Рішення

від 10.01.2023 по справі 922/510/21

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під`їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.01.2023м. ХарківСправа № 922/510/21

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Кухар Н.М.

при секретарі судового засідання Руденко О.О.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури № 2 (вул. Сумська, буд. 76, м. Харків, 61002) до 1) Харківської міської ради (м-н Конституції, буд. 7, м. Харків, 61003; код ЄДРПОУ: 04059243) , 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Рар Груп" (вул. Космічна, буд. 21, м. Харків, 61145; код ЄДРПОУ: 38278894) про визнання незаконним та скасування рішення, повернення земельної ділянки, за участю представників:

прокуратури - Клейн Л.В.,

відповідача (1) - не з`явився,

відповідача (2) - Козарь А.М.,

ВСТАНОВИВ:

Заступник керівника Харківської місцевої прокуратури № 2 звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Рар Груп", в якому просив суд:

- визнати незаконним та скасувати п. 6 додатку 1 до рішення 35 сесії 7 скликання Міської ради "Про поновлення договорів оренди землі та продовження строків будівництва об`єктів" від 22.04.2020 № 2091/20, яким TOB "Рар Груп" поновлено договір оренди земельної ділянки від 27.02.2014 № 4867936 (кадастровий номер 6310137900:02:019:0002) для будівництва прибудови кафе з літнім майданчиком та магазином по вул. Полтавський Шлях, 65а, ріг вул. Гвардійців - Залізничників, 2а у м. Харкові.

- зобов`язати ТОВ "Рар Груп" повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Міської ради земельну ділянку площею 0,0634 га з кадастровим номером 6310137900:02:019:0002, розташовану за адресою: м. Харків, вул. Полтавський Шлях, 65а, ріг вул. Гвардійців - Залізничників, 2а.

Позов обґрунтовано тим, що рішення Міської ради "Про поновлення договорів оренди землі та продовження строків будівництва об`єктів" від 22.04.2020 № 2091/20 не відповідає вимогам чинного законодавства, зокрема, вимогам ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, на час виникнення спірних правовідносин), ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, оскільки право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 6310137900:02:019:0002 підлягало продажу із земельних торгів. Прокурор зазначає, що договір оренди землі від 07.02.2014, укладений між Міською радою і ТОВ "Рар Груп", зареєстрований 27.02.2014, номер запису 4867936, було укладено строком до 31.12.2017, у подальшому додаткові угоди до договору оренди на підставі прийнятих рішень Міської ради про поновлення договорі оренди не укладалися, договір оренди землі є припиненим, а тому земельна ділянка підлягає поверненню територіальній громаді. Окрім того, прокурор в позові посилається на порушення орендарем умов договору оренди землі в частині виконання обов`язку щодо забудови спірної земельної ділянки, а також зазначає про наявність матеріальної шкоди (збитків) територіальної громади, у результаті непроведення земельних торгів щодо спірної земельної ділянки.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 19.05.2021 по справі №922/510/21 (суддя Желяєв Є.М.), залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 28.10.2021, у задоволенні вищевказаного позову відмовлено.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 08.02.2022 постанову Східного апеляційного господарського суду від 28.10.2021 і рішення Господарського суду Харківської області від 19.05.2021 у справі № 922/510/21 скасовано; справу № 922/510/21 направлено на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

08.04.2022 матеріали справи надійшли до Господарського суду Харківської області.

Згідно з Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.04.2022, для розгляду справи № 922/510/21 визначено суддю Кухар Н.М.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 12.04.2022 справу прийнято суддею Кухар Н.М. до розгляду в порядку загального позовного провадження; у зв`язку з активними бойовими діями в м. Харкові, а також з метою збереження життя та здоров`я учасників судового процесу, про час та місце підготовчого засідання вирішено повідомити учасників справи додатково.

Ухвалою господарського суду від 23.06.2022 підготовче засідання у справі було призначено на 02.08.2022.

08.08.2022 до суду надійшли письмові пояснення прокурора Харківської місцевої прокуратури № 2 щодо позовних вимог, в яких прокурор підтримав свою первісну позицію та просив задовольнити позов.

У відзиві на позовну заяву, який надійшов до суду 12.08.2022, Товариство з обмеженою відповідальністю "Рар Груп" проти позову заперечувало та просило відмовити у його задоволенні, посилаючись на те, що товариство за весь період користувалось вказаною земельною ділянкою на законних підставах, уся проєктна документація відповідає чинному законодавству та погоджена Харківською міською радою. Крім того, на думку відповідача-2, у даному випадку прокурором не доведено нездійснення чи неналежного здійснення відповідним органом захисту інтересів держави у спірних правовідносинах.

Протокольною ухвалою господарського суду від 18.10.2022 підготовче провадження у справі № 922/510/21 було закрито та призначено розгляд справи по суті.

У судовому засіданні, яке відбулося 10.01.2023, прокурор підтримала заявлені позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача-2 проти позову заперечував повністю, просив відмовити у його задоволенні.

Відповідач-1 у судове засідання не з`явився; про причину неявки суд не повідомив; про час та місце судового засідання був повідомлений належним чином, про що свідчить повідомлення про вручення поштового відправлення.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників прокуратури та відповідача-2, суд встановив наступне.

На виконання доручення Прокуратури Харківської області № 15-21вих20 від 11.12.2020 Харківською місцевою прокуратурою № 2 було проведено вивчення рішень сесій Харківської міської ради в частині надання в оренду та власність земельних ділянок.

Так, місцевою прокуратурою встановлено, що відповідно до п. 6 додатку 1 до рішення 35 сесії 7 скликання Харківської міської ради "Про поновлення договорів оренди землі та продовження строків будівництва об`єктів" від 22.04.2020 № 2091/20, Товариству з обмеженою відповідальністю "PAP Груп" поновлено договір оренди земельної ділянки від 27.02.2014 № 4867936 (кадастровий номер 6310137900:02:019:0002), для будівництва прибудови кафе з літнім майданчиком та магазином по вул. Полтавський Шлях, 65а, ріг вул. Гвардійців - Залізничників, 2а у м. Харкові.

Під час вивчення технічної документації встановлено, що вищевказану земельну ділянку площею 0,0634 га 28.09.2005 було надано в оренду ПФ "Міраж" рішенням сесії Харківської міської ради № 171/05 для будівництва прибудови кафе на 50 місць з літнім майданчиком і магазином продовольчих та непродовольчих товарів строком до 31.12.2007 (договір оренди від 06.12.2006 № 240667100092).

ПФ "Міраж" укладено договір із Об`єднанням "Регіональна спілка інноваційних та малих підприємств, товариств та кооперативів "ІНМОК" на проведення землевпорядних та земельно-кадастрових робіт із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки. Проте, проект землеустрою так і не було погоджено.

В подальшому рішенням 33 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 29.04.2009 № 86/09 зазначену земельну ділянку знову надано ПФ "Міраж" з тією ж метою строком до 31.12.2013.

ПФ "Міраж" було укладено новий договір на розробку проекту землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі, оформлення документів із TOB "Геодезична фірма "СХМ".

Землевпорядна документація містить висновки Управління Держкомзему у м.Харкові та Управління містобудування та архітектури Харківської міської ради про погодження проекту землеустрою з урахуванням того, що частина земельної ділянки розташована в межах червоних ліній, через ділянку проходять об`єкти транспорту, зв`язку, енергетичної системи.

26.06.2012 між ПФ "Міраж" і Харківською міською радою укладено договір оренди землі № 631010004000740.

Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону України "Про благоустрій населених пунктів", правила благоустрою території населеного пункту - нормативно-правовий акт, яким установлюються вимоги щодо благоустрою території населеного пункту. Правила розробляються на підставі Типових правил благоустрою території населеного пункту (далі - Типові правила) для всіх сіл, селищ, міст і затверджуються відповідними органами місцевого самоврядування.

Згідно з п.19 Типових правил благоустрою території населеного пункту, у межах "червоних ліній" вулиць і доріг забороняється розміщувати споруди та об`єкти.

Статтею 18 Закону України "Про автомобільні дороги" також визначено, що розташування будь-яких об`єктів, будівель, споруд або їх частин у межах "червоних ліній" вулиці не допускається.

Отже, надання земельної ділянки для будівництва в межах червоних ліній є незаконним, у зв`язку з чим ПФ "Міраж" було укладено із Харківською міською радою угоду про розірвання договору оренди землі № 631010004000740.

В подальшому, 25.09.2013 Харківською міською радою було прийнято рішення 26 сесії 6 скликання "Про надання земельних ділянок для будівництва, об`єктів" від 25.09.2013 № 1253/19, відповідно до п. 7.1 додатку 1 до якого:

"7.1. Надати TOB "Pар Груп" в оренду земельну ділянку (кадастровий номер 6310137900:02:019:0002), яка належить територіальній громаді м. Харкова, за рахунок земель житлової та громадської забудови, площею 0,0634 га для будівництва прибудови кафе з літнім майданчиком та магазином по вул. Полтавський Шлях, 65-а, ріг вул. Гвардійців-Залізничників, 2-а (без права забудови в межах "червоних ліній") до 31.12.2015 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації)."

На підставі вказаного рішення 07.02.2014 між Харківською міською радою та TOB "Pар Груп" укладено договір оренди землі (далі - спірний договір), за яким TOB "Pар Груп" було надано в строкове платне користування земельну ділянку площею 0,0634 га (кадастровий номер 6310137900:02:019:0002) сільськогосподарського призначення із земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Полтавський Шлях, 65-а, ріг вул. Гвардійців-Залізничників, 2-а. Договір зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27.02.2014, номер запису 4867936.

Відповідно до п. 5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 445797 грн.

Згідно з умовами спірного договору, орендар, зокрема, зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим у встановленому законом порядку (п.п. "а" п. 31).

В подальшому пунктом 1 додатку 1 до рішення 40 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 24.06.2015 № 1907/18 "Про поновлення договорів оренди землі для продовження будівництва об`єктів" поновлено TOB "Pар Груп" договір оренди землі (державна реєстрація іншого речового права від 27.02.2014 № 4867936), кадастровий номер 6310137900:02:019:0002, для будівництва прибудови кафе з літнім майданчиком та магазином по вул. Полтавський Шлях, 65-а, ріг вул. Гвардійців-Залізничників, 2-а до 31.12.2017 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації).

06.11.2015 на підставі рішення 40 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 24.06.2015 № 1907/15 "Про поновлення договорів оренди землі для продовження будівництва об`єктів" між TOB "Pар Груп" та Харківською міською радою укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 27.02.2014, за змістом якої пункти 5 "нормативна грошова оцінка земельної ділянки", 8 "строк дії договору", 9 "порядок внесення орендної плати" змінено, а саме викладено у новій редакції.

Зокрема, пункт 8 Договору викладено в такій редакції:

"Договір укладено строком до 31.12.2017 року (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації). Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити Орендодавця про намір продовжити його дію листом повідомленням."

Державним реєстратором 17.12.2015 на підставі рішення № 27200245 додано відповідні зміни до запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про інше речове право № 4867936 у частині, що стосується укладеної додаткової угоди.

Пунктом 1.1 додатку 1 до рішення 19 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 18.04.2018 № 1051/18 "Про поновлення договорів оренди землі для продовження будівництва об`єктів" TOB "Pар Груп" поновлено договір оренди землі від 27.02.2014 № 4867936 до 18.04.2020.

Згідно з п. 1.2 додатку 1 до зазначеного рішення сесії Харківської міської ради ТОВ "Pар Груп" надано припис звернутись до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради для оформлення додаткової угоди до договору оренди землі від 27.02.2014 № 4867936.

Проте, додаткова угода до договору оренди землі від 27.02.2014 № 4867936, як це передбачено рішенням 19 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 18.04.2018 №1051/18, між Харківською міською радою та TOB "Pар Груп" не укладалася, що підтверджується інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 240410350 від 14.01.2021, № 251058201 від 02.04.2021.

Пунктом 6 Додатку 1 до рішення 35 сесії 7 скликання Харківської міської ради від 22.04.2020 № 2091/20 "Про поновлення договорів оренди землі та продовження строків будівництва об`єктів" поновлено ТОВ "Pар Груп" договір оренди землі від 27.02.2014 № 4867936 (кадастровий номер 6310137900:02:019:0002) для будівництва прибудови кафе з літнім майданчиком та магазином по вул. Полтавський Шлях, 65-А, ріг вул. Гвардійців-Залізничників, 2-А до 01.05.2022.

Згідно з довідками з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, єдиним власником ПФ "Міраж" (код 23759590) та TOB "PAP Груп" (код 38278894) є Расулов Рустам Аліашраф огли.

Тобто, на протязі 17 років земельна ділянка для будівництва перебуває у однієї і тієї ж особи (з 2005 по 2022 рік), проте, дозвіл на виконання будівельних робіт отримано тільки у 2017 році (ХК № 083171801167 від 11.05.2017).

Відповідно до ст. 416 Цивільного кодексу України, право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Відповідно до ч. 2 ст. 416 Цивільного кодексу України, право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. Отже, вказана стаття Цивільного кодексу України встановлює чотири випадки, у яких право землекористування припиняється автоматично, та містить посилання на можливість припинення права землекористування у судовому порядку в інших випадках.

Аналогічна за змістом норма міститься у статті 102-1 Земельного кодексу України, у відповідності до якої право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі, зокрема, невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.

Отже, вказані статті передбачають автоматичне припинення права землекористування у випадку невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

До аналогічного висновку прийшов Верховний Суд у постанові від 21.03.2018 по справі № 910/5963/17. Крім того, у зазначеній постанові вказано на те, що право землекористування позивача припиняється автоматично, в силу положень закону, зокрема, статті 416 Цивільного кодексу України та статті 102-1 Земельного кодексу України. Оскільки моменту, з якого необхідно обраховувати початок спливу трьохрічного строку невикористання земельної ділянки для забудови, законом не встановлено, то навіть у випадку розширеного тлумачення цих норм, а саме - момент спливу вказаного строку починається з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт, а не з моменту реєстрації права користування земельною ділянкою.

Таким чином, ані ПФ "Міраж", ані TOB "Pар Груп", починаючи з 2005 року до моменту отримання дозволу на будівництво від 11.05.2017, не здійснювали будівництва, як це передбачено вимогами договорів оренди землі.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що рішення 35 сесії 7 скликання Харківської міської ради від 22.04.2020 № 2091/20 "Про поновлення договорів оренди землі та продовження строків будівництва об`єктів" у частині, що стосується поновлення договору оренди землі від 27.02.2014 № 4867936 з TOB "Pар Груп" (пункт 6 додатку 1) прийнято відповідачем-1 всупереч вимогам статті 33 Закону України "Про оренду землі". Відтак, вказаний договір слід вважати припиненим, а тому спірна земельна ділянка підлягає поверненню територіальній громаді. З огляду на положення ч.ч. 1-3 ст. 124, ч. 1 ст. 134, ч.ч. 1-2 ст. 135 Земельного кодексу України, ч. 2 ст. 16 Закону України "Про оренду землі", Харківська міська рада мала право передати земельну ділянку в користування TOB "PAP Груп" не інакше, ніж за наслідками земельних торгів в межах конкурсної процедури.

Згідно з ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст.627 ЦК України).

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, договір оренди землі є договором, за яким у сторін виникають обов`язки щодо його виконання: в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору і вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 182 Цивільного кодексу України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема, право оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Згідно з ч. 2 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", речові права на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Отже, орендар набуває речове право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації такого права.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі").

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на 30.11.2017 - за один місяць до останнього дня строку дії договору оренди землі від 27.02.2014 № 4867936 (в редакції додаткової угоди від 17.12.2015 №4867936)) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа- повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно з ч.ч. 8, 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

З обставин справи вбачається, що рішення Харківської міської ради від 18.04.2018 № 1051/18 "Про поновлення договорів оренди землі для продовження будівництва об`єктів", відповідно до якого поновлено TOB "PAP Груп" договір оренди землі від 27.02.2014 № 4867936 (п. 1.1 додатку 1) та вказано TOB "PAP Груп" звернутись до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради для оформлення додаткової угоди до договору оренди землі від 27.02.2014 № 4867936 (п. 1.2 додатку 1), не мало своїм юридичним наслідком вчинення ТОВ "PAP Груп" та Харківською міською радою дій, спрямованих на оформлення домовленостей щодо встановлення, зміни або припинення цивільних прав та обов`язків щодо оренди спірної земельної ділянки - укладення додаткової угоди. Навпаки, додаткова угода до договору оренди землі від 27.02.2014 № 4867936, як це передбачено рішенням 19 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 18.04.2018 № 1051/18, між Харківською міською радою та TOB "PAP Груп" не укладалася, що підтверджується інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 240410350 від 14.01.2021, № 251058201 від 02.04.2021.

Як уже було зазначено вище, частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов`язок орендодавця передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк. Відповідно до ч. 8 ст. 33 вказаного Закону, таке передання здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі. Зазначена додаткова угода, відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Отже, додаткова угода до договору оренди підлягала державній реєстрації як і договір оренди земельної ділянки. За відсутності факту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки у сторін цієї додаткової угоди не виникають права та обов`язки, які нею визначені.

Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 26.05.2020 по справі № 908/299/18 та постановах Верховного суду від 18.06.2019 у справі №812/778/17, від 30.01.2018 у справі № 484/272/16, від 22.11.2018 у справі №704/1413/16.

Згідно зі ст. 20 Закону України "Про оренду землі", укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (ст. 18 Закон України "Про оренду землі").

Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Отже, за змістом ст.ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений та набирає чинності після такої реєстрації.

Відповідно до ч. 3 ст. 653 ЦК України, у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК України).

Договір оренди землі є цивільно-правовим, а отже, йому притаманні такі ознаки, як свобода договору, обов`язковість його виконання сторонами тощо.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Такий зміст правового регулювання вищевказаних норм відповідає позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 18.01.2017 у справі №532/129/16-ц, а також позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 22.11.2018 у справі № 704/1413/16.

Отже, договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому, відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Висновок про те, що тільки лише за умови укладення сторонами у місячний строк додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення наявні підстави для поновлення договору оренди землі на умовах запропонованої стороною додаткової угоди сформовано Верховним Судом у постанові від 18.12.2018 у справі № 924/1122/17.

У постанові від 13.12.2018 по справі № 500/2858/16 Крім того, Верховний Суд дійшов висновку, що оскільки державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки не було проведено, то такий договір не є укладеним.

Таким чином, за відсутності факту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, що, як стверджено вище, мала бути обов`язково укладена як умова та підстава поновлення договору оренди землі, відповідно до ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", у Харківської міської ради та TOB "Pар Груп" не виникли взаємні права та обов`язки оренди спірної земельної ділянки, відповідно до п.п. 1.1, 1.2 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 18.04.2018 № 1051/18 "Про поновлення договорів оренди землі для продовження будівництва об`єктів".

Частиною 1 ст. 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними дія договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч. 1 ст. 210 ЦК України).

За змістом ст.ст. 18 та 20 Закону № 161-XIV, укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

У даній справі пунктом 8 Договору оренди землі від 27.02.2014 № 4867936 (в редакції додаткової угоди від 17.12.2015) встановлено, що земельна ділянка надається в оренду строком до 31.12.2017 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації).

Відповідно до п. 43, договір набув чинності після підписання сторонами та державної реєстрації з 17.12.2015 внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно змін до запису про інше речове право № 4867936 у частині, що стосується укладеної додаткової угоди.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Саме з 17.12.2015 (дати державної реєстрації додаткової угоди до Договору оренди землі віл 27.02.2014 № 4867936) починається перебіг строку договору оренди.

З урахуванням зазначених норм матеріального права, строк дії спірного договору сплинув 01.01.2018.

Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 30.01.2018 по справі № 484/272/16.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, приватним нотаріусом ХМНО Клопотовим С.Д. 27.08.2019 проведено державну реєстрацію права власності за ТОВ "Pар Груп" на незавершений будівництвом об`єкт літ. "А" (магазин продовольчих товарів із дегустаційною залою) по вул. Полтавський Шлях, будинок 65-А на підставі декларації про початок будівельних робіт, серія та номер: ХК 083171301167 від 11.05.2017, виданої Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради та технічного паспорту, складеного 29.07.2019 TOB "Лімінгтон".

Як вбачається з долучених вказаним нотаріусом, як державним реєстратором, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно "скан-копій" документів, вказане рішення про державну реєстрацію прийнято за відсутності правовстановлюючих документів на земельну ділянку під об`єктом незавершеного будівництва, оскільки строк дії спірного договору сплинув 01.01.2018.

Також необхідно зазначити, що ані в технічному паспорті на об`єкт незавершеного будівництва, ані в заяві про державну реєстрацію прав та їх обтяжень не зазначено кадастрового номеру та площі земельної ділянки, на якій знаходиться об`єкт незавершеного будівництва.

З відзиву відповідача-2 на касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури у цій справі вбачається, що за TOB "Pар Груп" зареєстровано право власності на незавершений будівництвом об`єкт літ. "А" (магазин продовольчих товарів із дегустаційною залою) та вказаний об`єкт знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 6310137900:02:019:0002 за адресою: вул. Полтавський Шлях, 65-а, ріг вул. Гвардійців-Залізничників, 2-а, однак відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, незавершений будівництвом об`єкт літ. "А" (магазин продовольчих товарів із дегустаційною залою) знаходиться за адресою: вул. Полтавський Шлях, 65-а.

Згідно з ч. 1 ст. 376 ЦК України, самочинно збудованим вважається об`єкт нерухомості, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без належного документа чи належно затвердженого проєкту; 3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у ч. 1 ст. 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Такий правовий висновок неодноразово підтверджений Верховним Судом у постанові від 10.10.2018 у справі № 520/17520/14-ц, постанові від 02.12.2015 у справі № 6-1328цс15 тощо.

Отже, незавершений будівництвом об`єкт (магазин продовольчих товарів із дегустаційною залою) по вул. Полтавський Шлях, будинок 65-А є самочинно збудованим об`єктом нерухомості.

Крім того, суд бере до уваги врахування Верховним судом при винесенні постанови від 08.02.2022 у справі № 922/510/21, що розглядається, власних висновків, викладених у постанові від 13.01.2022 по справі № 910/13115/20, в якій досліджувалося питання поновлення договору оренди землі на підставі приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Зокрема, у постанові від 13.01.2022 по справі № 910/13115/20 Верховний Суд зазначив, що приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції після 12.03.2011 передбачали поновлення договору оренди з обов`язковим укладенням додаткової угоди, а також погодився з висновками суду апеляційної інстанції, який відмовив у задоволенні позовних вимог, установивши при цьому, що позивач звернувся з відповідним позовом до суду вже після закінчення строку дії договору. Крім того, у наведеній постанові Верховний Суд погодився з висновками апеляційного господарського сулу про те, що лише факт продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, зокрема, наявності на ній заселеного житлового будинку, зареєстрованого об`єкту незавершеного будівництва та сплати орендних платежів за користування земельною ділянкою (після спливу більше 10 років після закінчення строку дії договору) не може бути підставою для поновлення спірного договору.

Тобто, лише факт продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, зокрема, наявності на ній заселеного житлового будинку, зареєстрованого об`єкту незавершеного будівництва та сплати орендних платежів за користування земельною ділянкою не може бути підставою для поновлення спірного договору.

Таким чином , суд прийшов до висновку, що рішеннями 19 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 18.04.2018 №1051/18 "Про поновлення договорів оренди землі для продовження будівництва об`єктів" та 35 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 22.04.2020 № 2091/20 "Про поновлення договорів оренди землі та продовження строків будівництва об`єктів", Товариству з обмеженою відповідальністю "Рар Груп" двічі безпідставно було поновлено договір оренди земельної ділянки від 27.02.2014 № 4867936, який фактично припинив свою дію ще 01.01.2018.

Отже, вищевикладені висновки суду повністю спростовують доводи відповідача-2 викладені у відзиві на позовну заяву.

За приписами статті 21 Цивільного кодексу України, суд визнає незаконним та скасовує нормативно-правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Частиною 10 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Відповідно до пунктів 1.2.2 Постанови Пленуму Вищого господарського суду №6 від 17.05.2011 (із змінами, внесеними згідно з Постановами Вищого господарського суду № 14 (у0014600-П) від 26.12.2011 та № 10 (у00 10600-12) від 17.10.2012) "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" - виходячи з положень статей 13, 14, 140, 142, 143 Конституції України, статей 11, 16, 167, 169,374 ЦК України, статей 2, 8, 48, 133, 148, 152, 197, 283 ГК України, статей 80, 84, 123,124, 127, 128 Земельного кодексу України випливає, що органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у правовідносинах щодо розпорядження земельними ділянками державної та комунальної власності (наданні земельних ділянок громадянам та юридичним особам у власність або в користування, відчуженні земельних ділянок державної або комунальної власності, укладенні, зміні, розірванні договорів купівлі-продажу, ренти, оренди земельної ділянки та інших договорів щодо земельних ділянок, встановленні сервітуту, суперфіцію, емфітевзису, в тому числі прийнятті державними органами та органами місцевого самоврядування відповідних рішень) діють як органи, через які держава або територіальна громада реалізують повноваження власника земельних ділянок.

Відповідно до ст. 155 Земельного кодексу України, у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку про наявність підстав для визнання незаконним та скасування оскаржуваного рішення Харківської міської ради щодо поновлення договору оренди TOB "PAP Груп" земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:02:019:0002.

