Ухвала

від 06.04.2020 по справі 910/4485/20

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua

У Х В А Л А

06.04.2020 м. Київ Справа № 910/4485/20

За заявою: акціонерного товариства "СБЕРБАНК";

до: приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковіної Інни Володимирівни; Київської міської ради; приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Верповської Олени Володимирівни;

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів:

1) приватне акціонерне товариство "БАНКОМЗВ`ЯЗОК";

2) дочірнє підприємство "КРАЙ ПРОПЕРТІ";

3) товариство з обмеженою відповідальністю "ІНВЕСТ КОНСАЛТИНГ УА";

про: забезпечення позову.

Суддя Балац С.В.

Представники: без виклику сторін.

Акціонерне товариство "СБЕРБАНК" (далі - Заявник) звернулося до господарського суду міста Києва із заявою до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковіної Інни Володимирівни, Київської міської ради та приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Верповської Олени Володимирівни про забезпечення позову (далі - Заява) шляхом:

- заборони дочірньому підприємству "КРАЙ ПРОПЕРТІ", товариству з обмеженою відповідальністю "ІНВЕСТ КОНСАЛТИНГ УА" та/або будь-яким іншим особам проводити будь-які будівельні роботи на земельній ділянці площею 34.157 кв.м., кадастровий номер: 8000000000:79:485:0021, місце розташування: м. Київ, Голосіївський район, вул. Академіка Глушкова, 13/2;

- заборони будь-яким суб`єктам державної реєстрації прав, державним реєстраторам, в тому числі нотаріусам (окрім міністерства юстиції України в порядку оскарження рішень, дій або бездіяльності державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації прав, передбаченого ч. 5 ст. 5 та ч. 3 ст. 37 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"), здійснювати проведення державної реєстрації будь-яких прав та/або їх обтяжень, заборонити вносити будь-які записи до державного реєстру речових прав на нерухоме майно на земельній ділянці площею 34.157 кв.м., кадастровий номер: 8000000000:79:485:0021, місце розташування: м. Київ, Голосіївський район, вул. Академіка Глушкова, 13/2.

Вказана Заява мотивована наступним.

Між дочірнім підприємством "КРАЙ ПРОПЕРТІ", як іпотекодавцем, та Заявником, як іпотекодержателем, укладено іпотечний договір від 27.09.2011, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В., зареєстрованого в реєстрі за № 11270 (далі - Іпотечний Договір), відповідно до предмету якого в забезпечення виконання зобов`язань іпотекодавця, які випливають із договору про відкриття кредитної лінії № 119-В/11/55/КЛ від 22.09.2011 та договору про відкриття кредитної лінії № 120-В/11/55/КЛ від 22.09.2011, укладеними між іпотекодавцем та іпотекодержателем з усіма змінами і доповненнями до них, укладеними протягом строку їх дії, які (зобов`язання) перелічені у статті 2 цього договору та можуть виникнути в майбутньому за договором про відкриття кредитної лінії № 119-В/11/55/КЛ від 22.09.2011 та договором про відкриття кредитної лінії № 120-В/11/55/КЛ від 22.09.2011, іпотекодавець передає іпотеко держателю в іпотеку майно, зазначене в п. 3.1 цього договору (Предмет іпотеки) (п. 1.1 Іпотечного Договору).

Пунктом 3.1 Іпотечного договору визначено, що предметом іпотеки є: нежилий будинок (літ. А), загальною площею 28.539,50 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Глушкова Академіка, будинок № 13-б, реєстраційний номер: 34696251 та належить іпотекодавцю на праві власності на підставі договору купівлі-продажу нежилого будинку, посвідченого Піддубною С.П., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 24.12.2004 за № 402676, зареєстрованого в Київському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна 11.01.2005 у реєстровій книзі № 91п-270 за реєстровим № 6259п, зареєстрованого в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно 22.09.2011.

Положеннями пункту 6.4 Іпотечного договору, зокрема, передбачено, що у разі настання випадків, передбачених в п.п. 6.2 - 6.3 цього договору, іпотекодержатель може звернути стягнення шляхом позасудового врегулювання між сторонами шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому чинним законодавством України.

Відповідно до пункту 6.6 Іпотечного договору, у разі звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, в тому числі шляхом набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, до особи, яка на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, включеного до цього договору, набула право власності на предмет іпотеки, розміщений на земельній ділянці/ах, яка/і перебуває/ють в оренді іпотекодавця, переходить право оренди на таку/і земельну/і ділянку/і.

Предмет іпотеки зав Іпотечним договором знаходиться на земельній ділянці площею 34.157 кв.м., кадастровий номер: 8000000000:79:485:0021, місце розташування: м. Київ, Голосіївський район, вул. Академіка Глушкова, 13/2, що підтверджується витягом № КР-05349/2011 з книги записів державної реєстрації договорів оренди станом на 27.09.2011 (далі - Земельна ділянка).

Земельна ділянка перебуває в комунальній власності територіальної громади м. Києва та знаходиться в оренді відповідно до договору оренди земельної ділянки від 27.12.1999, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., зареєстрованого в реєстрі за № 6290, укладеного між Київською міською радою, як орендодавцем, та акціонерним товариством відкритого типу "БАНКОМЗВ`ЯЗОК", як орендарем, зареєстрованого Київським міським управлінням земельних ресурсів, про що зроблено запис за № 79-6-00002 у книзі записів державної реєстрації договорів, який діє у редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого головним управлінням земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис за № 79-6-00464 від 18.12.2006 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Земельна ділянка передана в суборенду іпотекодавцю на підставі договору суборенди земельної ділянки від 18.08.2006, укладеного між відкритим акціонерним товариством "БАНКОМЗВ`ЯЗОК", як орендарем, та іпотекодавцем, як суборендарем, зареєстрованого головним управлінням земельних ресурсів виконавчого комітету Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис за № 79-6-00477 від 23.02.2007 у книзі записів державної реєстрації договорів.

В подальшому, 19.12.2017 Заявником здійснено звернення стягнення на предмет іпотеки за Іпотечним договором, що підтверджується витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 19.12.2017 № 108256715.

Однак, в результаті неможливості державної реєстрації права оренди (користування) Земельною ділянкою за Заявником, як новим власником розташованого на ній нерухомого майна та приймаючи до уваги неправомірні дії з приводу реєстрації об`єктів нерухомого майна на Земельній ділянці, Заявник звернувся до суду із даною Заявою.

Враховуючи викладені вище обставини, суд дійшов висновку про те, що Заява є обґрунтованою та підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Приписами частин 1, 2 Земельного кодексу України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Положеннями частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відтак, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.

Вказана правова позиція також закріплена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16.

Таким чином, за висновками суду, з моменту переходу права власності на предмет іпотеки за Іпотечним договором (19.12.2017) у Заявника виникло право користування Земельною ділянкою, на якій розміщено предмет іпотеки, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Тобто, має місце заміна сторони у зобов`язанні, а саме: з попереднього орендаря на Заявника у договорі оренди земельної ділянки від 27.12.1999, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., зареєстрованого в реєстрі за № 6290.

Так за твердженнями Заявника, з метою документального оформлення переходу права оренди на Земельну ділянку, звернувся до Київської міської ради із листом від 23.05.2018 № 9712/5/25-4, який залишився без відповіді та виконання.

Також, Заявник стверджує, що звернувся до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковіної І.В. із заявою про державну реєстрацію речового права (права оренди Земельної ділянки) від 13.03.2020 на підставі Іпотечного договору від 13.03.2020, в результаті розгляду якої нотаріусом прийнято рішення про відмову у здійсненні такої реєстрації на підставі неподання додаткових документів.

Крім того, як вбачається із інформаційної довідки від 13.03.2020 № 203988743, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шептицькою С.В. здійснена державна реєстрація на об`єкти нерухомого майна (як на новозбудовані) за адресою Земельної ділянки на користь товариства з обмеженою відповідальністю "ІНВЕСТ КОНСАЛТИНГ УА", на підставі довідок товариства з обмеженою відповідальністю "БТІ, ОФОРМЛЕННЯ ЗЕМЛІ ТА НЕРУХОМОСТІ", а саме:

- 02.03.2020 о 22:54 - нежитлова будівля, літ А, загальною площею 173,2 кв.м., реєстраційний номер: 2049395780000;

- 02.03.2020 о 22:57 - нежитлова будівля, літ А, загальною площею 107,7 кв.м., реєстраційний номер: 2049396580000;

- 02.03.2020 о 23:00 - нежитлова будівля, літ А, загальною площею 377,8 кв.м., реєстраційний номер: 2049397480000.

Водночас, вказані реєстраційні дії здійснені не на підставі правовстановлюючих документів та порушують право Заявника, як нового орендаря Земельної ділянки.

Вказані вище обставини зумовлюють необхідність вжиття заявлених заходів забезпечення позову, приймаючи до уваги намір Заявника звернутися до суду із позовом про визнання права оренди та зобов`язання вчинити певні дії з метою захисту порушених прав та недопущення здійснення будівництва та подальшої реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна на Земельній ділянці особами, які не мають правовстановлюючих документів на користування такою Земельною ділянкою.

Заявлені заходи забезпечення позову, за висновками суду, є саме тими заходами забезпечення позову, які в розумінні приписів статті 136 Господарського процесуального кодексу України, є ефективними для захисту оспорюваних прав Заявника та такими, що відповідають змісту порушеного права останнього, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням.

При цьому суд враховує, що невжиття заходів забезпечення позову може не лише істотно ускладнити виконання рішення, а й призвести до неефективності захисту порушених прав в межах одного провадження, оскільки у разі продовження на Земельній ділянці незаконного будівництва та здійснення реєстрації права власності на об`єкти нерухомості в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Заявнику необхідно буде подавати позови та вживати заходи щодо знесення незаконних будівель, скасовувати в судовому порядку незаконні дії державних реєстраторів та третіх осіб щодо реєстрації права власності на такі будівлі та споруди за третіми особами.

Також, заявлені заходи забезпечення позову запровадять законні обмеження, наявність яких дозволить створити належні умови для запобігання перешкод для виконання рішення суду у разі повного або часткового задоволення позовних вимог.

Приймаючи до уваги те, що заявлені заходи забезпечення позову направлені, в тому числі, на збереження Земельної ділянки від незаконних забудов та реєстрацій, застосування заходів зустрічного забезпечення не є доцільним, оскільки таке застосування не завдасть жодних збитків для майбутніх відповідачів.

Враховуючи збалансованість інтересів сторін, за висновками суду, вжиття вказаних заходів забезпечення пов`язано з майбутнім предметом позовних вимог, є адекватними, розумними і співмірними заходами до забезпечення позову та відповідає принципу забезпечення збалансованості інтересів сторін, а також не порушує прав та охоронюваних законом інтересів інших осіб.

Керуючись ст. ст. 136, 137, 140, 234 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд міста Києва,

У Х В А Л И В:

1. Заяву акціонерного товариства "СБЕРБАНК" про забезпечення позову задовольнити.

2. З метою забезпечення позову:

- заборонити дочірньому підприємству "КРАЙ ПРОПЕРТІ" (01010, м. Київ, ВУЛИЦЯ ІВАНА МАЗЕПИ, будинок 10, ідентифікаційний код: 24365189), товариству з обмеженою відповідальністю "ІНВЕСТ КОНСАЛТИНГ УА" (03189, м. Київ, ВУЛИЦЯ ВІЛЬЯМСА АКАДЕМІКА, будинок 6-Д, офіс 43, ідентифікаційний код: 43358405) та/або будь-яким іншим особам проводити будь-які будівельні роботи на земельній ділянці площею 34.157 кв.м., кадастровий номер: 8000000000:79:485:0021, місце розташування: м. Київ, Голосіївський район, вул. Академіка Глушкова, 13/2;

- заборонити будь-яким суб`єктам державної реєстрації прав, державним реєстраторам, в тому числі нотаріусам (окрім міністерства юстиції України в порядку оскарження рішень, дій або бездіяльності державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації прав, передбаченого ч. 5 ст. 5 та ч. 3 ст. 37 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"), здійснювати проведення державної реєстрації будь-яких прав та/або їх обтяжень, заборонити вносити будь-які записи до державного реєстру речових прав на нерухоме майно на земельній ділянці площею 34.157 кв.м., кадастровий номер: 8000000000:79:485:0021, місце розташування: м. Київ, Голосіївський район, вул. Академіка Глушкова, 13/2.

Стягувач: акціонерне товариство "СБЕРБАНК" (01601, м.Київ, ВУЛИЦЯ ВОЛОДИМИРСЬКА, будинок 46, ідентифікаційний код: 25959784).

Боржники: дочірнє підприємство "КРАЙ ПРОПЕРТІ" (01010, м. Київ, ВУЛИЦЯ ІВАНА МАЗЕПИ, будинок 10, ідентифікаційний код: 24365189); товариство з обмеженою відповідальністю "ІНВЕСТ КОНСАЛТИНГ УА" (03189, м. Київ, ВУЛИЦЯ ВІЛЬЯМСА АКАДЕМІКА, будинок 6-Д, офіс 43, ідентифікаційний код: 43358405).

Відповідно до Закону України "Про виконавче провадження" дана ухвала є виконавчим документом.

Дана ухвала дійсна для пред`явлення до виконання до 07.04.2023.

Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання суддею та може бути оскаржена в порядку та строки встановлені ст.ст. 255, 256, 257 Господарського процесуального кодексу України.

Суддя С.В. Балац