Постанова

від 16.03.2020 по справі 910/11712/19

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" березня 2020 р. Справа№ 910/11712/19

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Пономаренка Є.Ю.

суддів: Руденко М.А.

Поляк О.І.

при секретарі судового засідання Бовсуновській Ю.В.,

за участю представників:

від ТОВ Рандсервіс - Присенко О.О., адвокат, довіреність б/н від 04.02.2019 та Рябенький А.С., директор;

від КП Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва - Васьковська Г.М., довіреність №17/вих від 11.01.2020;

від Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації - Чербар В.А., довіреність №109/01/11-4 від 02.01.2020,

розглянувши апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю Рандсервіс на рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2019 у справі №910/11712/19 (суддя Трофименко Т.Ю., повний текст складено - 11.12.2019) за первісним позовом товариства з обмеженою відповідальністю Рандсервіс до Комунального підприємства Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва та Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації про зобов`язання укласти додаткову угоду до договору та за зустрічним позовом Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації до товариства з обмеженою відповідальністю Рандсервіс , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Комунальне підприємство Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва про виселення

ВСТАНОВИВ наступне.

Товариство з обмеженою відповідальністю Рандсервіс звернулося до Комунального підприємства Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва та Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації з позовом про зобов`язання укласти додаткову угоду до договору №533/1 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 26.08.2016, оскільки за доводами позивача відповідачі ухиляються від приведення договору №533/1 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 26.08.2016 у відповідність до рішення Київської міської ради від 08.02.2018 №21/4085, із застосуванням коефіцієнту 0,7 при нарахуванні орендної плати.

Також, до суду від Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації надійшла зустрічна позовна заява про виселення товариства з обмеженою відповідальністю Рандсервіс , обґрунтована неправомірним користуванням останнім нежитловим приміщенням за адресою: пров. Артилерійський, 5-а, у м. Києві після закінчення строку дії договору №533/1 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 26.08.2016.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.12.2019 у справі №910/11712/19 у задоволенні первісного позову відмовлено повністю; зустрічний позов задоволено повністю; виселено товариство з обмеженою відповідальністю Рандсервіс з нежитлового приміщення 1-го поверху загальною площею 143,7 кв.м. в будинку № 5-а на пров. Артилерійському у м. Києві; стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю Рандсервіс на користь Комунального підприємства Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва судовий збір у розмірі 1 921,00 грн.

Відмовляючи у задоволенні первісного позову, суд зазначив про неможливість застосування до спірних орендних відносин положень рішення КМР №21/4085 від 08.02.2018 стосовно нарахування орендної плати із застосуванням коефіцієнту 0,7, у зв`язку з тим, що діяльність ТОВ Рандсервіс не є виробничою, а відтак позивачем не доведено наявність підстав для внесення змін до договору. Крім того, судом встановлено обставини припинення дії договору оренди та недотримання позивачем процедури внесення змін до договору. Тому, виходячи із наведеного суд визнав первісні вимоги необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. В свою чергу, зустрічний позов про виселення ТОВ Рандсервіс з орендованого приміщення задоволено з підстав припинення договору у зв`язку із закінченням його строку та відмови орендодавця в його продовженні.

Не погодившись з прийнятим рішенням, товариство з обмеженою відповідальністю Рандсервіс звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати вказане рішення суду першої інстанції повністю.

Апелянт вважає оскаржуване рішення таким, що не відповідає вимогам статті 236 Господарського процесуального кодексу України. На його переконання, діяльність позивача віднесена до виробничої, а тому суд безпідставно не застосував зміни внесені рішенням КМР від 08.02.2018 №21/4085. Крім того, за доводами апелянта, судом не було враховано неодноразові звернення позивача з листами до відповідачів із вимогою укласти додаткову угоду до договору оренди, якою привести договір у відповідність до рішення КМР від 08.02.2018 №21/4085. Також, у своїх доводах скаржник зазначає про наявність у нього як орендаря переважного права продовження договору оренди на новий термін.

Представники апелянта - товариства з обмеженою відповідальністю Рандсервіс в судовому засіданні підтримали вимоги за апеляційною скаргою.

В свою чергу, представники Комунального підприємства Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва та Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації в судовому засіданні заперечили проти задоволення апеляційної скарги, просили оскаржуване рішення залишити без змін, а скаргу - без задоволення.

Згідно з ч. 1 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України у суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених у Главі 1 Розділу ІV.

Частинами 1 та 2 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду не підлягає зміні або скасуванню з наступних підстав.

Між Шевченківською районною в місті Києві державною адміністрацією (орендодавець), товариством з обмеженою відповідальністю Рандсервіс (орендар) та комунальним підприємством Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва (підприємство-балансоутримувач) 26.08.2016 було укладено договір №533/1 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду.

Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець на підставі протоколу засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 23.06.2016 №18, розпорядження Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації №453 від 28.07.2016 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлове приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться у пров. Артилерійському, 5-а, для розміщення суб`єкта господарювання, що здійснює побутове обслуговування населення (ремонт одягу, перукарня, взуття).

Об`єктом оренди є: нежитлове приміщення 1-го поверху загальною площею 193,7 кв.м згідно викопіюванням з поповерхового плану, що складає невід`ємну частину цього договору (п. 2.1 договору).

Згідно п. 2.5 договору передача об`єкта в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на цей об`єкт. Власником об`єкта залишається територіальна громада міста Києва, а орендар користується ним протягом строку оренди.

Пунктом 3.1 договору передбачено, що орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, затверджено рішенням Київської міської ради від 21 квітня 2015 року № 415/1280, і становить без ПДВ: 72 грн 93 коп. за 1 кв.м. орендованої площі, що в цілому складає за базовий місяць розрахунку лютий 2016 року 14 127,50 грн.

Відповідно до п. 3.2 договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Оперативна інформація про індекси інфляції, розраховані Державною службою статистики України, розміщується на веб-сайті Фонду державного майна України (цей пункт застосовується після поновлення дії норми статті 10 Закону України Про оренду державного та комунального майна в частині індексації орендної плати).

Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін у разі зміни розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, яке передано в оренду, та в інших випадках, передбачених законодавством України. (п. 3.4 договору).

За умовами п. 4.2.20 договору орендар зобов`язаний після припинення дії цього Договору протягом 3 календарних днів передати майно по акту приймання-передачі підприємству-балансоутримувачу. Акт приймання-передачі об`єкта підписується відповідним орендодавцем, орендарем та підприємством-балансоутримувачем. У разі невиконання цього пункту орендар сплачує неустойку у подвійному розмірі орендної плати.

У відповідності до п. 4.2.21 договору - для продовження дії цього договору оренди орендар за три місяці до дати закінчення цього договору має надати орендодавцю новий звіт з незалежної оцінки об`єкта.

Договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 26.08.2016 до 25.08.2019 (п. 9.1 договору).

Згідно п.п. 9.2, 9.3 договору усі зміни та доповнення до цього договору оформлюються в письмовій формі і вступають в силу з моменту підписання їх сторонами. Одностороння відмова від договору не допускається крім випадку, передбаченого підпунктом. 5.1.3 цього договору. Лист з відмовою від договору направляється поштою з повідомленням про вручення за місцезнаходженням орендаря, вказаним у договорі. Договір є розірваним з дати одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору, або з дати повернення орендодавцю відмови від договору з відміткою відділення зв`язку про відсутність орендаря за вказаною адресою.

За приписами п. 9.4 договір припиняється в разі: ліквідації орендодавця або орендаря; невиконання або систематичного неналежного виконання істотних умов договору; закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об`єкта; у разі смерті орендаря (якщо орендарем є фізична особа); в інших випадках, передбачених законом.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його дії протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються відповідним договором, який є невід`ємною частиною цього договору. Невиконання орендарем підпункту 8.5 є підставою для відмови в продовженні терміну дії цього договору (п. 9.7 договору).

