Постанова

від 05.09.2022 по справі 910/17024/21

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" вересня 2022 р. Справа№ 910/17024/21

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Михальської Ю.Б.

суддів: Скрипки І.М.

Тищенко А.І.

секретар судового засідання: Білоус О.О.

за участю представників: згідно протоколу судового засідання від 06.09.2022,

розглянувши апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Імпекс-Проект»

на рішення Господарського суду міста Києва від 23.02.2022 (повний текст складено 06.05.2022)

у справі №910/17024/21 (суддя О.В. Нечай)

за позовом Приватного акціонерного товариства «Імпекс-Проект»

до Київської міської ради

про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки та визнання недійсним рішення,

В С Т А Н О В И В :

Короткий зміст позовних вимог

Приватне акціонерне товариство «Імпекс-Проект» (далі, позивач, Товариство або ПрАТ «Імпекс-Проект») звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом (із урахуванням заяви про зміну предмету позову) до Київської міської ради (далі, відповідач або КМР) про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки та визнання недійсним рішення Київської міської ради №2243/2284 від 31.08.2021 «Про відмову Приватному акціонерному товариству «Імпекс-Проект» в поновленні договору оренди земельної ділянки від 04 березня 2009 року №82-6-00544 (зі змінами)».

Позовні вимоги про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки обґрунтовані тим, що після закінчення строку дії Договору оренди земельної ділянки, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що у книзі записів державної реєстрації договорів зроблено запис від 04.03.2021 за №82-6-00544 (далі - Договір), укладеного між позивачем та відповідачем, ПрАТ «Імпекс-Проект» продовжує користуватись вказаною земельною ділянкою, належним чином виконує обов`язки за Договором, сплачує орендну плату, впродовж місяця після закінчення строку дії Договору від Київської міської ради не надходило заперечень щодо пролонгації Договору, відтак у ПрАТ «Імпекс-Проект» виникло право вимагати визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», у зв`язку з чим позивач звернувся до суду з цим позовом.

Позовні вимоги про визнання недійсним рішення Київської міської ради №2243/2284 від 31.08.2021 обґрунтовані тим, що відповідач при прийнятті зазначеного рішення дійшов помилкових висновків про нецільове використання земельної ділянки позивачем. Позивач вказує, що умовами договору оренди не було встановлено строку, протягом якого він був зобов`язаний забудувати орендовану земельну ділянку, при цьому, відповідачем не доведено порушення позивачем цільового призначення земельної ділянки, тобто вчинення ним дій, які б свідчили про використання земельної ділянки за іншим цільовим призначенням, ніж для житлової забудови.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 23.02.2022 у справі №910/17024/21 у позові відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що Приватним акціонерним товариством «Імпекс-Проект» належним чином не виконувались умови Договору оренди як в частині використання земельної ділянки за цільовим призначенням, так і в частині дотримання процедури його поновлення на новий строк, у зв`язку з чим позивач не набув права на поновлення договору оренди на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», в свою чергу Рішення Київської міської ради №2243/2284 від 31.08.2021 про відмову позивачеві в поновленні Договору оренди прийнято правомірно та у відповідності з нормами законодавства України.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись із прийнятим рішенням, 03.06.2022 (про що свідчить відмітка Укрпошти Експрес на конверті) Приватне акціонерне товариство «Імпекс-Проект» звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, відповідно до якої просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 23.02.2022 у справі №910/17024/21 та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Узагальнені доводи апеляційної скарги позивача зводяться до наступного:

- суд першої інстанції безпідставно та неправомірно відкинув доводи позивача щодо початку перебігу строку дії договору оренди, при цьому вказавши, що з відповідним повідомленням позивач був зобов`язаний звернутися до відповідача не пізніше ніж до 04.12.2018. За твердженнями скаржника, виходячи зі змісту частини 5 статті 6 Закону України «Про оренду землі», статті 18 Закону України «Про оренду землі» (у редакції від 14.10.2008), статей 125, 126 Земельного кодексу України, статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень відповідних відомостей про договір оренди. Так, право оренди земельної ділянки на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 25.05.2016 у справі №910/4543/16 про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 04.03.2009 за №82-6-00544 було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 04.08.2016 зі строком дії до 04.08.2021. Отже, враховуючи умови пункту 11.6. Договору оренди земельної ділянки щодо необхідності повідомлення орендодавця про намір продовжити дію договору не пізніше, ніж за три місяці до його закінчення, оскільки право оренди за позивачем було зареєстроване 04.08.2016 зі строком дії до 04.08.2021, позивач завчасно, більше ніж за три місяці до дня закінчення строку дії договору (28.04.2021) звернувся до КМР із листом-повідомленням про поновлення дії договору на новий строк. Наведене спростовує висновок суду першої інстанції про те, що позивачем не було дотримано процедури поновлення Договору оренди на новий строк;

- незважаючи на дотримання позивачем усіх вимог щодо поновлення Договору оренди, протягом місячного терміну з моменту закінчення строку дії Договору оренди позивач не одержав від відповідача ані підписаної Додаткової угоди, ані визначеного частиною 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі» листа-повідомлення з письмовими запереченнями проти подальшого користування земельною ділянкою. З урахуванням вказаної обставини та положень 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції від 14.10.2008, яка була чинною на момент укладення Договору оренди), Договір оренди є таким, що поновлений на той самий строк та на тих самих умовах;

- дійшовши висновку про порушення позивачем умов Договору, суд вказав на ту обставину, що позивач у встановлений договором строк не здійснив забудову земельної ділянки, тобто не дотримався умов використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Проте, такий висновок суду є необґрунтованим, оскільки порушення позивачем цільового використання земельної ділянки, тобто вчинення ним дій, які б свідчили про використання земельної ділянки за іншим цільовим призначенням, ніж землі житлової забудови, не знайшло свого відображення, крім того, договором оренди не встановлено строк, протягом якого позивач зобов`язаний забудувати орендовану земельну ділянку.

Враховуючи вищевикладене, оскільки позивачем було дотримано (1) процедуру поновлення Договору оренди на новий строк, (2) не було допущено порушень умов Договору в частині використання земельної ділянки за цільовим призначенням, висновок суду про те, що позивач не набув права на поновлення Договору оренди на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» є хибним та не відповідає дійсним обставинам справи. Водночас, помилково вважаючи, що позивач порушив умови Договору та не набув права на поновлення договору оренди, суд фактично самоусунувся від розгляду позовної вимоги про визнання недійсним рішення Київської міської ради №2243/2284 від 31.08.2021, при цьому безпідставно та необґрунтовано вказав, що вказане рішення прийнято правомірно та у відповідності з нормами законодавства України.

У тексті апеляційної скарги апелянтом викладено також клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження, мотивоване тим, що повний текст оскаржуваного рішення було отримано скаржником 16.05.2022 (копію поштового конверту та витяг із сайту Укрпошти додано до апеляційної скарги).

Узагальнені доводи та заперечення учасників справи

Відповідач письмового відзиву на апеляційну скаргу суду не надав, що у відповідності до частини 3 статті 263 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.06.2022 апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Імпекс-Проект» у справі №910/17024/21 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя Михальська Ю.Б., судді: Тищенко А.І., Скрипка І.М.

Апеляційна скарга була подана скаржником безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.06.2022 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/17024/21. Відкладено вирішення питання щодо подальшого руху апеляційної скарги Приватного акціонерного товариство «Імпекс-Проект» на рішення Господарського суду міста Києва від 23.02.2022 у справі №910/17024/21 до надходження матеріалів справи з Господарського суду міста Києва.

22.06.2022 матеріали справи №910/17024/21 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді у справі.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.06.2022 поновлено Приватному акціонерному товариству «Імпекс-Проект» пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 23.02.2022 у справі №910/17024/21, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства «Імпекс-Проект» на рішення Господарського суду міста Києва від 23.02.2022 у справі №910/17024/21, розгляд апеляційної скарги призначено на 02.08.2022.

29.07.2022 через відділ документального забезпечення Північного апеляційного господарського суду представник позивача подав клопотання про відкладення розгляду справи, мотивоване тим, що представник Приватного акціонерного товариства «Імпекс-Проект» залучений до участі у розгляді судового кримінального провадження, яке розглядається Деснянським районним судом міста Києва, в якості адвоката-захисника потерпілого.

У судове засідання, призначене на 02.08.2022, з`явився представник відповідача, який поклався на розсуд суду при вирішенні питання щодо задоволення клопотання позивача про відкладення розгляду справи.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.08.2022 клопотання Приватного акціонерного товариства «Імпекс-Проект» про відкладення розгляду справи задоволено, розгляд справи №910/17024/21 відкладено на 06.09.2022.

За результатами проведеного у справі 06.09.2022 судового засідання суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.

Явка представників сторін

У судове засідання 06.09.2022 з`явилися представники позивача та відповідача.

Представник позивача у судовому засіданні підтримував доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову.

Представник відповідача у судовому засіданні заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, а оскаржене рішення суду без змін.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

14.06.2007 Київською міською радою прийнято рішення №819/1480 «Про передачу закритому акціонерному товариство «Імпекс-Проект» земельної ділянки для будівництва житлового комплексу з приміщеннями спортивно-оздоровчого призначення та підземними паркінгами на вул. Старонаводницькій, 6 у Печерському районі м. Києва».

Згідно пункту 2 цього рішення вирішено передати Закритому акціонерному товариству «Імпекс-Проект», за умови виконання пункту 3 цього рішення, у короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 1,69 га для будівництва житлового комплексу з приміщеннями спортивно-оздоровчого призначення та підземними паркінгами на вул. Старонаводницькій, 6 у Печерському районі м. Києва за рахунок частини земель, відведених відповідно до рішення Виконавчого комітету Київської міської Ради народних депутатів від 16.07.79 № 925/21 «Про відведення земельної ділянки Управлінню справами Ради Міністрів Української РСР під будівництво житлових будинків, соціальних та побутово-торговельних закладів».

01.10.2007 Київською міською радою прийнято рішення №502/3336 «Про внесення змін до рішення Київради від 14.06.2007 №819/1480», яким у тексті рішення №819/1480 слова «для будівництва житлового комплексу з приміщеннями спортивно-оздоровчого призначення та підземними паркінгами» замінити словами «для будівництва комплексу житлових будинків з приміщеннями громадського, офісного, торговельного, сервісно-побутового та спортивно-оздоровчого призначення та з підземним паркінгом».

Рішенням Господарського суду міста Києва від 05.09.2008 у справі №14/91 визнано укладеним Договір оренди земельної ділянки між Київською міською радою (орендодавець) та позивачем (орендар) (далі - Договір оренди), зобов`язано Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу КМР (КМДА) зареєструвати договір оренди земельної ділянки з усіма додатками, що є його невід`ємними частинами.

Відповідно до пунктів 1.1., 2.1. Договору оренди орендодавець на підставі рішень Київської міської ради від 14.06.2007 №819/1480 та від 01.10.2007 №502/3336, передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку з наступними характеристиками:

- місце розташування - вул. Старонаводницька, 6 у Печерському районі м. Києва;

- розмір - 16 868 кв.м.;

- цільове призначення - для будівництва комплексу житлових будинків з приміщеннями громадського, офісного, торговельного, сервісно-побутового та спортивно-оздоровчого призначення та з підземним паркінгом;

- кадастровий номер - 8000000000:82:068:0120.

Договір укладено на 5 (п`ять) років (пункт 3.1. Договору оренди).

За умовами пунктів 6.1., 6.2. Договору оренди земельна ділянка є переданою в день державної реєстрації цього Договору. Право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації цього Договору.

Пунктом 8.3. Договору оренди передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього Договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Згідно пункту 11.6. Договору оренди після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі Орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення Договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Вказаний договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що 04.03.2009 було зроблено запис за №82-6-00544 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 25.05.2016 у справі №910/4543/16, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 12.07.2016 та постановою Вищого господарського суду України від 07.09.2016, визнано укладеною додаткову угоду до Договору оренди, якою поновлено на 5 років Договір оренди та внесено зміни до Договору оренди в частині організаційно-правової форми орендаря, замінивши «Закрите акціонерне товариство» на «Приватне акціонерне товариство».

04.08.2016 на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 25.05.2016 у справі №910/4543/16 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. було зареєстровано право оренди земельної ділянки за позивачем на строк до 04.08.2021.

Поряд із цим, рішенням Господарського суду міста Києва від 21.12.2009 у справі №36/485 за Закритим акціонерним товариством «Імпекс-Проект» визнано право власності на нерухоме майно, а саме:

майновий комплекс - тенісний майданчик № 1, який розташований за адресою м. Київ, бул. Л. Українки, 21, до складу якого входять: роздягальня (літера «Б») площею 14,0 кв.м., основний та допоміжний спортивний майданчик, огорожа;

майновий комплекс - тенісний майданчик № 2, який розташовано за адресою м. Київ, бул. Л. Українки, 21, до складу якого входять: роздягальня (літера «Д») площею 13,4 кв.м., основний та допоміжний спортивний майданчик, огорожа;

майновий комплекс - тенісний майданчик № 3, який розташований за адресою м. Київ, вул. Старонаводницька, 6 до складу якого входять: роздягальня (літера «Б») площею 13,1 кв.м., основний та допоміжний спортивний майданчик, огорожа;

майновий комплекс - тенісний майданчик № 4, який розташований за адресою м. Київ, вул. Старонаводницька, 6 до складу якого входять: роздягальня (літера «В») площею 13,1 кв.м., основний та допоміжний спортивний майданчик, огорожа.

На виконання цього судового рішення Комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна» в 2010 році було зареєстровано право власності позивача на вказані об`єкти нерухомості, що підтверджується реєстраційними посвідченнями №020844, №020845, №020846 та №020847.

29.07.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Донченко О.О. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень записи про державну реєстрацію права власності на вищевказані майнові комплекси.

21.04.2021 головним спеціалістом відділу моніторингу та контролю Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Ліневичем Петром Леонідовичем складено акт обстеження земельної ділянки №21-0350-06, яким встановлено, що земельна ділянка, передана позивачеві за Договором оренди, за цільовим призначенням не використовується, частину її займають тенісні корти та зелені насадження, решта використовується як землі загального користування (проїзди та тротуари).

28.04.2021 позивачем направлено на адресу Київської міської ради лист-повідомлення про поновлення Договору оренди, до якого, з-поміж іншого, було додано проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди.

Зазначений лист-повідомлення отримано відповідачем 07.05.2021 та зареєстровано за №340557305.

31.08.2021 Київською міською радою прийнято Рішення №2243/2284 «Про відмову Приватному акціонерному товариству «Імпект-Проект» в поновленні договору оренди земельної ділянки від 04.03.2009 №82-6-00544 (зі змінами)».

Листом Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №05716-29964 від 05.11.2021 позивача повідомлено про результати розгляду листа-повідомлення та прийняте рішення.

Спір у справі виник у зв`язку з тим, що на думку позивача наявні всі умови для поновлення терміну дії Договору оренди на новий строк на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», однак відповідач перешкоджає позивачу в реалізації його прав землекористувача.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та оцінка аргументів учасників справи

У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників учасників справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, дійшов висновку, що апеляційна скарга позивача не підлягає задоволенню, а оскаржене рішення місцевого господарського суду не підлягає зміні або скасуванню з наступних підстав.

Ключовим елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб`єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії. Для оцінки правовідносин у даному спорі колегія керується правилами, викладеними Європейським судом з прав людини у рішенні в справіSunday Times v. United Kingdom. У цій справі ЄСПЛ зазначив, що закон повинен бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку.

У справі Steel and others v. The United Kingdom ЄСПЛ наголосив, що Конвенція вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою, передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.

З огляду на викладене, суд вважає за необхідне застосовувати правові норми та судову практику у даній справі таким чином, яким вона є найбільш очевидною та передбачуваною для учасників цивільного обороту в Україні.

Відповідно до частини 1 статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Частиною 2 статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі», стаття 1 якого визначає, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі термінове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.

За змістом статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 цього Закону передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди (стаття 15 Закону України «Про оренду землі»).

Так, рішенням Господарського суду міста Києва від 05.09.2008 у справі №14/91 було визнано укладеним Договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:82:068:0120 між Київською міською радою (орендодавець) та позивачем (орендар).

Згідно пункту 3.1. Договору оренди земельної ділянки Договір було укладено на 5 (п`ять) років.

Відповідно до статті 18 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладення договору оренди, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

04.03.2009 Договір було зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що було зроблено запис за №82-6-00544 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Відповідно, строк дії Договору закінчувався 04.03.2014.

Зазначена обставина у відповідності до частини 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України є преюдиційною та була встановлена судами у межах господарської справи №910/4543/16 за позовом Приватного акціонерного товариства «Імпекс-Проект» до Київської міської ради про визнання укладеної між Київською міською радою та Приватним акціонерним товариством «Імпекс-Проект» додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 04.03.2009, зареєстрованої Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 04.03.2009 за №82-6-00544 у книзі записів державної реєстрації договорів, на умовах, визначених угодою та в редакції, підписаній Приватним акціонерним товариством «Імпекс-Проект».

Водночас, за результатами вирішення спору у справі №910/4543/16 рішенням Господарського суду міста Києва від 25.05.2016, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 12.07.2016 та постановою Вищого господарського суду України від 07.09.2016, на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визнано укладеною додаткову угоду до Договору оренди, якою поновлено на 5 років Договір оренди та внесено зміни до Договору оренди в частині організаційно-правової форми орендаря, замінивши «Закрите акціонерне товариство» на «Приватне акціонерне товариство».

Місцевий господарський суд, приймаючи рішення у справі №910/17024/21, дійшов висновку, що враховуючи рішення Господарського суду міста Києва від 25.05.2016 у справі №910/4543/16 наступний п`ятирічний строк дії Договору оренди розпочався 05.03.2014 та спливав, відповідно, 04.03.2019.

Скаржник, у свою чергу, заперечує проти вказаних висновків суду, зазначаючи, що строк дії договору, виходячи зі змісту частини 5 статті 6 Закону України «Про оренду землі», статті 18 Закону України «Про оренду землі» (у редакції від 14.10.2008), статей 125, 126 Земельного кодексу України, статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», спливав 04.08.2021, оскільки права та обов`язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набувають після відповідної державної реєстрації.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права право оренди земельної ділянки площею 1,6868 га, кадастровий номер 8000000000:82:068:0120, за ПрАТ «Імпекс-Проект» зареєстровано приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Наталією Петрівною 04.08.2016 на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 25.05.2016 у справі №910/4543/16. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 30870079 від 10.08.2016. Строк дії речового права: до 04.08.2021.

Отже, на переконання скаржника, оскільки право оренди згідно додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 04.03.2009 за №82-6-00544 було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 04.08.2016, відповідно п`ятирічний строк дії договору спливав 04.08.2021.

Колегія суддів відхиляє вищезазначені доводи скаржника та погоджується із висновками суду першої інстанції в частині обчислення дати закінчення строку дії договору оренди землі 04.03.2019 із урахуванням додаткової угоди, визнаної укладеною рішенням суду у справі №910/4543/16, враховуючи наступне.

Частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу України як у редакції, чинній станом на дату укладення договору оренди, так і у редакції, чинній станом на дату вирішення спору, передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Згідно частини 2 статті 631 Цивільного кодексу України договір набирає чинності з моменту його укладення.

У силу вимог частини 1 статті 210 Цивільного кодексу України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

За положеннями статті 14 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладення договору оренди, договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до статті 125 Земельного кодексу України в редакції, чинній на момент укладення договору оренди, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав.

За приписами частини 2 статті 126 Земельного кодексу України в редакції, чинній на момент укладення договору оренди, право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Згідно статті 20 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладення договору оренди, право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до статті 18 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладення договору оренди, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Колегія суддів звертає увагу на те, що відповідно до вищенаведених положень статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі», статті 126 Земельного кодексу України (у редакції до 01.01.2013), укладений договір оренди землі підлягав обов`язковій державній реєстрації, з моменту якої набував чинності (у даному випадку Договір було зареєстровано 04.03.2009). Тобто розмежовувався момент укладення договору оренди землі, внаслідок чого договір набував юридичного значення як факт (наявність домовленостей сторін на виникнення між ними прав та обов`язків у майбутньому після державної реєстрації договору) та момент набрання чинності договором в результаті проведення його державної реєстрації, після чого виникали суб`єктивні цивільні права та обов`язки сторін. Тобто, державна реєстрація правочину виконувала функцію фіксації державою волевиявлення сторін договору оренди для подальшого офіційного визнання права оренди землі та гарантування його реалізації орендарем з метою забезпечення стабільності цивільного обороту речових прав на земельні ділянки.

Так і Верховний Суд України вказував, що поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено і у мотивувальних частинах постанов від 19.02.2014 у справі №0426/14068/2012 (провадження №6-162цс13) та від 13.06.2016 у справі №570/3056/15-ц (провадження №6-643цс16).

У свою чергу, з 01.01.2013 набрав чинності Закон України «Про Державний земельний кадастр» №3613-VІ , згідно з підпунктом «е» підпункту 2 пункту 5 розділу VІІ «Прикінцеві та перехідні положення» якого статтю 126 Земельного кодексу України викладено у новій редакції та передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

За змістом статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Таким чином, з урахуванням викладених норм, поняття «державна реєстрація договору» та «державна реєстрація речового права» є різними.

При цьому на час законодавчо закріплених вимог щодо необхідності реєстрації договору оренди землі його чинність пов`язувалась з моментом реєстрації договору, про що свідчила стала практика Верховного Суду України (постанова від 13.06.2016 №570/3056/15-ц (провадження №6-643цс16)), Верховного Суду (постанова від 15.03.2018 у справі №136/2211/15-ц).

Проте це не означає, що після внесення змін щодо відміни необхідності реєстрації самого договору оренди, момент реєстрації прав на оренду став пов`язуватись з моментом набрання чинності договором оренди.

Реєстрація прав на оренду землі, як зазначалось, є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю; саме право оренди виникає з моменту реєстрації цього права; земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Натомість це не свідчить про те, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права.

Відповідна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 02.10.2020 у справі №912/3295/18.

Дійсно, орендар не може до реєстрації права оренди реалізовувати законно своє право оренди, проте реєстрація права є у зоні відповідальності орендаря, який уклавши договір оренди, що набрав чинності за загальним правилом після підписання (якщо сторони не передбачили іншого в договорі), самостійно реєструє своє право та отримує всі повноваження користувача земельної ділянки на підставі договору оренди.

У проміжку між укладенням договору і переданням орендарю земельної ділянки (реєстрація речового права) договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами.

Аналогічних правових висновків дійшов Верховний Суд, зокрема, у постановах від 22.12.2021 у справі №818/100/18, від 15.04.2021 у справі №927/75/20.

Отже, станом на 04.03.2014 (дату закінчення строку дії Договору, визнаного укладеним рішенням Господарського суду міста Києва від 05.09.2008 у справі №14/91), на дату виникнення у орендаря згідно Договору права на його поновлення на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» у відповідній редакції та на дату прийняття Господарським судом міста Києва рішення від 25.05.2016 у справі №910/4543/16 про визнання укладеною між Київською міською радою та Приватним акціонерним товариством «Імпекс-Проект» додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 04.03.2009 про його поновлення на 5 років, законодавство не встановлювало вимоги щодо обов`язкової реєстрації договору оренди земельної ділянки як підстави для визнання його укладеним та набуття ним чинності.

Водночас, момент укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди та набрання нею чинності не пов`язується з моментом реєстрації 04.08.2016 права оренди земельної ділянки за позивачем, оскільки державна реєстрація права оренди є лише засвідченням державою вже набутого особою права.

Колегія суддів звертає також увагу на те, що Законом України №340-IX від 05.12.2019 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» були внесені зміни до статті 19 Закону України «Про оренду землі» та доповнено частину першу останньої наступними реченнями: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.».

Вказані законодавчі зміни є підтвердженням логіки й обґрунтованості законності обліку дати закінчення дії договору оренди земельної ділянки від моменту його укладення, а не від моменту реєстрації права оренди за ним.

Проаналізувавши зміст рішення Господарського суду міста Києва від 25.05.2016 у справі №910/4543/16, яке набрало законної сили, колегія суддів встановила, що позовні вимоги ПрАТ «Імпекс-Проект» були задоволені та договір визнано поновленим на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у зв`язку з тим, що позивач продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії спірного договору оренди, у встановленому законом порядку відповідачем лист-повідомлення про відмову у поновленні договору позивачу не надано, переданий позивачем Київській міській раді примірник додаткової угоди до Договору оренди не підписано, позивачу із зауваженнями не повернуто.

Згідно з частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин у справі №910/4543/16, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Із викладеного вбачається, що поновлення договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин у справі №910/4543/16) відбувалося на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а відтак договір оренди землі поновлювався з моменту закінчення строку, на який його було укладено, та продовжувався на цей же строк, однак на новий період в часі, обмежений тим же терміном.

Отже, оскільки у спірних правовідносинах право користування спірною земельною ділянкою позивач набув на підставі Договору оренди, строк дії якого було пролонговано згідно рішення Господарського суду міста Києва від 25.05.2016 у справі №910/4543/16 на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», суд першої інстанції вірно зазначив, що п`ятирічний строк, на який було поновлено Договір оренди, почав свій відлік з 05.03.2014 та спливав, відповідно, 04.03.2019.

Доводи апеляційної скарги позивача про необхідність обрахування п`ятирічного строку дії додаткової угоди про поновлення договору з 04.08.2016 (дати реєстрації приватним нотаріусом права оренди за позивачем) є безпідставними та спростовуються вищенаведеними правовими нормами.

Протилежні висновки суду призвели б по своїй суті до штучного збільшення строку оренди, оскільки обов`язок щодо подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення речового права належить правонабувачу, який за таких обставин міг би маніпулювати ним, навмисно затягуючи строки реєстрації права.

Крім того, не можна вважати додаткову угоду про поновлення договору чинною з дня її нотаріального посвідчення, оскільки у даному випадку додаткова угода визнана укладеною саме на підставі рішення суду, яке набрало законної сили, та є у відповідності до статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» самостійною підставою для державної реєстрації права оренди.

За змістом частини 1 статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Звертаючись до суду із позовом у даній справі, позивач вказував на те, що наявні всі умови для поновлення терміну дії Договору оренди на новий строк на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Дослідивши матеріали справи, оцінивши наявність законодавчо визначених підстав для поновлення Договору оренди на новий строк, колегія суддів зазначає наступне.

16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким статтю 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поневолення договорів оренди, було викладено у новій редакції.

Водночас, розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Отже, під час розгляду спору суд керується положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка мала назву «Поновлення договору оренди землі», у редакції, чинній станом на дату виникнення у позивача права на продовження дії Договору та на дату закінчення строку його дії (04.03.2019).

Відповідно до частин 1-3 статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами 6-8, 11 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності), уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі.

При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», так і для підстави, передбаченої частиною 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №159/5756/18 та №313/350/16-ц, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі №903/1030/19.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду у вказаних постановах від 22.09.2020 зазначила, що близький за змістом висновок викладено в тому числі і в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Разом з тим, у вказаних постановах від 22.09.2020 у справах №159/5756/18 та №313/350/16-ц Велика Палата Верховного Суду відступила від правового висновку Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного у постанові від 10.09.2018 у справі №920/739/17, в частині необов`язковості повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

З огляду на зміст частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України вказані висновки враховуються судом апеляційної інстанції при розгляді даної справи.

Відтак, господарському суду при вирішенні даного спору про визнання договору поновленим необхідно з`ясовувати наступні обставини: чи повідомляв орендар орендодавця до закінчення строку дії договору в установлені договором та законом строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди; чи продовжує орендар користуватись виділеною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди; чи повідомляв письмово орендодавець орендаря про відмову в поновленні договору оренди у встановлені законом строки; чи належно виконує орендар свої обов`язки за договором оренди.

Як встановлено судом вище, строк дії Договору із урахуванням додаткової угоди про його поновлення, визнаною укладеною на підставі рішення суду у справі №910/4543/16, установлений до 04.03.2019.

Пунктом 8.3. Договору оренди передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього Договору, орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Згідно пункту 11.6. Договору оренди після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі Орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення Договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Велика Палата Верховного Суду у вищенаведених постановах констатувала необхідність попереднього звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити відносини оренди землі, до якого (листа-повідомлення) має додаватися проект додаткової угоди.

Таке звернення повинно бути вчинене у строк, встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція цієї статті передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та незакріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі, оскільки відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 03.02.2021 у справі №915/1003/20.

Отже, для поновлення спірного договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», орендар, ПрАТ «Імпекс-Проект», повинне було повідомити орендодавця в установлені законом строки, а саме у строк, встановлений пунктом 11.6. Договору, про намір поновити договірні відносини на новий строк.

Оскільки строк дії Договору оренди був установлений до 04.03.2019, із відповідним повідомленням орендар був зобов`язаний звернутися до орендодавця не пізніше ніж до 04.12.2018.

Із приводу дотримання вказаної умови для поновлення договору оренди колегія суддів встановила, що ПрАТ «Імпекс-Проект» звернулось до Київської міської ради з заявою про поновлення договору оренди з проєктом додаткової угоди до договору оренди лише 28.04.2021 (отримана відповідачем 07.05.2021 та зареєстрована за №340557305), тобто поза межами строку, визначеного пунктом 11.6. Договору, чим не дотрималось вимог, встановлених частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

З урахуванням викладеного, відсутні підстави для поновлення договору на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у зв`язку з тим, що позивачем не дотримано передбаченої чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством процедури, зокрема, щодо повідомлення відповідача про продовження строку дії вказаного договору саме у визначений таким договором строк, а також статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Водночас, колегія суддів приймає до уваги твердження позивача із приводу того, що відповідачем у відповідності до положення частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» не було надано позивачу заперечень проти поновлення договору оренди на новий строк у місячний термін після звернення та у відповідності до положення частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» протягом місяця після закінчення строку дії Договору (до 04.04.2019), однак зазначене не звільняє позивача від обов`язку дотримання законодавчо визначеного алгоритму дій та відповідного звернення до орендодавця із повідомленням про намір продовжити договір в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» та у строки, визначені у пункті 11.6. Договору.

Як уже зазначалося вище, лише у разі виконання орендарем покладеного на нього обов`язку щодо направлення листа-повідомлення про поновлення договору оренди з відповідним проектом додаткової угоди може мати місце, у разі відсутності висловлених заперечень, наявність «мовчазної згоди» орендодавця на його поновлення.

З огляду на встановлені вище обставини в їх сукупності, місцевий господарський суд дійшов правильного висновку про необґрунтованість заявлених позивачем вимог про визнання поновленим на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» на 5 років договору оренди земельної ділянки, укладеного на підставі рішення Господарського суду міста Києва у справі №910/4543/16 від 25.05.2016 та рішення Господарського суду міста Києва у справі №14/91 від 05.09.2008, рішення КМР №819/1480 від 14.06.2007, зареєстрованого приватним нотаріусом Кравченко Н.П. від 04.08.2016 за реєстровим №15833970.

У позовній заяві (із урахуванням заяви про зміну предмета позову від 22.12.2021) ПрАТ «Імпекс-Проект» також було заявлено вимогу про визнання недійсним рішення Київської міської ради №2243/2284 від 31.08.2021 «Про відмову Приватному акціонерному товариству «Імпекс-Проект» в поновленні договору оренди земельної ділянки від 04 березня 2009 року №82-6-00544 (зі змінами)».

Із приводу цієї частини позовних вимог колегією суддів встановлено наступне.

Відповідно до частини 1 статті 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

За змістом статті 12 Земельного кодексу України, до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить розпорядження землями територіальних громад; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Відповідно до пункту 34 частини 1 статті 26, статті 25 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міських рад відноситься вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин. Сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

Як уже зазначалося, однією із обов`язкових умов для поновлення договору оренди на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» є належне виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди.

У порядку здійснення самоврядного контролю за використанням і охороною земель м. Києва посадовою особою Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було здійснено вихід за місцезнаходженням спірної земельної ділянки та складено акт обстеження останньої №21-0350-06 від 21.04.2021.

За результатами обстеження перевіряючим встановлено, що земельна ділянка, передана позивачеві за Договором оренди, за цільовим призначенням не використовується, частину її займають тенісні корти та зелені насадження, решта використовується як землі загального користування (проїзди та тротуари).

Як вбачається із пояснювальної записки до проєкту рішення КМР «Про відмову Приватному акціонерному товариству «Імпекс-Проект» в поновленні договору оренди земельної ділянки від 04 березня 2009 року №82-6-00544 (зі змінами)» та змісту самого рішення Київської міської ради №2243/2284 від 31.08.2021, КМР, розглянувши звернення ПрАТ «Імпекс-Проект» від 07.05.2021 про поновлення договору оренди земельної ділянки з доданими документами, посилаючись, у тому числі, числі на акт обстеження №21-0350-06 від 21.04.2021, вирішив відмовити орендарю в поновленні договору оренди земельної ділянки від 04 березня 2009 року №82-6-00544, враховуючи те, що ПрАТ «Імпекс-Проект» не виконуються умови договору оренди земельної ділянки, зокрема, земельна ділянка, передана в оренду, не використовується за цільовим призначенням. Частину території займають тенісні корти, решта використовується як землі загального користування (проїзди, тротуари).

В апеляційній скарзі позивач зазначає, що ним не вчинялись дії, які б свідчили про використання земельної ділянки за іншим цільовим призначенням, ніж землі житлової забудови, отже, не порушувалось цільове призначення земельної ділянки, а тому рішення КМР підлягає визнанню недійсним.

Колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції про правомірність прийнятого КМР оскаржуваного рішення, враховуючи наступне.

Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно частини 10 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Відповідно до пункту 10 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Згідно статті 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Згідно зі статтею 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані, зокрема, забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки; додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату тощо.

Стаття 141 Земельного кодексу України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Відповідно до положень статті 1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - допустимі напрями використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог щодо використання земель відповідної категорії та визначеного виду цільового призначення.

Отже, основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання. Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено ЗК України.

Суд при цьому враховує, що поняття «невикористання земельної ділянки за призначенням» та «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» різні за правовою природою, останнє з яких застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення. Використання не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування.

За встановленими обставинами справи земельна ділянки за Договором оренди передавалась для будівництва комплексу житлових будинків з приміщеннями громадського, офісного, торговельного, сервісно-побутового та спортивно-оздоровчого призначення та з підземним паркінгом (пункт 2.1. Договору), що відповідає категорії земель із цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови (пункт «б» частини 1 статті 19 Земельного кодексу України).

У матеріалах справи відсутні докази на підтвердження здійснення позивачем діяльності, яка виходить за межі визначеного цільового призначення спірної земельної ділянки (землі житлової та громадської забудови).

У свою чергу, як встановлено в ході обстеження спірної земельної ділянки, за результатами якого складено акт №21-0350-06 від 21.04.2021, та не заперечується позивачем, фактичне використання земельної ділянки - тенісні корти, зелені насадження, землі загального користування (проїзди та тротуари).

Однак, одним із обов`язків орендаря згідно пункту 8.4. Договору оренди було завершення забудови земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 Цивільного кодексу України).

Позивач слушно зауважує, що умови Договору оренди не містять чіткого часового проміжку, протягом якого орендар мав завершити забудову земельної ділянки.

Водночас, слід зазначити, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору (частина 1 статті 631 Цивільного кодексу України). Цей строк починає спливати з моменту укладення договору (частина друга вказаної статті), хоча сторони можуть встановити, що його умови застосовуються до відносин між ними, які виникли до укладення цього договору (частина третя цієї статті). Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору (частина 4 статті 631 Цивільного кодексу України).

Відтак закінчення строку договору, який був належно виконаний лише однією стороною, не звільняє другу сторону від відповідальності за невиконання чи неналежне виконання нею її обов`язків під час дії договору.

Поняття «строк виконання зобов`язання» і «термін виконання зобов`язання» охарактеризовані у статті 530 Цивільного кодексу України. Згідно з приписами її частини першої, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Отже, строк (термін) виконання зобов`язання може збігатися зі строком договору, а може бути відмінним від нього, зокрема коли сторони погодили строк (термін) виконання ними зобов`язання за договором і визначили строк останнього, зазначивши, що він діє до повного виконання вказаного зобов`язання, що також узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду у постанові від 28 березня 2018 року по справі №444/9519/12.

У контексті викладеного колегія суддів погоджується з доводами відповідача про те, що строк, на який укладався Договір, і є тим строком, у який потрібно було забудувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Протилежний підхід, на якому наполягає позивач, суперечить принципу правової визначеності та передбачуваності як невід`ємної складової верховенства права.

Так, згідно зі статтею 8 Конституції України в Україні визнається й діє принцип верховенства права. Складовою верховенства права є принцип правової визначеності, основою якого є ідея передбачуваності очікування суб`єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає наявним у суспільстві нормативним приписам. Конституційний Суд України у своїх рішеннях неодноразово наголошував на тому, що принцип правової визначеності вимагає ясності й однозначності правової норми та забезпечення того, щоб ситуації й правовідносини залишалися передбачуваними (рішення Конституційного Суду України від 22 вересня 2005 року №5-рп/2005, від 29 червня 2010 року №17-рп/2010, від 22 грудня 2010 року №23-рп/2010, від 11 жовтня 2011 року №10-рп/2011).

Уклавши Договір оренди, позивач взяв на себе зобов`язання щодо будівництва комплексу житлових будинків з приміщеннями громадського, офісного, торговельного, сервісно-побутового та спортивно-оздоровчого призначення та з підземним паркінгом у встановлений Договором строк, відтак у орендодавця виникли правомірні очікування, що ці зобов`язання будуть виконані протягом строку дії Договору.

Однак, у матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження того, що позивачем протягом строку дії Договору вчинялись дії, необхідні для забудови земельної ділянки, зокрема, розроблялась проектно-кошторисна документація на будівництво комплексу житлових будинків, отримувались погодження відповідних органів, дозвіл на виконання будівельних робіт, який згідно Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» є основним документом, після отримання якого замовник має право виконувати будівельні роботи.

Натомість, як вбачається з матеріалів справи, на орендованій земельній ділянці позивачем збудовано та зареєстровано право власності на:

майновий комплекс - тенісний майданчик №1, який розташований за адресою м. Київ, бул. Л. Українки, 21, до складу якого входять: роздягальня (літера «Б») площею 14,0 кв.м., основний та допоміжний спортивний майданчик, огорожа;

майновий комплекс - тенісний майданчик №2, який розташовано за адресою м. Київ, бул. Л. Українки, 21, до складу якого входять: роздягальня (літера «Д») площею 13,4 кв.м., основний та допоміжний спортивний майданчик, огорожа;

майновий комплекс - тенісний майданчик №3, який розташований за адресою м. Київ, вул. Старонаводницька, 6 до складу якого входять: роздягальня (літера «Б») площею 13,1 кв.м., основний та допоміжний спортивний майданчик, огорожа;

майновий комплекс - тенісний майданчик №4, який розташований за адресою м. Київ, вул. Старонаводницька, 6 до складу якого входять: роздягальня (літера «В») площею 13,1 кв.м., основний та допоміжний спортивний майданчик, огорожа.

З урахуванням викладеного, колегія суддів погоджується із висновками місцевого господарського суду, що Приватним акціонерним товариством «Імпекс-Проект» належним чином не виконувались умови Договору оренди в частині здійснення забудови земельної ділянки, що безумовно свідчить про істотність допущеного позивачем порушення.

Так, невиконання позивачем умов Договору оренди землі, що призвело до нездійснення забудови, здійснює перешкоди територіальній громаді міста в особі Київської міської ради у можливості доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах земельною ділянкою, що їй належить.

З урахуванням наведеного у сукупності, а також встановлений судом факт недотримання позивачем процедури поновлення Договору на новий строк, колегія суддів не вбачає підстав для задоволення позовних вимог Товариства про визнання недійсним рішення КМР №2243/2284 від 31.08.2021, останнє прийнято правомірно та у відповідності з нормами законодавства України.

За таких обставин колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком місцевого господарського суду про відмову у задоволенні позовних вимог Товариства у даній справі в повному обсязі.

Усі інші доводи та міркування сторін, окрім зазначених у мотивувальній частині постанови, взяті судом до уваги, однак не спростовують вищенаведених висновків суду.

При цьому судом враховано, що Європейський суд з прав людини неодноразово у своїх рішеннях зазначав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення ЄСПЛ у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 9 грудня 1994 року, пункт 29; рішення ЄСПЛ у справі «Серявін проти України» від 10 травня 2011 року, пункт 58).

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно частини 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості, що скаржником зроблено не було.

Вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов`язків сторін, які ґрунтуються на належних та допустимих доказах.

Доводи апеляційної скарги Приватного акціонерного товариства «Імпекс-Проект» не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції. Скаржником не надано суду доказів, які б свідчили про обґрунтованість позовних вимог, а доводи, викладені в апеляційній скарзі, не можуть бути підставою для зміни чи скасування рішення місцевого господарського суду.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Згідно пункту 1 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає рішення суду у даній справі обґрунтованим, прийнятим з додержанням норм матеріального та процесуального права та таким, що відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування чи зміни не вбачається. Апеляційна скарга Приватного акціонерного товариства «Імпекс-Проект» є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.

Порушень норм процесуального права, які могли бути підставою для скасування або зміни оскарженого рішення у відповідності до норм статті 277 Господарського процесуального кодексу України, судом апеляційної інстанції не виявлено.

Судові витрати за подання зазначеної апеляційної скарги згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, пунктом 1 частини 1 статті 275, статтями 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Імпекс-Проект» на рішення Господарського суду міста Києва від 23.02.2022 у справі №910/17024/21 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду міста Києва від 23.02.2022 у справі №910/17024/21 залишити без змін.

Судовий збір за подання апеляційної скарги покласти на Приватне акціонерне товариство «Імпекс-Проект».

Матеріали справи №910/17024/21 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у порядку, передбаченому статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 15.09.2022.

Головуючий суддя Ю.Б. Михальська

Судді І.М. Скрипка

А.І. Тищенко