Постанова

від 25.01.2022 по справі 856/2/21-а

СЬОМИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 856/2/21-а

25 січня 2022 року

м. Вінниця

Сьомий апеляційний адміністративний суд у складі колегії:

головуючого судді: Полотнянка Ю.П.

суддів: Драчук Т. О. Ватаманюка Р.В. ,

за участю:

секретаря судового засідання: Москалюк Ю.П.,

представника позивача: Осовської М.М.

представника позивача: Остафійчука Я.В.,

представника відповідача: Паламаря В.В.,

представника відповідача: Фортуни Г.Г.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції справу за адміністративним позовом Чернівецької міської ради до ОСОБА_1 , треті особи: Департамент житлово-комунального господарства Чернівецької міської ради, Міське комунальне підприємство "Спецкомбінат" про примусове відчуження земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В :

18 травня 2021 року Чернівецька міська рада звернулась до суду з позовною заявою до ОСОБА_1 , треті особи: Департамент житлово-комунального господарства Чернівецької міської ради, Міське комунальне підприємство "Спецкомбінат", в якій (з урахуванням нової редакції позовної заяви, а.с.52-60) просила:

1. Примусово відчужити у комунальну власність Чернівецької міської територіальної громади в особі Чернівецької міської ради, з мотивів суспільної необхідності для розширення Центрального кладовища на АДРЕСА_1 , об`єкт нерухомого майна - земельну ділянку, яка належить на праві приватної власності ОСОБА_1 та знаходиться на території Чернівецької міської територіальної громади, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, категорія земель - землі сільськогосподарського призначення:

- земельну ділянку - площею 0,4187 га з кадастровим номером 7321082700:01:002:0224, за ціною 58060,00 грн. шляхом перерахування Чернівецькою міською радою цих коштів, джерелом фінансування є кошти бюджету Чернівецької міської територіальної громади, на зазначений ОСОБА_1 банківський рахунок або внесення коштів на депозит нотаріальної контори за місцем розташування земельної ділянки;

2. Зобов`язати ОСОБА_1 звільнити земельну ділянку - площею 0,4187 га з кадастровим номером 7321082700:01:002:0224 протягом трьох днів з дня повного попереднього відшкодування вартості земельної ділянки в розмірі 58060,00 грн. на зазначений ОСОБА_1 банківський рахунок або шляхом внесення коштів на депозит нотаріальної контори за місце розташування земельної ділянки.

В обґрунтування позовних вимог Чернівецької міською радою вказано на те, що рішенням сесії Чернівецької міської ради від 25.02.2021 №103 Про викуп для суспільних потреб земельних ділянок, які межують із Центральним кладовищем на АДРЕСА_1 та визнання таким, що втратили чинність окремих рішень з цього питання, та затвердження розміру викупної ціни земельних ділянок , у зв`язку із відсутністю можливості розширення Центрального кладовища на АДРЕСА_1 для організації місць поховань за рахунок земель запасу міста, вирішено викупити для суспільних потреб земельні ділянки, які розташовані на території Чернівецької міської територіальної громади з наступними кадастровими номерами, які окрім інших, включають кадастровий номер земельної ділянки позивача 7321082700:01:002:0224.

Розширення існуючого кладовища можливе за рахунок зазначеної земельної ділянки. Крім цього, Генеральним планом м.Чернівці, затвердженого рішенням міської ради від 27.03.2014 №1171, передбачено розширення кладовища за рахунок вказаних земельних ділянок, в тому числі і земельної ділянки позивача.

Ухвалою суду від 11.06.2021 відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання на 13.07.2021, яке в подальшому продовжено до 27.07.2021.

27.07.2021 у судовому засіданні судом відкладено підготовче засідання та зобов`язано учасників справи вчинити певні дії для примирення сторін.

Після закінчення підготовчого засідання судовий розгляд справи було призначено на 09 листопада 2021 року.

В подальшому, початок розгляду позовної заяви по суті було неодноразово відкладено.

25.01.2022 при розгляді справи в режимі відеоконференції були присутні представники позивача та відповідача.

Треті особи до суду не з`явилися. Повідомлялися про дату, час та місце судового засідання.

Колегія суддів, вивчивши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, дійшла висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з таких підстав.

Як встановлено судовим розглядом, рішенням Чернівецької міської ради від 25.02.2021 №103 Про викуп для суспільних потреб земельних ділянок, які межують із Центральним кладовищем на АДРЕСА_1 та визнання такими, що втратили чинність окремих рішень з цього питання, та затвердження розміру викупної ціни земельних ділянок , у зв`язку із відсутністю можливості розширення Центрального кладовища на АДРЕСА_1 для організації місць поховань за рахунок земель запасу міста, вирішено викупити для суспільних потреб земельні ділянки, які розташовані на території Чернівецької міської територіальної громади з наступними кадастровими номерами: 7321082700:01:002:0217, 7321082700:01:002:0397,7321082700:01:002:0402,7321082700:01:002:0395,7321082700:01:002:0399, 7321082700:01:002:0224.

Разом з тим, поруч із Центральним кладовищем на АДРЕСА_1 , знаходиться земельна ділянка, розташована на території Чернівецької міської територіальної громади та належить на праві власності ОСОБА_1 площею 0,4187 га (кадастровий номер 7321082700:01:002:0224), що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна.

Пп.3.6 п.3 рішення Чернівецької міської ради від 25.02.2021 №103 Про викуп для суспільних потреб земельних ділянок, які межують із Центральним кладовищем на АДРЕСА_1 та визнання такими, що втратили чинність окремих рішень з цього питання, та затвердження розміру викупної ціни земельних ділянок , затверджено розмір викупної ціни земельної ділянки площею 0,4187 га (кадастровий номер 7321082700:01:002:0224) 58060 грн. (підстава: звіт від 14.01.2021 про експертну грошову оцінку земельної ділянки , площею 0,4187 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 7321082700:01:002:02240.

19.03.2021 рекомендованим листом з повідомленням за №01/02-08/669 на ім`я відповідача було надіслано пропозицію про надання згоди чи відмови в проведенні переговорів щодо умов викупу земельних ділянок, які перебувають у його власності.

Вказаний лист був вручений відповідача 29.03.2021, що підтверджується поштовим відправленням.

Оскільки відповідач, власник земельної ділянки, не виконав вимоги частини 1 статті 11 Закону України Про відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності та не надав відповіді на письмове повідомлення, Чернівецька міська рада, у відповідності зі статтями 15, 16 Закону звернулась до адміністративного суду із цим позовом.

Відповідно до ч. 2 ст. 267 КАС України, адміністративні справи про примусове відчуження земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, з мотивів суспільної необхідності розглядаються та вирішуються апеляційним адміністративним судом за місцем розташування нерухомого майна, що підлягає примусовому відчуженню.

Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам з приводу можливості здійснення примусового відчуження земельної ділянки, яка належить на праві приватної власності ОСОБА_1 з мотивів суспільної необхідності, суд виходить з такого.

Статтею 41 Конституції України визначено, що примусове відчуження об`єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості.

Згідно статті 146 Земельного кодексу України, викуп земельних ділянок для суспільних потреб, які перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, здійснюється у випадках та в порядку, встановлених законом.

Правові, організаційні та фінансові засади регулювання суспільних відносин, що виникають у процесі відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності врегульовані Законом України Про відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності від 17.11.2009р. №1559-VІ (далі Закон №1559-VІ).

Відповідно до статті 1 Закону № 1559-VI, примусове відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, з мотивів суспільної необхідності - перехід права власності на земельні ділянки, інші об`єкти нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, до держави чи територіальної громади з мотивів суспільної необхідності за рішенням суду; суспільна необхідність - обумовлена загальнодержавними інтересами або інтересами територіальної громади виключна необхідність, для забезпечення якої допускається примусове відчуження земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, у встановленому законом порядку.

На підставі частини третьої статті 4 цього Закону примусове відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості на підставі та в порядку, встановлених законом.

