Рішення

від 03.08.2021 по справі 363/4812/19

ВИШГОРОДСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

03.08.2021 Справа № 363/4812/19

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 серпня 2021 року Вишгородський районний суд Київської області в складі:

головуючого-судді Чіркова Г.Є.,

при секретарі Гриб Л.І.,

за участі представника позивача ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Вишгороді цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Пірнівської сільської ради Вишгородського району Київської області про визнання припиненим договору оренди землі,

встановив:

представник позивача звернувся до суду з вказаним позовом, в якому просила визнати правовідносини за Договором оренди земельної ділянки від 29 грудня 2009 року, укладеним між Сувидською сільською радою та ОСОБА_2 та зареєстрованим Вишгородським районним відділом Київської обласної філії ДП Центр ДЗК 17 червня 2010 року за №041094200031 щодо частини земельної ділянки площею 0,9023 га, кадастровий номер 3221888001:27:228:0003 припиненими для ОСОБА_2 з 07 березня 2012 року, а в частині земельної ділянки площею 2,1054 га, кадастровий номер 3221888001:27:228:0003 припиненими для ОСОБА_2 з 06 червня 2018 року.

Свої вимоги мотивувала тим, що на підставі вказаного договору оренди позивач прийняв від відповідача в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для розміщення господарських будівель і дворів в АДРЕСА_1 , на якій знаходилися об`єкти нерухомого майна, що належать орендарю на підставі договору купівлі-продажу від 20 лютого 2006 року, а саме: два корівника, будинок тваринника та будинок штучного запліднення. В 2011-2012 роках позивач відчужив на користь третіх осіб один корівник, будинок тваринника та будинок штучного запліднення. З березня 2012 року у власності позивача залишилася лише будівля Корівника, під літ Б загальною площею 788,7 кв.м., він мав право та фактично використовував земельну ділянку лише під належним йому на праві власності об`єктом нерухомості - корівником. Зважаючи на те, що в договорах купівлі-продажу та дарування вищевказаних об`єктів нерухомості зазначено, що вони по 10 частин кожний від усього майна, яке знаходиться на орендованій земельній ділянці, то вбачається, що з березня 2012 року позивач фактично не використовував 30% від орендованої земельної ділянки, і це складає 0,9023 га.

06 червня 2018 року позивач відчужив останній належний йому на праві власності об`єкт нерухомості на вказаній земельній ділянці та звернувся до відповідача з листом, в якому просив оформити відповідні документи щодо припинення договірних відносин по оренді землі шляхом підписання угоди про розірвання договору та акту приймання-передачі земельної ділянки шляхом повернення відповідачу, відповіді на який не отримав.

Представник позивача в суді в режимі відеоконференції просила про задоволення позову з викладених у ньому підстав.

Представник відповідача подав суду відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що позивачем під час відчуження ним права власності на різні об`єкти нерухомості, які були розташовані на одній орендованій земельній ділянці зазначено одну і ту ж саму земельну ділянку загальною площею 3,0077 га, кадастровий номер 3221888001:27:228:0003, за адресою: АДРЕСА_1 , що без виділення частин земельної ділянки в окремі земельні ділянки не дає можливості з`ясувати до якого з нових власників нерухомості та в якому розмірі могло б перейти право оренди землі. За таких обставин кожен з нових власників нерухомості на спірній земельній ділянці може користуватися цілою земельною ділянкою загальною площею 3,0077 га, що унеможливлює здійснення пропорційного нарахування орендної плати за користування землею.

Крім того зазначив, що під час порівняння площі орендованої земельної ділянки 3,0077 га із загальною площею під об`єктами нерухомості - 0,09424 га, стає очевидним, що різниця є суттєвою. Тож площа орендованої земельної ділянки, яка не зайнята об`єктами нерухомості становить 2,91346 га, а тому твердження позивача, про те, що він відчуживши об`єкти нерухомості вважає договір оренди усієї земельної ділянки припиненим не заслуговують на увагу.

Також зазначив, що позивач умов згаданого вище договору оренди земельної ділянки від 29 грудня 2009 року в частині своєчасної сплати орендної плати не дотримувався, що мало наслідком неодноразове стягнення з нього орендної плати у судовому порядку, податковий борг якого обліковується на суму 617 384 грн. 37 коп. В цьому зв`язку проти задоволення позову заперечив.

Представник позивача подала суду відповідь на відзив на позовну заяву, в якому зазначила, що в матеріалах справи відсутні будь-які докази того, що укладені позивачем договори, якими відчужено належне йому майно, яке знаходилося на земельній ділянці з кадастровим номером 3221888001:27:228:0003, у встановленому законом порядку визнані недійсними, а тому доводи відповідача в цій частині є безпідставними та не спростовують викладених в позовній заяві обставин.

Крім того зазначила, що твердження відповідача про те, що для припинення договірних зобов`язань кожна із сторін має виконати усі зобов`язання на момент припинення договору оренди землі чи його розірвання на увагу не заслуговують, оскільки вони не узгоджуються з нормами чинного законодавства та судовою практикою.

Ухвалою судового засідання від 26 січня 2021 року у зв`язку із припиненням Синяківської сільської ради Вишгородського району Київської області до справи залучено правонаступника відповідача - Пірнівську сільську раду Вишгородського району Київської області

Представник відповідача, будучи належним чином повідомленим про розгляд справи до суду не прибув.

Разом з тим, оскільки суд позбавлений можливості відкласти розгляд справи на підставі ст. 223 ЦПК України, в межах строку встановленого ст. 210 ЦПК України, коли відповідач подав суду відзив на позовну заяву та наявні в нього докази, суд вважає необхідним розглянути дану справу на підставі наявних доказів в загальному порядку.

Заслухавши представника позивача, дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного.

Так, як вбачається з Інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку Сувидській сільській раді Вишгородського району Київської області на праві власності належить земельна ділянка для іншого сільськогосподарського призначення з кадастровим номером 3221888001:27:228:0003, площею 3,0077 га, що розташована в АДРЕСА_1 .

29 грудня 2009 року між Сувидською сільською радою Вишгородського району Київської області (орендодавець) та ОСОБА_2 (орендар) укладений договір оренди земельної ділянки, зареєстрований Вишгородським районним відділом Київської обласної філії ДП Центр ДЗК 17 червня 2010 року за №041094200031, відповідно до п. 1 якого орендодавець на підставі рішення двадцять п`ятої сесії п`ятого скликання Сувидської сільської ради від 12 грудня 2008 року за №230-25-V та на підставі рішення двадцять сьомої сесії п`ятого скликання Сувидської сільської ради від 03 квітня 2009 року за №254-27-V надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для розміщення господарських будівель і дворів в АДРЕСА_1 .

Згідно пп. 2-4 договору в оренду передається земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 3,0077 га, кадастровий номер 3221888001:27:228:0003 під розміщення господарських будівель та дворів. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 538 261,55 грн.

На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна, що належать орендарю на підставі договору купівлі-продажу від 20 лютого 2006 року, а саме: два корівника, будинок тваринника та будинок штучного запліднення.

Договір укладено на 49 (сорок дев`ять) років (п. 5 договору).

Відповідно до пп. 11-12 договору земельна ділянка передається в оренду з правом суборенди (за попередньою згодою орендодавця) під розміщення господарських будівель та дворів. Цільове призначення земельної ділянки: землі сільськогосподарського призначення.

Як передбачено п. 20 договору на орендовану земельну ділянку встановлене обмеження - земельна ділянка повинна використовувати за цільовим призначенням, з дотриманням обов`язків землекористувачів та змісту добросусідства згідно ст.ст. 96, 103 Земельного кодексу України, ст. 35 Закону України Про охорону земель . Речові права третіх осіб на земельну ділянку (обтяження прав на землю) відсутні. Ці права можуть виникнути в порядку, встановленому законом або договором. За порушення земельного законодавства винні особи несуть юридичну відповідальність згідно закону.

Згідно п. 22-23 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено, придбання орендарем земельної ділянки у власність за погодженням з орендодавцем, викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом.

Договір припиняється також і в інших випадках, передбачених законом.

Згідно пп. 24-25 договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Пунктом 26 договору передбачено, що перехід права оренди на земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору.

