Постанова

від 26.10.2021 по справі 910/9849/20

КАСАЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВЕРХОВНОГО СУДУ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 жовтня 2021 року

м. Київ

Справа № 910/9849/20

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

позивача - Заліської І. В. (адвокат),

відповідача -Пилипчук І. І. (у порядку самопредставництва)

третьої особи - не з`явилися,

розглянув касаційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 28.09.2020 (суддя Бондарчук В. В.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.01.2021 (головуючий - Куксов В. В., судді Агрикова О. В., Мальченко А. О.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Соул"

до Київської міської ради,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача, - Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),

про визнання договору поновленим та визнання угоди укладеною.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. 08.07.2020 Товариство з обмеженою відповідальністю "Соул" (далі - ТОВ "Соул", Товариство, Орендар) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Київрада, Міськрада, Орендодавець) про: 1) визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 01.04.2005 за № 78-6-00268 (далі - договір оренди від 01.04.2005), укладеного між ТОВ "Соул" та Київрадою, на той самий строк і на тих самих умовах; 2) визнання укладеною угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.04.2005 за № 78-6-00268, укладеного між ТОВ "Соул" та Київрадою, у редакції, запропонованій позивачем, з посиланням на положення статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 187 Господарського кодексу України (далі - ГК України), частин 6, 8, 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020).

2. Позовна заява обґрунтовується тим, що між сторонами укладено договір оренди від 01.04.2005 зі строком дії до 28.03.2020, а оскільки після закінчення строку дії вказаного договору ТОВ "Соул" продовжує користуватися земельною ділянкою та належно виконує умови договору, зокрема, в частині сплати орендної плати, та протягом місяця з дати спливу строку дії договору оренди Київрада не розглянула лист-повідомлення Товариства з проектами додаткових угод та не направила йому заперечень у поновленні договору, є передбачені частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) підстави для визнання укладеною додаткової угоди щодо поновлення договору оренди.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 28.09.2020, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.01.2021, позов задоволено.

4. Рішення та постанова мотивовані посиланням на положення статей 9, 93 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 13, 24, 32, 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020), статей 73, 74, 76, 77, 86, 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), з урахуванням яких суди дійшли висновку про обґрунтованість позовних вимог з огляду на те, що: 1) Товариство не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору оренди звернулося до Київради з листом-повідомленням від 27.12.2019 про поновлення договору оренди землі з долученням до нього проекту додаткової угоди, після закінчення строку дії договору оренди від 01.04.2005 Орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, кадастровий номер 8000000000:78:028:0091, розташованою на проспекті Героїв Сталінграда, 44-Б в Оболонському районі (далі - спірна земельна ділянка), та сплачувати орендну плату, натомість ані протягом місяця з моменту звернення ТОВ "Соул" до Орендодавця з листом-повідомленням про намір поновити договір оренди (з доданим проектом додаткової угоди), ані протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди Міськрада не розглянула надісланий позивачем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди та, за наявності заперечень, не направила Орендарю лист-повідомлення про прийняте рішення; 2) лист Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент земельних ресурсів КМДА, Департамент, третя особа) від 28.01.2020 № 05716-1560, яким повідомлено Товариство про те, що відповідно до Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської ради від 20.04.2017 № 241/2463 (далі - Порядок) лист-повідомлення про поновлення договору оренди з доданими матеріалами сформовано в кадастрову справу 350533747, а за результатами опрацювання вказаної справи Департамент забезпечить підготовку відповідного проекта рішення Київради та направить його до Міськради для подальшого розгляду у відповідності до Регламенту Київради, не є юридично значимою дією, що породжує правові наслідки для договору оренди від 01.04.2005 та його поновлення, оскільки вказаний лист-відповідь Департаменту земельних ресурсів КМДА не є запереченням орендодавця в розумінні частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020), позаяк у цьому випадку орендодавцем є Київрада.

При цьому суди попередніх інстанцій відхилили доводи відповідача про втрату Товариством права на поновлення договору оренди землі у зв`язку з неналежним виконанням своїх обов`язків за договором, зокрема шляхом нецільового використання спірної земельної ділянки та непроведення Орендарем забудови земельної ділянки, що підтверджено актом обстеження земельної ділянки від 11.02.2020 № 20-0089-05, оскільки договором оренди від 01.04.2005 не визначено строку будівництва об`єкта, внаслідок чого неможливо констатувати факт порушення ТОВ "Соул" строків на будівництво об`єкта, як і не надано Міськрадою доказів на підтвердження будівництва позивачем іншого об`єкта всупереч цільовому призначенню спірної земельної ділянки .

