Постанова

від 07.08.2022 по справі 379/589/21

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 серпня 2022 року

м. Київ

єдиний унікальний номер судової справи 379/589/21

номер провадження №22-ц/824/5241/2022

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - суддіЛапчевської О.Ф.,суддівБерезовенко Р.В., Мостової Г.І.,за участю секретаря судового засідання Потапьонок К.В.,учасники справи: представник відповідачів Горбуненко В.С.,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ріжки» Шевеля Михайла Анатолійовича

на рішення Таращанського районного суду Київської області від 14 грудня 2021 року /суддя Музиченко О.О./

у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ріжки» до ОСОБА_1 , приватного сільськогосподарського підприємства «Жовтень» про визнання договору оренди землі недійсним, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач ТОВ «Агрофірма Ріжки» в особі директора Шевеля М.А. звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , ПСП «Жовтень» про визнання договору оренди землі недійсним. Просило визнати недійсним договір оренди землі № 3-р від 25.02.2020, укладений між ОСОБА_1 та приватним сільськогосподарським підприємством «Жовтень», право оренди якого зареєстровано згідно Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний № 51362485 від 27.02.2020, площею 2,8998 га, кадастровий номер: 3224485200:02:004:0019; визнати укладеною додаткову угоду про поновлення терміну дії Договору оренди земельної ділянки від 10.06.2014 між товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ріжки» та ОСОБА_1 , право оренди якого зареєстровано - Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний № 19567509 від 24.02.2015, площею 2,8998 га, кадастровий номер: 3224485200:02:004:0019, в редакції, що викладена у позові.

Рішенням Таращанського районного суду Київської області від 14 грудня 2021 року у задоволенні позову відмовлено./а.с. 19-27/

Не погоджуючись з вказаним рішенням, представник ТОВ «Агрофірма Ріжки» Шевель М.А. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив рішення скасувати, задовольнивши позовні вимоги.

На підтвердження вимог, викладених в апеляційній скарзі, апелянт посилався на необґрунтованість висновків суду першої інстанції. Вважає, що судом першої інстанції не повно з`ясовані обставини справи, зокрема те, відповідно до ч. 2 п. 37 Договору, п. б ч. 1 ст. 95 ЗК України та ст. 189 ЦК України, договір продовжує свою дію до проведення збирання врожаю на вказаній ділянці у 2020 році. Земельна ділянка буде повернута ОСОБА_1 згідно Акту приймання-передачі по закінченню збирання врожаю. Водночас, наступного дня після закінчення строку дії Договору оренди землі, укладеного між ТОВ «Агрофірма Ріжки» та ОСОБА_1 - відповідачка ОСОБА_1 уклала оспорюваний Договір оренди землі №3-Р з ПСП «Жовтень». Судом першої інстанції не враховано переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк та те, що ТОВ «Агрофірма Ріжки» продовжує користуватися вказаною земельною ділянкою зі згоди ОСОБА_1 . Крім того, відповідно до частин першої - п`ятої етапі 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Умови та повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди дотримані, скарг та заперечень щодо користування земельною ділянкою не надходило. При цьому, ОСОБА_1 не зазначила причину такої відмови, усно повідомила про намір самостійно обробляти належну їй земельну ділянку без зазначення, що не влаштовує її, як орендодавця в запропонованій додатковій угоді, яка була надіслана ТОВ «Агрофірма Ріжки» разом із листом - повідомленням, не запропонувала внести зміни до договору, умови, які були б найвигідніші для орендодавця серед запропонованих інших пропозицій. Враховуючи відсутність претензій та заперечень зі сторони орендодавця, ТОВ «Агрофірма Ріжки» продовжувало користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, тобто після 24.02.2020 року, оскільки мало всі підстави вважати, що прийнявши орендну плату за 2020 рік орендодавець погодився на продовження дії договору оренди землі від 10.06.2014 року та зволікав щодо підписання додаткової угоди.

Представник ОСОБА_1 , ПСП «Жовтень» - Горбуненко В.С. звернувся з відзивом на апеляційну скаргу, посилаючись на необґрунтованість та безпідставність її доводів. Вказував, що на лист-пропозицію про продовження строку дії договору оренди, ОСОБА_1 направлено заперечення щодо продовження договірних відносин. Користування в подальшому земельною ділянкою не може слугувати підставою для поновлення дії орендних відносин. ОСОБА_1 вчасно заявлено відмову від пропозиції щодо продовження дії договору, повторно надавати відповідь на інші пропозиції, направлені з порушенням строку закон не зобов`язує, а реалізація переважного права на укладення договору оренди наступає лише якщо орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень.

