Постанова

від 14.06.2022 по справі 910/5093/21

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" червня 2022 р. Справа№ 910/5093/21

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Агрикової О.В.

суддів: Чорногуза М.Г.

Мальченко А.О.

Секретар судового засідання: Мельничук О.С.,

Представники сторін в судове засідання не з`явились,

розглянувши апеляційну скаргу

Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега"

на рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2021

у справі № 910/5093/21 (суддя Лиськов М.О.)

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Стаєр Бізнес Компані"

про стягнення 278 880, 00 грн., -

ВСТАНОВИВ:

У 2021 році Товариство з обмеженою відповідальністю "Омега" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Стаєр Бізнес Компані" про стягнення 278 880, 00 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оскільки протягом строку дії договору оренди жодних утримань з Гарантійного платежу здійснено не було, відповідач зобов`язаний був в строк до 10.01.2021 року повернути позивачу Гарантійний платіж, однак своїх зобов`язань не виконав.

Рішенням господарського суду міста Києва від 10.09.2021 року у справі № 910/5093/21 у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем в порушення умов Договору оренди не були виконані належним чином зобов`язання щодо підтримання приміщення у належному і привабливому стані, здійснення поточного ремонту, внаслідок чого відповідачу були нанесені збитки. Також місцевий господарський суд встановив, що відповідачем були сплачені 94 365, 06 грн. за електроенергію за липень 2020 року.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Омега" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2021 року та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Вимоги та доводи апеляційної скарги мотивовані тим, що рішення суду першої інстанції є незаконним та не обґрунтованим, тобто таким, що прийняте з грубим порушенням вимог матеріального та процесуального права. Зокрема скаржник зазначає, що з огляду на припинення дії договору оренди у відповідача взагалі було відсутнє будь-яке право застосовувати пункти договору в частині проведення утримань з Гарантійного платежу, оскільки таке утримання допускалось тільки в період дії договору. Також скаржник вважає, що станом на момент проведення начебто обстеження нежитлового приміщення, складання начебто кошторисного розрахунку від 04.02.2021 року та акту приймання-передачі послуг від 04.02.2021 року, об`єкт оренди належав іншому власнику, у зв`язку з продажем його 21.01.2021 року. Тобто, на думку скаржника об`єкт нерухомості був проданий відповідачем ТОВ «АТБ-МАРКЕТ» і саме останнє здійснило його реконструкцію, а відповідач в свою чергу не поніс жодних збитків. Крім того скаржник наголошує, що він сплачував в повному обсязі всі компенсаційні витрати з вартості комунальних послуг, докази чого наявні в матеріалах справи. Факт виконання відповідачем зобов`язання за третю особу (ТОВ «ОНМ ЛІМІТЕД»), є лише підставою для звернення з позовом до останнього про стягнення заборгованості, а не утримання грошових коштів з гарантійного платежу позивача.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.10.2021 року сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Ходаківська І.П., судді: Владимиренко С.В., Демидова А.М.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.10.2021 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега" на рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2021 року, розгляд справи призначено на 24.11.2021 року.

10.11.2021 року через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів від Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега", позивача у справі, надійшло клопотання про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.11.2021 року клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега" про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду задоволено.

23.11.2021 року через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів від Товариства з обмеженою відповідальністю "Стаєр Бізнес Компані", відповідача у справі, надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

Судове засідання призначене на 24.11.2021 року не відбулося у зв`язку з перебуванням судді-доповідача Ходаківської І.П. на лікарняному.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.12.2021 року, у зв`язку з перебуванням суддів Демидової А.М. та Владимиренко С.В. у відпустках сформовано для розгляду справи №910/5093/21 колегію суддів у складі головуючого судді: Ходаківської І. П., суддів: Корсак В.А., Євсіков О.О.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 06.12.2021 року апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега" на рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2021 року прийнято до провадження у визначеному складі, розгляд справи призначено на 04.01.2022 року.

14.12.2021 року через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів від Товариства з обмеженою відповідальністю "Стаєр Бізнес Компані", відповідача у справі, надійшов відзив на апеляційну скаргу.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.02.2022 року, у зв`язку з перебуванням головуючого судді (судді-доповідача) Ходаківської І.П. на лікарняному, сформовано для розгляду справи №910/5093/21 колегію суддів у складі головуючого судді: Агрикової О.В., суддів: Чорногуз М.Г., Мальченко А.О.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 21.02.2022 року призначено розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега" на рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2021 року на 30.03.2022 року.

Судове засідання, призначене на 30.03.2022 року не відбулось у зв`язку з запровадження на території України воєнного стану.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.04.2022 року розгляд справи призначено на 15.06.2022 року.

В судове засідання 15.06.2022 року представники сторін не з`явились, про дату та час судового засідання повідомлені належним чином.

Згідно з п. 11, ст. 270 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними.

Відповідно до п. 12, ст. 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Таким чином, відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

Враховуючи те, що наявні матеріали справи є достатніми для всебічного, повного і об`єктивного розгляду справи, та зважаючи на обмежений процесуальний строк розгляду апеляційної скарги, судова колегія визнала за можливе розглянути апеляційну скаргу у відсутності представників сторін.

Статтями 269 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, що 13.03.2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ОМЕГА" (Орендар) та Товариством з обмеженою відповідальністю "СТАЄР БІЗНЕС КОМПАНІ" (Орендодавець) було укладено договір оренди нерухомості (далі - договір оренди), відповідно до п. 2.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування (оренду) на передбачений умовами Договору Строк оренди нежитлові Приміщення, основні параметри яких та погоджені додаткові умови оренди наведені в Додатку № 1 до цього Договору, що є його невід`ємною частиною. (а.с. 18-31).

Відповідно до Акту приймання-передачі приміщення (№1) від 13.03.2020 року об`єкт оренди був переданий в користування ТОВ "ОМЕГА". (а.с. 34).

Відповідно до Додатку № 1 до договору оренди, об`єктом оренди є нежитлова будівля -Торговельний комплекс з продажу продовольчих та непродовольчих товарів літ.А-1, в т.ч. тамбур літ.а-1, навіс літ.А{І}, техобладнання літ.а, козирьок, I-IV -мостіння, загальною площею 1 328 кв.м. за адресою: м. Дніпро (Дніпропетровськ), вул. Запорізьке шосе, 42. Гарантійний платіж складає 278 880,00 грн. (а.с. 32).

Строк договору оренди становить до 31.12.2020 року (Додаток №1 до договору оренди).

Відповідно до п.3.6. Договору оренди після завершення Строку оренди, приміщення повинне бути повернене Орендодавцю у стані, придатному для використання за призначенням, але не гірше стану, в якому воно було передане в оренду, у відповідності до умов цього Договору з урахуванням нормального зносу.

Згідно п.4.5. Договору оренди Орендар протягом всього Строку Договору зобов`язується підтримувати приміщення у належному і привабливому стані, забезпечувати підтримку зовнішнього і внутрішнього вигляду приміщення відповідно до його призначення. Орендар забезпечує все необхідне обслуговування та оснащення приміщення.

Пунктом 6.3.2. Договору оренди передбачено, що до моменту заключення орендодавцем договорів на надання комунальних послуг (електропостачання, водопостачання та водовідведення, теплопостачання до будівлі) з відповідними постачальниками, орендар компенсує відповідні спожиті комунальні послуги за окремими від цього договору цивільно-правовими документами фактичному держателю таких договорів з постачальниками комунальних послуг.

Після заключення орендодавцем договорів на надання комунальних послуг з постачальниками, орендодавець письмово повідомляє про таке орендаря та надає документальне підтвердження такого заключення договорів. Після отримання вказаного повідомлення орендар повинен оплачувати орендодавцю компенсацію за фактично спожиті комунальні послуги у приміщенні. Сторони погодили, щодо фіксації сторонами відповідним актом показників приладів обліку споживання відповідних комунальних послуг у дату заключення орендодавцем договорів на надання таких відповідних комунальних послуг з постачальниками.

У відповідності до п. 6.9 договору оренди, протягом 10 (десяти) календарних днів з моменту укладення Договору Орендар сплачує Орендодавцю Гарантійний платіж у розмірі, що наведений в Додатку № 1 до цього Договору (далі - "Гарантійний платіж"), який може бути використаний Орендодавцем для компенсації будь-яких збитків, понесених в результаті не виконання Орендарем умов цього Договору. У разі, якщо протягом Строку оренди, Гарантійний платіж не буде використаний, цей платіж може бути зарахований, як Орендна плата за останній місяць оренди. Умови цього пункту застосовуються також у разі розірвання цього Договору, в порядку, передбаченому Договором. У випадку збільшення розміру Орендної плати до моменту настання останнього місяця оренди, Орендар зобов`язується здійснити доплату до платежу - різницю, яка виникне в зв`язку з таким збільшенням.

Відповідно пп. 6.9.3 п. 6.9 договору оренди, у разі якщо протягом Строку оренди, Гарантійний платіж не буде використаний, не зарахований як Орендна плата за останній місяць оренди, або в разі дострокового розірвання Договору з ініціативи або з вини Орендодавця, Орендодавець повертає Гарантійний платіж Орендарю впродовж 5 (п`яти) робочих днів з Дня закінчення оренди шляхом перерахування Орендодавцем грошових коштів у розмірі - наведеному в Додатку № 1 до цього Договору на рахунок Орендаря.

Відповідно до платіжного доручення №302630301 від 30.04.2020 року ТОВ "ОМЕГА" сплатило ТОВ "СТАЄР БІЗНЕС КОМПАНІ" Гарантійний платіж у передбаченому договором оренди розмірі 278 880,00 грн. (а.с. 35).

Пунктом 7.2.3. Договору оренди визначено, що позивач зобов`язується використовувати приміщення відповідно до умов Договору, запобігати його пошкодженню, псуванню, підтримувати належний технічний стан та зовнішній вигляд.

Згідно з п. 7.2.6. Договору оренди Орендар несе повну матеріальну відповідальність за шкоду та збитки, які виникли з його вини у зв`язку із використанням приміщення, та усуває їх за власний рахунок.

Також, п.7.2.8 Договору оренди передбачає обов`язок позивача, зокрема, регулярно здійснювати поточний ремонт та догляд за приміщенням відповідно до умов Договору, самостійно та за власний рахунок здійснювати експлуатацію, поточний ремонт та заміну внутрішнього сантехнічного та електрообладнання, що знаходиться в приміщенні.

Відповідно до п. 8.1.1. Договору оренди Орендодавець має право контролювати наявність, стан, напрями використання приміщення, переданого в користування за цим договором.

Також відповідно до п. 8.1.2. Договору оренди Орендодавець має право періодично здійснювати перевірку стану приміщення у супроводі представника орендаря.

Згідно з п. 10.7. Договору оренди орендодавець за свій рахунок здійснює капітальний ремонт структурних компонентів Систем Забезпечення будівлі і МЗК.

Відповідно до п. 10.10. Договору оренди у випадку, якщо орендар не підтримує приміщення в належному стані з урахуванням нормального фізичного зносу та/або не здійснює поточний ремонт приміщення у якому виникає нагальна та аргументована потреба, або ремонт приміщення при його пошкодженні з вини орендаря, у строк, який у будь-якому випадку не може перевищувати 30 календарних днів з моменту отримання письмової вимоги орендодавця про необхідність проведення ремонту, орендодавець має право здійснити ремонт та/або виконати необхідні роботи самостійно за рахунок орендаря. У цьому випадку орендар зобов`язаний відшкодувати всі витрати, понесені орендодавцем, у зв`язку із виконанням цього ремонту.

Пунктом 11.9. Договору оренди встановлено, що збитки, заподіяні невиконанням чи неналежним виконанням однієї із Сторін зобов`язань за цим Договором, підлягають відшкодуванню іншій Стороні у повному обсязі, понад сплачену пеню (штраф, пеню).

Листом №27/07-2 від 27.07.2020 року позивач повідомив відповідача, що компанія ТОВ "СОФТ КУЛ", яка була держателем договору на постачання електричної енергії до орендованого позивачем приміщення з відповідною компанією-постачальником, вимушена з 22 липня 2020 року його розірвати. Також, позивач просив забезпечити безперебійне електропостачання орендованого приміщення у зв`язку з можливим ризиком його відключення від мережі, що може призвести до псування реалізованого супермаркетом "VARUS" товару. (а.с. 85).

Відповідно до платіжного доручення №17 від 31.07.2020 року відповідач оплатив на користь ТОВ «Дніпровські енергетичні послуги» 94 365, 06 грн. за активну електроенергію за липень 2020 року згідно договору від 01.01.2019 року. (а.с. 87).

