Рішення

від 01.12.2020 по справі 925/668/19(925/378/20)

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 31-21-49, inbox@ck.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 грудня 2020 року Справа № 925/668/19(925/378/20)

Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді - Васяновича А.В.,

секретар судового засідання - Козоріз О.І.,

за участі представників сторін:

від позивача - представник не з`явився,

від першого відповідача - представник не з`явився,

від другого відповідача - представник не з`явився,

від третьої особи - представник не з`явився,

від членів комітету кредиторів:

від приватного підприємства "Під ключ" - представник не з`явився,

від Головного управління ДПС у Черкаській області - представник не з`явився,

від товариства з обмеженою відповідальністю "Євростандарт Плюс" - представник не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія

"Нерухомість-Інвест", м. Київ

до 1. товариства з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ",

м. Монастирище, Черкаської області;

2. товариства з обмеженою відповідальністю "Віп-груп", м. Київ

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні другого відповідача:

приватного нотаріуса Київського міського нотаріального

округу Петрової Тетяни Миколаївни, м. Київ

про визнання недійсними договору купівлі-продажу, додаткової

угоди та скасування запису про державну реєстрацію

у межах провадження у справі №925/668/19 про визнання банкрутом товариства з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ", м. Монастирище, Черкаської області

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду Черкаської області звернулося з позовом товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест" до товариства з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ", товариства з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" про:

- визнання недійсними договору купівлі-продажу майнових прав №80/37/НП/щ укладеного 15 березня 2010 року між товариством з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" та товариством з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" та додаткової угоди №1 від 08 лютого 2016 року до зазначеного правочину;

- скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №13572389 від 02 березня 2016 року на об`єкт нерухомого майна (нежитлове приміщення площею 125,1 кв.м. за №461а) складова частина об`єкта нерухомого майна: будинку, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Щербаківського Данила, буд. 52; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 868153480000 виконаний державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петровою Тетяною Миколаївною.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 06 квітня 2020 року прийнято позовну заяву товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест" до розгляду в межах провадження у справі №925/668/19 про визнання банкрутом товариства з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ".

Розгляд позовної заяви товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест" вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження, з урахуванням особливостей, встановлених Кодексом України з процедур банкрутства.

Підготовче засідання з розгляду позову товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест" до товариства з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ", товариства з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" про визнання недійсними договору купівлі-продажу, додаткової угоди та скасування запису про державну реєстрацію призначено на 11 год. 00 хв. 05 травня 2020 року.

Залучено приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петрову Тетяну Миколаївну до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні другого відповідача.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 05 травня 2020 року продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів та відкладено підготовче засідання на 07 липня 2020 року.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 07 липня 2020 року відкладено підготовче засідання на 06 серпня 2020 року.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 06 серпня 2020 року відкладено підготовче засідання на 18 вересня 2020 року.

16 вересня 2020 року товариство з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" звернулося до суду з зустрічною позовною заявою до товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест" про визнання припиненими правовiдношення з управлiння нежитлового примiщення №37 (за БТІ №461a) площею 125,1 кв.м., розташоване на 2-му поверсi 4-ї секцiї в новозбудованому житловому будинку з вбудовано-прибудованими примiщеннями по вул. Щербакова,52, в тому числi iз закрiпленням даноrо об`єкту за довiрителями, що виникли на пiдставi договору №1 про органiзацiю спорудження o6'єктів будiвництва з використанням коштів фонду, укладеного вiд 14 грудня 2007 року між ТОВ "Артем-банк", управителем, правонаступником якого є товариство з обмеженою вiдповiдальнiстю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест", з однiєї сторони та Управлiнням державної охорони України i КП "Житомирбудзамовник", правонаступником яких є ТОВ "ПІД КЛЮЧ", з іншої сторони.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 16 вересня 2020 року зустрічну позовну заяву товариства з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" до товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест" про визнання правовідношення припиненим повернуто заявнику.

В судовому засіданні, яке відбулося 18 вересня 2020 року суд оголосив перерву до 12 год. 00 хв. 25 вересня 2020 року.

В судовому засіданні, яке відбулося 25 вересня 2020 року суд оголосив перерву до 09 год. 30 хв. 09 жовтня 2020 року.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 09 жовтня 2020 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Розгляд справи по суті призначено на 10 год. 30 хв. 11 листопада 2020 року.

В судовому засіданні, яке відбулося 11 листопада 2020 року суд оголосив перерву до 11 год. 30 хв. 26 листопада 2020 року.

В судовому засіданні, яке відбулося 26 листопада 2020 року суд оголосив перерву до 12 год. 00 хв. 01 грудня 2020 року.

Учасники справи та члени комітету кредиторів в судове засідання після оголошеної перерви не з`явилися.

Про дату, час і місце проведення судового засідання учасники справи були належним чином повідомлені, що підтверджується реєстром поштових відправлень господарського суду Черкаської області.

01 грудня 2020 року на електронну адресу суду від позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

Відповідно до абз. 4 п. 2 Розділу ХIV "Опрацювання та надіслання вихідних документів" Інструкції з діловодства в місцевих та апеляційних судах України затвердженої наказом Державної судової адміністрації України від 20 серпня 2019 року №814 (зі змінами, наказ ДСА від 24 грудня 2019 року № 1196) передача електронних документів здійснюється із застосуванням кваліфікаційного електронного підпису (ЕЦП).

Згідно ч. 8 ст. 42 ГПК України якщо документи подаються учасниками справи до суду або надсилаються іншим учасникам справи в електронній формі, такі документи скріплюються електронним цифровим підписом учасника справи (його представника).

Письмові заява, клопотання чи заперечення підписуються заявником чи його представником (ч. 2 ст. 170 ГПК України).

Надіслане електронною поштою клопотання позивача не підписано електронним цифровим підписом.

Суд, встановивши, що письмову заяву (клопотання, заперечення) подано без додержання вимог частини першої або другої цієї статті, повертає її заявнику без розгляду (ч. 4 ст. 170 ГПК України).

Враховуючи вищенаведене, клопотання представника позивача про відкладення розгляду справи підлягає поверненню без розгляду.

Представник позивача в минулих судових засіданнях позовні вимоги підтримував та просив суд позов задовольнити повністю.

Представник першого відповідача (ліквідатор) в минулих судових засіданнях стверджував, що йому не було передано всієї документації банкрута, а тому просив суд розглянути справу за наявними матеріалами та ухвалити відповідне рішення.

Представник другого відповідача в минулих судових засіданнях проти позову заперечував з підстав викладених у відзиві на позовну заяву та зазначав, що умови договору про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду від 14 грудня 2007 року передбачали можливість відчуження забудовником майнових прав на об`єкти інвестування, і в такому випадку забудовник повинен надати управителю офіційний лист на бронювання необхідних об`єктів інвестування, не закріплених за довірителями, із зазначенням підстави їх вилучення та протягом 3 календарних днів надати управителю відповідний акт на вилучення цих об`єктів інвестування.

Правомірність набуття другим відповідачем права власності на приміщення №37, що знаходиться в об`єкті будівництва встановлено судовим рішенням, яке набрало законної сили.

Право другого відповідача на відчуження майнових прав на нежитлове приміщення №37 безпосередньо забудовником, поза фондом фінансування будівництва на підставі оспорюваних правочинів, було предметом дослідження в межах господарської справи №910/23287/16.

Під час розгляду справи №910/23287/16 судом було встановлено, що 12 лютого 2010 року, тобто до укладання спірного правочину, КП "Житомирбудзамовник" листом №117/1 повідомило ПАТ "Артем-Банк" про те, що у зв`язку з порушенням банком умов договору на організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А №1 від 14 грудня 2007 року, припиненням фінансування будівництва та необхідністю проведення розрахунків із підрядною організацією, КП "Житомирбудзамовник" змушене реалізувати майнові права на об`єкт інвестування, а саме: нежитлове приміщення №37, що знаходиться на 2-му поверсі 4-ї секції, та просило вилучити вказаний об`єкт з переліку об`єктів інвестування відповідно до п. 3.14 договору №1 від 14 грудня 2007 року.

Отже, майнові права на нежитлове приміщення №37 було відчужено спочатку КП "Житомирбудзамовник", а потім і товариством з обмеженою відповідальністю "ПІД-КЛЮЧ" правомірно.

Також другий відповідач зазначав, що відсутні належні та допустимі докази наявності іпотечного обтяження майнових прав на нежитлове приміщення №37 (461а) площею 125.1 кв.м.

З наданих позивачем копії інформаційної довідки з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 28 жовтня 2016 року вбачається, що обтяження було накладено щодо нежитлового приміщення в секції 4 другого поверху, площею 384,38 кв.м, адреса: м. Київ, вул. Щербакова, буд.52.

Між комунальним підприємством "Житомирбудзамовник" та товариством з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ", а так само між товариством з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" та другим відповідачем ніколи не укладався правочин предметом якого був об`єкт нерухомості нежитлове приміщення №37 площею 384,38 кв.м.

Незважаючи на введення будинку в експлуатацію, зміну проектної нумерації приміщень, в тому числі внаслідок зміни проектних рішень, сторони не вносили зміни до договору іпотеки.

Крім того, відповідно до п.1 ч.1 ст. 593 ЦК України право застави

припиняється у разі припинення зобов`язання, забезпеченого заставою.

З вилученням об`єкту інвестування з відповідного переліку припиняється основне зобов`язання сторін за ним, а відтак в силу п.1 ч.1 ст. 593 ЦК України припиняється щодо нього застава.

Також другий відповідач стверджував, що позивач позбавлений права на судовий захист за даним позовом, оскільки в силу положень ст. 14 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" після введення об`єкта будівництва в експлуатацію управитель може продовжити укладання договорів про участь у ФФБ із закріпленням об`єктів інвестування за довірителями до моменту отримання письмової вимоги забудовника повернути йому майнові права на об`єкти інвестування, які не передані довірителям. Забудовник зобов`язаний прийняти від управителя такі майнові права.

10 грудня 2010 року будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземною автостоянкою на вул. Щербакова, 52 у Шевченківському районі м. Києва було завершено, що підтверджується актом готовності об`єкта до експлуатації.

Сертифікатом відповідності від 24 грудня 2010 року КВ 000562 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві засвідчила відповідність вказаного закінченого будівництвом об`єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, та підтвердила його готовність до експлуатації.

Як встановлено, під час розгляду справи №910/23287/16, листами №371 від 13 серпня 2015 року та №187 від 17 червня 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" повідомило публічне акціонерне товариство "Артем-Банк" (попереднього управителя) про те, що нежитлове приміщення №37 не підлягає реалізації через Фонд фінансування будівництва, просило забронювати вказане приміщення та вилучити його з переліку об`єктів інвестування.

Таким чином, у зв`язку з вилученням майнових прав на нежитлове приміщення №37 з переліку об`єктів інвестування, позивач у справі позбавлений права здійснювати управління даним об`єктом.

Позивач, як управитель ФФБ, заявляючи даний позов не здійснює реальний захист прав та інтересів конкретно визначеного довірителя.

Разом з цим, другий відповідач у справі належним чином та в повному обсязі виконав свої зобов`язання за оспорюваними правочинами та здійснив оплату придбаних майнових прав, прийняв майнові права у власність, здійснив реєстрацію права власності (трансформацію майнових прав в речові права) та відкрито, мирно володіє нерухомістю.

Протиправні дії попереднього управителя ФФБ - приватним акціонерним товариством "Артем-Банк", які виявилися в протиправному повторному відчуженню майнових прав на приміщення №37, знайшли свою оцінку під час розгляду господарської справи №910/23287/16.

В зв`язку з чим другий відповідач просив суд у задоволенні позову відмовити повністю.

У письмових поясненнях приватне підприємство "Під ключ" підтримало доводи викладені другим відповідачем у відзиві, та зокрема, зазначало, що після передачі майнових прав на нежитлове приміщення №37 комунальним підприємством "Житомирбудзамовник" на користь товариства з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" за актом від 12 березня 2010 року, подальшим власником цих майнових прав являється саме товариство з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ", яке у свою чергу не являється стороною договору №1 від 14 грудня 2007 року, тобто на нього не розповсюджуються вказані у договорі обов`язки щодо повідомлення публічного акціонерного товариства "Артем-Банк" для надання згоди Управителя на відчуження нерухомого майна поза фондом фінансування будівництва.

Також приватне підприємство "Під ключ" вказувало, що договором №1 від 14 грудня 2007 року було прямо передбачено випадки, за яких нерухоме майно, яке не було закріплено за певним довірителем, може бути реалізовано поза фондом фінансування будівництва.

Позивачем не доведено тотожність об`єктів, а саме: того, на який було накладено іпотечне обтяження, та того, який зареєстрований за другим відповідачем, а також жодним чином не обґрунтовано різницю в площі цих об`єктів, відсутність реєстраційного номеру, відсутність державної реєстрації приміщення №37, згідно інформаційної довідки №71660241.

Також приватне підприємство "Під ключ" зазначало, що при вирішенні спору необхідно врахувати пропущення строку позовної давності позивачем для звернення із захистом свого порушеного права.

В зв`язку з чим приватне підприємство "Під ключ" просило суд у задоволенні позову відмовити повністю.

У відповіді на пояснення приватного підприємства "Під ключ" позивач не погоджується з доводами підприємства викладеними ним у поясненнях, та вказував, що висновки зроблені приватним підприємством "Під ключ" щодо можливості продажу майнових прав на об`єкти нерухомості поза фондом фінансування будівництва є безпідставними.

Договором іпотеки передбачався порядок на підставі якого знімалася заборона на відчуження предмету іпотеки, а саме довідки виданої управителем ФФБ про сплату довірителем 100% вартості прав на об`єкт інвестування у фонд фінансування будівництва.

Посилання приватного підприємства "Під ключ" на наявність іншого рішення №910/2328/7/16 є також безпідставними, оскільки предметом розгляду даної справи не було питання правомірності укладання оспорюваного правочину.

Крім того позивач не був стороною по даній справі і спір мав інші підстави та предмет спору.

Комунальне підприємство "Житомирбудзамовник" не виконало своїх зобов`язань по договору перед Управителем ФФБ - публічним акціонерним товариством "Артем-Банк", а тому майнові права на нежитлове приміщення №37 (461а) залишились в іпотеці та у власності комунального підприємства "Житомирбудзамовник".

На момент укладання товариством з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" договору купівлі-продажу майнових прав №80/37/НП/щ із товариством з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" про відчуження майнових прав на нежитлове приміщення №461а (будівельний номер 37) товариство з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" не було власником майнових прав на вказане приміщення.

Щодо факту реалізації майнових прав на приміщення №37, і про те, що даному приміщенню присвоєно новий №461а товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест", як управитель фонду фінансування будівництва, дізнався лише після отримання листа від товариства з обмеженою відповідальністю "Украілтранс трейд енд логістик в Україні".

Грошові кошти від товариства з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" на рахунок фонду фінансування будівництва за придбані майнові права не надходили.

У відповіді на відзив другого відповідача позивач також зазначав, що на момент укладання оспорюваного договору купівлі - продажу майнові права були предметом іпотеки.

Власником майнових прав на приміщення №37 на момент укладання договору купівлі - продажу майнових прав було комунальне підприємство "Житомирбудзамовник", а не перший відповідач.

Управитель фонду фінансування будівництва, маючи виключне право на відчуження майнових права на приміщення №37 не відчужував ці майнові права ні товариству з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ", ні товариству з обмеженою відповідальністю "Віп-груп".

Акту прийому-передачі майна від комунального підприємства "Житомирбудзамовник" до товариства з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" не надано.

Наявність чи відсутність акту прийому - передачі майнових прав, на підставі яких було наче б то передано ці майнові права товариству з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ", судами не встановлювалася.

Водночас, у випадку наявності правочину (акту) про передачу майнових прав на приміщення №37 від комунального підприємства "Житомирбудзамовник" до товариства з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" він є нікчемним, оскільки майнові права на приміщення перебували в іпотеці і будь-які дії по відчуженню майнових прав, що перебувають в іпотеці без дозволу іпотекодержателя (ПАТ "Артем - Банк") є недійсними.

Акти за підписами сторін (банку та комунального підприємства "Житомирбудзамовник") про вилучення майнових прав на приміщення №37 із переліку об`єктів інвестування у відповідності з умовами п. 3.14. договору №1 другим відповідачем не надані.

Посилання другого відповідача на преюдицію рішення судів у справі №910/23287/16 є необґрунтованими в силу невідповідності нормам ст. 75 ГПК України.

У запереченні на відповідь на відзив другий відповідач зазначав, що договір №1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду від 14 грудня 2007 року не передбачає право позивача, як управителя ФФБ, на здійснення управління майновими правами.

Управитель ФФБ ПАТ "Артем-Банк", правонаступником якого є позивач, втратив право управління нежитлового приміщення № 37 (номер приміщення по БТІ -461а), зважаючи на факт введення будинку в експлуатацію та отримання письмової вимоги забудовника - товариства з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" (листи № 371 від 13 серпня 2015 року та № 187 від 17 червня 2016 року) про те, що нежитлове приміщення №37 не підлягає реалізації через фонд фінансування будівництва, просило забронювати вказане приміщення та вилучити його з переліку об`єктів інвестування.

Позивач позбавлений права заявляти позови, спрямовані на повернення в своє управління таких майнових прав.

26 листопада 2020 року другим відповідачем також подано заяву про застосування строків позовної давності.

В обґрунтування поданої заяви другий відповідач вказував, що до позивача перейшли функції управителя фонду фінансування будівництва будинку по вул. Щербакова, 52 в м. Києві на підставі рішення суду від 14 грудня 2017 року у справі №910/17791/17.

Відповідно до ч. 1 ст. 23 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" до позивача перейшли усі права та обов`язки щодо довірителів цього ФФБ та відповідного забудовника.

Визначене позивачем порушення прав Управителя, яке і стало підставою для заявлення даних позовних вимог, відбулося саме 12 березня 2010 року, тобто з моменту підписання акту приймання-передачі майнових прав між товариством з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" та комунальним підприємством "Житомирбудзамовник".

Водночас позивач у позові визначає іншу дату порушення його прав та інтересів, а саме це відчуження товариством з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" майнових прав на підставі спірного договору купівлі-продажу майнових прав №80/37/НП/щ, а саме 15 березня 2010 року.

Вказаний договір було виконано з моменту передачі нежитлового приміщення за актом від 08 лютого 2016 року.

Наведені вище обставини свідчать, що в обох випадках позивач пропустив загальний строк звернення до суду.

Враховуючи публічний та відкритий характер Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, позивач мав об`єктивну можливість дізнатися про порушення свого права щодо внесення запису про проведену державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі №13572389 саме 02 березня 2016 року.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши докази, суд дійшов висновку, що позов товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест" задоволенню не підлягає виходячи з наступного:

Звертаючись до суду з відповідною позовною заявою товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест" вказувало, що зміст договору купівлі-продажу майнових прав №80/37/НП/щ укладеного 15 березня 2010 року суперечить ЦК України, Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", ч. 3 ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність".

Також позивач вказував, що на момент укладання спірного правочину майнові права перебували в іпотеці і на них була накладена заборона на відчуження, про що свідчать відомості з реєстру іпотек.

Реалізація житлових та нежитлових приміщень, у житловому комплексі по вул. Щербакова, 52 в м. Києві, в тому числі і приміщення №37 (по БТІ 461а) могла здійснюватись лише з письмової згоди Управителя ФФБ - іпотекодержателя.

Проте, Управитель ФФБ дозволу на відчуження майнових прав на нежитлове приміщення №37 не надавав.

Крім того, реалізація житлових та нежитлових приміщень могла здійснюватись виключно через фонд фінансування будівництва.

Враховуючи недійсність оспорюваного договору та додаткової угоди №1, запис про проведену державну реєстрацію права власності №13572389 (щодо приміщення 461а) та разом із ним рішення про державну реєстрацію права та їх обтяжень від 04 березня 2016 року з індексним номером: 28604572 щодо приміщення 37 (по БТІ 461а) підлягає скасуванню.

Судом враховано, що позивач, як на підставу своїх вимог про визнання правочину недійсним не посилається на положення ст. 42 Кодексу України з процедур банкрутства, яка є спеціальною нормою.

Позов заявлено на підставі загальних норм, зокрема ст.ст. 203, 215 ЦК України.

Відповідно до ч.2 ст.7 Кодексу України з процедур банкрутства господарський суд розглядає спори, стороною в яких є боржник, за правилами, визначеними Господарським процесуальним кодексом України. За результатами розгляду спору суд ухвалює рішення.

Судом під час розгляду справи встановлено, що 05 вересня 2006 року між Управлінням державної охорони України та комунальним підприємством "Житомирбудзамовник" укладено договір про спільну діяльність в будівництві житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною автостоянкою за адресою по вул. Щербакова (нині вул. Данила Щербаківського), 52 у м. Києві (далі - договір про спільну діяльність).

Згідно з договором про спільну діяльність Управлінням державної охорони України передано земельну ділянку під будівництво площею близько 1,3 га по вул. Щербакова, 52, а комунальне підприємство "Житомирбудзамовник" взяло на себе обов`язки виконувати функції замовника.

Сторони домовились, що для виконання умов цього договору здійснять всі необхідні дії для проектування, будівництва та здачі об`єкта Державній приймальній комісії, введення об`єкта в експлуатацію та його державної реєстрації, оформлення за сторонами прав на його частини, відповідно до цього договору та діючого законодавства України.

Комунальне підприємство "Житомирбудзамовник" було зобов`язане виконувати функції замовника відповідно до умов даного договору та чинного законодавства України, а також укладати договір генерального підряду на капітальне будівництво з будівельною організацією - генеральним підрядником, приймати від генерального підрядника виконані будівельні роботи і проводити з ним розрахунки в порядку, передбаченому договором генпідряду. Укласти договори, передбачені ст.9 та ст.10 Закону України "Про фінансово - кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

Згідно п. 4.6. договору про спільну діяльність сторони досягли згоди стосовно наступного розподілу часток в об`єкті будівництва:

частка УДО України (далі - сторона 1) - 24% загальної житлової площі об`єкта та, додатково, 641,65 кв.м. загальної житлової площі об`єкта. Додаткова житлова площа, що побудована за кошти сторони 1, належатиме УДО України у повному обсязі за ціною, що не перевищуватиме собівартість і визначатиметься на рівні опосередкованої вартості 1 кв.м. загальної площі житла в м. Києві, що буде встановлено Держбудом на момент внесення інвестицій та буде щоразу фіксуватись додатковими угодами до цього договору;

частка комунального підприємства "Житомирбудзамовник" (далі - сторона 2) - 76% загальної житлової площі об`єкта. При підписанні сторонами протоколу розподілу площ в об`єкті частка сторони-2 буде зменшена у відповідному відсотковому розмірі на 641,65 кв.м.

Загальна площа вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень та паркінгів належатиме комунальному підприємству "Житомирбудзамовник".

Відповідно до п.4.10 договору про спільну діяльність після досягнення сторонами загальної цілі спільної діяльності об`єкт буде розподілятися між сторонами по Акту приймання-передачі в наступному порядку:

сторона 1 (УДО) отримає закріплені за нею протоколом розподілу площ об`єкта квартири, з яких сторона 1 зобов`язується провести розрахунки з органами місцевого самоврядування та відповідними експлуатаційними організаціями по передачі житла в установленому порядку;

сторона 2 та/або залучені нею треті особи (довірителі, власники облігації тощо) отримають закріплені за стороною 2 Протоколом розподілу площ квартири, вбудовано - прибудовані і нежитлові приміщення, машиномісця в паркінгу та/або майнові права на них.

07 вересня 2007 року між Управлінням державної охорони та комунальним підприємством "Житомирбудзамовник" підписано додаткову угоду №1 до договору про спільну діяльність, згідно з п.8 якої сторони визначили належні їм частки площі жилих приміщень в об`єкті будівництва (Управління державної охорони України - 7 811,20 кв.м. загальної житлової площі та побудована за її кошти додаткова житлова площа, а комунальному підприємству "Житомирбудзамовник" належить 22 014,31 кв.м загальної житлової площі та "Загальна площа вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень та автостоянок").

10 жовтня 2007 року між комунальним підприємством "Житомирбудзамовник" (замовник) та приватним підприємством "Під ключ" (генеральний підрядник) було укладено договір генерального підряду на капітальне будівництво №69.

Згідно з п.1.1. даного договору генеральний підрядник зобов`язався власними та/або залученими силами і засобами збудувати та передати замовнику в установлений даним договором строк об`єкт будівництва відповідно до затвердженої проектної документації та умов даного договору, а замовник - надати генеральному підряднику будівельний майданчик, передати йому проектно-кошторисну документацію, прийняти закінчені роботи по будівництву об`єкта будівництва та оплатити їх.

Пунктом 4.9. даного договору передбачалось, що розрахунки за договором здійснюються між замовником та генеральним підрядником в національній валюті у безготівковій формі шляхом перерахування належних до сплати сум коштів на поточний рахунок генерального підрядника.

14 грудня 2007 року між товариством з обмеженою відповідальністю "Артем-Банк" (управитель) та Управлінням державної охорони України і комунальним підприємством "Житомирбудзамовник", які спільно діють на підставі договору про спільну діяльність в будівництві від 05 вересня 2006 року (забудовник) було укладено договір №1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова, 52, м. Київ (далі - договір №1 від 14 грудня 2007 року), з додатками від 14 грудня 2007 року: №1-регламент фінансування будівництва за рахунок фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова, 52, м. Київ та №2 - договір на об`єкт будівництва (згідно з яким об`єктом будівництва є 19 поверховий капітальний об`єкт будівництва площею 53 566,82 кв.м та вартістю 290 003 819,00 грн.).

Згідно з умовами договору №1 від 14 грудня 2007 року:

Об`єкт будівництва - житловий комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземною автостоянкою по вул. Щербакова, 52 у Шевченківському районі м. Києва, будівництво якого організовує забудовник та фінансування будівництва якого здійснює управитель за рахунок та в інтересах довірителів .

Об`єкт інвестування - квартира в об`єкті будівництва, яка після завершення будівництва стає окремим майном та майнові права на яку належить комунальному підприємству "Житомирбудзамовник" і відповідно до протоколу розподілу (закріплення) площ в об`єкті будівництва б/н від 30 серпня 2007 року, який є невід`ємною частиною договору про спільну діяльність в будівництві від 05 вересня 2006 року та переліку №1, №2, №3, №4, які є невід`ємною частиною договору №1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва від 14 грудня 2007 року.

Тобто, об`єкт будівництва та об`єкт інвестування не є тотожними поняттями.

Згідно п. 1.1. вищевказаного договору забудовник зобов`язується збудувати за замовленням управителя об`єкти будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об`єкти інвестування довірителям , а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва у порядку, визначеному Регламентом фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ (додаток №1 до цього договору, який є його невід`ємною частиною). Управитель в свою чергу зобов`язується:

Здійснювати фінансування будівництва в інтересах довірителів в межах залучених до ФББ коштів в порядку, визначеному Регламентом фінансування.

Відкрити поточний рахунок для акумулювання та використання коштів довірителів, наданих управителю у довірчу власність з метою фінансування спорудження об`єктів будівництва.

З метою досягнення раціонального використання залучених від довірителів коштів надавати забудовнику один раз на місяць наступну інформацію: дані про обсяг замовлення з даними про перелік довірителів та кількість замовлених об`єктів інвестування; суму сформованого управителем оперативного резерву, що встановлюється за рахунок коштів ФФБ; суму коштів, спрямованих на фінансування конкретного об`єкту будівництва; дані щодо передачі майнових прав на об`єкти інвестування довірителям, які повністю профінансували закріплені за ним об`єкти інвестування.

Після введення об`єкта будівництва в експлуатацію:

На підставі наданих забудовником копій технічних паспортів на об 'єкти інвестування, оформлених бюро технічної інвентаризації, відкоригувати дані щодо фактичної площі об`єктів інвестування та здійснити остаточні розрахунки із довірителями;

Оформити довірителям на умовах правил ФФБ відповідну довідку для подальшої її передачі забудовнику з метою оформлення у власність довірителю конкретного об`єкта інвестування.

Забудовник зобов`язується:

Належним чином організувати спорудження об`єктів будівництва та своєчасне введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування .

Не пізніше 3 календарних днів з моменту укладення договору на об`єкт будівництва оформити та передати управителю документи, передбачені у п.1.3 цього договору (документи повинні бути підписані уповноваженим представником забудовника та засвідчений печаткою забудовника), зокрема, протокол, у якому вказується "кількість об`єктів інвестування в об`єкті будівництва".

Щомісяця, не пізніше 10 числа звітного місяця, інформувати управителя про хід будівництва шляхом надання належним чином оформленого звіту.

Протягом 3 календарних днів з моменту отримання запиту управителя надавати йому документи, необхідні для здійснення контролю за цільовим використанням коштів довірителів, направлених на фінансування спорудження об`єктів будівництва.

Виконувати обов`язки по спорудженню об`єктів будівництва у відповідності з документацією, переданою управителю згідно договору на об`єкт будівництва, у встановлені строки та належної якості, незалежно від обсягу фінансування.

Протягом 10 календарних днів після належного оформлення акту про прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію (п.3.10.3 цього договору) надати копію вказаного акту управителю та замовити в БТІ проведення технічної інвентаризації спорудженого об`єкта будівництва та об`єктів інвестування в об`єкті будівництва з метою визначення її фактичної площі, оцінки технічного стану та виготовлення технічної документації на об`єкт будівництва.

Протягом 7 календарних днів після отримання від бюро технічної інвентаризації технічних паспортів на об`єкти інвестування надати копії цих документів управителю. В разі несвоєчасного надання копій технічних паспортів обов`язки щодо здійснення остаточних розрахунків з довірителями за даними бюро технічної інвентаризації забудовник приймає на себе.

Не відчужувати та не обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування, зазначені в переліку об`єктів інвестування без письмової згоди на те управителя. В разі необхідності, забудовник надає управителю офіційний лист на бронювання необхідних об`єктів інвестування, не закріплених за довірителями , із зазначенням підстави їх вилучення та протягом 3 календарних днів надає управителю відповідний акт на вилучення цих об`єктів інвестування.

Не пізніше шести місяців з дня введення об`єкта будівництва в експлуатацію передати об`єкт будівництва експлуатуючій організації разом з необхідною технічною документацією.

Приймати від довірителів довідки, надані управителем та здійснювати необхідні заходи для належного оформлення права власності на закріплені за ними об`єкти інвестування.

Здійснити оформлення права власності на об`єкт будівництва у двомісячний строк після введення об`єкта будівництва в експлуатацію. При цьому довіритель не сплачує додаткових коштів за послуги з замовлення, оформлення та отримання документів про право власності.

Після оформлення правовстановлюючих документів на об`єкти інвестування передати їх довірителям або їх уповноваженим представникам на умовах порядку роботи забудовника щодо передачі об`єктів інвестування у власність довірителям ФФБ (додаток №3 до цього договору).

На виконання вимог Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" з урахуванням положень ЦК України, ГК України Управителем ФФБ ТОВ "Артем -Банк" було затверджено Правила фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова 52. м. Київ.

14 грудня 2007 року між товариством з обмеженою відповідальністю "Артем-Банк" як управителем, Управлінням державної охорони України та комунальним підприємством "Житомирбудзамовник" як забудовниками укладено договір на об`єкт будівництва (Додаток №2 до договору про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А №1 від 14 грудня 2007 року), згідно з пунктом 1.2 якого визнані характеристики об`єкта будівництва - 19-типоверхова будівлі площею 53 566, 82 кв.м., загальною вартістю 290 003 819 грн., клас об`єкта будівництва: капітальний зі стінами з цегли.

З метою забезпечення належного виконання забудовником своїх зобов`язань за договором №1 від 14 грудня 2007 року, 14 грудня 2007 року між Управлінням державної охорони України, комунальним підприємством "Житомирбудзамовник" (іпотекодавці) та товариством з обмеженою відповідальністю "Артем-Банк" (іпотекодержатель) було укладено договір іпотеки №2.

Предметом якого є належні іпотекодавцям майнові права на об`єкт будівництва, загальною площею 53 566,82 кв.м, що споруджується на земельній ділянці - кадастровий номер 8000000000:88:015:0001, загальною площею 3,9884 га за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52, у тому числі об`єкти інвестування в об`єкті будівництва, які після його завершення стають окремим майном, а саме: квартири згідно Переліку №1, офісні приміщення згідно Переліку №2, нежитлові приміщення згідно Переліку №3, машиномісця згідно Переліку №4, (вказані Переліки є невід`ємною частиною цього договору), будівництво яких організовує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює Управитель за рахунок та в інтересах довірителів згідно Договору №1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А від 14 грудня 2007 року, договору на об`єкт будівництва від 14 грудня 2007 року.

Згідно з Договором іпотеки:

"Іпотекодавці" зобов`язані:

не здійснювати відступлення будь-яким чином третім особам прав на об`єкт будівництва без письмової згоди на це "іпотекодержателя";

розпоряджатися предметом іпотеки лише за письмовою згодою "іпотекодержателя" (п.21 договору іпотеки).

Пунктом 1.8. передбачено, що на предмет іпотеки в цілому, в тому числі окремо на кожний об`єкт інвестування, накладається заборона відчуження в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, вноситься обтяження до Державного реєстру іпотек та Державного реєстру обтяжень рухомого майна. Ця інформація вноситься за рахунок "іпотекодавців".

Право іпотеки припиняється виконанням "іпотекодавцями" забезпечених іпотекою зобов`язань за договором про організацію спорудження об`єктів будівництва. У випадку продовження строків зобов`язань "іпотекодавців" за договором про організацію спорудження об`єкта будівництва (шляхом укладення додаткових угод до нього), дія іпотеки, передбаченої цим договором, зберігається до повного виконання вказаних зобов`язань (п. 4.2. договору).

14 грудня 2007 року між товариством з обмеженою відповідальністю "Артем-Банк" (управитель), Управлінням державної охорони України та комунальним підприємством "Житомирбудзамовник" (забудовники) було укладено договір доручення №3, згідно з яким забудовник доручає управителю виконувати функції забудовника по організації спорудження об`єкту будівництва відповідно до договору про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А №1 від 14 грудня 2007 року та надає нотаріально посвідчену довіреність із чітким зазначенням дій, які доручається виконувати управителю.

14 грудня 2007 року між товариством з обмеженою відповідальністю "Артем-Банк" (управитель), Управлінням державної охорони України та комунальним підприємством "Житомирбудзамовник" (забудовники) укладено договір відступлення майнових прав №4, за умовами якого забудовник уступає, а управитель приймає на себе право вимоги майнових прав на об`єкт будівництва по договору про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А №1 від 14 грудня 2007 року .

12 лютого 2010 року комунальне підприємство "Житомирбудзамовник" листом №117/1 повідомило ПАТ "Артем-Банк" про те, що у зв`язку з порушенням банком умов договору на організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А №1 від 14 грудня 2007 року, припиненням фінансування будівництва та необхідністю проведення розрахунків із підрядною організацією, комунальне підприємство "Житомирбудзамовник" змушене реалізувати майнові права на об`єкт інвестування, а саме: нежитлове приміщення № 37, що знаходиться на 2-му поверсі 4-ї секції, та просило вилучити вказаний об`єкт з переліку об`єктів інвестування відповідно до п. 3.14 договору № 1 від 14 грудня 2007 року.

12 березня 2010 року комунальне підприємство "Житомирбудзамовник" (забудовник) на підставі акту прийому-передачі передав товариству з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ", як генеральному підряднику у рахунок оплати наданих послуг та поставлених матеріалів на об`єкті будівництва майнові права на нежитлове приміщення у житловому будинку №37, загальною площею 122,7 кв.м, що розташоване на 2-му поверсі 4-ї секції.

Дані факти були встановлені судом під час розгляду справи №910/23287/16 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Украілтранс Трейд Енд Логістік в Україні" до товариства з обмеженою відповідальністю "Віп-груп", третя особа товариство з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" про витребування майна.

Водночас матеріали справи №925/668/19(925/378/20) не містять належних доказів того, що станом на 12 березня 2010 року саме ТОВ "ПІД - КЛЮЧ", а не ПП "Під ключ" було генеральним підрядником будівництва наведеного вище об`єкту.

Також матеріали справи не містять актів за підписами обох сторін (Банку та комунального підприємства "Житомирбудзамовник") про вилучення майнових прав на приміщення №37 із переліку об`єктів інвестування у відповідності з умовами п. 3.14. договору №1.

Водночас, 15 березня 2010 року між товариством з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" (продавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" (покупець) було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 80/37НП/щ (спірний правочин).

Згідно п. 1.1 продавець зобов`язався продати, а покупець - придбати майнові права на нежитлове приміщення у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.

Відповідно до положень п. 1.2 договору сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є нежитлове приміщення №37 загальною площею 125,1 м.кв., розташоване на 2-му поверсі 4-ї секції в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52.

Пунктом 2.1 договору майнові права на об`єкт передаються за цим договором від продавця покупцю після підписання акта приймання-передачі майнових прав. Акт приймання майнових прав підписується сторонами в день здійснення покупцем оплати 100% вартості майнових прав, що визначена в п. 3.1 цього договору.

Право власності на майнові права на об`єкт переходять від продавця до покупця після підписання акта приймання-передачі майнових прав.

На підтвердження виконання покупцем його зобов`язань, передбачених цим договором щодо оплати вартості майнових прав продавець в день здійснення покупцем оплати 100% вартості відчужуваних майнових прав надає покупцю довідку про виконання ним зобов`язань по оплаті вартості майнових прав.

Відповідно до п. 2.5 договору сторони домовились, що після введення об`єкту капітального будівництва в експлуатацію та здійснення розрахунків покупцем відповідно до п. 3.3 даного договору, покупець підписує із забудовником акт приймання-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування, продавець надає покупцю наступні документи, необхідні для оформлення покупцем права власності на об`єкт нерухомості: завірену своєю печаткою копію акту вводу в експлуатацію об`єкта капітального будівництва; технічний паспорт на об`єкт нерухомості.

10 грудня 2010 року складено акт готовності об`єкта до експлуатації, погоджений 17 грудня 2010 року Київською міською державною адміністрацією та Державним департаментом пожежної безпеки МНС України, згідно з яким об`єкт будівництва введено в експлуатацію з такими показниками за архітектурно технічним паспортом (за довідкою БТІ): площа земельної ділянки 3,9884 га; площа забудови 9552,4 м 2 ; поверховість 19 + верх.тех.пов.; житлова частина 30 841,6 м 2 ; вбудовано-прибудованих приміщень 12160,9 м 2 ; підземного паркінгу на 200 маш./місць 3367,3 м 2 . Усього 414 квартир загальною площею 29 905,52 м 2 .

24 грудня 2010 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві видано Сертифікат відповідності КВ000562 об`єкту будівництва проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, та підтверджено його готовність до експлуатації. Згідно з цим документом замовником об`єкта будівництва є Управління державної охорони України, а генпідрядником товариства з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" .

Не зважаючи на те, що об`єкт був введений в експлуатацію у 2010 році 26 квітня 2012 року між Управлінням державної охорони, комунальним підприємством "Житомирбудзамовник" та товариством з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" укладено договір про заміну сторони у зобов`язанні, згідно з яким комунальне підприємство "Житомирбудзамовник" передало свої права і обов`язки за договором про спільну діяльність від 05 вересня 2006 року до товариства з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ".

Згідно п. 3.1., 3.2 даного договору сторони зобов`язувались укласти договори, якими буде замінено сторону комунальне підприємство "Житомирбудзамовник" на товариство з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" за договорами, укладеними з товариством з обмеженою відповідальністю "Артем-банк".

Згідно п.2.1.3 договору передбачалось, що товариство з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" приймає на себе відповідальність за діяльність комунального підприємства "Житомирбудзамовник", а також за порушення або за неналежне виконання комунальним підприємством "Житомирбудзамовник" зобов`язань за основним договором.

23 липня 2012 року між товариством з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" та публічним акціонерним товариством "Артем банк" укладено договір про виконання зобов`язань.

Вказаним договором сторонами передбачено, що у зв`язку із заміною сторони у договорі про спільну діяльність в будівництві від 05 вересня 2006 року та відповідних змін внесених до договорів фонду фінансування будівництва, товариство з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" бере на себе зобов`язання належно та своєчасно виконувати функції забудовника пов`язані із спорудженням об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва по об`єкту по Щербакова 52, м. Київ (п. 1.1. договору).

Товариство з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" бере на себе зобов`язання шляхом усунення будівельних недоліків та невідповідностей привести об`єкт будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва по об`єкту по Щербакова 52, м. Київ у стан, придатний до заселення та проживання мешканців (власників помешкань) (п. 1.2. договору).

Згідно п.1.3 цього договору передбачено, що на виконання п. 1.2 договору товариство з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" повинно провести роботи, детальний перелік яких викладено в Додатку №1, який є невід`ємною частиною договору.

Загальна вартість робіт складає 27 550 400 грн. 00 коп.

Строк виконання робіт до 01 липня 2013 року.

Тобто, між сторонами фактично було укладено договір підряду щодо виконання будівельних робіт в будинку, який раніше вже було введено в експлуатацію для усунення виявлених після цього будівельних недоліків та невідповідностей у будівництві.

Згідно п.2.1. сторонами було передбачено укладання договору іпотеки майнових прав на об`єкти інвестування згідно Додатку №2, який є невід`ємною частиною договору.

09 серпня 2012 року в якості забезпечення виконання договору про виконання зобов`язань від 23 липня 2012 року між товариством з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" (іпотекодавець) та управителем фонду фінансування будівництва публічним акціонерним товариством "Артем- Банк" (іпотекодержатель) було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Луканіним Ф.Ф., реєстраційний №700.

Згідно п. 1.1 договору іпотеки передбачалось, що в якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань, що випливають з укладеного між ним та іпотекодержателем 23 липня 2012 року договору про виконання зобов`язань (далі по тексту - основний договір), іпотекодавець забезпечує виконання таких вимог іпотеко держателя, а саме:

а) виконання зобов`язань по проведенню відповідних робіт на загальну суму 27 550 400,00 грн. Іпотекодавець зобов`язаний повністю виконати всі взяті на себе зобов`язання по виконанню робіт, передбачених основним договором не пізніше 01 липня 2013 року;

в) відшкодування завданих збитків. Іпотекодавець зобов`язаний відшкодувати іпотекодержателю збитки, які може зазнати останній через неналежне виконання (невиконання) іпотекодавцем його зобов`язань за основним договором та через неналежне виконання (невиконання) іпотекодавцем зобов`язань за цим договором.

З метою забезпечення виконання іпотекодавцем своїх зобов`язань по основному договору (невиконання відповідних робіт, несвоєчасне та неякісне спорудження об`єкта будівництва, несвоєчасне оформлення та передача довірителям об`єктів інвестування у власність, несплата пені штрафів та відшкодування можливих втрат та збитків іпотекодержателю в разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов основного договору) іпотекодавець передає в іпотеку належні йому майнові права:

на нежитлові приміщення за проектними номерами; 3, 7, 9, 19, 20, 23, 28, 30, 36, 37 , 38, 41, 44а;

на житлові приміщення за проектними номерами: 146, 147, 405;

на машиномісця за проектними номерами; 5,6,13, 23-28, 30-34, 37-50, 52-53, 55-63, 65-72, 77-78, 81-84, 96-100, 105-107, 111-117,120-134,139- 148, 155-158, 161-176, 180, 193-199.

Згідно п. 7.1 договору іпотеки передбачено, що договір набирає чинності із моменту його підписання сторонами у присутності нотаріуса та діє до повного виконання іпотекодавцем своїх зобов`язань по основному договору.

На виконання договору іпотеки нотаріусом накладена заборона на відчуження вище переліченого майна, яка зареєстрована в реєстрі за номерами з №701 по №836.

Дані факти були встановлені Господарським судом Черкаської області під час розгляду кредиторських вимог товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість - Інвест" в межах справи №925/668/19 про банкрутство товариства з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ".

Також під час розгляду кредиторських вимог товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість - Інвест" судом було встановлено, що в договір іпотеки сторонами неодноразово вносилися зміни.

Зокрема, 17 грудня 2015 року сторонами укладено договір про внесення змін №5 до договору іпотеки від 09 серпня 2012 року.

Вказаним договором сторонами внесено зміни до пунктів. 1.1, 1.2, 1.3, 1.5, 1.7. договору в частині переліку майнових прав по об`єктах інвестування, які передані в іпотеку, а саме:

сторонами вилучено із предмету іпотеки майнові права на нежитлове приміщення №№ 37, 38 .

Також сторонами в п. 1.7. зменшено ринкову вартість об`єктів іпотеки до 14 535 810,00 грн. (сторони погодились що вказана оцінка є орієнтовною).

Інші умови договору іпотеки залишились незмінними.

Вказаний договір зареєстрований в реєстрі за №416.

В терміни встановлені договором про виконання зобов`язань від 23 липня 2012 року товариство з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" всі свої зобов`язання передбачені договором не виконало.

В 2017 році один із довірителів фонду фінансування будівництва - товариство з обмеженою відповідальністю "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до публічного акціонерного товариства "Артем-банк" про зміну управителя Фонду фінансування будівництва "Щербакова 52" виду "А" будинку, розташованого за адресою м. Київ, вул. Щербакова, 52, а саме: публічне акціонерне товариство "Артем-банк" на товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість - Інвест" та зобов`язання публічне акціонерне товариство "Артем-банк" передати товариству з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість - Інвест" Фонд фінансування будівництва виду "А" за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова, 52 у місті Києві.

Підставою для звернення товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-будівельна компанія "Мрія" до суду стало відкликання банківської ліцензії у публічного акціонерного товариства "Артем-банк" 16 листопада 2016 року на підставі рішення Правління Національного банку України від 15 листопада 2016 року № 4166-рш/БТ "Про віднесення Публічного акціонерного товариства "Артем-банк" до категорії неплатоспроможних" виконавчою дирекцією Фонду гарантування вкладів фізичних осіб прийнято рішення № 2447 "Про запровадження тимчасової адміністрації в АТ "Артем-банк" та делегування повноважень тимчасового адміністратора банку".

В подальшому на підставі рішення Правління Національного банку України №492-рш від 15 грудня 2016 року "Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію публічного акціонерного товариства "Артем-банк" виконавчою дирекцією Фонду гарантування вкладів фізичних осіб прийнято рішення № 2857 від 16 грудня 2016 року "Про початок процедури ліквідації АТ "Артем-банк" та делегування повноважень ліквідатора банку".

Враховуючи ці обставин, публічне акціонерне товариство "Артем-банк" у відповідності до вимог ст. 4 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" не міг продовжувати бути управителем фонду фінансування будівництва та здійснювати довірче управління фінансовими активами фізичних та юридичних осіб.

Зокрема, рішенням Господарського суду міста Києва від 14 грудня 2017 року у справі №910/17791/17 змінено управителя Фонду фінансування будівництва "Щербакова 52" виду "А" будинку, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52 у Шевченківському районі, а саме: з публічного акціонерного товариства "Артем-банк" на товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість - Інвест";

зобов`язано публічне акціонерне товариство "Артем-банк" передати товариству з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість - Інвест" Фонд фінансування будівництва виду "А" за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова, 52 в м. Києві.

Відповідно до ст. 2 Порядку передачі фонду фінансування будівництва або фонду операцій з нерухомістю в управління іншій фінансовій установі за рішенням суду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 травня 2011 року №490 (в редакції чинній на момент прийняття вищевказаного рішення суду) після набрання законної сили рішенням суду про передачу фонду фінансування будівництва або фонду операцій з нерухомістю в управління іншій фінансовій установі (далі - рішення суду): до нового управителя фонду фінансування будівництва переходять усі права та обов`язки щодо довірителів зазначеного фонду та відповідного забудовника; управитель фонду фінансування будівництва (фонду операцій з нерухомістю) передає новому управителю фонду майно, що перебуває у довірчій власності управителя фонду, та документи, що регламентують функціонування такого фонду.

Про передачу Фонду фінансування будівництва "Щербакова 52" виду "А" будинку, розташованого за адресою: місто Київ, вулиця Щербакова, 52 у Шевченківському районі свідчить Акт прийому-передачі Фонду фінансування будівництва за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова 52, м. Київ від 23 липня 2018 року.

Із моменту набрання рішенням Господарського суду міста Києва законної сили товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість - Інвест" є іпотекодержателем по договору іпотеки б/н від 09 серпня 2012 року зареєстрованому в реєстрі за №700 та вище перерахованими договорами про внесення змін до договору іпотеки укладеними між публічним акціонерним товариством "Артем-банк" (іпотекодержатель) та забудовником товариством з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" (іпотекодавець) та договору іпотеки №2 від 14 грудня 2007 року укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю "Артем-банк" (іпотекодержатель) та Управлінням державної охорони України і комунальним підприємством "Житомирбудзамовник" (іпотекодавці).

Також під час розгляду справи № 910/23287/16 було встановлено, що 11 квітня 2014 року товариством з обмеженою відповідальністю "Бюро технічної інвентаризаці" був виготовлений технічний паспорт на громадський будинок (інвентаризаційна справа (№ЖБ-0335) на нежитлове приміщення №461а загальною площею 125,1 кв.м., розташоване на 2-му поверсі 4-ї секції житлового будинку №52 по вул. Щербакова в м. Києві.

21 липня 2015 року товариство з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" (забудовник -1), ПАТ "Артем-Банк" управитель) та ТОВ "ВБК "Марія" (забудовник -3) уклали договір, в якому погодили, що забудовник-1 передає забудовнику-3 частину своїх функцій забудовника та закріплює за ним відповідним протоколом (невід`ємний додаток №2 до цього договору) нежитлові приміщення загальною площею 2374,04 м.кв в об`єкті з правом забудовника-3 на залучення інвестицій шляхом їх реалізації іншим юридичним та/або фізичним особам виключно через управителя ФФБ за правилами ФФБ та з зарахуванням одержаних грошових коштів виключно на поточний рахунок забудовника-3, відкритий на виконання умов підпункту 5.3.12. цього договору.

Відповідно до додатку №2 до договору від 21 липня 2015 року, а також доповненнями № 1, № 3 та №4 до нього за ТОВ "ВБК "Мрія" було закріплено такі нежитлові приміщення: №15, загальна площа 273,64 кв.м, поверх - 1, секція - 1; частина № 20а, загальна площа 835,37 кв.м, поверх -1, блок А; № 206, загальна площа 908,00 кв.м, поверх -1, блок А; № 376, загальна площа 75,27 кв.м, поверх - 2, секція - 2; № 37в, загальна площа 4,08 кв.м, поверх - 2, секція - 4; № 37г, загальна площа 8,18 кв.м, поверх - 2, секція - 4; № 39а, загальна площа 90,00 кв.м, поверх - 4, секція - 4; № 63, загальна площа 89,00 кв.м, поверх - 20, секція -3; № 65, загальна площа 90,50 кв.м, поверх - 20, секція - 4; № 33в, загальна площа 23,00 кв.м, поверх -1, секція -1; № 21а, загальна площа 6,00 кв.м, поверх -1, секція - 2; № 336, загальна площа 14,98 кв.м, поверх - 2, секція -1; № 25а, загальна площа 16,50 кв.м, поверх -1, секція -4.

Листами №371 від 13 серпня 2015 року та №187 від 17 червня 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" повідомило ПАТ "Артем-Банк" про те, що нежитлове приміщення №37 не підлягає реалізації через Фонд фінансування будівництва, просило забронювати вказане приміщення та вилучити його з переліку об`єктів інвестування.

У подальшому на виконання умов договору №80/37НП/щ товариству з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" сплатило товариству з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" грошові кошти в сумі 758 106 грн., що підтверджується банківською випискою за рахунком товариства з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" за період з 01 травня 2015 року по 31 грудня 2016 року.

05 лютого 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" передало, а товариство з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" прийняло майнові права на нежитлове приміщення №37, що підтверджується актом приймання-передачі майнових прав.

Отже, фактична передача майнових прав покупцю по спірному договору відбулася після укладення 17 грудня 2015 року договору №5 про внесення змін до договору іпотеки від 09 серпня 2012 року та вилучення із предмету іпотеки по даному договору майнових прав на нежитлове приміщення №37.

08 лютого 2016 товариством з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" і товариством з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" було укладено додаткову угоду №1 до договору №80/37НП/щ, згідно з якою сторони дійшли згоди викласти пункт 1.2 договору №80/37НП/щ у такій редакції: "Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є нежитлове приміщення, розташоване в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: м. Київ, вул. Щербакова, буд. 52, з наступними характеристиками: № 37; по БТІ №461а; загальна площа -125,1 м.кв.; поверх - 2; секція - 4".

Того ж дня, 08 лютого 2016 року, товариство з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" як забудовник, передав інвестору - товариству з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" нежитлове приміщення №37 (за БТІ №461а) площею 125,1 кв.м., розташоване на 2-му поверсі 4-ї секції в новозбудованому житловому будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по вул. Щербакова, 52, що підтверджується актом приймання-передачі нежитлового приміщення відповідно до договору №80/37НП/щ та додаткової угоди від 08 лютого 2016 року №01.

Тобто, 08 лютого 2016 року товариству з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" вже було передано не майнові права на приміщення, а безпосередньо об`єкт нерухомості - нежитлове приміщення №37 (за БТІ №461а) площею 125,1 кв.м.

Згідно з довідкою від 08 лютого 2016 року №38, виданою товариством з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ", товариство з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" сплатило повну суму за договором №80/37НП/щ за нежитлове приміщення №37 (за БТІ №461а) та фактична різниця загальної площі після вимірів БТІ становить 0,00 кв.м., загальна сума договору №80/37НП/щ після здійснення остаточних розрахунків становить 758 106 грн., у тому числі ПДВ -126 351 грн.

02 березня 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" здійснило державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення №461а загальною площею 125,1 кв.м., розташоване за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта від 13 грудня 2016 року №75598849.

Під час розгляду справи № 910/23287/16 суд дійшов висновку, що нежитлове приміщення №37 не підлягало реалізації через Фонд фінансування будівництва, оскільки було вилучено з переліку об`єктів інвестування, що підтверджується листами №371 від 13 серпня 2015 року та №187 від 17 червня 2016 року товариства з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ".

Проте, 26 жовтня 2016 року між ПАТ "Артем-Банк" (управитель) та ТОВ "Украілтранс Трейд Енд Логістік в Україні" (довіритель) був укладений договір про участь у фонді фінансування будівництва №900, відповідно до якого довіритель передав в довірчу власність управителя грошові кошти в розмірі 100% вартості об`єкту інвестування (нежитлове приміщення № 37, загальною площею 122,7 кв.м, що розташоване на 2-му поверсі будинку № 52 по вул. Щербакова у м. Києві), що складає 2384743,20 грн, а управитель після внесення довірителем ФФБ першої частини грошових коштів, зобов`язався закріпити за ним цей об`єкт інвестування та вилучити його з переліку об`єктів інвестування.

26 жовтня 2016 року між ПАТ "Артем-Банк" (управитель) та ТОВ "Украілтранс Трейд Енд Логістік в Україні" (довіритель) був укладений договір відступлення майнових прав №900.37, відповідно до якого управитель уступив довірителю майнові права на об`єкт інвестування, які управитель набув відповідно до умов договору на організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А №1 від 14 грудня 2007 року.

Тобто, дані договори були укладені між ПАТ "Артем-Банк", як управителем та ТОВ "Украілтранс Трейд Енд Логістік в Україні", як довірителем вже після того, як 02 березня 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" вже здійснило державну реєстрацію права власності фактично на це саме нежитлове приміщення №37 (за БТІ №461а).

02 листопада 2016 року ПАТ "Артем-Банк" видало ТОВ "Украілтранс Трейд Енд Логістік в Україні" довідку №900 про право довірителя на отримання у власність об`єкта інвестування (нежитлового приміщення №37 (по БТІ - нежитлове приміщення №37), загальною площею 122,7 кв.м, що розташоване на 2-му поверсі будинку №52 по вул. Щербакова у м. Києві.

02 листопада 2016 року ТОВ "Украілтранс Трейд Енд Логістік в Україні" здійснило державну реєстрацію права власності на це нежитлове приміщення, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень №72304877 від 04 листопада 2016 року.

13 грудня 2016 року ТОВ "Украілтранс Трейд Енд Логістік в Україні" звернувся до другого відповідача з віндикаційним позовом, з метою витребування спірного майна у своє володіння в межах судової справи № 910/23287/16.

Позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальності "Украілтранс Трейд Енд Логістік в Україні" були обґрунтовані аналогічними доводами, що і у даній справі, а саме: відсутності права товариства з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" здійснювати реалізацію майнових прав на нежитлове приміщення №37 поза ФФБ; товариство з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" не мало права відчужувати майнові права на нежитлове приміщення № 37, у зв`язку з наявністю іпотечного обтяження в межах договору іпотеки.

16 березня 2017 року рішенням Господарського суду міста Києва у справі № 910/23287/16 у задоволені позову товариства з обмеженою відповідальності "Украілтранс Трейд Енд Логістік в Україні" до товариства з обмеженою відповідальністю "Віп-груп", третя особа, без самостійних вимог на стороні відповідача товариство з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" про витребування майна з чужого незаконного володіння відмовлено в повному обсязі.

04 липня 2017 року Київським апеляційним господарським судом було прийнято постанову по справі № 910/23287/16, якою рішення Господарського суду міста Києва від 16 березня 2017 року скасовано.

Прийнято нове рішення, яким задоволено позовні вимоги. Витребувано від товариства з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" належне товариству з обмеженою відповідальністю "Украілтранс Трейд Енд Логістік в Україні" нежитлове приміщення № 37 (площею 122,7 кв.м.) по БТІ (№ 461а, загальна площа 125,10 кв.м), що розташоване в будинку № 52 по вул. Данила Щербицького (вулиця Щербакова) в м. Києві.

15 листопада 2017 року Вищим господарським судом України постанову Київського апеляційного господарського суду від 01 листопада 2016 року у справі № 910/23287/16 скасовано. Рішення Господарського суду міста Києва від 16 березня 2017 року залишено в силі.

Ухвалюючи рішення від 16 березня 2017 року суд дійшов висновку про правомірність набуття товариством з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" у власність нежитлового приміщення №37 (по БТІ № 461а), загальною площею 125,1 м.кв., розташованого на 2-му поверсі 4-ї секції будинку №52 по вул. Данила Щербаківського (вул. Щербакова) у м. Києві.

Згідно ч.ч. 4, 5 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини , якщо інше не встановлено законом.

Обставини, встановлені стосовно певної особи рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, можуть бути у загальному порядку спростовані особою, яка не брала участі у справі, в якій такі обставини були встановлені.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест" не було учасником справи №910/23287/16, проте, обставини судом під час розгляду справи №910/23287/16 було встановлено не щодо товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест", а стосовно інших учасників даних правовідносин.

Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Приписами ст. 203 ЦК України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідними для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п`ятою та шостою статті 203 та частиною 1 статті 215 ЦК України.

Згідно з приписами ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання його недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Отже, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.

Статтею 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" передбачено, що інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом випуску цільових облігацій.

Статтею 6 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" зазначено, що об`єкт управління майном знаходиться в довірчій власності управителя. Управитель є довірчим власником отриманого ним в управління майна. Управитель здійснює управління майном відповідно до Правил фонду та договору управління майном. Майно, набуте управителем у результаті управління, включається до складу отриманого в управління майна. Кошти учасників фондів отримані управителем в управління, відокремлюються від іншого майна управителя, а також від коштів інших фондів.

Предметом розгляду даного спору є визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно.

Судом враховано, що майнове право на об`єкт незавершеного будівництва це обумовлене право набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Відповідно до статті 190 Цивільного кодексу України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість - об`єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав є не чуже майно, а також не вважаються правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) ще не існує, а тому не може існувати й право власності на нього.

Із реєстрацією права власності на нерухоме майно, яке було об`єктом інвестування, це майно стає окремим новим об`єктом цивільних прав і майнові права на незавершене будівництво припиняються (що слідує із положень абз.7 ч.1 ст.2, ч.3 ст.19 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", ч.4 ст.14 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Отже, майнові права на нерухомість (незавершене будівництво) та сама нерухомість чи право власності на неї не є тотожними поняттями.

Як вже зазначалося вище, сам об`єкт будівництва вже введений в експлуатацію, а за другим відповідачем на момент звернення позивача до суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав вже було проведено державну реєстрацію права на нерухоме майно (майнові права на яке було предметом спірного договору).

Завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави (ч. 1 ст. 2 ГПК України).

Відповідно до положень частини другої ст. 4 ГПК України право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням, мають юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування.

Виходячи з системного аналізу ст. ст. 15, 16 ЦК України, ст. 20 ГК України та ГПК України, застосування певного способу судового захисту вимагає доведеності належними доказами сукупності таких умов: наявності у позивача певного права (інтересу); порушення (невизнання або оспорювання) такого права (інтересу) з боку відповідача; належності обраного способу судового захисту (адекватність наявному порушенню та придатність до застосування як передбаченого законодавством), і відсутність (недоведеність) будь-якої з означених умов унеможливлює задоволення позову.

Тобто, відповідно до ГПК України обов`язок доведення факту порушення або оспорювання прав і охоронюваних інтересів покладено саме на позивача, а відсутність порушеного права встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для прийняття судового рішення про відмову в позові.

Порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Разом з тим, з урахуванням практики ЄСПЛ (пункт 145 рішення від 15 листопада 1996 року у справі "Чахал проти Об`єднаного Королівства" (Chahal v. the United Kingdom, заява № 22414/93) та пункт 75 рішення від 05 квітня 2005 року у справі "Афанасьєв проти України" (заява № 38722/02) судом враховано, що в кінцевому результаті ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Близькі за змістом висновки наведено в постановах ВП ВС, 30.01.19, справа №569/17272/15-ц (провадження №14-338цс18); 11.09.19, справа №487/10132/14-ц (провадження №14-364цс19); 19.02.20, справа №210/4458/15-ц (провадження №14-354цс19); 04.04.20, справа №610/1030/18 (провадження №14-436цс19); 16.06.20, справа №145/2047/16-ц (провадження №14-499цс19); 15.09.20, справа №469/1044/17 (провадження №14-317цс19) та інших.

Виходячи зі змісту позовних вимог вбачається, що в даному випадку позивач, як Управитель ФФБ звернувся до суду з позовом для відновлення своїх прав не на майнові права, а на нерухоме майно яке вже збудоване, оскільки своєю другою вимогою позивач просить суд саме скасувати запис про проведену державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за другим відповідачем на об`єкт нерухомого майна .

Матеріали справи не містять доказів того, що нежитлове приміщення №37 (по БТІ №461а), загальною площею 125,1 м.кв., розташованого на 2-му поверсі 4-ї секції будинку №52 по вул. Данила Щербаківського (вул. Щербакова) у м. Києві було проінвестовано будь-якою третьою особою, а ніж товариством з обмеженою відповідальністю "Віп-груп", а в подальшому (повторно) товариством з обмеженою відповідальністю "Украілтранс Трейд Енд Логістік в Україні".

Водночас, спір між вказаними цими двома "інвесторами" вже вирішено в судовому порядку і є рішення суду, що набрало законної сили та є обов`язковим для виконання.

Доказів того, що існують інші "довірителі" Фонду, які профінансували будівництво наведеного вище нежитлового приміщення в матеріалах справи немає.

Стосовно фінансування будівництва нежитлового приміщення №37 безпосередньо Управителем судом враховано, що товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест" звернулося до місцевого господарського суду про визнання кредиторських вимог в розмірі 96 973 231 грн. 99 коп., як такі, що забезпечені заставою (іпотекою) у справі №925/668/19 про банкрутство ТОВ "ПІД - КЛЮЧ".

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 11 листопада 2020 року заяву товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість - Інвест" про визнання вимог забезпечених заставою задоволено частково.

Визнано майнові вимоги товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість - Інвест" на суму 14 535 810 грн. 00 коп., як такі, що забезпечені заставою.

Визнано майнові вимоги товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість - Інвест" на суму 10 094 494 грн. 35 коп., як вимоги 4 черги погашення вимог кредиторів.

В решті заяву товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість - Інвест" залишено без задоволення.

При цьому, відмовляючи у решті вимог, як такі, що забезпечені заставою, судом було також враховано, що майнові права на нежитлові приміщення №37 та №38 з 17 грудня 2015 року Банком вилучено із предмету іпотеки у зв`язку з виконанням товариством з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" своїх зобов`язань по договору про виконання зобов`язань від 23 липня 2012 року.

Відповідно до висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14 захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.

Велика Палата Верховного Суду під час розгляду справи №183/1617/16 погодилася з цим висновком Верховного Суду України, та вказала, що задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника.

У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними .

Велика Палата Верховного Суду вказала, що власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (близький за змістом підхід сформулював Верховний Суд України у висновку, викладеному у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14). Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

Отже, суд вважає, що обраний позивачем в даному випадку спосіб захисту є неефективним, оскільки не забезпечує відсутності необхідності вжиття додаткових засобів захисту, зокрема про витребування майна у особи, яка на даний час ним володіє.

Разом з тим, якщо позивач, або будь-яка інша особа (довіритель ФФБ) вважає, що нежитлове приміщення №37 (по БТІ № 461а), як об`єкт нерухомого майна, загальною площею 125,1 м.кв., і розташоване на 2-му поверсі 4-ї секції будинку №52 по вул. Данила Щербаківського (вул. Щербакова) у м. Києві належить саме йому, а не товариству з обмеженою відповідальністю "Віп-груп", то він не позбавлений права на звернення до суду з відповідним віндикаційним позовом.

За таких обставин суд не вбачає підстав для задоволення позову.

Оскільки в позові відмовлено з підстав його необґрунтованості (не ефективності обраного способу захисту), то заява другого відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності судом не розглядалася.

На підставі викладеного, та керуючись ст. ст. 129, 237, 238, 240 ГПК України, Кодексом України з процедур банкрутства, суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Нерухомість-Інвест" до товариства з обмеженою відповідальністю "ПІД - КЛЮЧ" та товариства з обмеженою відповідальністю "Віп-груп" про визнання недійсними договору купівлі-продажу, додаткової угоди до нього та скасування запису про державну реєстрацію відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили в порядку та строк визначені ст. 241 ГПК України.

Рішення суду може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду в порядку та строки передбачені розділом ІV ГПК України.

Повне рішення складено 08 грудня 2020 року.

Суддя А.В.Васянович