Представник ТОВ «Агрофірма Ріжки» О.В. Мельник в судове засідання не з`явились, про час та дату судового розгляду повідомлена належним чином, просила розглядати справу в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, в якому відмовлено у зв`язку з відсутністю технічної можливості апеляційного суду, тому колегія суддів вважає за можливе розглядати справу за її відсутності у відповідності до положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явились у судове засідання, перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а судове рішення скасуванню з задоволенням позову, на підставі наступного.

Судом встановлено, що відповідачка ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,9889 га, кадастровий номер: 3224485200:02:004:0019, яка знаходиться на території Ріжківської сільської ради Білоцерківського /Таращанського/ району Київської області, цільове призначення якої - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний № 4383330 від 04.06.2013 (а.с.16).

10 червня 2014 року між ТОВ «Агрофірма Ріжки» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі № б/н (далі - Договір) - земельної ділянки площею 2,8998 га, кадастровий номер: 3224485200:02:004:0019, яка знаходиться на території Ріжківської сільської ради Білоцерківського /Таращанського/ району Київської області, цільове призначення якої - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.9-12).

Відповідно до додаткової угоди щодо виплати орендної плати до договору оренди землі щорічний розмір платежів становить у грошовій формі 3 440,46 грн або натуральній - 1,5 т. зерна, 10 кг. крупа, 10 кг. олія, 50 кг цукор, солома; період виплати до 31 грудня поточного року (а.с.13).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права індексний № 34065168 право оренди земельної ділянки було зареєстроване 24.02.2015, номер запису: 8836589, підстава виникнення: договір оренди землі, серія та № б/н, виданий 10.06.2014; орендар: ТОВ «Агрофірма Ріжки» (код ЄДРПОУ: 36178555); орендодавець (власник): ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , паспорт серія НОМЕР_2 , виданий 06.10.1999 Таращанським РВ ГУ МВС України в Київській області); об`єкт нерухомого майна: земельна ділянка площею 2,8998 га, кадастровий номер: 3224485200:02:004:0019, розташована на території Ріжківської сільської ради Таращанського (на даний час Білоцерківський) району Київської області, реєстраційний номер: 74858532244 (а.с.14-15).

Згідно п. 6 Договору його укладено на 5 (п`ять) років з дати державної реєстрації права оренди на земельну ділянку. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно п. 37 Договору після закінчення строку, на який було укладено договір оренди земельної ділянки, орендар, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов договору, має за рівних умов переважне право на поновлення умов договору. У разі закінчення дії договору до закінчення польових робіт, термін оренди земельної ділянки продовжується до повного збирання врожаю.

Згідно п. 39 Договору у разі, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом повідомленням.

Судом встановлено і не заперечується сторонамите, що строк дії Договору, укладеного 10.06.2014 між ТОВ «Агрофірма Ріжки» і ОСОБА_1 та зареєстрованого 24.02.2015, закінчився 24.02.2020.

Маючи намір продовжити дію цього Договору, діючи у строк та в порядку, передбачених п.п. 6, 37 Договору та ч.2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у чинній на той час редакції), ТОВ «Агрофірма Ріжки» 19.12.2019 надіслало на адресу орендодавця ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі від 10.06.2014 та проект додаткової угоди до вказаного договору, датовані 06.12.2019 (а.с.17-22).

30.12.2019 - у визначений ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» місячний термін - ОСОБА_1 надіслала на адресу позивача ТОВ «Агрофірма Ріжки» заперечення на лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі та відмову від підписання додаткової угоди, у якому просила не порушувати її права та повернути земельну ділянку не пізніше 24.02.2020 (а.с.80).

У відповідь на вказане заперечення орендодавця позивач 09.01.2020 надіслав на адресу ОСОБА_1 повідомлення, в якому зазначив, що відповідно до ч. 2 п. 37 Договору, п. б ч. 1 ст. 95 ЗК України та ст. 189 ЦК України, даний договір продовжує свою дію до проведення збирання врожаю на вказаній ділянці в 2020 році. Тому, оскільки неможливо передбачити конкретну дату збору врожаю, ТОВ «Агрофірма Ріжки» зобов`язується додатково повідомити орендодавця не пізніше ніж за 1 місяць до завершення вказаних робіт. Земельна ділянка буде повернута ОСОБА_1 згідно Акту приймання-передачі по закінченню збирання врожаю (а.с.81).

