Постанова

від 01.12.2021 по справі 310/7168/19

ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Дата документу 01.12.2021 Справа № 310/7168/19

ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Єдиний унікальний № 310/7168/19 Головуючий у 1 інстанції: Троценко Т.А.

Провадження № 22-ц/807/1531/21 Суддя-доповідач: Маловічко С.В.

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 грудня 2021 року м. Запоріжжя

Запорізький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого: Маловічко С.В., суддів Гончар М.С., Подліянової Г.С.

при секретарі: Путій Д.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Прайм Істейт у особі представника - адвоката Іванової Наталі Олексіївни на рішення Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 05 лютого 2021 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю Прайм Істейт , Державного реєстратора Комунального підприємства Балабинської селищної ради Центр надання послуг Цоцко Оксани Ігорівни, Комунального підприємства Балабинської селищної ради Центр надання послуг про скасування рішення та запису про державну реєстрацію прав власності ,

В С Т А Н О В И В:

У вересні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з вищевказаною позовною заявою.

В обґрунтування позовних вимог зазначив, що 04.06.2008р. між ним та ЗАТ ОТП Банк було укладено кредитний договір № СМ-SМЕ204/258/2008 на суму 250 000 доларів США, а також договір іпотеки №СМ-SМЕ204/258/2008, за умовами якого він як позичальник передав в іпотеку банку належне йому на праві власності нежитлове приміщення, розташоване за адресою АДРЕСА_1 , для забезпечення повного та своєчасного виконання своїх боргових зобов`язань за кредитним договором зі всіма існуючими та майбутніми змінами та доповненнями.

30.04.2010р. між ПАТ ОТП Банк та ТОВ ОТП Факторинг Україна було укладено договір про відступлення права вимоги у зв`язку з укладенням договору купівлі-продажу кредитного портфелю № б/н від 29.04.2010р., до якого входив кредитний договір №СМ-SМЕ204/258/2008 від 04.06.2008р. та договір іпотеки №СМ-SМЕ204/258/2008 від 04.06.2008р.

15.11.2011р. між ТОВ ОТП Факторинг Україна та ОСОБА_1 було укладено Додатковий договір № 1 до договору іпотеки, статтею 6 якого було визначено підстави і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі, й позасудовий.

В подальшу відбулось відступлення прав вимоги за вказаними кредитним і іпотечним договорами: 18.05.2016р. між ТОВ ОТП Факторинг Україна та ТОВ Фінан-

сова компанія ПарадайзФінанс ; 18.08.2017р. між ТОВ Фінансова компанія ПарадайзФінанс та ТОВ Фінансова компанія Авістар ; 15.09.2017р. між ТОВ Фінансова компанія Авістар та ТОВ Прайм Істейт . 01.11.2017р. у договір від 15.09.2017р. про відступлення частини права вимоги за кредитним і іпотечним договорам № СМ-SМЕ204/258/2008 і № СМ-SМЕ204/158/2008 від 04.06.2008р. ТОВ Прайм Істейт були внесені зміни.

18.09.2017р. ТОВ Прайм Істейт надіслало йому вимогу кредитора, в якій повідомило про те, що загальний обсяг заборгованості за кредитним договором №СМ-SМЕ204/158/2008 від 04.06.2008р. становить 6 616 306,08 грн., у якій вимагало сплатити в тридцятиденний строк заборгованість у сумі 1 219 000,00 грн., та попереджало, що у випадку невиконання цієї вимоги розпочнеться звернення стягнення шляхом набуття у власність нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 . Вказана вимога вручена йому 09.10.2017р.

У квітні 2018 року він звернувся до суду із позовом до ТОВ Прайм Істейт , ТОВ ОТП Факторинг Україна про визнання додаткового договору до договору іпотеки недійсним, і з метою забезпечення позову просив накласти арешт на предмет іпотеки, а також 10.04.2018р. подав заяву до Реєстраційної служби як власник об`єкту нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій, яка зареєстрована в Державному реєстрі речових прав за №27646154 10.04.2018 о 10 год.47 хв.

17.04.2018р. ТОВ Прайм Істейт звернулося до Державного реєстратора Комунального підприємства Балабинської селищної ради Центр надання послуг Цоцко О.І. із заявою про реєстрацію обтяження і про право власності на іпотечне майно, проте розгляд заяви відповідно до відомостей із бази даних про реєстрацію заяв та запитів Державного реєстру речових прав зупинено.

