Рішення

від 18.12.2019 по справі 581/618/19

ЛИПОВОДОЛИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 581/618/19

Провадження № 2/581/248/19

Р І Ш Е Н Н Я

і м е н е м У к р а ї н и

18 грудня 2019 року сел. Липова Долина

Липоводолинський районний суд Сумської області в складі: головуючого - судді Бутенка Д.В., за участю секретаря судового засідання - Бочкун Л.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в сел. Липова Долина цивільну справу загального позовного провадження за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю СК-АГРО про визнання розірваними договорів оренди земельних ділянок та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю СК-АГРО до ОСОБА_1 про визнання недійсними частини договорів оренди земельних ділянок,

в с т а н о в и в:

Сутність заявлених до суду вимог

а) за первісним позовом:

У вересні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, який мотивував тим, що йому на праві приватної власності належать чотири земельні ділянки площами 3,480 га, 0,8830 га, 3,4672 га, 0,6484 га, які розташовані на території Калінінської сільської ради Липоводолинського району Сумської області. 24 квітня 2016 року між ним та ТОВ СК-АГРО укладено договори оренди землі, а саме: договір оренди землі №30968/1 щодо оренди земельної ділянки загальною площею 3,4680 га, кадастровий номер 5923281700:02:001:0388, який зареєстрований 13 грудня 2016 року Комунальним підприємством Шосткинське міськрайонне бюро технічної інвентаризації ; договір оренди землі б/н щодо оренди земельної ділянки загальною площею 0,886 га, кадастровий номер 5923281700:02:002:0149, зареєстрований 08 грудня 2016 року Комунальним підприємством Шосткинське міськрайонне бюро технічної інвентаризації ; договір оренди землі б/н щодо оренди земельної ділянки загальною площею 3,4672 га, кадастровий номер 5923281700:03:003:0005, зареєстрований 03 квітня 2017 року Тернівською селищною радою Недригайлівського району Сумської області; договір оренди землі б/н щодо оренди земельної ділянки загальною площею 0,6484 га, кадастровий номер 5923281700:03:002:0231, та зареєстрований 03 квітня 2017 року Тернівською селищною радою Недригайлівського району Сумської області. Керуючись п.12.4 чотирьох договорів, положеннями ч.3 ст. 651 ЦК України позивач вперше 27 листопада 2018 року відправив лист із заявою на адресу відповідача, в якій ним формулювався його намір одностороннього розірвання вищезазначених договорів оренди землі від 26 квітня 2016 року і передати йому земельні ділянки за актом приймання-передачі з 01 січня 2019 року. У зв`язку з тим, що відповідь на лист від 27 листопада 2018 року позивач від ТОВ СК-АГРО не отримав, він повторно 20 березня 2019 року звернувся до відповідача із заявою аналогічного змісту, яка направлена на адресу останнього рекомендованим листом від 21 березня 2019 року. Зазначені заяви отримано відповідачем 30 листопада 2018 року та 25 березня 2019 року відповідно. У травні від ТОВ СК-АГРО на адресу позивача надійшла відповідь від 09 квітня 2019 року про відмову у розірванні договорів оренди землі від 26 квітня 2016 року та в поверненні земельних ділянок, оскільки положення пункту 12.4. договорів оренди землі від 26 квітня 2016 року суперечить ч.3 ст.19 Закону України Про оренду землі . З відмовою ТОВ СК-АГРО позивач не погодився, уважав, що вона є необґрунтованою та незаконною, тому просив суд визнати розірваними договори оренди землі від 26 квітня 2016 року, укладені між ним та відповідачем.

