Рішення

від 15.11.2022 по справі 910/20745/20

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

15.11.2022Справа № 910/20745/20

Господарський суд міста Києва у складі судді Кирилюк Т.Ю. за участі секретаря

судового засідання Улахли О.М. розглянувши в порядку загального позовного

провадження матеріали господарської справи

за позовом Релігійної громади: ПОМІСНА ЦЕРКВА ХРИСТИЯН ВІРИ ЄВАНГЕЛЬСЬКОЇ "ХРИСТИЯНСЬКА НАДІЯ" У ДНІПРОВСЬКОМУ РАЙОНІ М.

КИЄВА

до Київської міської ради

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача Громадської організації "Парк Жмаченко"

про визнання недійсним рішення № 455/9534 від 24.09.2020,

за участю представників:

від позивача - Андрусенко О.В., Курбанова Т.Г.

від відповідача - Тхорик С.М.

третя особа - Меженко А.М., Прилуцька Н.М.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У грудні 2020 року Релігійна громада: Помісна церква Християн Віри Євангельської "Християнська надія" у Дніпровському районі м. Києва звернулась до Господарського суду міста Києва із позовом до Київської міської ради про визнання недійсним Рішення Київської міської ради від 24.09.2020 № 455/9534 "Про розірвання Договору оренди земельної ділянки (66:094:0019), укладеного між позивачем та відповідачем у Дніпровському районі міста Києва від 22.10.2004 № 66-6-00197".

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.01.2021 відкрито провадження у справі №910/20745/20, ухвалено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 28.04.2021, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 20.10.2021, позов задоволено повністю. Визнано рішення Ради від 24.09.2020 №455/9534 "Про розірвання Договору оренди земельної ділянки (66:094:0019), укладеного між Київською міською радою та Релігійною громадою: Помісна церква Християн Віри Євангельської "Християнська надія" у Дніпровському районі м. Києва від 22.10.2004 №66-6-00197" недійсним.

Постановою Верховного Суду від 31.05.2022 постанову Північного апеляційного господарського суду від 20.10.2021 рішення Господарського суду міста Києва від 28.04.2021 у справі №910/20745/20 скасовано, справу №910/20745/20 направлено на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

За результатами проведення автоматизованого розподілу справу №910/20745/20 передано для розгляду судді Кирилюк Т.Ю.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.06.22 справу прийнято до провадження суддею Кирилюк Т.Ю., призначено підготовче засідання на 19.07.22 та встановлено строки подання учасниками процесуальних документів.

Третьою особою 13.07.2022 подані письмові пояснення, якими зазначено відсутність поважних причин не завершення будівництва протягом трьох років з моменту державної реєстрації права оренди. За твердженням третьої особи позивач не довів належними доказами неможливість виконати умови договору в частині своєчасного завершення реконструкції об`єкта, відповідно, позивачем використовувалась земельна ділянка не за цільовим призначенням.

Представником позивача 05.08.2022 подано відповідь на пояснення третьої особи, в якій зазначає про відсутність вини позивача у порушенні строків завершення забудови земельної ділянки, позивач вчиняв всі необхідні дії для здійснення та закінчення незавершеного будівництва.

Відповідачем 16.08.2022 подано до суду додаткові письмові пояснення, якими стверджує, що діяльність позивача суперечить істотним умовам договору оренди, нормам Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду землі», матеріали справи не містять доказів надання письмової згоди Київської міської ради на будівництво, що свідчить про зміну цільового призначення земельної ділянки, спірна земельна ділянка використовується позивачем не за цільовим призначенням, що є підставою для розірвання договору оренди землі.

З метою забезпечення процесуальних прав учасників судового розгляду спору 19.07.2022, 16.08.2022 підготовче судове засідання відкладалось.

За результатами підготовчого засідання 13.09.2022 судом прийнято рішення про закриття підготовчого провадження та призначення розгляду справи по суті.

Представник позивача у судовому засіданні підтримав вимоги, викладені у позовній заяві, та просив їх задовольнити.

Представник відповідача та третьої особи проти задоволення позову заперечували повністю.

У судовому засіданні 15.11.2022 оголошено вступну та резолютивну частини рішення у справі.

Заслухавши пояснення представників учасників справи, дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

Позивачем на підставі укладеного 20.07.2000 з Фізкультурно-спортивним товариством «Динамо» України договору купівлі-продажу набуто у власність незавершений будівництвом комплекс «Динамо», який знаходиться по вулиці Генерала Жмаченко 20 у місті Києві, загальною площею 11 100 квадратних метрів та будівельним об`ємом 66 738 кубічних метрів. Готовність об`єкту на момент набуття його у власність позивачем складала 61% (пункт 1.1 договору купівлі-продажу від 20.07.2000).

Відповідно до умов пунктів 1.1 та 1.2 договору купівлі-продажу від 20.07.2000 придбаний позивачем об`єкт нерухомого майна розташовано на земельній ділянці площею 4,8 га, яку було відведено для будівництва продавцю рішенням Виконкому Київської міської ради народних депутатів №807/22 від 07.09.1984.

Позивачем та відповідачем у справі 22.10.2004 укладено Договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. (реєстровий номер 1034) та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) за № 66-6-00197.

Відповідно до пункту 2.1 договору оренди від 22.10.2004 відповідачем передано позивачу у платне строкове користування земельну ділянку з наступними характеристиками:

- кадастровий номер - 8000000000:66:094:0019;

- місце розташування - вул. Генерала Жмаченка, 20 (двадцять) у Дніпровському p-ні м. Києва;

- цільове призначення - для реконструкції, експлуатації та обслуговування духовно-благодійного комплексу;

- розмір - 42 424 квадратних метрів.

Договір укладено на 25 років до 20.10.2029 (пункт 3.1. договору оренди від 22.10.2004).

Відповідачем 24.09.2020 на пленарному засіданні XI сесії Київської міської ради VIII скликання прийнято рішення №455/9534 «Про розірвання Договору оренди земельної ділянки (66:094:019), укладеного між Релігійною громадою: Помісна Церква Християн Віри Євангельської «Християнська надія» у Дніпровському районі м. Києва та Київською міською радою від 22.10.2004 № 66-6-00197».

Рішенням відповідача №455/9534 від 24.09.2020 визначено:

1. Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 42 424 кв. м (кадастровий номер - 8000000000:66:094:0019), розташованої за адресою: вул. Генерала Жмаченка, 20 у Дніпровському районі м. Києва, що укладений між Київською міською радою та Релігійною громадою: Помісна Церква Християн Віри Євангельської «Християнська надія» у Дніпровському районі м. Києва, реєстраційний номер від 22.10.2004 № 66-6-00197.

2. Надати земельній ділянці площею 4,24 га, що знаходиться за адресою: вул. Генерала Жмаченка, 20 у Дніпровському районі м. Києва, статус парку відповідно до плану-схеми, що додається.

3. Київському комунальному об`єднанню зеленого будівництва та експлуатації зелених насаджень міста «КИЇВЗЕЛЕНБУД»:

3.1. Здійснити організаційно-правові заходи щодо оформлення права постійного користування земельною ділянкою, визначеною пунктом 2 цього рішення.

3.2. У місячний термін з дня набрання чинності рішенням Київської міської ради щодо землевідводу (надання у користування) земельної ділянки, визначеної у пункті 2 цього рішення, вжити заходів щодо внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо речових прав на земельну ділянку.

3.3. Здійснити організаційно-правові заходи щодо благоустрою земельної ділянки, визначеної у пункті 2 цього рішення.

3.4. Розглянути можливість залучення інших коштів для створення парку на земельній ділянці, визначеній у пункті 2 цього рішення.

3.5. Провести відповідні економічно-планові розрахунки щодо необхідного подальшого фінансування заходів, передбачених цим рішенням, та передати напрацьовані дані до виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) в межах компетенції.

3.6. Залучити мешканців прилеглих багатоквартирних житлових будинків до розробки плану благоустрою земельної ділянки, визначеної у пункті 1 цього рішення, разом з громадською приймальною депутата Київської міської ради Маляревича О. В.

4. Виконавчому органу Київської міської ради (Київській міській державній адміністрації):

4.1. Вчинити дії щодо внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо припинення речових прав на земельну ділянку, визначену договором у пункті 1 цього рішення.

4.2. Визначити джерела фінансування виконання заходів, передбачених цим рішенням, та забезпечити їх відповідне виконання.

4.3. Належно проінформувати Релігійну громаду: Помісна Церква Християн Віри Євангельської «Християнська надія» у Дніпровському районі м. Києві про прийняття цього рішення та набрання ним чинності.

4.4. Надати доручення Департаменту міського благоустрою та збереження природного середовища виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) здійснити всі необхідні заходи щодо демонтажу незаконно встановлених споруд на земельній ділянці, визначеній в пункті 2 цього рішення.

5. Контроль за виконанням цього рішення покласти на постійну комісію Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування та на постійну комісію Київської міської ради з питань екологічної політики.

Таким чином, при прийнятті оспореного рішення №455/9534 від 24.09.2020 відповідачем взагалі не враховано факт наявності на земельній ділянці будівлі, яка була придбана позивачем за договором купівлі-продажу 20.07.2000.

Відповідно до преамбули рішення відповідача №455/9534 від 24.09.2020 правовою підставою його прийняття визначено порушення позивачем норм пункту «а» статті 96 та пункту «г» статті 141 Земельного кодексу України.

Пунктом «а» частини першої статті 96 Земельного кодексу України встановлено обов`язок землекористувачів забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.

За правовими приписами пунктів «г» та «ґ» статті 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам та використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Відповідно до частини першої статті 19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.

За інформацією Державного земельного кадастру земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:66:094:0019 відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови та має цільове призначення « 03.04 Для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій».

Відповідно до акту обстеження земельної ділянки №17-1896-04 від 16.11.2017 (том 2 аркуш 93 матеріалів справи) Департаментом земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) проведено обстеження земельної ділянки по вулиці Жмаченка 20 у місті Києві (кадастровий номер 8000000000:66:094:0019) та встановлено:

- цільове призначення земельної ділянки - для реконструкції, експлуатації та обслуговування духовно-благодійного комплексу;

- фактичне використання - знаходиться духовно-благодійний комплекс;

- результат обстеження - на земельній ділянці знаходиться духовно-благодійний комплекс.

За правовим висновком Управління правового забезпечення діяльності Київської міської ради (відповідача) №08/230-1037 від 11.06.2019 (том 3 аркуш 78 матеріалів справи), викладеному в абзаці п`ятому сторінки другої, «є підстави вважати, що земельна ділянка використовується Релігійною громадою: Помісна церква Християн Віри Євангельської «Християнська надія» за цільовим призначенням згідно договору оренди».

З додатку до оспореного рішення відповідача №455/9534 від 24.09.2020 (том 2 аркуш 107 матеріалів справи) «План-схема, якій надається статус парку», вбачається графічне зображення із застосуванням супутникової зйомки, на якому чітко видно належну позивачу будівлю, яка займає значну площу ділянки.

Оскільки земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:66:094:0019 відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови та має цільове призначення « 03.04 Для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій» судом відхиллено твердження відповідача та третьої особи у справі про можливе у майбутньому нецільове використання земельної ділянки, яке фактично ґрунтується на інформації інтернет-сайту позивача про плани будівництва у майбутньому багатопрофільного соціального центру з поліклінікою, реабілітаційним центром, благодійним фондом тощо.

Таким чином, покладене відповідачем в основу прийнятого рішення №455/9534 від 24.09.2020 твердження про нецільове використання позивачем земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:66:094:0019 спростовується наявними у матеріалах справи доказами.

Відповідно, твердження відповідача про порушення позивачем у даному випадку норм пункту «а» статті 96 та пункту «г» статті 141 Земельного кодексу України суд визнає помилковим.

Пунктом 8.4 договору оренди від 22.10.2004 позивач зобов`язався (у тому числі) завершити реконструкцію об`єкта в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату тощо.

За твердженням відповідача, наведеним у додаткових письмових поясненнях від 16.08.2022, діяльність позивача безпосередньо суперечить істотним умовам договору оренди та вимогам статті 629 Цивільного кодексу України, статей 22, 96, 141, 143 Земельного кодексу України та статті 25 Закону України «Про оренду землі».

