Постанова

від 07.08.2023 по справі 916/3010/22

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 серпня 2023 рокум. ОдесаСправа № 916/3010/22

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів: К.В. Богатиря, С.В. Таран,

секретар судового засідання І.С. Мисько,

за участю представників сторін:

від позивача: О.О. Курлович

від відповідача: В.М. Каланжов

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 06.03.2023 (суддя О.А. Демешин, м.Одеса, повний текст складено 16.03.2023)

у справі № 916/3010/22

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача: Приватного підприємства «РАЦІОН ГРУП»

про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 2586,48 грн,

В С Т А Н О В И В :

Короткий зміст та обґрунтування позовних вимог

У листопаді 2022 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради (надалі також - Департамент) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Приватного підприємства «РАЦІОН ГРУП» (надалі також ПП «РАЦІОН ГРУП»), в якій просив:

-стягнути з відповідача на користь позивача заборгованість з орендної плати у розмірі 2527,86 грн та пеню за несвоєчасну сплату орендної плати у розмірі 58,62 грн;

-розірвати договір оренди від 23.03.2018 № 53ШЛ/2;

-виселити відповідача з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 3,4 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 34, на користь позивача.

Позовні вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 2527,86 грн мотивовані порушенням відповідачем взятих на себе зобов`язань з повної та своєчасної її оплати за договором оренди № 53ШЛ/2 від 23.03.2023, укладеним між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Приватним підприємством «Олімпія Сервіс», до якого додатковим договором №3 від 16.10.2019 внесено зміни у частині зміни назви орендаря з «ПП «Олімпія Сервіс» на «ПП «РАЦІОН ГРУП», а додатковим договором №4 від 01.04.2020 продовжено строк його дії до 31.12.2020.

Вказану суму заборгованості з орендної плати Департамент визначив за період з 01.01.2021 по 30.09.2022, зауваживши при цьому, що 11.07.2022 відповідачем було здійснено платіж у розмірі 2312,89 грн, однак у період з 01.01.2021 по 11.07.2022, тобто 18 місяців поспіль, орендарем неналежним чином виконувалось зобов`язання щодо сплати орендної плати вчасно та у повному обсязі.

За несвоєчасне внесення орендної плати позивачем на підставі пункту 5.2. договору, частини другої статті 193 Господарського кодексу України, статті 549 Цивільного кодексу України, Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань» нараховано пеню в сумі 58,62 грн.

Обґрунтовуючи позовну вимогу про розірвання договору оренди позивач послався на суттєве порушення договору оренди відповідачем, у зв`язку з чим Департамент комунальної власності Одеської міської ради, який при укладенні договору оренди діяв в інтересах територіальної громади міста Одеси, значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору, а саме, на повне та своєчасне виконання відповідачем взятих на себе зобов`язань зі сплати орендної плати, та, як наслідок, систематичне поповнення місцевого бюджету, що є підставою для розірвання договору на підставі статті 651 Цивільного кодексу України.

Позовні вимоги про виселення відповідача із займаних орендованих приміщень позивач обґрунтував статтею 785 Цивільного кодексу України.

При цьому позивач, звертаючись з даним позовом до господарського суду, виходив з того, що, з урахуванням приписів Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ та Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Кабінетом Міністрів України від 03.06.2020 №483, а також враховуючи звернення відповідача із заявою про продовження договору, поданою 08.09.2020, тобто не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди, укладений між сторонами договір оренди продовжив свою дію на тих самих умовах до моменту проведення аукціону.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду Одеської області від 06.03.2023 у задоволенні позову відмовлено у повному обсязі.

Приймаючи рішення суд першої інстанції виходив з того, що з 01.07.2020 продовження дії укладеного між сторонами договору оренди повинно відбуватися в порядку, встановленому Законом України «Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ. Проаналізувавши положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ суд вказав, що оскільки в правовідносинах сторін відсутні умови, передбачені частиною другою статті 18 вказаного Закону, за яких продовження дії договору оренди може бути продовжено без проведення аукціону, то продовження дії цього договору могло відбутися тільки за наслідками проведення аукціону. Дослідивши матеріали справи суд встановив, що незважаючи на звернення відповідача до позивача із заявою від 08.09.2020 за №1/08 про продовження дії договорів оренди нежитлових приміщень, що розташовані у Київському та Малиновському районах міста Одеси, позивачем в порушення вимог пункту 144 Порядку не було прийнято жодного із рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону, а саме: про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем, або про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону. Водночас, прийнявши до уваги положення частин четвертої та п`ятої пункту 144 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, суд дійшов висновку, що позивач прийняв рішення про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди міг бути продовжений з існуючим орендарем (відповідачем у справі) або укладений з новим орендарем. Однак повідомлень про оголошення аукціону та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди позивачем в електронній торговій системі протягом десяти робочих днів не оприлюднювалось та аукціон не проводився.

Зважаючи на викладене, Господарський суд Одеської області зазначив, що за результатами проведення аукціону строк дії спірного договору не продовжувався, у зв`язку з чим договір № 53ШЛ/2 від 23.03.2018 слід вважати таким, що припинив свою дію з 31.12.2020.

Дійшовши цього висновку суд першої інстанції відмовив у задоволенні позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати та пені, оскільки вони заявлені на підставі договору, що припинив свою дію внаслідок закінчення строку, на який цей договір було укладено.

З цих же підстав суд відмовив у задоволенні вимоги про розірвання договору, адже не може бути розірваним договір, який припинив свою дію.

Стосовно позовної вимоги про виселення відповідача із займаного приміщення суд вказав, що з позовної заяви вбачається, що позивач просить виселити відповідача із займаного приміщення саме внаслідок дострокового розірвання в судовому порядку укладеного між сторонами спірного договору оренди нежитлового приміщення, а не внаслідок припинення дії договору через закінчення строку, на який цей договір було укладено.

Врахувавши, що позивачем у встановленому чинним законодавством порядку підстави позову не змінювались, та прийнявши до уваги неможливість самостійної зміни судом підстав, з яких заявлені позовні вимоги, Господарський суд Одеської області відмовив у задоволенні позову в частині позовних вимог про виселення відповідача з орендованого приміщення.

Короткий зміст та обґрунтування вимог апеляційної скарги

Не погодившись з ухваленим рішенням суду, Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просив рішення Господарського суду Одеської області від 06.03.2023 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги апелянт послався на те, що у відповідності до приписів пункту 143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна. Натомість 08.09.2020 відповідачем було надано відповідну заяву у встановлені нормами чинного законодавства строки. Таким чином, на переконання скаржника, договір оренди №53ШЛ/2 від 23.03.2018 продовжено до моменту проведення аукціону, що прямо передбачено нормами спеціального законодавства у сфері орендних правовідносин комунального майна, які залишені судом першої інстанції без уваги.

Щодо вимоги про розірвання договору скаржник зазначив, що матеріали справи містять розрахунок заборгованості, з якого вбачається, що відповідач систематично не сплачує орендну плату, що свідчить про істотне порушення відповідачем умов договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, оскільки сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а позивач (орендодавець) не отримує того, на що він розраховував при укладенні договору, що є однією із підстав для розірвання договору оренди в судовому порядку.

Стосовно вимог про стягнення з відповідача заборгованості зі сплати орендної плати та пені Департамент зазначив про обґрунтованість таких вимог та їх відповідність умовам договору оренди і нормам чинного законодавства у сфері орендних відносин.

Щодо вимоги про виселення скаржник зазначив, що ПП «РАЦІОН ГРУП» є орендарем, на якого покладений обов`язок щодо повернення об`єкта оренди за актом приймання-передачі як у випадку розірвання договору оренди, так і у випадку припинення договору, що прямо передбачено умовами договору (пункт 4.7.) та положеннями статті 785 Цивільного кодексу України і статті 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Виходячи із наведених норм чинного законодавства орендар має обов`язок після припинення дії договору оренди повернути об`єкт оренди орендодавцю, якому кореспондує право орендодавця вимагати повернення об`єкта оренди. При цьому апелянт зазначив, що якщо орендар не звільнив орендоване приміщення після розірвання договору оренди, позовна вимога про його виселення, як примусове виконання обов`язку в натурі, відповідає способу судового захисту, передбаченого статтею 16 Цивільного кодексу України та статтею 20 Господарського кодексу України. Окрім того, з матеріалів справи вбачається та не заперечується відповідачем, останній не використовує орендоване приміщення, цілеспрямовано не сплачує орендну плату та не має наміру добровільно передавати приміщення або ж добровільно розривати договір оренди.

З урахуванням викладеного, апелянт вважає, що судом першої інстанції неправильно застосовано норми матеріального права (статті 651, 785 Цивільного кодексу України, статтю 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна») та порушено норми процесуального права (частини друга та п`ята статті 236 Господарського процесуального кодексу України), що є підставою для скасування оскаржуваного судового рішення та ухвалення нового про задоволення позовних вимог.

Заяви, клопотання, інші процесуальні дії в суді апеляційної інстанції

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.04.2023 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Л.В.Поліщук, суддів: К.В. Богатиря, С.В. Таран.

У зв`язку з тим, що на час надходження апеляційної скарги матеріали справи №916/3010/22 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду не надходили, ухвалою суду від 10.04.2023 відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 06.03.2023 у справі №916/3010/22 до надходження матеріалів справи на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду. Доручено Господарському суду Одеської області надіслати матеріали справи №916/3010/22 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.

13.04.2023 до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №916/3010/22.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.04.2023 апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 06.03.2023 у справі № 916/3010/22 залишено без руху з підстав відсутності доказів сплати судового збору у розмірі 11164,50 грн, доказів надсилання копії апеляційної скарги з додатками відповідачу, та відсутності заяви про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Одеської області від 06.03.2023 у справі №916/3010/22 із зазначенням поважних причин пропуску Департаментом комунальної власності Одеської міської ради цього строку. Встановлено скаржнику строк для усунення недоліків, встановлених при поданні апеляційної скарги, протягом 10 днів з дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху. Роз`яснено скаржнику, що якщо не будуть усунуті такі недоліки апеляційної скарги, як відсутність доказів сплати судового збору у передбачених чинним законодавством порядку та розмірі та відсутність доказів надсилання апеляційної скарги відповідачу у встановлений в цій ухвалі строк, апеляційна скарга вважається неподаною і повертається скаржнику. Якщо скаржником не буде подано заяву про поновлення строку на апеляційне оскарження із зазначенням поважних причин пропуску цього строку у встановлений в цій ухвалі строк, суд відмовляє у відкритті апеляційного провадження.

В межах встановленого ухвалою суду апеляційної інстанції від 17.04.2023 строку від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради надійшли заява про усунення недоліків апеляційної скарги (вх.№ 863/23/Д1 від 05.05.2023) та заява про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Одеської області від 06.03.2023 у справі №916/3010/22 (вх. № 1192/23 від 05.05.2023).

З огляду на те, що колегія суддів перебувала у відпустках з 24.04.2023 по 10.05.2023, а саме: головуючий суддя Л.В. Поліщук - з 24.04.2023 по 28.04.2023 та з 01.05.2023 по 05.05.2023, суддя зі складу колегії суддів К.В. Богатир з 24.04.2023 по 05.05.2023, суддя зі складу колегії суддів С.В. Таран - з 24.04.2023 по 10.05.2023, питання щодо прийняття апеляційної скарги Департаменту комунальної власності Одеської міської на рішення Господарського суду Одеської області від 06.03.2023 у справі №916/3010/22 вирішувалося 11.05.2023.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.05.2023 поновлено Департаменту комунальної власності Одеської міської ради пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Одеської області від 06.03.2023 у справі № 916/3010/22. Відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 06.03.2023 у справі № 916/3010/22.

Встановлено відповідачу строк до 29.05.2023 для подання відзиву на апеляційну скаргу та роз`яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, оформлені відповідно до статті 170 Господарського процесуального кодексу України, разом з доказами направлення копій таких заяв чи клопотань іншим учасникам справи. Попереджено учасників справи про наслідки подання письмових заяв чи клопотань без додержання вимог частини першої та другої вказаної вище норми або не у строк, встановлений судом, у вигляді їх повернення заявникові без розгляду. Зупинено дію рішення Господарського суду Одеської області від 06.03.2023 у справі №916/3010/22.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 31.05.2023 розгляд справи №916/3010/22 призначено на 20.06.2023 об 11:00 год.

Враховуючи неявку в судове засідання 20.06.2023 відповідача, стосовно якого були відсутні відомості щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, ухвалою суду від 20.06.2023 розгляд справи №916/3010/22 відкладено на 07.08.2023 о 10:00 год.

Окрім того, з метою повного, об`єктивного та всебічного розгляду справи, а також з огляду на положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, вказаною ухвалою суду від 20.06.2023 постановлено розглянути апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 06.03.2023 у справі №916/3010/22 поза межами строку, встановленого частиною першою статті 273 Господарського процесуального кодексу України, у розумний строк.

В судовому засіданні, яке відбулось 07.08.2023, представники сторін надали усні пояснення. Представник скаржника підтримав доводи, що викладені в апеляційній скарзі, та просив її задовольнити. Представник відповідача просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду залишити без змін.

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, апеляційна інстанція встановила наступне.

Фактичні обставини справи

21.05.2009 Виконавчим комітетом Одеської міської ради було видане свідоцтво про право власності на нежитлову будівлю ліцею №53, яким посвідчено, що об`єкт, який розташований за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 34, в цілому, дійсно належить територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності. Об`єкт в цілому складається з будівлі літ. «А», загальною площею 5953,0 кв.м, основною площею 3294,5 кв.м, відображеної у технічному паспорті від 06.11.2008. Свідоцтво видане на підставі рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 19.03.2009 №201.

Згідно із витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №22960353 від 09.06.2009, державну реєстрацію права власності здійснено Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» 09.06.2009.

23.03.2018 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, як орендодавцем, та Приватним підприємством «Олімпія Сервіс», як орендарем, укладено договір оренди № 53ШЛ/2 нежилого приміщення (надалі договір), відповідно до пункту 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху, загально площею 3,4 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 34 (Одеський навчально-виховний комплекс №53 «Загальноосвітня школа І-ІІІ ступенів ліцей» Одеської міської ради Одеської області).

У пункті 1.3. договору термін його дії визначено до 30.06.2018.

Орендна плата визначається на підставі статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №1846 зі змінами та доповненнями; рішень Одеської міської ради та виконкому Одеської міської ради (пункт 2.1. договору).

Згідно із пунктом 2.2. договору за орендоване приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 141,56 грн. (без урахування податку на додану вартість) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.

Пунктом 2.4. договору передбачено обов`язок орендаря вносити оренду плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Орендодавець зобов`язується передати орендарю в оренду нежиле приміщення згідно із пунктом 1.1. цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами (пункт 3.4. договору).

Вказані у пункті 1.1. приміщення орендодавцем передаються орендарю виключно для розміщення буфету та складу (пункт 4.1. договору).

Відповідно до пункту 4.7. договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди.

Згідно із пунктом 5.2. договору за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочення. Нарахування пені за прострочення виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок повинен був бути виконаний.

За умовами пункту 5.3. договору у разі невнесення орендарем орендної плати напротязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитись від договору і вимагати повернення об`єкта оренди. У разі відмови орендодавця від договору оренди, договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.

Дія договору оренди припиняється внаслідок, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; в інших випадках, передбачених чинним законодавством України (пункт 7.11. договору).

Вступ орендаря у користування приміщеннями настає одночасно з підписанням акта приймання-передачі вказаних приміщень (пункт 7.13. договору).

Як вбачається із акту приймання-передачі нежитлового приміщення до договору оренди №53ШЛ/2 від 23.03.2018, у день укладення договору орендарю передано нежитлове приміщення першого поверху, загально площею 3,4 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 34 (Одеський навчально-виховний комплекс № 53 «Загальноосвітня школа І-ІІІ ступенів ліцей» Одеської міської ради Одеської області).

