Постанова

від 22.06.2023 по справі 910/16433/21

КАСАЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВЕРХОВНОГО СУДУ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 червня 2023 року

м. Київ

cправа № 910/16433/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Васьковський О.В. - головуючий, Білоус В. В., Погребняк В. Я.,

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.12.2022

(колегія суддів: Тищенко О.В. - головуюча, судді: Яковлєв М.Л., Станік С.Р.)

та рішення Господарського суду міста Києва від 29.12.2021 (суддя Гулевець О.В.)

у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "БРОЛОГІСТИК"

про стягнення 149 937,32 грн

1. Короткий зміст заявлених вимог

1.1. У жовтні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю "НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО" (далі - ТОВ "НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО", позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "БРОЛОГІСТИК" (далі - ТОВ "БРОЛОГІСТІК", відповідач) грошових коштів у сумі 149 937,32 грн.

1.2. В обґрунтування заявлених вимог позивач посилався на неналежне виконання відповідачем умов договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05.02.2020 в частині здійснення своєчасної компенсації позивачеві витрат з орендної плати за земельні ділянки у період з квітня 2020 року по липень 2021 року, внаслідок чого утворилась заборгованість у загальній сумі 149 556,32 грн. На переконання позивача, відчуживши на користь відповідача об`єкт нерухомості, розташований на орендованих позивачем земельних ділянках, права позивача на оренду цих ділянок не припинились і він продовжує бути законним користувачем земельних ділянок.

2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.12.2021, яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.12.2022, у задоволенні позову відмовлено повністю.

2.2. Судові рішення мотивовані тим, що у період з квітня 2020 року по вересень 2021 року позивач не здійснив жодного платежу по сплаті за оренду земельних ділянок та до серпня 2021 року не виставив відповідачеві жодного рахунку, хоча за умовами договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05.02.2020 позивач зобов`язався щомісячно виставляти відповідні рахунки. У зв`язку з відчуженням позивачем нерухомого майна, яке розташоване на орендованих ним земельних ділянках, саме відповідач, як новий власник нерухомого майна, що здійснює фактичне користування цими земельними ділянками, має сплачувати відповідні орендні платежі.

3. Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

3.1. 20.08.2011 між ТОВ "НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО" (орендар) та Київською міською радою (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець на підставі рішень Київської міської ради від 27.05.2010 № 852/4290 та від 23.06.2011 № 302/5689 (п. 5), за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором. Вказаний договір оренди земельної ділянки зареєстрований в реєстрі за № 1069, номер реєстрації в Головному управлінні земельних ресурсів 91-6-00936 (далі - Договір оренди № 1069).

3.2. Відповідно до п.п.2.1, 3.1 Договору оренди № 1069 об`єктом оренди є земельна ділянка площею 2279 кв. м. з кадастровим номером 8000000000:88:057:0023, розташована по вул. Миколи Шпака, 3, у Шевченківському районі м. Києва, цільове призначення якої для експлуатації та обслуговування консультативної поліклініки народної медицини. Договір укладено на 15 років.

3.3. В п.п.4.1, 4.2 Договору оренди № 1069 зазначено, визначена договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

3.4. 12.08.2011 між ТОВ "НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО" (орендар) та Київською міською радою (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець, на підставі рішень Київської міської ради від 27.05.2010 № 852/4290 та від 23.06.2011 № 302/5689 (п. 5), за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором. Вказаний договір оренди земельної ділянки зареєстрований в реєстрі за № 1070, номер реєстрації в Головному управлінні земельних ресурсів 91-6-00935 (далі - Договір оренди № 1070).

3.5. В п.п.2.1, 3.1 Договору оренди № 1070 визначено, що об`єктом оренди є земельна ділянка площею 61 кв. м. (у межах червоних ліній) з кадастровим номером 8000000000:88:057:0042, розташована по вул. Миколи Шпака, 3, у Шевченківському районі м. Києва, цільове призначення якої для експлуатації та обслуговування консультативної поліклініки народної медицини. Договір укладено на 5 років.

3.6. 20.06.2018 між ТОВ "НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО" (орендар) та Київською міською радою (орендодавець) укладено договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, зареєстрований в реєстрі за № 141, відповідно до якого сторони погодили поновити на 5 років Договір № 1070 та встановили орендну плату за земельну ділянку у розмірі 8 422,65 грн на рік.