Поряд з цим, відповідно до ст. 1212 Цивільного кодексу України, особа, яка набула майно без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї статті застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Відповідно до ст. 1213 ЦК України, набувач зобов`язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі.

Зважаючи на те, що рішення 35 сесії 7 скликання Харківської міської ради "Про поновлення договорів оренди землі та продовження строків будівництва об`єктів" від 22.04.2020 № 2091/20 прийняте всупереч вимогам чинного законодавства (ст. 33 Закону України "Про оренду землі"), а спірний договір оренди землі є припиненим, земельна ділянка підлягає поверненню територіальній громаді.

Приймаючи рішення у даній справі суд враховує, що прийняття рішення про передачу земель комунальної власності в приватну власність із земель відповідно державної чи комунальної власності, з порушенням вимог законодавства, позбавляє Український народ загалом (ст. 13 Конституції України) та територіальну громаду правомочностей власника землі в тому обсязі, який дозволяє її статус як землі відповідно державної чи комунальної власності.

В цьому контексті в сфері земельних правовідносин важливу роль відіграє конституційний принцип законності набуття та реалізації права власності на землю в поєднанні з додержанням засад правового порядку в Україні, відповідно до яких органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України (ст.ст. 14, 19 Конституції України).

Незаконне відчуження землі ослаблює економічні основи місцевого самоврядування, у зв`язку з чим у даному випадку суд вважає прокурорське реагування у межах наданої Конституцією України компетенції цілком обґрунтованим та законним.

Щодо заперечень відповідача в частині того , що в даному випадку прокурором не доведено нездійснення чи неналежного здійснення відповідним органом захисту інтересів держави у спірних правовідносинах., суд зазначає наступне.

Постановою САГС від 28.10.2021 у даній справі було роглянуто це питання , та суд прийшов до висновку що : " З огляду на те, що прокурор у позовній заяві навів підставу для представництва інтересів держави, обґрунтував, у чому полягає порушення цих інтересів, визначив Харківську міську раду одним з співвідповідачів у справі та заявив вимогу про визнання незаконним і скасування пункту додатку до рішення цього органу, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає правомірним висновок господарського суду першої інстанції про те, що прокурор підтвердив підстави для представництва інтересів держави у цій справі та законно звернувся до суду як самостійний позивач. " Отже , оскільки даний висновок апеляційного суду не був предметом оскарження в касаційній інстанціі , то у суду першої інстанції немає підстав для відхилення від такої позиції у цій справі.

На підставі викладеного, суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури № 2 у повному обсязі.

Відповідно до ст.ст. 123, 129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати покладаються на відповідачів.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст.ст. 29, 42, 73, 74, 86, 91, 123, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Визнати незаконним та скасувати п. 6 додатку 1 до рішення 35 сесії 7 скликання Міської ради "Про поновлення договорів оренди землі та продовження строків будівництва об`єктів" від 22.04.2020 №2091/20, яким TOB "Рар Груп" поновлено договір оренди земельної ділянки від 27.02.2014 № 4867936 (кадастровий номер 6310137900:02:019:0002) для будівництва прибудови кафе з літнім майданчиком та магазином по вул. Полтавський Шлях, 65а, ріг вул. Гвардійців - Залізничників, 2а у м. Харкові.

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Рар Груп" (вул. Космічна, буд. 21, м. Харків, 61145; код ЄДРПОУ: 38278894) повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Міської ради земельну ділянку площею 0,0634 га з кадастровим номером 6310137900:02:019:0002, розташовану за адресою: м. Харків, вул. Полтавський Шлях, 65а, ріг вул. Гвардійців - Залізничників, 2а.

Стягнути з Харківської міської ради (м-н Конституції, буд. 7, м. Харків, 61003; код ЄДРПОУ: 04059243) на користь Харківської обласної прокуратури (вул. Б.Хмельницького, буд. 4, м. Харків. 61001; код ЄДРПОУ: 02910108) - витрати зі сплати судового збору в розмірі 2270,00 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Рар Груп" (вул. Космічна, буд. 21, м. Харків, 61145; код ЄДРПОУ: 38278894) на користь Харківської обласної прокуратури (вул. Б.Хмельницького, буд. 4, м. Харків. 61001; код ЄДРПОУ: 02910108) - витрати зі сплати судового збору в розмірі 2270,00 грн.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається відповідно до ст.ст. 256-257 ГПК України.

Повне рішення складено "20" січня 2023 р.

СуддяН.М. Кухар