Постанова

від 23.03.2021 по справі 910/3175/20

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" березня 2021 р. Справа№ 910/3175/20

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Дикунської С.Я.

суддів: Станіка С.Р.

Тарасенко К.В.

секретар судового засідання Макуха О.А.

за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання

розглянувши матеріали апеляційної скарги Київської міської ради

на рішення Господарський суд міста Києва

від 30.06.2020 (повний текст рішення складено 02.07.2020)

у справі № 910/3175/20 (суддя Алєєва І.В.)

за позовом Об`єднання громадян Благодійницького центру соціальної

медичної і трудової реабілітації ветеранів афганської війни

Печерського району м. Києва

до Київської міської ради

про визнання укладеною додаткової угоди

В С Т А Н О В И В:

Об`єднання громадян Благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів афганської війни Печерського району м. Києва (далі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач) про визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 02.12.2004, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 27.12.2004 за № 72-6-00235. В обґрунтування своїх вимог зазначило про належне виконання позивачем своїх зобов`язань за Договором оренди, повідомлення ним орендодавця до закінчення строку дії Договору в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення Договору на новий строк та направлення йому проекту Додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі, а також продовження користування орендарем земельною ділянкою упродовж місяця з дня закінчення строку дії Договору оренди, а також відсутність письмового повідомлення Київської міської ради про відмову у поновленні Договору оренди, що в силу приписів ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі надає позивачу право на поновлення строку дії Договору оренди землі на тих самих умовах, які визначено Договором оренди земельної ділянки від 02.12.2004 й відсутність з боку Київської міської ради протягом строку дії Договору оренди заяв про порушення його умов орендарем тощо.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 30.06.2020 у справі №910/3175/20 позов задоволено. Визнано укладеною Додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 27 грудня 2004 року за № 72-6-00235 в редакції, зазначеній в резолютивній частині рішення. Стягнуто з Київської міської ради на користь Об`єднання громадян Благодійницького центру соціальної медичної і трудової реабілітації ветеранів афганської війни Печерського району м. Києва судовий збір у розмірі 2 102,00 грн.

Не погоджуючись із згаданим рішенням, Київська міська рада оскаржила його в апеляційному порядку, просила скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволені позовних вимог в повному обсязі. В обґрунтування своїх вимог зазначила, що оскаржуване рішення ухвалено за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, з порушенням норм процесуального та неправильним застосуванням вимог матеріального права. Доводи апелянта зводяться до того, що позивачем не виконано всіх необхідних для поновлення Договору оренди відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі умов, а судом першої інстанції не вірно застосовано цю норму матеріального права, адже для поновлення Договору оренди землі з передбачених цією статтею підстав необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором: відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Проте, за твердженнями апелянта, позивачем не дотримано вимог ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі в частині належного виконання своїх обов`язків за Договором та в частині укладення Додаткової угоди в місячний строк після закінчення строку дії Договору. На думку апелянта, судом першої інстанції не враховано правових висновків, наведених в постановах Верховного Суду, відповідно до яких для поновлення договору оренди землі з передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі підстав необхідна наявність вищенаведених юридичних фактів, зокрема, належне виконання орендарем своїх обов`язків за Договором оренди, чого позивачем в даному випадку не виконано, адже як встановлено Департаментом земельних ресурсів спірна земельна ділянка використовується позивачем для будівництва житлового комплексу й це не відповідає цільовому призначенню, визначеному в Договорі (будівництво, експлуатація та обслуговування протезної майстерні, адміністративних приміщень, гаражів та 10-12 кімнат для відпочинку замовників). Крім цього, апелянт вказував на порушення позивачем встановлених п. 8.4 Договору строків здійснення забудови спірної земельної ділянки тощо.