Згодом між сторонами було укладено додаткову угоду №1 від 01.03.2018, якою внесено наступні зміни до договору №533/1 від 26.08.2016:

- пункт 2.1 договору викладено в наступній редакції: об`єктом оренди є: нежитлове приміщення 1-го поверху загальною площею 143,7 кв.м. згідно викопіюванням з поповерхового плану, що складає невід`ємну частину цього договору. ;

- пункт 3.1 договору викладено в наступній редакції: Орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, затверджено рішенням Київської міської ради від 21 квітня 2015 року №415/1280, і становить без ПДВ: 74 грн 47 коп. за 1 кв.м. орендованої площі, що в цілому складає за базовий місяць розрахунку лютий 2017 року 10 700,85 грн. .

Як вбачається з акта від 26.08.2016 про фактичне використання нежилого приміщення в будинку №5А на пров. Артилерійському, складеного між КП Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва та ТОВ Рандсервіс , приміщення загальною площею 193,7 кв.м. (1-й поверх), яке закріплене за підприємством на праві господарського відання згідно Розпорядження Шевченківської районної в місті Києві адміністрації №80 від 09.02.2011 Про закріплення майна за Комунальним підприємством Керуюча дирекція фактично займає товариство з обмеженою відповідальністю Рандсервіс для розміщення господарювання, що здійснює побутове обслуговування населення (ремонт одягу, перукарня, ремонт взуття).

Разом з тим, рішенням Київської міської ради VI сесія VIII скликання від 08.02.2018 №21/4085, на яке посилається ТОВ Рандсервіс :

- внесено зміни до рішення Київської міської ради від 21.04.2015 №415/1280 Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва , за яким орендні ставки для орендарів - юридичних і фізичних осіб, що є суб`єктами малого підприємництва, які проводять виробничу діяльність безпосередньо на орендованих виробничих площах (крім офісів), застосовуються з коефіцієнтом 0,7;

- внесено зміни до додатка 4 Типовий договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду до рішення Київської міської ради від 21.04.2015 №415/1280 Про затвердження положення про оренду майна територіальної громади міста Києва , зокрема, внесено зміни згідно з додатком 2 до цього рішення:

II. Прикінцеві та перехідні положення

2. Встановити, що нові орендні ставки, затверджені цим рішенням, застосовуються до договорів, які укладаються або продовжуються на новий строк після 1 березня 2018 року.

3. Встановити, що орендодавці під час переукладання договорів оренди або внесення зміни до них відповідно до п. 2 цих Прикінцевих та перехідних положень приводять умови цих договорів у відповідність із типовими умовами, зміненими цим рішенням, шляхом викладання цих договорів у новий редакції. .

Обґрунтовуючи первісні вимоги, позивач зазначив, що відповідачами під час укладання додаткової угоди №1 від 01.03.2018 не було застосовано зміни внесені рішенням Київської міської ради від 08.02.2018 №21/4085 стосовно визначення розміру орендної плати із застосуванням коефіцієнту 0,7, що призвело до збільшення розміру оренди.

Вказане слугувало підставою для звернення до суду з позовом про зобов`язання відповідачів укласти з позивачем додаткову угоду до договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №533/1 від 26.08.2016 з 1 квітня 2018 року, якою внести зміни до договору шляхом викладення п. 3.1 договору в наступній редакції: п.3.1 Орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, затвердженої рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 №415/1280, і відповідно до п. 8 рішення Київської міської ради від 08.02.2018 №21/4085 встановлена орендна ставка у розмірі 70% від встановленого обсягу і становить 35 грн. 65,6 коп. за 1 кв.м. орендованої площі, що в цілому складає за базовий місяць розрахунку березень 2018 року 5123 грн. 83 коп. .

Натомість, зустрічний позов мотивований невиконанням ТОВ Рандсервіс обов`язку зі звільнення орендованого приміщення за адресою: м. Київ, пров. Артилерійський, 5А, після закінчення строку дії договору оренди.