б) за зустрічним позовом:

У вересні 2019 року відповідач звернувся до суду з зустрічним позовом, який мотивував тим, що спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України Про оренду землі . Частиною третьою статті 19 Закону та частиною одинадцятою статті 93 Земельного кодексу України встановлено, що при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років. 26 квітня 2016 року між позивачем та відповідачем укладено чотири договори оренди землі на належні позивачу на праві приватної власності земельні ділянки, строком оренди 7 років, тобто до 26 квітня 2023 року. Зазначав, що пункт 12.4. договорів оренди землі, укладених між позивачем та відповідачем 26 квітня 2016 року, суперечить частині третій статті 19 Закону та ч. 11 ст. 93 Земельного кодексу України, оскільки ним передбачено механізм зменшення законодавчо встановленого мінімального строку дії договору оренди землі. Вимоги позивача про застосування пункту 12.4. договорів оренди землі порушують права відповідача, який планує свою господарську діяльність під обсяги орендованої землі в межах строків дії укладених договорів оренди землі та змушує останнього звернутися з даним зустрічним позов для захисту порушеного права мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди), протягом визначеного чинним законодавством України мінімального строку. Також ТОВ СК-Агро мотивувало позов тим, що 24 квітня 2016 року між позивачем та відповідачем на основі вільного волевиявлення, яке відповідало їх внутрішній волі та спрямовувалося на реальне настання відповідних правових наслідків, визначено та чітко і зрозуміло зафіксовано в пунктах договорів оренди всі істотні умови, визначені статтею 15 Закону (розділи 2,3,4 договорів оренди землі). На підставі укладених 26 квітня 2016 року договорів оренди позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування земельні ділянки, що були об`єктом оренди. У свою чергу відповідач сплачував та сплачує позивачу орендну плату за користування вищевказаними земельними ділянками, у порядку та в розмірах визначених договорами оренди землі. Уважав, що оскільки сторони з 26 квітня 2016 року виконують умови договорів оренди землі погодженим та зафіксованим у них способом, то відсутні підстави для визнання договорів оренди землі від 26 квітня 2016 року недійсними у цілому, і, посилаючись на норми ч.1 ст. 203, 215, 217 ЦК України, просив застосувати належний спосіб захисту порушеного права позивача у виді визнання недійсним лише п. 12.4. договорів оренди землі, укладених 26 квітня 2016 року між позивачем та відповідачем.

Позиція позивача, його представника, відповідача по даній справі

Позивач за первісним позовом ОСОБА_1 в судовому засіданні поданий позов підтримав повністю, зустрічний позов ТОВ СК-АГРО не визнав. Надаючи пояснення щодо обставин справи під присягою свідка суду пояснив про те, що він у 2018 році вирішив надалі самостійно обробляти належні йому чотири земельні ділянки, а тому метою їх розірвання він звернувся до адвоката Козін Т.В. за правовою допомогою. Після підготовки нею листа про одностороннє розірвання трьох договорів оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 5923281700:03:003:0005, 5923281700:02:002:0149, 5923281700:03:002:0231 він особисто 27 листопада 2018 року з Липоводолинського відділення УДПЗ Укрпошта направив цей лист на адресу ТОВ СК-Агро в с.Суха Грунь рекомендованим відправленням з повідомленням про вручення. При цьому, виявивши у вищезазначеній заяві недолік щодо незазначення в ній наміру розірвати ще один договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5923281700:02:001:0388, він повернувся до вказаного адвоката, який надрукував ще один лист про його намір в односторонньому порядку розірвати вищевказаний правочин, і зазначений лист він відправив на адресу відповідача цього ж дня простим листом без повідомлення про вручення. Підтвердив, що саме він особисто в конверти до двох вказаних листів вкладав заяви про одностороннє розірвання вищевказаних договорів оренди з відповідачем від 27 листопада 2018 року. Повторно лист про одностороннє розірвання зазначених договорів він направив 20 березня 2019 року на адресу відповідача. Рекомендований лист від 27 листопада 2018 року, направлений цього дня на адресу відповідача, було отримано останнім 30 листопада 2018 року. Уперше відповідь від відповідача на надіслані ним листи він отримав лише 06 травня 2019 року паперовою поштою, проте конверт у нього не зберігся (текст відповіді від 09 квітня 2019 року приєднана до матеріалів справи), до цього з грудня 2018 року і по березень 2019 року він жодних листів-відповідей на його листи від відповідача не отримував. 19 квітня 2019 року на його земельних ділянках ОСОБА_2 проведені обміри їх площ з позначенням їх на місцевості. 22 квітня 2019 року на місці розташування земельних ділянок у нього відбувся конфлікт за участі співробітників ТОВ СК-Агро , в тому числі, за участі ОСОБА_3 , і цього дня всі межові знаки, які були установлені ним до цього, були вийняті, а техніка відповідача провела посівні роботи, засіявши належні йому чотири земельні ділянки. Уточнив те, що на даний час зазначені вище договори оренди земельних ділянок не є розірваними, жодних документів по оформленню цієї процедури ним разом з відповідачем не складалося.