3.7. 05.02.2020 між ТОВ "НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО" (продавець) та ТОВ "БРОЛОГІСТИК" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна від 05.02.2020, зареєстрований в реєстрі за № 332 (далі - Договір купівлі-продажу № 332), за умовами якого (п.п.1.1, 1.2):

- продавець зобов`язується продати та передати у власність покупцеві, а покупець зобов`язується сплатити обумовлену грошову суму в обумовлені строки та прийняти у власність нерухоме майно, а саме: нежитловий будинок, зальною площею 4441 кв.м., що знаходиться за адресою м. Київ, вул. Шпака Миколи, буд. 3 (далі - нерухоме майно);

- нерухоме майно знаходиться на земельній ділянці загальною площею 0,2279 га, кадастровий номер 8000000000:88:057:0023, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров`я та соціальної допомоги, вид використання: для експлуатації та обслуговування консультативної поліклініки народної медицини, що належить територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради (далі - земельна ділянка-1) та на земельній ділянці загальною площею 0,0061 га, кадастровий номер 8000000000:88:057:0042; цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров`я та соціальної допомоги, вид використання: для експлуатації та обслуговування консультаційної поліклініки народної медицини (далі - земельна ділянка 2, а разом - земельні ділянки);

- земельна ділянка-1 використовується продавцем на підставі договору оренди земельної ділянки, посвідченого 12.08.2011 приватним нотаріусом КМНО Дем`яненко Т.М. зареєстрованого в реєстрі за № 1069, укладеного на підставі рішень Київської міської ради від 27.05.2010 № B52/4290 та від 23.06.2011 за №302/5689;

- земельна ділянка-2 використовується продавцем на підставі договору оренди земельної ділянки, посвідченого 12.08.2011 приватним нотаріусом КМНО Дем`яненко Т.М, зареєстрованого в реєстрі за №1070, укладеного на підставі рішень Київської міської ради від 27.05.2010 №В52/4290 та від 23.06.2011 за №302/5689 та поновленого на підставі договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідченого 24.06.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.Л., зареєстровано її реєстрі за №141.

3.8. Згідно з п.3.3.3 Договору купівлі-продажу №332 до обов`язків покупця входить, зокрема, відшкодування продавцю витрат по сплаті послуг/товарів, як це визначено у п.4.7 договору, та орендної плати за земельні ділянки відповідно до п.4.8 договору.

3.9. Відповідно до п.4.8 Договору купівлі-продажу №332 з дати державної реєстрації права власності покупця на нерухоме майно та до дати проведення державної реєстрації припинення права продавця на оренду земельних ділянок, покупець зобов`язується щомісячно компенсувати продавцю витрати по сплаті орендної плати за земельні ділянки на підставі виставлених продавцем рахунків. Продавець до 10-го числа кожного місяця надсилає покупцю рахунок, у якому вказується сума компенсації за попередній місяць. Покупець повинен сплатити продавцю суму компенсації, зазначену в рахунку, протягом 10-ти банківських днів з дня отримання вищезазначеного рахунку. Продавець в день повної оплати покупцем ціни договору надає покупцю нотаріально посвідчені заяви про вилучення земельних ділянок з його користування на умовах оренди у зв`язку з відчуженням нерухомого майна. Крім того, про укладення цього договору та припинення користування продавцем земельних ділянок продавець повідомить Київську міську раду.

3.10. Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 01.10.2021 №277663331 державна реєстрація права власності відповідача на нерухоме майно, що було предметом Договору купівлі-продажу №332, відбулась 05.02.2020.

3.11. Позивач направив на адресу відповідача:

- 14.08.2021 рахунок-фактуру №221 від 13.08.2021 щодо компенсації за оплату оренди землі за період з квітня 2020 року по липень 2021 року на загальну суму 149556,32 грн;

- 27.08.2021, 02.09.2021 та 06.09.2021 претензії з вимогою сплатити 149556,32 грн як компенсацію витрат по сплаті орендної плати за земельні ділянки відповідно до умов п.4.8 Договору купівлі-продажу №332;

3.12. Відповідач у листах №20210831_01 від 31.08.2021 та №20210915_01 від 05.09.2021 повідомив позивача про необхідність надання документів на підтвердження здійснення платежів до бюджету, а також вказав про те, що він самостійно вносив оплату за користування земельними ділянками за період з квітня 2020 року по липень 2021 року у сумі 150 779,25 грн, на підтвердження чого надав копії платіжних доручень.

3.13. Позивач виставив 13.08.2021 відповідачу рахунок-фактуру №221 на компенсацію за оплату оренди землі в період з квітня 2020 року по липень 2021 року на загальну суму 149 556,32 грн. Однак орендну плату за користування земельними ділянками позивачем було сплачено у розмірі 94 160,65 грн - 16.09.2021 та у розмірі 55 539,67 грн - 06.10.2021, що підтверджується платіжними дорученнями, тобто після виставлення відповідачу рахунку (13.08.2021) та з порушенням умов п.4.6 Договорів оренди №1069 та №1070.

3.14. За умовами п.4.8 Договору купівлі-продажу №332 передбачено обов`язок позивача в день повної оплати покупцем ціни договору надати покупцю нотаріально посвідчені заяви про вилучення земельних ділянок з його користування на умовах оренди у зв`язку з відчуженням нерухомого майна. Крім того, про укладення цього договору та припинення користування продавцем земельних ділянок продавець повідомляє Київську міську раду.

3.15. Позивачем вчинялись дії щодо відмови від користування спірними земельними ділянками, а саме позивачем підписано заяви, посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, Мазепіною В.Г. 05.02.2020, реєстровий номер №334 та №335, до Київської міської ради щодо припинення права позивача користування земельними ділянками. Однак в подальшому (10.08.2021) позивачем було подано заяву до Київської міської ради про відкликання зазначених заяв про відмову від користування земельними ділянками.

3.16. Право користування земельними ділянками, розташованими за адресою: м. Київ, вул. Шпака Миколи, буд. 3, на підставі Договорів оренди №1069 та №1070 належало позивачу, який був попереднім власником вказаного вище нерухомого майна та відчужив його на користь відповідача. Проте з моменту набуття відповідачем права власності на нерухоме майно до нього перейшло і право користування земельними ділянками, тому саме відповідач має сплачувати кошти за оренду цими земельними ділянками.

4. Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

4.1. ТОВ "НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просило скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.12.2022 та рішення Господарського суду міста Києва від 29.12.2021 у справі № 910/16433/21, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

4.2. На переконання скаржника, суди першої та апеляційної інстанцій при ухваленні оскаржуваних рішень у цій справі:

- застосували норми права без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах від 29.01.2019 у справі №922/595/18, від 28.02.2020 у справі №913/169/18, від 20.06.2019 у справі №904/712/18, від 12.05.2020 у справі №904/4507/18, від 02.05.2018 у справі №904/5209/17 та від 25.05.2018 у справі №914/1744/17, зокрема щодо підстав виникнення обов`язку по сплаті орендної плати;

- не застосували норми права, які підлягали застосуванню у даному спорі, зокрема статті 525, 526, 530, 628, 629 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 1, 6, 13 Закону України "Про оренду землі", статті 116, 124, 125 Земельного кодексу України та статтю 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень";

- не врахували, що відповідач не є орендарем земельних ділянок і не має підстав сплачувати орендну плату за ці ділянки, але за умовами укладеного з позивачем Договору купівлі-продажу № 332 з дати державної реєстрації права власності на придбане нерухоме майно та до дати проведення державної реєстрації припинення права позивача на оренду земельних ділянок відповідач повинен був компенсувати позивачеві витрати по сплаті орендних платежів за земельні ділянки на підставі виставлених рахунків.

5. Касаційне провадження

5.1. Ухвалою Верховного Суду від 06.03.2023 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.12.2022 та рішення Господарського суду міста Києва від 29.12.2021 в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи відповідно до частини тринадцятої статті 8, частини четвертої статті 301 ГПК України. Також витребувано з Господарського суду міста Києва, Північного апеляційного господарського суду матеріали справи №910/16433/21.

5.2. 22.03.2023 з Господарського суду міста Києва на запит Верховного Суду надійшли матеріали справи №910/16433/21.

5.3. Відзиви на касаційну скаргу не надійшли, що відповідно до частини третьої статті 295 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень.

5.4. З урахуванням режиму воєнного стану та можливості повітряної тривоги в місті Києві, у Верховному Суді встановлено особливий режим роботи й запроваджено відповідні організаційні заходи, у зв`язку з чим розгляд поданої касаційної скарги здійснювався Судом у розумні з огляду на вищевказані обставини строки.

6. Позиція Верховного Суду та висновки щодо застосування норм права

6.1. ТОВ "НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО" заявлено позовну вимогу про стягнення з ТОВ "БРОЛОГІСТІК" 149 937,32 грн як компенсації витрат позивача по сплаті орендної плати за користування земельними ділянками у період з квітня 2020 року по липень 2021 року відповідно до укладеного між сторонами Договору купівлі-продажу № 332.

6.2. Суд першої інстанції в позові відмовив, зазначивши про те, що у спірний період позивачем не здійснено жодного платежу за оренду земельних ділянок та в порушення умов Договору купівлі-продажу №332 не виставлялися відповідачу рахунки до сплати. Відповідач є новим власником нерухомого майна, розташованого на орендованих позивачем земельних ділянках, та здійснює фактичне користування цими ділянками, а тому саме він має сплачувати орендні платежі.

6.3. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками місцевого господарського суду та залишив рішення про відмову у позові без змін.

6.4. Аргументи касаційної скарги зводяться до незастосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, які підлягали застосуванню, а також не врахування висновків Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах (розділ 4 цієї постанови).

6.5. Врахувавши доводи касаційної скарги, перевіривши правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права на підставі встановлених у цій справі обставин, Верховний Суд зазначає наступне.

6.6. Згідно з встановленими судами попередніх інстанцій обставинами справи:

- між позивачем та Київською міською радою укладено договори оренди земельних ділянок площею 2279 кв. м. та 61 кв. м., розташованих по вул. Миколи Шпака, 3, у Шевченківському районі м. Києва, цільове призначення яких: для експлуатації та обслуговування консультативної поліклініки народної медицини;

- за Договором купівлі-продажу № 332 позивач продав відповідачеві нерухоме майно, а саме: нежитловий будинок зальною площею 4441 кв.м., що знаходиться за адресою м. Київ, вул. Шпака Миколи, буд. 3. Тобто, придбане відповідачем нерухоме майно знаходиться на земельних ділянках, орендованих позивачем згідно з Договорами оренди №1069 та №1070;

- за умовами Договору купівлі-продажу №332 до обов`язків відповідача (покупця), серед іншого, належить відшкодування позивачеві (продавцю) витрат з орендної плати за земельні ділянки з дати державної реєстрації права власності покупця на нерухоме майно та до дати проведення державної реєстрації припинення права продавця на оренду земельних ділянок. Водночас, продавець в день повної оплати покупцем ціни договору надає покупцю нотаріально посвідчені заяви про вилучення земельних ділянок з його користування на умовах оренди у зв`язку з відчуженням нерухомого майна;

- 05.02.2020 відбулась державна реєстрація права власності відповідача на нерухоме майно, придбане за Договором купівлі-продажу № 332;

- 05.02.2020 позивачем підписано нотаріально посвідчені заяви про відмову від користування спірними земельними ділянками, але 10.08.2021 позивач відкликав вищезгадані заяви;

- позивач виставив відповідачу рахунок та направляв відповідні претензії щодо виплати компенсації за оплату оренди земельних ділянок, на яких розташований придбаний відповідачем у позивача нежитловий будинок, за період з квітня 2020 року по липень 2021 року на загальну суму 149 556,32 грн;

- відповідач претензії позивача не задовольнив, оскільки самостійно здійснював сплату коштів за оренду землі;

- позивач здійснив оплату орендних платежів за користування земельними ділянками у спірному періоді лише після виставлення відповідачу рахунку на оплату у серпні 2021 року та з порушенням умов пункту 4.6 Договорів оренди №1069 та №1070.

6.7. За змістом наведених у касаційній скарзі аргументів, позивач доводить Суду, що зміни до укладених між позивачем та Київською міською радою договорів оренди земельних ділянок щодо особи орендаря не вносилися, договори не припиняли свою дію, а відтак відповідач не є орендарем спірних земельних ділянок і правові підстави для сплати орендних платежів за користування вказаними земельними ділянками у відповідача відсутні. Натомість за умовами укладеного між сторонами Договору купівлі-продажу № 332 відповідач зобов`язаний компенсувати позивачеві витрати на сплату орендних платежів за землекористування.

6.8. Колегія суддів частково погоджується з аргументами касаційної скарги, виходячи з наступного.

6.9. Порядок заміни сторони у зобов`язанні, внесення змін до договору врегульовані загальними нормами ЦК України, а підстави та порядок переходу прав на земельну ділянку при переході права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розташовані на ній, визначаються положеннями Земельного та Цивільного кодексів України.

6.10. Відповідно до статті 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок: 1) передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги); 2) правонаступництва; 3) виконання обов`язку боржника поручителем або заставодавцем (майновим поручителем); 4) виконання обов`язку боржника третьою особою. Кредитор у зобов`язанні може бути замінений також в інших випадках, встановлених законом.

6.11. Згідно з частиною першою, другою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

6.12. Отже, правовими підставами зміни договору є істотне порушення договору другою стороною, а також інші випадки, встановлені договором або законом.

6.13. За змістом положень статей 125, 126 Земельного кодексу України право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

6.14. Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.

6.15. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 03.04.2019 у справі №921/158/18 зазначила, що згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована, ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

6.16. Згідно з частиною третьою статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

6.17. Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно (подібна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №915/672/17, від 17.04.2018 у справі №922/2883/17, від 30.05.2018 у справі №908/1990/17, від 05.06.2018 у справі №920/717/17, від 20.06.2018 у справі №913/661/17, від 27.06.2018 у справі №921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі №904/9027/17, від 04.10.2018 у справі №904/326/18, від 04.06.2019 у справі №914/1925/18, від 26.11.2019 у справі №917/92/19).

6.18. У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, до якого переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. Така правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 у справі №904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 у справі №915/1416/17, від 06.12.2018 у справі №902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17 від 06.03.2019 у справі №914/2687/17, від 04.06.2019 у справі №914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.

6.19. Ураховуючи викладене, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки (подібний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 у справі №920/675/17, від 26.11.2019 у справі №917/92/19, від 18.02.2020 у справі №907/132/19).

6.20. Таким чином, після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до статей 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, відтак не є обов`язковим (подібний правовий висновок щодо застосування частини другої статті 651 ЦК України у правовідносинах щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зокрема заміни орендаря у договорі оренди в судовому порядку шляхом визнання укладеним договору оренди (додаткової угоди до договору) викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020 у справі № 927/79/19).

6.21. Колегія суддів вважає, що під час ухвалення оскаржуваних судових рішень суди попередніх інстанцій наведеного вище у повній мірі не врахували та дійшли передчасного висновку про відмову у позові, що підтверджується наступним.

6.22. Так, відмовляючи у позові, суди попередніх інстанцій виходили з того, що відповідач, як новий власник нерухомого майна, здійснював фактичне користування земельними ділянками та сплачував відповідні орендні платежі, на підтвердження чого надав суду платіжні доручення. Натомість позивач в порушення умов укладеного з відповідачем договору купівлі-продажу не виставляв щомісячно рахунки у спірному періоді щодо компенсації понесених ним витрат на оплату за оренду земельних ділянок та здійснив відповідні орендні платежі вже після звернення з претензіями до відповідача.

6.23. Стосовно висновку судів попередніх інстанцій про те, що відповідач самостійно сплачував кошти за оренду землі, вчасно і в повному обсязі, колегія суддів зазначає наступне.

6.24. В матеріалах справи наявні копії платіжних доручень, наданих відповідачем, з яких вбачається, що у графі "призначення платежу" зазначено про сплату податку на землю за відповідний період. При цьому платіжні доручення не містять посилання на відповідний договір оренди або будь-яку іншу інформацію, яка б надала змогу ідентифікувати вказані платежі відповідача саме як такі, що здійснені за оренду земельних ділянок, розташованих по вул. Миколи Шпака, 3, у Шевченківському районі м. Києва.

6.25. Крім того, за умовами Договорів оренди №1069 та №1070 річна орендна плата за земельні ділянки встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки. При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки та її індексація провадиться без внесення змін та доповнень до договорів оренди. В оскаржуваних судових рішеннях не наведено відомостей про те, якими саме документами, окрім вищезгаданих платіжних доручень, керувалися суди, зазначаючи про своєчасну і в повному обсязі оплату коштів відповідачем, а відтак і про відсутність заборгованості та зарахування цих коштів на відповідний рахунок орендодавця.

6.26. Контроль за правильністю обчислення і справляння орендної плати здійснює податковий орган за місцем розташування земельної ділянки, але оскаржувані судові рішення не містять відомостей про дослідження та оцінку судами попередніх інстанцій податкової звітності сторін, тощо.

6.27. Обмежившись посиланням на здійснення оплати за оренду одних і тих самих земельних ділянок як позивачем (орендар за Договорами оренди земельних ділянок №1069 та №1070, що наразі є чинними), так і відповідачем (новий власник нерухомого майна, розташованого на вказаних земельних ділянках), але при цьому вказавши про порушення позивачем умов пункту 4.6 Договорів оренди №1069 та №1070, суди попередніх інстанцій не з`ясували питання стосовно доцільності залучення до участі у справі Київської міської ради, як орендодавця та безпосереднього учасника орендних правовідносин щодо спірних земельних ділянок або щодо витребування у Київської міської ради необхідних відомостей, зокрема щодо користувача земельних ділянок, надходження і зарахування орендної плати, тощо.

6.28. Під час розгляду справи суди попередніх інстанцій врахували доводи відповідача про недобросовісність дій позивача відносно нього, оскільки позивач подав заяви про відмову від користування земельними ділянками, а потім їх відкликав. Разом з цим, суди попередніх інстанцій не з`ясували, чи вчиняв сам відповідач якісь юридично значимі дії задля оформлення за ним права оренди на земельні ділянки по вул. Миколи Шпака, 3, у Шевченківському районі м. Києва. Зокрема, чи повідомляв відповідач Київську міську раду, як орендодавця вказаних земельних ділянок, про набуття ним у власність нерухомого майна та заміну позивача, як сторони договорів оренди №1069 та №1070, або чи звертався відповідач до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди.

6.29. В силу імперативного припису частини другої статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.30. Тобто, Верховний Суд позбавлений можливості самостійно встановити відповідні обставини в силу передбачених статтею 300 ГПК України меж розгляду справи судом касаційної інстанції.

6.31. Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів. Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язками, відносинами і залежностями. Таке з`ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення. Натомість застосований судами першої та апеляційної інстанцій підхід у з`ясуванні обставин справи та в оцінці доказів не відповідає встановленим процесуальним законодавством вимогам.

6.32. Без з`ясування обставин, про які зазначалося вище, ухвалені у цій справі судові рішення не можуть вважатися обґрунтованими та такими, що прийняті з правильним застосуванням норм матеріального і процесуального права, та відповідно до правових висновків Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, у зв`язку з чим справа підлягає направленню на новий розгляд до місцевого господарського суду.

6.33. З урахуванням викладених в касаційній скарзі вимог про ухвалення нового рішення, скарга підлягає частковому задоволенню.

7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

7.1. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

7.2. Оскільки припис частини другої статті 300 ГПК України містить заборону для суду касаційної інстанції з вчинення процесуальних дій, пов`язаних із встановленням обставин справи та оцінкою доказів, то згідно з частиною третьою статті 310 ГПК України справа має бути передана на новий розгляд до суду першої інстанції, у зв`язку з чим касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

7.3. При новому розгляді справи судам необхідно врахувати викладене, здійснити належну перевірку доказами обставин, зазначених у цій постанові, надати цим доказам та доводам учасників справи належну правову оцінку і вирішити спір відповідно до закону.

8. Судові витрати

8.1. Відповідно до частини чотирнадцятої статті 129 ГПК України у разі, якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

8.2. Оскільки Судом за результатами касаційного розгляду не змінювалися оскаржувані рішення та не ухвалювалося нове рішення, а справу направлено на новий розгляд до місцевого господарського суду, розподіл судових витрат не здійснюється.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "НАРОДНА МЕДИЦИНА ДАНИЛИ ЗУБИЦЬКОГО" задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.12.2022 та рішення Господарського суду міста Києва від 29.12.2021 у справі № 910/16433/21 скасувати.

3. Справу № 910/16433/21 передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя О. В. Васьковський

Судді: В. В. Білоус

В. Я. Погребняк