Рішення

від 10.06.2021 по справі 922/222/21

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під`їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" червня 2021 р.м. ХарківСправа № 922/222/21

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Новікової Н.А.

при секретарі судового засідання Цвірі Д.М.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради, 61003, м. Харків, майдан Конституції, 7, код 04059243;

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агенство нерухомості «МІЕЛЬ-Україна» , 61030, м. Харків, вул. Біологічна, 6, код 39307365;

про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 1616706,20 грн.

за участі представників учасників справи:

позивача - Судакова Д.О., витяг з ЄДР.;

відповідача - Шафоростова В.О., ордер серія АХ №1047452 від 14.04.2021 року;

Суть спору:

Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Міель-Україна» стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 1616706,20 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач з 01.02.2020 по 31.12.2020 використовує земельну ділянку площею 3,5732га по вул. Біологічній, 6 у м. Харкові, кадастровий номер 6310138800:05:050:0023, без виникнення в останнього права власності на землю, права постійного користування земельною ділянкою та права оренди земельної ділянки без державної реєстрації. У зв`язку з тим, що дана земельна ділянка залишається в комунальній власності, відповідач, зберігає кошти, не сплачуючи орендну плату за користування земельної ділянки. Таким чином на підставі ст.ст. 1212-1214 ЦК України, на думку позивача, відповідачем порушені права та інтереси позивача щодо неодержаних грошових коштів у розмірі безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за земельну ділянку.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 01.02.2021 залишено без руху матеріали позовної заяви Харківської міської ради та надано позивачу строк 5 днів з дня вручення йому цієї ухвали для усунення недоліків, а саме: - надсилання та надання суду доказів надсилання позову разом з додатками відповідачу .

Ухвалою господарського суду Харківської області від 15.02.2021 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №922/222/21. Справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження. Почато підготовче провадження і призначено підготовче засідання на "10" березня 2021 р. о 11:40. Встановлено сторонам строк на подання заяв по суті справи.

Протокольною ухвалою суду від 10.03.2021 відкладено підготовче засідання на 05.04.2021 о 10:30год.

Протокольною ухвалою суду від 05.04.2021 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 14.04.2021 о 12:45год.

Протокольною ухвалою суду від 14.04.2021 оголошено перерву в судовому засіданні на 27.04.2021 об 11:00год.

23 квітня 2021 року, після закриття підготовчого провадження та на стадії розгляду справи по суті, від відповідача надійшов відзив на позов, в якому відповідач в порядку положень ст. 207 ГПК України, просив визнати причини неподання відзиву на позов у підготовчому судовому засіданні, долучити до матеріалів справи поданий відзив та відмовити у задоволенні позову Харківської міської ради. Заперечуючи проти позову відповідач зазначає, що відповідачу належать на праві власності нежитлові будівлі: літ. "АЕ-1" 46,00кв.м., літ. "АЖ-1" 98,2кв.м., літ. "АВ-3" 164,7кв.м., літ. "АГ-1" 14,7кв.м., літ. "АД-1" 12,3кв.м., літ. "АА-1" 16,00кв.м., літ. "АБ-1" 15,9кв.м. за адресою: м. Харків, вул.. Біологічна, 6. Загальна площа нежитлових будівель складає 367,8кв.м. Стверджує, що відповідач використовує земельну ділянку під нежитловими будівлями та в обсязі, необхідному для обслуговування будівель. Попередній власник нежитлових будівель не мав права користування (оренди) чи іншого зареєстрованого речового права на земельну ділянку. Таким чином, у відповідача наявне право користування земельною ділянкою лише в частині, на якій безпосередньо розташовані нежитлові будівлі площею 367,8кв.м. та в частині, яка необхідна для його обслуговування, а не земельною ділянкою, яка у 97 разів більше площею 35732кв.м. (3,5732га). Також зазначає, що розрахунок безпідставно збережених коштів здійснено позивачем без врахування наявності обмежень у використанні земельної ділянки, загальною площею 0,0828га. Крім того, відповідач зазначає, що позивачем було виконано розрахунок безпідставно збережених коштів, виходячи з площі земельної ділянки 35732кв.м. (3,5732га). Натомість, з Акту обстеження земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Біологічна, буд. 6, з кадастровим номером 6310138800:05:050:0023, позивачем у розділі "Обстеження на місцевості" робиться висновок: "На земельній ділянці (кадастровий номер 6310138800:05:050:0023) площею 1,0564га по вул.. Біологічній, 6 у м. Харкові розташовані нежитлові будівлі літ. "АЕ-1", літ. "АЖ-1", літ. "АВ-3", літ. "АГ-1", літ. "АД-1", літ. "АА-1", літ. "АБ-1" право власності на які зареєстроване за відповідачем. Земельна ділянка частково огороджена". Таким чином, позивачем за наслідками проведення обстеження на місцевості фактично визнано, що відповідач не користується земельною ділянкою площею 35732 кв.м. (3,5732га). Стверджує, що оскільки при виконанні розрахунку безпідставно збережених коштів невірно визначено площу земельної ділянки, яку використовує відповідач, а також не враховано давня обмеження у використанні земельної ділянки, виконаний позивачем розрахунок не є належним доказом, який не підтверджує заявлений до стягнення розмір безпідставно збережених коштів.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 27.04.2021 прийнято до розгляду відзив Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «МІЕЛЬ-Україна» (вх. №9283 від 23.04.2021). Вирішено повернутися до розгляду справи №922/222/21 у підготовчому провадженні та продовжено підготовче засідання. Продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів. Призначено підготовче засідання по справі №922/222/21 на "13" травня 2021 р. о(об) 11:00.

28 квітня 2021 року позивачем надано до суду відповідь на відзив (вх. №9774 від 28.04.2021), в якій останній просить суд позовні вимоги просить задовольнити в повному обсязі. Зазначає, що не погоджується з доводами відповідача з наступних підстав. Земельна ділянка з кадастровим номером 6310138800:05:050:0023 є сформованою як об`єкт цивільних прав з 14.10.2005 саме площею 3,5732га, про що міститься відповідна інформація в Державному земельному кадастрі. При визначенні нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки застосовується інформація про площу такої земельної ділянки. Як вбачається з витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 22.10.2020 №5988 площа земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:05:050:0023 складає 3,5732га, а тому відсутні підстави вказувати про іншу, меншу площу земельної ділянки з огляду на площу під забудовою, оскільки земельна ділянка під забудовою не сформована як об`єкт цивільних прав, відомості про таку земельну ділянку не внесені до Державного земельного кадастру. Посилаючись на ч.1 ст.181 ЦК України та постанову Верховного Суду від 02.06.2020 у справі №922/2417/19 вказує, що нерухоме майно нерозривно пов`язане із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, і переміщення такого майна неможливе без його знецінення, а відтак використання нежитлових приміщень, які належать відповідачу, неможливе без відповідної земельної ділянки. Наведена правова норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. Стосовно посилань відповідача, що земельна ділянка має обмеження у її використанні і складає 0,0828га, що не було враховано при виконанні розрахунку, позивач зазначає, що наявність обмежень навколо охоронних зон об`єктів не свідчить про невикористання відповідачем земельної ділянки всією площею, з якою вона зареєстрована у Державному земельному кадастрі (3,5732га), вказані обмеження свідчать про обмеження у використанні, а не про неможливість використання земельної ділянки всією площею. Землекористувачі не позбавляються права користування земельною ділянкою у межах, які регулюються Законами України "Про телекомунікації", "Про трубопровідний транспорт" та "Про електроенергетику" (наразі - Закон України "Про ринок електричної енергії"). Крім того, зазначає, що при складенні акту обстеження земельної ділянки було допущено технічну помилку та невірно вказано площу земельної ділянки, а саме вказано 1,0564га замість вірного 3,5732га. На виправлення даної технічної помилки, позивачем надано виправлений перший аркуш акту обстеження земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Біологічна, 6, з кадастровим номером 6310138800:05:050:0023.

Протокольною ухвалою суду від 13.05.2021 відкладено підготовче засідання на 19.05.2021 об 11:40год.

Протокольною ухвалою суду від 19.05.2021 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 26.05.2021 о 11:30год.

26 травня 2021 року до суду надійшли заперечення відповідача (вх. №12167 від 26.05.2021), в яких останній зазначає, що у позові слід відмовити. Зазначає, що площа забудови земельної ділянки під нежитловими будівлями складає 300,6кв.м., а тому відповідач не використовує 3,573га (35732,00кв.м.). Попередній власник нежитлових будівель не мав права оренди чи іншого зареєстрованого речового права на земельну ділянку. Стверджує, що у відповідача наявне право користування земельною ділянкою лише в частині, на якій безпосередньо розташований об`єкт нерухомості на загальну площу 300,6кв.м. та в частині, яка необхідна для його обслуговування, а не всієї земельної ділянки як вважає позивач. Зазначає, що земельна ділянка огороджена частково, що надає вільну можливість іншим особам її використовувати. Стверджує, що на земельній ділянці присутні також інші невстановлені землекористувачі, зокрема, збудовані нежитлові будівлі з невідомим правовим статусом (можливо самочинне будівництво), а також частина земельної ділянки зайнята нагромадженням будівельних матеріалів (щебню) невідомого землекористувача, на підтвердження чого посилається на фотознімки та графічні зображення GoogleMaps. Також посилається на позицію Верховного суду, викладену в постанові від 01.10.2020 у справі №922/3475/19, та стверджує, що незважаючи на те, що земельна ділянка є сформованою, це не може бути підставою покладення виключно на відповідача надмірного тягаря сплачувати кошти за наявності інших фактичних землекористувачів.