За поясненнями відповідача у справі позивач за умовою пункту 8.4 договору оренди земельної ділянки зобов`язався:

- приступити до використання ділянки у встановлений договором строк;

- завершити реконструкцію об`єкта;

- використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Як зазначалось судом раніше, матеріалами справи підтверджено факт використання позивачем спірної земельної ділянки за її цільовим призначенням та факт її фактичного використання саме позивачем.

Таким чином, єдиним можливим порушенням умов пункту 8.4 укладеного сторонами у справі договору є факт не завершення реконструкції придбаного позивачем об`єкту будівництва у встановлені договором строки (не пізніше трьох років).

Відповідно до визначення пункту 3.21 ДБН А.2.2-3-2014 реконструкцією є перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкту будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, в наслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його технікоекономічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкту в цілому або його частин (за умови їх автономності).

Виходячи з наведеного визначення юридичного терміну «реконструкція» умова договору про зобов`язання позивача завершити реконструкцію об`єкта є заздалегідь неможливою для виконання, оскільки придбана позивачем споруда не була на момент укладення цього договору введеною в експлуатацію.

Судом встановлено, що придбаний позивачем об`єкт будівництва, що розташований на спірній земельній ділянці, на момент укладення договору оренди та на момент ухвалення судового рішення у даній справі не введено в установленому порядку в експлуатацію, що фактично унеможливлює застосування твердження про його можливу реконструкцію.

Негативні правові наслідки недбалого застосування в тексті укладеного договору хибних термінів несуть обидві сторони цього договору, якщо суду не буде доведено, що помилка стала наслідком дій лише однієї з сторін.

Таким чином, невиконання відповідачем договірної умови про виконання протягом трьох років реконструкції будівлі, яка не була введена в експлуатацію, не може бути визнано судом господарсько-правовим правопорушенням.

За договірною умовою пункту 11.4 договір може бути розірваний:

- за взаємною згодою сторін;

- за рішенням суду, в порядку, встановленому законом;

- в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом двох місяців поспіль), порушення строків реконструкції об`єкта, встановлених пунктом 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

Згідно з пунктом 11.5 договору оренди земельної ділянки договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього договору.

Цивільний кодекс України передбачає три основні види односторонньої відмови від договору:

1) як санкцію за порушення умов договору другою стороною;

2) як право на вчинення односторонньої відмови без застосування мір цивільно- правової відповідальності;

3) як безпідставну відмову від договору за відсутності порушень умов договору другою стороною з покладенням на сторону, що відмовилася, негативних правових наслідків, передбачених договором або законом.

В усіх перерахованих випадках одностороння відмова від договору не спричиняє, як правило, його автоматичне припинення або розірвання, оскільки інша сторона має право оспорити односторонню відмову від договору у суді, який може визнати її неправомірною (правомірною) і визнати на вимогу однієї із сторін договір розірваним із застосуванням відповідних правових наслідків до винної сторони. Якщо ж відмова безпідставна, суд може на вимогу позивача зобов`язати виконати договір, за винятком тих випадків, коли законом стороні надається безумовне привілеєве право на відмову від договору або визнати його розірваним.

Суд має зазначити, що правова позиція відповідача та третьої особи у справі ґрунтується на помилковому ототожненні термінів «одностороння відмова від договору» та «розірвання договору».

У першому випадку за наявності відповідного права у сторони відмовитись від договору повністю та здійснення цією стороною певних юридичних дій настає прямий правовий наслідок - розірвання договору.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України:

1) зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом;

2) договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

3) у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Укладений сторонами у справі договір оренди не передбачає право відповідача відмовитись від договору відповідно до частини третьої статті 651 Цивільного кодексу України.

Натомість, наведені вище договірні норми, зокрема пункт 11.4, встановлюють договірно-правову можливість ініціювання відповідачем розірвання договору у визначеному Господарським кодексом України порядку.

Більше того, з огляду на правове регулювання орендно-господарських відносин законодавчими актами можливе існування в тексті договору оренди умови про встановлення права відмови від цього договору викликало б обґрунтований сумнів в її дійсності.

Відповідно до частини першої статті 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Наведена позитивно-правова норма містить чітко встановлене обов`язкове правило поведінки та не містить виключень у її правовому регулюванні, що є прямою ознакою імперативності.

За позитивно-правовими приписами частин другої та третьої статті 291 Господарського кодексу України договір оренди припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- викупу (приватизації) об`єкта оренди;

- ліквідації суб`єкта господарювання-орендаря;

- загибелі (знищення) об`єкта оренди;

- розірвання за згодою сторін;

- на вимогу однієї із сторін з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 Господарського кодексу України.

Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Статтями 31 та 32 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі може бути розірваним за згодою сторін. На вимогу однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірваним за рішенням суду в порядку, встановленому Законом. Право односторонньої відмови від договору оренди землі орендодавцем Законом України «Про оренду землі» не передбачено.

Крім того, за правовим регулюванням глави 22 Земельного кодексу України землекористувач може бути позбавлений свого права за наявності у нього заперечень виключно у судовому порядку.

Відповідно до статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності (у тому числі) на об`єкт незавершеного будівництва одночасно переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.

За позитивно-правовими приписами частини четвертої статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності (у тому числі) на об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди (у тому числі) у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

Відповідно до законодавчого визначення статті 1 Закону України «Про іпотеку» під терміном «об`єкт незавершеного будівництва» зазвичай розуміється об`єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та який не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.

Таким чином, за наявності на спірній ділянці частково збудованого об`єкту нерухомості за вимогами статті 377 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України відповідач фактично позбавлений права реалізовувати власне одностороннє волевиявлення відносно земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт.

Відповідно, одностороннє позбавлення відповідачем позивача формально-юридичної підстави законного використання земельної ділянки, на якій знаходиться придбаний ним у законний спосіб об`єкт нерухомості, є порушенням вимог законодавства щодо правового режиму використання земель громадської забудови.

Враховуючи наведене, судом встановлено відсутність у відповідача права одностороннім рішенням відмовитись від договору та у поза судовому порядку розірвати укладений господарсько-правовий договір оренди земельної ділянки від 22.10.2004.

Відповідно до частини першої статті 316 Господарського процесуального кодексу України вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

На виконання вказівок Верховного Суду, викладених у пунктах 36-39 та 51 Постанови від 31.05.2022 у даній справі, Господарським судом міста Києва досліджено обставини та причини відкладення будівництва.

Як зазначалось раніше, судом встановлено факт набуття права власності позивачем на підставі укладеного 20.07.2000 з Фізкультурно-спортивним товариством «Динамо» України договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом комплексу «Динамо», який знаходиться по вулиці Генерала Жмаченко 20 у місті Києві, загальною площею 11 100 квадратних метрів та будівельним об`ємом 66 738 кубічних метрів.

У 2005 році Релігійна громада ПЦ «Християнська надія» отримала архітектурно-планувальне завдання (АПЗ) № 04-1097 від 03.02.2005 на проектування реконструкції незавершеного будівництва спортивного комплексу під духовно-благодійний комплекс. Згідно висновків технічної експертизи та допроектних пропозицій позивач з метою благоустрою території комплексу, збереження та ремонту будівель, ремонту обладнання та інженерних мереж з урахуванням розробки необхідної проектної документації загалом сплатив підрядникам 5 373185,00 грн. Перелік виконаних підрядних робіт та відповідні акти приймання-передачі цих робіт долучені позивачем до матеріалів справи.

Позивачем у 2006 році замовлено у TОB «Чорноморська архітектурно-будівельна компанія» проект на реконструкцію духовно-благодійного комплексу.

У червні 2006 позивачем замовлено топографо-геодезичні дослідження земельної ділянки по вулиці Жмаченка 20 та сплачено ВАТ ПТ І «Київоргбуд» 8 517,22 грн. Позивач прийняв виконану роботу за актом приймання-здачі виконаних робіт №445 від 01.06.2006.

TОB «Чорноморська архітектурно-будівельна компанія» на виконання умов договору №1/37 виготовила та передала Позивачу проектну документацію 18.05.2008, що підтверджується актом прийняття виконаних робіт з виготовлення проектної документації.

Після отримання проектної документації, Позивач на вимогу приписів розділу 7 Правил забудови міста Києва, що діяли з 2005 по 2011 роки, подавав в Архітектурно-містобудівну раду передпроектні пропозиції, містобудівні і архітектурні рішення проектів будівництва, але даний проект не пройшов необхідні погодження, тому 10.03.2009 Церковна рада Релігійної громади: Помісна церква Християн Віри Євангельської "Християнська надія" протокольним рішенням відхилила проект та прийняла рішення по виготовлені нового проекту, який би задовільнив всі вимоги щодо подальшого будівництва об`єкту Позивача.

В період з 2007 по 2010 роки Позивач виконував роботи щодо виконання вимог Технічних Умов по інженерно-технічним комунікаціям та тепломережам, а саме здійснював реконструкцію тепломережі, обстежував питання подачі напруги на електроустановки, замовляв виготовлення технічної довідки інженерних мереж тощо.

Прийняттям Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» з лютого 2011 змінено містобудівне законодавство, що мало наслідком зміну вимог до вихідних даних та проектування об`єкту будівництва.

На вимогу приписів нового містобудівного законодавства, в період з 2011 по 2013 роки, позивачем здійснювалось коригування Технічних умов водопостачання, каналізації та інших інженерних мереж.

Після коригування вихідних даних позивачем у 2014 році замовлено у ТОВ «Будпроект» проект добудови незавершеного спортивного комплексу під духовно-благодійний комплекс «Християнська надія» по вул. Генерала Жмаченка, 20.

У 2015 році проектні роботи ТОВ «Будпроект» були завершені, але фактична реалізація цього проекту станом на день розгляду спору не закінчена через відсутність необхідних коштів.

На замовлення позивача Київським інститутом земельних відносин 30.07.2015 виготовлено кадастровий план земельної ділянки.

Протягом 2015-2016 років компанією ТОВ «Профіт-2» розроблено проектну документацію зовнішніх мереж водопроводу та каналізації.

В подальшому позивачем отримано (у хронологічному порядку):

- 28.09.2017 черговий кадастровий план;

- 07.11.2017 висновок експлуатанта аеродрому «Київ» Жуляни;

- 25.10.2017 висновок експлуатанта аеродрому «Київ» Бориспіль;

- 10.11.2017 висновок експлуатанта та провайдера аеронавігаційного обслуговування;

- 20.11.2017 висновок щодо погодження умов місця розташування та висоти об`єктів;

- у 2017 технічний звіт про інженерно-геологічні вишукування на ділянці забудови;

- 12.12.17 висновок про фонові концентрації;

- 12.12.17 погодження від Міністерства Оборони України;

- 01.12.17 висновок Державної авіаційної служби України;

- у 2018 році звіт про інженерно-геологічні вишукування нежитлової будівлі;

- 21.02.2018 звіт про наукову-технічну роботу щодо оцінки технічного стану об`єкта незавершеного будівництва;

- 12.10.2018 наказом №1032 Департаменту містобудування та архітектури затверджені містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта реконструкції на вул. Генерала Жмаченка,20 у Дніпровському районі;

- 31.01.2019 скориговані технічні умови ПАТ «ДТЕК Київські електромережі»;

- 28.02.2019 технічні умови на будівництво ввідної телефонної каналізації;

- 19.02.2019 технічні умови на радіофікацію;

- 29.08.2019 витяг з бази червоних ліній;

- 12.02.2019 технічні умови про приєднання об`єкта до теплових мереж;

- 17.06.2020 наказом №580 Департаменту містобудування та архітектури затверджені містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта на вул. Генерала Жмаченка,20 у Дніпровському районі.

У подальшому позивачем розроблено проектну документацію та отримано дозвіл на виконання будівельних робіт ІУ013201217815 від 21.12.2020.

Наведені вище дії позивача свідчать про його намір здійснити добудову власного майна у законний спосіб з дотриманням усіх вимог законодавства в частині здійснення необхідних узгоджень контролюючих державних органів.

Судом прийнято до уваги, що позивач за своїм правовим статусом є релігійною неприбутковою організацією, не є професійним забудовником і відповідно не має необхідного штату фахівців, що значно ускладнило для нього отримання необхідних дозволів та погоджень.

Крім того, суд має визнати, що значна тривалість, складність та кількість погоджувальних процедур в галузі містобудівельної діяльності з урахуванням змін вимог законодавства є об`єктивним фактором, який практично не залежить від волі позивача, і який може спричинити значне затягування у часі строків початку виконання будівельних робіт.

У той же час, позивачем доведено суду поза розумним сумнівом, що ним вживались необхідні та залежні від нього заходи щодо належного виконання своїх обов`язків землекористувача.

Наявність документально підтверджених фактів вчинення позивачем необхідних дій для завершення будівництва спростовує твердження відповідача про наявність вини позивача у невиконанні умов договору оренди земельної ділянки в частині закінчення забудови протягом трьох років.

Відповідно до статті 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Позивачем у справі фактично доведено суду поза розумним сумнівом відсутність вини у порушенні умов укладеного договору оренди земельної ділянки в частині зобов`язання закінчити будівництво протягом трьох років з укладення договору, що унеможливлює застосування до нього господарсько-правової відповідальності.

Як зазначалось судом раніше, одностороннього обмеження власником прав землекористувача за умови наявності на земельній ділянці об`єкту нерухомості є законодавчо неможливим.

Відповідно до статті 143 Земельного кодексу України примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється виключно у судовому порядку за наявності визначених цією статтею підстав.

Статтею 144 Земельного кодексу України визначено порядок припинення права користування земельними ділянками, що використовуються з порушенням земельного законодавства, відповідно до якого при виявленні посадовою особою факту порушення земельного законодавства землекористувачу надається припис про усунення правопорушення протягом 30 днів. У випадку невиконання припису питання дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки має вирішуватись у судовому порядку (частина друга статті 144 Земельного кодексу України).

У даному випадку, матеріали справи не містять складеного повноважною посадовою особою протоколу про виявлене адміністративне правопорушення, складеного та наданого позивачу припису про усунення виявленого правопорушення, доказів звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди тощо.

Натомість, матеріали справи містять копію акту обстеження земельної ділянки №17-1896-04 від 16.11.2017 (том 2 аркуш 93 матеріалів справи) Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) за висновками якого відсутні факти порушення земельного законодавства землекористувачем ділянки з кадастровим номером 8000000000:66:094:0019 (цільове призначення земельної ділянки - для реконструкції, експлуатації та обслуговування духовно-благодійного комплексу; фактичне використання - знаходиться духовно-благодійний комплекс; результат обстеження - на земельній ділянці знаходиться духовно-благодійний комплекс).

За таких обставин як у відповідача так і у третьої особи на стороні відповідача відсутні фактичні та правові підстави стверджувати про порушення позивачем вимог земельного законодавства та умов договору оренди земельної ділянки в частині її цільового використання.

Відповідно до частини першої статті 20 Закону України «Про Державний земельний кадастр» відомості Державного земельного кадастру мають офіційний статус.

За інформацією витягу (№НВ-0004722812020 від 10.03.2020) з Державного земельного кадастру земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:66:094:0019 відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови, має цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій та вид використання - для реконструкції, експлуатації та обслуговування духовно-благодійного комплексу.

Відповідно до визначення статті 1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - допустимі напрями використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог щодо використання земель відповідної категорії та визначеного виду цільового призначення.

Частиною першою статті 19 Земельного кодексу України встановлено, що землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

За приписами статті 20 Земельного кодексу України (чинної на момент прийняття оскаржуваного рішення редакції) віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою (частина п`ята статті 20 Земельного кодексу України, чинної на момент прийняття оскаржуваного рішення редакції).

Аналогічне правове регулювання містить частина четверта статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», відповідно до якої право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Функціональне призначення спірної земельної ділянки - територія громадських будівель та споруд, відповідно до Генерального плану міста Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.03.2002 № 370/1804.

Відповідно до визначення пункту 3.7 ДБН Б.2.2-12:2019 «Громадські будинки та споруди. Основні положення» багатофункціональними спорудами є будинки і комплекси, які формуються з приміщень, їх груп, різного громадського, житлового та іншого призначення, поєднання яких обумовлено економічною доцільністю і містобудівними вимогами.

За правовими висновками Верховного Суду (Постанова від 14.07.2020 у справі №916/1998/19) цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою. Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо). Єдина умова, яку встановлюють положення частини 5 статті 20 Земельного кодексу України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.

Тобто, зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення.

Враховуючи наведене, судом відхиллено доводи відповідача про порушення позивачем цільового використання спірної земельної ділянки при отриманні ним від Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) Містобудівних умов та обмежень №580 від 17.06.2020 та при отриманні у Державної архітектурно-будівельної інспекції України дозволу на виконання будівельних робіт №ІУ013201217815 від 21.12.2020 за об`єктом: Завершення будівництва духовно-благодійного комплексу з пристосуванням під багатофункціональний комплекс.

Окремо суд зазначає, що на момент прийняття рішення у справі законодавцем суттєво розширено права землекористувача в частині зміни цільового призначення земельної ділянки у межах її категорії. Зокрема, відповідно до абзацу четвертого частини другої статті 20 Земельного кодексу України зміна цільового призначення земельних ділянок державної та комунальної власності, віднесених до категорій земель житлової та громадської забудови, земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення, а також земельних ділянок (крім земельних ділянок, розташованих на територіях, об`єктах природно-заповідного фонду, та земельних ділянок лісогосподарського призначення), на яких розташовані будівлі, споруди, що є у приватній власності землекористувача, який використовує земельні ділянки на правах постійного користування, оренди, емфітевзису, суперфіцію, може здійснюватися землекористувачем. У такому разі зміна цільового призначення земельної ділянки не потребує прийняття рішень Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органу виконавчої влади та органу місцевого самоврядування, який здійснює розпорядження відповідною земельною ділянкою.

Оскільки судом встановлено відсутність у відповідача права односторонньої відмови від договору, що мало наслідком його розірвання, судом відхиллено доводи відповідача в частині розбіжності у часі прийняття оскарженого рішення та отримання дозволу на початок виконання будівельних робіт.

Інші доводи учасників справи судом розглянуті, проте на результат вирішення спору не вплинули.

Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії»).

Частиною 1 статті 21 Цивільного кодексу України встановлено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Відповідно до частин другої та третьої статті 152 Земельного кодексу України землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, у тому числі шляхом визнання недійсними рішень органів місцевого самоврядування.

Частиною 10 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або Законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Встановивши відсутність у відповідача права односторонньої відмови від договору оренди земельної ділянки, суд встановлює недійсність рішення №455/9534 від 24.09.2020 з моменту його прийняття.

Враховуючи наведене, суд задовольняє позов Релігійної громади: Помісна Церква Християн Віри Євангельської «Християнська Надія» у Дніпровському районі міста Києва до Київської міської ради про визнання недійсним рішення № 455/9534 від 24.09.2020.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 129, 238, 241-242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позов Релігійної громади: ПОМІСНА ЦЕРКВА ХРИСТИЯН ВІРИ ЄВАНГЕЛЬСЬКОЇ "ХРИСТИЯНСЬКА НАДІЯ" У ДНІПРОВСЬКОМУ РАЙОНІ М. КИЄВА до Київської міської ради за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача Громадської організації "Парк Жмаченко" про визнання недійсним рішення № 455/9534 від 24.09.2020 задовольнити повністю.

2. Визнати Рішення Київської міської ради від 24.09.2020 № 455/9534 "Про розірвання Договору оренди земельної ділянки (66:094:0019), укладеного Київською міською радою та Релігійною громадою: ПОМІСНА ЦЕРКВА ХРИСТИЯН ВІРИ ЄВАНГЕЛЬСЬКОЇ "ХРИСТИЯНСЬКА НАДІЯ" У ДНІПРОВСЬКОМУ РАЙОНІ М. КИЄВА від 22.10.2004 № 66-6-00197" недійсним.

3. Стягнути з Київської міської ради (01044, місто Київ, вулиця ХРЕЩАТИК, будинок 36; ідентифікаційний код 22883141) на користь Релігійної громади: ПОМІСНА ЦЕРКВА ХРИСТИЯН ВІРИ ЄВАНГЕЛЬСЬКОЇ "ХРИСТИЯНСЬКА НАДІЯ" У ДНІПРОВСЬКОМУ РАЙОНІ М. КИЄВА (02192, місто Київ, вулиця ГЕНЕРАЛА ЖМАЧЕНКА, будинок 20; ідентифікаційний код 22932603) 2 102,00 грн (дві тисячі сто дві гривні 00 копійок) судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено: 22.11.2022

Суддя Т.Ю.Кирилюк