Судом першої інстанції у задоволенні первісного позову відмовлено, зустрічний - задоволено.

Колегія суддів погоджується з позицією місцевого суду, з огляду на наступне.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України встановлено, що підставами виникнення прав та обов`язків, є, зокрема, договори та інші правочини.

Згідно з ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною першою статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

Статтею 629 ЦК України визначено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно із ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Частинами 1, 4 ст. 285 ГК України визначено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно положень ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Як вбачається зі змісту договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №533/1 від 26.08.2016 у користування товариства з обмеженою відповідальністю Рандсервіс , як орендаря, передано нежитлове приміщення 1-го поверху загальною площею 193,7 кв.м згідно викопіюванням з поповерхового плану, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та знаходиться за адресою: м. Київ, пров. Артилерійський, 5-а.

Разом з тим, 01.03.2018 було укладено додаткову угоду №1 до договору, якою змінено площу об`єкту оренди до 143,7 кв.м та встановлено новий розмір орендної плати.

Натомість, позивач вважає, що при укладенні додаткової угоди мали бути враховані зміни внесені рішенням Київської міської ради від 08.02.2018 №21/4085 до рішення Київської міської ради від 21.04.2015 №415/1280 Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва в частині визначення розміру орендної плати із застосуванням коефіцієнту 0,7, у зв`язку з чим просить зобов`язати відповідачів укласти додаткову угоду до договору з урахуванням наведених змін.

Приписами статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно положень ст. 10 Закону України Про оренду державного та комунального майна орендна плата з урахуванням її індексації, відновлення орендованого майна, виконання зобов`язань є істотними умовами договору оренди.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 21 Закону України Про оренду державного та комунального майна , розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Положеннями пункту 3.4 договору встановлено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін у разі зміни розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, яке передано в оренду, та в інших випадках, передбачених законодавством України.

Згідно внесених змін, рішенням Київської міської ради VI сесія VIII скликання від 08.02.2018, зокрема, у додаток 3 Методика розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду визначено, що орендні ставки для орендарів - юридичних і фізичних осіб, що є суб`єктами малого підприємництва, які провадять виробничу діяльність безпосередньо на орендованих виробничих площах (крім офісів), застосовуються з коефіцієнтом 0,7.

Як вбачається з відомостей Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань за кодом 24265179, до видів діяльності ТОВ Рандсервіс відноситься ремонт взуття та шкіряних виробів; ремонт інших побутових виробів і предметів особистого вжитку; надання послуг перукарнями та салонами краси (основний); надання інших індивідуальних послуг, н. в. і. у., тощо.

Наведене також співпадає з предметом діяльності, вказаним у п. 4.1 статуту товариства.

Крім того, пунктом 1.1 договору оренди №533/1 від 26.08.2016 визначено, що нерухоме майно (нежитлове приміщення) за адресою: м. Київ, пров. Артилерійський, 5-А, передається для розміщення суб`єкта господарювання, що здійснює побутове обслуговування населення (ремонт одягу, перукарня, взуття).

Тобто, умовами договору чітко визначено цільове призначення використання орендованого майна.

Так, відповідно до Галузевого класифікатора Класифікація послуг і продукції у сфері побутового обслуговування (ГК 201-01-2001), затвердженого Наказом Міністерства економіки та з питань європейської інтеграції України від 19.02.2002 №51, послуги і продукція у сфері побутового обслуговування - це побутові послуги, які пов`язані з веденням домашнього господарства, виконанням різноманітних ремонтних робіт, забезпеченням санітарно-гігієнічних та інших потреб населення, а також з виготовленням за індивідуальними замовленнями особистих речей та предметів господарського призначення.

В свою чергу, виробнича діяльність пов`язана з виробленням матеріальної продукції (сировинний, паливно-енергетичний, будівельний комплекси, машинне виробництво, тощо).

Виходячи з викладеного, діяльність ТОВ Рандсервіс з побутового обслуговування населення (ремонт одягу, перукарня, взуття) не відноситься до виробничої діяльності суб`єкта господарювання, а відтак, коефіцієнт 0,7 не може бути застосований при нарахуванні орендної плати, про що вірно зазначено в оскаржуваному рішенні суду.

Разом з тим, доводи апелянта в частині незгоди із зазначеним висновком суду не спростовують встановлених судом обставин щодо неможливості застосування у даному випадку змін внесених рішенням КМР від 08.02.2018 №21/4085.

Крім того, за умовами п. 15.1 Положення про оренду майна територіальної громади м. Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 №415/1280, внесення змін до договору оренди здійснюється за згодою сторін договору до закінчення терміну його дії.

З метою розгляду питання про внесення змін до договору оренди орендар подає орендодавцю заяву, 3 підписані ним та балансоутримувачем примірники додаткової угоди до договору про внесення змін до договору оренди та обґрунтування запропонованих змін (п. 15.2 Положення).

Натомість, матеріали справи не містять доказів надіслання орендодавцю примірників проекту додаткової угоди до договору про внесення змін до договору погодженого з балансоутримувачем, у порядку встановленому пунктом 15.2 Положення.

Разом з тим, листи, на які посилається ТОВ Рандсервіс (№121 від 23.03.2018, №125 від 17.05.2018, №126 від 26.06.2018, №134 від 31.10.2018), адресовані ним орендодавцю, не свідчать про належне та повне виконання умов необхідних для внесення змін до договору.

При цьому, важливим для зміни умов договору оренди є належне виконання орендарем договору оренди, оскільки в протилежному випадку орендодавець може відмовити у внесенні змін до договору.

За твердженнями КП Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва орендарем неодноразово порушувались договірні зобов`язання як в частині здійснення орендної плати, так і в частині нецільового використання орендованого майна та проведення переобладнання приміщень.

Як вірно зазначив суд першої інстанції, обставини щодо наявності у ТОВ Рандсервіс заборгованості за договором оренди та схожі обставини щодо невнесення змін у договір вже було встановлено у рішенні Господарського суду міста Києва від 11.04.2019 №910/1129/19, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 02.07.2019, яким стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю Рандсервіс на користь Комунального підприємства Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва основний борг за договором у розмірі 77 153,12 грн., а також 3% річних в розмірі 1 682,50 грн., пеню в розмірі 15 990,48 грн. та судовий збір в розмірі 1 422,37 грн.

Крім того, в оскаржуваному рішенні судом вірно встановлено обставини припинення спірного договору оренди.

Частиною 1 статті 763 Цивільного кодексу України визначено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено (ч. 2 ст. 291 ГК України, ч. 2 ст. 26 Закону України Про оренду державного та комунального майна ).

Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Пунктом 9.7 договору оренди визначено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його дії протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються відповідним договором, який є невід`ємною частиною цього договору.

Таким чином, для продовження дії договору оренди необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування орендованим майном; відсутнє письмове повідомлення однієї зі сторін договору, у встановлений строк, про припинення або зміну умов договору.

Договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №533/1 від 28.06.2016 згідно п. 9.1 укладено строком з 26.08.2016 до 25.08.2019.

Як вбачається з матеріалів справи, заявою №109/05/25-8460 від 19.09.2019 Шевченківська районна в місті Києві державна адміністрація, з посиланням на п.п. 9.1, 9.4 договору, п.п. 15.9.6 та 15.9 Положення, повідомила орендаря про те, що договір є укладеним до 25.08.2018 та у зв`язку з припиненням дії договору вимагав звільнити об`єкт оренди від власних речей та повернути його по акту приймання-передачі підприємству - балансоутримувачу. Надіслання вказаної заяви на адресу ТОВ Рандсервіс підтверджується описом вкладення у цінний лист, списком рекомендованих відправлень та фіскальним чеком від 20.09.2019.

Тобто, вказаною заявою орендодавець повідомив орендаря про непродовження дії договору оренди після закінчення його строку.

За наведених обставин, договір оренди не може вважатись продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені, оскільки орендодавець не має наміру продовжувати договірні стосунки, а тому відсутні правові підстави зобов`язувати продовжити дію договору оренди всупереч його волі, оскільки законодавством не передбачено обов`язку орендодавця продовжувати дію договору оренди та права орендаря на таке продовження дії договору, за наявності бажання однієї із сторін припинити договір.

Відтак, з огляду на відсутність підстав для продовження дії договору, за вірним висновком суду першої інстанції, договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №533/1 від 28.06.2016 припинив свою дію, у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.

Таким чином, враховуючи факт припинення дії договору оренди та недоведеність наявності підстав для внесення змін у договір, недотримання ТОВ Рандсервіс процедури внесення змін до договору оренди, місцевий господарський суд дійшов правомірного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ТОВ Рандсервіс .

Стосовно перегляду судового рішення в частині зустрічного позову, колегія суддів зазначає наступне.

Згідно зі статтею 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі; якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Відповідно до ч. 1 ст. 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

У п. 4.2.20 договору оренди передбачено, що орендар зобов`язаний після припинення дії цього договору протягом 3 календарних днів передати майно по акту приймання-передачі підприємству-балансоутримувачу. Акт приймання-передачі об`єкта підписується відповідним орендодавцем, орендарем та підприємством-балансоутримувачем.

Враховуючи встановлений судом факт припинення договору у зв`язку із закінченням його строку, орендар зобов`язаний повернути Комунальному підприємству Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва (балансоутримувач за договором) об`єкт оренди у триденний строк.

Разом з тим, доказів повернення орендованого майна підприємству-балансоутримувачу відповідно до пункту 4.2.20 договору матеріали справи не містять.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції що, вимоги позивача за зустрічним позовом про виселення орендаря із займаного приміщення є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Посилання апелянта на наявність у нього переважного права на продовження договору оренди на новий строк не спростовують правильного висновку суду першої інстанції про наявність підстав виселення ТОВ Рандсервіс з орендованого приміщення.

Так, виходячи зі змісту частини 1 статті 777 ЦК та частини 3 статті 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна , якими врегульовано порядок та підстави набуття переважного права, поняття такого права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом. При цьому, для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов`язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення між сторонами домовленості щодо умов нового договору, рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду, а також відсутність у власника наміру використовувати майно для власних потреб. З матеріалів справи не вбачається та ТОВ Рандсервіс не доведено як обставин існування іншого реального претендента на оренду, укладення з ним договору, так і щодо досягнення домовленості сторонами щодо умов договору оренди як підстави для набуття орендарем переважного права на укладення договору на новий термін. Адже, в разі недосягнення сторонами відповідної домовленості переважне право припиняється (пункт 3 частини 1 статті 777 ЦК).

Отже, в разі виникнення обставин, з якими закон пов`язує набуття переважного права на укладення договору оренди на новий термін (рівність умов, запропонованих претендентами; укладення договору оренди з іншою особою, відсутність у власника наміру використовувати майно для своїх потреб), ТОВ Рандсервіс не позбавлений можливості звернутися за судовим захистом свого переважного права.

З урахуванням всіх обставин справи в їх сукупності, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване рішення місцевого господарського суду прийняте з повним, всебічним та об`єктивним з`ясуванням обставин, які мають значення для справи, а також з дотриманням норм матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим, правові підстави для задоволення апеляційної скарги відсутні.

Оскільки, у задоволенні апеляційної скарги відмовлено, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на її заявника (апелянта).

Керуючись ст.ст. 240, 269, 275, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю Рандсервіс залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2019 у справі №910/11712/19 - без змін.

2. Судові витрати зі сплати судового збору за подачу апеляційної скарги покласти на її заявника.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повний текст постанови складено: 19.03.2020 року.

Головуючий суддя Є.Ю. Пономаренко

Судді М.А. Руденко

О.І. Поляк