У судовому засіданні 26.05.2021 повноважний представник позивача підтримав позовні вимоги повністю, зазначив, що відповідач з 01.02.2020 по 31.12.2020 використовує земельну ділянку площею 3,5732га по вул. Біологічній, 6 у м. Харкові, кадастровий номер 6310138800:05:050:0023, без виникнення в останнього права власності на землю, права постійного користування земельною ділянкою та права оренди земельної ділянки без державної реєстрації. У зв`язку з тим, що дана земельна ділянка залишається в комунальній власності, відповідач, зберігає кошти, не сплачуючи орендну плату за користування земельної ділянки. Таким чином на підставі ст.ст. 1212-1214 ЦК України, на думку позивача, відповідач зобов`язаний відшкодувати позивачу всі доходи, які він одержав чи міг би одержати від цього майна, а тому відповідачем порушені права та інтереси позивача щодо неодержаних грошових коштів у розмірі безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за земельну ділянку у сумі 1616706,20грн., які підлягають стягненню з відповідача.

Відповідач проти задоволення позову заперечував повністю, вказував, що той не використовує земельну ділянку не в повному обсязі, а здійснює використання земельної ділянки виключну в межах площі під нерухомим майном, яке розташоване на вказаній земельній ділянці, крім цього, відповідач вказує, що в межах спірної земельної ділянки знаходяться охоронні зони навколо об`єктів зв`язку площею 0,0414га, охоронні зони навколо об`єкта транспорту площею 0,0163га, охоронна зона навколо об`єкта енергетичної системи площею 0,0251га, які не міг використовувати відповідач так на них поширюються відповідні обмеження, а відтак розрахунок суми безпідставно збережених коштів є необґрунтованим. Крім цього, відповідач просив відкласти судове засідання так як той звернувся до позивача з пропозицією укласти мирову угоду.

Протокольною ухвалою суду від 26.05.2021 оголошено перерву в судовому засіданні до 08.06.2021 о 12:30год. для надання можливості представникам сторін провести переговори щодо укладення мирової угоди.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 03.06.2021 перенесено судове засідання з 08.06.2021 на 10.06.2021 о 11:20год.

У судовому засіданні 10.06.2021 повноважений представник позивача підтримав заявлені позовні вимоги повністю та зазначив, що земельна ділянка має обмеження у її використанні і площею, яка складає 0,0828га, що не було враховано при виконанні розрахунку, позивач зазначає, що наявність обмежень навколо охоронних зон об`єктів не свідчить про невикористання відповідачем земельної ділянки всією площею, з якою вона зареєстрована у Державному земельному кадастрі (3,5732га), вказані обмеження свідчать про обмеження у використанні, а не про неможливість використання земельної ділянки всією площею. Землекористувачі не позбавляються права користування земельною ділянкою у межах, які регулюються Законами України "Про телекомунікації", "Про трубопровідний транспорт" та "Про електроенергетику" (наразі - Закон України "Про ринок електричної енергії"). Крім того, зазначає, що при складенні акту обстеження земельної ділянки було допущено технічну помилку та невірно вказано площу земельної ділянки, а саме вказано 1,0564га замість вірного 3,5732га. На виправлення даної технічної помилки, позивачем надано виправлений перший аркуш акту обстеження земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Біологічна, 6, з кадастровим номером 6310138800:05:050:0023.

Протокольною ухвалою від 10.06.2021судом на підставі положень ст. 216 ГПК України оголошено перерву у судовому засіданні до 15.06.2021 о 11:00.

У судовому засіданні повноважений представник позивача підтримав позовні вимоги з підстав наведених у заявах по суті справи.

Відповідач просив відмовити в задоволенні позову, оскільки на його думку позивачем не доведено, що той здійнюює використання земельної ділянки у зазначеній площі, а розрахунок відповідача здійснений без врахування розміщених на вказаній земельній ділянці охоронних зон.

Розглянувши матеріали справи та з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно та повно дослідивши надані учасниками судового процесу докази, суд встановив наступне.

Як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №235337012 від 03.12.2020 за адресою: м. Харків, вул. Біологічна, 6 розташовані нежитлові будівлі літ. "АЕ-1" загальною площею 46,00кв.м., літ. "АЖ-1" загальною площею 98,2кв.м., літ. "АВ-3" загальною площею 164,7кв.м., літ. "АГ-1" загальною площею 14,7кв.м., літ. "АД-1" загальною площею 12,3кв.м., літ. "АА-1" загальною площею 16,00кв.м., літ. "АБ-1" загальною площею 15,9кв.м., які належить на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю "Агентство нерухомості "Міель-Україна" на підставі договору купівлі-продажу від 31.01.2020 № 165.

Відповідно до вищевказаної Інформації з реєстрів інше речове право на земельну ділянку з кадастровим номером 6310138800:05:050:0023 припинено 04.06.2015.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 12.10.2020 №НВ-0005803672020 земельна ділянка площею 3,5732 га з кадастровим номером 6310138800:05:050:0023 по вул. Біологічній, 6 у м. Харкові має цільове призначення - 11.02 Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; категорію земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення; вид використання - для будівництва бази виробничо-технічної комплектації (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього об`єкту. Датою державної реєстрації вказаної земельної ділянки є 14.10.2005.

Крім цього, зі вказаного витягу вбачається, що в межах даної земельної ділянки знаходяться охоронна зона навколо (вздовж) об`єкта зв`язку площею 0,414га, охоронна зона навколо (вздовж) об`єкта транспорту площею 0,0163га, охоронна зона навколо (вздовж) об`єкта енергетики площею 0,0251га.

Враховуючи відсутність зареєстрованих за будь-якими юридичними або фізичними особами прав на земельну ділянку по вул. Біологічній, 6 у м. Харкові з кадастровим номером 6310138800:05:050:0023 у період з 01.02.2020 по 31.12.2020, та з урахуванням ст. ст. 12, 80, 83 Земельного кодексу України земельна ділянка площею 3,5732 га з кадастровим номером 6310138800:05:050:0023 по вул. Біологічній, 6 у м. Харкові перебуває у власності територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради.

Відповідно до листа ГУ ДПС у Харківській області від 03.11.2020 № 21917/9/20-40-04-10-17 ТОВ "Агентство нерухомості "Міель-Україна" не обліковується у Головному управлінні ДПС у Харківській області (Основ`янський район) платником плати за землю з юридичних осіб.

Відповідно до акту обстеження земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Біологічна, 6 з кадастровим номером 6310138800:05:050:0023 від 03.12.2020 (з урахуванням внесених виправлень), складеного головним спеціалістом сектору інспекційної роботи Інспекції з контролю за використанням та охороною земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради Салогубом Р.Г., було встановлено, що ТОВ "Агентство нерухомості "Міель-Україна" протягом період з 01.02.2020 по 31.12.2020 використовує земельну ділянку (кадастровий номер 6310138800:05:050:0023) по вул. Біологічній, 6 у м. Харкові без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України.

Харківською міською радою на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 35732кв.м (кадастровий номер 6310138800:05:050:0023) по вул. Біологічній, 6 у м. Харкові від 22.10.2020 № 5988, виданого Відділом у м. Харкові ГУ Держгеокадастру у Харківській області, здійснено розрахунок розміру безпідставно збережених ТОВ "Агентство нерухомості "Міель-Україна" коштів у розмірі орендної плати.

Таким чином, як вказує позивач, ТОВ "Агентство нерухомості "Міель-Україна" у період 01.02.2020 по 31.12.2020 не сплачувало за користування земельною ділянкою по вул. Біологічній, 6 у м. Харкові з кадастровим номером 6310138800:05:050:0023 плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі, внаслідок чого зберегло за рахунок Харківської міської ради як власника земельної ділянки за вказаною адресою майно - грошові кошти у розмірі орендної плати за землю, що стало підставою для звернення до суду із цим позовом до ТОВ "Агентство нерухомості "Міель-Україна" про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки комунальної власності по вул. Біологічній, 6 у м. Харкові у розмірі 1616706,20грн. за період з 01.02.2020 по 31.12.2020.

Відповідач, в свою чергу, позовні вимоги не визнає, зазначає, що ним не використовується земельна ділянка площею 3,5732га, а відповідач використовує частину земельної ділянки під будівлями та в обсязі необхідному для обслуговування будівель; розрахунок безпідставно збережених коштів здійснено без врахування наявності обмежень у використанні земельної ділянки; актом обстеження визначено площу земельної ділянки 1,0564, а при розрахунку безпідставно збережених коштів використано розмір площі земельної ділянки 3,5732га.. Крім цього, відповідач наголошує на безпідставності розрахунку відповідача оскільки такий здійснений без врахування відповідних охоронних зон, які знаходяться в межах даної земельної ділянки загальною площею 0,0828га.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, суд констатує, що предметом даного спору є сума, нарахована позивачем, як доходи, отримані або які можна було б отримати від безпідставно набутого майна, в порядку статей 1212, 1213, 1214 ЦК України.

При розгляді даного спору, суд зазначає, що, предметом регулювання інституту безпідставного отримання чи збереження майна є відносини, які виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна i які не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до ст. 1212 ЦК України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Зобов`язання з безпідставного набуття, збереження майна виникають за наявності трьох умов: а) набуття або збереження майна, б) набуття або збереження за рахунок iншої особи, в) вiдсутнiсть правової підстави для набуття або збереження майна (відсутність положень закону, адмiнiстративного акта, правочинну або інших підстав, передбачених статтею 11 ЦК України).

Об`єктивними умовами виникнення зобов`язань iз набуття, збереження майна без достатньої правової підстави виступають: 1) набуття або збереження майна однiєю особою (набувачем) за рахунок iншої (потерпілого); 2) шкода у вигляді зменшення або незбiльшення майна у iншої особи (потерпілого); 3) обумовленість збільшення або збереження майна на стороні набувача шляхом зменшення або вiдсутностi збільшення на стороні потерпілого; 4) вiдсутнiсть правової підстави для вказаної зміни майнового стану цих осіб.

З аналізу зазначених правових норм вбачається, що зобов`язання із набуття або збереження майна без достатньої правової підстави має місце за наявності таких умов:

По-перше, є набуття або збереження майна. Це означає, що особа набуває нові цінності, збільшує кількість та вартість належного їй майна або зберігає майно, яке неминуче мало б вибути із її володіння.

По-друге, мало місце набуття або збереження майна за рахунок іншої особи. Тобто, збільшення або збереження майна у особи є наслідком втрати або недоотримання цього майна іншою особою.

По-третє, обов`язково має бути відсутність правової підстави для набуття або збереження майна за рахунок іншої особи. Тобто, мала місце помилка, обман, випадковість або інші підстави набуття або збереження майна, які не можна віднести до підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (ст. 11 ЦК України).

Тобто, визначальною підставою для застосування положень статей 1212, 1214 ЦК України є той факт, що майно набуте особою без достатньої правової підстави повинно в обов`язковому порядку вибути з його володіння.

Водночас, предметом позову у справі, яка розглядається, є вимога позивача про стягнення з відповідача як власника об`єкта нерухомого майна у спірний період безпідставно збережених коштів орендної плати на підставі статей 1212-1214 ЦК за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій розміщене нерухоме майно.

Таким чином, виходячи з вищенаведеного, суд зазначає, що для вирішення даного спору встановленню підлягають обставини, зокрема чи є земельна ділянка, за користування якою позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти об`єктом цивільних прав та обґрунтованість порядку та підстав здійснення нарахування орендної плати за користування такою.

Аналогічна правова позиція викладена у Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі №922/391/18 від 11.02.2019 та у справі №922/392/18 від 21.02.2019.

Як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №235337012 від 03.12.2020 за адресою: м. Харків, вул. Біологічна, 6 розташовані нежитлові будівлі літ. "АЕ-1" загальною площею 46,00кв.м., літ. "АЖ-1" загальною площею 98,2кв.м., літ. "АВ-3" загальною площею 164,7кв.м., літ. "АГ-1" загальною площею 14,7кв.м., літ. "АД-1" загальною площею 12,3кв.м., літ. "АА-1" загальною площею 16,00кв.м., літ. "АБ-1" загальною площею 15,9кв.м., які належить на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю "Агентство нерухомості "Міель-Україна" на підставі договору купівлі-продажу від 31.01.2020 № 165.

Згідно зі статтею 206 ЗК використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

У частині 1 статті 93 ЗК встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 ЗК),

В силу статті 125 ЗК право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Згідно до ч. 1 ст. 79 ЗК України, земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Відповідно до ст. 3 ЗУ «Про оренду землі» об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

За змістом частин 1, 3, 4, 9 статті 79-1 ЗК формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Зазначені обставини, з урахуванням вимог статті 77 ГПК, повинні бути підтверджені певними засобами доказування відповідно до земельного законодавства і не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Як підтверджується Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-0005803672020, земельна ділянка кадастровий номер 6310138800:05:050:0023 за адресою: м. Харків, вул. Біологічна, 6, площею 3,5732га була зареєстрована в державному земельному кадастрі з 14.10.2005, а відтак земельна ділянка, була сформована як об`єкт цивільних прав з 14.10.2005 і саме з цього моменту у позивача існувала реальна можливість її передачі в оренду з відповідним розрахунком суми орендної плати за фактичний період користування цією земельною ділянкою.

Крім цього, як вбачається з акту обстеження, що міститься в матеріалах справи за адресою: м. Харків, вул. Біологічна, 6 з кадастровим номером 6310138800:05:050:0023 від 03.12.2020 (з урахуванням внесених виправлень), складеного головним спеціалістом сектору інспекційної роботи Інспекції з контролю за використанням та охороною земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради Салогубом Р.Г., було встановлено, що ТОВ "Агентство нерухомості "Міель-Україна" протягом період з 01.02.2020 по 31.12.2020 використовує земельну ділянку (кадастровий номер 6310138800:05:050:0023) по вул. Біологічній, 6 у м. Харкові без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України у зв`язку з тим, що дана земельна ділянка залишається в комунальній власності, відповідач, зберігає кошти, не сплачуючи орендну плату за користування земельної ділянки.

Водночас, суд відхиляє посилання відповідача про те, що земельна ділянка використовується ним лише під нежитловими йому будівлями та в обсязі, необхідному для обслуговування будівель; попередній власник нежитлових будівель не мав права користування (оренди) чи іншого зареєстрованого речового права на земельну ділянку, таким чином, у відповідача наявне право користування земельною ділянкою лише в частині, на якій безпосередньо розташовані нежитлові будівлі площею 367,8кв.м. та в частині, яка необхідна для його обслуговування, а не земельною ділянкою площею 35732кв.м. (3,5732га), виходячи з наступного.

Частиною 1 статті 93 та статтею 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 цього Кодексу).

Таким чином, за змістом вказаних положень виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте з огляду на приписи частини 2 статті 120 ЗК України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.

Разом з цим, суд зазначає, що ТОВ "Агентство нерухомості "Міель-Україна", набувши 31.01.2020 право власності на нежитлові будівлі, розташовані на земельній ділянці комунальної форми власності (кадастровий номер 6310138800:05:050:0023), належним чином у встановленому законодавством порядку не оформило речового права на спірну земельну ділянку.

Відповідно до частини 4 статті 319 та статті 322 ЦК України власність зобов`язує. Власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно зі статтею 91 ЗК України власники земельних ділянок зобов`язані: а) забезпечувати використання їх за цільовим призначенням; б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; в) своєчасно сплачувати земельний податок; г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; е) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов`язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем; ж) за свій рахунок привести земельну ділянку у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком здійснення такої зміни не власником земельної ділянки, коли приведення у попередній стан здійснюється за рахунок особи, яка незаконно змінила рельєф. Законом можуть бути встановлені інші обов`язки власників земельних ділянок.

Зміст наведених норм законодавства свідчить про те, що серед кола обов`язків власника земельної ділянки (в цьому випадку - Міськради) відсутній як його обов`язок спонукати власника будівлі чи споруди до формування земельної ділянки для їх експлуатації та обслуговування, так і обов`язок із самостійного (за власною ініціативою) формування земельної ділянки без подання землекористувачем відповідної заяви.

Крім того, неналежне виконання своїх обов`язків з боку Харківської міськради не є підставою для звільнення ТОВ "Агентство нерухомості "Міель-Україна" від обов`язку сплачувати за користування сформованою земельною ділянкою. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені і яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Проте, враховуючи приписи частини другої статті 120 ЗК України, не є правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій ці будинок, будівля, споруда розташовані. В цьому випадку відсутність документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою у ТОВ "Агентство нерухомості "Міель-Україна" не може бути визнане як її самовільне використання, однак не надає права на її безоплатне використання (аналогічну правову позицію наведено у постанові Верховного Суду від 10.02.2020 у справі № 922/981/18).

Судом встановлено обставини правомірного володіння і використання відповідачем належними йому нежитловими будівлями літ. "АЕ-1" загальною площею 46,00кв.м., літ. "АЖ-1" загальною площею 98,2кв.м., літ. "АВ-3" загальною площею 164,7кв.м., літ. "АГ-1" загальною площею 14,7кв.м., літ. "АД-1" загальною площею 12,3кв.м., літ. "АА-1" загальною площею 16,00кв.м., літ. "АБ-1" загальною площею 15,9кв.м., розташованими за адресою: м. Харків, вул. Біологічна, 6, що само по собі свідчить про фактичне використання відповідачем спірної земельної ділянки, сформованої як об`єкт цивільних прав, позаяк відповідач не надав жодних доказів на підтвердження формування за зазначеною адресою земельної ділянки меншою площею для експлуатації та обслуговування вказаних нежитлових будівель.

Адже за змістом частини 1 статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Отже, нерухоме майно нерозривно пов`язане із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, і переміщення такого майна неможливе без його знецінення, а відтак використання нежитлових будівель, які належать відповідачу, неможливе без відповідної земельної ділянки. Наведена правова норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. Таким чином, у зв`язку з користуванням відповідачем вищевказаними нежитловими будівлями презюмується його користування спірною земельною ділянкою.

Суд зазначає, що ТОВ "Агентство нерухомості "Міель-Україна" не надало належних та допустимих доказів того, що на спірній земельній ділянці розташовано якесь інше нерухоме майно окрім того, яке належить відповідачу, як і не надано доказів розміщення на земельній майна інших осіб, а також доказів, які б свідчили про використання земельної ділянки іншими особами у своїй господарської діяльності.

Надані відповідачем фотознімки та графічні зображення GoogleMaps не є належними та допустимими доказами зайняття та використання земельної ділянки іншим землекористувачем, оскільки на підставі таких зображень неможливо встановити, що це є саме та спірна земельна ділянка, ані особу, яка здійснює використання земельної ділянки, ані обставини того, що на спірній земельній ділянці знаходиться майно іншої особи.

Крім цього, суд наголошує, що вказані фотознімки та графічні зображення GoogleMaps не можуть вважатись належними та вірогідними доказами в підтвердження використання земельної ділянки в меншому розмірі, аніж вказано позивачем позаяк вказані докази були отримані та долучені відповідачем разом з запереченнями на відповідь на відзив 26.05.2021, водночас, з інформації публічної інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що станом на травень 2021 року (дата отримання вказаних доказів) нерухоме майно, що розташоване на вказаній земельній ділянці 21.04.2021 перейшло у власність іншої особи, а отже вказані докази не можуть підтвердити обставини не використання земельної ділянки у відповідній площі саме відповідачем протягом спірного періоду.

В свою чергу, матеріалами справи підтверджується, що земельна ділянка з кадастровим номером 6310138800:05:050:0023 по вул. Біологічній, 6 у м. Харкові, у період з 01.02.2020 по 31.01.2020, перебувала у користуванні відповідача без реєстрації відповідного речового права, що також підтверджується наявним у матеріалах справи актом обстеженням та визнається відповідачем. При цьому відповідач не здійснював плату за землю у встановленому законом порядку, таким чином, відповідач, не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, фактично збільшив свої доходи та безпідставно зберіг грошові кошти, а позивач втратив належне йому майно (кошти від орендної плати).

Водночас, суд зазначає, що при розгляді справ про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати, одне з ключових значень має площа земельної ділянки, яку фактичну використовує відповідач і підтвердження її відповідними доказами, а не просто факт формування земельної ділянки в один об`єкт цивільних прав з відповідною площею.

Аналогічна правова позиція міститься у Постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 20.12.2019 у справі №917/266/19.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 12.10.2020 №НВ-0005803672020 земельна ділянка площею 3,5732 га з кадастровим номером 6310138800:05:050:0023 по вул. Біологічній, 6 у м. Харкові має цільове призначення - 11.02 Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; категорію земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення; вид використання - для будівництва бази виробничо-технічної комплектації (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього об`єкту. Датою державної реєстрації вказаної земельної ділянки є 14.10.2005.

Крім цього, зі вказаного витягу вбачається, що в межах даної земельної ділянки знаходяться охоронна зона навколо (вздовж) об`єкта зв`язку площею 0,414га, охоронна зона навколо (вздовж) об`єкта транспорту площею 0,0163га, охоронна зона навколо (вздовж) об`єкта енергетики площею 0,0251га.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України "Про телекомунікації" до земель телекомунікацій як складової частини земель зв`язку належать земельні ділянки, що надаються в установленому порядку у власність або передаються їх власниками в постійне або тимчасове користування, у тому числі в оренду, фізичним особам - суб`єктам підприємницької діяльності та юридичним особам для розташування лінійних, станційних споруд, антен, веж, інших технічних засобів телекомунікацій.

Частиною 4 ст. 10 Закону України "Про телекомунікації" визначено, що розміри земельних ділянок, у тому числі охоронних зон та просік, що надаються особам, зазначеним у частині першій цієї статті, визначаються відповідно до норм відведення земель для цього виду діяльності та проектно-кошторисною документацією, затверджених в установленому порядку.

Відповідно до ст. 19 Закону України "Про трубопровідний транспорт" охорона об`єктів магістрального трубопровідного транспорту здійснюється спеціальними відомчими підрозділами цих підприємств, порядок роботи яких визначається Правилами охорони магістральних трубопроводів, затвердженими Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до п. 2 Правил охорони магістральних трубопроводів, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 16.11.2002 № 1747, охоронна зона об`єктів магістрального трубопровідного транспорту (далі - охоронна зона) - це земельна ділянка, прилегла до об`єктів магістрального трубопровідного транспорту, обмежена умовними лініями з обох боків трубопроводу паралельно його осі (об`єкту), на якій обмежується провадження господарської діяльності.

Відповідно до п. 8 вказаних Правил земельні ділянки, розташовані у межах охоронних зон, не вилучаються у їх власників і користувачів, а використовуються з обмеженнями, передбаченими цими Правилами та в порядку, встановленому Земельним кодексом України. Такі обмеження встановлені у п. 11 Правил.

Частиною 4 ст. 27 Закону України "Про ринок електричної енергії" визначено, що в охоронних зонах електричних мереж, а також інших особливо важливих об`єктів електроенергетики діють обмеження, передбачені Законом України "Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних об`єктів".

Відповідно до ст. 18 Закону України "Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних об`єктів" для забезпечення надійної експлуатації та охорони енергогенеруючих об`єктів і об`єктів передачі електричної та теплової енергії, а також безпеки населення і охорони навколишнього природного середовища встановлюються спеціальні зони об`єктів енергетики, зокрема, охоронні зони об`єктів енергетики.

Охоронні зони об`єктів енергетики - зона вздовж повітряних і кабельних ліній електропередачі, навколо електростанцій, трансформаторних підстанцій, розподільних пунктів та пристроїв і магістральних теплових мереж, споруд альтернативної енергетики тощо для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодженню, а також для зменшення їх негативного впливу на людей, суміжні землі, природні об`єкти та довкілля (ст. 1 Закону України "Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних об`єктів").

Статтею 32 Закону України "Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних об`єктів" встановлені обмеження на використання земель у спеціальних зонах об`єктів енергетики.

Згідно з ст. 34 Закону України "Про землі енергетики та правовий режим спеціальних зон енергетичних об`єктів" фізичні та юридичні особи, власники та користувачі земельних ділянок при провадженні господарської та іншої діяльності (вчиненні дій) на землях охоронних зон об`єктів енергетики зобов`язані дотримуватися спеціального режиму їх використання, обмежень та обтяжень, встановлених цим Законом, іншими нормативно-правовими актами.

Виходячи з аналізу вказаних норм, суд зазначає, що такі охоронні зони фактично є землями із спеціальним режимом використання. Так, наприклад охоронна зона навколо (вздовж) об`єкта зв`язку площею 0,0414га у відповідності до чинного законодавства може використовуватись виключно з єдиними цільовим призначенням, а саме для обслуговування та розміщення об`єктів зв`язку, охоронна зона навколо (вздовж) об`єкта транспорту площею 0,0163га може використовуватись виключно з цільовим призначенням для обслуговуваня об`єктів транспортної інфраструктури, а охоронна зона навколо (вздовж) об`єкта енергетичної системи площею 0,0251га не може використовуватись по іншому, а ніж для розміщення та обслуговування об`єктів енергетики.

Так, суд враховує, що такі землі можуть знаходитись в межах земельних ділянок наданих в оренду суб`єктам господарювання без їх вилучення, проте, в даному випадку вказані землі не могли використовуватись відповідачем для обслуговування та експлуатації нерухомого майна, яке належить відповідачу, так як останній у відповідності до класифікації видів діяльності не є підприємством в галузі промисловості та не здійснює діяльність, а ні в сфері енергетики, а ні в сфері телекомунікацій, а ні в сфері транспорту, а відтак суд дійшов висновку про те, що в даному випадку справедливим є нарахування безпідставно збережених відповідачем коштів виходячи з площі сформованої земельної ділянки без врахування площ охоронних зон, які визначені відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 12.10.2020 №НВ-0005803672020.

Суд наголошує, що згідно зі статтею 206 ЗК використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Відповідно ч. 1 ст. 21 ЗУ «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди.

Податковим кодексом України визначено, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є обов`язковим платежем, а його розмір визначається на підставі законодавчих актів, тобто є регульованою ціною (ст.14.1.125, 14.1.136, 288.5 Податкового кодексу України).

Відповідно до частини 2 статті 20 і частини 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Таким чином, суд зазначає, що основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 14 Податкового кодексу України.

Провівши власні розрахунки безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати, по земельній ділянці кадастровий номер 6310138800:05:050:0023, за період з 01.02.2020 по 31.12.2020 виходячи з площі земельної ділянки 34904кв.м. (35732кв.м.(загальна площа земельної ділянки) - 828кв.м.(суму площ охоронних зон)) та на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №ЗВ-9801869762020 від 07.10.2020, суд дійшов висновку, що стягненню з відповідача на користь позивача підлягають безпідставно збережені кошти у розмірі 1579243,10грн.

В частині позовних вимог про стягнення 37463,10грн., в даному випадку суд відмовляє, оскільки такі нараховані позивачем безпідставно.

Пунктом 5 частини 1 статті 237 ГПК України передбачено, що при ухваленні рішення суд вирішує питання як розподілити між сторонами судові витрати.

Відповідно до ст. 129 ГПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать в тому числі витрати на професійну правничу допомогу.

Згідно з п. 2 ч.1 ст.129 ГПК України у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Як вбачається з матеріалів справи, загальна сума сплаченого судового збору становить 24250,59грн., враховуючи те, що суд задовольнив позов частково, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, у зв`язку з чим витрати по сплаті судового збору у розмірі 23688,64грн. підлягають стягненню з відповідача на користь позивача, в іншій частині судовий збір покладається на позивача.

Виходячи з вищенаведеного та керуючись ст.ст. 4, 13-15, 41- 46, 74, 75, 76, 77, 80, 86, 129, 207, 233, 237-241 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агенство нерухомості «МІЕЛЬ-Україна» (61030, м. Харків, вул. Біологічна, 6, код 39307365) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, 7, код 04059243) 1579243,10грн. - безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати, а також витрати зі сплати судового збору у розмірі 23 688,64грн.

В решті позову відмовити.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Позивач: Харківська міська рада, 61003, м. Харків, майдан Конституції, 7, код 04059243;

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Агенство нерухомості «МІЕЛЬ-Україна» , 61030, м. Харків, вул. Біологічна, 6, код 39307365;

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Східного апеляційного господарського суду через Господарський суду Харківської області протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено та підписано 17.06.2021.

Суддя Н.А. Новікова