Рішення

від 11.12.2019 по справі 916/2372/19

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"11" грудня 2019 р.м. Одеса Справа № 916/2372/19

Господарський суд Одеської області у складі судді Бездолі Ю.С.

при секретарі судового засідання: Фатєєвій Г.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження позовні вимоги Одеської міської ради (65004, м. Одеса, площа Думська, буд. 1, код ЄДРПОУ 26597691)

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Ра-Груп" (65082, м. Одеса, вул. Гоголя, буд. 7, кв. 1, код ЄДРПОУ 41763740)

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, буд. 1, код ЄДРПОУ 26302595)

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Публічного акціонерного товариства "Банк Восток" (49051, м. Дніпро, вул. Курсантська, буд. 24, код ЄДРПОУ 26237202);

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача : Товариства з обмеженою відповідальністю "Берег-Груп" (65026, м. Одеса, вул. Гоголя, буд 7, код ЄДРПОУ 32256079)

про стягнення 196746,19 грн., -

за участю представників :

від позивача: Бойко Г.М., довіреність №125/вих-мр від 21.08.2019

від відповідача: не з`явився

від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради: Коваль І.В., довіреність №0116/16 від 10.09.2019

від Публічного акціонерного товариства "Банк Восток": не з`явився

від Товариства з обмеженою відповідальністю "Берег-Груп": не з`явився

Суть спору: Одеська міська рада звернулась до господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ра-Груп" про стягнення 196746,19 грн. за договором оренди землі від 23.04.2009, з яких: 172808,41 грн. основного боргу, 4401,68 грн. інфляційних втрат, 1587,81 грн. 3% річних та 17948,29 грн. пені.

Позовні вимоги заявлені в порядку ст. 120 Земельного кодексу України, виходячи з правової позиції Верховного Суду, викладеної в постановах від 07.11.2018 у справі №910/20744/17, від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, яка полягає у необхідності врахування, що з моменту відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене в порядку та на умовах, які діяли для попереднього орендаря. За таких обставин Одеська міська рада звернулась до суду з вимогами до нового власника нерухомості - ТОВ "Ра-Груп" в межах та на підставі договору оренди землі, укладеного між Одеською міською радою та попереднім власником об`єкта нерухомого майна - орендарем за договором оренди землі від 23.04.2009 - ТОВ "Берег-груп".

Ухвалою господарського суду Одеської області від 20.08.2019 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі; визначено здійснювати розгляд справи у порядку загального позовного провадження; залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Департамент комунальної власності Одеської міської ради; залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Публічне акціонерне товариство "Банк Восток"; підготовче засідання призначено на 18.09.2019 о 17:00.

13.09.2019 за вх.№18603/19 до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву та додаткові документи, які залучено судом до матеріалів справи. У поданому відзиві відповідач просить суд відмовити в задоволенні позовних вимог з огляду на наступне:

- для сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, буд. 15, відповідач повинен набути статусу орендаря; для набуття статусу орендаря в силу прямої норми спеціального закону необхідно набути право оренди на підставі договору та у спеціальному порядку, передбаченому чинним законодавством; право оренди земельною ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону;

- до переоформлення прав відповідача на земельну ділянку в порядку, передбаченому чинним законодавством України, зобов`язання по сплаті саме орендної плати залишається саме за ТОВ Берег-Груп в силу положень договору оренди землі;

- у відповідача відсутня можливість здійснити власноруч державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку без відповідних дій позивача та ТОВ Берег-Груп ;

- відповідачем сплачено за користування земельною ділянкою земельний податок в розмірі 41026,56 грн., сума яких позивачем при складання позовної заяви та підрахунку заборгованості не врахована.

17.09.2019 за вх.№18822/19 до суду від третьої особи - ДКВ ОМР надійшли письмові пояснення та додаткові документи, які залучено судом до матеріалів справи. У поданих поясненнях третя особа підтримує позовні вимоги позивача у повному обсязі та вказує, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості, розташований на орендованій земельній ділянці до нового власника, на нього покладаються всі права та обов`язки за договором оренди від попереднього землекористувача. Третя особа вважає, що в такому випадку автоматично відбувається заміна сторони в зобов`язанні, а необхідність розірвання договору із попереднім користувачем та укладання із новим відпадає. Отже, на думку третьої особи, ТОВ Ра-Груп набувши право власності на нежитлові будівлі офісного центру 22.08.2018 автоматично став орендарем земельної ділянки й набув прав і обов`язків орендаря зазначеної земельної ділянки, передбачених договором оренди землі від 23.04.2009.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 18.09.2019 клопотання відповідача задоволено; залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Берег-Груп"; зобов`язано позивача - Одеську міську раду надати до суду в строк до 30.09.2019 перелік орендарів (або витяг з нього) щодо орендаря земельної ділянки кадастровий номер №5110137500:002:0007, починаючи з 22.08.2019; підготовче засідання у справі №916/2372/19 відкладено на 30.09.2019 о 12:45.

23.09.2019 за вх.№19290/19 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив та додаткові документи, які залучено судом до матеріалів справи. У поданій відповіді на відзив позивач зазначає, що у зв`язку з вибуттям з договору оренди попереднього орендаря (землекористувача) договір оренди земельної ділянки, загальною площею 0,0862 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15, залишився незмінним в силу прямої законодавчої вказівки, а тому з 22.08.2018 до ТОВ Ра-Груп перейшло право користування вищезазначеною земельною ділянкою в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього орендаря. Отже, на думку позивача, у відповідача виник обов`язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Як зазначає позивач, новий власник нерухомого майна невизначений час здійснює безоплатне фактичне користування земельною ділянкою. Позивач вважає, що відповідач не є власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку. Позивачем вказано, що договір оренди землі від 10.11.2009 не припинено, а фактично відбувається автоматична заміна сторони у договорі, єдиною можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата.

30.09.2019 за вх.№19930/19 до суду від позивача надійшла заява та додаткові документи, які залучено судом до матеріалів справи.

У підготовчому засіданні 30.09.2019 судом у протокольній формі винесено ухвалу в порядку ст. 183 ГПК України про відкладення підготовчого засідання на 18.10.2019 о 15:10. У підготовчому засіданні 18.10.2019 судом у протокольній формі винесено ухвалу в порядку ст.ст. 177, 183 ГПК України про продовження підготовчого засідання на 30 днів та відкладення підготовчого засідання на 18.11.2019 о 14:00. У зв`язку з перебуванням судді Бездолі Ю.С. у відрядженні з 18.11.2019 до 21.11.2019 підготовче засідання перенесено на 11.11.2019 о 11:30. Ухвалою суду від 11.11.2019 закрито підготовче провадження у справі №916/2372/19; призначено справу №916/2372/19 до розгляду по суті в засіданнях суду: перше засідання з розгляду справи по суті - 12.11.2019 о 15:40; друге засідання з розгляду справи по суті - 04.12.2019 о 12:30. У судовому засіданні 04.12.2019 судом в протокольній формі оголошено перерву до 10.12.2019 о 12:00. У судовому засіданні 10.12.2019 судом в протокольній формі оголошено перерву до 11.12.2019 о 12:00.

У судових засіданнях 10.12.2019 та 11.12.2019 представник позивача підтримав позовні вимоги в повному обсязі та просив їх задовольнити.

Представник відповідача у судовому засіданні 10.12.2019 заперечив проти задоволення позовних вимог в повному обсязі, просив суд відмовити у задоволенні позову.

Представник третьої особи - ДКВ ОМР у судових засіданнях 10.12.2019 та 11.12.2019 підтримав позовні вимоги ОМР в повному обсязі.

У підготовчі та судові засідання третя особа (Товариство з обмеженою відповідальністю "Берег-Груп") не з`явилась, письмової правової позиції у справі не надала. Судом були вжиті всі можливі заходи належного повідомлення третьої особи про розгляд судом господарської справи, час та місце судових засідань, про що свідчать відповідні поштові повідомлення. Суд виходить з того, що учасники справи в господарському процесі мають вчиняти належні дії щодо ефективного використання своїх процесуальних прав та виконання обов`язків, а господарський суд, повідомляючи учасників справи шляхом надсилання поштових повідомлень за офіційними, відомими суду, адресами зі свого боку забезпечує їм належні процесуальні гарантії на участь у розгляді справи.

Третя особа (Публічне акціонерне товариство "Банк Восток") письмової правової позиції у справі не надала, представник був присутній у судовому засіданні 04.12.2019, підтримав позицію відповідача у справі.

Відповідно до ст. 240 ГПК України в судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін та третьої особи, господарський суд встановив:

23.04.2009 між Одеською міською радою (орендодавець, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю Берег-Груп (орендар, третя особа у справі) укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець на підставі Закону України „Про оренду землі" та рішення Одеської міської ради №2267-V від 22.01.2009 передає, а орендар приймає у строкове, платне користування земельну ділянку площею 0,0862 га, для експлуатації та обслуговування будівлі офісного центру, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15, згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору.

Згідно з п.2.1 договору в оренду передається земельна ділянка площею 862 кв.м., у тому числі по угіддях: під капітальною забудовою - 271,57 кв.м.; під проїздами, проходами, площадками - 468,59 кв.м.; під зеленими насадженнями - 121,97 кв.м.

За п.2.2 договору на земельній ділянці розташована нежитлова будівля офісного центру, яка належить Товариству з обмеженою відповідальністю Берег-Груп на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дєордієвою І.В., право власності на яку зареєстровано КП ОМБТІ та РОН 12.02.2007, номер запису 3994 в книзі 58-неж-170. Інформація про технічний стан вищевказаного об`єкту нерухомості відсутня. Інженерне забезпечення - від існуючих міських мереж.

Відповідно до п.2.3 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 2066933,06 грн, з урахуванням індексації за 2007 та 2008 роки, згідно довідки-витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки міста Одеси №46-03/П від 29.08.2007 року, складеної Управлінням земельних ресурсів у місті Одеса Головного управління земельних ресурсів у Одеській області Державного агентства земельних ресурсів України.

Згідно з п.п. 3.1, 3.2 договору останній укладено терміном на 49 років, для експлуатації та обслуговування будівлі офісного центру. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

У відповідності до п.п. 4.1, 4.3 договору орендна плата за земельну ділянку площею 862 кв.м., розрахована у розмірі 6% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 124015,98 грн. на рік. Орендна плата сплачується орендарем у грошовій безготівковій формі. Орендна плата, вноситься за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, слідуючи за останнім календарним днем звітного місяця на Банк ГУДКУ в Одеській області, МФО 828011, код ЄДРПОУ 23862106, на рахунок одержувача - УДК у м. Одеса, місцевий бюджет Приморського району №33210812700008, код бюджетної класифікації 13050200. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 №783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель".

За п.9.4.6 договору орендар зобов`язаний повідомити в тижневий термін орендодавця про відчудження будинків і споруд (або їх частин), розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди. До переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою, зазначеною в п.1 договору, або її частиною (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини) орендна плата за земельну ділянку сплачується орендарем за всю ділянку у повному обсязі.

Відповідно до п.12.1 договору зміна умов договору здійснюється за взаємною згодою сторін, яка підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Згідно з п.п. 14.1, 14.13 договору останній набирає чинності після нотаріального посвідчення та його державної реєстрації. Невід`ємними частинами договору є: план земельної ділянки, яка передається в оренду; акт визначення меж земельної ділянки в натурі; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутах; акт приймання-передачі об`єкта оренди.

Актом від 10.04.2008 визначені межі земельної ділянки.

Відповідно до акту прийома-передачі земельної ділянки, складеного та підписаного уповноваженими представниками орендодавця та орендаря, підписи яких скріплено печатками, орендодавець передав, а орендар прийняв на виконання рішення Одеської міської ради №2267-V від 22.01.2008 та на підставі акту визначення меж земельної ділянки в натурі, земельну ділянку площею 0,0862 га за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15 в оренду терміном на 49 років для експлуатації та обслуговування будівлі офісного центру.

22.08.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Берег-Груп" (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ра-Груп" (покупець) укладено договір купівлі-продажу, відповідно до якого продавець передав майно у власність покупцеві, а покупець сплатив ціну продажу та прийняв у власність майно (об`єкт продажу), а саме: нежитлову будівлю офісного центру, розташовану за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Жуковського, буд. 15, що складається з нежитлової будівлі офісного центру літ Б загальною площею 1174,5 кв.м. Об`єкт продажу розташовано на земельній ділянці площею 0,0862 га, кадастровий номер 5110137500:27:002:0007, цільове призначення - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться у користуванні продавця на підставі договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріальним) округу Чужовською Н.Ю. 23.04.2009, зареєстрованого в реєстрі за №1443, договір зареєстрований у Одеському міському відділі ОРФ ДП Центр ДЗК , про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 10.11.2009 №040950500073.

Згідно з п.4.1 договору відповідно до ч.4 ст. 334 ЦК України право власності на нерухоме майно виникає у покупця з дня державної реєстрації права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №168293409 від 28.05.2019 право власності на нежитлову будівлю офісного центру літ. Б загальною площею 1174,5 кв.м. за адресою: Одеська обл., вул. Жуковського, буд . 15 (нерухоме майно) з 22.08.2018 зареєстровано за ТОВ "Ра-Груп" на підставі договору купівлі-продажу від 22.08.2018.

28.02.2019 ДКВ ОМР на адресу ТОВ "Ра-Груп" направлено претензію про сплату боргу по орендній платі у сумі 110517,01 грн.

05.03.2019 Управлінням земельних ресурсів Департаменту комунальної власності Одеської міської ради здійснено огляд земельної ділянки площею 862 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15, яку рішенням Одеської міської ради від 22.01.2008 №2267-У надано в оренду ТОВ Берег-Груп для експлуатації та обслуговування будівлі офісного центру, терміном на 49 років. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, власником нежитлової будівлі офісного центру, яка знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 15, є ТОВ PA-Груп , код ЄДРПОУ 41763740, країна реєстрації - Україна. За результатами візуального обстеження встановлено, що за вказаною адресою на внутрішній дворовій території розташована багатоповерхова будівля офісного центру.

Згідно з п.1.1 Положення про департамент комунальної власності Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.02.2013 №2752-УІ, департамент є виконавчим органом Одеської міської ради відповідно до Закону України Про місцеве самоврядування в Україні .

Позивач звернувся до суду з вимогою про стягнення з відповідача як власника об`єкта нерухомого майна орендної плати за договором оренди землі від 23.04.2009, а також нарахованих на орендну плату - 4401,68 грн. інфляційних втрат, 1587,81 грн. 3% річних та 17948,29 грн. пені.

Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 2 Закону України „Про судоустрій і статус суддів" суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.

Правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах (рішення Конституційного Суду України від 30.01.2003).

В Україні основоположним принципом судочинства згідно Конституції України та Закону України "Про судоустрій і статус суддів" є принцип верховенства права.

Як вказано у рішенні Конституційного Суду України від 02.11.2004 року №15-рп/2004 верховенство права - це панування права в суспільстві. Одним з проявів верховенства права є те, що право не обмежується лише законодавством як однією з його форм, а включає й інші соціальні регулятори, зокрема норми моралі, традиції, звичаї тощо, які легітимовані суспільством і зумовлені історично досягнутим культурним рівнем суспільства. Всі ці елементи права об`єднуються якістю, що відповідає ідеології справедливості, ідеї права, яка значною мірою дістала відображення в Конституції України.

Розпорядження своїм правом на захист є диспозитивною нормою цивільного законодавства, яке полягає у наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.

Суд зазначає, що під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення, тоді як підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Предметом позову у даній справі є вимога позивача про стягнення з відповідача боргу за договором оренди землі від 23.04.2009, а також нарахованих на цей борг інфляційних втрат, 3% річних та пені, при цьому позовні вимоги заявлені в порядку ст. 120 Земельного кодексу України в межах та на підставі договору оренди землі, укладеного між Одеською міською радою та попереднім власником об`єкта нерухомого майна - орендарем за договором оренди землі від 23.04.2009 - ТОВ "Берег-груп", виходячи з правової позиції Верховного Суду, викладеної в постановах від 07.11.2018 у справі №910/20744/17, від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, яка полягає у необхідності врахування, що з моменту відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене в порядку та на умовах, які діяли для попереднього орендаря.

Статтею 206 ЗК України встановлено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Частинами 1-3 ст. 21 Закону України „Про оренду землі" встановлено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються, зокрема, статтею 120 ЗК України і статтею 377 ЦК України.

Відповідно до вимог ст. 120 ЗК України (в редакції, яка діяла станом на момент переходу речових прав на об`єкт нерухомого майна, який розташований на земельній ділянці) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача .

Аналогічні приписи містила і стаття 377 ЦК України у аналогічній редакції.

У відповідності до положень ч.3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка діяла станом на момент переходу речових прав на об`єкт нерухомого майна, який розташований на земельній ділянці) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. Таким чином, законодавство, чинне на момент відчуження відповідачу нерухомого майна, містило положення про автоматичний перехід до нового власника нерухомості права користування земельною ділянкою під цим майном на умовах, що діяли для попереднього орендаря.

Аналогічна правова позиція щодо того, що після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, а отже визначений у договорі оренди землі орендар після відчуження об`єкту нерухомості не повинний сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої він вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості - міститься у постанові Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, яку місцевий господарський суд, розглядаючи дану справу по суті, враховує в частині правового регулювання аналогічних відносин.

Доводи відповідача про необхідність формального тлумачення приписів Земельного кодексу України та Цивільного кодексу України в контексті даного спору щодо того, що належним врегулюванням спірних орендних відносин є стягнення заявлених Одеською міською радою сум з особи, яка визначена орендарем у договорі оренди землі від 23.04.2009, має змістом парадоксальну ситуацію, коли особа, яка вже не є власником нерухомості, а отже не є фактичним землекористувачем внаслідок втрати правового зв`язку з розташованим на ній майном, була б змушена нести безпідставні фінансові втрати, сплачуючи за землю, якою вона не користується і не може користуватися. Натомість новий власник нерухомого майна протягом невизначеного часу на його думку не має нести обов`язки сплачувати за землю на умовах укладеного договору землі в розмірі належного платежу - 6% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки.

Як вбачається з матеріалів справи, 22.08.2018 ТОВ "Ра-Груп" набуло у власність нерухоме майно, розташоване на орендованій за договором оренди землі від 23.04.2009 земельній ділянці, з огляду на що до нього в силу вимог ст. 120 ЗК України перейшло право користування (оренди) відповідною земельною ділянкою в межах та на умовах, які були у попереднього власника об`єкта нерухомого майна - орендаря за договором оренди землі від 23.04.2009 - ТОВ "Берег-груп".

Як встановлено судом, після придбання 22.08.2018 об`єкту нерухомого майна, відповідач у справі - новий власник об`єкту нерухомого майна, що розташований на спірній орендованій земельній ділянці, - ТОВ "Ра-Груп" не звертався до власника землі та орендодавця - Одеської міської ради ані із заявою про розробку технічної документації, ані за оформленням орендних відносин іншим чином, з огляду на що посилання відповідача у судовому засіданні на площу земельної ділянки за договором оренди землі від 23.04.2009, яку відповідач нібито мав намір змінити/зменшити, є недоведеними та безпідставними.

При здійсненні оцінки наданого Одеською міською радою розрахунку розміру стягуваної орендної плати, господарський суд виходить з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, спірна сума орендної плати обрахована позивачем на підставі п.4.1 договору оренди від 23.04.2009, згідно з яким орендна плата складає 124015,98 грн. на рік, а також з урахуванням того, що згідно з п.4.3 договору та положеннями ст. 289 Податкового кодексу України, нормативна грошова оцінка землі підлягає щорічній індексації на індекс інфляції, що публікується Державним земельним агенством України.

Таким чином, позивачем заявлено до стягнення за період з серпня 2018 року (з моменту набуття відповідачем права власності на об`єкт нерухомого майна, який розтрашований на земельній ділянці комунальної власності, орендованій на підставі договору оренди землі від 23.04.2009 року) по квітень 2019 року 175808,41 грн. боргу з орендної плати.

Натомість з наявних матеріалів справи вбачається, що протягом заявленого періоду ТОВ Ра-Груп сплачувався земельний податок, а саме: виходячи з наявних виписок ПАТ Банк Восток відповідачем сплачено земельний податок за серпень, вересень, жовтень 2018 року у сумі 10246,56 грн., за листопад 2018 року - 3420 грн., за грудень 2018 року - 3420 грн., за січень 2019 року - 3420 грн., за лютий 2019 року - 3420 грн., за березень 2019 року - 3420 грн., за квітень 2019 року - 3420 грн., за травень 2019 року - 3420 грн., за червень 2019 року - 3420 грн., за липень 2019 року - 3420 грн.

Так, за заявлений у позовній заяві період - з серпня 2018 року по квітень 2019 року - відповідачем сплачено 34186,56 грн. земельного податку.

Відповідно до п/п. 14.1.147 п.14.1 ст. 14 Податкового кодексу України плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно з п/п. 14.1.72, 14.1.136 п.14.1 ст. 14 Податкового кодексу України земельний податок - обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Отже, як вбачається з вищевикладеного, чинним законодавством розмежовано поняття "земельний податок" і "орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності".

Приймаючи до уваги правову позицію Верховного Суду, викладену, зокрема, у постанові від 08.07.2019 у справі №922/530/18, яка полягає в необхідності недопущення подвійного стягнення з особи, яка фактично користується землею комунальної власності, одночасно обох визначених законодавством платежів за землю. Так, Верховний Суд вказав на необхідність в конкретних обставинах справи з`ясовувати розмір сплачених в якості земельного податку сум за землю з метою врахування цих платежів при стягненні з особи (відповідача у справі) платежів, які дорівнюють орендній платі за цю саму землю. Застосовуючи визначену правову позицію Верховного Суду, з метою недопущення подвійного стягнення з відповідача сум за користування землею, заявлені до стягнення позовні вимоги на суму 172808,41 грн. орендної плати підлягають зменшенню на суму фактично сплаченого за заявлений період 34186,56 грн. земельного податку, що з одного боку відповідає необхідності дотримання засад використання землі в Україні на умовах платності такого використання, з іншого боку - необхідності забезпечення справедливого балансу інтересів учасників господарської справи, зокрема, гарантованого відповідачу ст.1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод права на мирне володіння майном, яке включає і відсутність, зокрема, такого подвійного стягнення. Таким чином, судом визнаються правомірними та підставними позовні вимоги в частині орендної плати на суму 138621,85 грн. (172808,41 грн. - 34186,56 грн.).

Іншого сторонами не доведено.

У відповідності до ч.1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з вимогами ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005).

У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.

Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.

Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

У рішенні Європейського суду з прав людини "Серявін та інші проти України" (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, №303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії" (Suominen v. Finland), №37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії" (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).

Самий лише факт обліку в реєстрі (переліку) орендарів Одеської міської ради орендаря ТОВ "Берег-груп", а не орендаря ТОВ "Ра-груп" не свідчить про відсутність правових підстав для задоволення заявлених позовних вимог в частині стягнення розміру платежів по орендній платі ( 6% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки ), з урахуванням вимог ст. 120 ЗК України та обставин переходу до ТОВ "Ра-груп" права оренди земельної ділянки, на якій знаходиться належний відповідачу об`єкт нерухомого майна, на умовах, що діяли для попереднього орендаря, що відповідає правовій позиції Верховного Суду, викладеній у постанові Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №910/20774/17.

Щодо заявлених до стягнення пені, 3% річних та інфляційних втрат слід зазначити наступне.

Відповідно до ст.ст. 546, 549 ЦК України виконання зобов`язань за договором можуть забезпечуватися неустойкою (штрафом, пенею). Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Водночас вимогами п.3 ч.1 ст. 611 ЦК України передбачено, що одним із наслідків порушення зобов`язання є сплата неустойки, а в силу вимог ч.2 ст. 551 ЦК України якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюються договором або актом цивільного законодавства.

Згідно зі ч.1 ст. 230 ГК України штрафними санкціями в цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання зобов`язання.

У ч.6 ст. 231 ГК України також встановлено, що штрафні санкції за порушення грошових зобов`язань встановлюються у відсотках, розмір яких визначається обліковою ставкою НБУ, за увесь час користування чужими грошовими коштами, якщо інший розмір відсотків не передбачено законом або договором.

Відповідно до ч.6 ст. 232 ГК України нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов`язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов`язання мало бути виконано.

За вимогами ст. 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Натомість, вимогами ст. 530 ЦК України встановлено якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події. Якщо строк (термін) виконання боржником обов`язку не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов`язок у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги, якщо обов`язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Проаналізувавши наявні матеріали справи, з огляду на дії самого позивача, які полягали у невчиненні відповідних дій щодо заміни орендаря, як-то внесення реєстраційних змін до договору оренди землі від 23.04.2009, виставлення новому орендарю щомісячних рахунків або в інший спосіб формування у нового орендаря - ТОВ "Ра-груп" зобов`язань зі сплати щомісячно платежів по орендній платі тощо, господарський суд позбавлений можливості встановити чіткий строк прострочення відповідачем за кожним платежем, тому позовні вимоги в частині стягнення пені, 3% річних та інфляційних втрат є недоведеними та задоволенню не підлягають.

Іншого позивачем не доведено.

Інші наявні в матеріалах справи документи вищевикладених висновків суду не спростовують.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір у справі покладається на обох сторін пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1.Позовні вимоги Одеської міської ради задовольнити частково.

2.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ра-Груп" (65082, м. Одеса, вул. Гоголя, буд. 7, кв. 1, код ЄДРПОУ 41763740) на користь Одеської міської ради (65004, м. Одеса, площа Думська, буд. 1, код ЄДРПОУ 26597691) 138621 /сто тридцять вісім тисяч шістсот двадцять одну/ грн. 85 коп. боргу та 2079 /дві тисячі сімдесят дев`ять/ грн. 33 коп. судового збору.

3.В решті позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст.241 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду через господарський суд Одеської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено 23 грудня 2019 р.

Суддя Ю.С. Бездоля