23.04.2018р. він повторно звернувся до Реєстраційної служби як власник об`єкту нерухомого майна із заявою про заборону вчинення реєстраційних дій, яка зареєстрована в реєстрі 23.04.2018 за №27861628.

Ухвалою Бердянського міськрайонного суду від 23.04.2018 вжито заходів забезпечення його позову до ТОВ Прайм Істейт та ТОВ ОТП Факторинг Україна про визнання додаткового договору до договору іпотеки недійсним, накладено арешт на спірне приміщення, про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяжень внесено запис № 25994016 від 04.05.2018.

Проте 24.04.2018р. Державний реєстратор Комунального підприємства Балабинської селищної ради Центр надання послуг Цоцко О.І. прийняла рішення №40781699 про проведення державної реєстрації права власності на спірну будівлю за ТОВ Прайм Істейт .

Вказував на чисельні порушення державним реєстратором вимог чинного законодавства при прийнятті вказаного рішення та вчиненні на його підставі запису про право власності ТОВ Прайм Істейт на іпотечне майно, в тому числі: ст. 25 ЗУ Про Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень , п.п. 14, 17, 57, 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127; порушення порядку прийняття документів для державної реєстрації, у переліку яких відсутній один з договорів відступлення права вимоги, відстутня оцінка майна;не надано відомостей щодо факту виконання пп. 6.7.1.1., 6.7.1.2. ст. 6 Додаткового договору № 1 до договору іпотеки № СМ-SME204/258/2008, укладеного 15.11.2011р. Крім того, порушення при поданні пакету документів реєстратору допущені й ТОВ Прайм Істейт .

На підставі вказаного позивач просив суд скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства Балабинської селищної ради Центр надання послуг ЦоцкоОксани Ігорівни від 24 квітня 2018 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 40781699 від 24.04.2018р. 11:43:54 про реєстрацію права власності на нежитлову будівлю, розташовану за адресою АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю Прайм Істейт , та внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі вказаного рішення запис про право власності від 17.04.2018р. 16:13:34 за номером 25858811.

Рішенням Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 05 лютого 2021 року позов задоволено у повному обсязі.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, ТОВ Прайм Істейт у особі представника - адвоката Іванової Н.О.подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на його незаконність танеобгрунтованість у зв`язку з невідповідністю висновків суду матеріалам справи, порушенням судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач посилається на те, що всі встановлені судом порушення при реєстрації права власності на предмет іпотеки за відповідачем знайшли своє підтвердження в ході розгляду справи, тому підстав для скасування рішення суду не мається. Просить скаргу залишити без задоволення, а рішення суду - без змін.

Заслухавши у судовому засіданні суддю-доповідача, пояснення представника апелянта в особі ТОВ Прайм Істейт - адвоката Іванової Н.О., яка підтримала апеляційну скаргу, пояснення представника ОСОБА_1 - адвоката ЛебєдєваО.В., який заперечував проти скарги,перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 04.06.2008р. за договором купівлі-продажу ОСОБА_1 придбав у власність нежитлову будівлю, яка розташована за адресою АДРЕСА_1 , право власності на яку зареєстровано у КПТІ Бердянської міської ради.

04.06.2008р. між ОСОБА_1 та ЗАТ ОТП Банк було укладено кредитний договір № СМ-SМЕ204/258/2008 на суму 250 000 доларів США та договір іпотеки №СМ-SМЕ204/258/2008, за умовами якого ОСОБА_1 як позичальник передав в іпотеку банку належне йому на праві власності нежитлове приміщення, розташоване за адресою АДРЕСА_1 для забезпечення повного та своєчасного виконання своїх боргових зобов`язань за кредитним договором зі всіма існуючими та майбутніми змінами та доповненнями.

30.04.2010р. між ПАТ ОТП Банк та ТОВ ОТП Факторинг Україна було укладено договір про відступлення права вимоги у зв`язку з укладенням договору купівлі-продажу кредитного портфелю № б/н від 29.04.2010р., до якого входив кредитний договір №СМ-SМЕ204/258/2008 від 04.06.2008р. та договір іпотеки №СМ-SМЕ204/258/2008 від 04.06.2008р.

15.11.2011р. між ТОВ ОТП Факторинг Україна та ОСОБА_1 було укладено Додатковий договір № 1 до договору іпотеки, статтею 6 якого було визначено підстави і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі,й позасудовий.

18.05.2016р. між ТОВ ОТП Факторинг Україна та ТОВ Фінансова компанія

ПарадайзФінанс було укладено договір про відступлення права вимоги за вищевказа-

заними кредитним і іпотечним договорами.

18.08.2017р. ТОВ Фінансова компанія ПарадайзФінанс уступило своє право вимоги за кредитним і іпотечним договорами ТОВ Фінансова компанія Авістар .

15.09.2017р. між ТОВ Фінансова компанія Авістар та ТОВ Прайм Істейт було укладено договір із змінами від 01.11.2017р. про відступлення частини права вимоги за кредитним і іпотечним договорами № СМ-SМЕ204/258/2008 і № СМ-SМЕ204/158/2008 від 04.06.2008 р.

18.09.2017р. ТОВ Прайм Істейт надіслало ОСОБА_1 вимогу кредитора, в якій повідомило про те, що загальний обсяг заборгованості за кредитним договором №СМ-SМЕ204/158/2008 від 04.06.2008р. становить 6 616 306,08 грн. та вимагало сплатити в тридцятиденний строк заборгованість у сумі 1 219 000,00 грн. В іншому разі, відповідно до п.6.4 ст. 6 Додаткового договору № 1 від 15.11.2011р. до Договору іпотеки № СМ-SМЕ204/158/2008 від 04.06.2008р. та ст.35 Закону України Про іпотеку вони реалізують своє право на задоволення своїх вимог шляхом набуття у власність нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 . Вказана вимога вручена позивачу 09.10.2017р.

У квітні 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ТОВ Прайм Істейт , ТОВ ОТП Факторинг Україна про визнання додаткового договору до договору іпотеки недійсним, і з метою забезпечення позову просив накласти арешт на предмет іпотеки.

У зв`язку з цим 10.04.2018 він звернувся до Реєстраційної служби Бердянського міськрайонного управління юстиції як власник об`єкту нерухомого майна із заявою про заборону вчинення реєстраційних дій, якабула зареєстрована в Державному реєстрі речових прав за № 27646154 10.04.2018 о 10 год.47 хв.

17.04.2018р. ТОВ Прайм Істейт звернулося до Державного реєстратора Комунального підприємства Балабинської селищної ради Центр надання послуг Цоцко О.І. із заявою про реєстрацію обтяження і про права власності на іпотечне майно, проте розгляд заяви відповідно до відомостей із бази даних про реєстрацію заяв та запитів Державного реєстру речових прав зупинено.

23.04.2018р. ОСОБА_1 повторно звернувся до Реєстраційної служби Бердянського міськрайонного управління юстиції як власник об`єкту нерухомого майна із заявою про заборону вчинення реєстраційних дій, яка зареєстрована в реєстрі 23.04.2018 за №27861628.

Ухвалою Бердянського міськрайонного суду від 23.04.2018 вжито заходів забезпечення ОСОБА_2 до ТОВ Прайм Істейт , ТОВ ОТП Факторинг Україна про визнання додаткового договору до договору іпотеки недійсним, накладено арешт на предмет іпотеки - нежитлове приміщення, про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяжень внесено запис № 25994016 від 04.05.2018.

24.04.2018р. Державний реєстратор Комунального підприємства Балабинської селищної ради Центр надання послуг Цоцко О.І. прийняла рішення №40781699 про проведення державної реєстрації права власності на спірну будівлю за ТОВ Прайм Істейт .

Позивач вважав, що вказана реєстрація права власності на нежитлове приміщення проведена з порушенням державним реєстртором вимог ЗУ Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень , вимог Порядку державної реєстрації прав на нерухломе майно та їх обтяжень, вимог ЗУ Про іпотеку , положень іпотечного договору, тому просив скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на нежитлове приміщення за ТОВ Прайм Істейт та вчинений на його підставі запис про право власності на це майно за цим товариством.

Задовольняючи позов в повному обсягу, суд встановив наявність всіх порушень, на які посилався позивач в обгрунтування своїх вимог.