В свою чергу відповідачем було виставлено рахунок №14 від 31.07.2020 року позивачу на відшкодування витрат за активну електроенергію в липні 2020 року та акт надання послуг №12 від 31.07.2020 року. (а.с. 88-89).

Позивач, листом №11/08/20 від 11.08.2020 року повідомив відповідача, що ТОВ «ОМЕГА» не погоджує підписання акту надання послуг №12 від 31.07.2020 року та не має змоги оплатити рахунок №14 від 31.07.2020 року тому, що у відповідача не має законних підстав для нарахування фактичного обсягу споживання електричної енергії за липень 2020 року. Також позивач зазначив, що він сплачує за послуги постачання електроенергії на компанію фактичного утримувача договору. (а.с. 90).

Листом №29/09 від 22.09.2020 року відповідач просив позивача надати інформацію (а.с. 91):

чи існував договір щодо компенсації витрат на постачання електричної енергії між ТОВ «ОНМ-Лімітед» та ТОВ «ОМЕГА», якщо так, коли та на підставі чого він припинив свою дію?

чи надавався рахунок від ТОВ «ОНМ-Лімітед» на адресу ТОВ «ОМЕГА» на компенсацію витрат за спожиту електроенергію за липень 2020 року, якщо так то на яку суму і який обсяг постачання електроенергії?

чи проводилась оплата від ТОВ «ОМЕГА» на адресу ТОВ «ОНМ-Лімітед» на компенсацію витрат за спожиту електроенергію за липень 2020 року?

чи проводилась звіряння фактичних обсягів споживання електроенергії та фактичних її оплат між ТОВ «ОМЕГА» та ТОВ «ОНМ-Лімітед» за липень 2020 року?

Позивач в свою чергу листом №25/11-1 від 25.11.2020 року повідомив, що між ТОВ «ОМЕГА» та ТОВ «ОНМ-Лімітед» немає жодних відносин, та просив, якщо відповідач стверджує навпаки, будь-ласка надати такі докази. (а.с. 92).

Листом №23/12 від 23.12.2020 року відповідач просив позивача по закінченню 31.12.2020 року строку дії договору оренди забезпечити своєчасне повернення майна у стані, не гіршому за той, в якому воно було передане в оренду. (а.с. 94).

Позивач в свою чергу, листом №28/12-1 від 28.12.2020 року просив погодити продовження строку для вивезення обладнання та іншого майна ТОВ «ОМЕГА» до 15.01.2021 року. (а.с. 95).

Відповідач листом №24/12 від 28.12.2020 року погодив подовження строку для вивезення обладнання та іншого майна ТОВ «ОМЕГА» до 15.01.2021 року. (а.с. 96).

15.01.2021 року за Актом приймання-передачі приміщення (№2) до договору оренди, ТОВ "ОМЕГА" повернуло ТОВ "СТАЄР БІЗНЕС КОМПАНІ" об`єкт оренди. (а.с. 46-47).

Зі змісту даного акту вбачається, що сторони зафіксували показники електроенергії, холодної води, теплової енергії. Також а акті вказано, що на дату підписання даного акту сторони засвідчили, що приміщення повністю відповідає положенням договору, зокрема всім санітарним та технічним вимогам, придатне для його використання за призначенням. В п. 6 акту наявне зауваження наступного змісту: « 15.01.2021 року сторонами була здійснена відео фіксація стану приміщення, яка додається до цього акту. Претензії щодо стану приміщення буде надано орендарю додатково.».

17.02.2021 року на адресу Відповідача було направлено лист з вимогою повернути Гарантійний платіж. (а.с. 48)

Листом від 26.02.2021 року №32/02 ТОВ "СТАЄР БІЗНЕС КОМПАНІ" відмовило ТОВ "ОМЕГА" в повернені гарантійного платежу в розмірі 278 880,00 грн., посилаючись на утримання з суми гарантійного платежу коштів на відшкодування вартості спожитої електроенергії за липень 2020 року та збитків на відновлення об`єкту оренди, вказавши про готовність повернути ТОВ "ОМЕГА" 2 720,00 грн. (а.с. 53).