Заперечуючи проти апеляційної скарги, позивач подав відзив на апеляційну скаргу, в якому стверджував про безпідставність та необґрунтованість апеляційних вимог, просив не брати їх до уваги, оскаржуване рішення як законне та обґрунтоване залишити без змін. Зокрема, зазначив, що Київською міською радою не приймалось рішення про відмову у поновленні Договору оренди земельної ділянки у відповідь на його листа-клопотання про реалізацію переважного права на поновлення Договору оренди упродовж місяця з його отримання орендодавцем. Не прийнято такого рішення й станом на дату розгляду справи. Посилання апелянта на проект рішення Київської міської ради щодо відмови у поновленні Договору оренди земельної ділянки, на думку позивача, не може братись до уваги, оскільки воно не є рішенням орендодавця в розумінні ч. 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі та не породжує жодних прав та обов`язків. Позивач також наголошував, що апелянтом не надано доказів відмови орендодавця в автоматичному поновленні Договору оренди земельної ділянки впродовж місяця з дня закінчення строку дії Договору оренди. За твердженнями позивача, позиція апелянта про пропущення позивачем місячного строку на звернення для укладення Додаткової угоди не відповідає вимогам чинного законодавства, а саме, приписам ч. ч. 6, 8 ст. 33 Закону України Про оренду землі , адже в силу положень ч. 6 цієї статті однією з підстав для автоматичного поновлення договору оренди землі є продовження користування орендарем земельною ділянкою упродовж місяця з дня закінчення строку дії договору оренди. Позивач вважав, що лише після спливу одного місяця з дня закінчення строку дії Договору оренди земельної ділянки (27.12.2019), тобто з 28.01.2020 Договір оренди є автоматично поновленим. З приводу посилань апелянта на нібито допущені позивачем порушення умов Договору оренди, позивач зазначив, що вимоги ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі не ставлять можливість автоматичного поновлення Договору оренди в залежність від належного виконання обов`язків за Договором оренди. Питання належного виконання обов`язків за Договором оренди землі підлягає дослідженню у разі подання позову про захист переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі. Водночас з такою вимогою позивач не звертався. Єдиними умовами, які вимагаються для автоматичного поновлення Договору оренди, є продовження користування земельною ділянкою упродовж місяця після закінчення Договору оренди та відсутність заперечень орендодавця в цей же строк. Позивач категорично заперечував проти вчинення ним порушень умов Договору оренди земельної ділянки, оскільки Київською міською радою не додано доказів, на підставі яких встановлено порушення використання земельної ділянки за цільовим обстеженням, а саме, Акту обстеження земельної ділянки від 31.07.2019, адже проект рішення Київської міської ради та пояснювальна записка постійної комісії з питань землекористування ґрунтуються саме на цьому Акті. Крім цього, позивач вважав, що у будь-якому випадку має право змінити вид використання земельної ділянки в межах відповідної категорії з урахуванням приписів ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України. Отримання позивачем містобудівних умов та обмежень, дозволу на виконання будівельних робіт, подальша сплата пайового внеску і відсутність будь-яких заперечень Київської міської ради з цього приводу свідчать, що порушення використання земельної ділянки за цільовим призначенням немає. Факт незавершення забудови у трирічний строк з дня державної реєстрації Договору оренди відбувся з незалежних від нього обставин - в зв`язку з тривалим отриманням дозвільної документації на будівництво, її погодженням. З урахуванням передбаченого законодавством порядку будівництва, необхідність попереднього отримання низки технічних умов, які мають бути врахованими в проекті будівництва, та які були визначеними у архітектурно-планувальному завданні, а також враховуючи отримання дозволу на виконання будівельних робіт 30.09.2008, позивач був об`єктивно позбавлений можливості завершити будівництво у строк, встановлений п. 8.4. Договору оренди, а саме, у продовж трьох років з дня реєстрації договору оренди. Водночас, позивач звертав увагу на те, що станом на початок 2020 на земельній ділянці завершено зведення будинку, який готовий до експлуатації (підтверджується Актом готовності до експлуатації). Зведення вказаного будинку здійснювалось за рахунок залучення приватних інвесторів в кількості 620 осіб. Крім цього, на орендованій земельній ділянці знаходяться об`єкти незавершеного будівництва (3 черга будівництва), право власності на яке зареєстровано за позивачем у встановленому законом порядку тощо.