При цьому судом зазначено: на момент прийняття заяви про реєстрацію права валсності на належну позивачу нежитлову будівлю за ТОВ Прайм Істейт не минув десятиденний термін з моменту подання заяви власником про заборону вчинення реєстраційної дії, і державний реєстратор не зупинив державну реєстрації спірної будівлі та прийняв рішення про реєстрацію права власності; реєстрація права власності здійснена з порушенням ст.ст. 22, 24, 27 ЗУ Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - за відсутності належним чином підвтердженого права щодо відступлення права вимоги від ПАТ ОТП Банк до ТОВ ОТП Факторинг Україна за договором іпотеки № СМ-SМЕ204/258/2008 від 04.06.2008р., що ставить під сумнів правомірність наступних відступлень та виникнення права вимоги кредитора в ТОВ Прайм Істейт ; на момент набуття права власності не здійснювалась оцінка предмета іпотеки, про яку не повідомлявся іпотекодавець та яка не надавалась державному реєстратору. За вказаних обставин суд дійшов висновку про те, що державним реєстратором не було перевірено відповідно до вимог чинного закондавства наявності підстав для реєстрації права валсності на нежилову будівлю за ТОВ Прайм Істейт , не враховано обставин, що унеможливлювали вчинення реєстраційних дій щодо цього об`єкту, а також допущені істотні порушення встановленого законодавстом порядку реєстрації прав на нерухоме майно.

В апеляційнй скарзі ТОВ Прайм Істейт зазначає, що суд не надав належної правової оцінки тій обставині, що позивач неодноразово користувався своїм правом на подання заяви про заборону реєстраційних дій. Вказує, що повторні заяви про заборону вчинення реєстраційних дій без надання в подальшому відповідного рішення суду свідчать про зловживання правом, передбаченим ч. 1 статті 25 ЗУ Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень . Тому приймаючи рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ТОВ Прайм Істейт 24.04.2018р., державний реєстратор обгрунтовано виходив із того, що з дня подання заяви від 10.04.2018р. про зупинення вчинення реєстраціних дій власником предмета іпотеки не було надано рішення суду, що набрало законної сили, про заборону вчиняти реєстраційні дії щодо цього майна.

Дослідивши вказані доводи, колегія погоджується з висновками суду в цій частині, що порушення вимог статті 25 ЗУ Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень мали місце з огляду на такі обставини.

Умови, підстави та процедура проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав унормовані Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень , а також визначені Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень , затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (далі - Порядку). А з урахуванням того, що реєстрації підлягало право на іпотечне майно, дії як державного реєстратора, такі і особи, що є набувачем таких прав, мали відповідати також одночасно вимогам договору іпотеки та ЗУ Про іпотеку .

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 18 Закону України Про державну реєстрацію речових

прав на нерухоме майно та їх обтяжень державна реєстрація прав проводиться в такому

порядку:

1) прийняття/отриманнядокументів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв;

2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації

прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення

у Державному реєстрі прав;

3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв;

4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття ідповідних рішень;

5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав);

6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав;

7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником;

8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.

Відповідно до ст. 25 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на

нерухоме майно та їх обтяжень ( у редакції, чинній на час проведення оспорюваних реєстраційних дій) проведення реєстраційних дій зупиняється на підставі рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій, що набрало законної сили, або на підставі заяви власника об`єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об`єкта нерухомого майна. Про зупинення реєстраційних дій на підставі рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій державний реєстратор невідкладно повідомляє власника об`єкта нерухомого майна. У разі наявності зареєстрованих заяв на проведення реєстраційних дій державний реєстратор, який здійснює розгляд таких заяв, невідкладно повідомляє про зупинення реєстраційних дій відповідних заявників. Рішення суду або заява власника об`єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій реєструється у Державному реєстрі прав.

Державний реєстратор приймає рішення про відновлення реєстраційних дій на підставі рішення суду про скасування рішення суду, що було підставою для прийняття рішення про зупинення проведення реєстраційних дій, або на підставі заяви власника об`єкта нерухомого майна про відкликання власної заяви про заборону вчинення реєстраційних дій, зареєстрованих у Державному реєстрі прав.

Державний реєстратор також приймає рішення про відновлення реєстраційних дій, якщо власником об`єкта нерухомого майна, яким подано заяву про заборону вчинення реєстраційних дій, у строк, що не перевищує десяти робочих днів, не подано рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій, що набрало законної сили. Про відновлення реєстраційних дій (крім відновлення реєстраційних дій на підставі заяви власника об`єкта нерухомого майна про відкликання власної заяви про заборону вчинення реєстраційних дій) державний реєстратор невідкладно повідомляє власника об`єкта нерухомого майна.

Відповідно до п. 14 зазначеного вище Порядку у разі коли під час розгляду заяви встановлено наявність підстав, передбачених законом для зупинення розгляду заяви, державний реєстратор невідкладно приймає рішення щодо зупинення розгляду заяви.

