Рішення

від 26.05.2010 по справі 15/48-10-1451

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

              

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

         "26" травня 2010 р.

Справа  № 15/48-10-1451

Господарський суд Одеської області  у складі:

судді                                               Петрова В.С.

При секретарі                                Стойковій М.Д.

За участю представників:

від позивача –   не з’явився,

від відповідача -  ОСОБА_1, ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Іллічівської міської ради Одеської області до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки, -   

ВСТАНОВИВ:  

Іллічівська міська рада Одеської області звернулась до господарського суду Одеської області з позовною заявою до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 0,35 га, розташованої за адресою: м. Іллічівськ, вул. Паркова, 1, укладеного між Іллічівською міською радою та відповідачем 22.12.2006 року за № 9184 та зареєстрованого 16.04.2007 року в Одеській регіональній філії державного підприємства „Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах” за № 0407500800032. Позовні вимоги обґрунтовані наступним.

Згідно договору купівлі-продажу від 15 грудня 2004 року фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 були придбані у Малого колективного підприємства „Чорна кошка” об'єкти нерухомості, які складались в цілому з: кафе - літера „А”, павільйону - літера „Б”; навісу - літера „З”, №1-2 дворові споруди, загальною площею 125,2 кв.м., що розташовані за адресою: Одеська область, м. Іллічівськ, вул. Паркова, 1.

Як зазначає позивач, у зв'язку з купівлею вказаного майна рішенням Іллічівської міської ради від 21.12.2004 року № 359/126-ІV було передано відповідачу в оренду терміном на 3 роки під існуючим кафе-баром земельну ділянку площею 0,35 га за адресою: Одеська область, м. Іллічівськ, вул. Паркова, буд. № 1 та укладено договір оренди від 04.05.2005 року.

Листом від 21.05.2005 року відповідач звернувся до виконавчих органів Іллічівської міської ради з проханням дозволити реконструкцію з розширенням об'єкту нерухомості за адресою: м. Іллічівськ, вул. Паркова, буд. №1 під ресторан „Українська кухня”.

Так, рішенням виконавчого комітету Іллічівської міської ради  від 28.07.2005  року № 661 фізичній особі-підприємцю ОСОБА_2 було погоджено реконструкцію з розширенням кафе-бару по вул. Парковій,  1 міста Іллічівська під ресторан.

Як зазначено позивачем, після проведення реконструкції за генеральним планом забудови ділянки остання мала бути забудована наступним чином:

- кафе площею 562 м2;

- млин площею 60 м2;

- озеленення площею 1672 м2;

- тверде покриття площею  990 м ;

- водойма площею 356 м2.

Враховуючи вказане рішення виконавчого комітету про реконструкцію про забудову ділянки, рішенням Іллічівської міської ради від 24.11.2006 року № 122/28-V фізичній особі-підприємцю ОСОБА_2 було продовжено право оренди землі площею 0,35 га на терміном 15 років замість 3 років за попереднім договором.

На підставі останнього рішення між Іллічівської міською радою та фізичною особою-підприємцем  ОСОБА_2 був укладений договір оренди земельної ділянки від 22 грудня 2006 року, загальною площею 0,35 га, розташованої за адресою: Одеська область, м. Іллічівськ, вул. Паркова, 1.

Однак, в порушення генерального плану забудови ділянки та п. 25 договору оренди землі, за твердженням позивача, відповідачем було збудовано та введено в експлуатацію об'єкти нерухомості не передбачені генеральним планом забудови ділянки, затвердженим рішенням виконавчого комітету Іллічівської міської ради від 28.07.2005 року № 661. А саме відповідачем збудовано:

-          одноповерховий павільйон літ. „Б” площею 20,08 м2;

-          одноповерхову будівлю охорони літ. „И”  площею 15,5 м2;

-          одноповерхову будівлю магазину літ. „К" площею 20,3 м2 ;

-          споруди: № 3 ворота, № 4 огорожа.

Враховуючи те, що земельна ділянка, передана в оренду відповідачу, розташована в парковій зоні м. Іллічівська та те, що на ній з порушенням цільового призначення збудовано магазин та інші споруди, використання відповідачем земельної ділянки, на думку позивача, не відповідає цільовому призначенню, встановленому рішенням виконкому від 28.07.2005 року № 661, та договором оренди. В свою чергу такі порушення договору позивач вважає істотними, у зв’язку з чим просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 29.03.2010 р. порушено провадження у справі № 15/48-10-1451  та справу призначено до розгляду в засіданні суду.