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, Київрада звернулася з касаційною скаргою, у якій просить рішення і постанову скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову в повному обсязі.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. На обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій положень статті 416 ЦК України, статті 102 1 ЗК України, статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020), наголошуючи, що: 1) апеляційний суд не врахував висновку щодо застосування норм пункту 4 частини 1 статті 416 ЦК України та статті 102 1 ЗК України (щодо припинення права землекористування в силу закону у зв`язку з незабудовою земельної ділянки) у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17; 2) суд апеляційної інстанції не врахував висновку щодо застосування норми статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) (щодо виконання орендарем обов`язків за договором належним чином) у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 21.11.2018 у справі №530/212/17, від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 .

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

7. Позивач у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.

Розгляд справи Верховним Судом

8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.04.2021 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Київради на рішення Господарського суду міста Києва від 28.09.2020 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.01.2021 у справі № 910/9849/20 та зупинено провадження у цій справі до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 903/1030/19.

9. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.10.2021 поновлено касаційне провадження за касаційною скаргою Київради на рішення Господарського суду міста Києва від 28.09.2020 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.01.2021 у справі № 910/9849/20 та призначено її до розгляду на 26.10.2021 о 16:00.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

10. Згідно з пунктом 54 рішення Київради від 15.07.2004 №419/1829 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" затверджено проект відведення земельної ділянки та передано ТОВ "Соул" в короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,94 га для будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною автостоянкою на проспекті Героїв Сталінграда, 44-б в Оболонському районі м. Києва.

11. 28.03.2005 між Міськрадою (Орендодавець) та Товариством (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) в книзі записів державної реєстрації договорів 01.04.2005 за №78-6-00268), за умовами пунктів 1.1, 2.1, 3.1, 4.2, 4.5, 11.1 якого Орендодавець на підставі пункту 54 рішення Київради від 15.07.2004 №419/1829 за актом приймання-передачі передав, а Орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором. Об`єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - на проспекті Героїв Сталінграда, 44-б в Оболонському районі м. Києва; розмір - 9376 м 2 ; цільове призначення - для будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною автостоянкою; кадастровий номер - 8000000000:78:028:0091. Договір укладено на 5 (п`ять) років. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 1,5 % від її нормативної грошової оцінки. Орендна плата вноситься орендарем за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця на рахунок 33217812800006 КЕКД 13050200 у УДК у м. Києві, МФО 820019. Отримувач: ФУ у Оболонському р-ні м. Києва, ідентифікаційний код 26077916. Всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

12. Рішенням Київради від 24.05.2007 № 529/1190 "Про відміну пункту 54 рішення Київської міської ради від 15.07.2004 № 419/1829 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" скасовано пункт 54 рішення відповідача від 15.07.2004 № 419/1829 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею", вирішено запропонувати позивачу надати згоду на розірвання договору оренди від 01.04.2005, зобов`язано Департамент проінформувати ТОВ "Соул" про прийняття цього рішення, у разі відмови від розірвання договору оренди земельної ділянки або у разі, якщо відповідь не надійде у встановлений законодавством термін, забезпечити підготовку та подання позову про розірвання договору оренди земельної ділянки до Господарського суду міста Києва.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 17.09.2007 у справі № 39/20, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 24.10.2007 та постановою Вищого господарського суду України від 29.01.2008, позов ТОВ "Соул" задоволено, визнано незаконним та скасовано рішення Київради від 24.05.2007 № 529/1190.

13. У подальшому, рішенням Київради від 23.04.2009 № 415/1471 "Про відміну рішення Київської міської ради від 24.05.2007 № 529/1190 та внесення змін до рішення Київської міської ради від 15.07.2004 № 419/1829 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" внесено зміни до абзацу 2 пункту 54 рішення Київради від 15.07.2004 № 419/1829 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею", а саме: слова та цифри "в короткострокову оренду на 5 років" замінено словами та цифрами "в довгострокову оренду на 15 років".

14. 29.11.2012 Київрада прийняла рішення № 643/8927 "Про визнання такими, що втратили чинність, пункту 54 рішення Київської міської ради від 15.07.2004 № 419/1829 та рішення Київської міської ради від 23.04.2009 № 415/1471".

Рішенням Господарського суду міста Києва від 06.05.2015 у справі № 910/8109/15-г, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 22.07.2015 та постановою Вищого господарського суду України від 23.09.2015, визнано недійсним рішення Київради від 29.11.2012 № 643/8927 "Про визнання такими, що втратили чинність, пункту 54 рішення Київської міської ради від 15.07.2004 № 419/1829 та рішення Київської міської ради від 23.04.2009 № 415/1471" та визнано укладеним договір про внесення змін до договору оренди від 01.04.2005, укладеного між ТОВ "Соул" та Київрадою, у викладеній за текстом рішення редакції. Зокрема, у підпункті 3.1 пункту 3 договору оренди викладено в такій редакції: "цифру та слова "5 (п`ять) років" замінити цифрами та словами "15 (п`ятнадцять) років.".

Отже, судом встановлено, що строк договору оренди було продовжено до 28.03.2020, що також підтверджується витягом від 31.08.2015 № 43019764 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

15. Згідно з пунктом 11.7 договору оренди від 01.04.2005 (в редакції, викладеній в резолютивній частині рішення Господарського суду міста Києва від 06.05.2015 у справі № 910/8109/15-г) після закінчення строку, на який було укладено цей договір, позивач, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі позивач повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово відповідача про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим договором. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

16. 27.12.2019 на виконання умов договору оренди від 01.04.2005 та відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" ТОВ "Соул" звернулося з листом від 24.12.2019 № 24/12-02 до Київради з проханням поновити цей договір, додавши до листа два примірника додаткової угоди.

Також 27.12.2019 Товариство звернулося до Міськради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки (реєстраційний № 350533747) (за формою, що передбачена додатком 4 до рішення Київради 20.04.2017 № 241/2463), надавши необхідні документи, в тому числі проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, підписаний та скріплений печаткою Орендаря.

17. Листом від 28.01.2020 № 05716-1560 Департамент земельних ресурсів КМДА повідомив Товариство про те, що за дорученням заступника голови - секретаря Київради від 27.12.2019 № 08/31236 розглянуто лист ТОВ "Соул" від 24.12.2019 № 24/12-02 щодо поновлення договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:78:028:0091) на проспекті Героїв Сталінграда, 44-Б в Оболонському районі від 01.04.2005 № 78-6-00268 та зазначив, що відповідно до Порядку лист-повідомлення про поновлення договору оренди з доданими матеріалами сформовано в кадастрову справу 350533747. За результатами опрацювання вказаної справи Департамент забезпечить підготовку відповідного проекту рішення Київради та направить його до Міськради для подальшого розгляду у відповідності до Регламенту Київради.

18. Листом від 29.05.2020 № 29/05 Орендар повідомив Міськраду про поновлення дії договору оренди від 01.04.2005 через відсутність заперечень Орендодавця протягом 1 (одного) місяця після закінчення строку дії договору, а тому на підставі частин 6 та 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі" направив два примірники додаткової угоди до вказаного договору.

Позиція Верховного Суду

19. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.

20. В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновок місцевого та апеляційного господарських судів про дотримання ТОВ "Соул" передбаченої частинами 2, 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) процедури поновлення договору оренди землі, оскільки Товариство не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору оренди звернулося до Київради з листом-повідомленням від 27.12.2019 про поновлення договору оренди землі з долученням до нього проекта додаткової угоди, після закінчення строку дії договору оренди від 01.04.2005 Орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, кадастровий номер 8000000000:78:028:0091, розташованою на проспекті Героїв Сталінграда, 44-Б в Оболонському районі (далі - спірна земельна ділянка), та належним чином виконувати свої обов`язки за договором, зокрема, сплачувати орендну плату, натомість Міськрада ані протягом місяця з моменту звернення ТОВ "Соул" до Орендодавця з листом-повідомленням про намір поновити договір оренди (з доданим проектом додаткової угоди), ані протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди не розглянула надісланий позивачем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди та, за наявності заперечень, не направила Орендарю лист-повідомлення про прийняте рішення, як того вимагають положення частин 5, 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020).

21. Колегія суддів погоджується із зазначеним висновком у частині задоволення позовної вимоги про визнання укладеною угоди про внесення змін до договору оренди від 01.04.2005 у редакції, запропонованій позивачем, та водночас відхиляє доводи скаржника про неврахування судом апеляційної інстанції як висновку щодо застосування норм пункту 4 частини 1 статті 416 ЦК України і статті 102 1 ЗК України (щодо припинення права землекористування в силу закону у зв`язку з незабудовою земельної ділянки) у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, так і висновку щодо застосування норми статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) (щодо виконання орендарем обов`язків за договором належним чином) у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 21.11.2018 у справі №530/212/17, від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18, з огляду на таке.

