Рішення

від 25.11.2020 по справі 330/1103/19

ЯКИМІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

Якимівський районний суд Запорізької області

Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

Справа № 330/1103/19

2/330/37/2020

"25" листопада 2020 р. Якимівський районний суд Запорізької області у складі:

головуючого судді Федорець С.В.,

при секретарі судового засідання - Шеліповій Ю.О.,

розглянувши у судовому засіданні в залі суду в смт. Якимівка матеріали цивільної справи за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Сільськогосподарське підприємство Агропродінвест (Україна, Запорізька область, Якимівський район, с. Шевченко, вул. Малиновського,1, ЄДРПОУ 03370051) до Фермерського господарства Майя (Україна, Запорізька область, Якимівський район, с.Велика Тернівка, вул. Миру,142, ЄДРПОУ 34448126), ОСОБА_1 (останнє відоме місце реєстрації: АДРЕСА_1 , ІПН НОМЕР_1 ), третя особа - Виконавчий комітет Новоданилівської селищної ради Якимівського району Запорізької області (Україна, Запорізька область, Якимівський район, с. Новоданилівка, вул. Центральна,13) про визнання договору оренди землі недійсним,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідачів про визнання договору оренди землі недійсним з наступних підстав.

25.02.2008 року позивач уклав з ОСОБА_2 договір оренди земельної ділянки загальною площею 6,1 га з кадастровим номером 2320382400:08:003:0030 строком на 10 років. Цей договір був зареєстрований у встановленому законом порядку 23.01.2009 року. Відповідно до укладеної між тими самими сторонами Додаткової угоди від 01.10.2012 року, строк його дії було встановлено 49 років.

Також, 25.02.2008 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 , було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 6,1 га з кадастровим номером 2320382400:08:003:0031 з аналогічними строками дії та датою державної реєстрації. Цей договір також був пролонгований на 49 років, відповідно до Додаткової угоди до нього від 01.10.2012 року.

Як вказує позивач, свої обов`язки за зазначеними договорами він виконував належним чином. Однак, у березні 2019 року позивачеві стало відомо, що 26.02.2019 року право оренди на вказані земельні ділянки отримав відповідач ФГ Майя , а право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 2320382400:08:003:0030 набула у порядку спадкування відповідач ОСОБА_1 .

Вважаючи, що його права як орендаря земельних ділянок у цьому випадку порушені відповідачами, позивач вказує, що, по-перше, не був повідомлений орендодавцем про перехід права власності на орендовану земельну ділянку, що позбавило його переважного права на переукладення договору оренди. Також посилається на наявність домовленості щодо строку дії договорів оренди, оформлену Додатковими угодами. Крім того, зазначає, що продовжував здійснювати обов`язки за договорами оренди і земельні ділянки продовжують перебувати у його користуванні.

Враховуючи наведене, позивач просить визнати договори оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 2320382400:08:003:0030 та 2320382400:08:003:0031, укладені між відповідачами та зареєстровані у Державному реєстрі 08.02.2019 року, недійсними з моменту укладання.

Відповідачем ФГ Майя було надано відзив на позовну заяву, де позов не визнано повністю з наступних підстав. Так, відповідач зазначає, що відповідачці ОСОБА_1 на праві власності на підставі держакту належить право на земельну ділянку площею 6,1 га з кадастровим номером 2320382400:08:003:0031. Її чоловікові, ОСОБА_2 належала на праві власності земельна ділянка площею 6,1 га з кадастровим номером 2320382400:08:003:0030. Дійсно, між позивачем та ОСОБА_1 і ОСОБА_2 25.02.2008 року було укладено договори оренди вказаних земельних ділянок строком на 10 років.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер, а 14.08.2018 року відповідачка ОСОБА_1 отримала свідоцтво про право на спадщину на земельну ділянку з кадастровим номером 2320382400:08:003:0030. 05.10.2018 року ОСОБА_1 направила на адресу позивача листи з проханням виплатити їй заборгованість по орендній платі з 2014 року, а також з повідомленням про небажання продовжувати строк дії договору оренди і вимогою повернути їй зазначені земельні ділянки. Як стверджує відповідач, позивачем на ці листи відповіді надано не було. Після закінчення строку дії договорів оренди з позивачем, 28.01.2019 року відповідачка ОСОБА_1 уклала з відповідачем ФГ Майя договори оренди вищевказаних земельних ділянок, які були належним чином зареєстровані.

В обґрунтування своєї позиції відповідач зазначає про те, що позивач неналежним чином виконував свої обов`язки за договорами оренди (несвоєчасно сплачував орендну плату), не повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на пролонгацію договорів. При цьому, вказує, що Додаткові угоди від 01.10.2012 року, на які посилається позивач, не були нотаріально посвідчені та не пройшли державну реєстрацію, а тому не можуть вважатися дійсними. Також відповідач посилається на те, що обов`язок ОСОБА_1 повідомити орендаря про смерть її чоловіка ОСОБА_2 не передбачений жодними нормами законодавства.

Враховуючи наведене, відповідач просить у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.

Позивачем до суду було надано відповідь на відзив, де він зазначає, що укладені до договорів оренди Додаткові угоди позивач мав намір зареєструвати у встановленому законом порядку у 2018 році, проте, через смерть директора та засновника ОСОБА_3 , цього зроблено своєчасно не було. Також позивач вказує на те, що оренду плату за договорами сплачував своєчасно та в повному обсязі, а жодних листів від відповідачки ОСОБА_1 не отримував. Крім того, посилаючись на положення статті 33 Закону України Про оренду землі , позивач наполягає на обов`язку відповідачки ОСОБА_1 як спадкоємиці повідомити орендаря про смерть орендодавця ОСОБА_2 .

На підставі вищевикладеного позивач наполягає на задоволенні позову.

До судового засідання сторони не з`явилися, надавши до суду заяви з проханням розглядати справу у їх відсутність, на своїх позиціях наполягають.

Відповідно до ч.2 ст.247 Цивільного процесуального кодексу України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Дослідивши матеріали справи, вивчивши письмові докази, надані сторонами, а також зваживши на їх доводи, викладені у позові, відзиві на позовну заяву та у відгуку на відзив, суд приходить до наступного.

Так, правовідносини у даному випадку регулюються наступними нормами законодавства.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України). У випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків може бути настання або ненастання певної події (частина шоста статті 11 ЦК України).

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори) (частини перша та друга статті 202 ЦК України).

Зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (згідно із частиною першою статті 203 ЦК України). Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (частина четверта статті 203 ЦК України).

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (частина перша статті 93 ЗК України).

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина четверта статті 124 ЗК України).

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами (частина друга статті 6 ЦК України). Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (абзац другий частини третьої статті 6 ЦК України).

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (частина перша статті 759 ЦК України). Особливості найму окремих видів майна встановлюються ЦК України та іншим законом (частина третя статті 760 ЦК України).

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (частина перша статті 792 ЦК України).

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (частина перша статті 763 ЦК України). Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору (частина перша статті 631 ЦК України).

Договір набирає чинності з моменту його укладення (частина друга статті 631 ЦК України).

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України). Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції (частина перша статті 640 ЦК України).

Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії (частина друга статті 640 ЦК України).

Наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму (частина перша статті 765 ЦК України).

Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації (частина третя статті 640 ЦК України).

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій саме формі, що й договір, який змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає їз звичаїв ділового обороту (статті 654 ЦК України).

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Зокрема, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (згідно із частиною першою статті 125 ЗК України). Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону (частина п`ята статті 126 ЗК України).

Цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства (частина перша статті 14 ЦК України).

У разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (частина перша статті 786 ЦК України).

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (частина перша статті 610 ЦК України).

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).Це положення кореспондує частині восьмій статті 93 ЗК України, яка передбачає, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом Про оренду землі , законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (згідно із частиною першою статті 2 Закону Про оренду землі ). Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (частина перша статті 6 Закону про оренду землі).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону про оренду землі).

Передача об`єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі (частина перша статті 17 Закону про оренду землі).

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (частина перша статті 19 Закону Про оренду землі ).

Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації (частина перша статті 20 Закону Про оренду землі ). Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону Про оренду землі ).

Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (частина друга статті 20 Закону Про оренду землі ).

Договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено (абзац другий частини першої статті 31 Закону Про оренду землі ).

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором (згідно із частиною першою статті 34 Закону Про оренду землі ).

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Відповідно до статті 33 Закону України Про оренду землі , до закінчення строку дії договору оренди орендар, який має право скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше, ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Також у статті 33 Закону України Про оренду землі зазначено, що, у разі смерті орендодавця, до спливу строку дії договору оренди землі, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п`ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

Щодо фактичних обставин.

Так, судом було встановлено, що 25 лютого 2018 року між ОСОБА_2 та ТОВ СП Агропродінвест був укладений договір оренди землі з кадастровим номером 2320382400:08:003:0030 стром на 10 років. Договір оренди землі був зареєстрований 23 січня 2009 року за №040926400028.

25 лютого 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ СП Агропродінвест був укладений договір оренди землі з кадастровим номером 2320382400:08:003:0031 стром на 10 років. Договір оренди землі був зареєстрований 23 січня 2009 року за №040926400024.

ІНФОРМАЦІЯ_2 помер ОСОБА_2 , про що відділом державної реєстрації актів цивільного стану реєстраційної служби Якимівського районного управління юстиції у Запорізькій області здобрено відповідний актовий запис за №11 від 13 січня 2014 року.

14 серпня 2018 року ОСОБА_1 отримала свідоцтво про право на спадщину на земельну ділянку площею 6,0999 га, яка розташована на території Запорізької області, Якимівського району, Новоданилівської сільської ради, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, запис про право власності на яку внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме запис №27478643 від 10 серпня 2018 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1621519923203.

Після закінчення строку дії вищенаведених договорів ОСОБА_1 , як власник земельних ділянок, уклала 28 січня 2019 року договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 2320382400:08:003:0030, що розташована за адресою: Запорізька область, Якимівський район, Новоданилівська сільська рада з фермерським господарством Майя , державна реєстрація договору оренди земельної ділянки відбулася 08 лютого 2019 року, та 28 січня 2019 року уклала договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 2320382400:08:003:0031, що розташована за адресою: Запорізька область, Якимівський район, Новоданилівська сільська рада з фермерським господарством Майя , державна реєстрація договору оренди земельної ділянки відбулася 08 лютого 2019 року.

Ці факти не оспорюються сторонами та цілком підтверджені наданим сторонами письмовим доказам.

Стороною позивача надано копії Додаткових угод, укладених 01.10.2012 року до Договорів оренди землі від 25.01.2008 року, на які він посилається в обгрнтування підстав для пролонгації дії цих договорів оренди (а.с. 19, 25).

Проте, на думку суду, з такими посиланнями погодитися неможна, з огляду на те, що законодавством передбачено обов`язкову державну реєстрацію договорів оренди земельної ділянки. Строк дії договору оренди є істотною умовою цього договору. Додатковими угодами, на які посилається позивач, змінено цю істотну умову, а саме - збільшено строк оренди земельних ділянок.

Однак, зазначені Додаткові угоди від 01.10.2012 року не пройшли державну реєстрацію у встановленому законом порядку, що не заперечує позивач.

Проте, оскільки Додатковими угодами змінено суттєві умови Договорів оренди земельних ділянок, які підлягають обов`язковій державній реєстрації, відповідно до положень статті 654 ЦК України, ці Додаткові угоди також повинні були пройти державну реєстрацію і були б чинними саме з моменту такої реєстрації.

Враховуючи наведене, суд вважає вище наведені доводи позивача хибними.

Сторона відповідача посилається на неналежне виконання позивачем своїх обов`язків за Договорами оренди земельних ділянок, а саме - на несплату орендарем орендної плати за 2014-2018 роки.

Позивач це заперечує, надаючи копії видаткових касових ордерів (а.с. 129-130).

Як вбачається з наданих представником позивача копій касових ордерів (а.с. 129-130), позивачем відповідачці ОСОБА_1 було виплачено за період з 2014 року по 2018 рік орендну плату 20.12.2016 року, 29.09.2017 року за одну земельну ділянку, а 28.11.2018 року - за обидві земельні ділянки.

Згідно до умов Договорів оренди від 25.02.2008 року, орендна плата повинна сплачуватися орендарем до 01 грудня кожного року.

Таким чином, вбачається, що за 2014 та 2015 роки позивачем не було сплачено орендну плату, у 2016 році - за оренду однієї земельної ділянки і з пропуском встановленого договором строку, у 2017 році - за оренду однієї земельної ділянки.

Враховуючи наведене, суд приходить до висновку про те, що орендарем - позивачем по справі, систематично, на протязі декількох років, неналежним чином виконувалися обов`язки за Договорами оренди земельних ділянок від 25.02.2008 року.

Як вбачається зі змісту статей 777 ЦК України та 33 Закону України Про оренду землі , переважне право на укладення договору оренди на новий строк має орендар, який належним чином виконує свої зобов`язання за договором. Проте, у судовому засіданні знайшов підтвердження факт неналежного виконання позивачем своїх обов`язків за договорами оренди земельних ділянок від 25.02.2008 року, тому суд вважає, що застосування вище вказаних положень законодавства щодо переважного права орендаря у даному випадку не є виправданим.

Крім того, судом приймається до уваги те, що, згідно до наданих стороною відповідача належним чином завірених копій заяви (а.с. 77), рекомендованого повідомлення (а.с. 78) та опису (а.с. 76), орендодавець ОСОБА_1 завчасно, більш ніж за три місяці, до закінчення строку дії Договорів оренди земельних ділянок від 25.02.2008 року повідомила орендаря про відсутність наміру продовжувати строк дії договору оренди та заявила вимогу про повернення належних їй земельних ділянок після спливу строку дії договорів оренди.

При цьому, твердження сторони позивача про неотримання позивачем вказаного повідомлення жодним чином підтверджені не були, також без обґрунтування було заявлено про сумніви у справжності підпису ОСОБА_1 у вказаній заяві.

Також з заяви про повернення земельних ділянок (а.с. 77) вбачається, що ОСОБА_1 посилається на факт отримання нею земельної ділянки, що належала її померлому чоловікові ОСОБА_2 , у спадщину.

Згідно до наданої відповідачем копії рекомендованого поштового повідомлення, ця заява була отримана позивачем 06.10.2019 року. Вказаний факт стороною позивача спростований не був.

Таким чином, з огляду на положення статті 33 Закону України Про оренду землі , на яку посилається сам позивач у позові і у відгуку, у разі наявності бажання продовжити строк дії договору оренди земельної ділянки, яка належала померлому ОСОБА_2 , ТОВ СП Агропродінвест , будучі з 06.10.2019 року обізнаним про факт прийняття цієї земельної ділянки у спадщину ОСОБА_1 , повинно було впродовж місяця, тобто до 06.11.2019 року, повідомити ОСОБА_1 про свій намір.

Однак, позивачем доказів такого повідомлення надано до суду не було.

Враховуючи наведене, суд приходить до висновку про безпідставність посилань позивача на наявність підстав для пролонгації дії Договорів оренди земельних ділянок, належних відповідачці ОСОБА_1 , після спливу строку, на який вони були укладені.

Також судом встановлено, що Договори оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 2320382400:08:003:0030 та 2320382400:08:003:0031, укладені між відповідачами 28.01.2019 року, відповідають діючому законодавству, належним чином зареєстровані та в ході судового розгляду не було здобуто жодного доказу на підтвердження підстав для визнання цих договорів недійсними.

На підставі викладеного, суд приходить до висновку про те, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити у повному обсязі.

У відповідності до статті 141 ЦПК України, оскільки позов не підлягає задоволенню, судом не вбачається підстав для стягнення з відповідачів судових витрат на користь позивача.

Враховуючи вищевикладене, керуючись ст. 124 ЗК України , ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" та ст. ст. 626 , 792 ЦК України та керуючись ст. 23 , 141 , 223 , 258-259 , 315 , 354 ЦПК України , суд,

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю Сільськогосподарське підприємство Агропродінвест (Україна, Запорізька область, Якимівський район, с. Шевченко, вул. Малиновського,1, ЄДРПОУ 03370051) до Фермерського господарства Майя (Україна, Запорізька область, Якимівський район, с.Велика Тернівка, вул. Миру,142, ЄДРПОУ 34448126), ОСОБА_1 (останнє відоме місце реєстрації: АДРЕСА_1 , ІПН НОМЕР_1 ), третя особа - Виконавчий комітет Новоданилівської селищної ради Якимівського району Запорізької області (Україна, Запорізька область, Якимівський район, с. Новоданилівка, вул. Центральна, 13) про визнання договору оренди землі недійсним, - відмовити повністю.

Апеляційну скаргу на рішення може бути подано безпосередньо до Запорізького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а особами, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення - у той же строк з дня отримання копії рішення.

Суддя: