Рішення

від 22.07.2010 по справі 12/184-09

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД   ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

21036, м. Вінниця,  Хмельницьке шосе, 7  тел. 66-03-00, 66-11-31        http://vn.arbitr.gov.ua

І м е н  е м     У к р  а ї н   и

РІШЕННЯ

22 липня 2010 р.           Справа 12/184-09

за первісним позовом : Заступника прокурора області (м. Вінниця, вул. Володарського, 33) в інтересах держави в особі Вінницької обласної ради (21050, м. Вінниця, вул. Соборна, 70), Міністерства освіти і науки України Вінницького обласного інституту післядипломної освіти педагогічних працівників (21050, АДРЕСА_2)     

до : Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1  (21021, АДРЕСА_1, код. НОМЕР_1)  

третя особи на стороні  позивача:  Управління спільної комунальної власності територіальних громад Вінницької області (м. Вінниця, Хмельницьке шосе, 7).  

про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості по орендній платі 74327,47 грн. та комунальним послугам 5791,69 грн.  

та за зустрічним позовом:  Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (21021, АДРЕСА_1, код. НОМЕР_1)    

до  Вінницького обласного інституту післядипломної освіти педагогічних працівників (21050, АДРЕСА_2)   

до Вінницької обласної ради (21050, м. Вінниця, вул. Соборна, 70)

про   визнання недійсним правочину, оформленого актом приймання-передачі нерухомого майна від 19.01.2009 р.     

Головуючий суддя          

Cекретар судового засідання  

Представники :

          прокуратури: Сувалов В.О. - прокурор відділу представництва інтересі громадян і держави  в судах прокуратури області;

            1-го позивача: не з'явився;

            2-го позивача: не з'явився;

            відповідача: не з'явився;

            третьої особа: не з'явився.

ВСТАНОВИВ :

Відмова Заступником прокурора Вінницької області подано позов в інтересах держави в особі Вінницької обласної ради, Міністерства освіти і науки України Вінницького обласного інституту післядипломної освіти педагогічних працівників до  Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості по орендній платі 62 761,56 грн. та комунальним послугам 2 495,22 грн., де прокурор просив суд розірвати договір оренди від 16.01.2009р. приміщення площею 60,9 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, - та стягнути заборгованість по орендній платі та комунальним послугам на загальну суму 65 256, 78 грн.

Ухвалою суду від 27.11.2009р. порушено провадження у даній справі з призначенням судового засідання на 24.12.2009 р..

Прокурором подано заяву про зміну позовних вимог № 05/-109 вих.10 від 02.03.2010 р., де він, посилаючись на те, що термін дії договору оренди, що є предметом спору, закінчився, відмовляється від позову в частині вимог про розірвання договору оренди та просить звільнити приміщення, зайняте відповідачем, та  стягнути з останнього 74327,83 грн. боргу з орендної плати та 5761,69 грн. боргу з оплати комунальних послуг (а.с. 170 т. 1).

29.04.2010 р. від прокурора надійшла заява про зміну позовних вимог, а саме: про стягнення з відповідача 74327,47 грн. боргу зі сплати орендної плати та про відмову від позову в частині вимог щодо розірвання договору та стягнення 5791,69 грн. боргу з оплати комунальних послуг (а.с. 3-4 т. 2) .

Розгляд справи  відкладався та оголошувались перерви за клопотанням прокурора і сторін, у зв"язку з неявкою представників сторін та ненаданням необхідних для вирішення спору документів.

11.06.2010 р. від відповідача надійшов зустрічний позов, де він просить визнати недійсним правочин, оформлений актом приймання-передачі нерухомого майна від 19.01.2009 р.

Ухвалою суду від 15.06.2010 р. даний зустрічний позов прийнято судом та призначено до спільного розгляду з первісним на  17.06.10 р..

В судовому засіданні 17.06.2010р. оголошено перерву до 24.06.2010р. для надання сторонами документів, що витребувані ухвалами суду.

У зв'язку з неявкою в судове засідання представників сторін та ненаданням сторонами усіх необхідних для розгляду справи документів, ухвалою від 24.06.2010 р. розгляд справи відкладено на 22.07.2010 р.

В судове засідання 22.07.2010 р. з'явився представник прокуратури. Інші учасники судового процесу не з'явились. Про дату, місце та час розгляду справи повідомлені належним чином, про що свідчать повідомлення про вручення рекомендованої кореспонденції.

Натомість, від позивача - Вінницького обласного інституту післядипломної освіти педагогічних працівників надійшло клопотання про розгляд справи без представника позивача.

За таких обставин, справу розглянуто за наявними в ній матеріалами відповідно до ст. 75 ГПК України.

Заслухавши пояснення прокурора, відповідача і представників сторін, що були надані у судових засіданнях, дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.

16.01.2009 р. між Вінницьким обласним інститутом післядипломної освіти педагогічних працівників (Орендодавець) та ФОП ОСОБА_1 (Орендар) укладено договір на оренду приміщення, що належить до обласної комунальної власності, відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає строком на 1 рік  в платне користування нерухоме майно (надалі - Майно), приміщення фільмотеки інституту загальною площею 60,9 кв.м, розміщене за адресою: АДРЕСА_2, що знаходиться на балансі Вінницького обласного інституту післядипломної освіти педагогічних працівників . Об'єкт оренди передається з метою розміщення торгівельного об'єкту з продажу книг. методичної літератури. газет, журналів.

Вартість Майна визначена експертним шляхом і становить 225 072 грн. (п.1.2. Договору).

Відповідно до п.2.1. Договору Орендар вступає у строкове платне користування Майном у термін, вказаний у Договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього Договору та акта приймання-передачі вказаного майна, який складається на протязі десяти днів з моменту підписання сторонами цього Договору (п.2.1. Договору).

У разі припинення цього Договору Майно повертається Орендодавцеві аналогічно порядку, встановленому при передачі майна Орендарю цим Договором. Майно вважається поверненим Орендодавцеві з моменту підписання  сторонами акта приймання-передачі (п.2.3. Договору).

Пунктом 3.1. Договору передбачено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, яка Затверджена Рішенням Вінницької обласної Ради від 25.10.2007 р. № 419 "Про оренду майна, що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст Вінницької області" та Постанови КМ від 27.12.2006 р. № 1846 "Про внесення змін до методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна, що є спільною територіальних громад" і становить, з урахуванням індексу інфляції на день підписання Договору, 5 500 грн., без врахування ПДВ, з щомісячною поправкою на коефіцієнт інфляції.

Плату за комунальні послуги (вода, опалення, електроенергія, вивезення сміття, експлуатаційні витрати) Орендар сплачує згідно з розшифровкою всіх витрат щомісячно за окремою угодою. Плата за комунальні послуги (за 1 кв.м) змінюється пропорційно змінам розцінок за ці послуги. Орендар сплачує за рахунками Орендодавця експлуатаційні витрати (витрати на утримання будинку і прибудинкової території) місячний розмір, яких складає _____ грн. за 1 кв.м без ПДВ, плата за експлуатаційні витрати (за 1 кв.м) змінюється пропорційно законодавчій зміні розміру мінімальної заробітної плати (п.3.2. Договору).

Орендна плата перераховується орендарем до обласного бюджету, управлінню спільної комунальної власності територіальних громад області та балансоутримувачу у співвідношенні відповідно 10%, 10% та 80% щомісяця, не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним. У разі оренди іншого (крім нерухомого) майна, вся орендна плата перераховується Орендодавцю (п.3.4. Договору).

Відповідно до п.3.5. Договору, орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується орендодавцем у визначеному п.3.5. співвідношенні відповідно до чинного законодавства з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ н дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати.

У разі закінчення строку дії Договору або при його розірванні Орендар зобов'язаний на протязі п'яти днів повернути за актом приймання-передачі об'єкт оренди Орендодавцеві у стані, в якому перебував об'єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням всіх здійснених Орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди. з урахуванням зносу за період строку дії Договору оренди (п.4.5. Договору).

Розділом 5 Договору встановлені обов'язки Орендаря.

Так, відповідно до п.5.2. Договору Орендар зобов'язується своєчасно і в повному обсязі вносити Орендодавцеві орендну плату, плату за комунальні послуги та експлуатаційні витрати.

Відповідно до п.5.3. договору - у разі припинення дії Договору оренди повернути Орендодавцеві орендоване майно згідно до п.4.5. Договору.

При несплаті Орендарем орендної плати протягом 3 місяців підряд Орендодавець має право відмовитись від Договору оренди та вимагати повернення об'єкта оренди (п.8.4. Договору).

За невиконання або неналежне виконання зобов'язань, згідно з Договором оренди, Сторони несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством України

Цей Договір діє з моменту підписання сторонами Договору, яке здійснюється після прийняття обласною Радою рішення про надання дозволу на укладення договору, на термін 1 рік до 16.01.2010 р. (п.10.1. Договору).

У разі відсутності заяви однієї з сторін про припинення або зміну Договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, Договір вважається продовженим на той же термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором (п.10.5. Договору).

На виконання умов Договору, Орендодавець передав, а Орендар прийняв в платне користування нерухоме майно, приміщення фільмотеки інституту загальною площею 60,9 кв.м, розміщене за адресою: АДРЕСА_2, що стверджується актом прийому-передачі від 19.01.2009 р., в якому зокрема зазначено, що під час прийому-передачі комісією виявлено недоліки та дефекти приміщення.

Згідно складеного комісійно дефектного акту від 19.01.2009 р. приміщення, що здавалось в оренду мало дефекти: старі вікна із вмонтованими металевими гратами прогнили і розтріскалися - 3 шт., старі вхідні двері зламані - 1 шт., старі двері у тамбурі зламані - 1 шт., підлога замокла, прогнила, покриття не придатне до подальшої експлуатації - 39,3 м, стеля місцями замокла, потребує фарбування - 35,4 кв.м., на даху місцями робитий шифер, внаслідок чого атмосферні опади потрапляють всередину приміщення (а.с. 38 т. 2).

За замовленням СПД ОСОБА_1 у приміщенні за згодою орендодавця зроблено ремонт вартістю 11974,8 грн., що стверджується довідкою про вартість виконаних підрядних робіт за січень 2009 р. та актом приймання виконаних підрядних робіт за січень 2009 р., що підписані підрядником, замовником (СПД ОСОБА_1 в особі представника) та ректором Вінницького обласного інституту післядипломної освіти педагогічних працівників.

01.04.2009 р. Орендодавець надіслав Орендарю претензію №1 з пропозицією розірвати договір, у зв"язку з невиконанням Орендарем умов договору, зокрема щодо сплати орендної плати. Дана претензія отримана відповідачем 06.04.2009 р. (а.с.65-67 т.1).

11.09.2009 р., Орендодавець надіслав на адресу Орендаря вимогу № 429 від 11.09.2009 р., в якій повідомив Орендаря  що відмовляється від Договору оренди та просить на протязі 5 днів підписати акт приймання-передачі приміщення.

В заяві № 50 від 27.01.2010 р. про припинення Договору на оренду приміщення, Орендодавець повідомив Орендаря, що у зв'язку з закінченням 16.01.2010 р. строку чинності Договору оренди від 16.01.09 р., він зобов'язаний  повернути об'єкт оренди.

Орендар відповіді не надав, приміщення не звільнив, розрахунку по орендній платі не здійснив.

11.06.2010 р., ФОП ОСОБА_1 до суду подано зістрічну позовну заяву, в якій він просить визнати недійсним правочин, оформлений актом приймання-передачі нерухомого майна від 19.01.2009 р..

Дана заява мотивована наступним: нерухоме майно, яке прийнято по акту приймання-передачі, було непридатним для використання його за цільовим призначенням (розміщення торгівельного об'єкту з продажу книг, методичної літератури, газет, журналів), що підтверджується дефектним актом. Крім того, від імені ОСОБА_1 акт приймання-передачі нерухомого майна підписав ОСОБА_5, в той час ОСОБА_1 довіреністю від 15.01.2009 р. не уповноважував його вчиняти дії по прийняттю та обстеженню об'єкта оренди. В подальшому, позивач не вчиняв будь-яких дій, що свідчили б про погодження ним вищевказаного правочину. Таким чином, Акт приймання-передачі нерухомого майна від 19.01.2009 р. не породжував цивільних прав та обов'язків, що витікають з орендних правовідносин, а саме, обов'язку сплачувати орендну плату та користування майном.

У відзиві на зустрічний позов позивач за первісним позовом пояснив, що договір оренди приміщення фільмотеки був укладений інститутом в особі директора інституту на підставі довіреності, виданої ФОП ОСОБА_1, ОСОБА_5, якою він уповноважив гр-на ОСОБА_5 представляти його інтереси. Підписуючи договір, інститут керувався тим, що ОСОБА_1 згаданою довіреністю уповноважив ОСОБА_5 представляти його інтереси  усіх без винятку установах "будь-якої направленості", як сказно в довіреності. В довіреності також вказано, що ОСОБА_1 надає ОСОБА_5 право підпису всіх необхідних документів, в тому числі актів приймання-передачі, при цьому не вказано, що ці акти стосуються виключно ремонту.

Заслухавши пояснення представника прокуратури, дослідивши і оцінивши надані докази, суд дійшов такого висновку.

Відповідно до зустрічного позову, позивач просить визнати недійсним правочин, оформлений актом приймання-передачі нерухомого майна від 19.01.2009 р., на чому було наголошено ним у судових засіданнях. Отже оспорюється сам по собі акт приймання-передачі, який є документом виконання договору на оренду приміщення, що належить до обласної комунальної власності від 16.01.2009 р. Разом з тим, даний договір позивач за зустрічним позовом не оспорює, що було підкреслене ним у судових засіданнях. Такий спосіб захисту як оскарження акту-приймання майна як окремого правочину у відриві від існуючого письмового договору законодавством не передбачений. Крім того, викладені у зустрічній позовній заяві доводи, які приведені позивачем в якості підстави позову, щодо виходу його представника ОСОБА_5 за межі наданих йому повноважень, спростовуються копією довіреності на ОСОБА_5 (а.с. 44 т. 2).

За таких обставин, суд дійшов висновку, що зустрічний позов задоволенню не підлягає.   

Згідно зі статтею 193 Господарського кодексу України (далі –ГК України) суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (далі –ЦК України) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.  Кожна сторона повинна вжити усіх заходів,  необхідних  для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

В силу ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов‘язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від зобов‘язання або одностороння заміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статті 759 ЦК України за  договором  найму  (оренди)  наймодавець  передає   або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості  укладення  та виконання договору найму (оренди).

Договір   найму   укладається   на   строк,   встановлений договором (стаття 763 ЦК України).

Згідно зі статтею 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної  споруди (їх  окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.  З цього моменту починається обчислення   строку  договору  найму,  якщо  інше  не  встановлено договором.

Повернення наймачем предмета договору  найму  оформляється відповідним   документом   (актом),  який  підписується  сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

У той же час частиною 5 статті 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що оренда   майна  інших  форм  власності  може  регулюватися положеннями цього Закону,  якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди.

Статтею  26 Закону "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Договір оренди припиняється в разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря);

банкрутства орендаря;

загибелі об'єкта оренди;

ліквідації   юридичної   особи,   яка   була   орендарем  або

орендодавцем.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням  сторін. На  вимогу  однієї  із  сторін договір оренди може бути достроково розірвано  за  рішенням  суду  у  разі невиконання сторонами своїх зобов'язань  та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до ст. 767 ЦК України наймодавець зобов"язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

Як вбачається з матеріалів справ (акту приймання-передачі, дефектного акту, документів щодо здійснення ремонту), приміщення передане наймачеві у стані, непридатному для використання за призначенням. Наймачем здійснено  зі згоди наймодавця ремонт приміщення,  вартість якого становить 11974,8 грн.

Відповідно до ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитись від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення про відмову від договору.

Надіславши відповідачу претензію № 1 від 01.04.2009 р. з пропозицією розірвати договір, Наймодавець фактично відмовився від договору. Отже договір оренди є припиненим з дати отримання вказаного листа Наймодавця Наймачем -  06.04.2009 р.

Відповідно з п. 2.1 Договору оренди Орендар вступає у строкове платне користування Майном у термін, вказаний у Договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього Договору та акта приймання-передачі вказаного майна.

Майно передане у платне користування 19.01.2009 р. Таким чином, сплаті підлягає орендна плата за період з  19.01.2009 р. по 05.04.2009 р., при цьому з суми орендної плати на підставі ч. 3 ст. 778 ЦК України має бути виключено вартість здійсненого Орендарем за згодою Орендодавця ремонту.

Виходячи з наведеного, умов договору та розрахунку ціни позову, позов в частині стягнення орендної плати підлягає задоволенню в сумі  (14922,04 грн. (орендна плата з 19.01.2009р, по 05.04.2009 р. - 11974,8 грн. (вартість ремонту) = 2947,24 грн.).

Враховуючи, що Договір оренди, виходячи з його п. 3.4, є частково договором на користь третіх осіб, вказана сума має бути розподілена у співвідношенні: 10% - до обласного бюджету, 10 %  - управлінню спільної комінальної комунальної власності територіальних громад області; 80% - Вінницькому обласному інституту післядипломної освіти педагогічних працівників.

Відмова прокурора і позивачів від позову в частині стягнення комунальних послуг (оскільки не було укладено окремої угоди стосовно сплати комунальних послуг (п. 3.2 Договору оренди) та в частині розірвання договору оренди (який припинено) за вказаних обставин не суперечить чинному законодавству, не порушує чиїх-небудь прав і охоронюваних законом інтересів, тому приймається судом на підставі ст. 78 ГПК України. Провадження у справі в цій частині підлягає припиненню на підставі п. 4 ч. 1 ст. 80 ГПК України.

В решті позову слід відмовити.

Судові витрати відповідно до ст. 49 ГПК України відносяться на відповідача за первісним позовом пропорційно задоволеним позовним вимогам та сплачені ним у якості позивача за зустрічним позовом.

Керуючись ст.ст. 4-3, 33,43, 78, 80 (ч.1 п.4), 82,84,115,116 ГПК України,

ВИРІШИВ :

      1. У зустрічному позові відмовити.

2. Первісний позов задовольнити частково.

3. Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (21021, АДРЕСА_1, ідент.код. НОМЕР_1) на користь бюджету Вінницької обласної ради  (стягувач - Вінницька обласна рада (21050, м. Вінниця, вул. Соборна, 70) 294,72 грн. (двісті дев"яносто чотири грн. 72 коп.) боргу зі сплати орендної плати.

4. Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (21021, АДРЕСА_1, ідент.код. НОМЕР_1) на користь Управління спільної комунальної власності територіальних громад Вінницької області (м. Вінниця, Хмельницьке шосе, 7)  294,72 грн. (двісті дев"яносто чотири грн. 72 коп.) боргу зі сплати орендної плати.

5.Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (21021, АДРЕСА_1, ідент.код. НОМЕР_1) на користь Вінницького обласного інституту післядипломної освіти педагогічних працівників (21050, АДРЕСА_2, ідент.код 02139682)  2357,8 грн. (дві тисячі триста п"ятдесят сім грн. 80 коп.) боргу зі сплати орендної плати.

6. Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (21021, АДРЕСА_1, ідент.код. НОМЕР_1) до Державного бюджету 29,47 грн. державного мита та 4,68 грн. за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Прийняти відмову від позову та припинити провадження у справі в частині вимог про розірвання договору та стягнення 5791,69 грн. боргу зі сплати комунальних послуг.

В решті позову відмовити.

Суддя                                              

            Повний текст рішення суду оформлено і підписано відповідно до вимог ст.84 ГПК України    28 липня 2010 р.

  віддрук . прим.:

1 - до справи

2 - прокурору

3,4 - позивачам за первісним позовом

5 - СПД ОСОБА_1

6 - третій особі