При цьому, як зазначає відповідач, з метою визначення фактичного стану приміщення, яке було повернуто позивачем, та вартості відновлювальних робіт, 18.01.2021 року між ТОВ "СТАЄР БІЗНЕС КОМПАНІ" та TOB "КСК БІЛДІНГ" був укладений Договір №18/01/21 про надання послуг по обстеженню нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Дніпро, Запорізьке шосе - 42, та складання кошторисної документації на відновлювальні роботи. Згідно умов даного Договору вартість послуг ТОВ "КСК БІЛДІНГ" складає 5000 грн. (а.с. 80).

За результатами проведеного обстеження спеціалістами ТОВ "КСК БІЛДІНГ" було складено кошторисну документацію на відновлювальні роботи, розмір яких складає 176 794, 53 грн. (а.с. 84).

Крім того, в матеріалах справи наявний договір №01/01-14-ЗШ про відшкодування вартості комунальних послуг від 01.01.2020 року укладений між ТОВ «СОФТ КУЛ» та ТОВ «ОМЕГА». (а.с. 36-39).

Відповідно до п. 1.1. договору №01/01-14-ЗШ сторона 1 зобов`язується щомісячно відшкодовувати стороні 2 вартість спожитих комунальних послуг.

Згідно з п. 1.2. договору №01/01-14-ЗШ сторона 1 є користувачем нежитлового приміщення - будівлі Торгівельного Центру, розташованого за адресою м. Дніпропетровськ, Запорізьке шосе, 42.

До матеріалів справи позивачем долучено платіжні доручення, акти надання послуг за договором №01/01-14-ЗШ у доказ виконання своїх обов`язків за договором №01/01-14-ЗШ. (а.с. 40-45).

В той же час, відповідачем надано лист №445/DNER від 04.01.2021 року Товариства з обмеженою відповідальністю "Дніпровські енергетичні послуги" (код ЄДРПОУ 42082379), який було надано на претензію відповідача щодо повернення грошових коштів у розмірі 94 365, 06 грн. В даному листі вказано, що між товариством та ТОВ «ОНМ ЛІМІТЕД» з метою постачання електричної енергії за адресою м. Дніпро, Запорізьке шосе, 42 з 01.01.2019 року був укладений публічний договір та відкрито особовий рахунок №2551/39-447. Також вказано, що ТОВ «Стаєр бізнес компані» на користь товариства оплатило 94 365, 06 грн. за електричну енергію, спожиту у рамках цього договору. 31.08.2020 року договір з ТОВ «ОНМ ЛІМІТЕД» було розірвано. Відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ТОВ «Стаєр бізнес компані» з 13.03.2020 року є власником будівлі, що розташована за адресою м. Дніпро, Запорізьке шосе, 42. (а.с. 93).

При цьому, колегія суддів звертає увагу, що матеріали справи не містять договір укладений між ТОВ «Дніпровські енергетичні послуги» та ТОВ «ОНМ ЛІМІТЕД».

Також, відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав не нерухоме майно вбачається, що нежитлова будівля, торговельний комплекс за адресою м. Дніпро, Запорізьке шосе, 42, 21.01.2021 року відповідачем продано ТОВ «АТБ-МАРКЕТ» на підставі договору купівлі-продажу. (а.с. 108-109).

Отже, спір у даній справі виник у зв`язку з тим, що позивач вказує на безпідставність та протиправність не повернення ТОВ "СТАЄР БІЗНЕС КОМПАНІ" гарантійного платежу в передбачений договором оренди строк та порядок, у зв`язку з чим позивач вказує на існування заборгованості у розмірі 278 880, 00 грн.

Колегія суддів дослідивши матеріали справи, не погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позовних вимог виходячи з наступного.

Зобов`язанням, за визначенням викладеним у ст. 509 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ст. ст. 11, 629 ЦК України договір є однією з підстав виникнення зобов`язань та є обов`язковим для виконання сторонами.

За приписами ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до частини 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Положеннями ч. 1 ст. 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є договором оренди, а відтак між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Глави 58 Цивільного кодексу України та Глави 30 Господарського кодексу України.

Частиною 1 ст. 173 Господарського кодексу України визначено, що господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Як вже було зазначено вище, позивач на підставі п. 6.9.3 договору оренди просить стягнути з відповідача гарантійний платіж.

В свою чергу, відповідач, з чим погодився місцевий господарський суд, заперечуючи проти задоволення позовних вимог вказує на протиправність проведеного утримання з суми Гарантійного платежу в частині компенсації збитків, оскільки відповідно до умов Договору оренди позивач взяв на себе зобов`язання щодо належного утримання орендованого приміщення.

Втім, відповідач зазначає, що з метою визначення фактичного стану приміщення, яке було повернуто позивачем, та вартості відновлювальних робіт, 18.01.2021 року між ТОВ "СТАЄР БІЗНЕС КОМПАНІ" та TOB "КСК БІЛДІНГ" був укладений Договір №18/01/21 про надання послуг по обстеженню нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Дніпро, Запорізьке шосе - 42, та складання кошторисної документації на відновлювальні роботи. Згідно умов даного Договору вартість послуг ТОВ "КСК БІЛДІНГ" складає 5000 грн.

За результатами проведеного обстеження спеціалістами ТОВ "КСК БІЛДІНГ" було складено кошторисну документацію на відновлювальні роботи, розмір яких складає 176 794, 53 грн.

Тобто, відповідач стверджує, що позивачем було пошкоджено будівлю, та враховуючи вказане, останній не зобов`язаний повертати позивачу гарантований платіж, оскільки відповідач поніс збитки у вигляді здійснення необхідного ремонту будівлі відповідно до кошторисної документації на відновлювальні роботи.

При цьому, колегія суддів звертає увагу, що відповідно до п.6.9. договору оренди, протягом 10 (десяти) календарних днів з моменту укладення Договору Орендар сплачує Орендодавцю Гарантійний платіж у розмірі, що наведений в Додатку № 1 до цього Договору (далі - "Гарантійний платіж"), який може бути використаний Орендодавцем для компенсації будь-яких збитків, понесених в результаті не виконання Орендарем умов цього Договору. У разі, якщо протягом Строку оренди, Гарантійний платіж не буде використаний, цей платіж може бути зарахований, як Орендна плата за останній місяць оренди. Умови цього пункту застосовуються також у разі розірвання цього Договору, в порядку, передбаченому Договором. У випадку збільшення розміру Орендної плати до моменту настання останнього місяця оренди, Орендар зобов`язується здійснити доплату до платежу - різницю, яка виникне в зв`язку з таким збільшенням.

Тобто, пункт 6.9. договору оренди передбачає, що орендодавець може використати гарантійний платіж для компенсації, саме збитків.

Відповідно до ст. 22 Цивільного кодексу України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. 2. Збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Відповідно до ч. 3 ст. 22 Цивільного кодексу України збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі.

Згідно зі ст. 224 Господарського кодексу України учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов`язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб`єкту, права або законні інтереси якого порушено. Під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов`язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.

Колегія суддів звертає увагу, що підписуючи акт приймання-передачі приміщення (№2) до договору оренди, ТОВ "ОМЕГА" від 15.01.2021 року, відповідно до якого ТОВ "ОМЕГА" повернуло ТОВ "СТАЄР БІЗНЕС КОМПАНІ" об`єкт оренди, сторони встановили, що на дату підписання даного акту сторони засвідчили, що приміщення повністю відповідає положенням договору, зокрема всім санітарним та технічним вимогам, придатне для його використання за призначенням.

При цьому, зауваження, яке викладено в п. 6 акту не може беззаперечно свідчити про наявні пошкодження будівлі, оскільки про таке не зазначено.

В будь-якому випадку, в разі наявності значних пошкоджень будівлі, відвідач не був позбавлений права вказати про це в акті.

Окрім того, як вже було вище зазначено, гарантійний платіж може бути використаний відвідачем лише для компенсації збитків, однак матеріали справи не містять доказів того, що відповідачем понесено збитки у вигляді поточного ремонту, а саме не надано актів наданих послуг, виконаних робіт тощо.

Відповідачем лише надано кошторисну документацію на відновлювальні роботи, розмір яких складає 176 794, 53 грн., що не може бути належним та допустимим доказом понесення відповідачем збитків.

Також, колегія суддів звертає увагу, що не заперечується відповідачем, що 21.01.2021 року ТОВ «Стаєр бізнес компані» відчужило будівлю на користь ТОВ «АТБ-МАРКЕТ», яку орендував позивач.

Тобто, відповідач, отримавши кошторис 04.02.2022 року, вже не міг здійснювати ремонт у спірній будівлі, оскільки він її продав на користь третьої особи.

Окрім цього, матеріали справи також не містять доказів того, що відповідач поніс збитки у вигляді меншої ціни будівлі під час продажу у зв`язку з неналежним ремонтом в ній.

Колегія суддів також звертає увагу, що відповідно до п. 8.1.2. Договору оренди Орендодавець має право періодично здійснювати перевірку стану приміщення у супроводі представника орендаря.

Відповідно до п. 10.10. Договору оренди у випадку, якщо орендар не підтримує приміщення в належному стані з урахуванням нормального фізичного зносу та/або не здійснює поточний ремонт приміщення у якому виникає нагальна та аргументована потреба, або ремонт приміщення при його пошкодженні з вини орендаря, у строк, який у будь-якому випадку не може перевищувати 30 календарних днів з моменту отримання письмової вимоги орендодавця про необхідність проведення ремонту, орендодавець має право здійснити ремонт та/або виконати необхідні роботи самостійно за рахунок орендаря. У цьому випадку орендар зобов`язаний відшкодувати всі витрати, понесені орендодавцем, у зв`язку із виконанням цього ремонту.

В той же час, відповідачем не надано будь-яких доказів того, що він здійснював перевірку будівлі під час якої було встановлено нагальну потребу у ремонті приміщення та в свою чергу звернення до позивача із вимогою здійснити такий ремонт.

З огляду на викладене, відповідачем не доведено належними та допустимими доказами того факту, що позивачем пошкоджено приміщення та у зв`язку з цим відповідачем понесено збитки на поточний ремонт будівлі.

Відтак, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції не обґрунтовано дійшов висновку, що на підставі п.6.9., п.7.2.6. Договору відповідачем було правомірно здійснено утримання з гарантійного платежу суму понесених збитків в розмірі 181 794, 53 грн., оскільки матеріали справи не місять понесення таких збитків відповідачем.

Отже, колегія суддів зазначає, що посилання відповідача про наявність у позивача заборгованості за електроенергію за липень 2020 року, колегія суддів зазначає наступне.

Як стверджує відповідач, відповідно до платіжного доручення №17 від 31.07.2020 року останній оплатив на користь ТОВ «Дніпровські енергетичні послуги» 94 365, 06 грн. за активну електроенергію за липень 2020 року згідно договору від 01.01.2019 року. (а.с. 87).

В подальшому, відповідачем було виставлено рахунок №14 від 31.07.2020 року позивачу на відшкодування витрат за активну електроенергію в липні 2020 року та акт надання послуг №12 від 31.07.2020 року. (а.с. 88-89).

З матеріалів справи вбачається, що між сторонами відбувалось листування щодо вказаної вище оплати в розмірі 94 365, 06 грн., зокрема позивач листом №11/08/20 від 11.08.2020 року заперечував щодо підписання акту надання послуг №12 від 31.07.2020 року та оплати рахунку №14 від 31.07.2020 року, а також листом №25/11-1 від 25.11.2020 року вказував, що між ТОВ «ОМЕГА» та ТОВ «ОНМ-Лімітед» немає жодних відносин, та просив, якщо відповідач стверджує навпаки, будь-ласка надати такі докази.

Втім, відповідачем не надано суду будь-яких належним та допустимих доказів існування між ТОВ «ОМЕГА» та ТОВ «ОНМ-Лімітед» договірних відносин.

В свою чергу, пунктом 6.3.2. Договору оренди передбачено, що до моменту заключення орендодавцем договорів на надання комунальних послуг (електропостачання, водопостачання та водовідведення, теплопостачання до будівлі) з відповідними постачальниками, орендар компенсує відповідні спожиті комунальні послуги за окремими від цього договору цивільно-правовими документами фактичному держателю таких договорів з постачальниками комунальних послуг.

Позивачем надано до матеріалів справи договір №01/01-14-ЗШ про відшкодування вартості комунальних послуг від 01.01.2020 року укладений між ТОВ «СОФТ КУЛ» та ТОВ «ОМЕГА». (а.с. 36-39), а також долучено платіжні доручення, акти надання послуг за договором №01/01-14-ЗШ у доказ виконання своїх обов`язків за договором №01/01-14-ЗШ. (а.с. 40-45).

При цьому, колегія суддів звертає увагу, що позивачем надано докази оплати відшкодування вартості комунальних послуг за травень-липень 2020 рік на користь ТОВ «СОФТ КУЛ», в той же час відповідач стверджуючи, що ТОВ «СОФТ КУЛ» є неналежним держателем договору на постачання електричної енергії до орендованого позивачем приміщення вказує лише про наявність заборгованості за липень 2020 рік, в той же час сплата позивачем на користь ТОВ «СОФТ КУЛ» за інші періоди відповідачем не заперечується.

Колегія суддів звертає увагу, що факт наявності спору між сторонами з приводу оплати відповідачем 94 365, 06 грн. за активну електроенергію за липень 2020 року згідно договору від 01.01.2019 року наявний з 31.07.2020 року, в той час, як підписуючи акт приймання-передачі приміщення (№2) до договору оренди, ТОВ "ОМЕГА" від 15.01.2021 року, відповідно до якого ТОВ "ОМЕГА" повернуло ТОВ "СТАЄР БІЗНЕС КОМПАНІ" об`єкт оренди, відповідач зафіксувавши показники електроенергії, холодної води та теплової енергії не вказав будь-яких зауважень щодо наявності у позивача заборгованості в розмірі 94 365, 06 грн. за електричну енергію за липень 2020 року.

Отже, враховуючи той факт, що акт повернення орендованого приміщення сторони підписували 15.01.2021 року, тобто вже після сплати відповідачем 94 365, 06 грн., та не зафіксувавши таку заборгованість в акті, колегія суддів дійшла висновку, що така заборгованість у позивача відсутня, а відповідачем зворотнього не доведено.

З огляду на викладене вище, колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд необґрунтовано встановив, що на підставі п.6,9., п.7.2.6. Договору відповідачем було здійснено утримання з гарантійного платежу суму понесених збитків в розмірі 94 365, 06 грн.

Відтак, встановивши, що відповідачем не доведено факту понесення ним збитків в результаті не виконання Орендарем умов цього Договору, позивач обґрунтовано звернувся до відповідача на підставі п. 6.9.3. договору із вимого про повернення гарантійного платежу в розмірі 278 880, 00 грн., а відповідач в свою чергу безпідставно ухилився від виконання свого обов`язку за договором на підставі п. 6.9.3. договору в частині повернення гарантійного платежу.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку щодо задоволення позовних вимог про стягнення з відповідача на користь позивача 278 880, 00 грн. гарантійного платежу.

Колегія суддів вважає, що при прийнятті оскаржуваного рішення судом першої інстанції мало місце неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, тому рішення господарського суду міста Києва від 10.09.2021 року у справі №910/5093/21 підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Враховуючи вимоги, викладені в апеляційній скарзі, скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега" підлягає задоволенню.

Відповідно до ч. 2 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині.

Відповідно до ч.1 ст.277 ГПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Судовий збір за розгляд справи в суді першої та апеляційної інстанції підлягає розподілу пропорційно розміру задоволених позовних вимог в порядку ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 129, 269, п. 2 ч. 1 ст. 275, 282, 284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега" на рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2021 року у справі №910/5093/21 задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2021 року у справі № 910/5093/21 скасувати та прийняти нове рішення, яким:

« 1. Позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Стаєр Бізнес Компані" (03134, м. Київ, вул. Сім`ї Сосніних, 17, код ЄДРПОУ 43555298) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега" (49041, м. Дніпро, вул. Панікахи, 15, код ЄДРПОУ 30982361) 278 880 (двісті сімдесят вісім тисяч вісімсот вісімдесят гривень) 00 коп. гарантійного платежу за договором оренди нерухомості від 13.03.2020 року та судовий збір за подання позовної заяви в розмірі 4 183 (чотири тисячі сто вісімдесят три гривні) 20 коп.»

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Стаєр Бізнес Компані" (03134, м. Київ, вул. Сім`ї Сосніних, 17, код ЄДРПОУ 43555298) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега" (49041, м. Дніпро, вул. Панікахи, 15, код ЄДРПОУ 30982361) судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 6 274 (шість тисяч двісті сімдесят чотири гривні) 80 коп.

4. Видачу наказів на виконання цієї постанови доручити Господарському суду міста Києва.

5. Повернути до Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/5093/21.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена до Верховного суду у порядку та в строк передбаченими ст.ст. 287-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 15.06.2022 року.

Головуючий суддя О.В. Агрикова

Судді М.Г. Чорногуз

А.О. Мальченко