Подане відповідачем (апелянтом) клопотання про зупинення провадження у даній справі № 910/3175/20 до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 903/1030/19 відхилене апеляційним судом з огляду на різні фактичні обставини даних справ, адже у даній справі позивач у визначеній Договором строк повідомив орендодавця про намір скористатись переважним правом на поновлення Договору оренди, а у справі № 903/1030/19, як вбачається зі змісту наявних в Єдиному державному реєстрі судових рішень позивач з відповідним повідомленням до орендодавця не звертався, відтак суди зазначили, що переважне право на поновлення договору оренди землі у позивача припинилось.

В судове засідання апеляційної інстанції 23.03.2021 з`явились представники сторін, представник відповідача в судових дебатах підтримав свою апеляційну скаргу, просив її задовольнити за наведених в ній підстав, оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове про відмову в задоволенні позову.

Представник позивача в судових дебатах заперечив доводи апеляційної скарги, просив не брати їх до уваги, оскаржуване рішення як законне та обґрунтоване залишити без змін з підстав, викладених у відзиві на апеляційну скаргу.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши наявні матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку фактичних обставин даної господарської справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Як встановлено матеріалами справи, відповідно до п. 2 рішення Київської міської ради від 15.07.2004 № 419-5/1829 Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею Київська міська рада вирішила : Затвердити проект відведення земельної ділянки позивачу для будівництва, експлуатації та обслуговування протезної майстерні, адміністративних приміщень, гаражів та 10-12 кімнат відпочинку для замовників на вул. Польовій, 73 у Солом`янському районі м. Києва. Передати позивачу, за умови виконання п. 2.1 цього рішення, в довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,70 га для будівництва, експлуатації та обслуговування протезної майстерні, адміністративних приміщень, гаражів та 10-12 кімнат відпочинку для замовників на вул. Польовій, 73 у Солом`янському районі м. Києва за рахунок земель міської забудови .

На підставі вказаного вище рішення Київської міської ради, 02.12.2004 між Об`єднанням громадян Благодійницького центру соціальної, медичної і трудової реабілітації ветеранів афганської війни Печерського району м. Києва (позивач, орендар за Договором) та Київською міською радою (відповідач, орендодавець за Договором) укладено Договір оренди земельної ділянки, який посвідчено державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Лазарєвою Л.І. за № 2-2870 та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), про що зроблено запис від 27.12.2004 за № 72-6-00235 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі - Договір), за умовами п. 1 якого орендодавець на підставі п. 2 рішення Київської міської ради від 15.07.2004 № 419-5/1829 за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену Договором.

Відповідно до п. 2.1 Договору оренди об`єктом оренди за цим Договором є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування: вул. Польова, 73 у Солом`янському районі м. Києва; розмір - 0, 7000 (нуль цілих і сім тисяч десятитисячних) га; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування протезної майстерні, адміністративних приміщень, гаражів та 10-12 кімнат для відпочинку замовників; кадастровий номер - 8000000000:69:159:0002.

Договір згідно п. 3.1 укладено на 15 (п`ятнадцять) років.

За змістом п. 6.2 Договору право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього договору.

Положеннями п. 11.7 Договору сторони погодили, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення Договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Як встановлено матеріалами справи, на виконання умов вищезгаданого пункту Договору, 28.08.2019, тобто не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії Договору оренди, позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення Договору оренди земельної ділянки (вх. № 08/19623), до якого долучив проект Додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки.

В місячний термін з подання листа-повідомлення про поновлення Договору оренди, листа-повідомлення про рішення Київської міської ради щодо відмови у поновленні Договору оренди земельної ділянки позивач не отримував.

Після закінчення строку дії Договору оренди земельної ділянки, яке мало місце 27.12.2019, позивач продовжував користуватись земельною ділянкою, про що не заперечував й відповідач.

В період до 27.01.2020, тобто протягом місяця після закінчення строку дії Договору, не надходило листа-повідомлення відповідача (орендодавця) на адресу позивача про заперечення у поновленні Договору оренди землі.

При цьому, як стверджував позивач, всупереч положенням ч. 8 ст. 33 Закону України Про оренду землі у місячний строк Додаткова угода про поновлення Договору між сторонами не укладена, жодних повідомлень або пропозицій про укладення відповідної Додаткової угоди, як й відповіді на листа позивача про укладення Додаткової угоди, до якого було додано ії проект, від відповідача не надходило.

Наведене, на переконання позивача, підтверджує зволікання відповідача в укладенні Додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки, що згідно ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі є підставою для поновлення строку дії договору оренди землі на тих самих умовах, які визначено Договором.

Як встановлено матеріалами справи, укладений між сторонами договір за своїм змістом та правовою природою є договором найму (оренди), який підпадає під правове регулювання Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України. Спеціальним законом, який регулює суспільні відносини в Україні з питань оренди землі є Закон України Про оренду землі .

За приписами ст. ст. 2, 3 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до ст. 116 вказаного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Згідно ст. 26 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні та ст. 12 Земельного кодексу України до виключних повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить розпорядження землями територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу, організація землеустрою, здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства.

У відповідності до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

За приписами ст. 2 Закону України Про оренду землі відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України Про оренду землі , законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України, ст. 1 Закону України Про оренду землі право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України Про оренду землі .

За приписами ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України Про оренду землі (в редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

За приписами ч. 6 вказаної статті Закону у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч. 8 ст. 33 Закону України Про оренду землі ).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 9 вказаної статті).

Аналіз зазначених вище положень дає підстави вважати, що за змістом ст. 33 Закону України Про оренду землі визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та встановлено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому, законодавець ототожнив поняття переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк та поновлення договору оренди землі , використовуючи конструкцію поновлення договору оренди землі як для підстави такого поновлення, передбаченої ч.ч. 1-5, так і для підстави, передбаченої ч. 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою в зв`язку із відсутністю у нього інформації про наявність наміру дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому, таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України Про оренду землі ).

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень про поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (ч. 6 ст.33 Закону України Про оренду землі ).

При цьому, додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто, виникненню у орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме, ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі ). Отже, в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Вищезгаданого висновку дійшла Велика Палата Верховного Судув постановах від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.

При цьому, на підставі ст. 45 Закону України Про судоустрій і статус суддів , ст. 302 ГПК України саме Велика Палата Верховного Суду є спеціально створеним колегіальним органом Верховного Суду, метою діяльності якого є забезпечення однакового застосування судами норм права.

Таким чином, Велика Палата висловилась з приводу підстав поновлення договору оренди згідно ч. 6 ст. Закону України Про оренду землі та на підставі такого висновку для задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди орендарю слід у відповідний строк звернутись до орендодавця з листом про намір скористатись переважним правом на поновлення договору з доданим до нього проектом додаткової угоди.

В постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18, які є останніми, прийнятими за подібних правовідносин, Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку Верховного Суду у складі Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, наведеного в постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, а саме, щодо тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої ч. 6 ст. 33 цього Закону.

Велика Палата Верховного Суду вказала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову у поновленні договору оренди.

Як вище згадувалось, положеннями ч. 2 ст. 33 Закону України Про оренду землі встановлено, що орендар повинен повідомити орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, таке звернення повинно бути вчинене у встановлений самим договором оренди строк, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та не закріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, отже перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі.

Як вище згадувалось, п 11.7 Договору сторони погодили, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Матеріалами справи встановлено, що на виконання умов цього пункту Договору, 28.08.2019, тобто не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії Договору оренди, позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення Договору оренди (вх. № 08/19623), до якого долучено проект Додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки, що в свою чергу свідчить про повідомлення позивачем (орендарем) відповідача (орендодавця) про намір скористатися правом на поновлення Договору оренди з надсиланням проекту Додаткової угоди, отже виникнення підстав для поновлення Договору.

Подібна правова позиція щодо необхідності повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з дотриманням строку, передбаченого умовами договору, наведено в постановах Верховного Суду від 10.11.2020 у справі №915/1796/19 та від 19.11.2020 у справі № 914/236/18.

При цьому, судом враховано, що положеннями ч. 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі законодавець визначив алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря: розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Разом з цим, необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця з приводу невідповідності листа-повідомлення орендаря з проектом додаткової угоди вимогам закону не можуть бути без наведення відповідних причин, а мають бути обґрунтованими й містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Положеннями п. 34 ст. 26 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні передбачено, що до виключної компетенції відповідної Ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарному засіданні - сесії.

В свою чергу, судом встановлено, що відповідач не приймав рішення на сесії ради про відмову у наданні земельної ділянки позивачу, а також в місячний термін з подання вказаного листа-повідомлення про поновлення Договору оренди земельної ділянки не повідомляв письмово позивача про будь-які заперечення щодо продовження Договору оренди землі.

Матеріалами справи в зв`язку з цим встановлено, що після закінчення строку дії Договору оренди земельної ділянки, що мало місце 27.12.2019, позивач продовжував користуватись земельною ділянкою, чого не заперечував й відповідач, який в період до 27.01.2020, тобто протягом місяця після закінчення строку дії Договору, листа-повідомлення з запереченнями на поновлення Договору оренди землі позивачу не направив, що, в свою чергу, можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на поновлення Договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором.

З приводу тверджень апелянта про те, що оскільки листом від 17.03.2020 позивача повідомлено, що за результатами обстеження земельної ділянки виявлено використання ії позивачем з порушенням умов Договору, Департамент земельних ресурсів підготував проект рішення Київської міської ради про відмову у поновленні Договору, відтак застосування положень ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі для визнання поновленим спірного Договору оренди є неможливим, слід зазначити, по-перше, вказаний вище лист надіслано вже після спливу місячного строку, а по-друге, у ньому наявне лише посилання на проект рішення Київської міської ради про відмову в реалізації переважного права позивача на поновлення Договору оренди, який не є рішенням про відмову у поновленні Договору оренди землі в розумінні ст. 33 згаданого Закону, адже за змістом ст. 59 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні рішення ради приймаються на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом.

Посилання апелянта на те, що проект рішення Київської міської ради про відмову у поновленні Договору оренди земельної ділянки наявний в публічному доступів мережі Інтернет також не заслуговують на увагу, оскільки проект рішення Київської міської ради не є індивідуально-правовим актом та не породжує жодних прав та обов`язків для позивача, обов`язок якого ознайомлюватись із проектами рішень у мережі Інтернет не передбачено Договором оренди та законом.

Доводи апелянта (відповідача) щодо пропуску позивачем строку направлення Додаткової угоди не відповідає приписам ч. 6 ст. 33 Закону України Про оренду землі ,адже цією нормою закону не передбачено такого обов`язку орендаря як направлення Додаткової угоди для автоматичного поновлення Договору оренди земельної ділянки. Проект відповідної Додаткової угоди позивачем направлено відповідачу разом з повідомленням про намір скористатись переважним правом на поновлення Договору оренди, а також листом від 13.02.2020, отриманим апелянтом 17.02.2020 згідно відмітки про отримання.

При цьому, судом враховано, що апелянтом не надано жодних доказів надіслання орендарю заперечень щодо автоматичного поновлення Договору оренди в місячний строк після його закінчення та не спростовано тверджень орендаря про продовження користування земельною ділянкою.

На думку апелянта, з приводу неналежного виконання позивачем своїх зобов`язань за Договором оренди землі, зокрема, щодо використання земельної ділянки не за її цільовим призначенням, а також не завершення будівництва у визначений Договором строк, слід зазначити, що на підтвердження своєї позиції відповідач надав проект рішення Київської міської ради про відмову у поновленні Договору оренди земельної ділянки та проект пояснювальної записки, які фактично ґрунтуються на Акті обстеження земельної ділянки № 19-04073-09 від 01.07.2019,не доданого до матеріалів справи відповідачем (апелянтом). Сам проект рішення КМР про відмову у поновленні Договору оренди та пояснювальна записка не можуть бути доказами, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням в силу ч. 1 ст. 73 ГПК України, оскільки вони ґрунтуються на іншому документі, який не може бути дослідженим судом.

Разом з цим, суд першої інстанції правомірно зазначив, що на підставі ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Умовами п. 12.2 Договору сторони погодили, що у разі невиконання орендарем його умов та обов`язків, передбачених законодавством України, договір може бути достроково розірваний.

Крім цього, у разі порушення свого права, кожен має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у визначений законом або договором за згодою сторін спосіб.

Матеріли справи не містять жодних доказів звернення відповідача до позивача протягом 15 років дії Договору про порушення останнім його умов, зокрема, щодо використання земельної ділянки не за цільовим призначення або щодо незавершення будівництва у визначений Договором строк, або звернення з відповідним позовом до суду за захистом порушених прав чи інтересів.

Положеннями ст. 627 ЦК України передбачено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За змістом ст. ст. 626, 629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Договір є обов`язковим до виконання сторонами.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ст. 638 ЦК України). Істотними умовами договору є умови про предмет, умови, які визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України Про оренду землі орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (ч. 1 ст. 5 вказаного Закону).

За приписами ч. 1 ст. 15 Закону України Про оренду землі істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (ч. 1 ст. 19 Закону України Про оренду землі ).

Положеннями ст. 181 ГК України визначено загальний порядок укладання господарських договорів, відповідно до якого господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів. Проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках. Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору. За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.

Натомість, приписами ст. 33 Закону України Про оренду землі визначено як умови та підстави поновлення договору оренди землі, так і обов`язок сторін укласти додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення.

Постановою Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 року у справі № 32/563 (провадження № 12-172гс18) встановлено, що норми Господарського кодексу України визначають загальний порядок укладення господарських договорів, натомість відносини з передачі земельних ділянок в користування (оренду) із земель комунальної власності та укладення відповідних договорів оренди регулюються спеціальними нормами законодавства, закріпленими, зокрема, в Земельному кодексі України та Законі України Про оренду землі . Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню спеціальні положення Земельного кодексу України та Закону України Про оренду землі .

Відповідно до ч. 9 ст. 33 Закону України Про оренду землі відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена ч. 8 ст. 33 Закону України Про оренду землі , належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.

Аналогічний правовий висновок міститься в постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 908/299/18.

З огляду на наведене, апеляційний суд визнає обґрунтованими висновки місцевого суду про наявність підстав для визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення Договору оренди, які доведено позивачем належними та допустимими доказами, відповідачем не спростовано, відтак підлягають задоволенню в повному обсязі.

Доводи апелянта з приводу неповного з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, неправильного застосування норм матеріального права та порушення вимог процесуального права, що є підставою для скасування судового рішення, а також з приводу невідповідності висновків місцевого суду обставинам справи, не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи судом апеляційної інстанції.

За приписами ч.ч. 1, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, які не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Враховуючи положення ч. 1 ст. 9 Конституції України та ратифікацію Законом України від 17.07.1997 №475/97-ВР Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і Першого протоколу та протоколів № 2,4,7,11 до Конвенції та прийняття Закону України від 23.02.2006 Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини , суди також повинні застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (Рим, 4 листопада 1950 року) та рішення Європейського суду з прав людини як джерело права.

Зокрема, згідно рішення Європейського суду з прав людини у справі Проніна проти України від 18.07.2006 та у справі Трофимчук проти України у рішенні від 28.10.2010 п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім цього, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

За рішенням від 10.02.2010 у справі Серявін та інші проти України Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

З урахуванням усіх фактичних обставин справи, встановлених місцевим та апеляційним судами, інші доводи апелянта за текстом його апеляційної скарги не заслуговують на увагу, оскільки не впливають на вирішення спору у даній справі.

Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин, апеляційний господарський суд погоджується із висновками місцевого суду як законними, обґрунтованими обставинами й матеріалами справи, детальний аналіз яких, як і нормативне обґрунтування прийнятого судового рішення наведено місцевим судом, підстав для скасування його не знаходить. Доводи апелянта по суті скарги в межах заявлених вимог, як безпідставні й необґрунтовані не заслуговують на увагу, оскільки не підтверджуються жодними доказами по справі й не спростовують викладених в судовому рішенні висновків.

Керуючись ст.ст. 269-270, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст. ст. 276, 281-284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

В задоволенні клопотання Київської міської ради про зупинення провадження у справі до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 903/1030/19 відмовити.

Апеляційну скаргу Київської міської ради залишити без задоволення, рішення Господарський суд міста Києва від 30.06.2020 у справі № 910/3175/20 - без змін.

Матеріали справи № 910/3175/20 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 288-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 25.03.2021

Головуючий суддя С.Я. Дикунська

Судді С.Р. Станік

К.В. Тарасенко