Рішення

від 28.01.2020 по справі 922/3019/19

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під`їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" січня 2020 р.м. ХарківСправа № 922/3019/19

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Чистякової І.О.

за участю секретаря судового засідання Мороз Ю.В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Фізичної особи - підприємця Пархоменко Григорія Павловича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ), 3-я особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "РЕНТОС" (61046, м. Харків, вул. Єнакіївська, буд. 19, ідентифікаційний код 37765637) до Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, 7, ідентифікаційний код 04059243) про розірвання договору за участю представників учасників справи:

позивача - адвоката Олійник І.О., ордер серія ПТ №139794 від 29.10.2019;

3-ї особи - не з`явився;

відповідача - Шафоростової А.А., довіреність №08-21/4299/2-19 від 19.12.2019;

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа - підприємець Пархоменко Григорій Павлович (позивач) звернувся до господарського суду Харківської області із позовною заявою до Харківської міської ради, в якій позивач просить розірвати з 27 лютого 2019 року договір оренди земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 загальною площею 0,5580га (кадастровий номер 63101138500:12:004:0013), укладений 26 березня 2012 року між Харківською міською радою та фізичною особою-підприємцем Пархоменко Григорієм Павловичем, зареєстрований в Управлінні Держкомзему у м. Харків в Державному реєстрі земель від 24.04.2012р. за № 631010004000563. Також, позивач просить зобов`язати Харківську міську раду прийняти земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 загальною площею 0,5580га (кадастровий номер 63101138500:12:004:0013) шляхом підписання акту приймання-передачі земельної ділянки.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається зокрема на те, що на підставі рішення Фрунзенського районного суду міста Харкова від 06.09.2007 у справі №2-5463/2007 йому належала на праві власності нежитлова будівля літ. "Ч-1", яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Єнакіївська, 19 на вказаній вище земельній ділянці. На початку 2019 року позивачем було відчужено вказану нежитлову будівлю Товариству з обмеженою відповідальністю "РЕНТОС", за яким у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень 27.02.2019 за номером запису про право власності 30552121 зареєстровано право власності на зазначену нежитлову будівлю. Отже, позивач на даний час не є власником нежитлової будівлі, для обслуговування якої йому було надано в оренду земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 загальною площею 0,5580га (кадастровий номер 63101138500:12:004:0013), а тому на думку позивача спірний договір оренди земельної ділянки є припиненим з 27 лютого 2019 року, проте відповідач відмовився від прийняття земельної ділянки та не визнає того, що вказаний договір є припиненим, у зв`язку з чим позивач звернувся з даним позовом до суду.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 23.09.2019 у справі №922/3019/19 залишено позовну заяву Фізичної особи - підприємця Пархоменко Григорія Павловича без руху. Встановлено позивачу для усунення недоліків позовної заяви 10-денний строк з дня вручення даної ухвали.

У вказаний строк запропоновано позивачу подати до господарського суду Харківської області:

- докази направлення на адресу відповідача копії позовної заяви та доданих до неї документів: опис вкладення до цінного листа та розрахунковий документ (касовий чек, розрахункова квитанція тощо);

- докази сплати судового збору у розмірі 1921,00 грн.

07.10.2019 від позивача у справі ФОП Пархоменко Григорія Павловича надійшло клопотання про відкриття провадження у справі з документами на виконання ухвали про залишення позовної заяви без руху за вх.№24063.

До поданої заяви позивачем надано:

- оригінал квитанції №1-1225К від 07.10.2019 про сплату судового збору у розмірі 1921,00 грн;

- докази направлення на адресу відповідача копії позовної заяви та доданих до неї документів: опис вкладення до цінного листа та розрахунковий документ (квитанція та поштова накладна).

Ухвалою господарського суду Харківської області від 09.10.2019 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №922/3019/19. Справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання на "29" жовтня 2019 р. о 10:00.

Також, вказаною ухвалою встановлено відповідачу п`ятнадцятиденний строк з дня вручення даної ухвали для подання відзиву на позовну заяву.

28.10.2019 до господарського суду Харківської області надійшло клопотання відповідача про продовження процесуального строку (в порядку ст. 119 ГПК України). У поданому клопотанні останній повідомляє проте, що копію ухвали про відкриття провадження у даній справі відповідачем отримано 11.10.2019, та для підготовки об`єктивної та ґрунтовної позиції ним були залучені інші галузеві департаменти Харківської міської ради, проте на даний час відповіді на запити не надходило, що не дає змоги підготувати відзив на позовну заяву у встановлені судом процесуальні строки.

Також, 28.10.2019 до господарського суду Харківської області від відповідача у справі надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, у зв`язку із знаходженням представника в щорічній відпустці.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 29.10.2019 задоволено клопотання відповідача про продовження процесуального строку для подання відзиву на позовну заяву (вх. №25803 від 28.10.2019). Продовжено відповідачу процесуальний строк для подання відзиву на позовну заяву до 08.11.2019 включно. Задоволено клопотання відповідача про відкладення підготовчого засідання. Підготовче засідання відкладено на "26" листопада 2019 р. о 10:00 год.

11.11.2019 від відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву (вх. №271350), який подано до суду 08.11.2019, що підтверджується поштовим конвертом, в якому відзив на позовну заяву надійшов до суду.

У відзиві на позовну заяву відповідач заперечує проти позову, зокрема посилаючись на те, що питання щодо переходу права власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, а також право користування земельною ділянкою, внаслідок набуття іншою особою права власності на житловий будинок, будівлю або споруду та переходу права користування земельною ділянкою до набувача цього майна, яким в даному випадку є ТОВ "РЕНТОС", на таких самих умовах і в тому ж обсязі, врегульовано діючим законодавством, а саме ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України.

Отже, виходячи із положень ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 7 Закону України "Про оренду майна" у разі укладання відповідної цивільно-правової угоди, за якою право власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований на орендованій земельній ділянці, переходить до іншої особи, з дати укладання такої угоди:

- припиняється право оренди землі у попереднього власника об`єкта нерухомого майна;

- до нового власника об`єкта нерухомого майна переходить право оренди земельної ділянки без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача.

При чому, розглядаючи справи №910/20774/17 (постанова від 07.11.2018), №922/3655/17 (постанова від 19.06.2018) Верховний Суд дійшов висновку про те, що заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Також слід врахувати те, що хоча договори оренди землі, які укладалися Харківською міською радою, містять умови, відповідно до яких перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці, до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд, така умова не є абсолютною (не носить преюдиційний характер), а правом Харківської міської ради, як орендодавця землі, на її застосування.

У своїй позовній заяві позивач - ФО-П Пархоменко Г.П. не ставить питання щодо заміни сторони у договорі оренди землі, що унеможливлює реалізувати ТОВ "РЕНТОС" право на переоформлення орендних правовідносин шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди землі щодо заміни сторони, при цьому вимога позивача про розірвання договору оренди землі буде наслідком безоплатного використання земельної ділянки та втрати відповідних коштів зі сплати за землю у м. Харкові, та призведе до більш складної процедури оформлення права оренди новим власником нерухомого майна на зазначену земельну ділянку, оскільки виходячи із вимог ст.ст. 116, 123, 124 ЗК України та Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" потребуватиме вчинення дій, насамперед, державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, припиненню права оренди землі, прийняття міською радою рішення про надання новому власнику в оренду земельної ділянки та на його підставі укладання (підписання) сторонами відповідного договору.

Крім того, виходячи із положень ст. 7 Закону України "Про оренду землі" та висновків Верховного Суду позивач вже не є стороною договору, оскільки з дати відчуження нежитлової будівлі цей договір по відношенню до нього припинив свою дію, а продовжує діяти по відношенню до нового власника нерухомого майна, до якого фактично перейшли всі права та обов`язки.

За таких обставин вимога позивача, що полягає саме у розірванні договору оренди землі, не відповідає належному, у даному випадку, способу, захисту порушеного права, встановленому ст. 16 ЦК України.

Представником позивача у справі надано у судовому засіданні відповідь на відзив, який позивач просив прийняти до розгляду. Представник позивача повідомив, що є представником ФОП Пархоменко Григорія Павловича згідно договору про надання правової допомоги, який укладено між позивачем та адвокатом Заярним О.С. 25.11.2019, отже позивач просить прийняти вказану відповідь на відзив до справи.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 26 листопада 2019 року продовжено позивачу строк для подання відповіді на відзив на позовну заяву до 26.11.2019 включно та прийнято відповідь на відзив на позовну заяву до розгляду.

В підготовчому судовому засіданні без виходу до нарадчої кімнати судом було постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу судового засідання від 26 листопада 2019 року про відкладення підготовчого засідання на 03.12.2019 о 14:40 год.

03.12.2019 до суду від представника позивача надійшло клопотання (вх. №29286), в якому він просить суд відкласти розгляд справи, у зв`язку з неможливістю забезпечити явку представника позивача у судове засідання, яке призначене на 03.12.2019, у зв`язку за сімейними обставинами.

Крім того, позивач зазначає, що він не отримав заперечення відповідача, з якими він має намір ознайомитись та у разі необхідності надати нові докази на підтвердження власної позиції по справі.

В судовому засіданні 03.12.2019 відповідач повідомив, що не має наміру подавати заперечення.

У судовому засіданні 03.12.2019 постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу судового засідання від 03.12.2019 про відмову в задоволенні клопотання позивача про відкладення розгляду справи, як безпідставного та необґрунтованого.

В підготовчому засіданні 03.12.2019 суд з`ясовував у представника відповідача чи вплине рішення по справі на права або обов`язки інших осіб, які не були залучені до участі у справі, зокрема Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕНТОС".

Ухвалою господарського суду Харківської області від 03 грудня 2019 року залучено до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "РЕНТОС" (61046, м. Харків, вул. Єнакіївська, буд. 19, ідентифікаційний код 37765637). Зобов`язано позивача у 2-денний строк з дня вручення копії даної ухвали суду надіслати 3-ій особі копію позовної заяви разом з доданими до неї документами листом з описом вкладення, а докази такого направлення надати суду в строк до 17.12.2019. Зобов`язано відповідача у 2-денний строк з дня вручення копії даної ухвали суду надіслати 3-ій особі копію відзиву на позовну заяву разом з доданими до нього документами листом з описом вкладення, а докази такого направлення надати суду в строк до 17.12.2019. Встановлено третій особі (ТОВ "РЕНТОС") строк: на подання пояснення щодо позову - 5 днів з дня отримання копії позовної заяви; на подання пояснення щодо відзиву на позовну заяву - 5 днів з дня отримання копії відзиву на позовну заяву. Продовжено строк підготовчого провадження у справі на 30 днів. Підготовче засідання відкладено на "23" грудня 2019р. о 10:30 год.

09.12.2019 до господарського суду Харківської області надійшло клопотання позивача за вх.№29776, до якого останнім надані докази направлення копії позовної заяви та доданих до неї документів на адресу ТОВ "РЕНТОС". Вказане клопотання направлене до суду поштовим відправленням 06.12.2019, про що свідчить конверт в якому надійшло клопотання.

Судом вказане клопотання позивача розглянуто та встановлено, що докази направлення копії позовної заяви та доданих до неї документів на адресу ТОВ "РЕНТОС" надані до суду у строк визначений судом в ухвалі суду від 03.12.2019, а отже приймаються судом та долучаються до матеріалів справи.

23.12.2019 до господарського суду Харківської області надійшли письмові пояснення третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ТОВ "РЕНТОС" за вх.№31187. У поданих письмових поясненнях третя особа повідомила, що проти позову не заперечує та просить справу розглядати за відсутності третьої особи, обставини викладені позивачем у позовній заяві відповідають дійсності ТОВ "РЕНТОС" є власником нежитлової будівлі літ. "Ч-1", яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Єнакіївська, 19 на підставі протоколу загальних зборів учасників №2/02-2019 від 26.02.2019. Пархоменко Г.П. вніс право власності на вказану нежитлову будівлю до статутного капіталу товариства. Після набуття права власності на вказане майно до товариства жодних пропозицій від Харківської міської ради щодо укладення договору оренди земельної ділянки, або заміни сторони у договорі оренди, що укладений між позивачем та відповідачем не надходило. Також, третя особа повідомила, що вказане майно перейшло до ТОВ "СИЛАМ" у результаті виділення його із ТОВ "РЕНТОС" за розподільчим балансом, затвердженим протоколом №1/07-19 від 26.07.2019 спільних загальних зборів учасників ТОВ "РЕНТОС" та засновників ТОВ "СИЛАМ". Судом прийняті вказані письмові пояснення третьої особи та долучені до матеріалів справи.

В підготовчому засіданні 23.12.2019 без виходу до нарадчої кімнати судом було постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу судового засідання від 23.12.2019 про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 08 січня 2020 року о 14:30 год.

У судовому засіданні 08.01.2020 без виходу до нарадчої кімнати судом було постановлено ухвалу про відкладення судового засідання на 28.01.2020 о 14:00.

Присутній представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримував та просив позов задовольнити.

Присутній представник відповідача у судовому засіданні проти позову заперечував, з підстав викладених ним у відзиві на позовну заяву, що наданий до суду 11.11.2019 за вх.№27135.

Представник третьої особи у судове засідання не з`явився, у письмових поясненнях, що подані до суду 23.12.2019 за вх. № 31187, третя особа просила розгляд справи здійснювати за її відсутністю.

За таких обставин, суд вважає за можливе розглядати справу за відсутністю представника третьої особи та відповідно задовольняє клопотання третьої особи про розгляд справи за відсутності його представника.

Розглянувши матеріали справи, всебічно та повно з`ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, вислухавши пояснення присутніх представників позивача та відповідача, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.

26.03.2012 між Харківською міською радою (орендодавець, відповідач у справі) та ФОП Пархоменко Григорієм Павловичем (орендар, позивач) був укладений договір оренди землі, за умовами якого орендодавець, відповідно до рішення 33 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 29.04.2009 №92/09 "Про припинення та надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд"; рішення 2 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 22.12.2010 року №36/10 "Про надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд"; рішення 12 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 23.12.2011 року № 555/11 "Про надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться м. Харків, вул. Єнаківська, 19.

В оренду передається земельна ділянка загальною (кадастровий номер 6310138500:12:004:0013 загальною площею 0,5580 га, у тому числі: ріллі - га, багаторічних насаджень - га, сіножатей - га, пасовищ - га, лісів - га, під забудовою 0,4685 га, інших угідь 0,0895 га. На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна: нежитлова будівля "Ч-1" (пункти 2, 3 договору).

За умовами п. 15 договору земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (виробниче приміщення). Цільове призначення земельної ділянки: землі промисловості (п.16 договору).

Відповідно до п. 20 договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється протягом п`яти робочих днів після державної реєстрації цього договору за актом прийому-передачі земельної ділянки.

За актом приймання-передачі земельної ділянки, орендодавець передав, а орендар прийняв вищевказану земельну ділянку в оренду (арк. справи №18).

Згідно з пунктом 8 договору, договір укладено строком: до 01.04.2034 року.

У пункті 37 договору визначено, що дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчудження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи - орендаря. Договір припиняється також в інших випадках передбачених законодавством.

У пункті 40 договору зазначено, що перехід права власності на будівлю та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці, до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору з новим власником будинків та споруд.

Перехід прав та обов`язків орендаря до іншої юридичної особи є підставою для укладання додаткової угоди до цього договору.

26.02.2019 року позивачем було відчужено нежитлову будівлю літ. "Ч-1", що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Єнакіївська, 19 товариству з обмеженою відповідальністю "РЕНТОС" на підставі протоколу загальних зборів учасників №2/02-2019 від 26.02.2019. Право власності ТОВ "РЕНТОС" на нежитлову будівлю літ. "Ч-1" по вул . Єнакіївській, 19 у м. Харкові було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень 27.02.2019, номер запису про право власності 30552121.

Листом від 19.04.2019 позивач звернувся до Харківської міської ради з проханням прийняти земельну, що знаходилась в користуванні позивача на підставі договору оренди земельної ділянки від 26.03.2012, у зв`язку з продажем вищевказаної нежитлової будівлі.

Листом №П-1-19266/1-1908-31 від 17.05.2019 Департамент земельних відносин Харківської міської ради надав відповідь на лист позивача, в якому зазначено, що для розгляду питання щодо припинення прав користування земельною ділянкою необхідно надати до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради наступні документи: витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку; документи, що посвідчують перехід права власності на будівлі до нових власників; акт обстеження земельної ділянки; довідку ДПІ про відсутність заборгованості перед бюджетом з орендної плати за землю; фото об`єкту.

На думку позивача спірний договір оренди земельної ділянки є припиненим з 27 лютого 2019 року, проте відповідач відмовився від прийняття земельної ділянки та не визнає того, що вказаний договір є припиненим, у зв`язку з чим позивач звернувся з даним позовом до суду про розірвання договору оренди землі.

Відповідач проти позову заперечує, зазначає проте, що унаслідок зміни власника об`єкту нерухомості, що розташований на орендованій земельній ділянці на підставі договору купівлі - продажу припиняється право оренди землі у попереднього власника об`єкта нерухомості та до нового власника нерухомого майна переходить з дати укладання такої угоди право оренди земельної ділянки без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача. Також, відповідач посилається на правову позицію Верховного Суду у аналогічних справах, зокрема викладену у постановах: від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17; від 19.06.2018 у справі №922/3655/17. Так, у зазначених постановах Верховний Суд дійшов висновку про наступне: "заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі. ".

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, суд виходить з наступного.

Згідно зі ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Приписами ст. 2 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею ж 13 Закону України Про оренду землі визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (ст. 19 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 1 ст. 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Згідно з ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Статтею 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Аналогічні приписи містить ст. 31 Закону України Про оренду землі . Так, договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Частина ж 1 ст. 32 Закону України Про оренду землі передбачає припинення договору оренди землі шляхом розірвання у наступних випадках: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору; у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розташоване у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника. Отже з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розташоване це майно у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України. Тобто особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір не підлягає розірванню (правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 10.04.2018 № 915/672/17).

Враховуючи викладене, відчуження об`єктів нерухомості, що знаходяться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди землі від 26.03.2012 за рішенням суду, оскільки такий договір в силу закону припинив свою дію щодо позивача.

Також, суд вважає за необхідне зазначити про наступне.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, як зазначено вище регулюється статтею 120 Земельного кодексу України, статтею 377 Цивільного кодексу України.

З огляду на наведені норми законодавства вбачається, що законодавцем передбачено автоматичну заміну сторони орендаря земельної ділянки у орендних правовідносинах за договором у зв`язку із набуттям особою у власність об`єкту нерухомого майна, розташованого на відповідній земельній ділянці.

Висновки суду про автоматичність переходу до нового землекористувача прав та обов`язків щодо земельної ділянки, які належали попередньому землекористувачу, у разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, який знаходиться на відповідній земельній ділянці, узгоджуються з висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 24.01.2018 у справі №820/7996/13-а, згідно якого, незважаючи на те, що особа не зареєструвала право власності чи користування земельною ділянкою під належним йому на праві власності нежитловим приміщенням, обов`язок зі сплати земельного податку виник у даної особи з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Тобто, Верховний Суд фактично презюмував, що до нового власника автоматично переходять права попереднього землекористувача (відбувається заміна сторони у зобов`язанні) незалежно від вчинення такою особою дій, спрямованих на оформлення свого права користування.

Аналогічну правову позицію щодо автоматичного переходу прав та обов`язків попереднього землекористувача до нового землекористувача, в тому числі обов`язку із сплати податку на землю, навіть у разі якщо особою не здійснено державної реєстрації свого права користування такою земельною ділянкою, викладено у постановах Верховного Суду України у справах №21-775а15 від 07.07.2015, №21-804а16 від 08.06.2016 та №21-3517а15 від 02.12.2015.

Як вбачається із наведених норм законодавства, останні спрямовані на забезпечення оплатності користування земельною ділянкою, а тому законодавцем з метою забезпечення безперебійного надходження плати за землю у разі зміни власника нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, який фактично користується такою земельною ділянкою, було визначено, що у разі переходу права власності на об`єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається автоматичний перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу.

Більше того, умови Договору оренди (п.п. 9, 11, 14) також свідчать про їх спрямованість на забезпечення безперебійності надходження плати за землю, оскільки Харківська міська рада зацікавлена у одержанні орендної плати за користування земельною ділянкою, та по суті позбавлена можливості розпорядження даною земельною ділянкою шляхом передання її у власність або користування іншій особі, ніж власнику нерухомого майна, яке знаходиться на такій ділянці.

При цьому, автоматичний перехід права користування земельною ділянкою до нового власника розташованого на ній нерухомого майна, тобто фактично автоматичної зміни сторони орендаря у Договорі оренди, спрямований також на відхід від бюрократиції та необхідності "легалізовувати" новим землекористувачем свого права користування земельною ділянкою, в той час як процес оформлення права користування можна назвати "паперовою тяганиною", яка потребує досить тривалого проміжку часу з огляду на визначену законодавством процедуру оформлення відповідних Договорів.

Натомість, інше трактування положень наведеного законодавства може призвести до ситуації, коли попередній землекористувач припинить здійснення оплати орендних платежів, оскільки укладений ним договір оренди буде розірваний (припинений), а новий землекористувач не зобов`язаний буде вносити орендну плату за землю (до укладення нового договору оренди) та його обов`язки звузяться до сплати податку за землю, що імовірно сприятиме ухиленню нового землекористувача від оформлення свого права користування.

Тобто, бюрократизація процесу переоформлення права користування земельною ділянкою шляхом розірвання договору оренди з попереднім землекористувачем та укладення нового договору оренди з нового власником об`єкту нерухомості в будь-якому випадку має несприятливі наслідки як для Харківської міської ради, яка не отримуватиме плату за землю, так і для нових землекористувачів, які змушені будуть нести додаткові витрати на розробку документації, необхідної для укладення відповідного договору оренди.

Як право оренди землі, так і право на одержання орендної плати (прибутку) є майном в розумінні ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та в світлі практики Європейського суду з прав людини.

Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях у справах "Мелахер та інші проти Австрії", "Бурдов проти Росії", "Прессос Компанія Нав`єра С.А." та інші проти Бельгії", "Пайн Велі Девелопмент Лтд." та інші проти Ірладнії" визначив, що під поняттям "майно" розуміється не лише майно, яке належить особі на праві власності згідно законодавства країни, в якій виник спір, а також під даним поняттям можуть бути прибутки, що випливають з власності, кошти, належні заявникам на підставі судових рішень, "активи", які можуть виникнути, "правомірні очікування"/"законні сподівання" особи.

Концепція "майна" в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак і "майном". До таких активів може відноситися право оренди (рішення у справі "Іатрідіс проти Греції").

Відтак втручання суду у право відповідача та нового власника нерухомого майна на мирне володіння своїм майном шляхом розірвання спірного Договору оренди (в якому новий землекористувач набув статусу орендаря у зв`язку із заміною сторони у зобов`язанні на підставі норми закону), необхідно оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті "суспільний", "публічний" інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям (рішення ЄСПЛ у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції", "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства", "Щокін проти України", "Сєрков проти України", "Колишній король Греції та інші проти Греції", "Булвес" АД проти Болгарії", "Трегубенко проти України", "East/West Alliance Limited" проти України").

Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм.

Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу - втручання держави у право на мирне володіння майном може бути виправдано за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. (рішення ЄСПЛ в справі "Колишній король Греції та інші проти Греції").

Критерій "пропорційності" передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар". При цьому з питань оцінки "пропорційності" ЄСПЛ, як і з питань наявності "суспільного", "публічного" інтересу, визнає за державою досить широку "сферу розсуду", за винятком випадків, коли такий "розсуд" не ґрунтується на розумних підставах.

Оцінюючи наслідки втручання у право на мирне володіння майном шляхом розірвання за рішенням суду спірного Договору оренди з наведених підстав, суд приходить до висновку, що у даному випадку відсутні як "публічний інтерес", так і "пропорційність" в світлі наведеної практики Європейського суду з прав людини, оскільки застосоване судом тлумачення ст. 120 Земельного кодексу України до даних правовідносин та зроблений судом висновок про автоматичну заміну сторони-орендаря по Договору оренди є "справедливою рівновагою": забезпечить володіння своїм майном всіма учасниками спірних правовідносин (Харківської міської ради - "правомірних очікувань" отримувати прибуток у вигляді орендної плати, яку вона розраховувала отримувати при укладені даного договору; попередній орендар - відсутність надмірного тягарю у вигляді орендних платежів по договору при відсутності фактичного користування земельною ділянкою; новий орендар - наявність титулу на підтвердження фактичного користування земельною ділянкою на умовах оренди).

Таким чином, підстави для розірвання Договору оренди з мотивів переходу права власності на нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці, до інших осіб, відсутні, відповідно до цього суд вважає за необхідне у задоволенні позову відмовити повністю.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд керується статтею 129 ГПК України, відповідно до якої судовий збір у разі відмову у задоволенні позову покладається на позивача, а отже судові витрати по сплаті судового збору за подання даного позову до суду у розмірі 3 842,00 грн. слід покласти на позивача.

Враховуючи викладене та керуючись ст. ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України; ст.ст. 377, 792 Цивільного кодексу України; ст.ст. 120, 141 Земельного кодексу України; ст.ст. 4, 20, 73, 74, 77, 129, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Судові витрати у справі у вигляді судового збору у розмірі 3842,00 грн. покласти на позивача у справі: Фізичну особу - підприємця Пархоменко Григорія Павловича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ).

Позивач: Фізична особа - підприємець Пархоменко Григорій Павлович ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ).

Відповідач: Харківська міська рада (61003, м. Харків, майдан Конституції, 7, ідентифікаційний код 04059243).

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "РЕНТОС" (61046, м. Харків, вул. Єнакіївська, буд. 19, ідентифікаційний код 37765637).

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення відповідно до ст.ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України та з урахуванням п.п. 17.5 п.17 Перехідних положень Кодексу.

Учасники справи можуть одержати інформацію по справі зі сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою http://court.gov.ua/.

Повне рішення складено "07" лютого 2020 р.

Суддя І.О. Чистякова