Рішення

від 24.01.2023 по справі 911/1107/22

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" січня 2023 р. м. Київ Справа № 911/1107/22

Суддя Конюх О.В., при секретарі судового засідання Найченко А.М., розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовомОбслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд», м. Київ,

до відповідачаГлевахівської селищної ради Фастівського району Київської області, смт Глеваха Фастівського району Київської області,

третя особа 1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачаТовариство з обмеженою відповідальністю «Київська інвестиційно-

будівельна компанія», м. Київ,

третя особа 2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «КІБК-Інвест», м. Київ

про зобов`язання вчинити дії,

за участю представників:

від позивача:Розенбойм Ю.О., адвокат, ордер серії ВН №1187365 від 03.11.2022;

від відповідача:Боженко І.Ф., адвокат, ордер серії АА №1244026 від 16.10.2022;

від третьої особи 1: не з`явився;

від третьої особи 2: не з`явився;

СУТЬ СПОРУ:

позивач - Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Ольвія Буд», м. Київ (далі за текстом ОК «ЖБК «Ольвія Буд»), 14.07.2022 звернувся до господарського суду Київської області з позовом від 12.07.2022 до відповідача Глевахівської селищної ради Фастівського району Київської області, смт Глеваха Фастівського району Київської області, в якому просить суд зобов`язати відповідача здійснити заміну сторони орендаря ТОВ «КІБК-Інвест» в договорі оренди земельної ділянки кадастровий №3221455300:01:017:0171 №3747 від 02.07.2007 на кооператив ОК «ЖБК «Ольвія Буд» та укласти додаткову угоду до договору оренди №3747 від 02.07.2007 з ОК «ЖБК «Ольвія Буд» про внесення змін щодо орендаря.

Позовні вимоги мотивовано тим, що 21.01.2019 між ОК «ЖБК «Ольвія Буд» та ТОВ «КІБК-Інвест» було укладено договір №21/01/2019 про спільну забудову земельної ділянки з кадастровим номером №3221455300:01:017:0158, площею 1,000 га, та земельної ділянки з кадастровим номером №3221455300:01:017:0171, площею 1,0993 га, загальною площею 2,0993 га, розташованих за адресою: Київська область, Васильківський район, смт Глеваха, вул. Вокзальна. Земельні ділянки перебувають в оренді ТОВ «КІБК-Інвест» за рішеннями Глевахівської селищної ради (рішення №147-07-V від 14.11.2006, №297-13-V від 22.06.2007) відповідно до договорів оренди від 27.11.2006 строком дії до 14.04.2022 та від 02.07.2007 строком дії - до 14.04.2024, цільове призначення земельних ділянок: для будівництва житлового комплексу - багатоповерхового житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, який складається з 10-ти секцій (черг) будівництва, загально орієнтованою (предпроектною) площею 45 тисяч кв.м.

Згідно п. 2.4 Договору, підписуючи даний договір ТОВ «КІБК-Інвест» підтверджує, що передає (надає всі повноваження) ОК ЖБК «Ольвія Буд» функції замовника будівництва, що встановлені ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності».

Згідно абзацу 2 п. 3.1 Договору, сторони домовились, що до моменту розподілу результатів будівництва Кооперативу ЖБК «Ольвія Буд» будуть належати всі речові та майнові права на побудовані будівлі, споруди та інші об`єкти нерухомості, в тому числі об`єкти незавершеного будівництва, а також інженерні комунікації, що Кооперативом будуть побудовані на земельній ділянці.

Враховуючи вище викладене, позивач вказує, що він продовжує здійснювати будівництво об`єкту незавершеного будівництва - житлового комплексу з приміщеннями соціально-побутового призначення, а тому, наразі є власником цього об`єкту, відтак, посилаючись на ч. 4 ст. 120 ЗК України, ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України та ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі», вважає, що має бути здійснена заміна сторони орендаря в договорі оренди земельної ділянки кадастровий №3221455300:01:017:0171 №3747 від 02.07.2007 на кооператив ОК «ЖБК «Ольвія Буд» та укладено додаткову угоду до договору оренди №3747 від 02.07.2007 з ОК «ЖБК «Ольвія Буд» про внесення змін щодо орендаря.

Ухвалою господарського суду Київської області від 18.07.2022 у справі №911/1107/22 позовну заяву ОК «ЖБК «Ольвія Буд» залишено без руху. Зобов`язано ОК «ЖБК «Ольвія Буд» усунути недоліки позовної заяви, в строк не пізніше десяти днів з дня отримання ухвали про залишення позовної заяви без руху.

25.07.2022 від представника позивача ОК «ЖБК «Ольвія Буд» до господарського суду Київської області надійшла заява від 23.07.2022, до якої в якості усунення недоліків позовної заяви додано нову редакцію позовної заяви з додатками.