Згідно з п. 17 Порядку у разі коли під час розгляду заяви державним реєстратором встановлено наявність зареєстрованого рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій або заяви власника об`єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо цього самого майна державний реєстратор невідкладно за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав зупиняє державну реєстрацію прав з обов`язковим посиланням на зареєстроване у базі даних заяв рішення

суду чи заяву власника об`єкта нерухомого майна.

Державний реєстратор невідкладно відновлює державну реєстрацію прав, якщо власником об`єкта нерухомого майна, яким подано заяву про заборону вчинення реєстраційних дій, у строк, що не перевищує десяти робочих днів, не подано рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій, що набрало законної сили.

Встановлено, що у зв`язку з поданням ОСОБА_1 у квітні 2018р. позову до суду про визнання недйсною додаткової угоди до іпотечного договору в частині умов щодо позасудового порядку врегулювання спору за кредитними зобов`язаннями, які забезпечені іпотекою, позивач одночасно подав заяву про забезпечення цього позову.

Тому 10.04.2018р. подав також заяву державному реєстратору про зупинення вчинення реєстраційних дій, яка була прийнята державним реєстратором. Строк у десять робочих днів, передбаченийдля зупинення реєстраціних дій за цією заявою, мав спливти 23.04.2018р.

17.04.2018р. державному реєстратору було подано заяву ТОВ Прайм Істейт про проведення державної реєстрації права валсності на іпотечне майно - нежитлове приміщення, власником якого є ОСОБА_1 .

В день закінчення строку для подання відповідного рішення суду, на підставі якого можливо було б на подальше зупинити реєстраційні дії за заявою ТОВ Прайм Істейт , 23.04.2018р. ОСОБА_1 подає нову заяву про зупинення реєстраційних дій, оскільки судом ще не було розглянуто його заяву про забезпечення позову. Та ця заява була прийнята державним реєстратором та зареєстрована.

Але державний реєстратор не зупинив реєстраційні дії за заявою позивача від 23.04.2018р., а провів державну реєстрацію права власності на іпотечне майно за заявою ТОВ Прайм Істейт 24.04.2018р.

З матеріалів реєстраційної справи вбачається, що державним реєстратором Цоцко О.І. здійснювались запити з бази даних про реєстрацію заяв та запитів Державного реєстру речових прав щодо об`єкта нерухомого майна, яке розташоване за адресоюЗапорізька обл. м. Бердянськвул. Приморська, буд. 4 станом на 19.04.2018р., 20.04.2018р., 23.04.2018р., 24.04.2018р.

При цьому, за результатами пошуку у базі даних було зазначено про наявність зареєстрованої заяви власника про заборону вчинення реєстраційних дій від 10.04.2018р. станом на 19.04.2018р., 20.04.2018р., заяв власника про заборону вчинення реєстраційних дій від 10.04.2018р. та від 23.04.2018р. станом на 23.04.2018р., заяви власника про заборону вчинення реєстраційних дій від 23.04.2018р. станом на 24.04.2018р.

Отже, на момент прийняття заяви про реєстрацію права власності на нежитлов убудівлю за ТОВ Прайм Істейт , дійснення державним реєстратором запитів з бази даних та прийняття рішення про реєстрацію права власності не минув десятиденний термін з моменту подання заяв власника про заборону вчинення реєстраційних дій, і державний реєстратор не зупинив державну реєстрацію спірної будівлі, та прийняв рішення про реєстрацію права власності на неї за ТОВ Прайм Істейт .

Між тим, ухвалою суду від 23.04.2018р. було накладено арешт на предмет іпотеки, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до вимог ч. 10 статті 153 ЦПК України ухвала про забезпечення позову

може бути оскаржена, але її оскарження не зупиняє її виконання. Тобто ухвала про забез-

печення позову підлягає негайному виконню з дня її прийняття судом.

Проте ухвала була виготовлена судом, як слідує з її копії, наявної в матеріалах цієї цивільної справи, 27.04.2018р. ( т. 1 а.с. 23).

Внесення відомостей про обтяження до Державного реєстру речових прав, Єдиного реєстру заборон відчуження згідно з цією ухвалою відбулось 04.05.2018р. ( т. 1 а.с. 24-зворот).

Отже, реєстрація права власності на іпотечне майно за ТОВ Прайм Істейт відбулась 24.04.2018р. в той час як вже існувало судове рішення від 23.04.2018р., яке виконується негайно, про арешт цього майна.

Колегія наголошує, що арешт - це заборона розпоряджатись нерухомим майном, і згідно зі статтею 24 ЗУ Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень наявність такого зареєстрованого обтяження є прямою підставоюдля відмови в державній реєстрації прав.

Таким чином, якби державний реєстратор дотримався приписів статті 25 ЗУ Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та зупинивреєстраційні дії на підставі заяви позивача від 23.04.2018р., то протягом десяти робочих днів, які спливали 08.05.2018р. ( зурахуванням вихідних та святкових дінв), у реєстрі мались би відомості про обтяження арештом іпотечного майна, що унеможливило б здійснення реєстрації права власності на іпотечне майно за ТОВ Прайм Істейт саме 24.04.2018р.

Та у статті 25 ЗУ Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень , у чинній на час виникнення спірних правовідносин редакції, не було обмежене право на подання власником наступних заяв про зупинення реєстраційних дій, зокрема, будь-яким строком.

Тому державний реєстратор Цоцко О.І. зобов`язана була зупинити реєстраційні дії на підставі наступної заяви власника іпотечного майна ОСОБА_1 від 23.04.2018р., яку прийнято іншим реєстратором і зареєстровано у реєстрі ще до дня проведення реєстарційної дії 24.04.2018р.

Вказане призвело до порушення права ОСОБА_1 , який на той час оспорював в суді саме підстави можливості набуття права власності на іпотечне майно ТОВ Прайм Істейт`в позасудовому порядку.

Відтак, визнавши, щодержавним реєстратором було зареєстровано дві заяви позивача про заборону реєстраційних дій, та не спливло 10 робочих днів на день проведення реєстраційної дії, протягом яких власник майна мав надати рішення суду, яке б унеможливлювало проведення державної реєстрації права валсності на майно, реєстратор не міг приймати оспорюване рішення та вчиняти оспорюваний запис про реєстрацію права власності на нежитлове приміщення за відповідачем, оскільки до спливу цього строку судом було прийнято рішення про арешт іпотечного майна як забезпечення позову про визнання недійсним додаткового договору до іпотечного договору щодо внесення в нього застереження про можливість позасудового набуття права валсності на іпотечне майно, яке наразі й використовувало ТОВ Прайм Істейт для реєстрації права на це майно за собою.

За вище наведених обставин, колегія визнає правильними висновки суду в цій частині, що тягне за собою визнання цих дій реєстратора такими, що порушують права позивача як власника нерухомого майна.

Колегія встановила, що суд першої інстанції, перевіряючи пакет документів, наданий

державному реєстратору ТОВ Прайм Істейт для проведення державної реєстрації права

власності на іпотечне майно за заявникомне пересвідчився, що до нього входили всі договори, якими відступались права наступному кредитору, що суперечить вимогам п.п. 57, 61 Порядку. Натомість, у ньому був відсутній договір відступлення права вимоги, укладений між ТОВ ОТП Банк і ТОВ ОТП Факторинг Україна .

В апеляційній скарзі зазначається, що суд безпідставно вважав, що право ТОВ Прайм Істейт як кредитора не було підтверджено наданим пакетом документів за відстуності у ньому договору про відступлення прав вимоги від ТОВ ОТП Банк до ТОВ ОТП Факторинг Україна за іпотечним договором, оскільки серед наданих реєстратору документів був наявним нотаріально посвідчений витяг з цього договору, що, на думку апелянта, є належним доказом існування відповідного договору.

При дослідженні вказаного доводу за наявними матеріалами справи, у яких міститься

пакет документів, наданий ТОВ Прайм Істейт до заяви про реєстрацію права власності

від 17.04.2018р., колегією встановлено, що замість договору від 30.04.2010р. про відступлення прав вимоги від ТОВ ОТП Банк до ТОВ ОТП Факторинг Україна за кредитним та іпотечним договорами зі ОСОБА_1 , відповідачем було надано нотаріально посвідчений Витяг з вказаного договору.

Такі ж відомості містяться й у Державному реєстрі речових прав у записі щодо підстав набуття права власності ТОВ Прайм Істейт на іпотечне майно.

Згідно з пунктом 57 Порядку для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Статтею 22 ЗУ Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень , у чинній на час виникнення спірних правовідносин редакції, передбачено, що документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Відповідальність за відповідність електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, оригіналам таких документів у паперовій формі у разі подання заяви в електронній формі несе особа, яка виготовила електронні копії документів.

Відповідно до пп. 1, 14 ч. 1 ст. 27 ЗУ Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень , державна реєстрація прав власності та інших речових прав, провадиться на підставі укладеного в установленому порядку законом договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката, та інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Відповіднодо до ч. 10 статті 34 ЗУ Про нотаріат нотаріуси серед іншого можуть вчиняти такі нотаріальні дії як засвдчення вірності копій документів та виписок з них.

У відповідності до статті 77 ЗУ Про нотаріат вірність виписки може бути

засвідчена лише у тому разі, коли її зроблено з документа, в якому містяться рішення кількох не зв`язаних між собою питань.

Але колегія наголошує на тому, що в даній справі виписка посвідчувалась з договору, який передбачав перехід права на іпотечне майно, а не будь-який документ, яким вирішувалось кілька вимог. А отже у випадку неможливості надання його оригіналу державному реєстратору, нотаріусом мала посвідчуватись його копія, а не виписка з нього.

Довід скарги, що у електронній реєстраційній справі № 1537986423104 на спірну нежитлову будівлю мається копія договору відступлення прав вимоги від 30.04.2010, не заслуговує на увагу, оскільки такий договір подано для вчинення іншої реєстраційної дії відповідно до заяв, поданих державному реєстратору вже у 2019 році.

Відповідач в скарзі вказує також, що не відповідають дійсності висновки суду про те, що ним не подавався державному реєстратору звіт про оцінку предмета іпотеки станом на дату набуття ним права власності, оскільки ТОВ Прайм Істейт подавало реєстратору звіт про оцінку від 28.08.2017р., але законодавство не вимагало від реєстратора внесення таких даних до реєстраційної спрви. Вказував, що у 2018 році ним повторно було проведено оцінку нерухомого майна, яка відповідача попередньому звіту.

Але такі твердження спростовуються матерілами справи.

Так, згідно з карткою прийому заяви № 120951514 від 17.04.2018р. до переліку документів, поданих із цією заявою про проведення реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ Прайм Істейт , звіт про оцінку майна не входить, а також не зазначено його й у переліку додатково поданих документів ( т. 1 а.с. 136). Хоча у цій карці державний реєстратор повністю фіксує всі долучені або оглянуті ним документи, навіть ті, які в подальшому не залишаються у реєстраційній справі та не вносяться у запис про реєстрацію речового права.

Колегія вказує, що судом зроблено ретельний аналіз чинного законодавства щодо переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя, а також умови договору іпотеки, які мають бути дотримані у разі ініціювання питання набуття іпотекодержателем права на іпотечне майно в позасудовому порядку.

Відповідно до ст. 12 Закону України Про іпотеку (Закон № 898-У ) у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержательмає право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщоінше не передбачено законом.

Чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема, й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Згідно зі статтею 36 ЗУ Про іпотеку , якою унормовано позасудовий порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, удоговорі про задоволення вимог іпотеко держателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються: умови, у разі настання яких іпотеко держатель може використати своє право на позасудове стягнення; порядок визначення вартості, за якою іпотеко держатель набуває право власності на предмет іпотеки; прийнятні та належні способио бміну повідомленнями

між сторонами договору.

Частиною третьою статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою

вимог іпотекодержателя.

За умовами договору іпотеки № СМ-SМЕ204/258/2008 і п. 6.2 додаткового договору до нього, іпотекодержатель має право на звернення стягнення переданого в іпотеку майна у разі невиконання чи неналежного виконання іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором.

Відповідно до пп.6.3, 6.4 ст.6 додаткового договору звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на вибір іпотекодержателя: за рішенням суду; на підставі виконавчого напису нотаріуса; в позасудовому порядку; в іншому порядку, передбаченоному чинним законодавством України.

У разі порушення іпотеко держателем боргових зобов`язань та/або умов іпотечного договору іпотеко держатель направляє/надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначається стислий зміст порушених зобов`язань/умов, вимога про виконання порушених зобов`язань/умов у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги про усунення порушення. Якщо протягом встановленого в цьому пункті строку Вимога про усунення порушення залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.

Пунктом 6.7 ст. 6 додаткового договору сторонни визначили порядок задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання, яке здійснюється згідно із цим застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в договорі, та не потребує укладення сторонами окремого договору чи будь-якого іншого підтвердження чи погодження. Визначений згідно положень цього пункту спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені чиним законодавством чи договором способи стягнення на предмет іпотеки.

Іпотекодержатель може задовольнити забезпечені іпотекою фактичні вимоги шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Сторони встановлюють, що положення цього пункту разом з іншими положеннями цього договору являють собою окремий договір (правочин) про передачу іпотекодавцем права власності на предмет іпотеки іпотекодержателю в рахунок виконання боргових зобов`язань та/або інших фактичних вимог.

Передача іпотекодержателю прав власності на предмет іпотеки вважається такою, що відбулася, і іпотекодержатель вважається таким, що став власником предмета іпотеки з моменту надання/направлення іпотекодержателем письмового повідомлення іпотекодавцю про набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки та державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки (п.6.7.1.2 додаткового договору).

Сторони встановлюють, що цей договір є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. З моменту реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки сума фактичних вимог зменшується на вартість предмета іпотеки, що визначена в повідомленні про набуття (п. 6.7.1.3 додаткового договору).

Пунктом 6.7.1.1. ст. 6 Додаткового договору № 1 до договору іпотеки № СМ-SME204/258/2008, укладеного 15.11.2011р.між ТОВ Факторинг Україна та ОСОБА_1 , передбачено, що в силу зазначеного в цьому пункті Іпотекодавець здійснює передачу Іпотекодержателю під відкладальною обставиною (умовою), а Іпотекодержатель набуває право власності щодо Предмета Іпотеки за вартістю Предмета Іпотеки, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки Предмета Іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, якщо Сторони письмово не домовляться про іншу вартість.

Отже, законом та договором визначено встановлення вартості предмету іпотеки на підставі його оцінки суб`єктом оціночної діяльності обов`язковою умовою виконання правочину у разі набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку. Та з такою оцінкою вартості предмета іпотеки має бути ознайомлений іпотекодержатель, оскільки він має право знати, яка сума його заборгованості буде покрита за рахунок іпотечного майна, а також має право у випадку незгоди з визначеною вартістю оспорювати звіт про оцінку.

Таким чином, колегія наголошує, що у разі реєстрації права власності за іпотекодержателем на іпотечне майно при переході права на це майно в позасудовому порядку, державний реєстратор має враховувати не тільки вимоги Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень , Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень , затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (далі - Порядку), а й одночасно вимоги ЗУ Про іпотеку та умови договору, який став підставою для такої реєстрації, тобто іпотечного договору та додаткового договору до нього.

На цьому ж наголошено ВП ВС у постанові від 20 березня 2019р. у справі № 306/2053/16-ц (також відстоювалось право іпотекодавцем через неправомірне проведення реєстрації іпотечного майна в позасудовому порядку за іпотекодержателем за відсутності належної вимоги та оцінки вартості майна на час набуття на нього права власності), у якій вказується, що суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

Пунктами 57 і 61 Порядоку зазначена необхідність подання для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки як документів на підтвердження виконання умов такого договору, що передбачено п. 57 Порядку, так і документів за переліком, зазначеним в п. 61 Порядку, та іпотечному договорі, що ТОВ Прайм Істейт не виконано, а державним реєстатором не було здійснено належної перевірки наданого пакету документів.

В ході апеляційної розгляду справи представником апелянта - адвокатом Івановою Н.О. надано лист директора Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Кириченко Т.В. про те, що усі реєстраційні дії щодо державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ Прайм Істейт , які проведені державним реєстратором КП Балабинської селищної ради Центр надання послуг Цоцко О.І., були проведені відповідно до діючого законодавства.

Але колегія не бере цей лист до уваги, оскільки він не є беззаперечним доказом при розгляді спору щодо реєстраційних дій, правильність яких належить перевірити суду, а також тому, що в листі не відображено, які саме дії перевірялись, зокрема, чи були предметом перевірки саме такі порушення, на яких наголошує позивач у цій справі.

Зважаючи на все вище викладене, колегія дійшла висновку про необгрунтованість апеляційної скарги ТОВ Прайм Істейт , у зв`язку з чим відповідно до вимог статті 375 ЦПК України залишає її без задоволення, а оскаржуване рішення суду, переглянуте в межах доводів апеляційної скарги, залишає без змін.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Прайм Істейт у особі представника - адвоката Іванової Наталі Олексіївни залишити без задоволення.

Рішення Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 05 лютого 2021 рокуу цій справі залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 06 грудня 2021 року.

Головуючий:

Судді: