Постанова

від 15.05.2023 по справі 904/3688/22

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.05.2023 року м.Дніпро Справа № 904/3688/22

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Іванова О.Г. (доповідач),

суддів: Антоніка С.Г., Березкіної О.В.,

при секретарі судового засідання: Логвіненко І.Г.

представники сторін:

від позивача: Люта О.В., представник (поза межами суду);

від відповідача: Родько О.А., адвокат (в залі суду);

від третьої особи: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ПОЛІССЯ МЕТАЛ" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.01.2023 (суддя Манько Г.В., м. Дніпро, повний текст якого підписаний 25.01.2023) у справі №904/3688/22

за позовом Криворізької міської ради, м. Кривий Ріг Дніпропетровської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю "ПОЛІССЯ МЕТАЛ", м.Житомир

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Приватне акціонерне товариство «Українська гірничо-металургійна компанія» (юридична адреса: 49000, м. Дніпро, вул. Ливарна, 11, ідентифікаційний код юридичної особи 25412086).

про стягнення 413 082 грн. 12 коп.,

ВСТАНОВИВ:

Криворізька міська рада (далі Позивач) звернулась до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "ПОЛІССЯ МЕТАЛ" (далі - Відповідач) безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1211000000:06:066:0025 за адресою: Дніпропетровська обл., м. Кривий Ріг, вул. Гірничорятувальна, 23а, б, в, г, у розмірі 413 082,12 гри., а також судовий збір - 6 196,23 грн.

Позов мотивовано тим, що на сформованій земельній ділянці з кадастровим номером 1211000000:06:066:0025 знаходиться нерухоме майно, яке належить Відповідачу. Протягом спірного періоду з 10.09.2020 по 25.10.2021 Відповідач здійснював фактичне користувався земельною ділянкою без оформлення правовідносин щодо землекористування, а отже, без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити у вигляді орендної плати.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 18.01.2023 позов задоволено повністю.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "ПОЛІССЯ МЕТАЛ" на користь Криворізької міської ради безпідставно збережені кошти за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1211000000:06:066:0025 за адресою: Дніпропетровська обл., м. Кривий Ріг, вул. Гірничорятувальна, 23а, б, в, г, у розмірі 413 082,12 гри., судовий збір - 6 196,23 грн.

Не погодившись із зазначеним рішенням у повному обсязі, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю "ПОЛІССЯ МЕТАЛ", в якій, з посиланням на порушення при його ухваленні норм матеріального і процесуального права, незастосування закону, який підлягав застосуванню, нез`ясування обставин справи, просить оскаржуване рішення скасувати, ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі; судові витрати покласти на позивача.

При цьому скаржник в апеляційній скарзі посилається на те, що у взаємозв`язку із п. 29 Договору оренди землі господарським судом зроблено висновок, що Договір оренди землі припинив свою дію 10.09.2020 - день державної реєстрації за ТОВ "ПОЛІССЯ МЕТАЛ" права власності на комплекс будівель, що розташований за адресою: вул. Гірничорятувальна, 23 а, б, в, г у Саксаганському районі м. Кривого Рогу.

Однак, вказаним висновком суд повністю проігнорував положення діючого законодавства, які регулюють реєстрацію речових прав на об`єкти нерухомості.

Так, діючим законодавством передбачено, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права, і право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (ст. 125, 126 ЗК України).

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон ).

Державний реєстр прав містить відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно (ч. 1 ст.12 Закону).

Державній реєстрації прав підлягає, зокрема, право оренди земельної ділянки (абзац 6 п. 2 ч.1 ст. 4 Закону).

У разі зміни правонабувача речового права, похідного від права власності, проводиться державна реєстрація таких змін (ч. 2 ст. 4 Закону).

Частина 2 ст.120 ЗК України в редакції на момент укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна від 10.09.2020 не передбачала автоматичної заміни орендаря. А передбачала лише перехід права користування земельною ділянкою, яке потребувало подальшої реалізації з метою оформлення права користування нового власника об`єкту на земельну ділянку, оскільки право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права, оформленого відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (ст.ст.125 - 126 ЗК України в редакції на 10.09.2020).

Оскільки договір оренди земельної ділянки №2019374 від 19.09.2019 не був припинений і досі зберігає чинність, а право оренди не було переоформлено на нового власника об`єкта нерухомого майна - ТОВ "ПОЛІССЯ МЕТАЛ", Відповідач з 10.09.2020 по 26.10.2021 здійснював компенсацію (відшкодування) ПрАТ "УГМК" орендної плати за земельну ділянку на підставі виставлених, рахунків ПрАТ "УГМК". В свою чергу, ПрАТ "УГМК", як орендар земельної ділянки, право якого було зареєстровано, щомісячно протягом року, здійснювало виконання зобов`язань за Договором оренди землі №2019374 від 19.09.2019, сплачуючи Криворізькій міській раді орендну плату за земельну ділянку.

Надходження від ПрАТ "УГМК" орендної плати за вказану земельну ділянку в рамках Договору оренди землі №2019374 від 19.09.2019 Позивачем підтверджено у Відповіді.

Суд проігнорував надані Відповідачем докази, які в своїй сукупності підтверджували, що у вказаний період у земельної ділянки був користувач, права якого були зареєстровані і не припинялися до 26.10.2021, і який виконував свій обов`язок орендаря в частині сплати орендної плати, а Орендодавець приймав таке виконання.

Враховуючи викладене, вимоги Позивача до ТОВ "ПОЛІССЯ МЕТАЛ" є безпідставними.

У відзиві на апеляційну скаргу Позивач проти задоволення апеляційної скарги заперечив, зазначив, що Позивач не може прийняти до уваги Договір купівлі-продажу нерухомого майна від 10.09.2020, укладений між відповідачем ТОВ «ПОЛІССЯ МЕТАЛ» та ТОВ «Українська гірничо-металургійна компанія», та обумовлені ним платежі, на які посилається відповідач, оскільки відповідачем не доведено, що запропонований ним спосіб і порядок сплати орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1211000000:06:066:0025, такий як: «щомісячна компенсація (відшкодовування) продавцю суми орендної плати» (пункт 4.5. Договору), відповідає закону. Очевидно, що це законом не передбачається.

Втім, навіть якщо прийняти до уваги платіжні доручення, надані відповідачем на підтвердження внесення плати за землю ТОВ «Українська гірничо-металургійна компанія» у спірний період (по 11 010,26 грн. щомісяця), та які підтверджує Головне управління ДПС у Дніпропетровській області в інформації від 13.12.2022 на загальну суму 152 370,46 грн. (копія додається), то цієї суми (152 370,46 грн.) явно не достатньо, аби вважати відсутніми у відповідача зобов`язання перед позивачем.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.02.2023 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді Іванова О.Г. (доповідач), судді Антонік С.Г., Березкіна О.В.

З огляду на відсутність в суді апеляційної інстанції матеріалів справи на час надходження скарги, ухвалою суду від 20.02.2023 здійснено запит матеріалів справи №904/3688/22 із Господарського суду Дніпропетровської області та відкладено вирішення питання про рух апеляційної скарги до надходження матеріалів справи до суду апеляційної інстанції.

24.02.2023 матеріали справи №904/3688/22 надійшли до суду апеляційної інстанції.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 27.02.2023 (головуючий суддя Іванов О.Г., судді Березкіна О.В., Антонік С.Г.) відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "ПОЛІССЯ МЕТАЛ" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.01.2023 у справі № 904/3688/22; розгляд справи призначено в судовому засіданні на 22.03.2023.

В судовому засіданні 22.03.2023 оголошено перерву до 12.04.2023.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 12.04.2023 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Приватне акціонерне товариство «Українська гірничо-металургійна компанія»; наступне судове засіданні призначено на 15.05.2023.

В судовому засіданні 15.05.2023 Центральним апеляційним господарським судом оголошено вступну та резолютивну частини постанови у даній справі.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції встановлені наступні неоспорені обставини справи.

Як убачається з матеріалів справи та підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (а.с. 16), 04.07.2014 було проведено державну реєстрацію земельної ділянки площею 2,7562 га, кадастровий номер 1211000000:06:066:0025, яка розташована по вулиці Гірничорятувальна, 23 у м. Кривий Ріг. Форма власності комунальна.

Приватним акціонерним товариством "Українська гірничо - металургійна компанія" (орендар) та Криворізькою міською радою (орендодавець) було укладено Договір оренди земельної ділянки № 2019374 від 19.09.2019 (далі Договір оренди землі).

Згідно предмету Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого значення для розміщення комплексу з кадастровим № 1211000000:06:066:0025, яка розташована по вулиці Гірничорятувальна, 23 а, б, в, г у Саксаганському районі м. Кривого Рогу.

За умовами Договору загальна площа земельної ділянки 2, 7562 га. На земельній ділянці розташовані об`єкти нерухомого майна.

Договір укладено терміном до 14.07.2024. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Згідно умов п. 29 вказаного Договору оренди землі, договір припиняється у випадках, передбачених законодавством України.

Доказів розірвання чи припинення даного Договору оренди матеріали справи не містять.

Під час дії цього Договору оренди від 19.09.2019 Приватним акціонерним товариством "Українська гірничо - металургійна компанія" (продавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "Полісся метал" (покупець) 09.09.2020 укладено Договір купівлі - продажу нерухомого майна: комплексу будівель, що розташоване за адресою: вул. Гірничорятувальна, 23 а, б, в, г у Саксаганському районі м. Кривого Рогу (далі Договір купівлі-продажу № 1).

За умовами цього Договору нерухоме майно розташоване на земельній ділянці з кадастровим № 1211000000:06:066:0025.

Згідно п. 4.5 Договору покупець зобов`язується до моменту розірвання договору оренди земельної ділянки з кадастровим № 1211000000:06:066:0025 щомісячно компенсувати продавцю суму орендної плати за земельну ділянку.

В подальшому, також під час дії цього Договору оренди від 19.09.2019, Товариством з обмеженою відповідальністю "Полісся метал" (продавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "АВ Інвест груп" (покупець) 26.10.2021 укладено Договір купівлі - продажу нерухомого майна: комплексу будівель, що розташоване за адресою: вул. Гірничорятувальна, 23 а, б, в, г у Саксаганському районі м. Кривого Рогу.

За умовами Договору нерухоме майно розташоване на земельній ділянці з кадастровим № 1211000000:06:066:0025 (далі Договір купівлі-продажу № 2).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна у власності товариства з обмеженою відповідальністю "Полісся метал" у період часу з 10.09.2020 по 25.10.2021 знаходилось нерухоме майно: комплекс будівель, що розташований за адресою: вул. Гірничорятувальна, 23 а, б, в, г у Саксаганському районі м. Кривого Рогу.

Розмір безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати позивачем розраховано за період з 10.09.2020 по 25.10.2021, тобто період у якому нерухоме майно (комплекс будівель, що розташований за адресою: вул. Гірничорятувальна, 23 а, б, в, г у Саксаганському районі м. Кривого Рогу) розташоване на земельній ділянці з кадастровим № 1211000000:06:066:0025 знаходилось у власності відповідача.

Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, земельна ділянка з кадастровим № 1211000000:06:066:0025 знаходиться у комунальній власності.

Рішенням Криворізької міської ради від 26.06.2019 встановлено ставки орендної плати за землю на території м. Кривого Рогу у 2020 році.

Рішенням Криворізької міської ради від 30.06.2020 встановлено ставки орендної плати за землю на території м. Кривого Рогу у 2021 році.

Задовольняючи позовні вимоги, господарський суд виходив з того, що приймаючи до уваги умови п. 29 Договору оренди землі, приписи ст. 7 Закону України "Про оренду землі", приписи ст. 31 Закону України "Про оренду землі", приписи ст. 120 Земельного кодексу України Договір оренди землі припинив свою дію 10.09.2020 - день державної реєстрації за товариством з обмеженою відповідальністю "Полісся метал" права власності на комплекс будівель, що розташований за адресою: вул. Гірничорятувальна, 23 а, б, в, г у Саксаганському районі м. Кривого Рогу.

Тому, у період з 10.09.2020 до 25.10.2021 між позивачем та відповідачем не існувало договірних правовідносин стосовно земельної ділянки з кадастровим номером 1211000000:06:066:0025.

Отже, протягом спірного періоду, з 10.09.2020 до 25.10.2021 відповідачем збережено у себе без достатньої правової підстави грошові кошти у розмірі орендної плати за користування спірною земельною ділянкою.

Сплачені приватним акціонерним товариством "Українська гірничо - металургійна компанія" після 10.09.2020 платежі на адресу Криворізької міської ради за припиненим Договором оренди землі не можуть вважатися орендними платежами та не можуть вважатися частковим виконанням зобов`язання товариства з обмеженою відповідальністю "Полісся метал" щодо плати за користування земельною ділянкою з кадастровим № 1211000000:06:066:0025, оскільки у відповідача (покупця за Договором купівлі-продажу № 1) був відсутній обов`язок перераховувати грошові кошти приватному акціонерному товариству "Українська гірничо - металургійна компанія" на підставі п. 4.5 Договору 1 з 10.09.2020, так як Договір оренди землі припинив свою дію 10.09.2020.

Колегія суддів лише частково погоджується з такими висновками суду першої інстанції з наступних мотивів.

Статтею 12 Земельного кодексу України передбачено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території селищ, міст належить розпорядження землями територіальних громад, в тому числі і надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Відповідно до статті 80 ЗК України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, незалежно від того, зареєстрована земельна ділянка за територіальною громадою чи ні.

Статтею 83 ЗК України визначено права власності на землю територіальних громад.

Так, землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст є комунальною власністю.

У комунальній власності перебувають:

а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної державної власності;

б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Оскільки спірна земельна ділянка з кадастровим номером 1211000000:06:066:0025 знаходиться в межах м. Кривий Ріг, Відповідачем не надано доказів перебування даної земельної ділянки у приватній чи державній власності, то відповідно до ст. 83 ЗК України саме Криворізька міська рада є власником даної земельної ділянки.

Саме це підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером 1211000000:06:066:0025 (а.с. 16).

Матеріалами справи підтверджено, що на сформованій земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 1211000000:06:066:0025 за адресою: Дніпропетровська обл., м. Кривий Ріг, вул. Гірничорятувальна, 23а, б, в, г (далі - Земельна ділянка), у період з 10.09.2020 по 25.10.2021 розміщувалось нерухоме майно Відповідача ТОВ «ПОЛІССЯ МЕТАЛ», а саме - комплекс будівель (столярний цех з прибудовами тощо), належний йому на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна №2615 від 10.09.2020.

Вказане підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 31.08.2022 №308572307.

Цим доводиться, що саме власник об`єкта нерухомості є фактичним землекористувачем і ніхто інший не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Згідно приписів ст. 120 Земельного кодексу України (в редакції у період на 10.09.2020) якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Згідно приписів ст. 7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції у період станом на 10.09.2020) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду (ч. 4 ст. 236 ГПК України).

Верховний Суд неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже, договір оренди не підлягає розірванню. У разі набуття права власності на нерухоме майно новий власник нерухомого майна набуває право оренди земельної ділянки, на якій воно розміщене, за чинним договором оренди, а не в порядку повторного надання земельної ділянки. При цьому зміна орендаря відбувається в силу прямої вказівки закону.

Згідно із частиною першою статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства.

Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

Відповідно до висновків, викладених у пунктах 51, 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована.

У пункті 49 цієї ж постанови зазначено, що ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і в попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно. Ця правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.

Подібна правова позиція, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, викладена у постановах Верховного Суду від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17 від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.

Ураховуючи викладене, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці,договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов`язки. Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 26.11.2019 у справі № 917/92/19, від 18.02.2020 у справі № 907/132/19, від 06.09.2022 у справі № 920/591/21.

Таким чином, після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 ЗК України та 377 ЦК України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, тому не є обов`язковим.

Подібний правовий висновок щодо застосування частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України у правовідносинах щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зокрема заміни орендаря у договорі оренди в судовому порядку шляхом визнання укладеним договору оренди (додаткової угоди до договору) викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020 у справі № 927/79/19.

Однак, автоматичний перехід права оренди земельної ділянки до нового власника нерухомості відбувається за наявності таких умов:

(1) на момент набуття новим власником права власності на нерухомість укладений попереднім власником майна договір оренди земельної ділянки є чинним;

(2) земельна ділянка призначена для експлуатації та обслуговування нерухомості, яка є предметом відчуження,

та (3) є сформованою як об`єкт цивільних прав (п. 29 постанови КГС ВС від 15.09.2021 у справі № 922/3111/20)

Колегія суддів констатує, що на момент набуття новим власником (ТОВ "ПОЛІССЯ МЕТАЛ") права власності на нерухомість (10.09.2020) укладений попереднім власником майна (Приватним акціонерним товариством "Українська гірничо - металургійна компанія") договір оренди земельної ділянки від 19.09.2019 був чинним, оскільки діяв до 14.07.2024.

При цьому земельна ділянка з кадастровим номером 1211000000:06:066:0025, яка перебувала у користуванні ПрАТ "Українська гірничо - металургійна компанія" не повернута орендарем до земель запасу міста; інше речове право не припинено.

Також колегія суддів констатує, що відповідно до витягу з Державного земельного кадастру земельна ділянка площею 2,7562 га, кадастровий номер 1211000000:06:066:0025 була сформованою як об`єкт цивільних прав та призначена для експлуатації та обслуговування нерухомості, яка була предметом відчуження,

Вказане в системному зв`язку дає підстави вважати, що і до проведення державної реєстрації права оренди, права й обов`язки Відповідача щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1211000000:06:066:0025 у період з 10.09.2020 по 25.10.2021 є доведеними, оскільки договір оренди землі від 19.09.2019 у відповідній частині припинився лише щодо відчужувача майна, однак діяв на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості (Відповідача), який з моменту набуття права власності (10.09.2020) набув також право оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Аналогічні приписи містить ст. 1 Закону України Про оренду землі щодо визначення оренди землі.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 206 Земельного кодексу України, ст. 288 Податкового кодексу України, використання землі в Україні є платним, а підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Згідно з п. «в» ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України, землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

В пункті 22 Договору оренди землі, який кореспондується з приписами ст.25 Закону України Про оренду землі, встановлено, що орендодавець має право вимагати своєчасного внесення орендної плати.

Таким чином відносини, що виникли між сторонами по справі на підставі Договору оренди, є господарськими зобов`язаннями, а згідно з приписами статей 193 ГК України, 525, 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом ч. 2 ст. 792 Цивільного кодексу України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним Кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

А тому, до спірних правовідносин першочергово застосовуються положення Закону України "Про оренду землі", зокрема, і стосовно сплати орендних платежів.

Відповідно до ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Пунктом 287.3 статті 287 Податкового кодексу України унормовано, що податкове зобов`язання щодо плати за землю, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частками власниками та землекористувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.

Таким чином, орендні платежі мають вноситися щомісячно. Розмір орендної плати погоджений сторонами у Розрахунку.

Ураховуючи, що відповідач не є ні власником, ані постійним землекористувачем, то єдиною можливою платою за землю для нього може бути лише орендна плата.

Базою оподаткування землі в Україні є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого Податковим кодексом України, та площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено (пп.пп. 271.1.1, 271.1.2 п. 271.1 ст. 271 ПК України).

Розмір річної орендної плати за земельні ділянки вираховується на підставі даних витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, помножених на значення ставки орендної плати, розмір якої визначається відповідним рішенням Криворізької міської ради. Місячний розмір орендної плати визначається шляхом ділення річної орендної плати на 12, що відповідає кількості місяців у році.

Згідно з пунктом 289.1 статті 289 Податкового кодексу України (надалі-ПК України) для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Підпунктом 14.1.125 пункту 14.1 статті 14 ПК України унормовано, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За статтею 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно- правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (ст. 20 Закону України «Про оцінку земель»),

У відповідності до статті 23 цього ж Закону технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Так, рішенням Криворізької міської ради від 24.06.2015 №3728, яке набрало чинності 01.01.2016, затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кривого Рогу, яка у тому числі містить середню (базову) вартість 1 кв.м. земель міста станом на 01.01.2014 у розмірі 270,60 грн.

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданим Головним управлінням Держгеокадастру у Дніпропетровській області 25.05.2019 за №335599, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 27562,00 кв.м. з кадастровим номером 1211000000:06:066:0025, що віднесена до категорії земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення (секція І 11.02), становить 14 680 348,06 грн.

У 2020 році НГО названої земельної ділянки є такою ж, зважаючи на те, що значення коефіцієнта індексації « 1,0» при застосуванні кумулятивного розрахунку не змінює (не може змінити) значення НГО.

Відповідно до пункту 7 Договору оренди земельної ділянки від 19.09.2019 річна орендна плата за землю у 2019 році вноситься «Орендарем» виключно у грошовій формі та на момент укладання Договору становить 132 123 грн. 13 коп. за ставкою 0,9% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до рішення Криворізької міської ради від 27.06.2018 №2816 «Про встановлення ставок земельного податку, розміру орендної плати, пільг зі сплати за землю та затвердження Регламенту оподаткування земельних ділянок на території міста Кривого Рогу у 2019 році». У наступних роках розмір річної орендної плати визначається згідно Податкового кодексу України на підставі нормативної грошової оцінки земельної ділянки та відповідного рішення Криворізької міської ради, що встановлює річний розмір орендної плати на поточний рік.

Отже, розмір річної орендної плати за землю не є сталим.

За умовами підпунктів 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5. статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Розмір ставки орендної плати в місті Кривому Розі для земель промисловості з відповідним кодом (11.02) у 2020 році становив 2,5 % від нормативної грошової оцінки земель міста згідно рішення Криворізької міської ради від 26.06.2019 №3897 «Про встановлення ставок плати за землю та пільг щодо земельного податку на території м. Кривого Рогу у 2020 році» (далі - Рішення №3897).

Аналогічний розмір ставки орендної плати встановлено і в 2021 році рішенням Криворізької міської ради від 30.06.2020 №4799 «Про встановлення ставок плати за землю та пільг щодо земельного податку на території м. Кривого Рогу у 2021 році», яке набрало чинності з 01.01.2021 (далі - Рішення №4799).

Згідно з приписами статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Подібні положення закріплює і Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні», відповідно до змісту частини першої статті 73 якого акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов`язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Висновок щодо законності та обов`язковості застосування рішень від 26.06.2019 №3897 та від 30.06.2020 №4799 зроблено Верховним Судом у справі №904/4393/21 за позовом Криворізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПКФ ЛІТМЄХ» про стягнення безпідставно збережених коштів, де встановлено, що: «... вказані рішення міської ради від 26.06.2019 №3897 та від 30.06.2020 №4799 є нормативними актами, були офіційно оприлюднені у визначений податковим законодавством строк, є чинними, діючими у відповідному періоді, та не скасованими у передбаченому законом порядку, а тому підлягають, у відповідності до статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», обов`язковому виконанню та застосуванню на всій території міста Кривого Рогу при здійсненні розрахунку розміру плати за землю за відповідний рік».

Згідно ст. 75 ПІК України не доказуються при розгляді іншої справи обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

З урахуванням викладеного в сукупності, усього за період з 10.09.2020 по 25.10.2021 Відповідач на виконання Договору оренди земельної ділянки від 19.09.2019 за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1211000000:06:066:0025 мав сплатити орендну плату у загальному розмірі 413 082,12 грн., виходячи з наступного розрахунку.

Розмір річної орендної плати у 2020-2021 роках складає по 367 008,70 грн. (14 680 348,06 грн х 2,5% = 367 008,70).

Розмір місячної орендної плати становить - 30 584,06 грн. (367 008,70 грн : 12 = 30 584,06), де:

- 14 680 348,06 грн. - нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно Витягу;

- 2,5% - ставка орендної плати від нормативної грошової оцінки земель міста, визначена рішеннями позивача №3897 від 26.06.2019 та №4799 від 30.06.2020;

- 12 - кількість місяців у році.

30 584,06 грн : 30 х 21 = 21 408,84 грн (за період з 10.09.2020 по 30.09.2020);

30 584,06 грн : 31 х 25 = 24 664,56 грн (за період з 01.10.2021 по 25.10.2021);

21 408,84 грн + (30 584,06 х 3) (за період з 10.09.2020 по 30.12.2020) + (30 584,06 грн х 9) + 24 664,56 грн (за період з 01.01.2021 по 25.10.2021) = 413 082,12 грн.

Проте, Відповідач у період з 10.09.2020 по 25.10.2021 не сплачував Позивачу орендну плату в обумовлених Договором оренди розмірі та строк за фактичне землекористування; податкові зобов`язання зі сплати орендної плати за земельну ділянку не декларував та не сплачував, що підтверджується інформацією Головного управління ДПС у Дніпропетровській області від 30.05.2022 вих.№ 14396/5/04-36-04-09-09.

В свою чергу, ПрАТ "УГМК", вважаючи себе орендарем земельної ділянки, відповідно до платіжних доручень у спірний період здійснило часткове внесення орендної плати за землю (по 11 010,26 грн. щомісяця), всього сплативши Криворізькій міській раді орендну плату за земельну ділянку у сумі 152 370,46 грн.

При цьому ПрАТ "УГМК у платіжних дорученнях у якості підстави оплати зазначало саме договір оренди.

Цей факт також підтверджено Головним управлінням ДПС у Дніпропетровській області в інформації від 13.12.2022.

Надходження від ПрАТ "УГМК" у період з 10.09.2020 по 25.10.2021 орендної плати за вказану земельну ділянку в рамках Договору оренди землі №2019374 від 19.09.2019 на загальну суму 152 370,46 грн Позивачем підтверджено у судовому засіданні та у заявах по суті.

В свою чергу, Відповідач з 10.09.2020 по 26.10.2021 здійснював компенсацію (відшкодування) ПрАТ "УГМК" орендної плати за земельну ділянку на підставі виставлених рахунків ПрАТ "УГМК".

З урахуванням наведеного, зважаючи на те, що Позивач хоч і не від Відповідача, а від Третьої особи отримав частину орендної плати за Договором оренди у розмірі 152 370,46 грн, яка в подальшому була останній компенсована (відшкодована) Відповідачем, колегія суддів вважає за необхідне зменшити суму заборгованості Відповідача за Договором оренди земельної ділянки від 19.09.2019 на суму фактично отриману Позивачем від Приватного акціонерного товариства "УГМК", внаслідок чого присудити до стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "ПОЛІССЯ МЕТАЛ" на користь Криворізької міської ради заборгованість з орендної плати у сумі 260 711,66 грн. (413 082,12 грн - 152 370,46 грн).

Звертаючись до суду з позовом Позивач у якості матеріально-правової підстави позову послався на ст. 1212 ЦК України, зазначивши, що протягом спірного періоду з 10.09.2020 по 25.10.2021 Відповідач здійснював фактичне користувався земельною ділянкою без оформлення правовідносин щодо землекористування, а отже, без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити у вигляді орендної плати.

Питання щодо набуття, збереження майна без достатньої правової підстави врегульовані Главою 83 Цивільного кодексу України.

Особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала (частина 1 статті 1212 Цивільного кодексу України).

Приписами статті 1213 Цивільного кодексу України встановлено, що набувач зобов`язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі. У разі неможливості повернути в натурі потерпілому безпідставно набуте майно відшкодовується його вартість, яка визначається на момент розгляду судом справи про повернення майна.

Колегія суддів зазначає, що повернення безпідставно набутого майна можливо при умові наявності фактів набуття такого майна, зокрема, грошових коштів, однією особою за рахунок іншої, а також відсутність для цього правових підстав, або у випадку, коли така підстава вже відпала. До таких підстав, також можна віднести випадок припинення зобов`язання, зокрема, внаслідок припинення/розірвання договору.

Оскільки колегія суддів прийшла до висновку, що договір оренди землі від 19.09.2019 у відповідній частині діяв на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості (Відповідача), який з моменту набуття права власності (10.09.2020) набув також право оренди земельної ділянки, то за таких обставин вважає, що до правовідносин в цьому спорі не підлягають застосуванню приписи статті 1212 Цивільного кодексу України, оскільки підстава, за якої відповідач мав сплатити спірні грошові кошти (грошове зобов`язання) на час розгляду даної справи судом не відпала.

З огляду на викладене наявні підстави для стягнення з відповідача на користь позивача плати за землю у сумі 260 711,66 грн. саме як заборгованості за договором оренди землі від 19.09.2019, а не як коштів, збережених Відповідачем за рахунок Позивача без достатньої правової підстави.

Колегією суддів враховується правова позиція Великої Палати Верховного Суду, що викладена у постанові від 25.06.2019 у справі №924/1473/15, згідно з якою господарський суд, з`ясувавши у розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу в обґрунтування своїх вимог або заперечень послалися не на ті норми, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує у прийнятті рішення саме такі норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.

Тому при частковому задоволені позову, слід стягнути з відповідача кошти у сумі 260 711,66 грн не на підставі ст. 1212 ЦК України, як безпідставно набуті грошові кошти, а на підставі Договору оренди землі від 19.09.2019 та статей 193 ГК України, 525, 526 ЦК України.

Відповідно до п.п. 1, 3, 4 до ч. 1 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування або зміни рішення місцевого господарського суду є не з`ясування обставин, що мають значення справи, невідповідність висновків, що викладені у рішенні, фактичним обставинам справи, порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

За наведених вище обставин, які були встановлені у ході апеляційного провадження у даній справі, колегія суддів апеляційного господарського суду, проаналізувавши застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, приходить висновку, що доводи апеляційної скарги про не з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, порушення норм матеріального права частково знайшли своє підтвердження.

Враховуючи вищевикладене колегія суддів апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення господарського суду підлягає скасуванню. Слід прийняти нове рішення у справі, яким позовні вимоги задовольнити частково; стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ПОЛІССЯ МЕТАЛ" на користь Криворізької міської ради заборгованість з орендної плати у сумі 260 711,66 грн.; в решті позовних вимог слід відмовити.

Зважаючи на часткове задоволення позовної заяви та апеляційної скарги судові витрати, понесені у зв`язку із подачею позову та апеляційним оскарженням, згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України, слід покласти на сторін залежно від частки задоволених позовних вимог, зокрема, судове рішення відбулось на користь Позивача на 63,11 % та на 36,89 % на користь Відповідача.

Керуючись ст. ст. 269, 275, 277, 282-284 ГПК України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ПОЛІССЯ МЕТАЛ" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.01.2023 у справі № 904/3688/22 задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 18.01.2023 у справі № 904/3688/22 скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги Криворізької міської ради, м. Кривий Ріг Дніпропетровської області до Товариства з обмеженою відповідальністю "ПОЛІССЯ МЕТАЛ", м.Житомир, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Приватне акціонерне товариство «Українська гірничо-металургійна компанія» про стягнення 413 082 грн. 12 коп. задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ПОЛІССЯ МЕТАЛ" на користь Криворізької міської ради заборгованість з орендної плати у сумі 260 711,66 грн., 3910,44 грн. судового збору за подачу позову.

В решті позовних вимог відмовити.

Стягнути з Криворізької міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ПОЛІССЯ МЕТАЛ" 3428,69 грн судового збору за подачу апеляційної скарги.

Видачу відповідних наказів, з урахуванням необхідних реквізитів, доручити Господарському суду Дніпропетровської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено та підписано 25.05.2023.

Головуючий суддя О.Г. Іванов

СуддяО.В. Березкіна

Суддя С.Г. Антонік