05.02.2020 - за двадцять днів до закінчення строку дії Договору - ТОВ «Агрофірма Ріжки» надало відповідачці ОСОБА_1 лист із повторною пропозицією поновити вказаний договір оренди землі від 10.06.2014, розглянути лист-пропозицію та проект додаткової угоди (а.с. 140).

25.02.2020 - наступного дня після закінчення строку дії Договору оренди землі, укладеного між ТОВ «Агрофірма Ріжки» та ОСОБА_1 - відповідачка ОСОБА_1 уклала оспорюваний Договір оренди землі №3-Р з ПСП «Жовтень» (а.с. 22).

Предметом даного Договору є та ж земельна ділянка з площею 2,8998 га, кадастровий номер: 3224485200:02:004:0019, що знаходиться на території Ріжківської сільської ради Білоцерківського /Таращанського/ району Київської області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (п.1.1.). Орендна плата визначена у розмірі не менше 18 000 грн за рік і повинна становити не менше 3,00% від базової нормативно грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням її щорічної індексації на поточний рік (п.2.2.). строк оренди за цим Договором встановлено на 7 років (п.3.1.). Оригінал вказаного Договору оренди землі за клопотання представника позивача був оглянутий судом в судовому засіданні.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за № 257753309 від 21.05.2021 - 25.02.2020 було зареєстровано право оренди земельної ділянки за № 35700372, підстава для державної реєстрації: договір оренди землі 3-р, укладений між орендарем приватним сільськогосподарським підприємством «Жовтень» та орендодавцем ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 2,8998 га, кадастровий номер: 3224485200:02:004:0019, яка знаходиться на території Ріжківської сільської ради Білоцерківського /Таращанського/ району Київської області, цільове призначення якої - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Строк дії договору - 7 (сім) років, з правом пролонгації (а.с.23-24).

З копії видаткового касового ордеру № 64 від 29.12.2020 вбачається, що 29.12.2020 ТОВ «Агрофірма Ріжки» було сплачено ОСОБА_1 за земельний пай за 2020 рік 12 000,00 (а.с.25).

З довідки № 66-11-7, виданої 04.06.2021 Таращанською міською радою Київської області за вих. № 21 вбачається, що ТОВ «Агрофірма Ріжки» на 2020 рік було нараховано єдиний податок з сільськогосподарських товаровиробників, у яких частка сільськогосподарського товаровиробництва за попередній податковий (звітний) рік дорівнює або перевищує 75% в сумі 552 239,46 грн, в тому числі на земельну ділянку з кадастровим номером: 3224485200:02:004:0019, сплачено до місцевого бюджету Ріжківської сільської ради в сумі 552 239,46 грн (а.с.26).

Також згідно видаткового касового ордера від 17.05.2021 ПСП «Жовтень» було сплачено на користь ОСОБА_1 орендну плату згідно договору оренди №3-Р від 25.02.2020 за 2021 рік в сумі 18 000,00 грн (а.с. 105).

Земельна ділянка площею 2,8998 га, кадастровий номер: 3224485200:02:004:0019, станом на 17.02.2021 та 25.02.2021, оброблена та засіяна орендарем ТОВ «Агрофірма Ріжки» сільскогосподарськими культурами озима пшениця та озимий ріпак. Дані обставини підтверджуються актами обстеження земельної ділянки від 17.02.2021 та 25.02.2021 (а.с.28, 27 відповідно) та актами (а.с.30, 29 відповідно).

З довідки № 16, виданої 11.03.2021 виробничим сільськогосподарським кооперативом «Ріжки», вбачається, що під час розпаювання сільськогосподарських земель на території Ріжківської сільської ради земельній ділянці площею 2,8998 з кадастровим номером 3224485200:02:004:0019 присвоєно порядковий номер «200» (а.с.141).