За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору (п. 27 договору).

28 грудня 2011 року між позивачем ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_3 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу корівника, згідно п. 1 якого продавець зобов`язується передати у власність покупця, а покупець зобов`язується прийняти у власність корівник, що знаходиться на орендованій земельній ділянці загальною площею загальною площею 3,0077 га, кадастровий номер 3221888001:27:228:0003, за адресою: АДРЕСА_1 та сплатити за нього обумовлену грошову суму. Відповідно до відомостей, що містяться у технічному паспорті відчужується корівник (залишок 8 відсотків), зазначений на плані літерою В , загальною площею 21,3 кв.м.; 58 % зносу, рік забудови - 1960.

02 березня 2012 року між позивачем ОСОБА_2 (дарувальник) та ОСОБА_4 (обдарований) було укладено договір дарування нежитлового приміщення, згідно п. 1 якого дарувальник зобов`язується передати у власність обдарованому, а обдарований зобов`язується прийняти у дар будинок штучного запліднення, що знаходиться на орендованій земельній ділянці загальною площею загальною площею 3,0077 га, кадастровий номер 3221888001:27:228:0003, наданій під розміщення господарських будівель та дворів за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до відомостей, що містяться в технічному паспорті, відчужуваний будинок штучного запліднення, зазначений в плані літерою Г побудований в 1980 році з цегли, загальною площею 64,2 кв.м., 40 % зносу, що складає 1/10 частину майна.

07 березня 2012 року між позивачем ОСОБА_2 (дарувальник) та ОСОБА_5 (обдарований) було укладено договір дарування нежитлового приміщення, згідно п. 1 якого дарувальник зобов`язується передати у власність обдарованому, а обдарований зобов`язується прийняти у дар будинок тваринника, що знаходиться на орендованій земельній ділянці загальною площею загальною площею 3,0077 га, кадастровий номер 3221888001:27:228:0003, наданій під розміщення господарських будівель та дворів за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до відомостей, що містяться в технічному паспорті, відчужуваний будинок тваринника, зазначений в плані літерою А побудований в 1980 році з цегли, загальною площею 68,2 кв.м., 30 % зносу, що складає 1/10 частину майна.

11 травня 2014 року позивач подав до Сувидської сільської ради Вишгородського району Київської області заяву, в якій просив розірвати договір оренди земельної ділянки від 29 грудня 2009 року у зв`язку із зміною власників будівель.

Листом №02-31/137 від 23 червня 2014 року Сувидська сільська рада Вишгородського району Київської області повідомила ОСОБА_2 про те, що для належного оформлення розірвання договору оренди землі необхідно подати до сільської ради належним чином завірені копії правовстановчих документів на будівлі, які перейшли до іншого власника.

26 червня 2018 року між позивачем (продавець) та ОСОБА_6 (покупець) укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу корівника, згідно п. 1 якого продавець передав у власність, а покупець прийняв належний продавцю на праві приватної власності корівник (літ. Б ), який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Вказаний корівник має загальну площу 788,7 кв.м., що розташований на земельній ділянці загальною площею 3,0077 га, кадастровий номер 3221888001:27:228:0003, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . та належить продавцю на праві користування землею на підставі договору оренди земельної ділянки від 29 грудня 2009 року укладеного із Сувидською сільською радою Вишгородського району Київської області.

04 вересня 2019 року на адресу Сувидської сільської ради позивачем направлено лист з повідомленням про те, що ним повністю відчужено всі будівлі та споруди, які розміщені на земельній ділянці загальною площею 3,0077 га, кадастровий номер 3221888001:27:228:0003, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , тому просить вважати договір оренди земельної ділянки від 29 грудня 2009 року припиненим з моменту відчуження будівель та споруд та оформити відповідні документи щодо припинення договірних відносин по оренді землі шляхом підписання угоди про розірвання договору та акту приймання-передачі земельної ділянки.

Листом №02-31/218 від 12 вересня 2019 року Сувидська сільська рада Вишгородського району Київської області повідомила ОСОБА_2 про те, що до сільської раді не надходили належним чином оформлені документи, які давали б підстави для змін умов договору або його розірвання, посилаючись на ст. 120 Земельного кодексу України.

У зв`язку систематичним невиконанням позивачем умов договору оренди земельної ділянки від 29 грудня 2009 року в частині сплати орендної плати за користування землею, відповідач 24 жовтня 2013 року, 05 травня 2014 року, 02 липня 2014 року, 24 листопада 2014 року, 28 січня 2016 року, 22 червня 2017 року, 07 листопада 2017 року, 16 січня 2019 року, 25 липня 2019 року, 12 вересня 2019 року та 17 січня 2020 року звертався до ОСОБА_2 з претензіями про погашення заборгованості, яка станом на 01 січня 2020 року становить 635 001 грн. 34 коп.

Заборгованість по оплаті за оренду землі з позивача стягувалася також Рішенням Вишгородського районного суду Київської області від 23 липня 2014 року та постановою Окружного адміністративного суду м. Києва від 03 березня 2017 року.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Як передбачено ч. 1 ст. 4 ЗК України земельне законодавство включає цей Кодекс, інші нормативно-правові акти у галузі земельних відносин.

Згідно ч. 2 ст. 18 ЗК України категорії земель України мають особливий правовий режим.

Відповідно до ч. 1 ст. 19 ЗК України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: землі сільськогосподарського призначення; землі житлової та громадської забудови; землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; землі оздоровчого призначення; землі рекреаційного призначення; землі історико-культурного призначення; землі лісогосподарського призначення; землі водного фонду; землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Згідно ч. 1 ст. 22 ЗК України землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

Відповідно до абзацу 2 ч. 5 ст. 20 ЗК України земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених статтями 31, 33-37 цього Кодексу.

Згідно чч. 1, 2, 4, 9 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Як передбачено ч.ч. 1-3 ст. 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.

Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

Згідно ч. 1 ст. 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Відповідно до ст. 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Формування земельних ділянок здійснюється:

у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності;

шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок;

шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;

шляхом інвентаризації земель у випадках, передбачених законом;

за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв);

за затвердженими комплексними планами просторового розвитку території територіальних громад, генеральними планами населених пунктів, детальними планами території.

Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі.

Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій - сьомій цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок.

Формування земельних ділянок шляхом поділу та об`єднання раніше сформованих земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, без зміни їх цільового призначення здійснюються за технічною документацією із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок.

Поділ, об`єднання земельної ділянки, що перебуває у заставі, здійснюється за згодою землекористувача, заставодержателя. Поділ, об`єднання земельної ділянки, що перебуває у користуванні, здійснюється за згодою землекористувача, заставодержателя. Справжність підпису на такій згоді засвідчується нотаріально.

Земельні ділянки можуть бути об`єднані, якщо вони мають однакове цільове призначення. У разі поділу земельної ділянки, об`єднання земельних ділянок сформовані земельні ділянки зберігають своє цільове призначення.

Винесення в натуру (на місцевість) меж сформованої земельної ділянки до її державної реєстрації здійснюється за документацією із землеустрою, яка стала підставою для її формування.

У разі встановлення (відновлення) меж земельних ділянок за їх фактичним використанням у зв`язку з неможливістю виявлення дійсних меж, формування нових земельних ділянок не здійснюється, а зміни до відомостей про межі земельних ділянок вносяться до Державного земельного кадастру.

Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.

Державна реєстрація прав суборенди, сервітуту, які поширюються на частину земельної ділянки, здійснюється після внесення відомостей про таку частину до Державного земельного кадастру.

Межі суміжних земельних ділянок приватної власності можуть бути змінені їх власниками без формування нових земельних ділянок за технічною документацією із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Земельна ділянка припиняє існування як об`єкт цивільних прав, а її державна реєстрація скасовується в разі:

поділу або об`єднання земельних ділянок;

скасування державної реєстрації земельної ділянки на підставі судового рішення внаслідок визнання незаконною такої державної реєстрації;

якщо речове право на земельну ділянку, зареєстровану в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України Про Державний земельний кадастр , не було зареєстровано протягом року з вини заявника.

Згідно ч.ч. 1, 2, 6 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти, крім об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов`язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).

Як передбачено ст. 1 Закону України Про оренду землі оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 2 Закону України Про оренду землі відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відносини, пов`язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності (ст. 3 Закону України Про оренду землі ).

В загальних положеннях Закону України Про оренду землі Розділ І (ст. 7) передбачено перехід права на орендовану земельну ділянку.

Зокрема згідно ч. 4 ст. 7Закону України Про оренду землі до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Згідно ст. 13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Розділ V Закону України Про оренду землі передбачено зміну, припинення і поновлення договору оренди.

Відповідно до ст. 30 Закону України Про оренду землі зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Як передбачено ст. 31 Закону України Про оренду землі однією із підстав припинення договору оренди землі є набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно ст. 32 Закону України Про оренду землі на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов`язань.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Відповідно до ст. 34 Закону України Про оренду землі у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Об`єктом цивільних прав в даному випадку може бути виключно земельна ділянка площею 3,0077 га, кадастровий номер 3221888001:27:228:0003, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Доказів про здійснення її поділу в спосіб зазначений в позовних вимогах суду не надано.

Згідно правового висновку Верховного Суду в постанові від 04 квітня 2019 року в справі №910/7197/18, на який в позовній заяві посилається представник позивача, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов`язанні.

При виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні, і що після відчуження об`єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

Як встановлено з матеріалів справи, передана позивачу в оренду земельна ділянка сформована як об`єкт цивільних прав, має визначення її площі та меж, якій присвоєно кадастровий номер, а інформації про неї внесена до Державного земельного кадастру.

На орендованій позивачем земельній ділянці знаходиться чотири нежитлові будівлі, а саме два корівника, будинок тваринника та будинок штучного запліднення, які ОСОБА_2 поступово відчужував на користь третіх осіб шляхом продажу та дарування в 2011, 2012 та 2018 роках.

Разом з тим, як вбачається з поданих договорів купівлі-продажу від 28 грудня 2011 року, 06 червня 2018 року та договорів дарування від 02 та 07 березня 2012 року, кожен відчужений позивачем об`єкт нерухомості розташований на земельній ділянці загальною площею 3,0077 га, кадастровий номер 3221888001:27:228:0003, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . та належить продавцю на праві користування землею на підставі договору оренди земельної ділянки від 29 грудня 2009 року укладеного із Сувидською сільською радою Вишгородського району Київської області.

У той же час вимогами ч. 6 ст. 120 ЗК України передбачено, що укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов`язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Доводи представника позивача про те, що право користування орендованою земельною ділянкою у ОСОБА_2 поступово частково припинялося в залежності від відчуження ним об`єктів нерухомості, що на ній знаходяться, на вимогах Закону не ґрунтуються й вимогам ст.ст. 79-1, 120 ЗК України не відповідають, оскільки технічна документація щодо виділення частин земельної ділянки під час укладання договорів відчуження не складалася.

Разом з тим, суд звертає увагу на те, що згідно правового висновку Верховного Суду викладеного в постанові від 04 квітня 2019 року в справі №910/7197/18,договір оренди в такому випадку не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов`язанні.

Вказане може відбутися шляхом звернення нового власника будівлі, що розташована на орендованій земельній ділянці до орендодавця із відповідною заявою про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки в користування (ст. ст. 123, 124 ЗК України).

Як вбачається із листів №02-31/218 від 12 вересня 2019 року та №02-31/137 від 23 червня 2014 року Сувидська сільська рада Вишгородського району Київської області повідомляла ОСОБА_2 про те, що до сільської раді не надходили належним чином оформлені документи, які б давали підстави для змін умов договору або його розірвання, посилаючись на ст. 120 Земельного кодексу України.

Таким чином орендарем правомірно зазначено про те, що для оформлення зміни умов договору або його розірвання необхідно надати правоустановчі документи, які підтверджують перехід права власності на об`єкти нерухомості, що знаходяться на орендованій земельній ділянці від орендаря до нових власників будівель.

Суд зазначає, що припинення прав та обов`язків за договором оренди землі, який є двостороннім і передбачає права і обов`язки для обох сторін, на думку суду не може мати наслідком припинення тільки для орендаря, без його зміни в порядку передбаченому Законом. В іншому випадку, в разі задоволення позову і припинення правовідносин оренди тільки для орендаря вказане фактично призведе до припинення договору оренди в цілому та ситуації невизначеності і відсутності належного правового врегулювання.

Водночас спеціальними нормами Розділу V Закону України Про оренду землі передбачено порядок зміни, припинення, в тому числі шляхом розірвання, і поновлення договору оренди землі.

У той же час, згідно ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ч. 4 ст. 334 ЦК України).

Згідно вимог ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1, 2, 3, 4 ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.

Згідно ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Разом з тим, жодних належних, допустимих та достатніх доказів на підтвердження того, що нові власники об`єктів нерухомості, що знаходяться на орендованій позивачем земельній ділянці зареєстрували своє право власності на придбані нежитлові будівлі в порядку передбаченому Законом України Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень , суду не представлено.

За таких обставин на основі належних, допустимих та достатніх доказів в суді не доведено, що право власності на нежитлові будівлі на орендованій земельній ділянці виникло в інших осіб.

Також суд звертає увагу на те, що, набувши у власність нерухоме майно, та отримавши право на земельну ділянку, необхідну для обслуговування цього майна, новий власник нерухомості, по даному спору, не позбавлений права оформити своє право на землю у встановленому законом порядку, тобто звернутися до Пірнівської сільської ради Вишгородського району Київської області із відповідною заявою про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки в користування (ст. ст. 123, 124 ЗК України).

Крім того, позивачем в позові порушено питання про часткове припинення договору оренди землі зі сторони орендаря і щодо частини не виділеної земельної ділянки, що вимогами чинного законодавства не передбачено.

При цьому позивач не позбавлений можливості розірвати укладений договір оренди землі шляхом його припинення, як це передбачено вимогами ст.ст. 31-32 Закону України Про оренду землі .

Припинення договору оренди здійснюється шляхом його розірвання, що прямо передбачено спеціальною нормою, яка регулює порядок розірвання договору як спосіб його припинення, що знаходиться в розділі V Земельного кодексу України.

У той же час ст. 7 знаходиться в І розділі Земельного кодексу України та регулює загальні положення про перехід права на оренду земельної ділянки, і на думку суду не є спеціальною для спірних правовідносин, що виникли в цій справі.

Суд вважає, що задоволення позову і обраний позивачем спосіб захисту призведе до порушення прав орендодавця та порушення принципу правової визначеності і передбачуваності, коли двохсторонній договір оренди припинить свою щодо однієї із сторін договору за умови можливості використання земельної ділянки іншими особами без належного правового регулювання, що вимогами чинного законодавства України не передбачено.

Враховуючи конкретні обставини справи, суд не приймає посилання представника позивача на правову позицію викладену в постанові Верховного Суду в постанові від 04 квітня 2019 року в справі №910/7197/18,оскільки правовідносини та обставини справи в цій справі (зокрема те, що чотири самостійні об`єкти нерухомого майна, що розташовані на одній орендованій земельній ділянці, яка є цілісним об`єктом цивільних прав, поступово відчужувалися орендарем на користь різних осіб протягом значного проміжку часу) різняться від тих, що викладені в постанові Верховного Суду, наведеній позивачем.

За таких обставин порушених прав позивача в цій справі судом не встановлено, а тому в задоволенні позову про це слід відмовити за недоведеністю.

На підставі викладеного та керуючись статтями 259, 265, 268 ЦПК України,

вирішив:

в задоволенні позову відмовити.

Повне судове рішення складено 09 серпня 2021 року.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного суду протягом 30 днів з дня складання повного рішення шляхом подання в зазначений строк апеляційної скарги через Вишгородський районний суд Київської області.

Позивач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , паспорт серії НОМЕР_1 виданий 18 лютого 1997 року Дарницьким РУ ГУ МВС України в м. Києві, РНОКПП - НОМЕР_2 , проживає за адресою АДРЕСА_2 .

Відповідач: Пірнівська сільська рада Вишгородського району Київської області, код ЄДРПОУ 04359643, знаходиться за адресою Київська область, Вишгородський район, с. Пірнове, вул. Спортивна, 1.

Суддя