Рішення

від 18.04.2023 по справі 915/688/20

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

======================================================================

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 квітня 2023 року Справа № 915/688/20

м. Миколаїв.

Господарський суд Миколаївської області,

головуючий суддя Коваль С.М.,

з участі секретаря судового засідання Табачної О.С.

від позивача Бескровна І.І., посвідчення № 072058 від 01.03.23;

від відповідача Кравченко О.А. згідно витягу з ЄДРФОПГФ;

розглянувши у відкритому судовому засіданні

справу № 915/688/20

за позовом заступника прокурора Миколаївської області,

54030, вул. Спаська, 28, м. Миколаїв,

в інтересах держави

до 1.Миколаївської міської ради,

54001, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв;

2.Товариства з обмеженою відповідальністю Альянс-Інвест-Миколаїв,

54008, пр. Центральний, 293, м. Миколаїв;

про визнання недійсною додаткової угоди №25/у-19 до договору оренди землі від 27.05.2014 №10353, повернення земельної ділянки,-

В С Т А Н О В И В:

Заступник прокурора Миколаївської області (далі прокурор) звернувся до суду з позовом в інтересах держави до Миколаївської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю Альянс-Інвест-Миколаїв (далі ТОВ Альянс-Інвест-Миколаїв), у якому просив визнати недійсною укладену 24.12.2019 між відповідачами додаткову угоду № 25/У-19 до договору оренду землі від 27.05.2014 № 10353 та зобов`язати ТОВ Альянс-Інвест-Миколаїв повернути територіальній громаді м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради земельну ділянку площею 3614 кв. м, кадастровий номер 4810136900:01:003:0017 по просп. Центральному (Леніна), 293 у м. Миколаєві.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що оспорювана додаткова угода до договору оренди не відповідає вимогам закону, оскільки при її укладенні відповідачами було порушено порядок поновлення договору оренди землі на новий строк.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 10.09.2020 (із урахуванням ухвали цього ж суду від 12.10.2020 про виправлення описки), залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.12.2020, позов задоволено.

Постановою Верховного суду від 17.11.2021 р. постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.12.2020 та рішення Господарського суду Миколаївської області від 10.09.2020 у справі №915/688/20 скасовані, справу передано до Господарського суду Миколаївської області на новий розгляд.

Автоматизованою системою документообігу суду здійснено автоматичний розподіл справи №915/688/20 і для розгляду даної справи визначено суддю Коваля С.М.

Ухвалою суду від 14.01.2022 суддею Ковалем С.М. прийнято справу №915/688/20 до розгляду за правилами загального позовного провадження.

Миколаївська міська рада у поясненні (від 01.02.2022 вх. № 1576/22) позов не визнає, вважаючи його необґрунтованим, так як, на думку відповідача-1, відповідач-2 у встановлений в укладеному між сторонами договорі оренди шестимісячний строк звернувся до відповідача-1 з проектом додаткової угоди, як орендодавця, для повідомлення останнього про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, а тому ТОВ Альянс-Інвест-Миколаїв дотримано вимоги встановлені ч. 1-5 ст. 33 Закон України Про оренду землі і останній не втратив право на переважне землекористування. Крім того, відповідачем не направлено заперечення щодо поновлення договору.

ТОВ Альянс-Інвест-Миколаїв у відзиві від 02.02.2022 просить у задоволенні позову відмовити в повному обсязі, так як, відповідач-2 дотримав вимоги, визначені ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а неналежне впорядкування органом місцевого самоврядування своєї діяльності, що стало наслідком затягування з укладенням додаткової угоди до договору не може бути наслідком позбавлення відповідача-2, який сумлінно користується земельною ділянкою прав та обов`язків з користування земельною ділянкою. До того ж, доводи прокурора взагалі не мають жодного відношення до обставин, якими оперує законодавець у правовідносинах недійсності правочинів.

Вислухавши представників сторін, які підтримали доводи, викладені відповідно у позовній заяві та відзиви на позов, дослідивши матеріали справи, суд приходить до такого.

27.05.2014 між Миколаївською міською радою (орендодавець) та ТОВ Альянс-Інвест-Миколаїв (орендар) укладено договір оренди землі № 10353, за умовами якого орендодавець на підставі рішення від 27.06.2013 № 29/42 зі змінами, внесеними рішенням від 12.12.2013 № 36/36, передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку для будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованим торговим центром по пр. Леніна, 293 (п. 1.1 договору); в оренду передається земельна ділянка площею 3614 кв. м (за функціональним призначенням землі поточного будівництва), без права передачі її в суборенду, з кадастровим номером 4810136900:01:003:0017 (п. 2.1 договору); договір діє протягом 4 років і 6 місяців з дати його укладення (до 27.11.2018); орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на подовження строку дії договору. У цьому разі орендар повинен за шість місяців до закінчення строку дії договору письмово звернутися до орендодавця з клопотанням про подовження строку оренди. Підставою для подовження строку дії договору (поновлення договору) буде відповідне рішення орендодавця (п. 3.1 договору).

За змістом пункту 12.6 договору подовження строку оренди (поновлення договору): орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на подовження строку оренди (поновлення договору). У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 6 місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір подовжити його дію; у разі подовження строку оренди (поновлення договору) його умови можуть бути змінені з урахуванням змін у законодавстві на дату подовження цього договору.

Цей договір зареєстровано у Миколаївській міській раді, про що в книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 27.05.2014 № 10353.

На виконання умов договору Миколаївська міська рада, згідно з актом приймання-передачі від 27.05.2014, передана, ТОВ Альянс-Інвест-Миколаїв прийняло в оренду земельну ділянку.

Відповідач-2 18.05.2018 через Миколаївський дозвільний центр звернувся до Миколаївської міської ради із заявою про поновлення спірного договору оренди (разом із проектом додаткової угоди), отримання якої дозвільним центром підтверджується відповідною відміткою на корінці опису документів, доданих до заяви, та підписом уповноваженої особи відповідача (т.3 а.с. 26-28), і не заперечується Миколаївською міською радою.

Листом управління містобудування та архітектури Миколаївської міської ради від 06.12.2018 № 17-5244 управління погодило можливість поновлення договору оренди землі від 27.05.2014 № 10353 для будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованим торговим центром по прос. Центральний, 293 у м. Миколаєві.

ТОВ Альянс-Інвест-Миколаїв зазначає, що після закінчення (27.11.2018) строку дії укладеного сторонами договору оренди продовжує користуватися спірною земельною ділянкою, використовуючи її за призначенням: для будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованим торговим центром, та сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою.

В подальшому 24.12.2019 між Миколаївською міською радою (орендодавець) та ТОВ Альянс-Інвест-Миколаїв (орендар) укладено додаткову угоду № 25/У-19 до договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 27.05.2014 за № 10353, за умовами якої, керуючись статтею 33 Закону України Про оренду землі, пункт 3.1 розділу 3 договору доповнено умовами, за якими договір поновлено на 4 роки та 6 місяців (до 27.05.2023).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 07.08.2014 за ТОВ Альянс-Інвест-Миколаїв зареєстровано інше речове право право оренди земельної ділянки площею 3614 кв. м для будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованим торговим центром по пр. Леніна, 293; підстава виникнення іншого речового права договір оренди від 27.05.2014 № 10353; строк дії: 27.05.2023.

Законодавством, яке регулює земельні відносини, визначено, що оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності; відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом (ЗК) України, Цивільним кодексом (ЦК) України, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст.ст. 1-2 Закон України Про оренду землі).

Розпорядження землями територіальної громади міста, в тому числі надання її у користування, належить до повноважень міської ради та здійснюється відповідно до вимог цього Кодексу (ст. 12 ЗК України).

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (ч. 1 ст. 124 ЗК України).

По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ст. 33 Закон України Про оренду землі).

Як випливає з матеріалів справи, а саме рішенням Миколаївської міської ради від 09.06.2016 № 5/4 (т. 1 а.с. 59) міського голову Сенкевича О.Ф. визначено уповноваженою особою на підписання додаткових угод (договорів про зміни) про поновлення договорів оренди землі.

Згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права. Перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення "законів".

У рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.03' у справі "Стретч проти Об`єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії" встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст. 1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.

У рішенні Європейського суду з прав людини по справі "Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" в якій він постановив, що ст.1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об`єктом правового захисту згідно зі ст.1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Ураховуючи, що Миколаївською міською радою не запропоновано інших умов оренди земельної ділянки, орендованої позивачем за спірним договором, що в порушення вищевказаного законодавства України відповідачем не прийнято рішення за відповідною заявою ТОВ Альянс-Інвест-Миколаїв протягом місяця після закінчення строку дії спірного договору оренди і товариство дотепер продовжує користуватися земельною ділянкою, суд визнає, що спірний договір є поновленим на той самий строк на 4 роки та 6 місяців (до 27.05.2023) і на тих самих умовах, які були передбачені спірним договором оренди, а в подальшому міським головою Сенкевичем О.Ф. з порушенням строку укладено додаткову угоду № 25/У-19, яка є у порядку п.1 ч. 1 ст. 27 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк та виникнення права оренди (ст. 125 ЗК України).

Отже, оскільки ТОВ Альянс-Інвест-Миколаїв було дотримано вимоги Закону України Про оренду землі, а неналежне впорядкування органом місцевого самоврядування своєї діяльності стало наслідком затягування з укладенням додаткової угоди до договору не може бути наслідком позбавлення користування земельною ділянкою, суд визнає, що підстав для визнання додаткової угоди № 25/У-19 до договору оренди від 27.05.2014 № 10353 не має.

Суд відхиляє доводи позивача про те, що ТОВ Альянс-Інвест-Миколаїв використвує земельну ділянку не за її цільовим призначенням, так як не обгрунтовано належними та допустимими доказами, оскільки Головним управлінням Держгеокадастру у Миколаївській області у листі від 27.04.2020 №10-14-0.166-3003/2-20 зазначені припущення на лист прокурора, щодо нецільового використання земельної ділянка, що не може слугувати доказом. Окрім того, як випливає з акту обстеження земельної ділянки від 23.12.2019, земельна ділянка частково огороджена бетонним парканом, частково металевим парканом, тобто в акті відсутні будь-які відомості щодо використання ТОВ Альянс-Інвест-Миколаїв земельної ділянки не за її нецільовим призначенням.

Підстави недійсності правочину передбачені статтею 215 Цивільного кодексу України, серед яких, зокрема, є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п`ятою та шостою статті 203 Кодексу.

Статтею 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Господарський суд, вирішуючи спір зобов`язаний встановити наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними, а саме:

- невідповідність змісту угоди вимогам закону;

- недодержання встановленої форми угоди;

- неправоздатність сторін за угодою;

- неправомірність дій сторін.

В обґрунтування вимог позивач посилається на ст. 203 та ч. ст. 215 Цивільного кодексу України.

Проте, всупереч вимог статті 73 ГПК України, позивачем не подано доказів стосовно того, що додаткова угода від 24.12.2019 № 25/У-19 до договору оренду землі від 27.05.2014 № 10353 не відповідає чинному законодавству, а саме, що має таки пороки:

- пороки змісту (зміст додаткової угоди до договору оренди суперечить Цивільному Кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства);

- пороки суб`єктного складу (особи, які вчинили вказаний договір, не мали необхідний обсяг цивільної дієздатності;

- пороки форми (договір вчинений не в формі, встановленій законом).

- пороки волі і спрямованості волевиявлення (волевиявлення хоча б одного учасника цього договору не було вільним і не відповідало його внутрішній волі, а сам договір не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним).

З огляду на вище викладені обставини, суд не знаходить підстав для задоволення позовних вимог в частині визнання недійсним додаткової угоди, а відповідно і вимога про зобов`язання ТОВ Альянс-Інвест-Миколаїв повернути територіальній громаді м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради земельну ділянку площею 3614 кв. м, кадастровий номер 4810136900:01:003:0017 по просп. Центральному (Леніна), 293 у м. Миколаєві, належить відмовити.

Інші аргументи сторін не можуть слугувати підставою для зміни висновку суду, оскільки стосуються з`ясування обставин, вже встановлених судом.

Отже, у задоволенні позову прокурора належить відмовити повністю.

Господарським процесуальним законодавством передбачено покладання судових витрат, зокрема, витрат на оплату позовної заяви судовим збором, у разі відмови у позові, на позивача (ст. 129 ГПК України).

У судовому засіданні 18.04.2023, згідно з ч. 1 ст. 240 ГПК України, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238 ГПК України, суд,

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Південно-Західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Оформлене відповідно до статті 238 цього Кодексу, рішення підписано 01.05.2023.

Суддя С.М.Коваль.