Рішення

від 08.11.2021 по справі 361/4270/19

БРОВАРСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 361/4270/19

Провадження № 2/361/191/21

08.11.2021

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

08 листопада 2021 року Броварський міськрайонний суд Київської області в складі:

головуючої судді Радзівіл А.Г.

за участю секретаря Бас Я.В., Латчук Д.Р.

позивача ОСОБА_1

представника позивача ОСОБА_2

представника відповідача Святецького В.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду м.Бровари цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до АТ "Альфа Банк", комунального підприємства "Агенція адміністративних послуг" державний реєстратор Верестун Олексія Івановича, третя особа ОСОБА_4 про визнання неправомірними дій та скасування рішення про державну реєстрацію права власності та їх обтяжень,

В С Т А Н О В И В:

12 червня 2019 року позивач звернувся до суду із позовом до відповідачів в якому просив суд визнати незаконними дії державного реєстратора комунального підприємства "Агенція адміністративних послуг" Верестунова Олексія Івановича щодо прийняття незаконного рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на об`єкт нерухомості: двокімнатну квартиру, загальною площею 52, 0 кв.м., житловою площею - 29, 3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на підставі: іпотечний договір, серія та номер: 3153д виданий 31.08.2006, видавник: ОСОБА_5 , договір іпотеки, серія та номер 4126д, виданий 07.08.2007, видавник приватний нотаріус Ковальчук С.П; повідомлення, серія та номер: К/И/УСБ/Б. виданий 04.10.2018, видавник акціонерне товариство Укрсоцбанк, форма власності приватна: за Акціонерним товариством ?Укрсоцбанк?, скасувавши рішення про державну реєстрацію індексний номер:46059277 від 20.03.2019 року 18:19:54 прав та їх обтяжень року про державну реєстрацію права власності на зазначений об`єкт нерухомості та стягнути солідарно з Акціонерного товариства ?Укрсоцбанк? та комунального підприємства "Агенція адміністративних послуг" сплачений позивачем судовий збір.

Свій позов обгрунтував тим, що 07.08.2007 року між ним - ОСОБА_1 та Акціонерним Товариством ?Укрсоцбанк? укладений кредитний договір № 06-10/259, відповідно до умов якого Банк надав відповідачу у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у сумі 55000 дол. США. Позичальник зобов`язався сплачувати кредитні кошти та відсотки за користування кредитом, та повернути кредит до 06 серпня 2012 року.

У якості забезпечення виконання кредитних зобов`язань між Акціонерним Товариством ?Укрсоцбанк? (Іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (перший Іпотекодавець) та ОСОБА_4 (другий Іпотекодавець) укладений Іпотечний Договір 04/1-529.

Відповідно п 1.1. Іпотечного Договору перший іпотекодавець та другий іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю у якості забезпечення виконання Першим Іпотекодавцем зобов`язань перед Іпотекодержателем за Договором кредиту № 06-10/259, укладеним між Іпотекодержателем та Першим Іпотекодавцем від 07 серпня 2007 року, а також зобов`язань за цим договором, нерухоме майно, включаючи всі його чинні та майбутні поліпшення, обладнання та реконструкції, а саме двокімнатну квартиру, загальною площею 52,0 кв.м., житловою площею-29, 3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (Предмет-іпотеки).

Відповідно п 1.4. п.п.1.4.1 Іпотечного Договору визначений зміст та розмір основного зобов`язання, повернення Першим Іпотекодавцем Кредиту у сумі 55000,00 доларів США.

Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 20 серпня 2018 року в цивільній справі № 361/1354/18 було відмовлено Акціонерному Товариству ?Укрсоцбанк? у задоволенні заявлених позовних вимог, щодо стягнення заборгованості за кредитним договором до ОСОБА_1 в сумі заборгованості за кредитом та суми заборгованості за відсотками станом на 17.11.2017 р. в сумі 72395,11 дол. США.

Таким чином, у сторони позивача відсутня будь-яка заборгованість перед АТ ?Укрсоцбанк?.

В травні 2019 року стороні позивача із Інформації державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо про здійснення відповідачем незаконної реєстраційної дії, а саме здійснено реєстраційну дію державним реєстратором комунального підприємства "Агенція адміністративних послуг" державний реєстратор Верестун О.І., щодо прийняття незаконного рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер:46059277 від 20.03.2019 року 18:19:54 на об`є кт нерухомості: двокімнатну квартиру, загальною площею 52, 0 кв.м., житловою площею-29, 3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на підставі: іпотечний договір, серія та номер: 3153д виданий 31.08.2006, видавник: ОСОБА_5 , договір іпотеки, серія та номер 4126д, виданий 07.08.2007, видавник ОСОБА_5 .

Проте, сторона позивача категорично не погоджується зі здійсненням реєстраційних дій з боку відповідачів по відношенню до об`єкта нерухомості, а саме вищезазначену двокімнатну квартиру.

В силу п. 4.1 іпотечного договору, у разі невиконання або неналежного виконання основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно п.4.5. Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: 4.5.1 на підставі рішення суду, 4.5.2 на підставі виконавчого напису нотаріуса, 4.5.3 шляхом передачі Іпотекодержателю прав власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених зобов`язань в порядку встановленому чинним законодавством, 4.5.4. шляхом продажу Предмета іпотеки Іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі покупцеві на підставі договору купівлі-продажу, 4.6. У разі звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, реалізація предмета іпотеки здійснюється у спосіб, зазначений у відповідному рішенні.

Таким чином, в АТ ?Укрсоцбанк? були відсутні правові підстави для звернення до державного реєстратора з метою здійснення реєстраційних дій, щодо об`єкта нерухомості, окрім того будь-які боргові зобов`язанн позивача перед відповідачем відсутні. Окрім того, АТ ?Укрсоцбанк? не було надіслано вимоги про усунення порушень основного зобовязання відповідно до норм ст. 35 Закону України ?Про іпотеку? позивачу та майновому поручителю.

У відповідності до ст. 1 Закону України ?Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті? № 1304-7, встановлено заборону примусового стягнення (відчуження без згоди власника) нерухомого житлового майна, яке вважається предметом іпотеки згідно із ст. 5 Закону України ?Про іпотеку?, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є обєктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (обєкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Відповідно до п. 2 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 року № 868, державна реєстрація права власності на нерухоме майно проводиться виключно у випадку вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном.

Позивач зазначив, що законодавством не передбачено можливості проведення державної реєстрації речових прав на об`єкт нерухомого майна без вчинення нотаріальної дії, пов`язаної із переходом таких прав на об`єкт нерухомості. Повноваження нотаріусів/державних реєстраторів на виконання реєстраційних дій у Державному реєстрі прав пов`язуються законодавцем із вчиненням нотаріальної дії з нерухомим майном.

Оскільки відповідачем державним реєстратором прийнято рішення та проведено державну реєстрацію права власності за АТ "Укрсоцбанк" на належну позивачу спірну квартиру без вчинення нотаріальної дії з вказаним нерухомим майном, не урахувавши відсутність факту виникнення, переходу або припинення права на нерухоме майно, тому у державного реєстратора не було повноважень на прийняття оскаржуваного рішення та проведення реєстраційних дій у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Таким чином позивач вважає, що дії державного реєстратора щодо прийняття рішення про державну реєстрацію права власності, яке виникає на підставі договору іпотеки, що містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є протиправними, у зв`язку із відсутністю у державного реєстратора повноважень щодо прийняття рішення про державну реєстрацію права власності без вчинення нотаріальної дії, пов`язаної із переходом речових прав на об`єкт нерухомості, а тому підлягають задоволенню заявлені вимоги позивача про визнання незаконним та скасування прийнятого державним реєстратором рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за АП "Укрсоцбанк".

14 червня 2019 року ухвалою судді Броварського міськрайонного суду Київської області Радзівіл А.Г. прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за вищевказаним позовом за правилами спрощеного позовного провадження. Призначено судовий розгляд на 25 вересня 2019 року.

09 серпня 2019 року до суду від представника АТ ?Укрсоцбанк? надійшло пояснення, в якому представник послався на те, що 07 серпня 2007 року між ОСОБА_1 та Акціонерно - комерційний банк соціального розвитку ?Укрсоцбанк?, правонаступником якого є АТ ?Укрсоцбанк? було укладено Договір кредиту № 06-10/259, відповідно до якого ОСОБА_1 отримано кредит в розмірі 55000,00 доларів США на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності, та цільового характеру використання, зі сплатою 13,5 % річних та комісій та порядком повернення Кредиту рівними частинами, не пізніше 10 числа кожного місяця, та з кінцевим терміном погашення заборгованості не пізніше 06 серпня 2012 року.

07 серпня 2007 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_4 та Акціонерно - комерційний банк соціального розвитку ?Укрсоцбанк?, правонаступником якого є АТ ?Укрсоцбанк? було укладено Іпотечний договір № 04/1-529 в якості забезпечення виконань зобов`язань ОСОБА_1 перед АТ ?Укрсоцбанк? за Договором кредиту № 06-10/259 від 07.08.2007 року, відповідно до якого в іпотеку Банку було передано майно, а саме: двокімнатна квартира, загальною площею 53,1, житловою площою 30,2 кв.м., що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 .

У зв`язку із неналежним виконанням обов`язків за кредитним договором, ігноруванням вимог про усунення порушень, АТ ?Укрсоцбанк? скористалося своїм правом у порядку ст. 37 ЗУ ?Про іпотеку? та задовольнило свої вимоги кредитора/іпотекодержателя в рахунок погашення заборгованості по Кредитному договору в позасудовому порядку через звернення стягнення на Предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності.

Відповідно до п. 4.5. Іпотечного договору: АТ ?Укрсоцбанк?, як заставодавець (іпотекодержатель) за своїм вибором звертає стягнення на Предмет застави (іпотеки) в один із наступних способів, зокрема, шляхом переходу до заставодержателя права власності на предмет застави (Іпотеки) в рахунок виконання основного зобов`язання згідно з цим застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя.

Підписання цього Іпотечного договору ОСОБА_1 засвідчив, що він надає Банку згоду на прийняття норм одностороннього рішення про перехід права власності на Предмет застави (іпотеки) до Банку.

Задовольняючи вимогу заявника про забезпечення позову шляхом накладення арешту на квартиру, суд першої інстанції зазначає, що заявником доведено наявність реальної загрози невиконання чи утруднення виконання можливого рішення суду про задоволення такого позову.

З вищенаведеного вбачається, що застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, є одним, із визначених законодавством способів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином посилання суду першої інстанції на необхідність окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя є хибним та незаконним, адже застереження про досудове врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, редакція статтей 36,37 Закону № 898-ІУ, викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу III ?Перехідні положення? Закону № 800- VI, не змінювала встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі переходу права власності на нього до Іпотекодержателя, а лише уточнювала їх, як неодноразово було підкреслено як Верховним Судом України так і Верховним Судом.

Позивач підписуючи Іпотечний договір, погодив всі умови, які викладені в Іпотечному договорі; підтвердив свою згоду на передачу у власність Іпотекодержателю предмета іпотеки відповідно до Іпотечного договору та вимог чинного законодавства.

У зв`язку з грубим порушенням позивачем умов договору про надання кредитної лінії у Іпотекодержателя АТ ?Укрсоцбанк? виникло право звернення стягнення на предмет іпотеки у досудовому порядку.

На адресу позивача та третьої особи направлялось повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, що підтверджується списком згрупованих поштових відправлень від 04.10.2018 вих. №К/И/УСБ/Б.

У зв`язку з ігноруванням зазначених вимог, відповідачем було прийнято рішення про реєстрацію прав та обтяжень, яким зареєстровано право власності АТ ?Укрсоцбанк? на предмет іпотеки. Підстава виникнення права власності на квартиру - Іпотечний договір №04/1-529 від 07 серпня року.

Таким чином у суда першої інстанції відсутні підстави для визнання протиправним та скасування рішення Державним реєстратором Верестун О.І., яким зареєстровано право власності ПАТ ?Укрсоцбанк? на предмет іпотеки, адже позивачем не надано доказів порушення чинного законодавства при прийнятті вказаного рішення державним реєстратором.

У даному випадку, звернення стягнення на квартиру позивача, як предмет іпотеки шляхом прийняття рішення про державну реєстрацію права власності за іпотекодержателем здійснено не у примусовому порядку, оскільки позивач надав іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за рішенням іпотекодержателя.

Підписанням іпотечного договору іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за рішенням іпотекодержателя. Іпотекодавець засвідчує, що достатньою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки є цей договір та письмове рішення іпотекодержателя про прийняття у власність предмета іпотеки. Цей договір та письмове рішення іпотекодержателя мають силу договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іпотекодавцем.

Тобто, реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ ?Укрсоцбанк? здійснена за згодою Позивача, а тому Закон України ?Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті? не підлягає застосуванню до цих правовідносин. З огляду на вищевикладене, просила суд відмовити у задоволенні позову.

04 лютого 2020 року від представника позивача надійшло клопотання про заміну сторони на належного відповідача, в якому просила замінити сторону відповідача АТ ?Укрсоцбанк? на належного відповідача АТ ?Альфа-Банк?.

04 лютого 2021 року представник позивача подала пояснення, в яких посилалась на обставини аналогічні викладеним в позовній заяві та просила суд, під час ухвалення судового рішення врахувати правову позицію Великої Палати Верховного суду від 20.11.2019 року у справі №802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19), відповідно до якої: - "мораторна" квартира, яка використовується як місце постійного проживання Позивачем, не може бути примусово стягнута (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно), у тому числі шляхом реєстрації права власності за банком, як забезпечення виконання умов кредитного договору, укладеного в іноземній валюті.

13 травня 2021 року до суду надійшли пояснення АТ ?Альфа-Банк?, в яких представник відповідача проти задоволення позову заперечує.

АТ ?Альфа-Банк? вважає, що вищезазначені вимоги позивача, заявлені без одночасного визнання, зміни та припинення цим рішенням прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства, - не відповідає належному способу захисту прав, а тому суд першої інстанції повинен відмовити у задоволенні вказаного позову.

Вважають, що позовні вимоги позивача є недоведеними та безпідставними, поданими виключно з метою ухилення від взятих на себе зобов`язань, та позивачем взагалі не доведено, чим же порушуються його права задоволенням вимог кредитора шляхом позасудового врегулювання спору в порядку ст. 37 ЗУ ?Про іпотеку? при невиконаному на час реєстрації зобов`язанні щодо погашення заборгованості за договором кредиту, тому просили відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог.

Позивач та його представник позовні вимоги підтримали у повному обсязі, суду надали пояснення аналогічні змісту позовної заяви, просили позов задовольнити.

Представник відповідача АТ "Альфа-Банк" позовні вимоги не визнав у повному обсязі, у задоволенні позову просив відмовити із підстав наведених у поясеннях.

Відповідач державний реєстратор комунального підприємства "Агенція адміністративних послуг" державний реєстратор Верестун О.І. у судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлявся у і встановленому законом порядку.

Третя особа, будучи належним чином повідомленою, в судове засідання не з`явилась, про причини неявки суд не повідомила.

Суд вислухавши позивача, представника позивача, представника відповідача, дослідивши письмові докази в справі, встановивши обставини в справі та відповідні правовідносини, дійшов до наступного висновку

Відповідно ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обстав справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1)письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів, 3) показаннями свідків.

Відповідно ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно ч.1, 5, 6, 7 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях. Суд неможе збирати докази, що стосуються предмету спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконання обов"язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Судом встановлено, що 07.08.2007 року між ним - ОСОБА_1 та Акціонерним Товариством ?Укрсоцбанк? було укладено Кредитний договір № 06-10/259, відповідно до умов якого Банк надав відповідачу у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у сумі 55000 дол. США. Позичальник зобов`язався сплачувати кредитні кошти та відсотки за користування кредитом, та повернути кредит до 06 серпня 2012 року.

У якості забезпечення виконання кредитних зобов`язань між Акціонерним Товариством ?Укрсоцбанк? (Іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (перший Іпотекодавець) та ОСОБА_4 (другий Іпотекодавець) було укладено Іпотечний Договір 04/1-529 (а.с. 7-9).

Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 20 серпня 2018 року в цивільній справі № 361/1354/18 було відмовлено Акціонерному Товариству ?Укрсоцбанк? у задоволенні заявлених позовних вимог, щодо стягнення заборгованості за кредитним договором до ОСОБА_1 в сумі заборгованості за кредитом та суми заборгованості за відсотками станом на 17.11.2017 р. в сумі 72395,11 дол. США.

У вказаному рішенні суд зазначив, що із розрахунку заборгованості видно, що жодних платежів у рахунок погашення заборгованості після 12 січня 2012 року від позичальника не надходило. У свою чергу, банк звернувся до суду із зазначеним позовом 12 березня 2018 року, тобто більше як через три роки з моменту порушення свого прав. Більше того, кінцевий строк повернення кредиту наступив 06 серпня 2012 року, й після цієї дати до дня подання позову до суду минуло також більше трьох років. Тобто, позивач пропустив строк позовної давності як і щодо щомісячних чергових платежів, так і всієї заборгованості за кредитом. Отже суд, взяв до уваги всі фактичні обставини справи,та враховуючи клопотання сторони відповідача про застосування наслідків спливу строків позовної давності, і дійшов до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог, так як такі вимоги подані поза межами визначених законом строків позовної давності.

В травні 2019 року стороні позивача із Інформації державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо про здійснення відповідачем реєстраційної дії, а саме здійснено реєстраційну дію державним реєстратором комунального підприємства "Агенція адміністративних послуг" державний реєстратор Верестун О.І., щодо прийняття незаконного рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер:46059277 від 20.03.2019 року 18:19:54 на об`єкт нерухомості: двокімнатну квартиру, загальною площею 52, 0 кв.м., житловою площею-29, 3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на підставі: іпотечний договір, серія та номер: 3153д виданий 31.08.2006, видавник: ОСОБА_5 , договір іпотеки, серія та номер 4126д, виданий 07.08.2007, видавник ОСОБА_5 (а.с. 11-14).

Відповідно п 1.4. п.п.1.4.1 Іпотечного Договору визначений зміст та розмір основного зобов`язання, повернення Першим Іпотекодавцем Кредиту у сумі 55000 тисяч доларів США 00 центів та порядок повернення Кредиту.

В силу п. 4.1 іпотечного договору, у разі невиконання або неналежного виконання основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно п.4.5. Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: 4.5.1 на підставі рішення суду, 4.5.2 на підставі виконавчого напису нотаріуса, 4.5.3 шляхом передачі Іпотекодержателю прав власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених зобов`язань в порядк у встановленому чинним законодавством, 4.5.4. шляхом продажу Предмета іпотеки Іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі покупцеві на підставі договору купівлі-продажу, 4.6. У разі звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, реалізація предмета іпотеки здійснюється у спосіб, зазначений у відповідному рішенні.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 33 Закону України "Про іпотеку" у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно ч.ч. 1-3 ст. 36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до ст. 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з ч. 1 ст. 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення.

В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Із відділу реєстраційних дій Центру обслуговування Броварської міської ради "Прозорий офіс" надійшли документи на підставі яких проведено реєстраційні дії, зокрема в них міститься:

- заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19.03.2019р.;

- іпотечний договір №04/І-529 від 07.08.2007 р.;

- довіреність від 02.10.2018 р., видану АТ ?Укрсоцбанк?;

- витяг про реєстрацію в Єдиному реєстрі довіреностей;

- копії рекомендованих повідомлень;

- копії повідомлень про звернення стягнень на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням;

- заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.06.2019 р.;

- ухвала Броварського міськрайонного суду Київської області про забезпечення позову від 14.06.2019 р.;

- заява про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 07.11.2019 р.;

- витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань;

- передавальний акт на 11 жовтня 2019 року.

Як вбачається із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, здійснено реєстраційну дію державним реєстратором комунального підприємства "Агенція адміністративних послуг" державний реєстратор Верестун О.І., індексний номер: 46059277 від 20.03.2019 року 18:19:54 на об`єкт нерухомості: двокімнатну квартиру, загальною площею 52, 0 кв.м., житловою площею-29,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на підставі: іпотечний договір, серія та номер: 3153д виданий 31.08.2006, видавник: ОСОБА_5 , договір іпотеки, серія та номер 4126д, виданий 07.08.2007, видавник ОСОБА_5 .

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та місцевого самоврядування, їхні посадові й службові особи повинні діяти порядком та у спосіб, передбачені Конституцією та законами України.

Частиною першою статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першої статті 11 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

За змістом статті 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, подається, зокрема документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 цього "Порядку для державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та статті 37 Закону України "Про іпотеку" порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

Такий висновок міститься і у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 жовтня 2021 року у справі № 489/1298/20 (провадження № 61-7333св21).

Державній реєстрації, відповідно до ч. 4 ст.18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Із документів реєстраційної справи вбачаєтся, що реєстратором в даному разі не дотримано вимог п.п. 2, 3, п. 61 "Порядку для державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", крім того на день вчинення реєстраційної дії набрало законної сили рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 20 серпня 2018 року в цивільній справі № 361/1354/18 про відмову у задоволенні позову за осноіним зобов"язанням, про що було відомо відповідачу АТ "Альфа Банк", а тому позовні вимоги є обгрунтованими та доведеними, підтверджується письмовими доказами, що місятиться у матеріалах справи.

Таким чином, враховуючи вищенаведені норми, встановлені обставини у справі та досліджені докази, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову, а саме скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства "Агенція адміністративних послуг" Верестун Олексія Івановича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 46059277 від 20 березня 2019 року 18:19:54 про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна квартиру, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 за Акціонерним товариством "Укрсоцбанк".

Керуючись ст.ст. 4, 5, 10, 12, 76-82, 89, 141, 223, 247, 263-265 ЦПК України, суд,-

В И Р І Ш И В:

Позов задовольнити частково.

Скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства "Агенція адміністративних послуг" Верестун Олексія Івановича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 46059277 від 20 березня 2019 року 18:19:54 про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна квартиру, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 за Акціонерним товариством "Укрсоцбанк".

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Суддя Радзівіл А.Г.