Рішення

від 01.07.2020 по справі 922/3999/19

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під`їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" липня 2020 р.м. ХарківСправа № 922/3999/19

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Аюпової Р.М.

при секретарі судового засідання Васильєві А.В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий Дім "Індустріальний", м. Харків про стягнення коштів в розмірі 1153482,88 грн. за участю представників:

позивача - Мовчан М.В., дов. № 08-21/4479/2-19 від 27.12.2019,

відповідача - не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

Позивач - Харківська міська рада, м. Харків, звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий Дім "Індустріальний", м. Харків, про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 1153482,88 грн. Також позивач просить покласти на відповідача витрати зі сплати судового збору.

Ухвалою господарського суду від 09.12.2019 відкрито провадження у справі та призначено справу № 922/3999/19 до розгляду в порядку загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання на 26.12.2019 об 11:00 год.

27.01.2020 представником відповідача надано до господарського суду письмові пояснення по суті заявлених позовних вимог (вх. № 1922), в яких відповідач зазначає, що, при зверненні до господарського суду, в розрахунках наданих до позову, позивач застосовує значення ставки річної орендної плати - 8% відсотків. Натомість, відповідно до п. 2.5 Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові (Положення) затвердженого рішенням Харківської міської ради № 41/08 від 27.02.2008 зі змінами та доповненнями, розмір поточної базової ставки орендної плати дійсно встановлено у розмірі 8%. Одночасно з цим, пунктом 2.4 Положення визначено, що на період будівництва та реконструкції об`єктів встановлено ставку річної орендної плати за земельну ділянку, на якій знаходиться об`єкт будівництва або реконструкції, на рівні 3% від нормативної грошової оцінки (за умови належного оформлення будівництва та реконструкції об`єкту у встановленому порядку). Окрім цього, Харківська міська рада просить суд стягнути з відповідача безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати, за період з 01.11.2016 по 31.10.2019. Натомість, за твердженням відповідача, термін з 01.11.2016 по 21.10.2017 - це термін, протягом якого, за звичайних обставин здійснювалося б оформлення права оренди землі, яке полягало у виготовленні технічної документації із землеустрою, реєстрації змін у відомостях Державного земельного кадастру, прийнятті відповідних рішень міської ради, укладанні договору оренди землі та державної реєстрації права оренди, а тому він не може вважатися терміном безпідставно збережених коштів. Оформлення земельної ділянки в оренду, а відповідно і терміни її оформлення передбачені діючим законодавством та рішенням міської ради і за цей період плата за землю у формі орендної плати не здійснюється, а тому підстави вважати, що Харківська міська рада отримала б ці кошти, відсутні, а відповідно відсутні і кошти на які нібито збільшив вартість власного майна відповідач за рахунок позивача за цей період. Також відповідачем надано контррозрахунок суми боргу, з якого вбачається, що заборгованість відповідача, за умови укладення договору оренди з позивачем, склала б 143916,46 грн.

Заперечень на дані відповідачем пояснення, позивачем надано до суду не було.

Ухвалою господарського суду від 27.01.2020 продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів, до 09.03.2020.

Протокольними ухвалами від 26.12.2019, 27.01.2020, 25.02.2020 розгляд підготовчого провадження відкладався, в порядку п. 3 ч. 2 ст. 183 ГПК України.

Ухвалою господарського суду від 26.02.2020 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 04.03.2020 об 11:30 год.

Ухвалою господарського суду від 03.04.2020, на підставі приписів Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)" (№540-IX), за заявою представника позивача, відкладено розгляд справи № 922/3999/19 по суті.

Ухвалою господарського суду від 24.06.2020 призначено розгляд справи № 922/3999/19 по суті на 01.07.2020 о 14:15 год.

Додатково про призначення судового засідання для розгляду справи № 922/3999/19 по суті, сторони повідомлені шляхом направлення телефонограм.

Представник позивача у судовому засіданні 01.07.2020 позовні вимоги підтримав у повному обсязі, наполягав на їх задоволенні.

Представник відповідача у судове засідання 01.07.2020 не з`явився, про причину неявки суд не повідомив. Про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.

В ході розгляду даної справи господарським судом Харківської області, у відповідності до п.4 ч.5 ст.13 ГПК України, було створено учасникам справи умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом у межах строків, встановлених ГПК України.

В ході розгляду даної справи судом було в повному обсязі досліджено письмові докази у справі, пояснення учасників справи, викладені в заявах по суті справи - у відповідності до приписів ч. 1 ст. 210 ГПК України, а також з урахуванням положень ч. 2 цієї норми, якою встановлено, що докази, які не були предметом дослідження в судовому засіданні, не можуть бути покладені судом в основу ухваленого судового рішення.

Присутній в судовому засіданні представник позивача погодився з тим, що судом досліджено всі докази, які надано сторонами у відповідності до ст. 74 ГПК України.

Відповідно до ч.1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Згідно з п.1 ч.3 ст. 202 ГПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов до висновку, що неявка представника відповідача не перешкоджає розгляду справи по суті.

Враховуючи положення ст.ст. 13, 74 ГПК України якими в господарському судочинстві реалізовано конституційний принцип змагальності судового процесу, суд вважає, що господарським судом, в межах наданих йому повноважень, створені належні умови для надання сторонами доказів та заперечень та здійснені всі необхідні дії для забезпечення сторонами реалізації своїх процесуальних прав, а тому вважає за можливе розглядати справу по суті.

Відповідно до ст. 219 ГПК України, рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих сторонами та витребуваних судом.

У судовому засіданні 01.07.2020, відповідно до ст. 240 ГПК України, судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, всебічно та повно дослідивши надані учасниками судового процесу докази, суд встановив наступне.

Департаментом територіального контролю Харківської міської ради 30.10.2019 здійснено обстеження земельної ділянки з урахуванням звіту з геодезичної зйомки земельної ділянки по вул. Косарева, 14 у м. Харкові, розробленого ТОВ "Геодезично-вишукувальний центр" та витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 19.08.2019 № 1324/0/45-19.

Обстеженням на місцевості встановлено, що на сформованій земельній ділянці площею 0,1049 га (кадастровий номер 6310138200:03:021:0501) по вул. Косарева. 14 у м. Харкові розташована одна нежитлова будівля літ. "А-1", право власності на яку зареєстроване за ТОВ "Торговий Дім "Індустріальний".

За результатами обстеження складено акт обстеження земельної ділянки по вул. Косарева,14 у м. Харкові від 30.10.2019.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 30.10.2019 № 186772690, право власності на нежитлову будівлю літ. "А-1" загальною площею 484,4 кв.м, по вул. Косарева, 14 (колишня назва вул. Соколова, 14) у м. Харкові з 29.08.2016 зареєстроване за ТОВ "Торговий Дім "Індустріальний", на підставі договору купівлі-продажу від 17.11.2015 № 1847, висновку від 23.08.2016 № 23.08-01/16, технічного паспорту від 26.08.2016, декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 20.09.2016 № ХК 143162632472.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 30.10.2019 № 186760267 право тимчасового користування земельною ділянкою (кадастровий номер 6310138200:03:021:0501) площею 0,1049 га по вул. Косарева, 14 (колишня назва вул. Соколова, 14) у м. Харкові з 07.10.2016 припинене на підставі угоди від 28.08.2016 про розірвання договору на право тимчасового користування землею.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку по вул. Косарева, 14 (колишня назва вул. Соколова, 14) у м. Харкові від 14.08.2019 № НВ-0003586462019, площа земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:03:021:0501 складає 0,1049 га. Категорія земель - землі житлової та громадської забудови, для експлуатації і обслуговування магазину. Датою державної реєстрації вказаної земельної ділянки є 18.03.2014.

Відповідно до листа Відділу у м. Харкові Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 23.07.2018 № 2427/116-18 на земельну ділянку по вул. Косарева, 14 у м. Харкові обліковується договір на право тимчасового користування землею від 14.01.1999 № 1843 укладений між виконавчим комітетом Харківської міської ради та ПФ "Маріна" строком до 31.12.2023 площею 0,1049 га для експлуатації та обслуговування магазину.

Згідно інформації Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 25.07.2018 № 5158/0/225-18 рішень Харківської міської ради щодо надання у користування (продажу), надання згоди на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ "Торговий Дім "Індустріальний" та припинення права користування земельною ділянкою по вул. Косарева, 14 у м. Харкові не приймались.

ТОВ "Торговий Дім "Індустріальний", набувши право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці комунальної форми власності, належним чином у встановленому законодавством порядку не оформило речового права на вказану земельну ділянку.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було оформлено угоду про розірвання договору на право тимчасового користування землею номер запису про інше речове право: 7287690 від 07.10.2014 по вул. Косарева, 14 у м. Харкові. Договір оренди землі, № 1843 від 14.01.1999 вважається таким, що припиняє дію з дня реєстрації угоди про його розірвання.

Рішенням Харківської міської ради від 20.11.2015 № 12/15 про перейменування об`єктів топоніміки міста Харкова вул. Соколова перейменована в вул. Косарева.

Враховуючи відсутність зареєстрованих за будь-якими юридичними або фізичними особами прав на земельну ділянку по вул. Косарева, 14 м. Харкові з кадастровим номером 6310138200:03:021:0501, та з урахуванням ст. ст. 12, 80, 83 ЗК України земельна ділянка площею 0,1049 га по вул. Косарева, 14 у м. Харкові перебуває у власності територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради, що також підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 30.10.2019 № 186760267.

Розрахунок розміру безпідставно збережених ТОВ "Торговий Дім "Індустріальний" коштів у розмірі орендної плати здійснювався Харківською міською радою на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по вул. Косарева, 14 у м. Харкові (кадастровий номер 6310138200:03:021:0501) від 19.08.2019 № 1324/0/45-19, виданий Відділом у м. Харкові Головного управління Держгеокадастру у Харківській області.

Враховуючи вищенаведене, ТОВ "Торговий Дім "Індустріальний" у період з 01.11.2016 по 31.10.2019 не сплачувало за користування земельною ділянкою по вул. Косарева, 14 у м. Харкові плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі, внаслідок чого зберегло за рахунок Харківської міської ради, як власника земельної ділянки за вказаною адресою майно - грошові кошти у розмірі орендної плати.

Зазначені законодавчі приписи та встановлені міською радою фактичні обставини, стали підставою для звернення до суду із даним позовом до ТОВ "Торговий Дім "Індустріальний" про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки комунальної власності по вул. Косарева, 14 у м. Харкові, в розмірі 1153482,88 грн.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, суд виходить з наступного.

Позивач, посилаючись на те, що відповідач не набув належних прав власності або користування на земельну ділянку площею 0,1049 га, а отже використовував її без достатніх правових підстав і не сплачував орендну плату, здійснив розрахунок безпідставно збережених відповідачем коштів у розмірі орендної плати за землю у період з 01.11.2016 по 31.10.2019 в сумі 1153482,88 грн., яку просив стягнути з останнього на свою користь, керуючись приписами ст. ст. 1212-1214 ЦК України.

Згідно з п. б ст. 80 ЗК України, суб`єктами права власності на землю, є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності.

Відповідно до ч. 1 ст. 83 ЗК України, землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

Ст. 120 ЗК України унормовано, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Ч. 1 ст. 124 ЗК України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Згідно зі ст.ст. 125, 126 ЗК України та ст. 182 ЦК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, відповідно до Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень .

У п.2.10 постанови Пленуму Вищого господарського суду України Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин від 17.05.2011 року №6, зокрема зазначено, що правочин, за яким переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне нерухоме майно. Новий власник будинку (будівлі, споруди) у зв`язку з цим не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до Закону України Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень .

Аналіз наведених норм матеріального права, дає підстави для висновку, що з моменту виникнення права власності на нерухоме майно, у власника виникає обов`язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією будівлею.

Відповідно до ст. 206 ЗК України, використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Ст. 14 ПК України визначено, що платою за землю, є обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Оскільки відповідач не є ані власником, ані постійним землекористувачем земельної ділянки, він відповідно до п. 14.1.72 статті 14 ПК України не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, а тому єдиною можливою для нього формою плати за землю, як землекористувача може бути лише орендна плата (ст. 288 ПК України), яка є регульованою ціною.

За змістом ст. 125 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Матеріали даної справи не містять доказів державної реєстрації права користування або оренди ТОВ "ТД "Індустріальний" на земельну ділянку по вул. Косарєва, 14, у м. Харкові.

У зв`язку з наведеним порушенням з боку відповідача, позивач не отримав у спірному періоді орендну плату, яку він отримав би від відповідача в разі виконання останнім обов`язку з укладення договору оренди земельної ділянки із вчиненням дій передбачених законодавством дій щодо формування такої ділянки як об`єкта цивільних прав.

Відповідно до ч. 4 ст. 236 ГПК України, при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного суду України.

Так, Великою Палатою Верховного Суду прийнято постанову від 20.11.2018 року по справі № 922/3412/17 предметом розгляду якої були тотожні за змістом правовідносини як у даній справі.

В наведеній постанові щодо неодержаної органом місцевого самоврядування суми орендної плати внаслідок невиконання власником нерухомого майна обов`язку з оформлення права користування земельною ділянкою комунальної власності, на якій це майно розташовано викладено наступну правову позицію, якої дотримується суд при розгляді даної справи.

Предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до ч.1 та ч.2 ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.

За змістом приписів глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Предметом позову в даній справі є стягнення з власника об`єкту нерухомого майна безпідставно збережених коштів орендної плати за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою, на якій ці об`єкти розміщені.

За змістом глави 15 ЗК України право користування земельною ділянкою комунальної власності реалізується, зокрема, через право оренди.

Ч. 1 ст. 93 ЗК України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати, зокрема, орендну плату (п. в ч.1 ст. 96 ЗК України).

Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (ст. 125 ЗК України).

Отже, за змістом указаних приписів виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

Проте, з огляду на приписи ч.2 ст. 120 ЗК України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.

Як зазначено вище, відповідач є власником нерухомого майна, розміщеного на відповідній земельній ділянці.

При цьому, матеріали справи не містять доказів належного оформлення права користування вказаною земельною ділянкою.

Відтак, до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

З огляду на викладене, відповідач як фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч.1 ст. 1212 ЦК України.

Згідно з ч. 1 ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Аналогічний правовий висновок викладено також в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі 629/4628/16-ц (провадження №14-77цс18), а також у постановах Верховного Суду України від 30 листопада 2016 року у справі №922/1008/15 (провадження № 3-1271гс16), від 07 грудня 2016 року у справі №922/1009/15 (провадження № 3-1348гс16), від 12 квітня 2017 року у справах №922/207/15 (провадження № 3-1345гс16) і № 922/5468/14 (провадження № 3-1347гс16).

З огляду на вищевикладене, суд вважає правомірним та обґрунтованим вимоги Харківської міської ради про стягнення безпідставно збережених коштів на підставі ст.ст. 1212 - 1214 ЦК України.

Розрахунок розміру доходу, одержаного відповідачем за користування земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова здійснюється на підставі нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки (визначеної шляхом множення площі вказаної ділянки та нормативної грошової оцінки одного квадратного метра землі) з урахуванням ставки річної орендної плати за спірний період.

Так, позивачем до позовної заяви долучено розрахунок розміру доходу одержаного ТОВ "Торговий Дім "Індустріальний" від безпідставно набутого майна як розмір орендної плати за землю, яка є регульованою та звичайною ціною плати за землю державної та комунальної власності.

Вказаний розрахунок зроблений позивачем за період з 01.11.2016 по 31.10.2019 в сумі 1153482,88 грн.

Ст. 21 ЗУ Про оренду землі визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

У відповідності до п. п. 288.1 - 288.3 ст. 288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Платником орендної плати - є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду.

Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Таким чином, для сплати орендної плати за договором оренди землі, логічною необхідністю є наявність такого договору оренди, за яким і буде визначено розмір орендної плати за землю.

У той же час, укладання договорів оренди землі комунальної форми власності здійснюється за відповідною, законодавчо врегульованою процедурою, дотримання якої потребую певного часу.

Так, в силу ст. ст. 122, 123, 124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі - продажу права оренди земельної ділянки.

Ст. 55 ЗУ Про землеустрій передбачено, що у разі, якщо на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) передбачається здійснити передачу земельних ділянок комунальної власності у користування, така технічна документація розробляється на підставі дозволу, наданого органом місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗК України (у випадках, передбачених законом).

У відповідності до ч.5 ст.116 ЗК України земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.

Як вже зазначалось, земельна ділянка, площею 0,1049 га, по вул. Косарєва, 14, у м. Харкові, використовувалась попереднім власником нерухомості (ПФ Маріна ), на підставі договору на право тимчасового користування землею від 14.01.1999 № 1843.

Рішенням Харківської міської ради від 24.02.2016 № 135/16 ПФ Маріна припинено право користування земельною ділянкою по вул. Косарєва 14, надано дозвіл відповідачу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) із земель територіальної громади площею 0,1049 га кадастровий номер: 6310138200:03:021:0501 для реконструкції нежитлової будівлі літ. А-1 , під торгівельний центр по вул. Косарєва, 14.

П. 5.3 даного рішення визначено, що договір на право тимчасового користування землею від 14.01.1999 № 1843 вважати таким, що втратив чинність з моменту реєстрації угоди про розірвання договору на право тимчасового користування землею.

Угодою про розірвання договору на право тимчасового користування землею від 28.03.2016 зазначений договір припинено, земельну ділянку площею 0,1049 га кадастровий номер: 6310138200:03:021:0501 літ. А-1 вул. Косарєва, 14, передано до земель запасу міста.

Реєстрацію припинення права користування, на підставі угоди про розірвання було проведено 07.10.2016.

Таким чином, відповідач мав можливість приступити до виготовлення технічної документації щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для отримання земельної ділянки у користування виключно після припинення права користування попереднім власником за договором тимчасового користування, а саме - 07.10.2016.

Відповідно до ст. 26 ЗУ Про землеустрій розробниками документації із землеустрою є:

- юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою;

- фізичні особи - підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.

Згідно зі ст. 28 цього Закону, максимальний строк складання документації із землеустрою не повинен перевищувати шести місяців з моменту укладення договору.

Таким чином, законодавцем встановлено строк у 6 місяців для складання документації із землеустрою на підставі якої, зокрема і приймається рішення міської ради про надання земельної ділянки у користування, а отже, навіть при умові укладання договору відповідачем з землевпорядником вже 07.10.2016 (дата припинення права користування земельною ділянкою попереднім користувачем) технічна документація щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі складалась би до 07.04.2017.

Ст. 21 ЗУ Про державний земельний кадастр передбачено, що відомості про межі земельної ділянки, на підставі відповідної документації із землеустрою вносяться до Державного земельного кадастру:

Внесення відомостей до Державного земельного кадастру здійснюється у строк, що не перевищує чотирнадцяти робочих днів з дня отримання відповідних документів.

У відповідності до ч. ч. 6, 11 ст. 123 ЗК України відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а в разі необхідності здійснення обов`язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом - після отримання позитивного висновку такої експертизи приймає рішення про надання земельної ділянки у користування. Рішенням про надання земельної ділянки у користування за проектом землеустрою щодо її відведення здійснюються:

затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;

вилучення земельних ділянок у землекористувачів із затвердженням умов вилучення земельних ділянок (у разі необхідності);

надання земельної ділянки особі у користування з визначенням умов її використання і затвердженням умов надання, у тому числі (у разі необхідності) вимог щодо відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

Як вбачається з офіційного сайту Харківської міської ради, наступним пленарним засідання міської ради, починаючи з квітня 2017 року була 13 сесія Харківської міської ради 7 скликання, що відбулась 21.06.2017.

Попередня 12 сесія 7 скликання відбулась 19.04.2017, до порядку денного якої, зазначене питання неможливо було б включити, оскільки з 07.04.2019 протягом 14 днів лише б здійснювалось внесення даних щодо земельної ділянки до Державного земельного кадастру.

Таким чином, не раніше 21.06.2017 Харківською міською радою мало бути прийнято рішення про надання у користування ТОВ ТД Індустріальний земельної ділянки, на підставі якого міг бути укладений договір оренди земельної ділянки.

Порядком денним 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017, було рішення Харківської міської ради № 681/17 від 21.06.2017 Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд .

Зазначеним рішенням було затверджено проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок, технічні документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та надано земельні ділянки для експлуатації та обслуговування будівель і споруд юридичним та фізичним особам.

Пунктом п`ятим даного рішення, встановлено: Особам, яким земельні ділянки надані в оренду, не пізніше ніж у місячний термін з дня прийняття цього рішення звернутися до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради для оформлення договорів оренди землі; у 4-х місячний термін з дня прийняття цього рішення оформити договори оренди землі .

Таким чином, Харківська міська рада, як орган, до виключних повноважень якого законодавством віднесено вирішення питань надання земельних ділянок комунальної форми власності у користування, своїм рішенням, як єдиною можливою формою свого волевиявлення, встановила термін у чотири місяці (тобто з 21.06.2017 по 21.10.2017) для укладання договору оренди землі, протягом яких вона не могла отримувати оренду плату за таким договором.

Натомість, Харківська міська рада, в розрахунках, наданих до суду, починає з 01.11.2016 розраховувати розмір коштів, на які нібито збільшив вартість власного майна відповідач за рахунок позивача у вигляді орендної плати за договором оренди, який не міг бути укладений з підстав зазначених вище.

Відповідно до базового принципу venire contra factum proprium (заборона суперечливої поведінки), який базується на римській максимі - non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці) . Зазначена доктрина спрямована на недопущення ситуації, в якій одна сторона може займати іншу позицію в судовому розгляді справи, що відрізняється від її більш ранньої поведінки або заяв, якщо це ставить протилежну сторону у невигідне становище і на необхідність дотримання цього принципу неодноразово звертав увагу Верховний суд в своїх правових позиціях

Водночас, необхідно враховувати правову позицію ЄСПЛ, який у своїх рішеннях у справах Мелахер та інші проти Австрії від 19.12.1998 Бурдов проти Росії від 07.05.2002, Прессос Компанія Нав"єра С.А. " та інші проти Бельгії від 28.10.1995, Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірладнії" від 23.10.1991 зазначив, що під поняттям майно розуміється не лише майно, яке належить особі на праві власності згідно законодавства країни, в якій виник спір, а також прибутки, що випливають з власності, кошти, належні заявникам на підставі судових рішень, активи , які можуть виникнути, правомірні очікування / законні сподівання особи.

Так, кошти у вигляді орендної плати, які повинна була б отримати Харківська міська рада у разі укладанні договору оренди земельної ділянки безумовно є майном в розумінні конвенції, водночас позивач жодним чином не міг мати правомірні очікування чи законні сподівання щодо отримання цих коштів за період 01.11.2016 - 21.10.2017 в силу прямих норм законодавства та внаслідок своїх власних дій.

Так, термін з 07.10.2018 по 21.10.2017 - це термін, протягом якого, за звичайних обставин, здійснювалося б оформлення права оренди землі, яке полягало у прийнятті відповідних рішень міської ради, виготовленні технічної документації із землеустрою, укладанні договору оренди землі та державної реєстрації права оренди, а тому він не може вважатися терміном безпідставно збережених коштів.

Оформлення земельної ділянки в оренду, а відповідно і терміни її оформлення передбачені діючим законодавством, та рішенням міської ради і за цей період плата за землю у формі орендної плати не здійснюється, а тому підстави вважати, що Харківська міська рада отримала б ці кошти відсутні, а відповідно відсутні і кошти, на які, нібито, збільшив вартість власного майна відповідач, за рахунок позивача за цей період.

Як було зазначено, позов ґрунтується на тому, що позивач отримував би певний розмір орендної плати у випадку укладення договору оренди землі.

У той же час, зі змістом ч. 1 ст. 15 ЗУ Про оренду землі однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з пунктом 288.4, підпунктами 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою від розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки.

Таким чином, законодавцем встановлено мінімальні та максимальні граничні межі розміру орендної плати.

В розрахунках наданих до позову, позивач застосовує значення ставки річної орендної плати - 8% відсотків.

Так, порядок визначення розміру орендної плати в м. Харкові здійснюється на підставі Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові (Положення) затвердженого рішенням Харківської міської ради № 41/08 від 27.02.2008 зі змінами та доповненнями.

У відповідності до п. 2.5 зазначеного Положення, розмір поточної базової ставки орендної плати встановлено у розмірі 8%.

Одночасно з цим, пунктом 2.4 Положення визначено, що на період будівництва та реконструкції об`єктів встановити ставку річної орендної плати за земельну ділянку, на якій знаходиться об`єкт будівництва або реконструкції, на рівні 3% від нормативної грошової оцінки (за умови належного оформлення будівництва та реконструкції об`єкту у встановленому порядку).

У той же час, як вже зазначалось, рішенням Харківської міської ради від 24.02.2016 № 135/16 надано дозвіл відповідачу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) із земель територіальної громади площею 0,1049 га кадастровий номер: 6310138200:03:021:0501 для реконструкції нежитлової будівлі літ. А-1 під торгівельний центр по вул. Косарєва, 14.

Таким чином, у разі укладання договору оренди землі, застосовувалась би ставка річної орендної плати 3%, оскільки земельна ділянка надавалась би саме для реконструкції нежитлової будівлі літ. А-1 , а не 8%, як це здійснено позивачем в розрахунках наданих до суду.

У той же час, якщо застосувати ставку орендної плати у розмірі 3% до розрахунків позивача виходить наступний розрахунок орендної плати:

4821340,00 грн. (розмір нормативно грошової оцінки) х 0,03 (3% ставка річної орендної плати) = 144640,2 грн. на рік, або 12053,35 грн. в місяць.

А, отже, оренда плата, яку повинен був сплатити відповідач, за період з 22.10.2017 (закінчення терміну, наданого позивачем відповідачу для укладення договору оренди землі) - 31.10.2019), за використання земельної ділянки, загальною площею 0,1049 га по вул. Косарєва, 14 у м. Харкові, складає 293168,58 грн.

Підсумовуючи вищевикладене, Харківська міська рада за період з 22.10.2017 по 31.10.2019 не надала належних та допустимих доказів, щодо обґрунтованості здійснення розрахунків безпідставно збережених відповідачем коштів в розмірі орендної плати - 860314,30 грн., у зв`язку з чим, дана сума заборгованості є безпідставно заявленою та не підлягає задоволенню.

Щодо тверджень відповідача, що Харківською міською радою не надано доказів використання відповідачем земельної ділянки саме площею 0,1049 га, суд виходить з наступного.

Відповідно до ст. 79-1 ЗК України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 1324/0/45-19 від 19.08.2019, земельна ділянка, кадастровий номер 6310138200:03:021:0501, по вул. Косарєва, 14 (колишня назва вул. Соколова), має площу 1049 кв.м., що спростовує твердження відповідача щодо використання земельної ділянки саме площею 0,1049 га.

Відповідно ст. 55 Конституції України, ст. ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно до ст. 73 ГПК України: доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Враховуючи викладене, позовні вимоги Харківської міської ради, є такими, що підлягають частковому задоволенню.

Відповідно до ст. 129 ГПК України, витрати зі сплати судового збору покладаються на сторони, пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 61, 124, 129 Конституції України, ст.ст. 4, 11, 12, 13, 73, 74, 76, 77, 86, 123, 129, 177, 183, 232, 233, 236, 238, 240, 241, 242, 256 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Індустріальний" (61162, м. Харків, просп. Героїв Сталінграду, 136/8, код ЄДРПОУ 39966950) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7, код ЄДРПОУ 04059243) безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати в сумі 293168,58 грн., судовий збір в розмірі 4397,69 грн.

Видати наказі після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення відповідно до ст.ст. 256, 257 ГПК України та з урахуванням п. 17.5 Перехідних положень Кодексу.

Позивач - Харківська міська рада (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7, код ЄДРПОУ 04059243);

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Індустріальний" (61162, м. Харків, просп. Героїв Сталінграду, 136/8, код ЄДРПОУ 39966950).

Повне рішення складено 13.07.2020.

Суддя Р.М. Аюпова

справа № 922/3999/19