Ухвалою господарського суду Київської області від 28.07.2022 відкрито провадження у справі №911/1107/22 у порядку загального позовного провадження, підготовче судове засідання призначено на 15.08.2022. Цією ж ухвалою суд залучив до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача орендаря за Договором оренди земельної ділянки від 02.07.2007 ТОВ «Київська інвестиційно-будівельна компанія», зобов`язав позивача невідкладно направити третій особі копію позовної заяви з додатками, докази направлення подати суду.

05.08.2022 від представника позивача ОК «ЖБК «Ольвія Буд» до господарського суду Київської області надійшла заява про заміну третьої особи, що не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, в якій представник позивача просить суд замінити третю особу, що не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ТОВ «Київська інвестиційно-будівельна компанія» на ТОВ «КІБК-Інвест». До заяви додано копію опису вкладення в лист від 03.08.2022, відповідно до якої позивач копію позовної заяви направив не на адресу залученої судом третьої особи, а на адресу ТОВ «КІБК-Інвест».

10.08.2022 від представника позивача ОК «ЖБК «Ольвія Буд» адвоката Мойси Є.В. до господарського суду Київської області надійшло клопотання від 10.08.2022 про участь у розгляді справи в режимі відеоконференції поза приміщенням суду, в якому представник позивача просить суд надати можливість йому взяти участь у судовому засіданні, призначеному на 15.08.2022 об 11:00 (а також у наступних судових засіданнях, в разі їх призначення судом), в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.

Ухвалою господарського суду Київської області від 11.08.2022 клопотання представника ОК «ЖБК «Ольвія Буд» від 10.08.2022 про участь у судовому засіданні, яке призначено на 15.08.2022 об 11:00, в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів залишено без задоволення з підстав, зазначених в ухвалі.

15.08.2022 від відповідача Глевахівської селищної ради до господарського суду надійшов відзив №2786 від 10.08.2022 на позов, у якому відповідач просить суд у задоволенні позову ОК «ЖБК «Ольвія Буд» відмовити повністю. До відзиву, замість доказів направлення його третій особі ТОВ «Київська інвестиційно-будівельна компанія» додано опис вкладення в лист від 10.08.2022 №0863100331754 на адресу ТОВ «КІБК-Інвест».

Заперечуючи проти позовних вимог відповідач вказує, що чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 3К України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

Відповідач зазначає, що після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 ЗК України та 377 ЦК України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, тому не є обов`язковим.

Глевахівська селищна рада у відзиві на позовну заяву погоджується, що правильним є те, що у зв`язку з набуттям позивачем права власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на спірній земельній ділянці, до ОК ЖБК «Ольвія Буд» перейшло право на її оренду в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Проте зазначає, що набуття позивачем права оренди відбулося в силу закону, та відповідно таке набуття не потребує прийняття додаткових рішень з боку орендодавця та надання орендодавцем згоди на зміну сторони правочину, тобто ОК ЖБК «Ольвія Буд» не врахувало під час подання позову висновків суду касаційної інстанції, викладених у постановах Верховного Суду у справах №908/3146/19, №910/12464/20 (щодо застосування статті 120 3К України, статті 377 ЦК України у спірних правовідносинах, а також положень частини 2 статті 651 ЦК України щодо підстав для зміни договору).

Також 15.08.2022 на електронну пошту суду від відповідача Глевахівської селищної ради надійшла заява №2816/02-22 від 15.08.2022 про заміну третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог, у якій представник відповідача просить суд замінити третю особу ТОВ «Київська інвестиційно-будівельна компанія» на належну третю особу ТОВ «КІБК-Інвест», без зазначення процесуальної норми, на підставі якої ця заява подана.

Ухвалою господарського суду Київської області від 15.08.2022 у справі №911/1107/22 підготовче судове засідання відкладено на 26.09.2022; залучено до участі у справі в якості третьої особи 2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «КІБК-Інвест».

20.09.2022 на електронну пошту суду від представника позивача ОК «ЖБК «Ольвія Буд» адвоката Мойси Є.В. надійшло клопотання про участь у розгляді справи в режимі відеоконференції поза приміщенням суду, в якому представник позивача просить суд надати можливість йому взяти участь у судовому засіданні, призначеному на 26.09.2022 на 12:00 (а також у наступних судових засіданнях, в разі їх призначення судом), в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.

Ухвалою господарського суду Київської області від 21.09.2022 клопотання представника ОК «ЖБК «Ольвія Буд» від 20.09.2022 про участь у судовому засіданні, яке призначено на 26.09.2022 о 12:00, в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів, залишено без задоволення.

26.09.2022 на електронну пошту суду від представника третьої особи 2 надійшли пояснення по справі, в яких ТОВ «КІБК-Інвест» заперечує проти позовних вимог, вказуючи на те, що реєстрація права власності за ОК «ЖБК «Ольвія Буд» була проведена з порушенням норм діючого законодавства України, а саме порушення вимоги п. 68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, яким передбачено, що для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, зокрема на об`єкт, що підлягає приватизації, подаються документи, передбачені статтею 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Крім того, третя особа 2 зазначає, що згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державна реєстрація прав на нерухоме майно, а саме незавершене будівництво, проведена на об`єкт житлової нерухомості розташований за адресою: Київська обл., Фастівський район, смт Глеваха, Калинівська, будинок 3, на земельній ділянці з кадастровим номером 3221455300:01:017:0171. При цьому, рішенням виконкому Глевахівської селищної ради від 28.07.2021 №173-12 об`єкту будівництва на земельних ділянках (з кадастровими номерами 3221455300:01:017:0158 та 3221455300:01:017:0171) було присвоєно адресу: смт Глеваха, вул. Вокзальна, будинок 3.

Ухвалою господарського суду Київської області від 26.09.2022 підготовче судове засідання відкладено на 17.10.2022.

Ухвалою господарського суду Київської області від 05.10.2022 клопотання представників ОК «ЖБК «Ольвія Буд» від 20.09.2022 про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції залишено без задоволення.

17.10.2022 на електронну пошту суду від представника позивача ОК «ЖБК «Ольвія Буд» надійшли наступні документи:

- клопотання про проведення засідання за відсутності сторони та про надання можливості адвокату Розенбойму Ю.О. взяти участь у наступному судовому засіданні (засіданнях) в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів, із визначенням дати засідання з урахуванням вільного часу для використання майданчику відеоконференцзв`язку;

- додаткові пояснення, в яких позивачем викладено заперечення на доводи третьої особи 2, викладені в поясненнях по справі;

- клопотання про приєднання доказів направлення копії позовної заяви з додатком третій особі, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору.

Ухвалою господарського суду Київської області від 17.10.2022 підготовче судове засідання відкладено на 07.11.2022, забезпечено участь представника ОК «ЖБК «Ольвія Буд» адвоката Розенбойма Ю.О. у судовому засіданні в режимі відеоконференції за допомогою власних технічних засобів.

26.10.2022 від представника відповідача Глевахівської селищної ради до господарського суду Київської області надійшли пояснення відповідача від 25.10.2022, в яких він наголошує на тому, що відчуження об`єкту (про яке йдеться у ст.377 ЦК України) від орендаря (ТОВ «КІБК-Інвест») спірного договору оренди до позивача - це відчуження саме незавершеного багатоквартирного будинку із готовністю 20%, яке не відбувалося і не могло відбутися згідно Договору про спільну забудову земельної ділянки (абзац. 2 п.3.1.).

Тобто, для того, щоб відбулася автоматична заміна первісного орендаря (ТОВ «КІБК-Інвест») на нового, орендаря (позивача) - необхідно: первісне право власності ТОВ «КІБК-Інвест» на цей незавершений багатоквартирний будинок із готовністю 20%; наступне обов`язкове відчуження цього незавершеного багатоквартирного будинку із готовністю 20% ТОВ «КІБК-Інвест» у власність позивача.

02.11.2022 від представника відповідача Глевахівської селищної ради до господарського суду Київської області на виконання ухвали суду подано докази направлення третій особі 1 копію відзиву з додатками.

Ухвалою господарського суду Київської області від 07.11.2022 підготовче судове засідання відкладено на 21.11.2022, забезпечено участь представника ОК «ЖБК «Ольвія Буд» адвоката Розенбойма Ю.О. у судовому засіданні у режимі відеоконференції за допомогою власних технічних засобів.

21.11.2022 на електронну пошту суду від представника позивача ОК «ЖБК «Ольвія Буд» надійшли додаткові пояснення, в яких позивач наголошує на тому, що він як особа, що набула у встановленому законодавством порядку право власності на нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку.

Також позивач зазначає, що створений ним на земельній ділянці об`єкт незавершеного будівництва - збудований із дотриманням цільового призначення земельної ділянки та не суперечить умовам забудови земельної ділянки, викладеним у Договорі №21/01/2019 від 21 січня 2019 року про спільну забудову земельної ділянки.

Крім того, позивач наголошує на тому, що враховуючи необхідність дотримання принципу «єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди» положення статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України підлягають застосуванню за аналогією закону.

Відтак, ОК «ЖБК «Ольвія Буд» твердить, що право оренди земельної ділянки, що належало третій особі, є припиненим у зв`язку з набуттям позивачем права власності на об`єкт незавершеного будівництва, багатоквартирний житловий будинок на земельній ділянці, а позивач набув право (законний інтерес) на оформлення свого права оренди земельної ділянки шляхом укладання додаткової угоди про це з відповідачем.

Також позивач наголошує, що за правовою позицією Верховного Суду - із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна його власник стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, тому саме із цієї дати у власника нерухомості виник обов`язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити речові права на земельну ділянку). Ця правова позиція наведена у наступних судових рішеннях Верховного Суду: постанова КГС ВС від 05.08.2022 у справі №922/2060/20922/2060/20, постанова КГС ВС від 28.09.2022 у справі №925/1370/20, постанова КГС ВС від 27.09.2022 у справі №922/423/19.

Таким чином, позивач твердить, що документальне оформлення права оренди земельної ділянки, що набуте позивачем - є обов`язковим, шляхом укладання додаткової угоди до Договору оренди.

Ухвалою господарського суду Київської області від 21.11.2022 підготовче провадження закрито, призначено справу до судового розгляду по суті на 05.12.2022, забезпечено участь представника ОК «ЖБК «Ольвія Буд» адвоката Розенбойма Ю.О. у судовому засіданні у режимі відеоконференції за допомогою власних технічних засобів.

Ухвалою господарського суду Київської області від 05.12.2022 у судовому засіданні з розгляду по суті оголошено перерву до 19.12.2022, клопотання представників ОК «ЖБК «Ольвія Буд» від 20.09.2022 про участь у судовому засіданні у режимі відеоконференції, залишено без задоволення.

19.12.2022 на електронну пошту суду від представника позивача ОК «ЖБК «Ольвія Буд» надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

У судовому засіданні 19.12.2022 представником третьої особи 2 ТОВ «КІБК-Інвест» подано викладені письмово узагальнені пояснення по справі (в порядку ст. 168 ГПК України), в яких третя особа 2 наголошує на тому, що правові підстави застосування принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди взагалі відсутні.

Ухвалою господарського суду Київської області від 19.12.2022 у судовому засіданні з розгляду справи по суті оголошено перерву до 24.01.2023, забезпечено участь представника ОК «ЖБК «Ольвія Буд» адвоката Розенбойма Ю.О. у судовому засіданні у режимі відеоконференції за допомогою власних технічних засобів.

У судове засідання 24.01.2023 з`явились представники позивача та відповідача. Представники третіх осіб у судове засідання не з`явились. Згідно з частинами 1, 3 статті 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час та місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті.

У судовому засіданні 24.01.2023 представником відповідача подано суду клопотання про долучення його заключного слова (у судових дебатах), що викладається у письмовій формі.

У судовому засіданні 24.01.2023 після виходу з нарадчої кімнати суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши позов Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» до Глевахівської селищної ради Фастівського району Київської області, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача: ТОВ «Київська інвестиційно-будівельна компанія» та ТОВ «КІБК-Інвест», про зобов`язання вчинити дії, дослідивши наявні у матеріалах справи докази та оцінивши їх в сукупності, суд

УСТАНОВИВ:

відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, зокрема з правочинів.

02.07.2007 між Глевахівською селищною радою Васильківського району Київської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Київська інвестиційно-будівельна компанія» (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець, згідно з рішенням №297-13-V від 22 червня 2007 року Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області, надає в оренду, а орендар приймає у строкове, платне володіння і користування земельну ділянку, що знаходиться на території селища міського типу Глеваха по вулиці Вокзальній, на території старого саду Київської психоневрологічної лікарні №3 (три), загального площею 1,0993 га. (для будівництва житлового комплексу з вбудованими приміщеннями соціально-побутового призначення) в межах Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області.

Цільове призначення - для будівництва житлового комплексу з вбудованими приміщеннями соціально-побутового призначення.

Вказана земельна ділянка відноситься до Глевахівської селищної ради згідно з проектом формування території і встановлення меж сільської Ради (п. 1.1 Договору);

Термін дії цього договору - 7 (сім) років з дня підписання його сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації (п. 1.2 Договору);

Орендна плата земельної ділянки провадиться в розмірі 1 % від грошової оцінки земельної ділянки в сумі - 2 324 гривень 78 копійок, з подальшим врахуванням щорічної індексації та уточнення грошової оцінки. Орендну плату сплачувати щомісячно в рівних частках на розрахунковий рахунок Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області (п. 2.1 Договору).

Вказаний Договір посвідчено приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Київської області Леончук І.Б. та зареєстровано в реєстрі за №3747.

В подальшому, 22.02.2012 між Глевахівською селищною радою Васильківського району Київської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «КІБК-Інвест» (орендар), що було створено шляхом виділення із Товариства з обмеженою відповідальністю «Київська інвестиційно-будівельна компанія» і є його правонаступником (протокол загальних зборів учасників ТОВ «Київська інвестиційно-будівельна компанія» №17 від 16.03.2011), укладено Договір про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки, за умовами якого сторони домовились внести зміни до преамбули Договору оренди земельної ділянки, в частині назви орендаря на Товариство з обмеженою відповідальністю «КІБК-Інвест» (код 37740612). Інші умови Договору оренди земельної ділянки, що не змінені цим Договором залишаються чинними.

Вказаний Договір посвідчено приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Київської області Леончук І.Б. та зареєстровано в реєстрі за №416.

14.04.2017 між Глевахівською селищною радою Васильківського району Київської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «КІБК-Інвест» (орендар), укладено Договір про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки, за умовами якого сторони домовились внести зміни до пункту 1.1 розділу 1 Договору оренди земельної ділянки додавши до нього абзац та викладено його в наступній редакції: кадастровий номер земельної ділянки 3221455300:01:017:0171 (п. 1 Договору про внесення змін).

Також сторони домовились внести зміни по пункту 1.2 розділу І Договору оренди земельної ділянки виклавши її в наступній редакції: Термін дії цього договору 7 років з дати підписання цієї додаткової угоди.

Крім того,сторони домовились внести зміни до пункту 2.1 до розділу ІІ Договору оренди земельної ділянки виклавши її в наступній редакції: ставка орендної плати земельної ділянки проводиться 7 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з подальшим врахуванням щорічної індексації та уточнення грошової оцінки. Орендну плату сплачувати щомісячно в рівних частинах на розрахунковий рахунок Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області. Орендодавець зобов`язується повідомити орендаря про зміну розрахункового рахунку Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області на протязі 10 днів.

Інші умови Договору оренди земельної ділянки, що є незмінені цим Договором залишаються чинними.

Вказаний Договір посвідчено приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Київської області Леончук І.Б. та зареєстровано в реєстрі за №741.

21.01.2019 між ТОВ «КІБК-Інвест» (Товариство) та ОК «ЖБК «Ольвія Буд» (Кооператив) було укладено Договір №21/01/2019 про спільну забудову земельної ділянки, за умовами якого:

- об`єкт будівництва, об`єкт багатоповерховий житловий комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями, який складається з 10-ти секцій (черг) будівництва, загально орієнтовною (предпроектною) площею 45 (сорок п`ять) тисяч квадратних метрів, який планується побудувати відповідно до розробленої та затвердженої у встановленому законодавством порядку проектно-кошторисної документації на земельній ділянці (п. 1.1 Договору);

- земельна ділянка земельні ділянки, що розташовані за адресою: Україна, Київська область, Васильківський район, смт Глеваха, вулиця Вокзальна, які мають наступні характеристики та відомості: земельна ділянка площею 1,000 га, кадастровий номер 3221455300:01:017:0158, та земельна ділянка площею 1,0993 га, кадастровий номер 3221455300:01:017:0171. Загальна площа 2,0993 га, цільове призначення - для будівництва житлового комплексу, для будівництва житлового комплексу з вбудованими приміщеннями соціально-побутового призначення, відповідно до Договору оренди земельної ділянки від 27 листопада 2006 та додатків до нього, на підставі Рішення Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області №147-07- від 14.11.2006 року, посвідченого приватним нотаріусом Леончук І.Б., про що у реєстрі нотаріальних дій вчинено запис №8725, номер правочину 174465, про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис №1226155232214, номер запису про інше речове право 20002682 від 14.04.2017, та відповідно до Договору оренди земельної ділянки від 02 липня 2007 та додатків до нього, на підставі Рішення Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області №297-13-V від 22.06.2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Леончук І.Б., про що у реєстрі нотаріальних дій вчинено запис №3747, номер правочину 2187646, про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис №1226219732214, номер запису про інше речове право 20002830 від 14.04.2017 (п. 1.2 Договору);

- предметом даного Договору є організація та здійснення будівництва об`єкту за рахунок фінансування (внесення пайових внесків) членів Кооперативу із метою отримання у власність об`єкта будівництва (приміщень) членами Кооперативу та Товариством у тих обсягах квадратних метрів, що визначені у даному Договорі (п. 2.1 Договору);

- дії сторін за цим Договором підлягають реалізації по кожній секції (черзі) в три етапи:

1 етап - організаційні заходи, до яких учасники відносять дії щодо: отримання містобудівних умов та обмежень, вихідних даних для проектування, технічних умов, тощо, щодо проектування та будівництва об`єкта; замовлення, розроблення, експертиза (за необхідністю) та затвердження проектно-кошторисної документації щодо будівництва об`єкта; отримання дозвільних документів для початку виконання будівельних робіт; інші дії обумовлені підготовкою до безпосереднього виконання будівництва; фінансування дій, здійснення яких необхідно на першому етапі.

2 етап - безпосереднє будівництво секції (черги) об`єкта та їх фінансування.

3 етап - прийняття секції (черги) об`єкта в експлуатацію та розподіл приміщень між учасниками (п. 2.2 Договору);

- підписуючи даний Договір Товариство підтверджує, що цільове призначення земельної ділянки, зазначеної в пункті 1.2 цього Договору, на якій будуватиметься об`єкт будівництва, зазначений в пункті 1.1 цього Договору, дозволяє таке будівництво. Підтвердженням у цьому випадку є укладений Товариством договір оренди земельної ділянки з відповідним призначенням земельної ділянки (п. 2.3 Договору);

- підписуючи даний Договір Товариство підтверджує, що передає (надає всі повноваження) кооперативу функції замовника будівництва, що встановлені відповідно до приписів Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (п. 2.4 Договору);

- сторони домовились, що розподіл результатів будівництва, здійснюється в порядку та на умовах, визначених сторонами в Договорі та встановлені у відповідному Додатку до Договору, який є невід`ємною частиною цього Договору, який сторони зобов`язані підписати до введення об`єкта будівництва в експлуатацію. До моменту розподілу результатів будівництва кооперативу будуть належати всі речові та майнові права на побудовані будівлі, споруди та інші об`єкти нерухомості, в тому числі і об`єкти незавершеного будівництва, а також інженерні комунікації, що кооперативом будуть побудовані на земельній ділянці (п. 3.1 Договору);

- договір вважається укладеним та набирає чинності з моменту підписання його уповноваженими представниками сторін та діє до моменту виконання сторонами своїх зобов`язань, що з нього випливають (п. 9.1 Договору).

Додатковою угодою до Договору про спільну забудову земельної ділянки №21/01-19 від 21.01.2019 сторонами було викладено пункт 5.3 Договору в новій редакції.

Верховний Суд в своїх правових висновках звертає увагу, що правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків (подібна правова позиція наведена у постановах Верховного Суду, зокрема, від 23.03.2021 у справі №916/2380/18, від 01.10.2020 у справі №910/21935/17, від 15.06.2018 у справі №916/933/17, від 04.07.2018 у справі №916/935/17, від 17.01.2019 у справі №923/241/18).

Укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є договором про спільну діяльність.

Згідно із ст. 1130 Цивільного кодексу України за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов`язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові. Спільна діяльність може здійснюватися на основі об`єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об`єднання вкладів учасників.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта 13.01.2022 за ОК «ЖБК «Ольвія Буд» зареєстровано незавершене будівництво за адресою Київська обл., Фастівський р-н, смт Глеваха, вул. Калинівська, 3. Розташування земельної ділянки, кадастровий номер: 3221455300:01:017:0171. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2558089432140.

Звертаючись до суду з позовом позивач вказував, що за Договором №21/01/2019 про спільну забудову земельної ділянки ТОВ «КІБК-Інвест» передав позивачу всі права щодо забудови орендованої земельної ділянки, позивач набув у власність об`єкт незавершеного будівництва, розташований на земельній ділянці, відтак, посилаючись на ч. 4 ст. 120 ЗК України, ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України та ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі», твердить, що до нього перейшли права орендаря, у зв`язку з чим просить зобов`язати орендодавця Глевахівську селищну раду здійснити заміну сторони орендаря в договорі оренди земельної ділянки кадастровий №3221455300:01:017:0171 №3747 від 02.07.2007 на кооператив ОК «ЖБК «Ольвія Буд» та укласти додаткову угоду до договору оренди №3747 від 02.07.2007 з ОК «ЖБК «Ольвія Буд» про внесення змін щодо орендаря.

Позовні вимоги є безпідставними та не належать до задоволення з огляду на таке.

По-перше, державна реєстрація права власності позивача на об`єкт незавершеного будівництва здійснена із порушенням чинного законодавства, а саме Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та всупереч правовстановлюючому документу - Договору №21/01/2019 про спільну забудову земельної ділянки від 21.01.2019.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено поняття державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як офіційне визнання та підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 4 цього Закону державній реєстрації прав підлягає право власності на об`єкт незавершеного будівництва.

Для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються такі документи: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку); 2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів); 3) документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта. (частина 1 статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції станом на дату реєстрації об`єкта незавершеного будівництва).

Згідно з пунктами 68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (в редакції станом на дату реєстрації об`єкта незавершеного будівництва) для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, зокрема на об`єкт, що підлягає приватизації, подаються документи, передбачені статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

У разі коли реєстрація документа, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, здійснювалася в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва проводиться за наявності відповідних відомостей, отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Державна реєстрація права власності на об?єкт незавершеного будівництва проводиться за наявності відомостей про його технічну інвентаризацію, отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна документами, на підставі яких було проведено державну реєстрацію, були довідка, серія та номер 0057/02-22, виданий 12.01.2022, видавник: Глевахівська селищна рада; витяг з ДРРП серія та номер 135930942, виданий 29.08.2018, видавник: приватний нотаріус Леончук І.Б.; договір про спільну забудову земельної ділянки з додатками серія та номер: 21/01/2019, виданий 21.01.2019, видавник: сторони по договору; містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки серія та номер: 21/16-09, виданий 30.10.2017, видавник: Васильківська районна державна адміністрація; технічний паспорт серія та номер: ТІ01:5303-4541-9178-1165, виданий 23.12.2021, видавник: ЄДЕССБ, документ отримано з ЄДЕССБ; рішення органу місцевого самоврядування серія та номер: 83, виданий 31.10.2018, видавник: Глевахівська селищна рада; дозвіл на будівельні роботи серія та номер: ГУ113191161327, виданий 26.04.2019, видавник: ЄДЕССБ, документ отримано з ЄДЕССБ.

Відтак, ОК ЖБК «Ольвія Буд» для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не було надано реєстратору повного пакету документів, які передбачені законодавством, а саме не надано документ, що посвідчує речове право ОК ЖБК «Ольвія Буд» на земельну ділянку під таким об`єктом.

Тобто державна реєстрація прав на нерухоме майно, а саме незавершене будівництво, об`єкт житлової нерухомості розташований за адресою: Київська обл., Фастівський район, смт Глеваха, Калинівська, будинок 3, на земельній ділянці з кадастровим номером 3221455300:01:017:0171 здійснена з порушенням вимог статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Крім того, сам по собі факт державної реєстрації не створює, не змінює та не припиняє будь-яких прав позивача на нерухоме майно.

Разом з тим, відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

При цьому державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 1 частини 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Отже, державна реєстрація не є способом набуття права власності, а є лише засобом підтвердження фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі визначених законом документів.

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно із частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).

Відповідно правочин за своєю природою та законодавчим визначенням є вольовою дією суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки.

Відсутність вольової дії учасника правочину щодо вчинення правочину (відсутність доказів такого волевиявлення за умови заперечення учасника правочину) не можна ототожнювати з випадком, коли волевиявлення учасника правочину існувало, але не відповідало ознакам, наведеним у частині третій статті 203 ЦК України: волевиявлення не було вільним чи не відповідало його внутрішній волі.

Досліджуючи умови Договору №21/01/2019 про спільну забудову земельної ділянки від 21.01.2019 суд встановив, що в п. 3.1 сторони погодили, що розподіл результатів будівництва, здійснюється в порядку та на умовах, визначених сторонами в Договорі та встановлені у відповідному Додатку до Договору, який є невід`ємною частиною цього Договору, який сторони зобов`язані підписати до введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Відповідно до частини 3 статті 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Частиною 2 статті 331 ЦК України передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Укладаючи вказаний договір, його сторони на підставі вільного волевиявлення врегулювали порядок спільних дій для досягнення спільної мети створення багатоповерхового житлового комплексу на орендованій ТОВ «КІБК-Інвест» земельній ділянці, та встановили порядок розподілу результатів після завершення будівництва до введення в експлуатацію шляхом укладання відповідного Додатку до договору.

З огляду на викладене, державна реєстрація права на об`єкт незавершеного будівництва ОК «ЖБК «Ольвія Буд» з подальшою вимогою отримати право оренди на земельну ділянку спрямоване на усунення сторони договору від розподілу результатів спільної діяльності та не відповідає меті та змісту волевиявлення сторін Договору №21/01/2019 про спільну забудову земельної ділянки.

По-друге, позов ОК «ЖБК «Ольвія Буд» суперечить принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди.

Відповідно до частини другої статті 415 ЦК України землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за землею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (пункт 8.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі №910/18560/16 (провадження № 12-143гс18)).

Тому не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці.

Отже, виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності набуває той, хто має речове право на землю.

Однак суб`єктом права користування земельною ділянкою є ТОВ «КІБК-Інвест».

Відповідно до зазначених норм права сторони у пункті 2.4 Договору про спільну забудову земельної ділянки передбачили, що ТОВ «КІБК-Інвест» передає (надає всі повноваження) ОК «ЖБК «Ольвія Буд» функції замовника будівництва, що встановлені відповідно до приписів Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Тож зміст відносин сторін щодо створення багатоповерхового житлового комплексу саме і полягає у тому, що землекористувач ТОВ «КІБК-Інвест» передав функції замовника будівництва Кооперативу «ЖБК Ольвія Буд», із подальшим отриманням частини корисного результату договору на підставі укладеного Додатку у порядку розділу 3 Договору. Однак, ні власник земельної ділянки, ні землекористувач не передавали Кооперативу ані саму земельну ділянку, ані будь-які права на неї.

По-третє, помилковим є посилання позивача на статті 377 ЦК України та 120 ЗК України.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

При цьому, за змістом ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частина 1 статті 116 Земельного кодексу України передбачає, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Законодавцем частиною 2 статті 120 ЗК України визначено перехід права користування земельною ділянкою до особи, яка набула права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває в користуванні іншої особи, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Отже, у разі встановлення факту правомірного набуття особою права на нерухоме майно за наявності у попереднього власника належно оформленого права на земельну ділянку, на якій воно розміщене, така особа набуває право на відповідну земельну ділянку. З виникненням права власності на будівлю чи споруду в юридичної особи виникає право одержати земельну ділянку в користування, а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення у строки, встановлені законом, зобов`язаний відповідний повноважний орган виконавчої влади або місцевого самоврядування.

Такий правовий висновок викладений у Постанові Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №909/786/17, від якого колегія суддів Верховного Суду при розгляді спору у справі №911/956/17 не вбачала за необхідне відступити.

Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод, учасником якої є держава Україна з 1997 року, за змістом статті 6 захищає право особи на справедливий суд в розумінні прав та обов`язків особи цивільного характеру, отже дія Конвенції поширюється на захист майнових прав фізичних та юридичних осіб, в тому числі юридичних осіб, які здійснюють господарську діяльність у сфері будівництва житлової нерухомості. Поняття «власність», яке передбачене частиною 1 статті 1 Першого протоколу до Конвенції, має автономне значення, яке не обмежується правом власності на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у національному законодавстві, воно охоплює певні інші права та інтереси, які не є обмеженими в розумінні Конвенції, а зокрема, інтерес власника об`єкта нерухомості мати в користуванні земельну ділянку, на якій розміщене нерухоме майно, в цілях його збереження у належному технічному стані та використання без обмежень власника у доступі до нерухомого майна з боку третіх осіб.

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Приписами статті 377 ЦК України встановлено, що до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.

Тобто, згідно вказаної норми, укладаючи правочин щодо відчуження об`єкту нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, відчужувач виявляє власне волевиявлення як на припинення права на об`єкт нерухомого майна, так і на припинення прав на земельну ділянку, на якій цей об`єкт розташований.

Норми статті 377 ЦК України регулюють перехід прав та не стосуються випадків первинного створення об`єктів нерухомості, та взагалі не можуть бути застосовані до багатоквартирного житлового комплексу.

Суд повторно наголошує, що відповідно до частини 3 статті 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Відтак, посилання позивача на статтю 377 ЦК України як на перехід до нього права на земельну ділянку у разі набуття права власності на об`єкт незавершеного будівництва, є помилковим.

Суд зазначає, що наведені позивачем правові позиції Верховного Суду не є аналогічними до правовідносин, які склались в даній справі, відтак не підлягають застосуванню судом при розгляді справи №911/1107/22.

Так, посилання позивача на позицію Верховного Суду у постанові від 07.11.2018 у справі №910/20774/17 є безпідставним, оскільки вказана постанова прийнята у справі із спору, що виник за інших обставин. Зокрема, у вказаній справі була наявна воля попереднього власника нерухомого майна на відчуження об`єкту нерухомості, у зв`язку з чим для такого попереднього власника з моменту укладення договору купівлі-продажу припинилися відносини оренди земельної ділянки, на якій цей об`єкт був розташований, та відповідно такі відносини (отже і обов`язок сплачувати орендну плату за землю) виникли у набувача об`єкта нерухомого майна.

У постанові від 27.02.2019 у справі №913/661/17 Верховний Суд висловив свою позицію щодо належного способу захисту щодо стягнення плати за землю у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості без документального оформлення землекористування та зробив висновок про збереження чинності договору оренди землі для нового власника. Відтак, вказана постанова також прийнята щодо інших обставин.

Також за інших обставин Верховним Судом прийнято постанову від 04.07.2019 у справі №911/2244/18, позаяк у вказаній постанові йшлося про те, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі. Разом із тим, за фактичними обставинами справи позивач набув об`єкт нерухомого майна від попереднього користувача земельної ділянки за договором купівлі-продажу.

З тих самих підстав суд вважає безпідставним посилання позивача на постанову Верховного Суду від 13.06.2019 у справі №922/2427/18 (та інші), оскільки вони роз`яснюють випадок застосування ст. ст. 120, 377 ЦК України та ст. 7 Закону України «Про оренду землі», при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), та вказують, що право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Постанови Великої палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі №615/2197/15-ц, від 12.06.2019 у справі №699/185/18, від 04.09.2019 у справі №697/2767/16-ц взагалі не стосуються спірного питання, позаяк вирішують питання підвідомчості спорів за участю фермерських господарств. Постанова Великої Палати від 31.08.2021 по справі №903/1030/19 також не стосується спірного питання, оскільки вирішує питання застосування ст.ст. 32-2, 33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення договорів оренди землі та переважного права орендаря на укладення договору на новий строк.

По-четверте, позивачем не дотримано порядку звернення до орендодавця із пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки та невірно обрано спосіб захисту права.

Відповідно до ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, судам слід виходити із його ефективності, і це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Таким чином, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

Верховний Суд неодноразово наголошував, що належним способом захисту порушеного права орендаря земельної ділянки буде позов про визнання укладеною відповідної додаткової угоди в судовому порядку, оскільки сама по собі вимога про зобов`язання укласти додаткову угоду не може забезпечити захисту порушеного права позивача.

Разом із тим, з матеріалів справи вбачається, що ОК «ЖБК «Ольвія Буд», звертаючись до орендодавця Глевахівської селищної ради із заявою від 14.06.2022 щодо здійснення заміни сторони орендаря, не додав до вказаної заяви проекту підписаної з боку заявника відповідної додаткової угоди у двох примірниках; також вказаний проект додаткової угоди не доданий і до матеріалів позовної заяви.

За таких обставин, повно та ґрунтовно дослідивши наявні матеріали справи, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» у справі №911/1107/22 повністю.

У зв`язку із відмовою у позові відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати на сплату судового збору суд залишає за позивачем.

Керуючись ст. ст. 4, 12, 73-92, 129, 233, 236-238, 240, 241 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У позові Обслуговуючому кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» відмовити повністю.

Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно у порядку ст. 256, пункту 4 розділу Х Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення підписано 17.02.2023.

Суддя О.В. Конюх