Представник позивача за первісним позовом ОСОБА_4 у судовому засіданні первісний позов також підтримав, зустрічний позов не визнав, щодо вимог зустрічного позову додатково суду пояснив, що строк договору оренди відповідає чинному законодавству, не є меншим за 7 років, а пункт 12.4 укладених договорів не стосується строків, а визначає узгоджений сторонами порядок одностороннього і одночасно дострокового розірвання договорів оренди землі, яким і скористався ОСОБА_1 . Строк дії спірних договорів визначається у п.п. 3.1 - 3.3 та відповідає встановленим вимогам ч.3 ст.19 Закону України Про оренду землі та ч. 11 ст. 93 Земельного кодексу України щодо мінімального, законодавчо визначеного строку дії договорів оренди. Пункт 3.1 оспорюваних договорів визначає строк оренди земельних ділянок саме 7 років, він повністю відповідає вимогам наведених норм права. Натомість сторони передбачили можливість та порядок одностороннього розірвання договорів та встановили певні умови для цього, які виконав позивач по справі.

Представник відповідача у судове засідання не з`явився, про день, час та місце судових засідань повідомлявся належним чином. У відзиві на позов відповідач позов не визнав та додатково зазначив, що оскільки п. 12.4. договорів суперечать актам цивільного законодавства, а позивачем не надано належних та допустимим направлення ним у строки, визначені п. 12.4. договорів відповідачу листа-повідомлення про їх розірвання в односторонньому порядку. До суду представником подана письмова заява, в якій він просив суд дану справу розглядати без його участі та про підтримання заявленого зустрічного позову в повному обсязі.

Процесуальні дії суду у даній справі

Ухвалою Липоводолинського районного суду Сумської області від 10 вересня 2019 року у даній справі відкрито провадження, призначено підготовче судове засідання на 01 жовтня 2019 року о 11 год. 30 хв. 01 жовтня 2019 року протокольною ухвалою суду підготовче судове засідання відкладено до 22 жовтня 2019 року. 22 жовтня 2019 року протокольною ухвалою суду в підготовчому судовому засіданні оголошено перерву до 01 листопада 2019 року. 01 листопада 2019 року ухвалою судді Липоводолинського районного суду Сумської області закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 20 листопада 2019 року на 14 год. 00 хв. 20 листопада 2019 року протокольною ухвалою суду судове засідання відкладено до 10 грудня 2019 року. Для подачі оригіналів документів для огляду та дослідження у судовому засіданні оголошена перерва до 17 грудня 2019 року. 18 грудня 2019 року ухвалено рішення суду по суті спору.

Установлені судом фактичні обставини даної справи щодо двох заявлених позовів

Відповідно до фотокопій державних актів на право власності на земельну ділянку серія ЯЛ № 204684 та ЯЛ № 204685 ОСОБА_1 на праві приватної власності належать земельні ділянки площами 3,4680 га (кадастровий номер 5923281700:02:001:0388) та 0,8860 га (кадастровий номер 5923281700:02:002:0149) з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розміщені на території Калінінської сільської ради Липоводолинського району Сумської області (а.с.23,24).

04 липня 2013 року приватним нотаріусом Липоводолинського районного нотаріального округу Доничем Г.М ОСОБА_1., як спадкоємцю першої черги за законом після смерті ОСОБА_5 , видані два свідоцтва про право на спадщину за законом на земельні ділянки, площею 3,4672 га (кадастровий номер 5923281700:03:003:0005) та 0,6484 га (кадастровий номер 5923281700:03:002:0231), які розташовані на території Калінінської сільської ради Липоводолинського району Сумської області, та призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та ведення особистого селянського господарства (за життя зазначені дві земельні ділянки належали ОСОБА_5 на підставі державного акту на право приватної власності на землю серія І-СМ № 029243) (а.с.25,26).

26 квітня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ СК-АГРО укладено договір оренди землі № 30968/1 щодо земельної ділянки площею 3,468 га (кадастровий номер 5923281700:02:001:0388), розташованої на території Калінінської сільської ради Липоводолинського району Сумської області строком на 7 років. Цей договір зареєстровано державним реєстратором Комунального підприємства Шостинське міськрайонне бюро технічної інвентаризації , Сумська область 13 грудня 2016 року за № 18135323 (а.с. 8-10,27).

26 квітня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ СК-АГРО укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки площею 0,886 га (кадастровий номер 5923281700:02:002:0149), розташованої на території Калінінської сільської ради Липоводолинського району Сумської області строком на 7 років. Цей договір зареєстровано державним реєстратором Комунального підприємства Шостинське міськрайонне бюро технічної інвентаризації , Сумська область 08 грудня 2016 року за № 18063835 (а.с. 11-13,28).

26 квітня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ СК-АГРО укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки площею 3,4672 га (кадастровий номер 5923281700:03:003:0005), розташованої на території Калінінської сільської ради Липоводолинського району Сумської області строком на 7 років. Цей договір також зареєстровано державним реєстратором Тернівської селищної ради Недригайлівського району Сумської області 03 квітня 2017 року за № 19862652 (а.с. 15-18,29).

Також 26 квітня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ СК-АГРО укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки площею 0,6484 га (кадастровий номер 5923281700:03:002:0231), розташованої на території Калінінської сільської ради Липоводолинського району Сумської області строком на 7 років. Договір також зареєстровано державним реєстратором Тернівської селищної ради Недригайлівського району Сумської області 08 грудня 2016 року за № 18063867 (а.с. 19-22, 28 зворот). Усі вищевказані чотири земельні ділянки 26 квітня 2016 року передані позивачем відповідачу, про що сторонами підписано відповідні акти (а.с.10,14,18,21). Відповідно до п.3.1. вищевказаних договорів останні укладені на строк сім років, терміном до 26 квітня 2023 року. Пунктами 12.2 вищезазначених договорів оренди землі передбачено, що їх дія припиняється у разі закінчення строку, на який їх було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендодавця. Як передбачено п.12.4 вищевказаних договорів вони можуть бути розірваними в односторонньому порядку, але не раніше ніж з 01 січня 2018 року. У цьому разі орендодавець повинен не пізніше ніж за тридцять календарних днів до закінчення календарного року письмового повідомити (надіслати лист-повідомлення) орендарю про намір припинити їх дію. Пункти 15.1 вищевказаних договорів також визначають те, що договори є укладеними, вступають в дію та приймаються до виконання сторонами після їх підписання та передачі земельних ділянок за актами приймання-передачі.

27 листопада 2018 року ОСОБА_1 у письмовій формі з двома листами-заявами звернувся до директора ТОВ СК-Агро , в якій повідомляв про намір в односторонньому порядку розірвати чотири вище укладені договори оренди земельних ділянок і самостійно обробляти їх з 01 січня 2019 року, посилаючись на положення п. 12.4. зазначених правочинів. Перший рекомендований лист щодо одностороннього розірвання трьох договорів оренди щодо трьох земельних ділянок з кадастровими номерами 5923281700:03:003:0005, 5923281700:02:002:0149, 5923281700:03:002:0231 отримано відповідачем 30 листопада 2018 року, другий простий лист щодо наміру позивача в односторонньому порядку розірвати договір оренди землі з кадастровим номером 5923281700:02:001:0388 також направлено поштою 27 листопада 2018 року, дата точного отримання відповідачем цього листа судом не установлена, однак його отримання повинно відбуватися в межах нормативних строків пересилань поштового відправлення для простої кореспонденції - 29 або 30 листопада 2018 року (за формулою для місцевих відправлень: день відправлення + 2 календарні дні без урахування вихідних та святкових днів (останні дні наприкінці листопада 2018 року були відсутні). При цьому, обставину отримання другого простого листа позивача від 27 листопада 2018 року менш ніж за 30 календарних днів відповідач відповідними доказами суду не підтвердив. Зазначені заяви-повідомлення належно та в розумний строк не розглянуті відповідачем протягом грудня 2018 року-січня-березня 2019 року, відповідних дій по оформленню розірвання зазначених договорів керівник відповідача станом до та на день розгляду даної справи в суді не вживав (а.с. 31-33, 129-130).

20 березня 2019 року позивач, не отримавши від ТОВ СК-АГРО відповіді на попередні листи-заяви від 27 листопада 2018 року, повторно рекомендованим листом надіслав заяву відповідачу з аналогічними вимогами, яку останній отримав 25 березня 2019 року (а.с.32,33).

09 квітня 2019 року ТОВ СК-АГРО направило на адресу позивача відповідь на його звернення від 20 березня 2019 року, в якому відмовило в достроковому розірванні укладених договорів оренди та про повернення вищезазначених земельних ділянок позивачу. Письмового доказу у виді копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення на звернення позивача від 27 листопада 2018 року, в якості додатка до зазначеної відповіді, відповідачем не приєднано (а.с.34-35).

Норми права, які підлягають застосуванню у даній справі:

а) для первісного позову:

Спеціальним нормативно-правовим актом, що регулює відносини з оренди земельних ділянок є Закон України Про оренду землі .

Частиною першою статті 2 Закону України Про оренду землі передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За приписами статті 1 Закону України Про оренду землі , яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 Земельного кодексу України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності

Орендодавцями землі відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України Про оренду землі є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Орендарями землі відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону України Про оренду землі є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Право оренди земельної ділянки, відповідно до приписів ч. 5 ст. 6 Закону України Про оренду землі , підлягає державній реєстрації.

Стаття 13 Закону України Про оренду землі визначає, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Спори, пов`язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку, про що зазначає ст. 35 Закону України Про оренду землі .

Статтями 14, 18, 20 Закону України Про оренду землі визначено, що договір оренди укладається у письмовій формі і набуває чинності після його державної реєстрації, яка проводиться у порядку, встановленому законом.

Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Частинами третьою та четвертою статті 31 Закону України Про оренду землі , який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до даних правовідносин, передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно із частиною першою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини третьої статті 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до ч.1 ст. 598 ЦК України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Частиною першою статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

З урахуванням установлених обставин, суд уважає, що між сторонами у даній справі виник цивільний спір з приводу визнання розірваними договорів оренди земельних ділянок, який врегульовано вищеченаведеними нормами права та вищезазначеними нормами договорів оренди землі від 26 квітня 2016 року, оскільки відповідач заперечував дійсність п.12.4 вищевказаних договорів, який визначає право позивача (орендодавця) на одностороннє розірвання зазначених правочинів.

б) для зустрічного позову:

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови (частина перша, друга статті 15 Закону України Про оренду землі ).

За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до ч. 3 ст. 19 вищезазначеного закону при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Частиною 11 ст. 93 ЗК України визначено строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути меншим як 7 років.

Згідно з ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до вимог статті 654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У статті 203 ЦК України визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема:

1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

4. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

6. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Підстави недійсності правочину визначені у стаття 215 ЦК України. Зокрема:

1. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

2. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

3. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Отже, з урахуванням установлених обставин справи, суд уважає, що між сторонами зустрічного позову виник спір з приводу визнання недійсним положення вищевказаних договорів оренди землі лише в частині щодо договірного права орендодавця на одностороннє розірвання зазначених правочинів, які врегульовані вищенаведеними нормами права.

Висновки суду по суті заявлених вимог:

а) за первісним позовом:

З наведених вище норм права випливає висновок про те, що законодавець допускає розірвання договорів оренди землі в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами договору та законом.

Пунктами 12.4. вищезазначених договорів оренди допускається їх розірвання в односторонньому порядку, але не раніше ніж з 01 січня 2018 року.

Із досліджених положень вищевказаних договорів, в тому числі пунктів 3.1, 15.1, передбачена можливість розірвання зазначених договорів в односторонньому порядку з визначеною процедурою такого договірного розірвання, а саме: орендодавець повинен у такому разі не пізніше ніж за тридцять календарних днів до закінчення календарного року письмово повідомити (надіслати лист-повідомлення) орендарю про намір припинити їх дію. Отже, в укладених договорах для їх одностороннього розірвання визначені дві єдині передумови - 1. Таке розірвання може відбутися не раніше ніж з 01 січня 2018 року, 2. Про намір вчинити таку дію орендодавець має за 30 календарних днів до закінчення календарного року письмово повідомити про це орендаря.

Дослідженими доказами підтверджено ті обставини, що право оренди спірних земельних ділянок за ТОВ СК-Агро на підставі договорів оренди землі від 26 квітня 2016 року зареєстровані в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у відповідні дати і саме після 01 січня 2018 року, але за 30 календарних днів до початку 2019 року позивач надсилав поштою листи-повідомлення у виді двох заяв, якими інформував у листопаді 2018 року відповідача про намір розірвати зазначені договори, а також додатково надсилав 21 березня 2019 року одного листа вже після залишення відповідачем без фактичного розгляду по суті зазначених двох заяв. Отже, позивачем практично дотримані вищевказані передумови для одностороннього розірвання зазначених договорів оренди землі та одночасно реалізовано його волевиявлення на вчинення зазначеної значущої договірної дії в межах строку дії зазначених правочинів.

На думку суду, чинне законодавство не містить заборони для сторін договорів оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договорів в односторонньому порядку. Розірвання договору може відбутися або за домовленістю між сторонами, або, у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала вимогу про розірвання договору, за рішенням суду. У даній справі домовленість сторін спору про одностороннє розірвання зазначених вище договорів була обумовлена ними при їх підписанні, формулювалася і викладалася в текстах цих правочинів в чіткій та однозначно зрозумілій формі в якості однієї з їх істотних умов.

На думку суду, обґрунтованою є наявність достатніх правових підстав для задоволення вимог позову, оскільки у пунктах 12.4. договорів оренди передбачено можливість розірвання позивачем зазначених правочинів в односторонньому порядку, що не суперечить частині четвертій статті 31 Закону України Про оренду землі , а відповідно до статті 41 Конституції України та частини першої статті 321 ЦК України право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Отже, вимога позивача про визнання розірваними наведених вище договорів оренди землі в односторонньому порядку відповідає чинному законодавству та умовам укладених сторонами двосторонніх правочинів, оскільки після отримання відповідачем заяви відповідача про повне одностороннє розірвання зазначених вище договорів оренди землі за місяць до закінчення календарного року в силу ч. 3 ст. 651 ЦК України вищенаведені договори є розірваними, проте при залишенні відповідачем зазначеної заяви позивача без її вирішення по суті і ненадання письмової відповіді на неї протягом розумного строку без фактичного повернення зазначених ділянок право ОСОБА_1 на одностороннє розірвання зазначених правочинів є порушеним і підлягає ефективному судовому захисту в обраний цією стороною спосіб, який є належним та забезпечить дієвість обраного способу захисту.

З огляду на вищевикладене, суд дійшов висновку про обґрунтованість первісного позову.

Довід відповідача, викладений у відзиві на позов, про суперечливість п.12.4. укладених договорів оренди землі від 26 квітня 2016 року іншим положенням цих договорів, нормам чинного законодавства, є непереконливим і спростовується вищевикладеними висновками суду. Навпаки, на думку суду, норми укладених договорів оренди землі є чіткими для праворозуміння та для практичного застосування в частині їх одностороннього розірвання.

Доводи відповідача, викладені у відзиві на позов, про відсутність доказів направлення позивачем не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення календарного року листа-повідомлення про одностороннє розірвання договору, та про відсутність порушення права позивача у зв`язку з цим, не заслуховують на увагу, оскільки вони спростовуються дослідженими письмовими доказами (рекомендованим повідомленням про вручення відповідачу поштового відправлення від 30 листопада 2018 року, заявами від 27 листопада 2018 року про намір позивача самостійно обробляти належні йому земельні ділянки, лист відповідача від 20 березня 2019 року про фактичне збереження дії укладених чотирьох правочинів та продовження використання земельних ділянок за їх призначенням (а.с.31-33-35,129) та показаннями позивача щодо обставин справи, наданими ним під присягою свідка. Також, зі змісту листа-відповіді відповідача від 20 березня 2019 року № 339 проглядається те, що відповідач отримав два вище направлених позивачем листа від 27 листопада 2018 року, оскільки зазначена письмова відповідь стосувалася саме чотирьох вищевикладених договорів оренди земельних ділянок.

б) за зустрічним позовом:

З дослідженого судом змісту договорів оренди землі від 26 квітня 2016 року вбачається те, що сторони у справі визначили їх текст на основі Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220.

Укладаючи зазначені вище договори оренди землі, сторони у даній справі узгодили усі його істотні умови (пункти), визначили їх зміст, а тому слід уважати те, що зазначені правочини укладено з усіма погодженими між сторонами умовами, включаючи строки дії (тривалості) орендних правовідносин, який для всіх договорів дорівнював 7-річний строк, та одночасно право орендодавця на одностороннє розірвання укладених договорів оренди й порядок його реалізації.

Аналіз змісту досліджених договорів оренди та положень наведеного законодавства підтверджує додержання сторонами спору вимог законодавства щодо мінімального визначеного 7-річного строку дії оренди вищевказаних земельних ділянок станом на час підписання зазначених договорів разом із визначенням права позивача на одностороннє розірвання зазначених правочинів щодо земельних ділянок, яке також ґрунтується на нормах чинного законодавства (зокрема, на нормі ч. 4 ст. 31 Закону України Про оренду землі ).

На думку суду, спеціальні договірні норми вищевказаних договорів оренди землі як щодо строку їх дії, так і щодо умов та порядку їх одностороннього розірвання є окремими самостійними договірними нормами, вони не співвідносяться одна з одною, не є тотожними і в аспекті праворозуміння та правозастосування не суперечать одна одній, а також нормам вищевказаного законодавства (включаючи, норми ч. 3 ст. 19 Закону України Про оренду землі , ч. 11 ст.93 ЗК України).

Отже, позивач не мотивував переконливими аргументами підставу суперечності п. 12.4. вищеукладених договорів нормам ч.3 ст.19 Закону України Про оренду землі , ч.11 ст. 93 ЗК України та іншим актам цивільного законодавства, яка б в свою чергу призводила до дійсного порушення, визнання або оспорення прав орендаря, а наведені ТОВ СК-Агро доводи зустрічного позову не надають суду підстав для визнання зазначених оспорених положень договорів недійсними на час їх укладення.

У зв`язку з цим, заявлений зустрічний позов ТОВ СК-Агро є необґрунтованим, а тому в його задоволенні слід відмовити саме з цієї підстави.

Довід відповідача про те, що оспорюваний пункт договорів оренди земельних ділянок передбачає механізм зменшення законодавчого встановленого мінімального строку дії договорів оренди є надуманим і не ґрунтується на вищезазначених нормах права.

Розподіл судових витрат по справі

Позивач при зверненні до суду з первісним позовом сплатив 768 грн. 40 коп. судового збору, який з огляду на повне задоволення заявленого позову, та відповідно до вимог ч. 2 ст.141 ЦПК України, підлягає стягненню з відповідача на користь позивача.

У зв`язку з необґрунтованістю зустрічного позову і відмову в його задоволенні судом відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України розмір сплаченого ТОВ СК-Агро судового збору не підлягає поверненню позивачу за зустрічним позовом.

Керуючись ст. 2, 4, 12, 13, 81, 89, 141, 263-265 ЦПК України суд,

у х в а л и в:

Задовольнити повністю позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю СК-АГРО про визнання розірваними договорів оренди земельних ділянок.

Визнати розірваним договір оренди земельної ділянки № 30968/1, укладений 26 квітня 2016 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю СК-АГРО щодо земельної ділянки кадастровий номер 5923281700:02:001:0388, площею 3,468 га, розташованої на території Калінінської сільської ради Липоводолинського району Сумської області, зареєстрований державним реєстратором Комунального підприємства Шостинське міськрайонне бюро технічної інвентаризації , Сумська область, 13 грудня 2016 року за № 18135323.

Визнати розірваним договір оренди земельної ділянки, укладений 26 квітня 2016 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю СК-АГРО щодо земельної ділянки кадастровий номер 5923281700:02:002:0149, площею 0,886 га, розташованої на території Калінінської сільської ради Липоводолинського району Сумської області, зареєстрований державним реєстратором Комунального підприємства Шостинське міськрайонне бюро технічної інвентаризації , Сумська область, 08 грудня 2016 року за № 18063835.

Визнати розірваним договір оренди земельної ділянки, укладений 26 квітня 2016 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю СК-АГРО щодо земельної ділянки кадастровий номер 5923281700:03:003:0005, площею 3,4672 га, розташованої на території Калінінської сільської ради Липоводолинського району Сумської області, зареєстрований державним реєстратором Тернівської селищної ради Недригайлівського району Сумської області 03 квітня 2017 року за № 19862652.

Визнати розірваним договір оренди земельної ділянки, укладений 26 квітня 2016 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю СК-АГРО щодо земельної ділянки кадастровий номер 5923281700:03:002:0231, площею 0,6484 га, розташованої на території Калінінської сільської ради Липоводолинського району Сумської області, зареєстрований державним реєстратором Тернівської селищної ради Недригайлівського району Сумської області 03 квітня 2017 року за № 18063867.

Відмовити у задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю СК-АГРО до ОСОБА_1 про визнання недійсними частини договорів оренди земельних ділянок у зв`язку з його необґрунтованістю.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю СК-АГРО на користь ОСОБА_1 768 грн. 40 коп. повернення судового збору.

Рішення суду може бути оскаржено до Сумського апеляційного суду через Липоводолинський районний суд Сумської області протягом 30 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

До початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається учасниками справи через Липоводолинський районний суд Сумської області.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 (зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ).

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю СК-АГРО (місцезнаходження юридичної особи за адресою: вул. Першотравнева, 1, с. Суха Грунь, Липоводолинський район, Сумська область, код ЄДПОУ 33976979).

Повне рішення суду складено 27 грудня 2019 року.

Суддя Д. В. Бутенко