Із копій наказу про раціональне використання масиву земель на території Ріжківської сілсьької ради за № 05-06/15 від 05.06.2015, карти розпаювання земельних ділянок, акту № 4 витрати на насіння і садивного матеріалу за вересень 2019 рік, акту № 25 про використання мінеральних, органічних і бактеріальних добрив та засобів хімічного захисту рослин за грудень 2019 року, акту № 1 про використання мінеральних, органічних і бактеріальних добрив та засобів хімічного захисту рослин за лютий 2020 року, наряду на зміну № 15895 від 19.03.2020, наряду на зміну № 15941 від 27.03.2020, наряду на зміну № 16263 від 18.05.2021, наряду на зміну № 16264 від 18.05.2021, акту № 19 про використання мінеральних, органічних і бактеріальних добрив та засобів хімічного захисту рослин за червень 2020 року, наряду на зміну № 16541 від 16.07.2020, наряду на зміну № 16923 від 07.09.2020, наряду на зміну № 16970 від 16.09.2020, наряду на зміну № 1971 від 16.09.2020, акту № 9 витрати насіння і садивного матеріалу за вересень 2020 року, акту № 3 використання мінеральних, органічних і бактеріальних добрив та засобів хімічного захисту рослин за квітень 2021 року, акту № 4 використання мінеральних, органічних і бактеріальних добрив та засобів хімічного захисту рослин за квітень 2021 року, акту № 6 використання мінеральних, органічних і бактеріальних добрив та засобів хімічного захисту рослин за травень 2021 року, акту № 8 використання мінеральних, органічних і бактеріальних добрив та засобів хімічного захисту рослин за травень 2021 року, акту № 12 використання мінеральних, органічних і бактеріальних добрив та засобів хімічного захисту рослин за травень 2021 року, акту № 13 використання мінеральних, органічних і бактеріальних добрив та засобів хімічного захисту рослин за червень 2021 року, наряду № 28017 від 29 квітня 2021 року, наряду на зміну № 28018 від 29 квітня 2021 року, наряду на зміну № 28398 від 25 липня 2021 року вбачається, що в ділянку за № НОМЕР_3 , включеній у поле № 4, під час здійснення господарської діяльності ТОВ «Агрофірма Ріжки» вносилися добрива.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції керувався частиною першою статті 93 ЗК України про те, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін.

Згідно п. 1 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Правові підстави поновлення договору оренди землі на час існування відповідних правовідносин (грудень 2019 року - лютий 2020 року) визначались статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднувала два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено також іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Вказаний правовий висновок наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року (справа № 594/376/17-ц, провадження № 14-65цс18).

Крім того, при вирішенні даної справи судом першої інстанції враховано правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 17 жовтня 2018 року (справа 3379/338/16-ц).

Так, відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

За змістом вищенаведеної норми права такий спосіб поновлення договору оренди може мати місце лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору не вчиняли будь-яких значимих юридичних дій, передбачених частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Встановлено, що відповідно до частин 2-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»: орендар - позивач ТОВ «Агрофірма Ріжки» належно виконує свої обов`язки за договором; орендар - позивач ТОВ «Агрофірма Ріжки» до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець - відповідачка ОСОБА_1 протягом місяця повідомила орендаря ТОВ «Агрофірма Ріжки» про наявність заперечень та направила листом від 30.12.2019 заперечення на лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі від 10.06.204 (зареєстрований 24.02.2015) та відмову від підписання додаткової угоди, у якому просила не порушувати її права та повернути земельну ділянку не пізніше 24.02.2020.

Водночас, подальше повторне направлення 09.02.2020 ТОВ «Агрофірма Ріжки» пропозиції про продовження оренди, так само й продовження користування землею після закінчення терміну оренди, за умови отримання орендарем волевиявлення орендодавця про небажання продовження оренди та вимоги повернення землі, не може слугувати підставою для поновлення дії орендних відносин між сторонами.

Саме до такого висновку прийшла Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду Верховного Суду 17 жовтня 2018 року у вищезгаданій справі 3379/338/16-ц.

Оскільки орендодавець ОСОБА_1 повідомила позивача про небажання продовжувати договір оренди землі на новий строк - відтак, переважне право позивача на поновлення договору оренди на новий строк припинилося.

Згідно постанови Верховного Суду від 28 вересня 2020 у справі 272/440/18 переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Отже, відсутні підстави для застосування положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» у відповідній редакції, оскільки до закінчення строку дії договору оренди орендодавець повідомила орендаря про відсутність наміру продовжувати вказаний договір оренди.

Оскільки, відповідно до постанови Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі 903/1030/19 підстави для поновлення договору оренди землі, передбачені у ч. 1-5 та ч. 6 Закону України «Про оренду землі», не розмежовуються та наявність обґрунтованих заперечень зі сторони орендодавця стосовно поновлення договору з орендарем дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке може підлягати захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено, - суд першої інстанції дійшов висновків, що заявлений позов про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди - задоволенню не підлягає.

Однак з таким висновком суду погодитись не можна з наступних підстав.

Так, судом першої інстанції помилково ототожнюються поняття переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк з визначенням, які сторони угоди заклали у пункті 37 Договору оренди земельної ділянки від 10.06.2014, укладеного між позивачем ТОВ «АГРОФІРМА РІЖКИ» та відповідачем ОСОБА_1 .

Так, відповідно до п. 37 вказаного договору, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди земельної ділянки, орендар, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов договору, має за рівних умов переважне право на поновлення умов договору.

Процедура повідомлення щодо бажання поновити договір, орендарем дотримана, що встановлено судом першої інстанції, не оспорюється сторонами і з чим погоджується апеляційний суд.

Водночас, суд першої інстанції, вказуючи на те, що право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд, не врахував, що вказане право не є безумовним.

Так, 30.12.2019 р. ОСОБА_1 на пропозицію щодо поновлення договору направляє заперечення, відповідно до яких вказує на те, що відповідно до ст. 319 ЦК України, вона має право володіти, користуватися, розпоряджатися своїм майном на власний розсуд. При цьому ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» не передбачено зобов`язання орендодавця пояснювати чому він надає заперечення, а реалізація переважного права на поновлення договору можлива лише за умови волевиявлення сторін. /т. 1 а.с. 80/

Жодних пояснень ОСОБА_1 не висловлено і на наступний день після закінчення договору оренди, укладено договір оренди землі № 3-p від 25.02.2020 року між Приватним сільськогосподарським підприємством «Жовтень» та ОСОБА_1 .

Одним із основоположних принципів цивільного судочинства є справедливість, добросовісність та розумність, що передбачено у пункті 6 частини першої статті 3 ЦК України.

Тобто дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки та характеризуватися чесністю, відкритістю та повагою до інтересів іншої сторони чи сторін договору.

Крім того, помилково ототожнювати правовий інститут пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той самий строк і на тих самих умовах), який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правовий інститут продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря, сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення. Зазначені правові інститути є взаємовиключними, оскільки реалізація орендарем переважного права є можливою тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди і суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами на рівних запропонованих орендодавцем умовах договору оренди.

Відповідне положення міститься у постанові КГС ВС від від 16 вересня 2020 року у справі № 904/5126/19.

Реалізація орендарем переважного права є можливою тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди і суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами за рівних запропонованих орендодавцю умов договору оренди.

Після припинення вказаного договору, умов щодо реалізації вказаного права ТОВ «Агрофірма Ріжки» з боку ОСОБА_1 не дотримано, проекту умов договору, на яких вона збиралась укладати договір з ПСП «Жовтень» не повідомлено, чим нівельовано п. 37 укладеного між ТОВ «Агрофірма Ріжки» та ОСОБА_1 . Договору оренди земельної ділянки від 10.06.2014 р.

Крім того, апеляційний суд зауважує і на тому, що якщо первинний орендар має право на укладення договору (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення його прав: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря будуть дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря.

На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала ВП ВС у постанові від 19.01.2021 у справі №916/1415/19 (пп.6.12, 6.14).

Відповідно до усталених правових висновків ВС порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК, відбуватиметься при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

Таким чином, ОСОБА_1 повідомляючи, що має намір розпоряджатися своїм майном на власний розсуд, заключаючи на наступний день після закінчення строку дії договору оренди, інший договір з іншим орендарем, порушила переважне право ТОВ «Агрофірма Ріжки» та п. 37 Договору оренди земельної ділянки від 10.06.2014 р.

Отже, апеляційним судом встановлено факт належного виконання орендарем умов договору оренди; дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на інших умовах, зокрема на довший строк - 7 років та платою не менше 18 000 грн у 2020 році, які запропоновані попереднім орендарем - 5 років та 12 000 грн сплачено за 2020 рік відповідно; продовження використання ним земельної ділянки після закінчення строку дії договору, суд на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» дійшов висновку про наявність у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк та порушення цього права у зв`язку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем, без дотримання умов конкуренції між орендарями і взяттям плати з обох орендарів, зокрема за 2020 рік.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;

неправильне застосування норм матеріального права.

Крім того, відповідно до ст. 141 ЦПК України, розподілу підлягають судові витрати.

Керуючись ст.ст. 376, 381, 382 ЦПК України, суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу представника товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ріжки» Шевеля Михайла Анатолійовича на рішення Таращанського районного суду Київської області від 14 грудня 2021 року - задовольнити.

Рішення Таращанського районного суду Київської області від 14 грудня 2021 року - скасувати.

Позов товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ріжки» до ОСОБА_1 , приватного сільськогосподарського підприємства «Жовтень» про визнання договору оренди землі недійсним, - задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди землі № 3-p від 25.02.2020 року укладений між Приватним сільськогосподарським підприємством «Жовтень» (код ЄДРПОУ 39409102 ) та ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), право оренди якого зареєстровано рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 51362485 від 27.02.2020 року, площею 2,8998 га., кадастровий номер 3224485200:02:004:0019.

Визнати укладеною додаткову угоду про поновлення терміну дії Договору оренди земельної ділянки від 10.06.2014 між позивачем Товариство з обмеженою відповідальністю «АГРОФІРМА РІЖКИ» ( код ЄДРПОУ 36178555 ) та відповідачем ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) право оренди зареєстровано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 19567509 від 24.02.2015 року площею 2,8998 га., кадастровий номер 3224485200:02:004:0019, в наступній редакції:

«ДОДАТКОВА УГОДА до Договору оренди землі від 10.06.2014 року

с. Ріжки, Таращанського р-ну Київської обл.

Ми, що нижче підписались: Орендодавець - ОСОБА_1 (паспорт НОМЕР_2 виданий Таращанським РВ ГУ МВС України в Київській обл. 06 жовтня 1999 р.) (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ), та Орендар ТОВ "АГРОФІРМА РІЖКИ", в особі генерального директора Шевеля Михайла Анатолійовича, який діє на підставі статуту, керуючись ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та положеннями договору уклали цю додаткову угоду про поновлення дії Договору оренди землі та дійшли згоди:

1. Поновити, на той самий строк (5 років), на тих самих умовах, договір оренди землі від 10.06.2014 р., кадастровий номер земельної ділянки: 3224485200:02:004:0019; площею - 2,8998 га, який був зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, запис про інше речове право № 8836589 від 24 лютого 2015 року.

2. Угода є невід`ємною частиною договору оренди землі від 10.06.2014 року та набуває чинності з моменту її підписання Сторонами та державної реєстрації внесення змін до запису до іншого речового права (оренди).

3. Інші пункти Договору залишити без змін.

4. Угода складена у трьох примірниках, по одному для кожної зі Сторін, один для органу, який здійснює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.

Реквізити сторін

Орендодавець Орендар

ОСОБА_1 (паспорт НОМЕР_2 виданий Таращанським РВ ГУ МВС України в Київській обл. 06 жовтня 1999 р.) (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ). Товариство з обмеженою відповідальністю ТОВ «АГРОФІРМА РІЖКИ» 09512, Київська обл., Таращанський район, с. Ріжки, вул. Нагірна, 1, Код ЄДРПОУ 36178555 , Р/р НОМЕР_4 в ПАТ « Райффайзен Банк Аваль» м. Київ, МФО 380805

Підписи сторін: ОСОБА_1 , М.А. Шевель, М. П.»

Судові витрати, понесені у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції розподілити наступним чином:

Стягнути з ОСОБА_1 та приватного сільськогосподарського підприємства «Жовтень» на користь Товариство з обмеженою відповідальністю ТОВ «АГРОФІРМА РІЖКИ» в рівних частинах судовий збір у розмірі 4 540 грн, по 2 270 грн з кожного.

Судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції розподілити наступним чином:

Стягнути з ОСОБА_1 та приватного сільськогосподарського підприємства «Жовтень» на користь Товариство з обмеженою відповідальністю ТОВ «АГРОФІРМА РІЖКИ» в рівних частинах судовий збір у розмірі 1362 грн, по 681 грн з кожного.

Стягнути з ОСОБА_1 та приватного сільськогосподарського підприємства «Жовтень» на користь держави 5 448 грн, тобто по 2724 грн з кожного.

Повне найменування сторін:

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ріжки», код ЄДРПОУ: 36178555, місцезнаходження: вул. Нагірна, 1, с. Ріжки, Білоцерківський /Таращанський/ район, Київська область, індекс 09512;

Відповідач 1: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , паспорт громадянина України серії НОМЕР_2 , виданий 06.10.1999 Таращанським РВ ГУ МВС України в Київській області, зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 ;

Відповідач 2: Приватне сільськогосподарське підприємство «Жовтень», код ЄДРПОУ: 39409102, адреса місцезнаходження: вул. Свободи, 1-А, с. Ківшовата, Білоцерківський /Таращанський/ район, Київська область.

Постанову суду апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Головуючий: Судді: