Рішення

від 13.03.2023 по справі 489/3561/22

ЛЕНІНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. МИКОЛАЄВА

Справа № 489/3561/22

Провадження № 2/489/665/23

РІШЕННЯ

Іменем України

13 березня 2023 року м. Миколаїв

Ленінський районний суд міста Миколаєва у складі

головуючого судді Микульшиної Г.А.,

із секретарем Сухно А.В.,

за участі:

представника відповідача ТОВ «Цикл Фінанс» Гулієвої С.А., яка приймає участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Миколаєві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Цикл Фінанс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість - Закон та Порядок» про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна,

встановив:

В грудні 2022 ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 31.08.2021 квартири АДРЕСА_1 , яка належала йому на праві власності, укладеного між ТОВ «Цикл Фінанс» і ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок»; скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 60095682 від 31.08.2021, прийняте ПН КМНО Пономаренко Д.В. щодо реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок»; також просив стягнути з відповідачів сплачений судовий збір.

В обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 посилається на те, що 22.09.2008 між ним та ПАТ КБ «Надра» було укладено кредитний договір № 08/09/2008/840К1794, відповідно до умов якого позичальник отримав кредит в розмірі 120 235,50 дол. США. В забезпечення виконання умов кредитного договору між ПАТ КБ «Надра» та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки № 2460, посвідчений 22.09.2008 ПН ММНО Рудою О.М., згідно якого позивач передав в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 .

30.04.2020 між ПАТ КБ «Надра» та ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» було укладено Договір № GL3N217215_ПВ про відступлення права вимоги, відповідно до умов якого останнє набуло право вимоги до ОСОБА_1 за вказаними кредитним договором та договором іпотеки.

В подальшому 16.04.2021 між ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» та ТОВ «Цикл Фінанс» укладено Договір № 16/04/21ВП про відступлення права вимоги, відповідно до умов якого ТОВ «Цикл Фінанс» набуло права вимоги до ОСОБА_1 за вказаними кредитним договором та договором іпотеки.

31.01.2021 між ТОВ «Цикл Фінанс» та ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок» укладено договір купівлі-продажу, який посвідчено ПН КМНО Пономарьовою Д.В., відповідно до умов якого ТОВ «Цикл Фінанс» в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» відчужило, а ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок» набуло право власності на кв. АДРЕСА_1 .

Позивач вважає, що вказаний договір купівлі-продажу було укладено з порушенням вимог діючого законодавства. А саме зазначав, що його не було в силу положень ч. 1 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» належним чином повідомлено іпотекодержателем з приводу способу задоволення його вимог, а також про намір укласти договір купівлі-продажу. Всупереч чинного законодавства жодних письмових повідомлень з приводу способу задоволення вимог іпотекодержателя і наміру укласти договір купівлі-продажу квартири на адресу позивача не надходило. До того ж звертає увагу суду, що з 12.11.2020 його місце проживання зареєстровано за адресою: АДРЕСА_2 . Адреса АДРЕСА_3 , визначена в іпотечному договорі як адреса його реєстрації, не є такою з 07.05.2018.

Водночас позивач зазначав, що нотаріус при посвідченні оскаржуваного договору повинен був переконатись, що ціна продажу предмету іпотеки встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем або в разі недосягнення згоди - відповідним актом про незалежну оцінку.

Посилаючись на вказані обставини позивач просить суд визнати вищевказаний договір купівлі-продажу квартири недійсним.

Однак оскільки судове рішення про визнання недійсним договору не є підставою для внесення запису про скасування прав на нерухоме майно, ОСОБА_1 просить скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 60095682 від 31.08.2021, прийняте ПН КМНО Пономарьовою Д.В. щодо реєстрації права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок».

Ухвалою Ленінського районного суду міста Миколаєва від 09.12.2022 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження; призначене підготовче судове засідання у справі; витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. копії всіх матеріалів, які були надані при укладенні договору купівлі-продажу кв. АДРЕСА_1 .

09.12.2022 Ленінським районним судом м. Миколаєва постановлено ухвалу про забезпечення позову, відповідно до якої накладено арешт на кв. АДРЕСА_1 .

Відповідно до ухвали Ленінського районного суду м. Миколаєва від 09.01.2023 представник ТОВ «Цикл Фінанс» приймає участь у судових засіданнях по даній справі в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

11.01.2023 від представника відповідача ТОВ «ЦИКЛ ФІНАНС» на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву. Згідно вказаного відзиву відповідач просить в задоволенні позову відмовити в повному обсязі та посилається на те, що при укладенні оскаржуваного договору купівлі-продажу сторонами було дотримано всіх вимог діючого законодавства, зокрема ЗУ «Про іпотеку». Зазначає, що ОСОБА_1 іпотекодержателем було належним чином повідомлено про наявність заборгованості, необхідність її погашення, заміну іпотекодержателя та можливість задоволення вимог кредитора шляхом відчуження спірної квартири в порядку, передбаченому ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», на підтвердження чого надано письмові докази. Також представник зазначає, що внаслідок помилкового тлумачення діючого законодавства позивач вважає, що начебто існують підстави для визнання оскаржуваного договору недійсним.

В судове засідання позивач ОСОБА_1 не з`явився, повідомлений судом про розгляд справи належним чином, від нього 13.03.2023 на адресу суду надйшла заява про розгляд справи за його відсутності.

Представник відповідача ТОВ «Цикл Фінанс», який приймає участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції, позовні вимоги не визнав, просив в задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

Представник відповідача ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок», а також третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономаренко Д.В. в судове засідання не з`явились, повідомлялись судом про розгляд справи належним чином, причини неявки суду не повідомили. Витребувані судом докази від приватного нотаріуса станом на дату розгляду справи по суті не надійшли.

За таких обставин, суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності учасників, які не з`явились.

Суд, вислухавши пояснення представника відповідача ТОВ «ЦИКЛ ФІНАНС», дослідивши матеріали справи, встановив наступні факти і відповідні їм правовідносини.

22.09.2008 між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір № 08/09/2008/840К1794, відповідно до якого банк надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості та платності грошові кошти у сумі 120 235,50 дол. США. Цільове використання кредиту: проведення розрахунків за договором купівлі-продажу № 2456 від 22.09.2008, що укладений між позичальником та ОСОБА_3 , згідно якого позичальник придбає у власність нерухоме майно (квартиру), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 . Банк надає позичальнику кредит строком до 08.09.2028. Позичальник зобов`язаний суворо дотримуватись цього договору, а також договору іпотеки, сплачувати мінімально необхідні платежі у розмірі та порядку, визначених цим кредитним договором (а.с. 16-17).

Згідно п. 4.3.8 кредитного договору позичальник зобов`язаний протягом двох робочих днів повідомляти банк про зміну адреси, місця роботи, номерів телефонів, прізвища та імені, а також про факти розлучення, одруження, народження дітей та інші обставини, що можуть вплинути на виконання зобов`язань за цим договором, з наданням відповідних документів, що їх підтверджують.

У відповідності до положень 8.3 кредитного договору усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку, якщо вони здійснюються у письмові формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, або вручені особисто за адресами: для позичальника - адреса, вказана в п. 9 цього договору ( АДРЕСА_3 ).

22.09.2008 між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі продажу, відповідно до якого ОСОБА_3 передає, а ОСОБА_1 приймає у власність трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 . Договір посвідчений ПН ММНО Рудою О.М. 26.01.2018 нотаріусом видано ОСОБА_1 дублікат вказаного договору купівлі-продажу замість втраченого екземпляра (а.с. 14).

З метою забезпечення виконання зобов`язання, що витікає із кредитного договору № 08/09/2008/840К1794 від 22.09.2008 на суму 120 235,50 дол. США, між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір. Відповідно до умов даного договору ОСОБА_1 передає в іпотеку ВАТ КБ «Надра» квартиру трикімнатну АДРЕСА_5 . Згідно положень даного іпотечного договору передбачено безумовне та безспірне право іпотекодержателя у випадку невиконання забезпеченого іпотекою зобов`язання або його частини одержати задоволення своїх вимог з вартості предмету іпотеки переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця (а.с. 12-13).

Відповідно до п. 4.4 іпотечного договору у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язання в цілому або в тій чи іншій його частині, а також у випадку порушення іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за цим договором, або будь-яких гарантій та запевнень, наданих іпотекодержателю за цим договором, іпотекодержатель має право реалізувати своє право іпотеки та звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому цим договором.

Згідно п. 5.3 іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі:

-рішення суду;

-виконавчого напису нотаріуса;

-домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку. встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»;

-права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Іпотекодержатель має право на свій розсуд вибрати умови та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачений п. 5.3 цього договору.

30.04.2020 між ПАТ «КБ «Надра» та ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» укладено Договір № GL3N217215_ПВ, відповідно до якого банк відступає шляхом продажу новому кредитору належні банку, а новий кредитор набуває у обсязі та на умовах, визначених договором, права вимоги банку до позичальників, заставодавців (іпотекодавців), зазначених у додатку № 1 до цього договору, в тому числі до боржника (іпотекодавця) ОСОБА_1 за кредитним договором № 08/09/2008/840К1794, а також іпотечним договором від 22.09.2008 (а.с. 9-11).

В подальшому 16.04.2021 між ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» та ТОВ «Цикл Фінанс» було укладено договір № 16/04/21ВП про відступлення права вимоги, відповідно до умов якого ТОВ «Цикл Фінанс» набуло права вимоги до ОСОБА_1 за вищезазначеними кредитним договором та іпотечним договором.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).

Згідно положень ст. 514 ЦК України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

У зв`язку із зміною кредитора у зобов`язанні саме зобов`язання зберігається цілком і повністю, змінюється лише його суб`єктний склад в частині кредитора.

Враховуючи викладене, до ТОВ «Цикл Фінанс» як правонаступника перейшли права та обов`язки кредитора ПАТ «КБ «Надра» у матеріальних правовідносинах за кредитним договором № 08/09/2008/840К1794 від 22.09.2008 та іпотечним договором № 2460 від 22.09.2008.

За правилами статей 526, 530, 610 ЦК Українизобов`язання має виконуватися належним чином у встановлений строк відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства. Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (статі 611 ЦК України).

Частиною першою статті 1054 ЦК України визначено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

За змістом частини першоїстатті 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.

Відповідно до ч. 2 ст. 1050 ЦК України якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому відповідно до статті 1048 цього Кодексу

Статтею 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно зістаттею 638 цього ж Кодексу встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частин першої, другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Як вбачається з матеріалів справи, між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_1 при укладенні 22.09.2008 кредитного договору були обумовленні істотні умови, зокрема розмір кредиту, строк договору, порядок нарахування і сплати процентів, комісій тощо.

Однак ОСОБА_1 свої зобов`язання за кредитним договором щодо повернення кредитних коштів виконував неналежним чином, внаслідок чого утворилася заборгованість.

31.08.2021 між ТОВ «Цикл Фінанс» та ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок» укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та зареєстровано в реєстрі за № 2033, відповідно до умов якого ТОВ «Цикл Фінанс» в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» відчужило, а ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок» набуло право власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_6 . Зазначене нерухоме майно належить ОСОБА_1 (а.с. 4-5).

Згідно п. 2 договору купівлі-продажу продавець стверджує, що за 30 (тридцять) днів до укладення цього договору повідомлено чином, передбаченим діючим законодавством України, іпотекодавця про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки.

Відповідно до п. 5 договору купівлі-продажу згідно висновку про вартість об`єкту незалежної оцінки, складеного 27.08.2021 суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «АПРЕЙСЕР ЕЛІТ», ЄДРПОУ 44164704, сертифікат суб`єкта оціночної діяльності № 456/21, виданий 10.06.2021, вартість об`єкту нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_4 , складає 161 000,00 грн.

Відповідно до положень ст. 1 ЗУ «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно положень ст. 33 ЗУ «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно ч. 3 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку» Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Враховуючи вищевикладене, в зв`язку з неналежним виконанням ОСОБА_1 зобов`язань за кредитним договором, ТОВ «Цикл Фінанс» скористалось першочерговим правом іпотекодержателя та звернуло стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» - шляхом укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна між іпотекодержателем ТОВ «Цикл Фінанс» та покупцем ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок».

В обґрунтування позовних вимог про визнання вказаного договору купівлі-продажу недійсним ОСОБА_1 посилається на те, що як іпотекодавець не отримував від іпотекодержателя жодних письмових повідомлень з приводу способу задоволення вимог іпотекодержателя та про намір укласти договір купівлі-продажу.

Однак такі посилання позивача не відповідають дійсним обставинам справи та спростовуються письмовими доказами, долученими до матеріалів справи відповідачем ТОВ «Цикл Фінанс».

ТОВ «Преміум Лігал Колекшн», як передній кредитор позивача, неодноразово надсилав на відомі адреси ОСОБА_1 вимоги про усунення порушень його зобов`язань за кредитним договором та попередження про можливі наслідки.