Відповідач позовні вимоги не визнає, вважає позов безпідставним і таким, що не підлягає задоволенню, з підстав зазначених у відзиві на позов (а.с. 41).

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши та дослідивши матеріали справи, господарський суд встановив наступне.

15.12.2004 р. між Малим колективним підприємством „Чорна кошка” та СПД - фізичною особою ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу (а.с. 8-9), згідно якого фізична особа-підприємець ОСОБА_2 (покупець) прийняв, а Мале колективне підприємство „Чорна кошка” (продавець) передало об'єкти нерухомості, які складались в цілому з: кафе - літера „А”, павільйону - літера „Б”; навісу - літера „З”, №1-2 дворові споруди, загальною площею 125,2 кв.м., що розташовані за адресою: Одеська область, м. Іллічівськ, вул. Паркова, 1.

Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України (в редакції, що діяла на момент укладення вказаного договору) до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Також у відповідно з положеннями ст. 120 Земельного кодексу України при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди. При відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором оренди земельної ділянки. При переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда.

Так, 21.12.2004 року Іллічівською міською радою було прийнято рішення № 359/126-ІV „Про передачу суб’єкту підприємницької діяльності-фізичній особі ОСОБА_2 земельної ділянки площею 0,35 га”, згідно якого відповідачу була передана земельна ділянка площею 0,35 га в короткострокову оренду терміном на 3 роки під існуючим кафе-баром за адресою: Одеська область, м. Іллічівськ, вул. Паркова, 1, що було придбано за вищевказаним договором купівлі-продажу від 15.12.2004 р.

В подальшому 04.05.2005 року між Іллічівською міською радою Одеської області та суб’єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_2 був укладений договір оренди землі, згідно якого орендодавець - Іллічівська міська рада на підставі рішення сесії Іллічівської міської ради № 359/126-ІV від 21.12.2004 року надає, а орендар –відповідач приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення із земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Іллічівськ, вул. Паркова, 1. Об’єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 0,35 га в тому числі 0,35 га під існуючою забудовою.

Згідно п. 8 договору оренди від 04.05.2005 р. договір укладено на 3 роки, до 21.12.2007 р.

21.07.2005 р. відповідач звернувся до міського голови із заявою, якою просив дозволити реконструкцію з розширенням об'єкту нерухомості за адресою: м. Іллічівськ, вул. Паркова, буд. №1 під ресторан „Українська кухня”.

Так, рішенням виконавчого комітету Іллічівської міської ради від 28.07.2005  року № 661 було погоджено фізичній особі-підприємцю ОСОБА_2 реконструкцію з розширенням кафе-бару по вул. Парковій, 1 в місті Іллічівську під ресторан, з виконанням робіт по благоустрою, рекламі та освітленню прилеглої території.

Рішенням Іллічівської міської ради № 122/28-V від 24.11.2006 р. було продовжено фізичній особі-підприємцю ОСОБА_2 на 15 років право оренди земельної ділянки площею 0,35 га під існуючим кафе-баром за адресою: м. Іллічівськ, вул. Паркова, 1.

22.12.2006 р. між Іллічівською міською радою Одеської області та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 на підставі вказаного рішення № 122/28-V від 24.11.2006 р. був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,35 га, розташованої за адресою: Одеська область, м. Іллічівськ, вул. Паркова, 1.

Пунктом 3 договору оренди від 22.12.2006 р. передбачено, що в оренду передаються земельні ділянки загальною площею 0,35 га.

У відповідності з п. 8 договору оренди від 22.12.2006 р. цей договір укладений на 15 років та дійсний до 22.12.2021 р. Земельна ділянка передається в оренду під існуючим кафе-баром (п. 13). Орендарю надається право зводити будівлі та споруди, згідно затвердженої відповідно вимогам законодавства документацією, проводити поліпшення стану земельної ділянки для її ефективного використання згідно цільового призначення.

Проте, як стверджує позивач, в порушення генерального плану забудови ділянки та п. 25 договору оренди землі відповідачем було збудовано та введено в експлуатацію об'єкти нерухомості, які не передбачені генеральним планом забудови ділянки, затвердженим рішенням виконавчого комітету Іллічівської міської ради від 28.07.2005 року № 661. А саме відповідачем збудовано: одноповерховий павільйон літ „Б” площею 20,08 м2; одноповерхову будівлю охорони літ „И” площею 15,5 м2; одноповерхову будівлю магазину літ „К" площею 20,3 м2 ; споруди: № 3 ворота, № 4 огорожа.

Однак, як вбачається зі змісту рішення виконавчого комітету Іллічівської міської ради від 28.07.2005  року № 661, копія якого була додана позивачем до позовної заяви, вказаним рішенням взагалі не затверджувався  генеральний план забудови земельної ділянки.

Також з доданого позивачем до позовної заяви генплану (а.с. 19) не вбачається яким рішенням він був затверджений та чи взагалі затверджувався.

Пунктом 15 договору оренди від 22.12.2006 р. передбачено, що орендарю надається право зводити будівлі та споруди, згідно затвердженої відповідно до вимог законодавства документації. Пунктом 27 договору оренди передбачено, що відповідач має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законом порядку господарські, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

До того ж, як вбачається з матеріалів справи, 16.04.2007 р. Інспекцією ДАБК був наданий відповідачу дозвіл на виконання будівельних робіт № 436/2 (а.с. 44), а саме на підготовчі дії по реконструкції з розширенням кафе-бару під ресторан по вул. Парковій, 1.

Розглянувши клопотання відповідача про внесення змін та доповнень до рішення виконкому № 661 від 28.07.2005 р., Виконавчим комітетом Іллічівської міської ради було прийнято рішення № 200 від 28.02.2008 р. (а.с. 42) про внесення змін та доповнень до рішення Виконавчого комітету Іллічівської міської ради № 661 від 28.07.2005 р., згідно яких:

-          фізичній особі-підприємцю ОСОБА_2 було погоджено місце розташування ресторану зі спортивно-розважальним центром та офісними приміщеннями із знесенням існуючого кафе-бару по вул. Парковій, 1 в м. Іллічівську, з виконанням робіт по благоустрою, рекламі та освітленню прилеглої території;

-          дозволено відповідачу виконання проектно-вишукувальних робіт та будівництво вищезазначеного об’єкту та доручено отримати в інспекції ДАБК Управління архітектури та містобудування Іллічівської міської ради дозвіл на виконання будівельних робіт та завершити будівництво в термін до 2-х років з дня отримання дозволу в інспекції  ДАБК.

20.11.2008 р. Інспекцією ДАБК був наданий відповідачу дозвіл на виконання будівельних робіт № 941 (а.с. 45) з будівництва ресторану зі спортивно-розважальним центром та офісними приміщеннями, за адресою: м. Іллічівськ, вул. Паркова, 1.

Крім того, як встановлено судом, Виконавчим комітетом Іллічівської міської ради 26.11.2009 р. було прийнято рішення № 1155 (а.с. 43) про видачу ОСОБА_2 свідоцтва про право власності на будівлі та споруди, які складаються з:

-          одноповерхової будівлі павільйону літ „Б” загальною площею 20,08 м2;

-          одноповерхової будівлі охорони літ „И” загальною площею 15,5 м2;

-          одноповерхової будівлі магазину літ „К” загальною площею 20,3 м2;

-          споруд: № 3 - ворота, № 4 –огорожа, за адресою: м. Іллічівськ, вул. Пляжна, 6, замість свідоцтва про право власності від 07.05.2007 р. № 31706.

З вказаного рішення виконкому № 1155 вбачається, що виконком, розглянувши заяву та подані документи ОСОБА_2, встановив, що згідно свідоцтва про право власності від 07.05.2007 р. № 31706 відповідач мав у власності будівлі кафе-бару літ. „А”, павільйону літ. „Б”, навісу літ. „З” та споруди № 1-2, які розташовані на земельній ділянці площею 0,35 га (договір оренди земельної ділянки від 22.12.2006 р. № 9184, який позивач просить розірвати) за адресою: м. Іллічівськ, вул. Пляжна, № 6. Відповідно до акту зносу об'єкту нерухомості від 04.11.2009 р. вказані будівлі кафе-бару літ. „А”, навісу літ. „З” та споруди № 1-2 були знесені. На підставі дозволу інспекції ДАБК в Одеській області від 20.11.2008 р. № 941 ОСОБА_2 побудував будівлю магазину літ. „К” та будівлю охорони літ. „И” (1 черга). Згідно свідоцтва про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил від 04.11.2009 р. № 15001207 та акту готовності об'єкта до експлуатації від 04.11.2009 р. № 1207 вищевказані будівлі та споруди прийняті до експлуатації.

Між тим позивачем не надано доказів того, що об’єкти нерухомості, на які позивач посилається в обґрунтування позовних вимог (одноповерховий павільйон літ. „Б” площею 20,08 м2; одноповерхова будівля охорони літ. „И”  площею 15,5 м2; одноповерхова будівля магазину літ. „К” площею 20,3 м2 ; споруди: № 3 ворота, № 4 огорожа) були побудовані відповідачем саме на земельній ділянці за адресою: м. Іллічівськ, вул. Паркова, 1, що була надана відповідачу в оренду за спірним договором. Адже вказані будівлі та споруди  розташовані за адресою: м. Іллічівськ, вул. Пляжна, 6, до того ж саме на ці будівлі за відповідачем мало бути оформлено свідоцтво про право власності згідно рішення виконкому № 1155 від 26.11.2009 р.

Отже, виходячи з вищевикладеного, господарський суд вважає необґрунтованими доводи позивача про здійснення відповідачем будівництва споруд та будівель на спірній земельній ділянці з огляду на те, що позивач не надав таких доказів. При цьому судом не приймаються до уваги посилання позивача на порушення відповідачем генерального плану, оскільки наявність такого плану не передбачено умовами оспорюваного договору оренди.

Разом з тим п. 33 оспорюваного договору оренди землі передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін  внаслідок невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Як вбачається зі змісту позовної заяви, підставою для розірвання спірного договору оренди землі є порушення відповідачем, за твердженнями позивача, п. 25 вказаного договору. Так, згідно вказаного пункту договору позивач наділений лише правом  вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно договору, додержання екологічної безпеки землекористування та державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил, забудови населених пунктів.

Відповідно до ст. 24 Закону України „Про оренду землі” орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів.

При цьому згідно зі ст. 141 Земельного кодексу України однією із підстав припинення права користування земельною ділянкою є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Проте, в матеріалах справи відсутні докази, які б свідчили про невиконання відповідачем своїх зобов’язань, передбачених ст. 24 Закону України „Про оренду землі”, та позивачем не доведено суду факт використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням та про недодержання відповідачем екологічної безпеки землекористування та державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил, забудови населених пунктів.

Інших підстав для розірвання спірного договору позивач не навів.

Стаття 32 Закону України „Про оренду землі” передбачає, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до ст. 191 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Згідно статті 188 Господарського кодексу України розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Сторона договору, яка вважає за необхідне розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Також пунктом 2 статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Виходячи з вищевикладеного, підставою для розірвання спірного договору оренди землі за рішенням суду на вимогу позивача є істотне порушення відповідачем умов цього договору оренди.   

Також згідно зі ст. 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Однак, судом не встановлено обставин, які б свідчили про істотне порушення відповідачем умов договору оренди земельної ділянки від 22.12.2006 р., внаслідок яких позивач значною мірою позбавився того, на що розраховував при укладенні спірного договору.

За таких обставин, господарський суд не вбачає правових підстав для розірвання укладеного між позивачем та відповідачем договору оренди землі від 22.12.2006 р.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Статтею 32 Господарського процесуального кодексу України визначено, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до ст. 43 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили. Визнання однією стороною фактичних даних і обставин, якими інша сторона обґрунтовує свої вимоги або заперечення, для господарського суду не є обов’язковим.

Приймаючи до уваги усе вищенаведене та оцінюючи надані докази в сукупності, господарський суд Одеської області вважає що позовні вимоги Іллічівської міської ради Одеської області не відповідають фактичним обставинам та матеріалам справи, у зв’язку з чим не підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 43, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

                                 В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову Іллічівської міської ради Одеської області до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня  його підписання.

Рішення підписано 31.05.2010 р.

      Суддя