22. За змістом статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

23. Згідно з частинами 1-3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

24. Відповідно до частин 4, 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

25. Частинами 8, 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

26. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами 1- 5, так і для підстави, передбаченої частиною 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

27. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

28. У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

29. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Наведений правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

30. Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 21.11.2018 у справі № 530/212/17, згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

31. Колегія суддів вважає, що оскільки суди попередніх інстанцій, достеменно встановивши відсутність направлення Міськрадою у встановлений частинами 5, 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) місячний строк листа-повідомлення про відмову Товариству в поновленні договору оренди від 01.04.2005 у відповідь на вчасно надісланий Орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, а також обставини належного виконання Товариством своїх обов`язків за договором, дійшли правильного висновку про наявність підстав для поновлення вказаного договору та той самий строк (на 15 років) і на тих самих умовах" внаслідок "мовчазної згоди" Орендодавця, то наведене свідчить про те, що апеляційний суд фактично переглянув судове рішення місцевого господарського суду відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду щодо комплексного застосування норм частин 1- 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) у подібних правовідносинах, викладеного у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 21.11.2018 у справі №530/212/17, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18.

Схожий правовий висновок щодо комплексного застосування норм частин 1- 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" сформульовано у пунктах 4.6- 4.7 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.01.2021 у справі № 922/1958/17.

32. Верховний Суд зауважує, що, відхиляючи доводи відповідача про втрату Товариством права на поновлення договору оренди землі у зв`язку з неналежним виконанням своїх обов`язків за договором, зокрема шляхом нецільового використання спірної земельної ділянки та непроведення Орендарем забудови земельної ділянки, що підтверджено актом обстеження земельної ділянки від 11.02.2020 № 20-0089-05, суди першої та апеляційної інстанцій цілком правомірно виходили з недоведеності Орендодавцем обставин порушення позивачем зазначених обов`язків за договором оренди від 01.04.2005, позаяк цим договором не визначено строку будівництва об`єкта (строку початку та завершення забудови), внаслідок чого неможливо констатувати факт порушення ТОВ "Соул" строків на будівництво об`єкта, як і не надано Міськрадою доказів на підтвердження будівництва позивачем іншого об`єкта всупереч цільовому призначенню спірної земельної ділянки.

33. Касаційна інстанція також погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про те, що використання земельної ділянки не за цільовим призначенням означає здійснення на земельній ділянці з певним цільовим призначенням діяльності, яка виходить за межі цього цільового призначення - земельна ділянка використовується з метою, яка передбачає досягнення результату, що відповідає іншому, ніж те цільове призначення, до якого віднесено земельну ділянку. Нецільове використання земельної ділянки є підставою для розірвання договору, тоді як саме по собі невикористання орендарем земельної ділянки не є тотожним нецільовому використанню земельної ділянки, на чому безпідставно наполягає скаржник.

Викладене узгоджується з правовим висновком щодо застосування норм статей 141, 143 ЗК України і статей 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", сформульованим у пункті 69 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.08.2021 у справі № 904/2166/20 (904/5835/20) та у пунктах 5.14- 5.15 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 29.09.2021 у справі № 911/2259/19, який (висновок) колегія суддів вважає за необхідне врахувати на підставі частини 4 статті 300 ГПК України шляхом виходу за межі доводів касаційної скарги, зважаючи на те, що зазначені постанови Верховного Суду від офіційно оприлюднено 16.08.2021 і 12.10.2021 відповідно, тобто після подання касаційної скарги у цій справі (22.02.2021).

34. Наведене виключає підстави для скасування оскаржуваних судових рішень у частині задоволення позовної вимоги про визнання укладеною угоди про внесення змін до договору оренди від 01.04.2005 у редакції, запропонованій позивачем, яка (угода) за своєю правовою природою є додатковою угодою про поновлення вказаного договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах.

35. Водночас стосовно посилання скаржника на неврахування судом апеляційної інстанції як висновку щодо застосування норм пункту 4 частини 1 статті 416 ЦК України і статті 102 1 ЗК України (щодо припинення права землекористування в силу закону у зв`язку з незабудовою земельної ділянки) у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, колегія суддів зазначає таке.

36. Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову , зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин . Такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19).

37. Так, ухвалюючи постанову від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, якою було залишено без змін судові рішення судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову про визнання незаконним і скасування рішення Київради від 02.03.2017 № 1166/2190 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 16.02.2004 року № 91-6-00216, укладеного між Київською міськрадою і ТОВ "Геокон" на підставі пункту 26 рішення Київської міської ради від 10.07.2003 року № 638/798", Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду виходив з того, що позивач, будучи обізнаним як з умовами договору оренди в частині існування у нього обов`язку закінчити забудову земельної ділянки не пізніше, ніж у IV кварталі 2008 року, так і з настанням наслідків у разі його невиконання у вигляді можливості орендодавця в односторонньому порядку відмовитися від договору, взятих на себе зобов`язань щодо забудови земельної ділянки не виконав як у визначені договором строки, так і в подальшому не приступив до виконання такого обов`язку. При цьому Верховний Суд дійшов висновку про те, що норми статей 525, 526, 629, 651 ЦК України, статті 193 ГК України та статті 32 Закону України "Про оренду землі" не містять заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку.

38. Тобто, на відміну від справи № 910/8011/17, спір у цій справі виник з правовідносин поновлення договору оренди землі, які (правовідносини) регулюються положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до 15.07.2020) як спеціального закону, тоді як пункт 4 частини 1 статті 416 ЦК України, на неврахування висновку щодо застосування якого посилається скаржник в аспекті припинення права землекористування в силу закону у зв`язку з незабудовою земельної ділянки, регулює відносини користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) (схожий правовий висновок щодо необхідності розмежування відносин користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) та орендних відносин викладено у пункті 37 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 918/321/18).

Таким чином, у постанові від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17 взагалі не міститься висновку Верховного Суду щодо застосування положень частин 1- 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до 15.07.2020) у подібних правовідносинах.

39. Наведене, окрім різних предмета, підстав позову та фактичних обставин, що формують зміст правовідносин, переконливо свідчить також про неоднакове правове регулювання спірних відносин у цій справі № 905/1695/19 і справі № 910/8011/17.

У контексті наведеного відсутні підстави для висновку про подібність правовідносин у справі, що розглядається, та справі, на яку посилається скаржник на обґрунтування наявності підстави касаційного оскарження ухвалених у справі судових рішень.

40. Разом з тим колегія суддів не погоджується з висновком судів попередніх інстанцій у частині задоволення позовної вимоги про визнання поновленим договору оренди від 01.04.2005 на той самий строк і на тих самих умовах з огляду на таке.

41. Відповідно до частини 4 статті 300 ГПК України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги , якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги .

42. Так, у пунктах 69, 70 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зі спору, що виник з подібних правовідносин, сформульовано такий висновок:

"Якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 Закону № 161-ХІV, то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18 (пункти 65-67) і від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (пункти 76-77)).

Позивач звернувся до суду за захистом права на поновлення договору оренди землі з вимогою визнати такий договір поновленим на тих самих умовах, тобто обрав неефективний спосіб захисту права".

43. Зважаючи на те, що постанову Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 офіційно оприлюднено 28.09.2021, тобто після подання касаційної скарги у цій справі (22.02.2021), колегія суддів вбачає правові підстави для застосування положень частини 4 статті 300 ГПК України шляхом виходу за межі доводів касаційної скарги з метою врахування висновку щодо неналежності та неефективності такого способу захисту прав орендаря як визнання договору оренди землі поновленим на тих самих умовах, оскільки зазначеному правовому висновку Великої Палати Верховного Суду не відповідають висновки судів першої та апеляційної інстанцій про обґрунтованість позовної вимоги ТОВ "Соул" про визнання поновленим договору оренди від 01.04.2005 на той самий строк і на тих самих умовах.

44. Викладене свідчить про те, що, заявивши позовну вимогу про визнання договору оренди від 01.04.2005 поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, Орендар обрав неналежний і неефективний спосіб захисту своїх прав, позаяк задоволення такої позовної вимоги фактично є констатацією судом обставин продовження орендних правовідносин, а не зміною правовідношення судом та поновленням договору в судовому порядку в розумінні статей 16 та 651 ЦК України. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.

45. У разі, коли за результатами перевірки судом касаційної інстанції буде встановлено, що фактичні обставини, які входять до предмета доказування у цій справі, з`ясовані судом першої або апеляційної інстанції з достатньою повнотою, однак допущено помилки у застосуванні норм матеріального права, у зв`язку з чим, висновки суду першої та апеляційної інстанції не відповідають цим обставинам, суд касаційної інстанції приймає нове рішення.

46. Таким чином, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження з огляду на здійснення судом апеляційної інстанції перегляду рішення місцевого господарського суду відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду щодо комплексного застосування норм частин 1- 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) у подібних правовідносинах, викладеного у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 21.11.2018 у справі №530/212/17, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18.

47. Натомість касаційна інстанція вважає за необхідне на підставі частини 4 статті 300 ГПК України шляхом виходу за межі доводів касаційної скарги врахувати висновок про неналежність та неефективність такого способу захисту прав орендаря як визнання договору оренди землі поновленим на тих самих умовах, викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц, від 26.05.2020 у справі № 908/299/18, що зумовлює помилковість висновків судів першої та апеляційної інстанцій щодо обґрунтованості позовної вимоги про визнання поновленим договору оренди від 01.04.2005 на той самий строк і на тих самих умовах.

48. У зв`язку з викладеним колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу задовольнити частково, оскаржувані рішення та постанову скасувати у частині задоволення позовної вимоги про визнання поновленим договору оренди від 01.04.2005 на той самий строк і на тих самих умовах та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позову, а в решті позовних вимог оскаржувані судові акти слід залишити без змін.

49. З мотивів, наведених у пунктах 29- 39 цієї постанови Верховний Суд погоджується з викладеними у відзиві на касаційну скаргу доводами позивача у частині наявності підстав для задоволення позовної вимоги про визнання укладеною угоди про внесення змін до договору оренди від 01.04.2005 у редакції, запропонованій позивачем, та водночас відхиляє інші доводи Товариства з мотивів, наведених у пунктах 42- 44 цієї постанови.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

50. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

51. Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

52. Отже, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження, оскільки суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення місцевого господарського суду відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду щодо комплексного застосування норм частин 1- 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 15.07.2020) у подібних правовідносинах, викладеного у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 21.11.2018 у справі №530/212/17, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, що наразі виключає закриття касаційного провадження у цій справі згідно з пунктом 5 частини 1 статті 296 ГПК України, позаяк на неврахування зазначеного правового висновку безпідставно послався скаржник на обґрунтування своїх заперечень.

53. Разом з тим з огляду на наявність підстав для застосування частини 4 статті 300 ГПК України шляхом виходу за межі доводів касаційної скарги з метою врахування висновку щодо неналежності та неефективності такого способу захисту прав орендаря як визнання договору оренди землі поновленим на тих самих умовах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц, від 26.05.2020 у справі № 908/299/18, висновки судів першої та апеляційної інстанцій щодо обґрунтованості позовної вимоги про визнання поновленим договору оренди від 01.04.2005 на той самий строк і на тих самих умовах не відповідають положенням статей 86, 236, 269, 282 ГПК України.

54. Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, з урахуванням фактичних і правових підстав позову і заперечень на них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову у частині вимоги про визнання поновленим договору оренди від 01.04.2005 на той самий строк і на тих самих умовах, як наслідок, оскаржувані рішення та постанову в цій частині ухвалено з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

55. Зважаючи на те, що судами першої та апеляційної інстанцій порушено норми процесуального права, а також допущено неправильне застосування норм матеріального права, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково - скасувати рішення та постанову у частині задоволення позовної вимоги про визнання поновленим договору оренди від 01.04.2005 на той самий строк і на тих самих умовах, ухваливши в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позову, а в решті позовних вимог оскаржувані судові акти слід залишити без змін.

Розподіл судових витрат

56. З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні однієї позовної вимоги немайнового характеру, колегія суддів, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат, передбаченими статтею 129 ГПК України, вбачає підстави для здійснення пропорційного розподілу судових витрат скаржника у виді сплаченого ним судового збору у сумі 7357 грн, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді апеляційної та касаційної інстанцій, шляхом покладання обов`язку відшкодування цих витрат на позивача.

Ураховуючи викладене та керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

Рішення Господарського суду міста Києва від 28.09.2020 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.01.2021 у справі № 910/9849/20 скасувати у частині задоволення позовної вимоги про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 01.04.2005 за № 78-6-00268, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Соул" та Київською міською радою, на той самий строк і на тих самих умовах.

Ухвалити в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні зазначеної позовної вимоги.

У решті рішення Господарського суду міста Києва від 28.09.2020 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.01.2021 у справі № 910/9849/20 залишити без змін.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Соул" на користь Київської міської ради 7357 (сім тисяч триста п`ятдесят сім) грн витрат зі сплати судового збору за розгляд справи в суді апеляційної та касаційної інстанцій.

Доручити Господарському суду міста Києва видати наказ.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай