробничо-складських будівель загальної площею 2094,4 кв.м., розташованого за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського, 7, вул. Торгова,2, вул. Торгова, 6.

Склад майна, придбаного ТОВ “Альта” у власність за даним договором, відповідно до даних ДКП БТІ та ДРОНМ м. Севастополя  зазначений в додаткової угоді № 1 від 30.12.2003 до договору № 60.

Відповідно до п. 3.1 договору № 60 від 29.12.2003 право власності на майно переходить від продавця до покупця з моменту підписання сторонами акту прийому –передачі майна.

Акт прийому-передачі майна підписаний сторонами по договору 29.12.2003.

Строки та порядок розрахунків за придбане майно визначений пунктами 2.2 –2.3 договору № 60 від 29.12.2003.  

Відповідно до даних пунктів договору ТОВ “Альта” перерахував на розрахунковий рахунок ВАТ “Ремпобуттехніка” 1545543,60 грн., що підтверджується платіжними дорученнями № 5 від 29.12.2003, № 7 від 29.12.2003, № 8 від 29.12.2003, № 9 від 30.12.2003.

Реєстрація права власності на майно здійснена ДКП БТІ та ДРОНМ м. Севастополя 10.03.2004 за № 314.

Відповідно до ст. 153 Цивільного кодексу УРСР договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах.

Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Як вбачається із матеріалів справи сторони, при укладенні договору купівлі-продажу № 60 від 29.12.2003 досягли усіх істотних умов, передбачених діючим законодавством України.

Крім того, відповідачі по зустрічному позову вважають безпідставними посилання позивача на ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України, на підставі того, що відповідно до п. 4 Прикінцевих та перехідних  положень Цивільного кодексу України (від 16.01.2003) Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності, тобто з 01.01.2004.

Положеннями пункту 9 Прикінцевих та перехідних  положень Цивільного кодексу України (від 16.01.2003) визначено, що до договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Враховуючі викладене, суд дійшов до висновку про те, що договір купівлі-продажу № 60 від 29.12.2003 відповідає усім вимогам діючого законодавства України, підстав для визнання його недійсним відповідно до вимог ст. 48 Цивільного кодексу УРСР, ч. 3, ст. 215, ст. 217 Цивільного кодексу України немає.

Таким чином, зустрічні позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України суд покладає на відповідача витрати по сплаті державного мита в сумі 85,00 грн. і витрати по інформаційно-технічному забезпеченню судового процесу в сумі 118,00 грн.

На підставі викладеного, та керуючись статтями 49, 69, 82–85, 115, 116, Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

1.          Первісний позов задовольнити повністю.

2.          Розірвати договір оренди майнового найму № 14 від 25.07.1997 виробничих приміщень загальною площею 1033,4 кв.м., розташованих за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського, 7, укладений між ВАТ “Ремпобуттехніка” і ТОВ “Фортуна Плюс” в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001.

3.          Розірвати договір оренди майнового найму № 15 від 04.01.1998 виробничих приміщень загальної площею 192,2 кв.м., розташованих за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського, 7, в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001.

4.          Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Фортуна Плюс” (99011 м. Севастополь, вул. Маяковського, 7,   код  ЄДРПОУ  20707552,  п/р 2600615000460 в СФ АКБ “Правекс-Банк”, МФО 324979) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю ”Альта” (49000, м. Дніпропетровськ, вул. Володарського, б. 1, к. 4, код ЄДРПОУ 32747896, відомостей про наявність поточних рахунків в установах банків немає) витрати по сплаті державного мита в сумі 85,00 грн., а також  витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 118,00 грн.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

5.          В задоволенні зустрічного позову “Фортуна Плюс” відмовити повністю.

Суддя                                                                                                  І.В. Євдокимов

Рішення оформлено

згідно з вимогами

ст. 84 ГПК України

та підписано

21.08.2006

Розсилка:

1.          ТОВ  ”Альта” (49000, м. Дніпропетровськ, вул. Володарського, б. 1, к. 4)

2.          ТОВ  ”Альта” (99014 м. Севастополь, вул. Правди, 10, к. 404)

3.          ТОВ  ”Альта” (99011, м. Севастополь, вул. Новоросійська, б. 51, кв. 5)

4.          ТОВ “Фортуна Плюс” (99011 м. Севастополь, вул. Маяковського, 7)

5.          ВАТ “Рембыттехника” (99003 м. Севастополь, вул. Комуністична, 10-А).

6.          Справа

7.          наряд