Додатковим договором №1 від 02.07.2018 продовжено термін дії договору з 01.07.2018 до 31.12.2018.

Додатковим договором №2 від 28.01.2019 продовжено термін дії договору до 31.12.2019.

Додатковим договором №3 від 16.10.2019 внесено зміни до договору оренди у частині зміни назви орендаря з «ПП «Олімпія Сервіс» на «ПП «РАЦІОН ГРУП».

Додатковим договором №4 від 01.04.2020 продовжено термін дії договору на 1 рік з 01.01.2020 до 31.12.2020.

08.09.2020 ПП «РАЦІОН ГРУП» звернулось до директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради із заявою №1/08 про продовження дії договорів оренди нежитлових приміщень, що розташовані у Київському та Малиновському районах міста Одеса, відповідно до доданих до цієї заяви додатків.

До матеріалів справи не надано додатку до вказаної заяви відповідача №1/08 від 08.09.2020, що унеможливлює встановлення обставин того, чи стосувалась вказана заява, у продовження спірного договору оренди нежитлового приміщення № 53ШЛ/2 від 23.03.2018, однак, як встановлено судом першої інстанції, сторонами визнається, що зазначений додаток до заяви стосувався і спірного договору.

Факт отримання Департаментом комунальної власності Одеської міської ради заяви ПП «РАЦІОН ГРУП» про продовження строку дії договорів оренди підтверджується штампом вхідної кореспонденції №01-14/3183 від 08.09.2020 на вказаній заяві.

Також з матеріалів справи вбачається, що 17.03.2021 рішенням Одеської міської ради №137-VIII затверджено у новій редакції Положення про Департамент комунальної власності Одеської міської ради, відповідно до якого Департамент комунальної власності Одеської міської ради є виконавчим органом Одеської міської ради (пункт 1.1.), який забезпечує реалізацію місцевої політики у сфері управління, ефективного використання та збереження майна комунальної власності територіальної громади м.Одеси (пункт 2.1.); є уповноваженим органом, який виступає орендодавцем щодо єдиних майнових комплексів, нерухомого майна і споруд, майна, що не увійшло до статутного капіталу, перебуває у комунальній власності територіальної громади м.Одеси, за виключенням майна, орендодавцем якого уповноважено виступати інший виконавчий орган Одеської міської ради (пункт 2.2.). Згідно із підпунктом «в» пункту 2.4. на Департамент покладено здійснення повноважень орендодавця майна комунальної власності територіальної громади міста Одеси.

Посилаючись на те, що укладений між сторонами договір оренди продовжив свою дію на тих самих умовах до моменту проведення аукціону, на наявну систематичну заборгованість відповідача зі сплати орендної плати за укладеним між сторонами договором оренди, на яку згідно із приписами чинного законодавства та умов договору здійснено нарахування пені, а також на наявність підстав для дострокового розірвання договору оренди та виселення у зв`язку з цим відповідача із орендованого приміщення, Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся з даним позовом до суду.

Позиція суду апеляційної інстанції

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Так, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до статті 173 Господарського кодексу України господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Згідно із частиною першою статті 174 Господарського кодексу України господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Відповідно до статті 175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку. Майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною першою статті 202 Цивільного кодексу України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За змістом пункту 3 частини першої статті 3 (свобода договору як засада цивільного законодавства), пункту 1 частини другої статті 11, частини першої статті 509, частини першої статті 627 Цивільного кодексу України укладення договору із погодженням сторонами його умов, що визначені на розсуд сторін з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, та становлять зміст договору, зобов`язує сторони виконувати зобов`язання за цим договором належним чином відповідно до його умов та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526, частина перша статті 628, стаття 629 Цивільного кодексу України).

Судом апеляційної інстанції встановлено, що за договором № 53ШЛ/2 від 23.03.2018 між сторонами виникли орендні правовідносини.

Правовідносини оренди (найму) врегульовані положеннями глави 58 «Найм (оренда)» розділу ІІІ «Окремі види зобов`язань» книги п`ятої «Зобов`язальне право» Цивільного кодексу України та статей 283- 291 Господарського кодексу України.

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Аналогічні положення містяться у частині першій статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до частини першої статті 638 Цивільного кодексу України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

У частині першій статті 284 Господарського кодексу України законодавець як істотні умови договору оренди визначив, зокрема, строк, на який укладається договір оренди; орендну плату з урахуванням її індексації; умови повернення орендованого майна або викупу.

Позивач, обґрунтовуючи позовну вимогу про стягнення заборгованості з оплати орендної плати за договором оренди № 53ШЛ/2 від 23.03.2018, послався на те, що відповідач в порушення приписів законодавства та пунктів 2.2., 2.4. договору не виконує належним чином свої зобов`язання зі сплати орендної плати за користування об`єктом оренди, внаслідок чого у відповідача за період з 01.01.2021 по 30.09.2022 утворилась заборгованість зі сплати орендної плати в сумі 2527,86 грн (з урахуванням сплати 11.07.2022 суми у розмірі 2312,89 грн).

Як вже зазначалось, додатковим договором №4 від 01.04.2020 продовжено термін дії договору до 31.12.2020, а тому позивач, здійснюючи розрахунок заборгованості за період з 01.01.2021 по 30.09.2022, у позовній заяві, з посиланням на приписи Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ та Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Кабінетом Міністрів України від 03.06.2020 №483, а також з посиланням на наявність заяви відповідача про продовження договору оренди від 08.09.2020, вказує про те, що укладений між сторонами договір оренди продовжив свою дію на тих самих умовах до моменту проведення аукціону.

Суд першої інстанції правильно не взяв до уваги такі доводи позивача, виходячи з наступного.

З огляду на те, що спірні правовідносини стосуються оренди комунального майна, то до них підлягають застосуванню положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею майна державної та комунальної власності в оренду та відносини між орендарем та орендодавцем.

На час укладення договору оренди окремого індивідуально визначеного майна №53ШЛ/2 від 23.03.2018 діяли положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-XII.

03.10.2019 було прийнято Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ. У розділі «Прикінцеві та перехідні положення» цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм).

При цьому пунктом 5 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України № 157-IX визнано таким, що втратив чинність, Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.

Ураховуючи опублікування тексту Закону України № 157-ІХ в офіційному друкованому виданні «Голос України» 26.12.2019, останній набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, отже, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі «Прикінцеві та перехідні положення»).

При цьому за загальним правилом, якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті (частина перша статті 5 Цивільного кодексу України).

Відповідно до пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 157-IX договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини 2 статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Колегія суддів зазначає, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом України № 2269-XII (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) у силу вимог абзацу 3 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 157-IX має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України № 157-ІХ.

Аналогічні правові висновки викладені у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 907/720/20 та від 09.11.2021 у справі №908/2637/20 зі спорів, що виникли з подібних правовідносин, у зв`язку з чим колегія суддів вважає за необхідне застосувати дані у висновки при розгляді цієї справи.

Таким чином, законодавець передбачив умови та порядок продовження дії договорів оренди державного та комунального майна, укладених відповідно до положень Закону України № 2269-XII, в тому числі й у період після втрати вказаним законом чинності.

Оскільки строк дії договору оренди № 53ШЛ/2 від 23.03.2018 визначено до 31.12.2020, тобто вже після 01.07.2020, до спірних орендних правовідносин сторін у даній справі слід застосовувати положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 №157-IX.

Відповідно до частини першої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.

У частині другій статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 передбачено, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які:

укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше;

укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону;

укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону;

укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Договір оренди № 53ШЛ/2 від 23.03.2018 продовжувався не вперше, адже строк його дії продовжувався додатковими договорами №1 від 02.07.2018, №2 від 28.01.2019 та №4 від 01.04.2020.

Крім того, ПП «РАЦІОН ГРУП» не відноситься до підприємств, установ, організацій, які мають право на отримання в оренду майна без проведення аукціону відповідно до норм частин першої, другої статті 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.

Також матеріали справи не містять відомостей про включення ПП «РАЦІОН ГРУП» до переліків підприємств, установ, організацій, що надають соціально важливі послуги населенню, визначених Кабінетом Міністрів України та/або представницьким органом місцевого самоврядування.

Отже, апеляційний господарський суд, проаналізувавши приписи наведеного вище законодавства та фактичні обставини справи, зазначає, що укладений між сторонами договір оренди № 53ШЛ/2 від 23.03.2018 не підпадає під випадки, визначені частиною другою статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019, а отже, продовження цього договору має здійснюватися за результатами проведення аукціону.

Згідно із частиною третьою статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.

За змістом частини четвертої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною другою цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем. Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування.

Частиною п`ятою статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 унормовано, що граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить 30 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить 60 календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря.

Відповідно до частини дев`ятої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень:

про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем;

про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону.

Зміст оголошення, особливості проведення аукціону на продовження договору оренди, порядок компенсації вартості невід`ємних поліпшень та застосування переважного права чинного орендаря на продовження договору оренди в ході аукціону визначаються Порядком передачі майна в оренду (частина десята статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019.

Підстави для відмови у продовженні договору оренди визначені у статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019. Так, рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято: у випадках, передбачених статтею 7 цього Закону; якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю; якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому частиною другою статті 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об`єкта оренди у визначений цим Законом строк; якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця; якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців; якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною шостою статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об`єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.

Частиною другою статті 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX передбачено, що Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду визначається Кабінетом Міністрів України за поданням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері реалізації майна (майнових прав, інших активів) або прав на нього на конкурентних засадах у формі аукціонів, у тому числі електронних аукціонів, та здійснює контроль за її реалізацією. Особливості передачі в оренду комунального майна, передбачені цим Законом, додатково можуть визначатися рішенням представницьких органів місцевого самоврядування з урахуванням вимог і обмежень, передбачених цим Законом і Порядком передачі майна в оренду.

Пунктом 134 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна встановлено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених Законом випадках.

Згідно із пунктом 143 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна орендар, що має намір продовжити договір оренди, що підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та повідомляє про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна.

Заява подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.

Орендар, який бажає отримати компенсацію вартості здійснених ним невід`ємних поліпшень, також подає документи, передбачені пунктом 165 цього Порядку.

Якщо чинний орендар має заборгованість із сплати орендної плати, він не може звертатися із заявою про продовження договору оренду до моменту погашення ним такої заборгованості.

Відповідно до пункту 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року, крім: положень статей 5, 6, 11, 14, частини восьмої статті 15, частини шостої статті 16 цього Закону (в частині роботи ЕТС), які стосуються внесення (включення) та опублікування інформації в ЕТС, подання заяв, у тому числі заяв на оренду, в ЕТС, опублікування в ЕТС Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, які вводяться в дію з 1 жовтня 2020 року. Внесення (включення) та опублікування інформації, оприлюднення Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, що передбачені статтями 5, 6, 14, частиною восьмою статті 15, частиною шостою статті 16 цього Закону, здійснюються на офіційних вебсайтах орендодавців, а також у друкованих засобах масової інформації, якщо це передбачено рішенням представницького органу місцевого самоврядування, до моменту введення в дію положень, передбачених цим підпунктом. Подання заяв, у тому числі заяв на оренду, передбачених статтями 6, 11, 14 цього Закону, здійснюється в паперовій або в електронній формі (без використання ЕТС) до моменту введення в дію положень, передбачених цим підпунктом пункту 1 Прикінцевих та перехідних положень.

Згідно із підпунктом 6 пункту 3 постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання оренди державного та комунального майна» від 03.06.2020 № 483 до початку роботи електронної торгової системи Порядок у частині внесення (включення) та оприлюднення інформації в електронній торговій системі, надсилання інформації про потенційний об`єкт оренди, подання заяв, у тому числі заяв на оренду, в електронній торговій системі, оприлюднення в електронній торговій системі Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, що передбачені статтями 5, 6, 11, 14, частиною восьмою статті 15, частиною шостою статті 16 Закону (в частині роботи електронної торгової системи), застосовується у такий спосіб: шляхом оприлюднення на офіційних веб-сайтах орендодавців, а також у друкованих засобах масової інформації, якщо це передбачено рішенням представницького органу місцевого самоврядування або уповноваженого ним органу; шляхом внесення, подання, надсилання в паперовій або в електронній формі (без використання електронної торгової системи).

Таким чином, для продовження договору оренди комунального майна орендар зобов`язаний надати орендодавцю в установлений строк (не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди) відповідну заяву, яка починаючи з 01.10.2020 подається шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі.

В контексті спірних правовідносин колегія суддів зазначає, що ПП «РАЦІОН ГРУП» мало право подати заяву на оренду (продовження договору) в паперовій формі до 01.10.2020 на підставі норм підпункту 1 пункту 1 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX і підпункту 6 пункту 3 постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання оренди державного та комунального майна» від 03.06.2020 № 483.

Отже, ПП «РАЦІОН ГРУП», подавши 08.09.2020, тобто не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди (31.12.2020), заяву №1/08 про продовження дії договору оренди нежитлового приміщення, що підтверджується штампом вхідної кореспонденції позивача №01-14/3183 від 08.09.2020 на вказаній заяві, дотримався вимог чинного законодавства.

Пунктом 144 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна визначено, що після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону.

Рішення про відмову в продовженні договору оренди може бути прийнято у випадках, передбачених статтею 19 Закону, а також у разі невідповідності орендаря вимогам, установленим статтею 4 Закону. Таке рішення оприлюднюється орендодавцем в електронній торговій системі протягом трьох робочих днів з дати прийняття такого рішення.

У разі прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди на підставі необхідності майна для власних потреб балансоутримувача, здійснюються дії, передбачені пунктом 142 цього Порядку.

Якщо рішенням представницького органу місцевого самоврядування встановлено, що рішення про продовження договору оренди або про відмову у продовженні приймаються представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеним ним органом, відповідні рішення приймаються протягом 60 робочих днів з дати отримання заяви орендаря про продовження договору.

Неприйняття протягом зазначеного строку одного із зазначених рішень представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеним ним органом вважається прийняттям ним рішення про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем.

Рішення про оголошення аукціону та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди оприлюднюються орендодавцем в електронній торговій системі протягом десяти робочих днів з дати прийняття такого рішення. У межах зазначеного строку орендодавець може переглянути умови та додаткові умови (у разі наявності) оренди майна згідно з пунктами 51 та 54 цього Порядку з урахуванням особливостей, передбачених пунктом 146 цього Порядку.

Натомість матеріали справи свідчать про те, що незважаючи на звернення відповідача до позивача із заявою №1/08 від 08.09.2020 про продовження дії договору оренди, позивачем протягом 60 робочих днів з дати отримання заяви ПП «РАЦІОН ГРУП» №1/08 від 08.09.2020, в порушення вимог пункту 144 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, не було прийнято жодного із рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019, а саме: про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем, або про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 цього Закону.

Відтак, виходячи із пункту 144 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, вважається, що позивач прийняв рішення про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди міг бути продовжений з існуючим орендарем (відповідачем у справі) або укладений з новим орендарем, про що правильно зазначив суд першої інстанції.

В той же час, в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження обставин оприлюднення орендодавцем в електронній торговій системі рішення про оголошення аукціону та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди. Аукціон не проводився, і цей факт визнається сторонами.

При цьому колегія суддів погоджується з оцінкою, наданою судом першої інстанції положенням пунктів 151, 152 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна.

Так, згідно із пунктом 151 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна у разі коли переможцем аукціону став чинний орендар, між орендодавцем, балансоутримувачем та чинним орендарем укладається додаткова угода про продовження договору оренди майна. Додаткова угода укладається шляхом викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди. У разі відмови балансоутримувача від підписання додаткової угоди про продовження договору оренди така угода укладається між орендодавцем та чинним орендарем.

Додаткова угода про продовження договору оренди майна оприлюднюється в порядку та строки, передбачені цим Порядком для оприлюднення договорів оренди.

Якщо переможцем став інший учасник аукціону, договір з чинним орендарем припиняється у зв`язку із закінченням строку, на який його укладено. При цьому якщо строк дії договору оренди з чинним орендарем закінчився, такий договір вважається продовженим до моменту укладення договору з переможцем аукціону або до моменту настання випадку, передбаченого пунктом 152 цього Порядку.

Пунктом 152 цього порядку передбачені випадки, коли аукціон на продовження договору оренди визнається таким, за результатами якого об`єкт не було передано в оренду.

Отже, вказані пункти Порядку передачі в оренду державного та комунального майна не можуть бути застосовані при вирішенні спору у даній справі, оскільки вони стосуються наслідків призначеного та проведеного аукціону, незалежно від його результатів (визначення переможця аукціону або визнання аукціону таким, за результатами якого об`єкт не було передано в оренду).

Також, як правильно звернув увагу суд першої інстанції, договір оренди № 53ШЛ/2 від 23.03.2018 не є таким, що автоматично продовжився, оскільки Закон України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 не передбачає такої підстави для продовження дії договору оренди, як «мовчазна згода».

За частиною першою статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його укладено.

Підсумовуючи викладене вище колегія суддів зазначає, що неприйняття Департаментом комунальної власності Одеської міської ради протягом 60 робочих днів з дати отримання заяви ПП «РАЦІОН ГРУП» №1/08 від 08.09.2020 одного із рішень: про продовження договору оренди або про відмову у його продовженні, вважається прийняттям ним рішення про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем. Рішення про оголошення аукціону та оголошення про проведення аукціону на продовження договору оренди позивач повинен був оприлюднити в електронній торговій системі протягом десяти робочих днів з дати прийняття такого рішення. Однак позивачем не було здійснено такого оприлюднення, електронного аукціону на продовження договору оренди проведено не було.

За встановлених обставин справи та правового регулювання, колегія суддів вважає, що продовження договору оренди № 53ШЛ/2 від 23.03.2018 за результатами проведення аукціону не відбулося, а отже, вказаний договір припинився на підставі частини першої статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.

З огляду на викладене, дововоди апеляційної скарги не спростовують правильних висновків суду першої інстанції про припинення договору оренди № 53ШЛ/2 від 23.03.2018 у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.

Додатковим договором від 01.04.2020 № 4 продовжено термін дії договору на 1 рік з 01.01.2020 до 31.12.2020.

Прийменник «до» з календарною датою в українській мові вживають на позначення кінцевої календарної дати чинності включно або виконання чого-небудь (постанови Верховного Суду від 08.10.2018 у справі № 927/490/18, від 25.04.2018 у справі № 803/350/17 та у справі № 815/4720/16, від 13.06.2018 у справі № 815/1298/17, від 14.08.2018 у справі №803/1387/17, від 28.08.2018 у справі № 814/4170/15).

Виходячи з викладеного, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що останнім днем строку дії договору № 53ШЛ/2 від 23.03.2018 є 31.12.2020, а не 30.12.2020, як зазначив суд першої інстанції, а тому починаючи з 01.01.2021 вказаний договір припинив свою дію.

Частиною першою статті 763 Цивільного кодексу України встановлене загальне правило, за яким договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Закінчення строку, на який було укладено договір оренди, є однією з підстав його припинення (частина четверта статті 291 Господарського кодексу України).

Також, як вже зазначалось, частиною першою статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його укладено.

Отже, закінчення строку, на який було укладено договір оренди, є однією з підстав його припинення.

З урахуванням викладеного, щодо позовної вимоги про розірвання договору оренди №53ШЛ/2 від 23.03.2018 суд першої інстанції правильно вказав, що розірвати можна лише договір, який діє, тоді як на час подання позовної заяви строк дії вказаного договору припинився у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, а тому обґрунтовано та правомірно відмовив у задоволенні цієї вимоги.

Правові наслідки припинення договору оренди унормовані статтею 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019, відповідно до частини першої якої у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Частиною першою статті 785 Цивільного кодексу України також передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Таким чином, з припиненням договірних відносин у наймача виникає обов`язок повернути наймодавцеві майно та відсутні правові підстави для подальшого користування ним (аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 22.03.2023 у справі №916/2467/21).

За змістом наведених норм із закінченням строку договору оренди, на який його було укладено, договір є припиненим, що означає припинення дії (чинності) для сторін всіх його умов, а їх невиконання (невиконання окремих його умов) протягом дії договору є невиконанням зобов`язання за цим договором, що має відповідні наслідки (настання відповідальності за невиконання чи неналежне виконання обов`язків під час дії договору тощо), однак не зумовлює продовження дії (чинність) договору в цілому або тих його умов, що не були виконані (неналежно виконані) стороною (сторонами).

Частиною першою статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до частини першої статті 286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Згідно із частиною третьою статті 285 Господарського процесуального кодексу України орендар зобов`язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

За змістом наведених норм, договір є підставою виникнення права орендаря користуватися орендованим майном упродовж строку дії договору зі сплатою орендодавцю орендної плати, погодженої умовами договору, а припинення договору є підставою виникнення обов`язку орендаря негайно повернути орендодавцеві майно у стані, в якому воно було одержано, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Правова природа плати за користування річчю (орендної плати) безпосередньо пов`язана із правомірним користуванням річчю протягом певного строку, і обов`язок здійснення такого платежу є істотною ознакою орендних правовідносин, що випливає зі змісту регулятивних норм статей 759, 762, 763 Цивільного кодексу України, статей 283, 284, 286 Господарського кодексу України.

Із припиненням договірних (зобов`язальних) відносин за договором у наймача (орендаря) виникає новий обов`язок - негайно повернути наймодавцеві річ.

Після спливу строку дії договору невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду).

З урахуванням викладеного колегія суддів приходить до висновку, що користування майном після припинення договору є таким, що здійснюється не відповідно до його умов - неправомірне користування майном, у зв`язку з чим вимога щодо орендної плати за користування майном за умовами договору, що припинився (у разі закінчення строку, на який його було укладено тощо), суперечить змісту правовідносин за договором найму (оренди) та регулятивним нормам Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.

Враховуючи викладене, позовні вимоги в частині стягнення з відповідача боргу з орендної плати у розмірі 2527,86 грн за користування майном за період з 01.01.2021 по 30.09.2022 та пені за несвоєчасну сплату орендної плати у розмірі 58,62 грн на підставі договору, що припинив свою дію внаслідок закінчення строку, на який цей договір було укладено, є необґрунтованими, що було правильно враховано судом першої інстанції, у зв`язку з чим відмовлено у задоволенні позову в цій частині.

Водночас, висновки суду про відмову у задоволенні позовних вимог про виселення відповідача із нежитлового приміщення, з посиланням на те, що позивач просить виселити відповідача із займаного приміщення саме внаслідок дострокового розірвання в судовому порядку укладеного між сторонами спірного договору оренди нежитлового приміщення, а не внаслідок припинення дії договору через закінчення строку, на який цей договір було укладено, а також з посиланням на неможливість самостійної зміни судом підстав, з яких заявлені позовні вимоги, колегія суддів вважає помилковими, оскільки виходячи із приписів статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-IX від 03.10.2019 та частини першої статті 785 Цивільного кодексу України з припиненням договірних відносин у наймача виникає обов`язок повернути наймодавцеві майно та відсутні правові підстави для подальшого користування ним.

Посилаючись на наявність підстав для припинення договору оренди та на приписи статті 785 Цивільного кодексу України, позивач вказував на наявність підстав для припинення використання відповідачем переданого в оренду нежитлового приміщення та повернення його в розпорядження власника. Спрямованість вимог позивача домогтися судовим рішенням припинення безпідставного використання та повернення майна є зрозумілою та такою, що забезпечує поновлення порушеного права позивача, як орендодавця, на вільне розпорядження об`єктом оренди.

З урахуванням викладеного, з моменту, коли перестали існувати правові підстави для користування відповідачем орендованим майном у даному випадку у зв`язку із закінченням строку довору, на який його було укладено, особа, якій воно було передано на підставі договору оренди, володіє ним незаконно, у зв`язку з чим наявні підстави для виселення відповідача із нежитлового приміщення, переданого йому в оренду, та задоволення позову в цій частині.

Висновки суду апеляційної інстанції

Відповідно до положень статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Згідно із частиною першою 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: нез`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення апеляційної скарги, скасування оскаржуваного судового рішення з підстав невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи, та неправильного застосування норм матеріального права, та ухваленням нового рішення про задоволення позовних вимог в частині виселення відповідача з нежитлового приміщення.

Рішення суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати та пені за несвоєчасну сплату орендної плати, розірвання договору оренди № 53ШЛ/2 від 23.03.2018 слід залишити без змін.

Розподіл судових витрат

Згідно з пунктом другим частини першої статті 129 Господарського кодексу України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. У зв`язку з частковим задоволенням позову і апеляційної скарги, судові витрати покладаються на відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 277, 281 - 284 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1.Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити частково.

2.Рішення Господарського суду Одеської області від 06.03.2023 у справі №916/3010/22 скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог про виселення відповідача з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 3,4 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 34, на користь позивача. Позов в цій частині задовольнити.

3.В іншій частині рішення Господарського суду Одеської області від 06.03.2023 у справі № 916/3010/22 залишити без змін.

4.Викласти резолютивну частину рішення суду в наступній редакції:

«1.Позовну заяву Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Приватного підприємства «РАЦІОН ГРУП» про стягнення заборгованості з орендної плати у розмірі 2527,86 грн та пені за несвоєчасну сплату орендної плати у розмірі 58,62грн, розірвання договору оренди від 23.03.2018 № 53ШЛ/2 та виселення відповідача з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 3,4 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 34, задовольнити частково.

2.Виселити Приватне підприємство «РАЦІОН ГРУП» з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 3,4 кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул.Генерала Петрова, 34, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

3.В іншій частині позову відмовити.

4.Стягнути з Приватного підприємства «РАЦІОН ГРУП» на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 2481 /дві тисячі чотириста вісімдесят одну/ грн 00 коп судового збору за подання позовної заяви».

5.Стягнути з Приватного підприємства «РАЦІОН ГРУП» на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 3721 /три тисячі сімсот двадцять одну/ грн 50 коп витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги на рішення Господарського суду Одеської області від 06.03.2023 у справі № 916/3010/22.

6.Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідні накази із зазначенням всіх необхідних реквізитів.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені ст.ст.287, 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено 14.08.2023.

Головуючий суддяЛ.В. Поліщук

СуддяК.В. Богатир

СуддяС.В. Таран