Постанова

від 09.03.2023 по справі 192/1875/20

ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Провадження № 22-ц/803/95/23 Справа № 192/1875/20 Суддя у 1-й інстанції - Тітова О. О. Суддя у 2-й інстанції - Свистунова О. В.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 березня 2023 року м. Дніпро

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Дніпровського апеляційного суду у складі:

головуючого судді - Свистунової О.В.,

суддів - Красвітної Т.П., Єлізаренко І.А.,

за участю секретаря - Попенко Ю.К.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Дніпро

апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ауріс-Авто"

на рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 20 липня 2021 року

по цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Ауріс-Авто" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Лілія Вячеславівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, переведення прав покупця та визнання права власності, припинення права власності та скасування запису про право власності, -

В С Т А Н О В И Л А:

У листопаді 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Ауріс-Авто" (далі - ТОВ "Ауріс-Авто") звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Лілія Вячеславівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, переведення прав покупця та визнання права власності, припинення права власності та скасування запису про право власності.

Позовна заява, з урахуванням уточнень, мотивована тим, що 21 квітня 2010 року ТОВ "Ауріс-Авто" уклало з ОСОБА_1 договір оренди землі за яким в оренду було передано земельну ділянку площею 1,0 га в тому числі рілля - 1,0 га, з кадастровим номером 12:250:815:00:01:081:0010, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, яка належить ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право власності на землю серії ДП № 077599 від 03 березня 2005 року. Договір оренди зареєстровано в Солонянському ДРФ "ЦДЗК" 24 грудня 2010 року. Відповідно до умов договору його укладено на 5 календарних років. 13 липня 2015 року між позивачем та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду, якою строк дії договору продовжено на 10 років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни та визначено, що вона діє з дня її реєстрації. Після закінчення строку договору позивач має переважне право на укладення договору оренди на новий строк. Додаткова угода була зареєстрована, тобто договір оренди діє до 13 липня 2025 року з урахуванням ротації культур. Протягом тривалого часу сторони сумлінно виконували взяті зобов`язання, однак, починаючи з 2019 року ОСОБА_1 почала ухилятись від отримання орендної плати в рамках укладеного договору оренди. Позивач неодноразово усно звертався до відповідача з метою проведення розрахунків. З моніторингу інформації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05 жовтня 2020 позивачу стало відомо про відчуження ОСОБА_1 орендованої земельної ділянки ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л.В. за реєстровим № 998 від 16 травня 2018 року.

Враховуючи, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, яка не мала права відчужувати її без попередження та надання пропозиції про її придбання ТОВ "Ауріс-Авто", однак продала орендовану позивачем земельну ділянку ОСОБА_2 , чим порушила законні права позивача як належного орендаря за договором.

Також позивач зазначав, що укладений договір оренди станом на момент розгляду справи є діючим, не є припиненим або розірваним, недійсним не визнавався. Тому, із застосуванням аналогії закону та статті 362 ЦК України, враховуючи переважне перед іншими право позивача на придбання орендованої земельної ділянки, з урахуванням правової позиції Верховного суду, викладеній в постанові від 21 лютого 2019 року у справі № 234/16417/13-ц на позивача необхідно перевести права покупця в оскаржуваному договорі купівлі-продажу.

Ураховуючи викладене, уточнивши позовні вимоги, позивач просив суд: визнати недійсним договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л.В. за реєстровим № 988 від 16 травня 2018 року щодо земельної ділянки загальною площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, з кадастровим номером 12:250:815:00:01:081:0010, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ; перевести на ТОВ "Ауріс-Авто" права та обов`язки покупця по договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л.В. за реєстровим № 988 від 16 травня 2018 року щодо земельної ділянки загальною площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, з кадастровим номером 12:250:815:00:01:081:0010, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ; визнати право власності на земельну ділянку загальною площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, з кадастровим номером 12:250:815:00:01:081:0010, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області за ТОВ "Ауріс-Авто"; припинити право власності ОСОБА_2 на земельну ділянку загальною площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, з кадастровим номером 12:250:815:00:01:081:0010, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області та визнати недійсним і скасувати запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 26162823, внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав і їх обтяжень, індексний номер 41114056 від 16 травня 2018 року, здійсненого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л.В.

Рішенням Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 20 липня 2021 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

В апеляційній скарзі ТОВ "Ауріс-Авто", посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд неповно з`ясував усі фактичні обставини справи та не дослідив і не надав належної оцінки наявним у матеріалах справи доказам.

Інші учасники процесу не скористалися своїм правом подати до суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу у цій справі станом на час її розгляду апеляційним судом, але в силу вимог частини третьої статті 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Колегія суддів звертає увагу, що про час та місце слухання даної справи апеляційним судом учасники справи повідомлені належним чином у відповідності до вимог статей 128-130 ЦПК України, що підтверджується наявними в матеріалах справи рекомендованими повідомленнями про вручення поштових відправлень та довідками про доставку електронного листа і смс повідомлення, а також публікацією на сайті Судової Влади.

Колегія суддів звертає увагу, що відповідачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 неодноразово повідомлялись судом апеляційної інстанції за наявними в матеріалах справи адресами реєстрації місця проживання, що підтверджені відповідними даними органів реєстрації місця перебування та місця проживання особи, проте на адресу суду поверталися поштові відправлення, направлені на ім`я ОСОБА_2 за адресою: АДРЕСА_1 , з позначкою на конверті «адресат відсутній за вказаною адресою».

Поштові відправлення, направлені на ім`я ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_2 , також повертались з позначкою на конверті «за закінченням терміну зберігання».

Крім того, згідно трекінгу поштового відправлення № 4900098586453, розміщеному на офіційному веб-сайті ДП "Укрпошта", судова повістка, направлена на ім`я ОСОБА_2 не була вручена, оскільки «адресат відсутній за вказаною адресою» (а.с.112-113 т.2).

Відповідно до положень частини першої статті 131 ЦПК України учасники судового процесу зобов`язані повідомляти суд про зміну свого місця проживання (перебування, знаходження) або місцезнаходження під час провадження справи. У разі відсутності заяви про зміну місця проживання або місцезнаходження судова повістка надсилається учасникам справи, які не мають офіційної електронної адреси та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв`язку, що забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, на останню відому судові адресу і вважається доставленою, навіть якщо учасник судового процесу за цією адресою більше не проживає або не знаходиться.

Заяв чи клопотань про зміну місця проживання від відповідачів до суду не надходило.

Судом апеляційної інстанції було здійснено запити до відповідних органів реєстрації місця перебування та місця проживання особи щодо надання інформації про зареєстроване місце проживання (перебування) ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

За відомостями Солонянської селищної територіальної громади відповідач ОСОБА_1 зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 .

За відомостями Управління з питань громадянства, паспортизації, реєстрації та еміграції Головного управління державної міграційної служби України в Дніпропетровській області відповідач ОСОБА_2 зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 .

Пунктами 10, 11 частини другої статті 2 ЦПК України визначено, що одними із основних принципів цивільного судочинства є розумність строків розгляду справи судом та неприпустимість зловживання процесуальними правами.

Статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) встановлено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.

Згідно з нормами статті 17 Конвенції, жодне з положень цієї Конвенції не може тлумачитись як таке, що надає будь-якій державі, групі чи особі право займатися будь-якою діяльністю або вчиняти будь-яку дію, спрямовану на скасування будь-яких прав і свобод, визнаних цією Конвенцією, або на їх обмеження в більшому обсязі, ніж це передбачено в Конвенції.

Ратифікуючи зазначену Конвенцію Україна взяла на себе зобов`язання гарантувати кожній особі права та свободи, закріплені в Конвенції, включаючи право на справедливий судовий розгляд протягом розумного строку.

У своєму рішенні у справі «Калашников проти Росії» Європейський суд зазначив, що розумність тривалості провадження визначається залежно від конкретних обставин справи, враховуючи критерії, визначені у прецедентній практиці Суду, зокрема, складність справи, поведінка заявника та поведінка компетентних органів влади.

З аналізу зазначених норм Конвенції та практики Європейського суду вбачається, що питання про порушення статті 17 Конвенції, яка закріплює один із основоположних принципів Конвенції - принцип неприпустимості зловживання правами, може поставати лише у сукупності з іншою статтею Конвенції, положення якої у конкретному випадку дають підстави для висновку про зловживання особою наданим їй правом.

Вищенаведені положення закону направлені на дотримання розумних строків розгляду справи і на недопущення зловживання своїми процесуальними правами та правами інших осіб, які беруть участь у справі.

Праву особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондує обов`язок добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються його безпосередньо та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (ALIMENTARIA SANDERS S.A. V. SPAIN, № 11681/85, §35, ЄСПЛ, від 07 липня 1989 року).

Неявка осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час та місце судового розгляду справи являється їх волевиявленням, яке свідчить про відмову від реалізації свого права на безпосередню участь у судовому розгляді справи та інших процесуальних прав, тому не може бути перешкодою для розгляду судом апеляційної інстанції питання по суті.

Практика ЄСПЛ з питань гарантій публічного характеру провадження в судових органах у контексті пункту 1 статті 6 Конвенції свідчить про те, що публічний розгляд справи може бути виправданим не в кожному випадку (рішення від 08 грудня 1983 року у справі «Аксен проти Німеччини» (Axen v. Germany), заява № 8273/78, рішення від 25 квітня 2002 року «Варела Ассаліно проти Португалії» (Varela Assalino contre le Portugal), заява № 64336/01). Так, у випадках, коли мають бути вирішені тільки питання права, то розгляд письмових заяв, на думку ЄСПЛ, є доцільнішим, ніж усні слухання, і розгляд справи на основі письмових доказів є достатнім. Заявник (в одній із зазначених справ) не надав переконливих доказів на користь того, що для забезпечення справедливого судового розгляду після обміну письмовими заявами варто було провести також усні слухання. Зрештою, у певних випадках влада має право брати до уваги міркування ефективності й економії. Зокрема, коли фактичні обставини не є предметом спору, а питання права не становлять особливої складності, та обставина, що відкритий розгляд не проводився, не є порушенням вимоги пункту 1 статті 6 Конвенції про проведення публічного розгляду справи.

Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії.

Крім того, від відповідача ОСОБА_1 25 січня 2023 року на адресу Дніпровського апеляційного суду надійшла письмова заява відповідно до якої відповідач зазначила, що вона обізнана про розгляд справи та вказала, що вона не бажає приймати участі у справі. Також підтвердила, що позивачем ТОВ "Ауріс-Авто" належним чином виконувались обов"язки за договором оренди, здійснювалась сплата орендної плати у повному обсязі і претензій вона не має щодо розміру та виплат. Зазначила, що у 2018 році продала свою земельну ділянку ОСОБА_2 оскільки мала таке бажання (т.2.а.с.94).

Виходячи з вищенаведених норм Конвенції та практики Європейського суду, вимог пункту 11 частини третьої статті 2 ЦПК України щодо неприпустимості зловживання сторонами своїми процесуальними правами, статті 371 ЦПК України щодо строку розгляду апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду справи за відсутності не з`явившихся учасників справи.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених вимог, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з положенням частини другої статті 374 ЦПК України підставами апеляційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до вимог частини першої статті 367 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку суд переглядає справу за наявними і ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Статтями 12, 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Розглядаючи позов, суд має встановити фактичні обставини справи виходячи з фактичних правовідносин сторін, але в межах заявлених вимог.

Судом першої інстанції установлено, що земельна ділянка з кадастровим номером 12:150:815:00:01:081:0010, що розташована на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, площею 1,0000 га, з цільовим призначенням - для ведення особистого селянського господарства, належить на праві власності ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ДП № 077599 від 03 березня 2005 року (а.с.14 т.1).

21 квітня 2010 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Ауріс-Авто" укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого ОСОБА_1 передала, а ТОВ "Ауріс-Авто" прийняло в строкове платне володіння та користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області та належить ОСОБА_1 на праві приватної власності, що підтверджується Державним актом на право власності на землю серія ДП № 0077599 від 03 березня 2005 року. Об`єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер земельної ділянки 12:250:815:00:01:081:0010. Строк дії договору складає 5 календарних років з дня набуття їм чинності (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно проектом землеустрою). Після закінчення строку договору орендар має переважне право на укладення договору оренди стосовно об`єкту оренди на новий строк (а.с.5-6 т.1).

Відповідно до пункту 29 в) договору оренди ОСОБА_1 зобов`язалась протягом 3-х календарних днів письмово повідомити орендаря про передачу права власності на орендовану ділянку (її частину) третім особам, із зазначенням усіх їх реквізитів.

Відповідно до пункту 30 з) договору оренди ТОВ "Ауріс-Авто" має право відповідно до чинного законодавства України у переважному порядку отримати у власність орендовану земельну ділянку.

13 липня 2015 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Ауріс-Авто" укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, за умовами якої строк дії договору оренди продовжено на 10 календарних років з дня реєстрації угоди (а.с.7 т.1).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень № 50806841 від 25 грудня 2015 року право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1225081500:01:081:0010, з цільовим призначенням - для ведення особистого селянського господарства, площею 1 га за договором від 21 квітня 2010 року зареєстровано 25 грудня 2015 року на 10 років з правом пролонгації (а.с.8 т.1).

Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 05 жовтня 2020 за кадастровим номером земельної ділянки 1225081500:01:081:0010 приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л.В. право власності на зазначену земельну ділянку зареєстровано за ОСОБА_2 16 травня 2018 року за договором купівлі-продажу від 16 травня 2018 року, реєстраційний № 998. Наявні відомості про реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки ТОВ "Ауріс-Авто" на 10 років, з правом пролонгації. Орендодавець - ОСОБА_1 (а.с.9 т.1).

Згідно видаткових касових ордерів ОСОБА_1 05 грудня 2017 року, 26 серпня 2016 року, 21 листопада 2018 року отримала грошові кошти в якості орендної плати (а.с.10-11, т.1).

16 травня 2018 року між ОСОБА_3 , яка діяла по довіреності від імені ОСОБА_1 , та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 1,0000 га, цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, яка розташована за адресою: Дніпропетровська область, Солонянський район, Василівська сільська рада, загальнодержавний кадастровий номер земельної ділянки 1225081500:01:081:0010. За умовами договору продаж вчинено за 34 800,00 грн. (а.с.33, т.1).

Згідно інформації про зареєстровані речові права від 16 травня 2018 року щодо спірної земельної ділянки з кадастровим номером 1225081500:01:081:0010, власником якої є ОСОБА_1 , 25 грудня 2015 року зареєстровано право оренди ТОВ "Ауріс-Авто" вказаної земельної ділянки терміном 10 років, з правом пролонгації (а.с.40, об-41 т.1).

Згідно витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, на час укладення оспорюваного договору від 18 травня 2018 року щодо спірної земельної ділянки, відомості про заборону відчуження чи іпотеку спірної земельної ділянки у реєстрах відсутні (а.с.42 т.1).

Заявою від 16 травня 2018 року, наданою представником ОСОБА_1 - ОСОБА_3 , при укладенні договору купівлі-продажу підтверджено, що земельна ділянка з кадастровим номером 1225081500:01:081:0010, що є предметом договору купівлі-продажу, набувалась ОСОБА_1 в особисту приватну власність внаслідок приватизації (а.с.45 т.1).

Згідно відповіді відділу у Солонянському районі ГУ Держгеокадастру у Дніпропетровській області від 22 червня 2021 року земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, яка розташована на території Солонянської селищної ради (колишня Василівська сільська рада) Солонянського району Дніпропетровської області, кадастровий номер 1225081500:01:081:0010, не відноситься до земель пайового фонду та не підпадає під дію мораторію на відчуження.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з їх безпідставності та недоведеності, прийшовши до висновку, що спірна земельна ділянка з кадастровим номером 1225081500:01:081:0010 отримана ОСОБА_1 для ведення особистого селянського господарства у зв`язку з приватизацією, тобто, вона може бути об`єктом купівлі-продажу або іншого способу відчуження. Водночас, районний суд вважав, що спірна земельна ділянка з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства відповідно до встановлених законом вимог може лише використовуватись ТОВ "Ауріс-Авто" для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що і здійснюється позивачем за договором оренди від 21 квітня 2010 року. При цьому, вказував, що без зміни цільового призначення спірної земельної ділянки ТОВ "Ауріс-Авто" не могло бути стороною (покупцем) оспорюваного договору купівлі-продажу, укладеного 16 травня 2018 року, адже не наділено суб`єктивним правом - бути покупцем земельної ділянки з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, враховуючи підприємницький характер діяльності позивача. У зв`язку з чим, посилаючись на недоведеність позивачем того, що укладеним договором купівлі-продажу його цивільні права та інтереси були порушені (не визнані чи оспорені), оскільки не можна порушити (не визнавати чи оспорювати) право, яким особа не наділена, дійшов висновку про відмову у задоволенні заявлених позовних вимог в повному обсязі.

Однак, колегія суддів не може погодитися з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Статтею 11 ЦК України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною першою статті 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частини перша статті 526 ЦК України).

В апеляційній скарзі ТОВ "Ауріс-Авто", як у тому числі й своїй позовній заяві, в обґрунтування права на оспорювання укладеного 16 травня 2018 року договору купівлі-продажу земельної ділянки загальною площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, з кадастровим номером 1225081500:01:081:0010, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, укладеного ОСОБА_1 з ОСОБА_2 , посилається на те, що є орендарем спірної земельної ділянки відповідно до договору оренди землі від 21 квітня 2010 року, зареєстрованого 25 грудня 2015 року. При цьому, стверджує, що договір оренди чинний та діє до 13 липня 2025 року, а отже орендар має переважне право на придбання об`єкту оренди. Однак, письмово його не повідомили про продаж земельної ділянки, не запропонували її придбати за визначеною у договорі ціною, чим порушили його право, тому суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні заявлених позовних вимог.

Відповідно до частини другої статті 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Конституційний Суд України у пункті 3.5 Рішення у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009 зазначив, що у статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

Чинне цивільне законодавство не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об`єкта оренди, передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України, а тому відповідно до частини першої статті 8 ЦК України (аналогія закону) до спірних правовідносин застосовуються положень статті 362 ЦК України, як до подібних за змістом правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності.

Відповідно до частини першої статті 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Отже, закріплене наведеною нормою правило покликане гарантувати права інших співвласників щодо переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності. Водночас, будучи наділеними правом на переважну купівлю частки у праві спільної часткової власності, інші співвласники тим не менш не мають жодних привілей щодо ціни та інших умов, на яких має намір продати свою частку співвласник - відчужувач.

Згідно частини другої статті 362 ЦК України продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

Таким чином, для забезпечення здійснення переважного права інших співвласників на купівлю продавець зобов`язаний повідомити інших співвласників про свій намір продати частку. У повідомленні обов`язково має бути визначена ціна, а інші умови продажу мають бути вказані, якщо вони визначаються продавцем, як істотні для укладення даного договору (наприклад, строки розрахунків, форма, у якій співвласник бажає укласти договір на інші умови, досягнення згоди в яких є необхідним для укладення договору).

Зі змісту наведеної норми вбачається, що суб`єктивне право на продаж частки сторонній особі виникає у співвласника з моменту одержання відмови усіх інших співвласників від здійснення переважного права на купівлю або нездійснення ними цього права протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, якщо предметом договору купівлі-продажу є нерухоме майно, і протягом десяти днів - якщо предметом договору купівлі-продажу є рухоме майно. При цьому, «здійсненням переважного права» слід вважати передання (надіслання) продавцю оферти щодо укладення основного або попереднього договору купівлі-продажу частки.

Якщо власник майна - наймодавець не повідомив наймача про свій намір продати майно, а уклав договір його купівлі-продажу з іншою, третьою особою (як покупцем), то таким чином фактом укладення такого договору порушується право наймача і, відповідно, він має право на захист свого права, в тому числі й у судовому порядку.

У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець (частина четверта статті 362 ЦК України).

Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, яке він наймає, є наступні обставини: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій, третій особі, з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17 (провадження № 61-39220св18).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20), на яку посилається скаржник, зазначила, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.

Отже, належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.

З огляду на викладене, колегія суддів відзначає, що позивач звернувся до суду за захистом свого порушеного майнового права на придбання земельної ділянки шляхом переходу переважного права покупця за спірним договором купівлі-продажу земельної ділянки, належної ОСОБА_1 на праві приватної власності, отриманої в порядку її приватизації.

Одночасно з цим судом першої інстанції не з`ясовані обставини порушення позивачем, як орендарем, свого обов`язку щодо своєчасної та повної сплати орендної плати власнику земельної ділянки ОСОБА_1 , що є обов`язковою підставою для існування у позивача такого переважного права покупця.

Разом з тим, в ході апеляційного розгляду даної справи, колегією суддів установлено, що ТОВ "Ауріс-Авто" до позову долучило, зокрема: копію договору оренди землі, копію додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень, копію інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, копії видаткових касових ордерів ТОВ "Ауріс-Авто" від 26 серпня 2016 року, від 05 грудня 2017 року, від 21 листопада 2018 року, згідно яких ОСОБА_1 видано орендну плату у грошовому еквіваленті (а.с.5-11 т.1).

З наданих 18 січня 2023 року представником апелянта через канцелярію апеляційного суду додаткових письмових пояснень та доказів колегією суддів також установлено, що в 2010 році, тобто на момент виникнення спірних правовідносин, на користь ОСОБА_1 було нараховано орендну плату за договором оренди земельної ділянки від 21 квітня 2010 року, в загальному розмірі 540,50 грн., з якої утримано податок в розмірі 70,50 грн. та фактично призначено до отримання власником 470,00 грн., як і в подальшому нараховувалась до виплати орендна плата, з якої утримано податків та військового збору, та фактично призначено до отримання власником в загальному розмірі 700,40 грн. від 13 вересня 2011 року; 700,40 грн. від 12 вересня 2012 року; 839,80 грн. від 11 вересня 2013 року; 969,00 грн. від 30 жовтня 2014 року; 951,90 грн. від 12 червня 2015 року; 450,90 грн. від 19 серпня 2015 року; 315,00 грн. від 19 серпня 2015 року; 1 880,00 грн. від 26 серпня 2016 року; 2 400,00 грн. від 05 грудня 2017 року та 2 900,00 грн. від 21 листопада 2018 року, що фактично виплачено ОСОБА_1 та підтверджується видатковими касовими ордерами (а.с.77-84 т.2).

Крім того, належне виконання орендарем умов укладеного з відповідачем ОСОБА_1 договору підтверджено останньою в особистій заяві, переданій до канцелярії суду 25 січня 2023 року, де заявником підтверджено, що позивач протягом усього строку дії договору оренди належним чином виконував свої обов`язки за договором оренди (т.2.а.с.94).

З аналізу наведеного, а також враховуючи правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 16 листопада 2022 року у справі № 192/1876/20, колегія суддів дійшла висновку про належне виконання ТОВ "Ауріс-Авто" грошових зобов`язань зі сплати орендної плати ОСОБА_1 за договором оренди землі від 21 квітня 2010 року, як і внесення на депозитний рахунок Солонянського районного суду Дніпропетровської області 34 800,00 грн (а.с.107 т.1), на виконання вимог частини четвертої статті 362 ЦК України, яка відповідає повній вартості земельної ділянки, визначеної договором купівлі-продажу від 16 травня 2018 року, укладеним між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що позивач звернувся до суду за захистом свого порушеного майнового права у належний спосіб з доведенням належними та обґрунтованими доказами свого переважного права покупця у договорі купівлі-продажу від 16 травня 2018 року, а тому вказане для колегії суддів є прийнятним та належним до задоволення з визнанням за ТОВ "Ауріс-Авто" права власності на земельну ділянки площею 1,0 га (кадастровий номер 1225081500:01:081:0010), яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області.

З огляду на вищевикладене, позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , є недоречними, а тому задоволенню не підлягають.

Вирішуючи позовні вимоги ТОВ "Ауріс-Авто" щодо припинення права власності ОСОБА_2 на спірну земельну ділянку та визнання недійсним і скасування запису про право власності останнього на цю земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, колегія суддів відзначає, що такі вимоги задоволенню не підлягають, оскільки частина перша статті 346 ЦК України таких підстав як перевід переважного права покупця у договорі купівлі-продажу не містить.

Припинення права власності на земельну ділянку передбачено статтею 378 ЦК України за рішенням суду, але виключно за наявності підстав встановлених законом, тому визнання права власності за ТОВ "Ауріс-Авто" само по собі підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому Розділом IV Проведення державної реєстрації прав Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Колегія суддів враховує, що національні суди мають вибирати способи тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).

Одним із фундаментальних аспектів верховенства права є принцип правової визначеності, який, між іншим, вимагає щоб при остаточному вирішенні справи судами їх рішення не викликали сумнівів (BRUMARESCU v. ROMANIA, № 28342/95, § 61, ЄСПЛ, від 28 жовтня 1999 року).

Cтаття 1 Першого протоколу до Конвенції містить три окремі норми: перша, що виражається в першому реченні першого абзацу та має загальний характер, закладає принцип мирного володіння майном. Друга норма, що міститься в другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності та обумовлює його певними критеріями. Третя норма, що міститься в другому абзаці, визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друга та третя норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, повинні тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного першою нормою.

Перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно забезпечити «справедливий баланс» між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, яку прагнуть (EAST WEST ALLIANCE LIMITED v. UKRAINE, № 19336/04, § 166-168, ЄСПЛ, від 23 січня 2014 року).

Скасовуючи рішення суду першої інстанції, колегія суддів приймає до уваги доводи апеляційної скарги, оскільки вони спростовують необґрунтовані висновки суду щодо наявності підстав для відмови у задоволенні позову.

При цьому, зауважує, що Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права (пункт 4 частини першої статті 376 ЦПК України).

Згідно з частиною другою статті 376 ЦПК України неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Ураховуючи викладене, рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 20 липня 2021 року підлягає скасуванню з ухваленням нового про часткове задоволення позовних вимог про: переведення з ОСОБА_2 на ТОВ "Ауріс-Авто" прав та обов`язків покупця у договорі купівлі-продажу, посвідченого 16 травня 2018 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л.В. за № 998 щодо земельної ділянки площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0010, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, який укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ; визнання права власності ТОВ "Ауріс-Авто" на земельну ділянку площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0010, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області. У задоволенні іншої частини позовних вимог слід відмовити.

Як наслідок, колегія суддів вважає необхідним перевести ОСОБА_2 грошові кошти внесені ТОВ "Ауріс-Авто" на депозитний рахунок Солонянського районного суду Дніпропетровської області згідно платіжного доручення № 144 від 16 березня 2021 року в сумі 34 800,00 грн. в якості компенсації припинення права власності на земельну ділянку площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0010.

Згідно з частинами першою, тринадцятою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Статтею 4 Закону України "Про судовий збір" передбачені наступні чіткі розміри ставок судового збору, який залежить від розміру мінімальної заробітної плати у місячному розмірі, встановленої законом на 1 січня календарного року, в якому відповідна заява або скарга подається до суду, - у відсотковому співвідношенні до ціни позову та у фіксованому розмірі.

Вирішуючи питання щодо розподілу судових витрат між учасниками справи, апеляційний суд виходить з норм статті 141 ЦПК України та вважає за необхідне стягнути з відповідачів на користь позивача судові витрати, що складаються із судового збору, сплаченого останнім за подачу позовної заяви та апеляційної скарги, пропорційно до розміру задоволених позовних вимог в розмірі 3 405,00 грн. з кожного відповідача окремо.

Керуючись ст. 259,268,374,376,381-384 ЦПК України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ауріс-Авто" - задовольнити частково.

Рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 20 липня 2021 року - скасувати та ухвалити нове.

Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Ауріс-Авто" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Лілія Вячеславівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, переведення прав покупця та визнання права власності, припинення права власності та скасування запису про право власності - задовольнити частково.

Перевести з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на Товариство з обмеженою відповідальністю "Ауріс-Авто" (код ЄДРПОУ 34656832) права та обов`язки покупця у договорі купівлі-продажу, посвідченого 16 травня 2018 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Лілією Вячеславівною за № 998 щодо земельної ділянки площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0010, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, який укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Визнати право власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Ауріс-Авто" (код ЄДРПОУ 34656832) на земельну ділянку площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0010, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області.

Перевести ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) грошові кошти внесені Товариством з обмеженою відповідальністю "Ауріс-Авто" (код ЄДРПОУ 34656832) на депозитний рахунок Солонянського районного суду Дніпропетровської області згідно платіжного доручення № 144 від 16 березня 2021 року в сумі 34 800,00 грн. в якості компенсації припинення права власності на земельну ділянку площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0010.

У задоволенні іншої частини позовних вимог - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Ауріс-Авто" (код ЄДРПОУ 34656832) судові витрати, що складаються із судового збору в розмірі 3 405,00 грн.

Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Ауріс-Авто" (код ЄДРПОУ 34656832) судові витрати, що складаються із судового збору в розмірі 3 405,00 грн.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та протягом тридцяти днів може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду з дня складання повного судового рішення.

Головуючий О.В. Свистунова

Судді: Т.П. Красвітна

І.А. Єлізаренко