Згідно частини четвертої статті 4 Закону №1559-VI викуп земельних ділянок для суспільних потреб, примусове відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності здійснюються як виняток з дотриманням вимог екологічної безпеки, із забезпеченням подальшого раціонального використання земельних ділянок, у разі якщо об`єкти, визначені у статтях 8 і 9 цього Закону, можна розмістити виключно на земельних ділянках, що відчужуються, або якщо розміщення таких об`єктів на інших земельних ділянках безпосередньо завдасть значних матеріальних збитків або спричинить негативні екологічні наслідки відповідній територіальній громаді, суспільству або державі в цілому.

Відповідно до статті 7 Закону № 1559-VI, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування відповідно до своїх повноважень та в порядку, визначених цим Законом, мають право викупу земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, для таких суспільних потреб як будівництво, капітальний ремонт, реконструкція та обслуговування лінійних об`єктів та об`єктів транспортної і енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, нафто-, газо- та водопроводів, ліній електропередачі, зв`язку, аеропортів, морських портів, нафтових і газових терміналів, електростанцій) та об`єктів, необхідних для їх експлуатації; створення міських парків, будівництво дошкільних навчальних закладів, майданчиків відпочинку, стадіонів та кладовищ.

Як визначено частиною другою статті 10 Закону № 1559-VI, орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування, який прийняв рішення про викуп земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, зобов`язаний письмово повідомити про це їх власника (власників) протягом п`яти днів з дня прийняття такого рішення, але не пізніше як за три місяці до їх викупу. Цей строк поширюється також на тих осіб, які стануть власниками таких об`єктів протягом трьох місяців з дня надходження зазначеного повідомлення.

Відповідно до статті 11 Закону N 1559-VI власник (власники) земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, протягом одного місяця з дня отримання інформації (письмового повідомлення) згідно із статтею 10 цього Закону письмово повідомляє відповідний орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування про надання згоди на проведення переговорів щодо умов викупу або відмову від такого викупу.

У разі якщо на час прийняття рішення про викуп земельна ділянка, інші об`єкти нерухомого майна, що на ній розміщені, передані в оренду та/або заставу чи власник земельної ділянки, що підлягає викупу, не є власником інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, до участі в переговорах залучаються власники цих об`єктів, орендарі та/або заставодержателі.

У разі надання власником (власниками) земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, згоди на проведення переговорів щодо умов їх викупу представники органу, який прийняв рішення про їх викуп, після отримання власником (власниками) цих об`єктів інформації (письмового повідомлення) проводять переговори з власником (власниками) земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, щодо викупної ціни, строків та інших умов викупу.

Статтею 15 Закону № 1559-VI визначено, що у разі неотримання згоди власника земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, з викупом цих об`єктів для суспільних потреб зазначені об`єкти можуть бути примусово відчужені у державну чи комунальну власність лише як виняток з мотивів суспільної необхідності і виключно під розміщення: об`єктів національної безпеки і оборони; лінійних об`єктів та об`єктів транспортної і енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, магістральних трубопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, морських портів, нафтових і газових терміналів, електростанцій) та об`єктів, необхідних для їх експлуатації; об`єктів, пов`язаних із видобуванням корисних копалин загальнодержавного значення; об`єктів природно-заповідного фонду; кладовищ.

Примусове відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, з мотивів суспільної необхідності здійснюється за рішенням суду.

Згідно з частиною першою статті 16 Закону №1559-VI, орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування, що прийняв рішення про відчуження земельної ділянки, у разі недосягнення згоди з власником земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, щодо їх викупу для суспільних потреб відповідно до розділу II цього Закону звертається до адміністративного суду із позовом про примусове відчуження зазначених об`єктів.

Системний аналіз наведених норм законодавства свідчить, що у разі наявного факту відмови власника об`єкта права приватної власності від укладення договору купівлі-продажу або іншого правочину щодо відчуження такого об`єкта орган, що приймав рішення про його викуп, приймає рішення про примусове відчуження об`єкта права приватної власності.

Таке рішення, одночасно, є передумовою звернення органу, що прийняв рішення про відчуження земельної ділянки, до адміністративного суду із позовом про примусове відчуження земельної ділянки.

