Рішення

від 04.11.2020 по справі 233/193/20

КОСТЯНТИНІВСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

233 № 233/193/20

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 листопада 2020 року м.Костянтинівка

Костянтинівський міськрайонний суд Донецької області у складі

головуючої судді Бєлостоцької О.В.,

за участю

секретаря Теліціної О.О.,

представника позивача Демченко І.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Костянтинівка цивільну справу за позовом Приватного акціонерного товариства АПК-Інвест до ОСОБА_1 , Фермерського господарства Веліс , треті особі, які не заявляють самостійних вимог на предмет позову - ОСОБА_2 , Бахмутська районна державна адміністрація Донецької області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації права оренди землі,

В С Т А Н О В И В:

ПрАТ АПК-Інвест звернулось до суду з позовом до відповідачів по справі, в якому зазначено, що 01 лютого 2014 року між позивачем та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської селищної ради за № 135. Відповідно до укладеного договору позивачу по справі в оренду була передана земельна частка (пай) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів згідно сертифіката на право на земельну частку (пай) серія ДН № 0091918. Пунктом 2.3 вказаного договору встановлений строк його дії - 20 років, який станом на теперішній час не сплив. З моменту укладення договору та до теперішнього часу ПрАТ АПК-Інвест сумлінно виконує зобов`язання в частині сплати орендної плати та використання земельної ділянки.

За результатами розгляду цивільної справи № 233/5432/18 рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області було задоволено позовні вимоги ПрАТ АПК-Інвест - визнано недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422481500:36:000:0124 площею 3,8978га, укладений між ОСОБА_2 та ФГ Веліс , скасовано запис № 27126419 від 18 липня 2018 року про державну реєстрацію права оренди.

Не зважаючи на ухвалення вказаного судового рішення, ФГ Веліс 28 серпня 2019 року зареєструвало право оренди землі ( номер запису 33018670), на ту ж саму земельну ділянку кадастровий номер 1422481500:36:0000124, про що позивач дізнався 05 вересня 2019 року за допомогою даних, що містить публічна кадастрова карта України. Крім того, 05 вересня 2019 року позивачу стало відомо про зміну власника земельної ділянки кадастровий номер 1422481500:36:0000124, яким з 29 грудня 2018 року стала ОСОБА_1 .

Відповідно до ч.1 ст.148-1ЗК України, ч.4 ст.32 Закону України Про оренду землі перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або припинення договору.

Отже, 05 вересня 2019 року ПрАТ АПК-Інвест стало відомо про наявність договору оренди відносно вказаної земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ Веліс , право оренди за яким зареєстровано 28 серпня 2019 року Бахмутською районною державною адміністрацією всупереч того, що є діючий договір від 01 лютого 2014 року, укладений між ПрАТ АПК-Інвест та ОСОБА_2 .

Земельна ділянка, яка є предметом спірного договору оренди, була передана ОСОБА_2 в користування ПрАТ АПК-Інвест 01 лютого 2014 року та з того часу з його користування не вибувала, що також встановлено рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 11 березня 2019 року у цивільній справі № 233/5432/18.

Оскільки договір між ОСОБА_1 та Фермерським господарством Веліс був укладений та проведена державна реєстрація права оренди під час дії чинного договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, це порушує права ПрАТ АПК-Інвест як орендаря і є підставою для визнання оспорюваного договору недійсним та скасування державної реєстрації права оренди.

Позивач просить:

-визнати недійсним договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422481500:36:000:0124 площею 3,8978га, укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством Веліс , право оренди за яким зареєстровано 28 серпня 2019 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Бахмутською районною державною адміністрацією Донецької області та скасувати запис № 33018670 про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та Фермерським господарством Веліс .

В судовому засіданні представник позивача - адвокат Демченко І.С. підтримала заявлені позовні вимоги, посилаючись на обставини, викладені в позовній заяві.

Представник відповідачки ОСОБА_1 та третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ОСОБА_2 - адвокат Бовсуновська С.О. в судове засідання не з`явилась, звернулась до суду зі заявою про розгляд справи за їх відсутності, в якій просила відмовити в задоволенні позовних вимог ПрАТ АПК-Інвест в повному обсязі.

Представником відповідачки ОСОБА_1 адвокатом Бовсуновська С.О. надано відзив на позовну заяву, з якого вбачається, що в обґрунтування заперечень проти позову остання посилається на наступні обставини (т.1 а.с.69-83):

-з часу реєстрації ОСОБА_2 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права приватної власності на земельну ділянку (27 червня 2018 року) остання набула статусу власника земельної ділянки, внаслідок чого змінився предмет (об`єкт) оренди, тому договір оренди паю, укладений 01 лютого 2014 року між ОСОБА_2 та ПрАТ АПК-Інвест слід вважати припиненим;

- 29 грудня 2018 року новим власником земельної ділянки стала ОСОБА_1 , яка цілком законно уклала із Фермерським господарством Веліс договір оренди земельної ділянки 16 серпня 2019 року, який 28 серпня 2019 року обґрунтовано зареєстрував право оренди на земельну ділянку кадастровий номер 1422481500:36:000:0124 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису 33018670;

-позовні вимоги ПрАТ АПК-Інвест порушують права та законні інтереси ОСОБА_1 як власниці земельної ділянки, на розпорядження своєю власністю.

Крім того, представником третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ОСОБА_2 - адвокатом Бовсуновською С.О. надано письмові пояснення (т.1а.с.116-129), в яких остання просила відмовити в задоволенні позовних вимог ПрАТ АПК-Інвест , посилаючись на те, що після виділення ОСОБА_2 27 червня 2018 року на основі сертифікату земельної ділянки кадастровий номер 1422481500:36:000:0124 в натурі договір оренди земельної частки (паю), укладений 01 лютого 2014 року з ПрАТ АПК Інвест припинив свою дію. 29 грудня 2018 року новим власником зазначеної земельної ділянки стала ОСОБА_1 , яка цілком законно 28 серпня 2019 року уклала договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422481500:36:000:0124 з ФГ Веліс , оскільки передбачені законодавством перешкоди для цього були відсутні.

Представник відповідача - Фермерського господарства Веліс в судове засідання не з`явився, про час і місце його проведення був повідомлений належним чином, причини неявки суду не повідомив.

Представник третьої особи - Бахмутської районної державної адміністрації Донецької області в судове засідання не з`явився, надав письмові пояснення, в яких просив відмовити в задоволенні позовних вимог та розглянути справу за його відсутності (т.2а.с.6-11). В обґрунтування своєї позиції представник третьої особи послався на те, що державним реєстратором було прийнято законне та обґрунтоване рішення про державну реєстрацію за ФГ Веліс права оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422481500:36:000:0124, оскільки на момент державної реєстрації інше речове право на вказану земельну ділянку зареєстровано не було.

Заслухавши пояснення представника позивача, з`ясувавши позицію відповідача ОСОБА_1 , третьої особи ОСОБА_2 та їх представника - адвоката Бовсуновської С.О., представника третьої особи - Бахмутської районної державної адміністрації Донецької області, дослідивши письмові докази по справі, суд встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини.

Судовим розглядом встановлено, що 01 лютого 2014 року між ПрАТ АПК-Інвест та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної частки (паю) відповідно до п.1.1, 2.2, 2.3 якого орендодавець передав орендарю у володіння та користування земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових га строком на 20 років (т.1 а.с. 11-14).

Пунктом 2.2 договору передбачено обов`язок орендаря сплачувати щороку орендну плату в розмірі 4823 гривні 53 копійки.

Відповідно до п.2.3 договору в разі переходу права власності до інших осіб, цей договір оренди зберігає чинність для нового власника на тих же умовах. У разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України.

Пунктом 4 договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року передбачено, що він набуває чинності з моменту його реєстрації в Білокузьминівській сільській раді.

Як вбачається з відмітки на договорі оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, він зареєстрований 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради за № 135 (а.с.13), що відповідає Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119.

01 лютого 2014 року ПрАТ АПК-Інвест та ОСОБА_2 підписали акт приймання-передачі земельної частки (паю) розміром 4,65 умовних кадастрових га відповідно до договору оренди від 01 лютого 2014 року (а.с.15).

Відповідно до довідки ПрАТ АПК-Інвест від 09 листопада 2019 року № 1707 ОСОБА_2 здає позивачу по справі в оренду земельну ділянку за укладеним договором від 01 лютого 2014 року. Згідно даних бухгалтерського обліку розмір нарахованої орендної плати за період з 01 січня 2019 року по 30 вересня 2019 року становить 5861грн 34коп (т.1а.с.25-26)

Згідно листа від 26 березня 2019 року № 352 (т.1а.с.22) та відомості від 22 березня 2019 року ПрАТ АПК-Інвест перерахувало на користь ОСОБА_2 26719грн 53коп в рахунок орендної плати за користування об`єктом оренди за друге півріччя 2018 року (т.1а.с.17).

Як вбачається з інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, 29 грудня 2018 року право власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422481500:36:000:0124 площею 3,8978 га, розташовану на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, зареєстровано за ОСОБА_1 (т.1а.с.16).

16 серпня 2019 року між ОСОБА_1 та Фермерським господарством Веліс було укладено договір оренди землі, відповідно до п.п. 1,2,7,9 якого ОСОБА_1 передала останньому в оренду належну їй земельну ділянку кадастровий номер 1422481500:36:000:0124 строком на 49 років зі сплатою орендної плати в розмірі 8000 гривень у формі та у спосіб за домовленістю сторін (т.1а.с.223-224).

28 серпня 2019 року за ФГ Веліс зареєстровано право оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422481500:36:000:0124, номер запису про право - 33018670 (т.1 а.с.16).

Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 02 липня 2019 року по цивільній справі № 233/5432/18, яке набрало законної сили 13 серпня 2019 року, визнано недійсним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422481500:36:000:0124 площею 3,8978 га, укладений 07 липня 2018 року між ОСОБА_2 та фермерським господарством Веліс , право оренди за яким зареєстровано державним реєстратором Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 18 липня 2018 року за номером запису 27126419; скасовано запис № 27126419 від 18 липня 2018 року про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422481500:36:000:0124 площею 3,8978 га, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного 07 липня 2018 року між ОСОБА_2 та фермерським господарством Веліс , здійснений державним реєстратором Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області (т.1а.с.19-21, т.2а.с.124-126).

З мотивувальної частини рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 02 липня 2019 року у цивільній справі № 233/5432/18 вбачається, що на підставі розпорядження Голови Костянтинівської РДА від 23 квітня 2014 року № 180 ОСОБА_2 було надано у власність та виділено в натурі (на місцевості) земельну ділянку кадастровий номер 1422481500:36:000:0124 площею 3,8978 га. Право власності на вказану земельну ділянку було зареєстровано за ОСОБА_2 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27 червня 2018 року за № 26881312. Також при розгляді цивільної справи № 233/5432/18 суд дійшов висновку про те, що право оренди ПрАТ АПК-Інвест земельної частки (паю), а в наступному - земельної ділянки кадастровий номер 1422481500:36:000:0124 площею 3,8978 га, виділеної в натурі та переданої у власність, без достатньої правової підстави було порушено її власником ОСОБА_2 та ФГ Веліс (т.1а.с.19-21).

Щодо визнання недійсним договору оренди землі суд дійшов наступних висновків.

Згідно з пунктом 17 Перехідних положень ЗК України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.

Одночасно частиною 2 Перехідних положень Закону України Про оренду землі врегульовано, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Пунктом 2.3 договору оренди земельної частки (паю), укладеного 01 лютого 2014 року між ПрАТ АПК-Інвест та ОСОБА_2 передбачено, що сторони дійшли згоди про те, що у разі виділення останній земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін.

Як вбачається із позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14, після виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок в натурі та отримання ними державних актів на право власності на землю відповідні сертифікати на земельну частку (пай) є недійсними. У той же час факт оформлення державного акта на право власності на землю дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладенню. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України Про оренду землі .

Як зазначено в п.72 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у цивільній справі № 233/3676/19, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору (т.2а.с.34-37).

Отже, реєстрація 27 червня 2018 року за ОСОБА_2 права власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422481500:36:000:0124 площею 3,8978 га та виділення її в натурі, на переконання суду, не є підставою для припинення дії договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, зважаючи на що суд відхиляє доводи передставника відповідачки ОСОБА_1 та третьої особи ОСОБА_2 - адвоката Бовсуновської С.О. з цього приводу як неспроможні.

Частиною 4 ст.32 Закону України Про оренду землі передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Як вбачається з досліджених по справі доказів, 29 грудня 2018 року право власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422481500:36:000:0124 площею 3,8978 га було зареєстровано за ОСОБА_1 .

Проте, зважаючи на приписи ч.4 ст.32 Закону України Про оренду землі , перехід права власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422481500:36:000:0124 до ОСОБА_1 не є підставою для припинення договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року та його умови є обов`язковими для відповідачки ОСОБА_1 .

Згідно ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відповідно до ст.13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно із частиною 2 ст. 95 ЗК України, ст. 27 Закону України "Про оренду землі" орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Відповідно до частин 2, 3 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання угоди недійсною.

Аналогічні положення містить і частина 2 ст. 16 ЦК України, згідно якої одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

Відповідно до частини 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з частиною 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до частини 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно частини 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Згідно частини 1 ст. 236 ЦК України правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

З досліджених доказів встановлено, що договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422481500:36:000:0124 між ОСОБА_1 та Фермерським господарством Веліс , право оренди за яким було зареєстровано 28 серпня 2019 року, був укладений під час дії іншого договору - договору оренди земельної частки (паю) між ПрАТ АПК-Інвест та ОСОБА_2 від 01 лютого 2014 року.

Укладення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422481500:36:000:0124 між ОСОБА_1 та Фермерським господарством Веліс , право оренди за яким зареєстровано 28 серпня 2019 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в період дії іншого договору - договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року суперечить частині 1 ст. 95 ЗК України, ст.ст. 25, 27 Закону України "Про оренду землі" та порушує права позивача, як орендаря, які підлягають захисту шляхом визнання оспорюваного договору оренди землі недійсним та скасування внесеного до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису № 33018670 про державну реєстрацію права оренди Фермерського господарства Веліс щодо земельної ділянки площею 3,8978 га кадастровий номер 1422481500:36:000:0124, як похідної позовної вимоги відповідно до положень ст.26 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень .

Приймаючи до уваги вищевикладене, суд дійшов висновку про задоволення позову ПрАТ АПК-Інвест в повному обсязі.

Відповідно до ст.141 ЦПК України витрати, пов`язані зі сплатою судового збору слід віднести на відповідачів по справі.

Керуючись ст.ст. 4,19,141, 259,263, 264, 265 ЦПК України, -

В И Р І Ш И В:

Позов Приватного акціонерного товариства АПК-Інвест (місцезнаходження: 85325, Донецька область, Покровський район, с.Рівне, вул.Шопена, 1-а, ідентифікаційний код 34626750) до ОСОБА_1 (місце проживання: АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 ), Фермерського господарства Веліс (місцезнаходження: Донецька область, м.Дружківка, вул.Героїв Малоземельців, 9; ідентифікаційний код 39749140), треті особі, які не заявляють самостійних вимог на предмет позову - ОСОБА_2 (місце проживання : АДРЕСА_2 ; РНОКПП НОМЕР_2 ), Бахмутська районна державна адміністрація Донецької області (місцезнаходження: Донецька область, м.Бахмут, вул.О.Сибірцева, 33; ідентифікаційний код 04052896) про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації права оренди землі задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 3,8978 га кадастровий номер 1422481500:36:000:0124, укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством Веліс , право оренди за яким зареєстровано 28 серпня 2019 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Бахмутською районною державною адміністрацією Донецької області.

Скасувати внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 33018670 про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та Фермерським господарством Веліс щодо земельної ділянки площею 3,8978 га кадастровий номер 1422481500:36:000:0124.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Приватного акціонерного товариства АПК-Інвест витрати, пов`язані зі сплатою судового збору у розмірі 2102 (дві тисячі сто дві) гривні 00 копійок.

Стягнути з Фермерського господарства Веліс на користь Приватного акціонерного товариства АПК-Інвест витрати, пов`язані зі сплатою судового збору у розмірі 2102 (дві тисячі сто дві) гривні 00 копійок.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Донецького апеляційного суду через Костянтинівський міськрайонний суд шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення по справі виготовлений 06 листопада 2020 року.

Суддя