17.06.2020 ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» надіслало вимоги про усунення порушень в порядку статті 35 ЗУ «Про іпотеку» за наступними адресами ОСОБА_1 :

- АДРЕСА_7 за вих. № 16844-PL-01-H-210520-NIK-495 (що підтверджується описом вкладення у цінний лист, копією вимоги, копією конверту з відміткою про повернення за закінченням терміну зберігання, списком згрупованих відправлень № 16844-1-35-26 та фіскальним чеком/платіжним дорученням № 00006367700016);

- АДРЕСА_8 за вих. № 16844-PL-01-H-210520-NIK-405 (що підтверджується копією вимоги, списком згрупованих відправлень № 16844-1-35-23 та фіскальним чеком/платіжним дорученням № 00006367700016).

23.09.2020 ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» повторно надіслало вимоги про усунення порушень в порядку статті 35 ЗУ «Про іпотеку» за наступними адресами ОСОБА_1 :

- АДРЕСА_7 за вих. № 1-BORG-VAL-17551-PL-03-310820-NIK-364 (що підтверджується копією вимоги, копією конверту з відміткою про повернення за закінченням терміну зберігання, списком згрупованих відправлень № 17571-1-29-15 та фіскальним чеком/платіжним дорученням № 00006768600015);

- АДРЕСА_8 за вих. № 1- BORG-VAL-17551-PL-03-310820-NIK-284 (що підтверджується копією вимоги, списком згрупованих відправлень № 16844-1-35-23 та фіскальним чеком/платіжним дорученням № 00006768600015).

При цьому у позовній заяві в якості підстав неотримання будь-яких повідомлень від кредитора (іпотекодержателя) ОСОБА_1 посилається на те, що з 12.11.2020 він змінив місце проживання та проживає за адресою: АДРЕСА_2 , а з адреси, вказаної у кредитному договорі, його було знято з реєстрації 07.05.2018.

Між тим суд вважає, що такі дії ОСОБА_1 як боржника (іпотекодавця) зі зміни адреси та неповідомлення кредитора (іпотекодержателя) свідчать про невиконання ним своїх зобов`язань та прямо суперечать п. 4.3.8 кредитного договору, згідно положень якого протягом двох робочих днів після зміни адреси він зобов`язаний був повідомити про це банк.

Тобто несприятливі наслідки у вигляді неотримання повідомлень від кредитора на зазначену в договорі адресу боржник ОСОБА_1 несе через порушення ним взятих на себе зобов`язань, власної недбалості та ухилення від такого отримання.

Згідно положень ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до висновків, викладених у Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 22.12.2021 у справі № 175/1243/19, можливість реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на предмет іпотеки пов`язана з дотриманням порядку, визначеного статтею 35 Закону України «Про іпотеку». У разі порушення встановленого вказаною нормою порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності не допускається.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

Тобто реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачене законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки.

Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 11.08.2021 при розгляді справи № 715/1788/19 висловлено наступний правовий висновок. Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті). Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 № 270. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. […] В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».

З огляду на вищевикладене та приймаючи до уваги зміст кредитного договору та долучені до відзиву письмові докази, судом встановлено, що ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» дотримано порядку надсилання вимоги ОСОБА_1 про усунення порушень, передбаченого ЗУ «Про іпотеку». Оскільки ТОВ «Цикл Фінанс» є правонаступником всіх прав та обов`язків ТОВ «Преміум Лігал Колекшн», всі вчинені попереднім кредитором дії є чинними для нового кредитора. А несприятливі наслідки у вигляді неотримання повідомлень від іпотекодержателя на зазначену в договорі адресу боржник (іпотекодавець) ОСОБА_1 несе через порушення ним взятих на себе зобов`язань, власної недбалості та ухилення від такого отримання

Крім того, навіть у разі порушення порядку надсилання вимоги, недотримання частини 1 статті 38 ЗУ «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодержателя за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу про свій намір укласти цей договір не має за собою наслідком визнання такого договору недійсним.

Згідно ч. 1 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29.09.2020 по справі № 757/13243/17 зазначила, що у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків; неналежне повідомлення іпотекодавців про намір укласти договори купівлі-продажу предмета іпотеки не є підставою для задоволення позовних вимог, оскільки правовим наслідком невиконання передбаченого статтею 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків.

Отже, навіть у разі недотримання ч. 1 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» щодо направлення іпотекодавцю повідомлення про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки (що в будь-якому разі не мало місця при розгляді даної справи) - це не є підставою про визнання недійсним такого договору.

Також в обґрунтування позовних вимог позивач ОСОБА_1 зазначав про те, що при посвідченні оскаржуваного правочину нотаріус повинен був переконатись, що ціна продажу предмета іпотеки встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем або в разі недосягнення згоди - відповідним актом про незалежну оцінку.

Відповідно до ч. 6 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Згідно постанови Верховного Суду у справі № 362/6156/16 від 10.03.2021 невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження є підставою для відшкодування іпотекодержателем різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього не є підставою для визнання правочину недійсним.

Крім того, такі посилання позивача спростовуються матеріалами справи, зі змісту яких вбачається, що при укладенні договору купівлі-продажу кв. АДРЕСА_1 було надано висновок про вартість об`єкту незалежної оцінки, складеного 27.08.2021 суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «АПРЕЙСЕР ЕЛІТ», ЄДРПОУ 44164704, сертифікат суб`єкта оціночної діяльності № 456/21, виданий 10.06.2021, згідно якого вартість вказаного об`єкту нерухомого майна складає 161 000,00 грн.

ОСОБА_1 , вважаючи протиправними дії нотаріуса з посвідчення оскаржуваного договору купівлі-продажу належної йому на праві власності квартири, звернувся зі скаргою до Міністерства юстиції України на рішення ПН КМНО Пономарьової Д.В. від 31.08.2021, яким зареєстровано перехід права власності на квартиру від ОСОБА_1 до ТОВ «Нерухомість - Закон та Порядок» відповідно до ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Наказом Міністерства юстиції України від 13.12.2022 № 3366/7 відмовлено в задоволенні даної скарги в зв`язку з тим, що рішення, прийняте приватним нотаріусом, відповідає законодавству у сфері державної реєстрації.

У відповідності до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Враховуючи вищевикладені положення нормативно-правових актів та приймаючи до уваги, що ОСОБА_1 було в порядку, визначеному діючим законодавством, повідомлено про намір (можливість) продажу предмету іпотеки в порядку, визначеному ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», а також дотримання сторонами інших вимог до процедури продажу предмету іпотеки, позовні вимоги про визнання недійним договору купівлі-продажу нерухомого майна є безпідставними та в їх задоволенні необхідно відмовити.

Оскільки вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є похідними від первісних вимог про визнання договору недійсним, а також враховуючи, що будь-які підстави для такого скасування відсутні, суд вважає, що в задоволенні позовних вимог в цій частині також необхідно відмовити.

Згідно з частиною першою статті 158 ЦПК України, суд може скасувати заходи забезпечення позову з власної ініціативи або за вмотивованим клопотанням учасника справи.

Згідно ч. 9 ст. 158 ЦПК України у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.

Враховуючи викладене та приймаючи до уваги, що суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову, суд вважає за доцільне скасувати заходи забезпечення позову у вигляді арешту квартири АДРЕСА_1 , яка належить на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю «Нерухомість - Закон та Порядок» на підставі договору купівлі - продажу від 31.08.2021 року, та скасувати заборону вчиняти будь-які дії щодо зазначеної квартири, застосованих згідно ухвали суду від 09.12.2022.

Згідно положень ст. 141 ЦПК України судові витрати покладаються на позивача ОСОБА_1 .

Керуючись статтями 4, 19, 27, 141, 158, 263-265, 280 ЦПК України, суд-

вирішив:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Цикл Фінанс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Нерухомість - Закон та Порядок» про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - відмовити.

Скасувати заходи забезпечення позову згідно ухвали Ленінського районного суду м. Миколаєва від 09.12.2022, у вигляді накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 , яка належить на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю «Нерухомість - Закон та Порядок» на підставі договору купівлі - продажу від 31.08.2021 року, та скасувати заборону вчиняти будь-які дії щодо зазначеної квартири.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення або з дня складання повного тексту рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

З інформацією щодо тексту судового рішення учасники справи можуть ознайомитися за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua.

Відомості про учасників справи:

позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_9 ;

відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ЦИКЛ ФІНАНС», код ЄДРПОУ 43453613, адреса: 04112, м. Київ, вул. Авіаконструктора Ігоря Сікорського, 8;

відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Нерухомість - Закон та Порядок», код ЄДРПОУ 43490236, адреса: 01054, м. Київ, вул. Дмитрівська, 13-А, кв. 12;

третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, адреса: АДРЕСА_10 .

Повний текст рішення складено 14.03.2023.

Суддя Г.А. Микульшина