Як зазначалося вище, рішення ради Про викуп для суспільних потреб земельних ділянок, які межують із Центральним кладовищем на АДРЕСА_1 та визнання такими, що втратили чинність окремих рішень з цього питання, та затвердження розміру викупної ціни земельних ділянок , в тому числі і земельної ділянки, яка належить відповідачу, - прийнято 25.02.2021.

19.03.2021 рекомендованим листом з повідомленням за №01/02-08/669 на ім`я відповідача було надіслано пропозицію про надання згоди чи відмови в проведенні переговорів щодо умов викупу земельних ділянок, які перебувають у його власності.

Вказаний лист був вручений відповідача 29.03.2021, що підтверджується поштовим відправленням.

Колегія суддів звертає увагу, що згідно ч.5 ст.10 Закону України Про відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності", у письмовому повідомленні, що надсилається власнику (власникам) земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, які підлягають викупу для суспільних потреб, зазначається інформація щодо:

об`єктів викупу, їх місцезнаходження, а для земельних ділянок додатково - площі, кадастрового номера (за наявності), категорії земель;

мети викупу;

умов викупу (орієнтовна викупна ціна, строк викупу, джерело фінансування витрат, пов`язаних з викупом), а також відомостей про земельну ділянку, інші об`єкти нерухомого майна, що можуть бути надані замість викуплених;

прав і обов`язків власника (власників) земельної ділянки, іншого нерухомого майна, що на ній розміщено, які виникли у зв`язку з їх викупом відповідно до закону;

відомостей про житловий будинок, жиле приміщення (місцезнаходження, площа), що надається замість викуплених.

Разом з тим, письмове повідомлення, що надіслане власнику не містить в повному об`ємі інформації, передбаченої ч.5 ст.10 вказаного Закону, а тому відповідач не повідомлений належним чином про викуп земельної ділянки для суспільних потреб, яка перебуває у його власності.

Крім цього, згідно матеріалів справи, міською радою на адресу відповідача направлено лист від 26.05.2021 №01/02-05/1554, яким повідомлено позивача про наміри Чернівецької міської ради щодо викупу земельної ділянки для суспільних потреб Чернівецької міської територіальної громади для розширення міського центрального кладовища земельної ділянки з кадастровим номером 7321082700:01:002:0224, площею 0,4187 га, яка розташована на території Чернівецької міської територіальної громади і належить ОСОБА_1 на праві власності.

Однак, колегія суддів не приймає цей лист як доказ повідомлення ОСОБА_1 про надання згоди або відмови в проведенні переговорів щодо умов викупу земельних ділянок, які перебувають у його власності, оскільки цей лист був надісланий відповідачу 26.05.2021 після звернення Чернівецької міської ради з позовом до суду про примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності.

Зазначене є грубим порушенням процедури примусового відчуження об`єктів нерухомості для суспільних потреб, яка визначена статтею 5,10 Закону № 1559-VI.

Як зазначено вище, Закон № 1559-VI визначає суспільну необхідність як обумовлену загальнодержавними інтересами або інтересами територіальної громади виключну необхідність, для забезпечення якої допускається примусове відчуження земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, у встановленому Законом порядку.

Наявність суспільної необхідності для примусового викупу спірного об`єкту нерухомого майна позивач обґрунтовує метою розширення Центрального кладовища на вул. Героїв Майдану, 159-А для організації місць поховань за рахунок земель запасу міста.

Представники відповідача в судовому засіданні не заперечували щодо викупу земельної ділянки належної відповідачу на праві власності, для суспільної необхідності, проте не згодні із викупною ціною, яка була запропонована позивачем.

При цьому, представники відповідача, неодноразово вказували на неправильне визначення позивачем викупної ціни.

Так, частиною 5 ст. 16 Закону України Про відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності передбачено, що попереднє повне відшкодування вартості земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, у грошовій формі здійснюється шляхом внесення органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, що прийняв рішення про відчуження земельної ділянки, коштів на депозит нотаріальної контори в порядку, встановленому законом, за місцем розташування земельної ділянки, інших об`єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, або перерахування коштів на зазначений власником цих об`єктів банківський рахунок.

Відповідно до ст. 1 Закону України Про відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності , викупна ціна - вартість земельної ділянки (її частини), житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, що на ній розміщені, з урахуванням збитків, завданих власнику внаслідок викупу земельної ділянки, у тому числі збитків, що будуть завдані власнику у зв`язку з достроковим припиненням його зобов`язань перед третіми особами, зокрема упущена вигода.

Статтею 5 Закону № 1559-VI передбачений порядок визначення викупної ціни, згідно якого викупна ціна включає вартість земельної ділянки (її частини), житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, що на ній розміщені, з урахуванням збитків, завданих власнику внаслідок викупу земельної ділянки, у тому числі збитків, що будуть завдані власнику у зв`язку з достроковим припиненням його зобов`язань перед третіми особами, зокрема упущена вигода, у повному обсязі. Розмір викупної ціни затверджується рішенням органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування, що здійснює викуп земельної ділянки, або встановлюється за рішенням суду.

Відповідно до частини другої статті 5 Закону № 1559-VI, вартість земельної ділянки, що відчужується або передається у власність замість відчуженої, визначається на підставі її експертної грошової оцінки, проведеної відповідно до закону.

Згідно із частиною третьою статті 5 Закону № 1559-VI звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок, що відчужуються, підлягають рецензуванню, державній експертизі землевпорядної документації у випадках та в порядку, визначених законом.

На підставі частини четвертої статті 5 Закону № 1559-VI суб`єкти оціночної діяльності для проведення такої оцінки визначаються органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування або особою, яка ініціювала відчуження об`єктів нерухомого майна, в порядку, визначеному законом, а вартість надання послуг з рецензування або проведення державної експертизи звітів з експертної грошової оцінки сплачується за рахунок коштів відповідних бюджетів.

Згідно із частиною п`ятою статті 5 Закону № 1559-VI у разі, якщо власник виступає проти відчуження свого нерухомого майна за оцінкою, проведеною суб`єктом оціночної діяльності, визначеним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, він може залучити іншого суб`єкта оціночної діяльності для визначення вартості нерухомого майна чи проведення рецензування звіту з оцінки такого майна. У цьому разі витрати на виконання таких послуг несе власник майна.

Як встановлено частиною другою статті 19 Закону № 1378-IV експертна грошова оцінка вільних від будівель та споруд земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, що проводиться у зв`язку з викупом цих земельних ділянок для суспільних потреб чи їх примусовим відчуженням з мотивів суспільної необхідності, проводиться на основі методичного підходу капіталізації чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок з урахуванням їх використання за цільовим призначенням (використанням), встановленим на день прийняття рішення про викуп таких земельних ділянок для суспільних потреб.

Вартість (викупна ціна) земельної ділянки кадастровий номер 73521082700:01:002:0224, що підлягає викупу для суспільних потреб позивачем визначена на підставі незалежної оцінки (на дату оцінки: 14.01.2021), проведеної Державним підприємством Чернівецький науково-дослідний та проектний інститут землеустрою (сертифікат суб`єкта оціночної діяльності № 45/20 від 31.01.2020) згідно Звіту про експертну грошову оцінку для визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки, які планується викуповувати для суспільних потреб (кладовища), складає 58060 грн.

Для визначення вартості обєкта оцінки оцінювач прийняв рішення використовувати наступні методи: За методом капіталізації чистого операційного доходу по розміру річної орендної плати за паї та За методом капіталізації чистого операційного доходу по розміру річної орендної плати за земельні ділянки с/г призначення державної власності.

Визначена оцінювачем вартість земельної ділянки площею 0,4187 га за вказаними методами становить:58060 грн./13,87 грн. за кв.м.

Під час оцінки оцінювачем були використані наступні джерела інформації:

- щотижневик Від і До за 2018-2019 роки;

- дані Головного управління Держгеокадастру в Чернівецькій області;

- дані Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастру).

Зібрана оцінювачем інформація щодо об`єктів порівняння недостатня за обсягом та застаріла для використання у розрахунках. Зокрема, недоречними для виконання звіту у січні 2021 року є використання даних за 2018-2019 роки, об`єкти порівняння вибрані невідповідно до місця розташування об`єкта оцінки.

Незалежна оцінка здійснена з порушенням вимог Законів України Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні , Про оцінку земельних ділянок , Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 10.10.2002 №1531, Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженого Наказом Держкомзему від 09.01.203 за №2 і зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 25.05.2003 №396/7717.

Зокрема, слід зазначити, що використання методичного підходу, що базується на капіталізації чистого операційного доходу та розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року та операційними витратами, пов`язаними з утриманням та експлуатацією земельної ділянки і її поліпшеннями, що склалися на ринку, не відповідає меті оцінки визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки, яку планується викуповувати для суспільних потреб (кладовища) , тобто для здійснення операції купівлі-продажу;

Оцінювач обгрунтовує свій вибір методичного підходу оцінки тим, що в Україні діє мораторій на продаж земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва і земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва не продаються на ринку. Проте, 31.03.2020 Верховна Рада України проголосувала за законопроект №2178-10 Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення , яким було знято мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Таким чином, відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок №1531, експертна грошова оцінка здійснюється на основі методичного підходу, який забезпечується найбільш повною інформацією про об`єкт оцінки. Вартість будь-якої земельної ділянки визначається за її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, наявністю достатньої кількості пропозиції на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання. Саме можливість отримання цього доходу і визначає цінність земельної ділянки, робить її обєктом ринкових відносин, а значить і обєктом оцінки. Тому, для визначення ринкової вартості земельної ділянки при наявності розвинутого ринку аналогічних об`єктів є метод порівняння (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок).

У висновку про обгрунтування вибраного методу оцінювач вказав: Для визначення вартості об`єкта оцінки оцінювач прийняв рішення використовувати наступні методи: За методом капіталізації чистого операційного доходу по розміру річної орендної плати за паї та За методом капіталізації чистого операційного доходу по розміру річної орендної плати за земельні ділянки с/г призначення державної власності. . Хоча оцінювана земельна ділянка перебуває у приватній власності, не надається в оренду чи ренту, а отже вибраний методичних підхід суперечить меті оцінки.

Отже, застосовані методичні підходи, не відповідають вимогам законодавства та встановленим нормам і правилам оцінки земельних ділянок.

Не провівши ретельний аналіз даних про об`єкт оцінки, фізичні характеристики, правовий стан, особливості місця розташування та використання, оцінювач неправильно визначив ринкову вартість земельної ділянки загальною площею 0,4187 га кадастровий номер 7321082700:01:002:0224, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Тобто, наданий позивачем Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 0,4787 га, кадастровий номер 7321082700:01:002:0224, розташованої на території Чернівецької ОТГ Чернівецької області від 14.01.2021, виконаний виконавцем, та визначена вартість земельної ділянки не може бути використана для прийняття юридичних та майнових рішень з метою, зазначеною у звіті.

Отже, така експертна грошова оцінка не може бути застосована у спірних правовідносинах.

Суд також вважає за необхідне звернути увагу, що у рішенні Європейського суду з прав людини у справі Рисовський проти України Суд вказав, що необхідною умовою позбавлення майна є дотримання балансу між загальним інтересом та вимогами щодо захисту індивідуальних основоположних прав. Позбавлення майна без компенсації його реальної вартості є порушенням такого балансу та покладає надмірний тягар на заявника.

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі Трегубенко проти України зазначено, що позбавлення майна може бути виправданим лише у випадку, якщо буде показаний інтерес суспільства та умови, передбачені законом . Більше того, будь-яке втручання у право власності обов`язково повинно відповідати принципу пропорційності.

Оцінка пропорційності потребує суб`єктивного підходу, оскільки втрата відповідачем майна є більш значимим індивідуальним інтересом на противагу інтересу суспільного задля дотримання балансу з метою додержання критерію справедливості та принципу верховенства права.

Застосовуючи Статтю 1 Першого протоколу до Конвенції у справах про примусове відчуження об`єктів нерухомості з мотивів суспільної необхідності, суд має здійснити дослідження трьох критеріїв відповідності певного заходу втручання суб`єкта владних повноважень у право приватної власності (трискладовий тест), а саме - чи відповідає втручання у право власності принципу правової визначеності та законності; чи переслідує це втручання легітимну мету в суспільних або загальних інтересах; чи є таке втручання пропорційним, тобто чи забезпечується при цьому справедливий баланс між вимогами щодо інтересів суспільства і вимогами щодо захисту прав людини.

Таким чином, дотримання справедливого балансу, в контексті справи, що розглядається, полягає у визначені ціни, за яку має відбутися відчуження земельної ділянки.

В спірному випадку відповідач, не погоджуючись з відчуженням його земельної ділянки, посилається на відсутність визначеної у встановленому порядку викупної ціни земельної ділянки.

Згідно з частиною 1 статті 77 КАС України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення, крім випадків, встановлених статтею 78 цього Кодексу.

Відповідачем до суду було надано рецензію на наданий позивачем звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 0,4187 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 7321082700:01:002:0224, висновком якого була визначена вартість об`єкта оцінки, що склала 58060 грн., а також звіт №56-zs-07-21, дата складання звіту 20.07.2021, про експертну грошову оцінку цієї ж земельної ділянки.

Звітом №56-zs-07-21 від 20.07.2021 ринкова вартість земельної ділянки площею 0,4187 га, кадастровий номер 7321082700:01:002:0224, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована за адресою: Чернівецька область, Чернівецький район (раніше Глибоцький район), Чернівецька ОТГ, с.Коровія, визначена в сумі 3 596 675 грн.

Отже, викупна ціна, зазначена у наданому відповідачем звіті про оцінку вартості земельної ділянки істотно відрізняється від тієї, яка зазначена у звіті, наданому Чернівецькою міською радою.

Виходячи з вищенаведеного, звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, складений Державним підприємством Чернівецький науково-дослідний та проектний інститут землеустрою , не є належним доказом у справі.

Таким чином, враховуючи порушення позивачем ст. 10 Закону України Закону №1559-VI, приймаючи також до уваги приписи ч.1 ст.5 Закону №1559-VI, суд дійшов висновку, що позивачем в установленому порядку не визначено ціну земельної ділянки, за яку позивач просить примусово відчужити земельну ділянку, яка належить відповідачу, що свідчить про недотримання позивачем процедури відчуження, визначеної законом у діях суб`єкта владних повноважень, тому підстави для задоволення позову Чернівецької міської ради до ОСОБА_1 , треті особи: Департамент житлово-комунального господарства Чернівецької міської ради, Міське комунальне підприємство "Спецкомбінат" про примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у суду відсутні.

Позовні вимоги про зобов`язання відповідача звільнити земельну ділянку площею 0,4187 кадастровий номер 7321082700:01:002:0224 протягом 5 днів з дня попереднього відшкодування вартості земельної ділянки є похідними та також не підлягають задоволенню.

За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку про відмову у задоволенні позову у повному обсязі.

При поданні позовної заяви позивачем судовий збір не сплачувався, тому судові витрати не розподіляються.

Керуючись ст.ст. 243, 250, 267, 308, 310, 315, 316, 321, 322, 325, 329 КАС України, суд

П О С Т А Н О В И В :

в задоволенні адміністративного позову Чернівецької міської ради до ОСОБА_1 , треті особи: Департамент житлово-комунального господарства Чернівецької міської ради, Міське комунальне підприємство "Спецкомбінат" про примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення (ухвали) суду, або розгляду справи в порядку письмового провадження, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Постанова суду складена в повному обсязі 01 лютого 2022 року.

Судом апеляційної інстанції у справах про примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності є Верховний Суд, до якого може бути подана апеляційна скарга.

Головуючий Полотнянко Ю.П. Судді Драчук Т. О. Ватаманюк Р.В.